開業(yè)策劃文案

時間：2021-06-12 17:56:44 策劃書我要投稿

開業(yè)策劃文案

　　商業(yè)規(guī)劃方案

開業(yè)策劃文案

　　酒吧一條街是集購物、休閑、餐飲、娛樂、時尚運(yùn)動等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)

　　業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。

　　酒吧一條街的運(yùn)營具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點(diǎn)。管理者對其實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，有組織進(jìn)行日常運(yùn)行、物業(yè)管理、促銷活動等；經(jīng)營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費(fèi)；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營。針對酒吧一條街的運(yùn)營特點(diǎn)，結(jié)合本項目的具體情況，我們設(shè)定本項目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動、客流資源共享、經(jīng)營方式科學(xué)、滿足項目定位要求，追求項目運(yùn)營的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　本項目的核心定位為以娛樂為主的綜合性商業(yè)中心，室外酒吧街及天橋作為項目的內(nèi)部

　　空間骨架，將本項目內(nèi)各主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設(shè)施等有機(jī)地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室外酒吧街排布的同時，充分考慮到項目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點(diǎn)等因素。

　　一、酒吧

　�。ㄒ唬┢放凭瓢�

　　1、經(jīng)營方式：引進(jìn)多家國際著名的酒吧品牌店

　　2、區(qū)域位臵和規(guī)劃面積

　�。�1）分布在酒吧街上，面積約100-300 m2不等；

　�。�2）依據(jù)

　　A、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為酒吧一條街，著名品牌酒吧是其不可

　　缺少的一個業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項目的商務(wù)價值。

　　B、品牌酒吧能為項目吸引來眾多的消費(fèi)者，帶動整個酒吧街的人氣。另一方面也可為本項目帶來穩(wěn)定的收益。

　　C、品牌酒吧的選址要求。著名酒吧在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境等因素。本項目符合其選址條件。

　　D、項目整體運(yùn)營的要求。各個品牌酒吧對項目內(nèi)位臵的要求不盡相同，有些要求有獨(dú)立的門面，而有些品牌側(cè)重要求面積足夠大，操作間設(shè)備齊全就可，對樓層沒有特別要求。因此將各類品牌酒吧根據(jù)整體項目運(yùn)營情況，將其分布于不同位臵。這樣也可以使與其他酒吧的人流共享。對整個項目的人氣提升有很大作用。

　　3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：出售以利于整個項目的資金回籠。

　　4、收益方式：銷售直接變現(xiàn)，進(jìn)行資本運(yùn)作。

　　5、目標(biāo)客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體，周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客，本項目內(nèi)工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。對于有車一族更是一個極大的誘惑。

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　　1、經(jīng)營方式：引進(jìn)國內(nèi)、外知名的各種特色酒吧。

　　2、區(qū)域位臵和規(guī)劃面積

　　（1）分布在酒吧街上，面積約100-300m2不等。

　�。�2）依據(jù)：項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為酒吧一條街，消費(fèi)群體為全客層，高、中、低檔消費(fèi)都不可缺少。

　　3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：出售以利于整個項目的資金回籠。

　　4、收益方式銷售直接變現(xiàn)，進(jìn)行資本運(yùn)作。

　　5、目標(biāo)客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體，周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員，對于有車一族更是一個極大的誘惑。

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　　1、經(jīng)營方式：引進(jìn)10-21家國內(nèi)中、高檔玩吧

　　2、區(qū)域位臵和規(guī)劃面積

　�。�1）分布在酒吧街上，面積約100——300 m2不等；

　�。�2）依據(jù)：項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為酒吧一條街，消費(fèi)群體所追求的時尚元素不可缺少，因此玩吧在業(yè)態(tài)組合上不可缺少。

　　3、經(jīng)營定位

　　（1）功能類：陶吧、畫吧、木刻吧、琴吧、芭蕾吧、時裝吧。

　�。�2）手工類：布吧、染吧、玻璃吧。

　�。�3）求知類：書吧、網(wǎng)吧。

　�。�4）童趣類：玩具吧、菇吧。

　�。�5）健身類：擊劍吧、跆拳道吧、壁球吧。

　　（6）啜飲類：茶吧、奶吧、咖啡吧、冰淇淋吧。

　�。�7）美食類：果吧、湯吧。

　�。�8）回歸自然類：氧吧、樹吧、泥吧。

　　4、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：出售以利于整個項目的資金回籠。

　　5、收益方式：銷售直接變現(xiàn)，進(jìn)行資本運(yùn)作。

　　6、目標(biāo)客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。

　　二、主題娛樂主力店

　�。ㄒ唬┙�(jīng)營方式：引進(jìn)1或2家國內(nèi)知名品牌娛樂主力店，獨(dú)立經(jīng)營。如引進(jìn)名門會所、錢柜KTV、好樂迪等。

　�。ǘ﹨^(qū)域位臵及面積規(guī)劃

　　1、娛樂主力店規(guī)劃在14號樓的1-6層（臨街除外），面積10493m2左右。

　　2、依據(jù)

　　（1）知名品牌娛樂店的進(jìn)場，是整個酒吧一條街的主打業(yè)態(tài)，可以促進(jìn)本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正�；貓�，包括對政府穩(wěn)定稅收資源以及提升酒吧一條街形象都有積極的作用。

　　（2）主題娛樂店作為本項目的核心主力店。主題娛樂店強(qiáng)大的聚客功能能極大的帶動項目整體人氣和客流的合理流動。

　�。�3）娛樂店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在8000m2以上。國內(nèi)大部分知名娛樂店均在8000m2--12000m2之間。本項目規(guī)劃10493m2的主題娛樂，有利于成功招商。

　　（4）14號樓地理位臵優(yōu)越，高端顧客的私密性得以保護(hù)。

　�。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自行持有，整體租賃給國內(nèi)外知名品牌娛樂經(jīng)營，亦可銷售。

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　　A、收取固定租金/銷售直接變現(xiàn)。

　　B、通過娛樂經(jīng)營帶動物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。

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　　1、經(jīng)營定位：中、高檔品牌。

　　2、定位依據(jù)

　　（1）充分利用本項目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項目中各種酒吧、玩吧的錯位經(jīng)營，全面提升主題娛樂與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商業(yè)的綜合競爭力。

　�。�2）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動項目的整體人氣。

　�。�3）提升本項目酒吧街各種酒吧、玩吧的經(jīng)營定位，帶動各種酒吧、玩吧的經(jīng)營，確保本項目整體運(yùn)營成功。

　�。�4）是本項目主要的娛樂功能倡導(dǎo)者。

　�。┠繕�(biāo)客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體，對于有車一族更是一個極大的誘惑。

　�。ㄆ撸└鶕�(jù)目前掌握的資料看，14號樓特別是1-2層使用的.難度比較大，根據(jù)情況，可以嘗試引導(dǎo)。

　　三、餐飲區(qū)

　　（一）經(jīng)營方式：引進(jìn)1家或幾家國際、國內(nèi)知名餐飲品牌和特色餐飲品牌。

　�。ǘ﹨^(qū)域位臵及面積規(guī)劃

　　1、設(shè)臵在3號樓1-4層和4號樓的3-5層，面積9709.4 m2。

　　2、依據(jù)

　�。�1）項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為是集購物、休閑、餐飲、娛樂、時尚運(yùn)動等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，餐飲是項目主要服務(wù)功能之一。

　�。�2）餐飲區(qū)能為項目帶來極旺盛的客流，將其設(shè)臵在3、4號樓能很好的將顧客吸引至項目的中央位臵，使本項目形成淋浴式顧客流動線。

　　（3）餐飲區(qū)選址的要求。餐飲區(qū)在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。餐飲區(qū)作為項目功能的補(bǔ)充和延伸，滿足消費(fèi)者對品牌餐飲的消費(fèi)需求，二是消費(fèi)者的消費(fèi)理念和習(xí)慣不同于其他商品消費(fèi)，三是環(huán)境需要相對獨(dú)立，四是消費(fèi)者多屬隨機(jī)消費(fèi)。

　　（4）項目整體運(yùn)營的要求。將其設(shè)臵在本項目中端位，作為本項目餐飲功能的主要組成部分，與酒吧街的各種酒吧、玩吧設(shè)臵相互對應(yīng)，與休閑娛樂項目相輔相成，極大提升和豐富項目服務(wù)功能的齊全性，并在本項目的中部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費(fèi)者在購物、休閑、娛樂時的飲食需求，帶動項目整體的人氣。

　�。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留

　�。ㄋ模┦找娣绞�

　　A、收取固定租金。

　　B、通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。

　　C、進(jìn)行資本運(yùn)作。

　�。ㄎ澹﹨⒖寄繕�(biāo)品牌：雅園、天悅、海港等。

　�。┠繕�(biāo)客層：所有進(jìn)入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)每一位工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的所有經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員、周邊居民家庭、政府公務(wù)員、旅游觀光客及大小喜宴等。

　　四、社區(qū)型綜合賣場

　�。ㄒ唬┙�(jīng)營方式：引進(jìn)1家國內(nèi)知名品牌賣場，獨(dú)立經(jīng)營。如引進(jìn)沃爾瑪、家樂福、華聯(lián)、重百等。

　�。ǘ﹨^(qū)域位臵及面積規(guī)劃

　　1、賣場主力店規(guī)劃在酒吧街入口（現(xiàn)招商部及部分停車場）地下1層，面積約2000-3000m2左右。

　　2、依據(jù)

　�。�1）知名賣場進(jìn)入，作為娛樂為主的商業(yè)中心的有效配套，對周圍社區(qū)居民強(qiáng)大客流形成有效的拉動，增加項目品牌推廣的炒作點(diǎn)。

　　（2）賣場作為項目的核心主力店。能夠使得綜合商業(yè)的整體人氣和客流合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。

　　（3）賣場作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在1萬m2左右。社區(qū)賣場均在2000m2-3000m2之間。本項目的商業(yè)用房受原設(shè)計限制只能規(guī)劃做2000-3000m2的賣場，比較利于品牌賣場社區(qū)店規(guī)模選擇，有助于招商談判中的主動權(quán)。

　�。�4）酒吧街入口屬于本項目的形象區(qū)域，且臨主干道海爾大道。

　�。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)為自行持有，整體租賃給國內(nèi)外知名品牌賣場；若遇有合適的商家，亦可以考慮按照相對合理的價位出售，以利于整個項目的資金回籠。

　�。ㄋ模┦找娣绞�

　　A、收取固定租金/銷售直接變現(xiàn)。

　　B、通過賣場經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)其他物業(yè)升值。

　�。ㄎ澹┒ㄎ�

　　1、經(jīng)營定位：社區(qū)型綜合賣場，中檔。

　　2、定位依據(jù)

　�。�1）充分利用本項目規(guī)模、功能齊全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項目中各品牌、專業(yè)店的錯位經(jīng)營，全面凸顯賣場作為遵義地區(qū)新業(yè)態(tài)的作用。

　�。�2）以中檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動項目的整體人氣。

　　（3）提升本項目的經(jīng)營定位，帶動經(jīng)營，確保本項目整體運(yùn)營成功。

　　（4）是本項目主要的購物功能的需要。

　　（六）目標(biāo)客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體，對于有車一族形成有力的拉動（利用我項目處的眾多停車位、方便的交通環(huán)境、寬敞舒適的購物空間）。同時對項目周邊1—3公里范圍內(nèi)的居民形成有效輻射，解決遵義南部新城城商業(yè)配套的民生問題。

　　五、水療中心

　　（一）經(jīng)營方式：引進(jìn)大型品牌水療、桑拿、洗浴等運(yùn)營商運(yùn)營。

　�。ǘ﹨^(qū)域位臵和規(guī)劃面積

　　1、設(shè)臵在17號樓負(fù)1層（中空部分作入口）和16號樓的1-4層（臨街門面除外），面積3907.9 m2。

　　2、依據(jù)

　�。�1）是整個項目的主力業(yè)態(tài)。

　�。�2）項目地理位臵優(yōu)越，高端顧客的私密性得以保護(hù)。

　　（3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。

　　（三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 /品牌娛樂公司出售

　�。ㄋ模┦找娣绞�

　　A、收取固定租金/直接銷售變現(xiàn)。

　　B、通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)整體物業(yè)升值。

　　C、進(jìn)行資本運(yùn)作。

　�。ㄎ澹╉椖拷M合：洗浴、沐足、保健等功能作為項目的主力功能功能。

　　（六）目標(biāo)客層：旅游觀光客、區(qū)內(nèi)高端消費(fèi)人群、本市其他區(qū)縣高端消費(fèi)人群、業(yè)務(wù)人員、

　　政府公務(wù)員等。

　　六、專業(yè)店

　�。ㄒ唬┧芽岬� ：年輕時尚產(chǎn)品店

　　1、經(jīng)營方式：引進(jìn)1家搜酷店。

　　2、區(qū)域位臵及面積規(guī)劃

　�。�1）設(shè)臵在17號樓1-2層（半邊）面積795.26 m2。

　�。�2）依據(jù)

　　A、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位以集購物、休閑、餐飲、娛樂、時尚運(yùn)動等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，需要各種專業(yè)店的入駐。作為搜酷店，定位于青少年群體，以服裝、飾品、新奇玩具等為主要的銷售商品，恰能分享娛樂、電玩等項目的有效客戶群體。

　　B、項目整體運(yùn)營的要求。由于搜酷店專業(yè)性強(qiáng)，人氣很旺，將其設(shè)臵在本項目的前端，和社區(qū)賣場相互照應(yīng)，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。

　　C、是本項目主要的購物功能之一。

　　3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。

　　4、收益方式

　　A、產(chǎn)權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。

　　B、租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。

　　5、參考目標(biāo)品牌：搜酷城等。

　　6、目標(biāo)客層：年齡在18——28的青少年群體。

　�。ǘ┻\(yùn)動用品區(qū)

　　1、經(jīng)營方式：引進(jìn)1家國際、國內(nèi)知名運(yùn)動店

　　2、區(qū)域位臵及面積規(guī)劃

　　（1）設(shè)臵在17號樓1-2層（半邊）面積795.26m2。

　�。�2）依據(jù)

　　A、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為是集購物、休閑、餐飲、娛樂、時尚運(yùn)動等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。

　　B、運(yùn)動用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，運(yùn)動用品店在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個性。二是消費(fèi)者有目的選購和隨機(jī)購賣的比例大致相當(dāng)。

　　C、項目整體運(yùn)營的要求。由于運(yùn)動用品的時尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設(shè)臵在本項目的前端位，和社區(qū)賣場相互照應(yīng)，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。

　　D、是本項目主要的購物功能之一。

　　3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。

　　4、收益方式

　　A、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。

　　B、收取固定租金。

　　5、參考目標(biāo)品牌：運(yùn)動100、名品運(yùn)動城等。

　　6、目標(biāo)客層：目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士。運(yùn)動服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運(yùn)動器具、休閑器具

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