房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目策劃方案
第一部分：市場調(diào)研
項目背景：XX房價目前在全國省會城市排名處于倒數(shù)的位置，XX因而被評最具投資價值地區(qū)，20**年XX的房價仍會繼續(xù)走上漲通道，輕松沖過5000元大關(guān)，直逼6000元大關(guān)。20**年XX市商品房銷售均價達(dá)到了每平方米4910元，比20**年上漲445元，漲幅9.9%。其中商住房20**年均價達(dá)每平方米4580元，比20**年上漲586元，漲幅達(dá)14.6%。20**年，XX市商住房銷售價格肯定還會上漲，漲幅不會低于6%。至于何時能突破6000元大關(guān)，還需要進(jìn)一步觀察。國家將會進(jìn)一步加大對房產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于不冷不熱的狀態(tài)。過冷或者過熱，對經(jīng)濟都會有不利影響。XX是全國交通、地理、商業(yè)的中心城市，基礎(chǔ)價值優(yōu)越，近兩年鄭東新區(qū)的崛起和“鄭西新城”的建設(shè)，將使XX的房地產(chǎn)行業(yè)在今后更具投資價值。
第二部分：項目定位
項目名稱：西城苑
項目前景：“十年河?xùn)|，十年河西”，一句富含哲理的話，同樣適用于XX東城和西城的發(fā)展。過去十年，XX近乎執(zhí)拗地向東發(fā)展，其巨大的成就的確令世人矚目，與之相比，XX西區(qū)顯得有些落寞。但在20**年，這種格局將被打破。加快建設(shè)XX都市區(qū)，讓XX西城迎來了全新的發(fā)展機遇。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。
項目簡介：鄭商地產(chǎn)公司承接的西城苑項目，地處XX市高新區(qū)，蓮花街牡丹路與月季路交匯處，西鄰河南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)，連霍高速擦身而過。優(yōu)越的地理位置，注定要吸引所有XX市民的關(guān)注。
項目占地201畝，綠化率36%，容積率2.3，居住用戶2666戶，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有藍(lán)山風(fēng)情會所、社區(qū)活動中心、游泳池、網(wǎng)球場、籃球場等，以及5層退臺式花園洋房、8+1情景電梯洋房、空中花廊聯(lián)排別墅、院館級高層等物業(yè)形態(tài)。
項目競爭力分析：西城苑所處的高新區(qū)，匯集了4所河南省一流的大學(xué)：XX大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、解放軍信息工程大學(xué)、XX輕工業(yè)學(xué)院。是國家級的一個產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于XX市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相聯(lián)，西四環(huán)穿區(qū)而過，距市中心約12公里，南距310國道2公里，北鄰連霍高速公路，距新建XX國際航空港30公里，對外交通條件優(yōu)越。屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區(qū)水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。規(guī)劃面積70平方公里，建成區(qū)面積30平方公里，總?cè)丝?0萬，是河南省、XX市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。
根據(jù)20**年《XX高新城空間規(guī)劃》，XX高新區(qū)將在西四環(huán)以西新建一座“高新新城”，與現(xiàn)有建成區(qū)、北部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、西流湖休閑創(chuàng)意區(qū)共同組成“高新城”，到十二五末，XX高新區(qū)總面積將由現(xiàn)在的33平方公里，擴大為近66平方公里。徹底“變身”為集新興產(chǎn)業(yè)、科技、創(chuàng)新、生態(tài)宜居為一體的XX高新城。
因此，將來高新區(qū)必定在人口和規(guī)模上增加一個層次，而住房的需求也讓西城苑這個項目充滿了無數(shù)的機遇。
第三部分：產(chǎn)品策略
產(chǎn)品定位：中原創(chuàng)新生態(tài)洋房大社區(qū)， 打造湖景·休閑·綠色·生態(tài)、適宜人居的大盤， 自然生態(tài)、和諧鄰里、健康生活方式。項目整體規(guī)劃堅持生態(tài)主義設(shè)計原則，崇尚自然生態(tài)，倡導(dǎo)健康生活方式。由南北縱向的景觀水系與東西向的景觀大道交匯處是社區(qū)中心的中庭湖心景觀。采用開放式大社區(qū)、大景觀，和分組團私密性相結(jié)合的手法，形成五大組團。既能營造環(huán)境優(yōu)美、鄰里和諧的大社區(qū)理念， 通過多樣人行交通流線， 合理布置活動場地、休憩場地， 又能保證各組團私密性的管理。項目主推產(chǎn)品大套、中套、小套5層退臺式花園洋房， 同時又在高層產(chǎn)品上采用創(chuàng)新的理念， 推出空中花廊聯(lián)排小墅，院館級高層，加上風(fēng)情商業(yè)街、會所、幼兒園等配套建筑，營造生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，居住生活便捷的大社區(qū)。
低碳節(jié)能、綠色環(huán)保，從地產(chǎn)開始。
建筑節(jié)能減排已成為新地產(chǎn)時代的主題， 節(jié)能住宅、綠色住宅、環(huán)保住宅已成為房地產(chǎn)市場的主流，其不僅囊括了節(jié)能材料的使用，并將節(jié)能技術(shù)應(yīng)用到住宅開發(fā)建設(shè)中。
價格定位：4800—12000元/平米
戶型規(guī)劃
現(xiàn)代簡歐建筑風(fēng)情，外觀簡潔、線條分明、講究對稱，運用色彩的自然過渡，營造舒適的視覺效果，出典雅、時尚、尊貴的建筑氣質(zhì)， 富有浪漫主義塑造情感升溫的友居氛圍。
戶型設(shè)計說明：
戶型設(shè)計從使用功能、采光、通風(fēng)、材料等角度去考慮， 營造健康生活， 引入流行元素。如入戶花園、落地轉(zhuǎn)角窗、陽光房、空中露臺、一步式陽臺、空中庭院、奇偶錯層等，帶來生活便利的同時，構(gòu)造出多種不同觀賞角度和觀賞體驗。
●私家花園
●下沉式復(fù)式
●陽光房
●開放式客廳+餐廳設(shè)計
●豪華主臥、落地拐角飄窗，270度觀景視野
●保姆房
消費者定位：
（1） 經(jīng)濟基礎(chǔ)比較好的'高收入人群;
�。�2） 有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的普通消費者；
（3） 對教育環(huán)境要求較高的消費者；
（4） 房地產(chǎn)投資人群；
第四部分：營銷策略
�。�1） 媒體傳播：通過墻體、車身、電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙等宣傳房產(chǎn)項目，有利于提高項目在該地區(qū)的知名度，起到促銷的作用。
�。�2） 折扣優(yōu)惠：通過給消費者以一定的優(yōu)惠，以較小的代價拉開與周邊樓盤的價差，加快銷售速度，加快資金的回籠。
廣告語：新城市，新生活。
促銷方案：通過媒體傳播效應(yīng)來提高項目本身的知名度，然后舉辦一些公益項目或者文藝項目，吸引群眾來到這里了解該項目的各方面情況，再加上項目本身的一些促銷優(yōu)惠活動，比如前30名客戶打幾折，或者送禮品什么的使消費者心里感覺比較舒服實惠的方法，提高消費者來這里買房的積極性，從而達(dá)到促銷的目的。
第五部分：結(jié)束語
綜合以上各項分析，西城苑項目具有很大的投資效益，具備良好的可行性。
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