房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案合集15篇
為了確保事情或工作科學(xué)有序進(jìn)行，常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案，方案指的是為某一次行動(dòng)所制定的計(jì)劃類文書(shū)。那么問(wèn)題來(lái)了，方案應(yīng)該怎么寫(xiě)？以下是小編收集整理的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案，歡迎大家分享。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案1
前言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。
XX商業(yè)城項(xiàng)目是XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為XX市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
XX商業(yè)城座落于XX市城區(qū)北部的XX廣場(chǎng)旁，是XX地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地XX平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為XX余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為XX多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約XX平方米，塔樓建筑面積約XX余平方米。項(xiàng)目總投資約XX萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1、銷售（招商）目標(biāo)
2、銷售目標(biāo)分解
四、營(yíng)銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8—5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年XX月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或20xx年XX月），可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
�。ǘ﹥r(jià)格定位及價(jià)格策略
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為XX元/平方米，其中起價(jià)為XX元/平方米，最高價(jià)為XX元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為XXXX元/m2，尾盤(pán)銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1、個(gè)性特色：“XX商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案2
一、全員營(yíng)銷的目的和意義
全員營(yíng)銷是推動(dòng)我公司營(yíng)銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營(yíng)銷其目的是通過(guò)此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。
二、實(shí)施辦法
1、方案采取采取“全員營(yíng)銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）
三、銷售流程
�、� 員工負(fù)責(zé)提供客戶所購(gòu)物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。
② 員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）。
③ 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
�、� 合同填寫(xiě)由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。
�、� 如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
�、� 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。
�、� 以上工作完成，視為該項(xiàng)銷售工作完畢。
四、業(yè)績(jī)提成
1、按照公司規(guī)定，對(duì)不同樓號(hào)、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。
業(yè)績(jī)提成＝合同總房?jī)r(jià)×比率
2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。
五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。
XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
XX 年 xx月
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案3
一、策劃緣起
東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活
7月22日，在xx省文化廳和xx市xx區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開(kāi)，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開(kāi)幕的喜人背景下，xx的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來(lái)。隨著萬(wàn)科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，xx需要宣傳，xx需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢(shì)
《xx周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航
同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《xx周刊》正式創(chuàng)刊。《xx周刊》是xx市公開(kāi)發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過(guò)7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《xx周刊》為xx生活傳遞信息。
三、媒體互動(dòng)
《xx周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開(kāi)創(chuàng)最新傳媒模式
為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)xx，《xx周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布xx、東莞的高檔寫(xiě)字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開(kāi)辟液晶電視廣告。凡在《xx周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。
四、報(bào)道方法
全景描繪xx生活，為置業(yè)東部展示立體畫(huà)卷
1、介紹xx簡(jiǎn)史:概括山海xx，幾年巨變
2、描述旅游東部:處處美景處處家的環(huán)境
3、譜寫(xiě)豪宅頌歌:聆聽(tīng)海、山無(wú)與倫比的天籟
4、展示成熟配套:記錄時(shí)尚小鎮(zhèn)故事
5、圖說(shuō)東方夏威夷:動(dòng)感都市的社區(qū)廣告
五、其他配合
全面互動(dòng)，《xx周刊》期待合作
1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹xx規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖
2、組織看樓專車免費(fèi)服務(wù)
3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專訪文章
4、請(qǐng)中介公司、專家暢談置業(yè)xx的多重優(yōu)勢(shì)
5、其他合作另行協(xié)商
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案4
既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒(méi)有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢(qián)多，但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒(méi)有任何退路了，比股市被套牢還慘。
高風(fēng)險(xiǎn)，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，就眼下，給制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書(shū)：
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開(kāi)發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買(mǎi)者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開(kāi)發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題：
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1）樓盤(pán)客群細(xì)分；
2）精準(zhǔn)營(yíng)銷平臺(tái)；
3）精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái)；
4）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行；
5）目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立；
2）數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立（、郵件平臺(tái)）
3）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈；
2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；
3）招商方案與執(zhí)行；
4）集客策略。
中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；
2）高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)；
3）數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；
4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新?tīng)I(yíng)銷模式。
全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解。
既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買(mǎi)單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。
上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書(shū)，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何拯救我們的，希望大家能夠重視。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案5
一、項(xiàng)目建設(shè)說(shuō)明
空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。
二、項(xiàng)目選擇地理位置概況
該小區(qū)位于百旺開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢(shì)平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。
三、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開(kāi)發(fā)策略定位
1、市場(chǎng)需求狀況
(1)、百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒(méi)有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。
(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒(méi)有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。
(3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià)，目前已達(dá)到2400元/㎡。
2、開(kāi)發(fā)策略定位
(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬(wàn)平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi)。
(2)、建筑類型：門(mén)市、住宅、車庫(kù)比例適宜，戶型面積適合市場(chǎng)需求。
(3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。
(4)、較好的施工質(zhì)量。
(5)、科學(xué)的物業(yè)管理。
四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
1、建設(shè)規(guī)模
規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門(mén)市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫(kù)：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫(kù)每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。
2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。
(2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對(duì)比度。
(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。
五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。
2、風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊螅斐砷_(kāi)發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。
(3)、戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接，造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等)。確定合理開(kāi)發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。
(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。
(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。
(4)、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。
六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤(rùn)估算
1、建設(shè)成本估算：
(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3)、車庫(kù)、物業(yè)等1100元/㎡：車庫(kù)7922.88㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計(jì)：9013×1100元/㎡=9914300元。
(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。
(5)、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向)，
審圖費(fèi)：2元/㎡，防雷檢測(cè)費(fèi)：1元/㎡，
測(cè)繪費(fèi)：2.72元/㎡，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/㎡，
環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：0.6元/㎡，
公司費(fèi)用(工資、招待費(fèi)等，計(jì)180萬(wàn)元)21.29元/㎡，
廣告費(fèi)：100萬(wàn)元，即11.82元/㎡;
其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等)：65元/㎡。
土地契稅(5%)：56萬(wàn)元，即6.62元/㎡，
消防管理費(fèi)：2元/㎡，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/㎡，
勘察費(fèi)：1元/㎡，監(jiān)理費(fèi)：6元/㎡
質(zhì)檢費(fèi)：2元/㎡，
總計(jì)：134.5元/㎡。
(6)、小區(qū)配套費(fèi)：
�、傩^(qū)道路(含照明)，30元/㎡。
�、谛^(qū)綠化景觀，15元/㎡。
�、坌^(qū)外網(wǎng)：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。
�、苄^(qū)供熱一次費(fèi)：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。
上述計(jì)300元/㎡(建筑面積)。
(7)、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，
總費(fèi)：1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，
總費(fèi)：1767×17683.98=31247592元。
車庫(kù)成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，
總費(fèi)：1667×9013=15024671元。
總計(jì)：132069758元，計(jì)6.65%貸款利息，
總計(jì)：140852397元。
2、銷售估算：
(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;
(2)、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;
(3)、車庫(kù)：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;
(4)、總計(jì)：226049724元。
3、利潤(rùn)估算：
(1)、銷售利潤(rùn)：226049724-139201524=86848200元。
(2)、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：
�、贍I(yíng)業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
�、谒枚悾�25%
25%×86848200=21712050元。
③城建、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元。
(3)、稅后利潤(rùn)：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、項(xiàng)目資金運(yùn)作
1、項(xiàng)目初期投資
(1)、土地費(fèi)：270元/㎡×415068=1122.3萬(wàn)元
(2)、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì)：420萬(wàn)。合計(jì)：1542.3萬(wàn)元。
2、項(xiàng)目的融資
(1)、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。
(2)、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。
(3)、尋找共同開(kāi)發(fā)的合作伙伴，對(duì)方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。
(4)、房屋銷售過(guò)程融資。
(5)、銀行抵押貸款。
八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期
1、項(xiàng)目實(shí)施原則
(1)、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。
(2)、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。
(3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。
2、建設(shè)周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。
(2)、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。
(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。
九、銷售策劃
1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)
2、及時(shí)開(kāi)展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開(kāi)始正式銷售宣傳。
3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤(pán)，各種戶型沙盤(pán)展示(20xx年2月20日做完)。
4、多方位廣告宣傳
(1)、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。
(2)、通過(guò)媒體(報(bào)紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊(cè)，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開(kāi)往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門(mén)前設(shè)站。
十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論
通過(guò)以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。
本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應(yīng)配套設(shè)施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強(qiáng)的景觀園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷售市場(chǎng)，其項(xiàng)目是可行的。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案6
在去年金融危機(jī)之前，我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，樓房的價(jià)格被炒到了歷史，不過(guò)在我看來(lái)只不過(guò)是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機(jī)到來(lái)之后，我們國(guó)家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過(guò)似乎作用一直不大。
房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以很多地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會(huì)再投資了，不過(guò)已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫(xiě)出了房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策劃書(shū)。
一般說(shuō)來(lái)，“營(yíng)銷策劃書(shū)”并沒(méi)有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營(yíng)銷策劃書(shū)”都是針對(duì)發(fā)展商的需要而撰寫(xiě)的，通常包括下列內(nèi)容：
一、研展部分
1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。其內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。
2、區(qū)域市場(chǎng)分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。
3、swot分析。主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì)(strength)、弱點(diǎn)(weakness)、機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunist)及存在的問(wèn)題(threats)。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來(lái)源分析等。通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶的分析，從而可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通�？梢杂蔑瀳D來(lái)顯示，較直觀。
5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點(diǎn)。
3、np稿標(biāo)題初擬。
4、媒體計(jì)劃。
三、業(yè)務(wù)部分
主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書(shū)基本上出來(lái)了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書(shū)里涉及，那就是與開(kāi)發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷公司一般可以有三種代理的方式：
�。�1）純代理；
�。�2）代理（即包括廣告）；
�。�3）包銷。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書(shū)中羅列出來(lái)，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討�！疤岚笀�(bào)告書(shū)”寫(xiě)出來(lái)后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開(kāi)發(fā)商一個(gè)醒目的感覺(jué)，使開(kāi)發(fā)商感覺(jué)營(yíng)銷公司對(duì)提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開(kāi)發(fā)商對(duì)營(yíng)銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開(kāi)發(fā)商的信任。
總之，撰寫(xiě)“提案報(bào)告書(shū)”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：
一、定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等）
你的市場(chǎng)定位是否適應(yīng)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在�！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
二、時(shí)機(jī)（投資開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)）
投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎(chǔ)上。如果對(duì)投資開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對(duì)時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開(kāi)發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。
三、位置（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所在的地理位置）
位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對(duì)于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤(rùn)水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作�！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來(lái)，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受代理樓盤(pán)時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫(xiě)出“營(yíng)銷策劃書(shū)”。根據(jù)“提案報(bào)告書(shū)”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷公司來(lái)代理其樓盤(pán)，所以，“提案報(bào)告書(shū)”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“營(yíng)銷策劃書(shū)”，必須由營(yíng)銷公司的研展部門(mén)、企劃部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)通力合作，才能很好地完成。撰寫(xiě)“營(yíng)銷策劃書(shū)”來(lái)時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查資料表，作為“營(yíng)銷策劃書(shū)”的附表，據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。
其實(shí)我感覺(jué)策劃書(shū)并不是最重要的，最重要的還是樓房的設(shè)計(jì)和地位問(wèn)題，策劃書(shū)只不過(guò)是一個(gè)參考，明眼人都知道策劃書(shū)的作用只不過(guò)是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問(wèn)題是最重要的。
做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯(cuò)的，不過(guò)最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，我知道這也許是暫時(shí)的，不過(guò)樓房確實(shí)要降價(jià)了，現(xiàn)在的房子實(shí)在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會(huì)在今后的工作中繼續(xù)努力的！
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案7
既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒(méi)有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢(qián)多，但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒(méi)有任何退路了，比股市被套牢還慘。
高風(fēng)險(xiǎn)，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，就眼下局勢(shì)，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書(shū)：
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開(kāi)發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買(mǎi)者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開(kāi)發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題：
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1）樓盤(pán)客群細(xì)分；
2）精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái)；
3）精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái)；
4）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行；
5）目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立；
2）數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立（短信、郵件平臺(tái)）
3）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈分析；
2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；
3）招商方案與執(zhí)行；
4）集客策略。
中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；
2）高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析；
3）數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；
4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新?tīng)I(yíng)銷模式。
全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解。
既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買(mǎi)單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。
上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書(shū)，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案8
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。
�。�1）物業(yè)的定位;
（2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;
（3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析;
�。�4）目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買(mǎi)行為的分析;
2、市場(chǎng)的調(diào)研
或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門(mén)造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;
�。�2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與SWOT的分析;
�。�3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤(pán)比較分析;
�。�4）與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。
3、企劃的定位
定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤(pán)定位，提煉USP（獨(dú)特的銷售主張），提出推廣口號(hào)，使樓盤(pán)突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。
尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤(pán)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計(jì)劃性
5、傳播與媒介策略的分析
有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤(pán)樹(shù)立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
�。�1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);
�。�2）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;
�。�3）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;
�。�4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;
�。�5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;
�。�6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)DM分析;
�。�7）戶外或其他媒體的分析;
�。�8）不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排， 更沒(méi)有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)， 只能嘆怨廣告無(wú)效。
規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤(pán)的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度， 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車縱橫交錯(cuò)，整合傳播。
�。�1）廣告的重點(diǎn);
�。�2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;
（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;
�。�4）媒體的發(fā)布形式和頻率;
�。�5）整合傳播的策略;
（6）媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷活動(dòng)的策略
促銷的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。
（1）促銷活動(dòng)的主題;
�。�2）促銷活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;
（3）促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;
（4）促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。
9、階段性公共關(guān)系的策略
善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤(pán)的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤(pán)得以宣傳，并能樹(shù)立獨(dú)特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放
所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。
12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控
廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的'有效選擇之中。因?yàn)橐粋�(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案9
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié)市場(chǎng)分析
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)87.4%，對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。
4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式、松散型的賣完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、xx市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等的商用大廈�，F(xiàn)將xx市xx開(kāi)發(fā)區(qū)，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：
1、xx開(kāi)發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)�？傮w來(lái)說(shuō)，xx開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
xx大酒店：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;
其定位為社會(huì)高薪階層。
2、xx地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。
xx農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：
擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價(jià)718元每平方米。門(mén)面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
2、xx城區(qū)地帶。
xx商業(yè)廣場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
有功能優(yōu)勢(shì)：
總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門(mén)面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米。門(mén)面20xx元至11000元每平方米。
定位：xx地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
xx商城：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。
四、消費(fèi)者分析
根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤(pán)外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、棋*室等;
3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，
4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購(gòu)車票、托兒、托老服務(wù)等);
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1環(huán)境：坐擁xx火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達(dá)首都。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤(pán)中少有的。
2地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤(pán)以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈�。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。
7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場(chǎng)樓盤(pán)不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫(xiě)字樓更少。
二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析
1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成�，F(xiàn)在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
2)市場(chǎng)承受能力：由于xx市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。
三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
第三節(jié)推廣策略界定
一、目標(biāo)消費(fèi)群界定
從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫(xiě)字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案10
一、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷概念
“房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷”，即是在樓盤(pán)推廣過(guò)程中，通過(guò)精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動(dòng)效應(yīng)的，具有強(qiáng)烈新聞價(jià)值的—一個(gè)單一的、或是系列性組合的營(yíng)銷活動(dòng)，達(dá)至更有效的品牌傳播和銷售促進(jìn)；它不但是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營(yíng)銷手段，也是建立在品牌營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷、數(shù)據(jù)營(yíng)銷的基礎(chǔ)之上的全新?tīng)I(yíng)銷模式。
二、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷產(chǎn)生背景
縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個(gè)層次：1994年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，活動(dòng)營(yíng)銷似乎是一個(gè)生僻的詞語(yǔ)；1994年-1998年，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每個(gè)發(fā)展商的腦海里時(shí)，房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷便成了一個(gè)最時(shí)髦的觀念；98年以后到現(xiàn)在，由于樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷深入人心，開(kāi)始由“產(chǎn)品營(yíng)銷”向“服務(wù)營(yíng)銷”和“定制營(yíng)銷”轉(zhuǎn)型，但對(duì)其的詮釋理解也仍然存在魚(yú)龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象。
三、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷發(fā)展階段
1、促銷活動(dòng)——簡(jiǎn)單的產(chǎn)品推廣活動(dòng)，充其量不過(guò)是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)點(diǎn)子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現(xiàn)。
2、行銷企劃——相對(duì)有組織、有系統(tǒng)的營(yíng)銷行為，是根據(jù)市場(chǎng)在原有的基礎(chǔ)上對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行修改和包裝，制定縝密的廣告計(jì)劃并予以強(qiáng)力貫穿執(zhí)行。相對(duì)于促銷活動(dòng)而言，是一個(gè)質(zhì)的飛躍，是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的前進(jìn)標(biāo)志，其成功建立在因市場(chǎng)的各項(xiàng)資源最優(yōu)化配置的基礎(chǔ)之上。
3、 營(yíng)銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營(yíng)銷行為，不單單是指企業(yè)的營(yíng)銷決策，更著重于活動(dòng)營(yíng)銷觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的每一個(gè)環(huán)節(jié)和每一個(gè)細(xì)節(jié)，包括經(jīng)營(yíng)理念、組織架構(gòu)、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過(guò)滿足對(duì)購(gòu)房者需求和欲望，將購(gòu)房者利益、企業(yè)利益和社會(huì)效益綜合考慮所擬定出最佳營(yíng)銷計(jì)劃。
小結(jié)：
縱觀房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷發(fā)展過(guò)程，顯然能納入到整體營(yíng)銷戰(zhàn)略高度上的活動(dòng)無(wú)疑更符合時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。但目前現(xiàn)狀是，房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷的三個(gè)層次依然相互并存、共同發(fā)展的，它們?cè)诓煌某潭壬戏⻊?wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)。
四、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷策略分析
房地產(chǎn)營(yíng)銷中的“活動(dòng)營(yíng)銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨(dú)特性、艱巨性、創(chuàng)造更加強(qiáng)烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷售的短時(shí)間、高效率。
第一，“活動(dòng)營(yíng)銷”策略，要努力傳遞樓盤(pán)信息中的獨(dú)特內(nèi)容——即樓盤(pán)所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動(dòng)營(yíng)銷顯示出它獨(dú)特的功效。
第二，信息傳遞的方式必須是獨(dú)到的、精彩的——即盡可能引起轟動(dòng)效應(yīng)。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤(pán)產(chǎn)品信息的傳遞，必須要制造具有轟動(dòng)效應(yīng)的“新聞事件”、具有高度獨(dú)創(chuàng)性的特色活動(dòng)，以獨(dú)特的“形式”，高強(qiáng)度的刺激性特點(diǎn)，使消費(fèi)者對(duì)“活動(dòng)”感興趣，進(jìn)而向消費(fèi)者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識(shí)、主動(dòng)性地接受到產(chǎn)品的獨(dú)特信息。
第三，信息傳遞的對(duì)象應(yīng)該“準(zhǔn)確”——必須是針對(duì)特定的公眾。
一個(gè)產(chǎn)品所針對(duì)的“公眾”與普通公眾不是一個(gè)概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費(fèi)者的人群，才是該產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的公眾。
五、常見(jiàn)房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷手法列舉
1、按市面上的房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷呈現(xiàn)狀況---即橫向按市場(chǎng)面展開(kāi)
�、� 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)——目的是通過(guò)一個(gè)互動(dòng)性很強(qiáng)的說(shuō)明會(huì)，開(kāi)發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤(pán)中的細(xì)節(jié)、配套、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶。
�、� 客戶活動(dòng)——在房地產(chǎn)樓盤(pán)銷售的整個(gè)時(shí)間序列上，選擇一個(gè)或幾個(gè)關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn)，安裝“發(fā)動(dòng)機(jī)”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動(dòng)，即可以單獨(dú)也可以連成一個(gè)整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等，以便給一個(gè)特定樓盤(pán)的品牌建設(shè)或銷售工作合力加速。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案11
一、對(duì)接項(xiàng)目
皇家壹號(hào)
二、項(xiàng)目工程
進(jìn)度依據(jù)目前的工程進(jìn)展，預(yù)期可在20xx年5月10日左右封頂，12月份交房
三、項(xiàng)目當(dāng)前營(yíng)銷背景
1、金融危機(jī)對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，客戶購(gòu)買(mǎi)欲望下降是重要原因之一
2、本地區(qū)對(duì)期房的抗性較大，持觀望態(tài)度的比較多
3、本案的目標(biāo)客戶群為本地區(qū)10%的高端尊貴客戶群而準(zhǔn)備，目標(biāo)客戶少
四、整合營(yíng)銷的突破
1、由“公積金至函”引發(fā)的思考
由公積金中心授權(quán)西平郵政局使用公積金中心的公章，針對(duì)公積金客戶進(jìn)行一個(gè)全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號(hào)的此次的活動(dòng)內(nèi)容，以公積金中心的名義發(fā)放信函，公積金客戶對(duì)此信函可信度的提高，必會(huì)翻看，不會(huì)隨宜丟棄。
2、新渠道，自然需要做一篇新文章。
毋庸置疑，文章的核心內(nèi)容就是要建立凰鳳置業(yè)和公積金客戶之間利益的關(guān)聯(lián)。顯然，當(dāng)前直接的購(gòu)房?jī)?yōu)惠說(shuō)辭已經(jīng)不能充分打動(dòng)客戶。在此，將購(gòu)房?jī)?yōu)惠金額與人民幣進(jìn)行概念置換，給客戶一個(gè)“美麗的誤導(dǎo)”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業(yè)開(kāi)發(fā)的皇家壹號(hào)小區(qū)銷售部就有“錢(qián)”可領(lǐng)!
3、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”概念出爐及內(nèi)容確定
非常6+1是中國(guó)老少皆知的電視節(jié)目，其詼諧歡快的主持風(fēng)格受到大家喜愛(ài)，其知名度非常高，借用“6+1”大標(biāo)題吸引大眾的眼球，同時(shí)隱射我們項(xiàng)目在西平做到6個(gè)第一。如何利用好此次的廣告渠道，對(duì)1.1萬(wàn)的目標(biāo)客戶群進(jìn)行最為直效的訴求?
這1.1萬(wàn)人愿意相信什么?究竟什么才能重重觸動(dòng)這1.1萬(wàn)人的神經(jīng)，讓其產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望?人為放大“6000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠”這個(gè)概念，在“6000元”上做足文章!計(jì)劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬(wàn)元)由此延伸出：推出的“170萬(wàn)元購(gòu)房?jī)?yōu)惠”。
“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”很好地解決了文章的命題問(wèn)題：夠大，醒目。170萬(wàn)元的虛擬總額足以引爆市場(chǎng)的興奮點(diǎn)!6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”來(lái)頭雖大，但是否還可以對(duì)其內(nèi)容體系繼續(xù)豐富?“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”身上承載的多重目的該如何逐步實(shí)現(xiàn)?
假如我們是在設(shè)計(jì)一個(gè)游戲，在游戲設(shè)定中：
第一關(guān)是“吸引到場(chǎng)”，通過(guò)“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”廣告公開(kāi)宣傳和公積金信函吸引客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)。
第二關(guān)是“放大誘惑”�？蛻舻戒N售中心后，可轉(zhuǎn)讓的“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡另外目的是留下個(gè)人基本資料。
借鑒前述“170萬(wàn)元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡，憑證轉(zhuǎn)讓成交要予以獎(jiǎng)勵(lì)的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=14.2(萬(wàn)元)�！�14.2萬(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，也最終敲定!
簡(jiǎn)言之：6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃=170萬(wàn)元購(gòu)房現(xiàn)金卡計(jì)劃+14萬(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃住房公積金客戶憑20xx年“公積金至函”至指定銷售中心，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)均可獲得“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡!
6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃之二：14萬(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡，亦可由持有者授權(quán)他人享有;若受讓人持此卡購(gòu)置旗下皇家壹號(hào)產(chǎn)品成功，經(jīng)置業(yè)核實(shí)無(wú)誤后，銷售人員在受讓人簽定正式購(gòu)房合同的第一時(shí)間內(nèi)通知原持有者：可隨時(shí)至指定銷售部領(lǐng)取500元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。
五、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”預(yù)期目的
鑒于房地產(chǎn)整體市場(chǎng)進(jìn)入淡季，皇家壹號(hào)在客戶積累情況不理想的現(xiàn)狀，利用“公積金至客戶函”，凰鳳置業(yè)針對(duì)“1.1萬(wàn)公積金用戶”新開(kāi)發(fā)的直效媒介渠道，達(dá)到：
1、近期目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的客戶積累和順利銷售;
2、遠(yuǎn)期目標(biāo)：緊抓該“1.1萬(wàn)公積金用戶”，讓其關(guān)注皇家壹號(hào)、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶;
3、企業(yè)品牌目標(biāo)：凰鳳置業(yè)第一新作，回報(bào)社會(huì)，提升企業(yè)知名度、美譽(yù)度。
六、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”實(shí)施細(xì)則
1、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分
蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”懸念導(dǎo)入“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”是一個(gè)針對(duì)性極強(qiáng)的集中公關(guān)、營(yíng)銷方案。此次對(duì)“1.1萬(wàn)公積金客戶”的大型公關(guān)，是否能如期產(chǎn)生足夠的銷售勢(shì)能，其成敗的關(guān)鍵決定于“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”導(dǎo)入前期在整個(gè)西平樓市的影響力!因此，3月15日(暫定)的“6+1計(jì)劃”懸念導(dǎo)入期，必須做到高調(diào)!高調(diào)!
“高調(diào)”體現(xiàn)在兩個(gè)層面：
第一是要有足夠時(shí)間造勢(shì)，但目前的實(shí)際情況是時(shí)間相對(duì)有限;
第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統(tǒng)一!集中所有的聲音，同時(shí)說(shuō)一句話“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”!
活動(dòng)開(kāi)始期4月1日→6月15日
經(jīng)過(guò)一定階段活動(dòng)的蓄水期
宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進(jìn)行“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”公開(kāi)客戶方面：4月1日第一個(gè)公積金客戶將接到“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”至函。至4月15日最后一個(gè)客戶收到對(duì)帳單之后，時(shí)間向后順延15天，即4月15日前：基本可以認(rèn)定是“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”目標(biāo)客戶的集中認(rèn)購(gòu)期。
2、各節(jié)點(diǎn)媒體投放組合
3月15日(暫定)3月30日
主流媒體：戶外+飛播
小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單
銷售現(xiàn)場(chǎng)：條幅+xx展架
4月1日4月15日(暫定)
主流媒體：戶外+夾報(bào)
小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單
銷售現(xiàn)場(chǎng)：條幅+xx展架
直效媒體：住房公積金至函(從3月24日開(kāi)始投放分二到三批次投放，約一周到兩周時(shí)間)
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案12
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了
銷售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套 現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國(guó)道沿線是xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
b、小戶型市場(chǎng)概況。
自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）�？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
c、商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項(xiàng)目swot分析
一)優(yōu)勢(shì)
1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐20xx房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)策劃書(shū)。
市場(chǎng)細(xì)分如下：
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合
c、復(fù)合市場(chǎng)。鳳凰城一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。鳳凰城二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤(pán)銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案13
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國(guó)道沿線是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）
B、小戶型市場(chǎng)概況。
自20xx年底時(shí)尚PARTY介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）�？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
�。ㄐ粜褪袌�(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）
C、商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項(xiàng)目SWOT分析
一）優(yōu)勢(shì)
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐。
市場(chǎng)細(xì)分如下：
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤(pán)銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）
鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
調(diào)查時(shí)間：20xx、4、14
鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
20xx、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。
對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足
3、小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感
4、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話，更喜歡一步到位
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍
7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月
8、作為首次購(gòu)買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售
11、同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能
12、普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動(dòng)性比較大
13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利
A、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而我方樓盤(pán)以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。
B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢(shì)
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷資源總量較少），也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤(pán)形象。
4）與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買(mǎi)即住的消費(fèi)心理。
6）非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機(jī)會(huì)
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資源緊張，從費(fèi)用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來(lái)，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開(kāi)拓新市常
3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4）大賣潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤(pán)有“大賣潮作依托，購(gòu)房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。
e）以大賣場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。
f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)
i。周邊樓盤(pán)云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。
ii。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案14
一、項(xiàng)目分析
天第公寓(后來(lái)在市場(chǎng)的推廣名被定義為"星期五公社")，項(xiàng)目位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開(kāi)發(fā)建造到10層就因資金短缺問(wèn)題擱置。
上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷原因建造的多層動(dòng)遷安置住宅為主，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢(shì)的，離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn)，從小環(huán)境來(lái)講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競(jìng)爭(zhēng)壓力大……在面對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場(chǎng)無(wú)疑是在打一場(chǎng)艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。
1.市場(chǎng)情況
大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過(guò)爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。
從市場(chǎng)的眼光來(lái)分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進(jìn)出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，處在三大高能力消費(fèi)區(qū)之中，有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對(duì)于本案來(lái)講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設(shè)施，而本案周邊，目前上市銷售的個(gè)案，也會(huì)增加一定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無(wú)阻。
然而，本項(xiàng)目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有一定的負(fù)面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費(fèi)較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會(huì)受到一定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購(gòu)房者心理認(rèn)同上的障礙。
而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20xx年，周邊市場(chǎng)供應(yīng)量2500個(gè)住宅單元，共計(jì)25萬(wàn)平方米左右，整個(gè)市場(chǎng)銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動(dòng)比較嚴(yán)重)，有效供應(yīng)量在12萬(wàn)平方米左右。本案推案時(shí)周邊市場(chǎng)上供應(yīng)量將近8萬(wàn)平米。
綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但項(xiàng)目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案源源推出，都為本案的銷售帶來(lái)了一定程度上的抗性。
2.客源情況
本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。
針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：
�、僦苓吘用�
金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制，對(duì)所購(gòu)房子的的總價(jià)極其看重，本案的出現(xiàn)，對(duì)這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。
�、谑姓疬w戶
上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場(chǎng)。
�、弁鈦�(lái)工作者
上海作為人才高地，已成為中國(guó)人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�，�?duì)這批客源將有極大的吸引力。
二、策劃思路
關(guān)鍵問(wèn)題是：怎樣才能做大眾情人呢?
無(wú)可辯駁，"天第公寓"的缺陷是顯而易見(jiàn)的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個(gè)普通的不能再普通的房產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò)幸好，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢(shì)的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無(wú)疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來(lái)看，亮麗的建筑立面、獨(dú)一無(wú)二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會(huì)所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白，將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價(jià)的策略，都是和周邊項(xiàng)目有得一拼的。但是本案和其他個(gè)案一個(gè)最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買(mǎi)房目的客源都是本項(xiàng)目力求爭(zhēng)取的對(duì)象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點(diǎn)的不確定性，使得做策劃時(shí)無(wú)法做到有的放矢，這是房產(chǎn)策劃的一個(gè)致命點(diǎn)，客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見(jiàn)人愛(ài)的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風(fēng)險(xiǎn)的，但是只要解決了這個(gè)問(wèn)題，"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨(dú)特的，有個(gè)性的，這就是USP策略的運(yùn)用。
怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個(gè)問(wèn)題時(shí)，我還是從產(chǎn)品本身開(kāi)始著手。既然要使本案與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品形成一定距離上的差異，那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點(diǎn)。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上，利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價(jià)優(yōu)勢(shì)，也在新穎的外立面上給客戶一個(gè)全新的樓宇概念外，弘揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)是毋庸置疑的，關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點(diǎn)。老子?《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì)。
想要成為"大眾情人"，除了產(chǎn)品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動(dòng)消費(fèi)者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：
"星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來(lái)。
記得大學(xué)時(shí)代，一個(gè)同學(xué)是第一個(gè)到校外租房子，因?yàn)樗X(jué)得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近碰到他，是在一個(gè)人群很多的俱樂(lè)部里碰到他，他說(shuō)我受不了辦公樓里那種氣氛，我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時(shí)代，有那么多同學(xué)那么多朋友，不像現(xiàn)在的環(huán)境，辦公室簡(jiǎn)直就是伏契克寫(xiě)的《絞刑架下的報(bào)告》，走過(guò)去是七步，走過(guò)來(lái)是七步，我突然發(fā)覺(jué)自己是喜歡和向往集體生活的。
星期五公社行銷由來(lái)……
70年代，公社年代。
80年代，開(kāi)放年代。
90年代，自我年代。
00年代，個(gè)性年代。
今天，個(gè)性群體共存的矛盾年代!
現(xiàn)在的都市，俱樂(lè)部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因?yàn)槲覀兛释粋�(gè)集體，就像我們?cè)?jīng)特別渴望一個(gè)私人空間一樣。
我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂(lè)不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒(méi)有人追究你的過(guò)去，沒(méi)有人關(guān)心你的未來(lái)，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據(jù)個(gè)人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。
所以，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活"，因?yàn)檫@樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學(xué)時(shí)代或是公社年代的集體，多少帶點(diǎn)不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜歡獨(dú)處，其實(shí)他們更喜歡強(qiáng)調(diào)生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因?yàn)樗麄兿Ｍ谶@個(gè)后集體空間能找到他們的同類，有相似的品位，有相似的生活體驗(yàn)，有相似的生活觀價(jià)值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的愉快。
在這種后集體生活中，他們?nèi)菀淄羧粘＾k公室里的瑣碎，人際交往的復(fù)雜，他們可以任性地在這個(gè)空間盡情享受生活帶給他們的快樂(lè)，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長(zhǎng)遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽(yáng)升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對(duì)他們來(lái)說(shuō)，就像星期五的感覺(jué)，能讓人想起善待自己的生活，對(duì)于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以快樂(lè)的、幸福的、輕松的、生活的地方。
這個(gè)地方對(duì)于一個(gè)在外打拼甚感朋友太少，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的，更或是從知青年代走過(guò)來(lái)的人……是一種渴望，一種期待，一種這個(gè)時(shí)代輕松的懷舊，也是依依不舍的告別，告別永遠(yuǎn)過(guò)去的學(xué)生時(shí)代知青年代公社年代，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時(shí)光。
所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當(dāng)代后集體"概念。
所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社"。
注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。
就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個(gè)嶄新的概念被我用一句很感性的語(yǔ)句表達(dá)了出來(lái)，"金橋有個(gè)很生活的后集體，我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽(yáng)光的話無(wú)疑對(duì)任何人都具有神秘感和吸引力。
所謂萬(wàn)事開(kāi)頭難，既然策劃上的難點(diǎn)被突破了，接下來(lái)的事自然就好辦了。
三、銷售策略
以迅雷之勢(shì)推銷"大眾情人"。
在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下，我認(rèn)為本產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該與周邊產(chǎn)品拉開(kāi)一定距離。這樣才能吸引到潛在購(gòu)屋對(duì)象，所以，根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性，我給"星期五公社"定下了低總價(jià)面向市場(chǎng)的價(jià)格策略。
我認(rèn)為，盡管本案與周邊個(gè)案有一定距離，但由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且量體小，上市后必然會(huì)引起消費(fèi)者的注意。所以，在短時(shí)間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的。
結(jié)合本區(qū)域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案判斷，我們將以"短、平、快"的銷售策略，經(jīng)過(guò)12個(gè)月的前期準(zhǔn)備，在正式公開(kāi)34個(gè)月之后，銷售率將達(dá)到7080%。
四、廣告表現(xiàn)策略
首創(chuàng)成人漫畫(huà)作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào)。
在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案企劃表現(xiàn)方式進(jìn)行了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn)，先看看競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的表現(xiàn)方法：
1."青年匯"：
也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點(diǎn)，目標(biāo)客源針對(duì)青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主，上市后迅速造成小房型市場(chǎng)的火爆。不可否認(rèn)，"青年匯"是十分成功的。
2."藍(lán)朝部落"：
也是小房型白領(lǐng)住宅，企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似，難免有步落后塵的味道。
3."東方時(shí)空"：
在小房型市場(chǎng)火爆時(shí)借機(jī)推出，與先前的同類個(gè)案相似，無(wú)自己的創(chuàng)新，落入了人云亦云的俗套。
4."同領(lǐng)都會(huì)"：
連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似，根本沒(méi)有自己的個(gè)性。
本項(xiàng)目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個(gè)性來(lái)表達(dá)自己。這不免又要談到客源的問(wèn)題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無(wú)跡可尋。
在這里，我把客源分為這樣幾種類型：
A、迷戀金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜?/p>
B、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群
C、學(xué)會(huì)了走路的蟲(chóng)——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者
D、想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的
E、有錢(qián)有閑的尖頭鰻——投資先生
F、這個(gè)城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細(xì)分后就不難發(fā)現(xiàn)，本案最大的個(gè)性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個(gè)性，而每一種類型又都是我們所不能忽略的。太多的個(gè)性就成了沒(méi)有個(gè)性，怎樣解決這一點(diǎn)呢?
于是，我試圖在這些個(gè)性中發(fā)掘共性。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來(lái)時(shí)，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)矛盾統(tǒng)一綜合體。
城市：共同的環(huán)境————新的集體
金橋：公認(rèn)的生活地————新的生活
社區(qū)：共同的家 —————新的集體
大堂：共進(jìn)式 ——————集體
網(wǎng)絡(luò)：共享式 ——————互動(dòng)的集體
會(huì)所：共享式——————互動(dòng)的集體
建筑：兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立
綜合起來(lái)，不就是一種個(gè)性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說(shuō)在上海是第一次出現(xiàn)的，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。
既然是生活的宅邸，那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對(duì)各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設(shè)計(jì)色彩的表現(xiàn)上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主，在矛盾中尋求統(tǒng)一。
當(dāng)50年代人聽(tīng)見(jiàn)叉鈴的聲音時(shí) ;當(dāng)60年代人聽(tīng)見(jiàn)讓我們蕩起雙漿的音樂(lè)時(shí);當(dāng)70年代人看到玻璃彈子時(shí);當(dāng)80年代人看到魂斗羅游戲時(shí)……他們會(huì)有什么樣的感觸呢?無(wú)疑，童年的美好回憶會(huì)在瞬間流淌。由此可見(jiàn)，每個(gè)人對(duì)自己的童年都有著一份難以割舍的情懷，而且每個(gè)人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對(duì)童年的回憶里找到了共同的契合點(diǎn)，那就是心中不泯的童真�；诖�，想到了成人漫畫(huà)�，F(xiàn)在最流行的幾米的漫畫(huà)之所以廣受歡迎，是因?yàn)樗芄雌鹑藗儗?duì)美好生活的向往與憧憬。成人漫畫(huà)的吸引力由此可見(jiàn)一斑。因此，我決定用成人漫畫(huà)作"星期五公社"的設(shè)計(jì)符號(hào)，把各個(gè)類型的客源用漫畫(huà)的形式分別量身定制的表述出來(lái)。
在上海各個(gè)已銷售或在銷售的房產(chǎn)個(gè)案中，運(yùn)用成人漫畫(huà)作為設(shè)計(jì)符號(hào)的幾乎沒(méi)有，即使有也是"拿來(lái)主義"。據(jù)我了解，目前只有復(fù)地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的"柏林春天"在報(bào)紙廣告上曾用過(guò)幾米的漫畫(huà)《地下鐵》中的場(chǎng)景。由此，我可以自豪地說(shuō)，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫(huà)作為廣告表現(xiàn)手法，"星期五公社"是首例。
五、媒體策略
大膽放棄報(bào)紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)銷售。
如何使用最低廣告費(fèi)用，來(lái)達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一。
本案案量小，如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi)，即使達(dá)到預(yù)期效果也會(huì)造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達(dá)到減少公司銷售成本來(lái)提高公司利潤(rùn)的目的。
基于上述原因，我對(duì)常規(guī)的媒體策略作了一些改動(dòng)，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導(dǎo)旗來(lái)吸引客源，在現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)海報(bào)和DM并由銷售人員解說(shuō)"星期五公社"這個(gè)新概念和它所營(yíng)造的一種新生活來(lái)引起消費(fèi)者的興趣。電視媒體和報(bào)紙媒體因費(fèi)用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時(shí)遇上阻力，才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力。
六、市場(chǎng)反響
事實(shí)勝于雄辯
經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的考驗(yàn)，事實(shí)證明本策劃案是非常成功的。在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂，之后的一個(gè)多月時(shí)間里，又不斷有消費(fèi)者來(lái)電來(lái)訪，不到一個(gè)月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛(ài)。
可以說(shuō)，用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見(jiàn)的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見(jiàn)的。
產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充分信任，進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。"星期五公社"策劃案的實(shí)施，不僅使公司第一個(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一炮而紅，在賺取了利潤(rùn)的同時(shí)也給公司帶來(lái)了一定的品牌知名度，為公司將來(lái)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。八、總論
房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)牽涉知識(shí)面很雜的學(xué)問(wèn)，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營(yíng)銷推廣等內(nèi)容，還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過(guò)周密審慎的思考。
我個(gè)人以為：作為一個(gè)策劃者，要做好一個(gè)策劃案就必須用談戀愛(ài)的心態(tài)去對(duì)待它，以對(duì)待戀人的熱情去了解這個(gè)案子，策劃者只有在愛(ài)上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場(chǎng)上獲得成功。也就是說(shuō)，策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。
依據(jù)上述策劃戀愛(ài)論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備中，所謂市場(chǎng)情況的調(diào)查和了解只是解決了項(xiàng)目的利好、利空，也就是賣什么的問(wèn)題。搞清這個(gè)問(wèn)題后就要弄清楚東西要賣給誰(shuí)(客源)的問(wèn)題，其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題是房產(chǎn)項(xiàng)目策劃中最關(guān)鍵的問(wèn)題，突破點(diǎn)找準(zhǔn)了，項(xiàng)目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場(chǎng)資料和客源資料，然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入。
就本策劃案來(lái)看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個(gè)案的突破點(diǎn)，然后大膽地把項(xiàng)目的缺陷作為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)去推廣，即客源層過(guò)于廣泛原是房產(chǎn)項(xiàng)目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過(guò)多造成無(wú)法為項(xiàng)目定位)，而我卻在個(gè)性中找到了共性，并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來(lái)。由于找準(zhǔn)了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來(lái)的問(wèn)題，后面所面臨的問(wèn)題也就迎刃而解了。
眾所周知，只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn)，那么它肯定會(huì)吸引消費(fèi)群體的眼球，因?yàn)橄M(fèi)者通常會(huì)對(duì)新鮮的東西感興趣，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的欲望。本案就是利用這一消費(fèi)心理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃。
項(xiàng)目本身雖然沒(méi)有十分特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計(jì)手法新 ;為消費(fèi)者營(yíng)造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念，此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫(huà)的廣告表現(xiàn)喚起了消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)童年的美好回憶，并在情感層面上為各個(gè)類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場(chǎng)景，此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開(kāi)了傳統(tǒng)的媒體通路——報(bào)紙廣告，僅用戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)銷售的媒體策略，為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)，此為四新——媒體策略新。
抓住這四個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)，使得差異性策略和獨(dú)特性策略在樓盤(pán)行銷中很好地得到運(yùn)用，再配合了低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，本策劃案在極短的時(shí)間里獲得了市場(chǎng)認(rèn)同，圓滿地完成了銷售任務(wù)，也為公司市場(chǎng)美譽(yù)度的同時(shí)也為公司下一個(gè)個(gè)案的品牌提升奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ)。公司因?yàn)樵诖隧?xiàng)目上獲得豐厚利潤(rùn)，從而將公司的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)的爛尾樓盤(pán)盤(pán)活。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案15
一、目的及意義：
十周年是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時(shí)候回顧歷史，展望未來(lái)。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機(jī)遇難得；借助活動(dòng)平臺(tái)，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國(guó)mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力；促進(jìn)公司和俱樂(lè)部目標(biāo)會(huì)員的感情交流，為即將成立的俱樂(lè)部奠定基石，對(duì)俱樂(lè)部的傳播和推廣大有裨益；為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開(kāi)市場(chǎng)；高爾夫是健康時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng)，歷來(lái)為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。
二、主題和口號(hào)：
主標(biāo)語(yǔ)：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語(yǔ)與x現(xiàn)代城推廣主題語(yǔ)相互呼應(yīng)，突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時(shí)表明這是一次精英的會(huì)聚。
參考標(biāo)語(yǔ)：
1、商務(wù)英雄聚精之源
2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明
三、時(shí)間：
20xx年7月25日（有待最后確定）；
地點(diǎn)：x高爾夫球場(chǎng)，x賓館（新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn)）
四、活動(dòng)對(duì)象和規(guī)模：
本次活動(dòng)的主要對(duì)象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購(gòu)買(mǎi)能力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請(qǐng)一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主（如x灣、x花園、x等）。
1、x商界領(lǐng)袖人物（人數(shù)）
2、意向大客戶（人數(shù)）
3、x灣業(yè)主（人數(shù)）
4、新聞媒介記者（人數(shù)）
5、x公司企業(yè)員工（人數(shù)）
6、代理商工作人員（人數(shù)）
總計(jì)：若干人
五、活動(dòng)組織及內(nèi)容：
活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì)，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會(huì)。形式多樣。內(nèi)容豐富。
1、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位，x公司作為承辦單位。
2、本次活動(dòng)面向x商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開(kāi)發(fā)商工作人員和代理商公司員工
3、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì)、戶外高爾夫球競(jìng)賽活動(dòng)、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行：
a。新聞發(fā)布會(huì)：邀請(qǐng)x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開(kāi)發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對(duì)x項(xiàng)目和x俱樂(lè)部做宣傳介紹，建議邀請(qǐng)有廣東知名俱樂(lè)部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂(lè)部成員的名流暢談俱樂(lè)部。
b。高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對(duì)象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進(jìn)交流，覽盡x山迷人風(fēng)光。凡是對(duì)高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參加比賽，此次球賽意在為俱樂(lè)部成立和項(xiàng)目銷售做好鋪墊。
c。聯(lián)誼宴會(huì)：宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離。宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)比賽頒獎(jiǎng)，推薦x項(xiàng)目。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通。
4、活動(dòng)大體流程如下：
參與人員報(bào)到（x賓館）→新聞發(fā)布會(huì)（x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭、開(kāi)發(fā)商代表發(fā)言、項(xiàng)目推薦、廣東嘉賓論俱樂(lè)部，x賓館）→中午作息（x賓館）→高爾夫比賽（x高爾夫球場(chǎng)）→聯(lián)誼宴會(huì)（領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述、宴會(huì)聯(lián)歡，以上活動(dòng)中穿插頒獎(jiǎng)和項(xiàng)目推薦，x賓館）→全天活動(dòng)結(jié)束
六、組織渠道：
x企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑，除此之外，補(bǔ)充采用其它方式。
1、以x企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過(guò)直郵向協(xié)會(huì)成員、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書(shū)及邀請(qǐng)函。
2、開(kāi)發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶。
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