物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告集錦15篇
在人們越來越注重自身素養(yǎng)的今天,越來越多的事務(wù)都會使用到報(bào)告,我們在寫報(bào)告的時候要避免篇幅過長。一聽到寫報(bào)告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)?以下是小編為大家整理的物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告,歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告1
20xx年4月到8月,我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下,積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人,對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。
一、基本情況
物業(yè)管理工作起步較晚,物業(yè)管理總體水平較低,主要以三種模式推行:(1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式,占30%;(2)單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù),占20%;(3)20xx年前修建的商品房,拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式,由社區(qū)和業(yè)主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生,占20%;(4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理,占30%。
二、工作開展情況
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合實(shí)際,先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí),基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》,將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個等級、6個小項(xiàng),服務(wù)企業(yè)按對應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi),基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,對創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動進(jìn)行指導(dǎo),截至目前,共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識,增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識,努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓(xùn),提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問題
(一)歷史遺留問題多,老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來,隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展,以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū),小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高,硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復(fù)雜等情況。隨著時間的推移,這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢,給人民群眾生活帶來極大不便,由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如,東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后,管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞,污水橫流,臭氣熏天。
(二)物業(yè)管理體制不健全,監(jiān)管工作合力不夠。
目前,物業(yè)管理制度體系還很不完善,物業(yè)管理活動涉及到的多個部門,開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清,行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制,相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制,如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。
。ㄈ┪飿I(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前,部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員,缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn);編制嚴(yán)重不足,工作任務(wù)重,難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人,僅1人有編,其余3人均為臨聘人員,對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心,杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力,整體素質(zhì)偏低,普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn),職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作,但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
(四)物業(yè)企業(yè)市場競爭不足,整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭,這樣,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司,與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系,不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支,形式上獨(dú)立,實(shí)際上不獨(dú)立,缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差,而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途,引起業(yè)主的不滿。同時,“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè),無法形成規(guī)模,企業(yè)盈利能力較差,使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動力,影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
。ㄎ澹I(yè)主委員會組建難,運(yùn)作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識,自治意識不強(qiáng),不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會,其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中,只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會,不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
從運(yùn)行情況看,70%的業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范,既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同,也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程,監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持,工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會形同虛設(shè),沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
四、對策與建議
。ㄒ唬┝腥朊裆攸c(diǎn),徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問題,進(jìn)行全面普查,整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來,制定物業(yè)管理綜合治理方案,認(rèn)真落實(shí)。
。ǘ┯行蛲七M(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城,建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū),按實(shí)際情況劃為四類,按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點(diǎn),可選三到五個,例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū),對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū),如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
。ㄈ┙⒂行У谋O(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收,確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量,不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,管理員專人專職,要包片包區(qū),并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
。ㄋ模┡嘤飿I(yè)服務(wù)市場。
一要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開展有償家政服務(wù),電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會,發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用,鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流,向一流企業(yè)看齊,企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度,建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇,公平競爭的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
(五)多方參與,推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。
制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè),選出真正能夠代表業(yè)主利益,熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn),完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法,簡化程序,提高效率;建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé),建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度,按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用,自覺支持物業(yè)管理工作。
附:服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調(diào)研報(bào)告
一、調(diào)研概況
1.調(diào)研目的。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn),對國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個了解和認(rèn)識,總結(jié)生產(chǎn)管理特色,提出改進(jìn)建議。2.調(diào)研企業(yè)。泗陽某服飾有限公司。3.時間安排。一周的時間,具體時間安排如下:服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作,如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析,對面輔料及里料的認(rèn)定,制作相應(yīng)色卡,制版,樣衣制作等,三天時間;裁剪,及縫制環(huán)節(jié),兩天時間;后道車間(小后道、綜合后道),存儲,打包出倉,約兩天時間。
二、企業(yè)概況
該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),配備了具有國際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(套),是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地,為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。
三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)
該企業(yè)是生產(chǎn)基地,在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式,是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單,按照客戶的指令組織生產(chǎn),為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程:生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單,根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析,得出制作成本,與客戶協(xié)商達(dá)成一致,投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝,制作難點(diǎn),對面料、輔料、里料的確定,研制出相應(yīng)的色卡,以便服裝生產(chǎn)過程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過色卡,確定款式服裝的服飾材料之后,通過打板,制作出單件的服裝成衣,由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序,是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片,還包括鋪料、排料、算料、套裁,驗(yàn)片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作?p制。它是按不同的款式要求,通過合理的縫合,把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程?p制車間以小組為單位,一個小組36人,1個組長,1個副組長,30個縫位,4個輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn),人數(shù)上4個人一張臺板,3個人流動檢查,1個總檢,以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個加工過程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施,貫穿于整個生產(chǎn)過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱,根據(jù)銷售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。
四、管理特色
在縫制車間會有品質(zhì)部的巡檢,對于出現(xiàn)的問題及時修正,在小后道車間則是成衣的檢驗(yàn),配以流動檢查和總檢,在整燙,打包。裝箱之后,仍會有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢,在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。
五、調(diào)研建議
(一)展望未來成衣發(fā)展趨勢
1.市場全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來新的機(jī)遇,與此同時,很多國外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開展業(yè)務(wù),很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠,對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。2.全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中。按照這一方法,整個組織從最高管理者到一般員工都要參與,不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法,以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的.影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。4.流程再造。流程再造是指一切重來,對企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析,找出問題所在,從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。5.ERP與供應(yīng)鏈管理。ERP的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理,是一種對原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。6.準(zhǔn)時化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準(zhǔn)時化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時間和地點(diǎn),生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件,以杜絕超量生產(chǎn),消除無效勞動和浪費(fèi),達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段,以社會需要為依據(jù),以充分發(fā)揮人的積極性為根本,有效配置和合理使用企業(yè)資源,最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。
。ǘ┙ㄗh
面對市場全球化的現(xiàn)狀,服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對全球化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn),在發(fā)展的潮流中,走出適合自己的道路。在管理上,為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等,要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大,對于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新,要及時的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中,要對原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告2
高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū),其目的主要是解決本校教職工的居住問題,為教職工營造一個穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境,住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞,直接牽掣到職工的根本利益,對學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入,以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè),學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法,分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題,尋求具有科學(xué)性、社會性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法,逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式,為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境,是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個重要課題。
一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差
目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué),其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的,隨著時間的推移,特別是過去六七十年代建造的住宅樓,最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要,好多線路、管道已嚴(yán)重老化,房屋質(zhì)量參差不齊,配套設(shè)施不齊全,設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪,住戶私自開荒種花種菜,或到處亂搭亂建,樓宇整體破舊不堪,在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患,實(shí)行物業(yè)管理難度較大。
2、從業(yè)人員服務(wù)意識差,缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍
我國各高校物業(yè)管理服務(wù)人員,大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員,物業(yè)管理專業(yè)技能性不強(qiáng),素質(zhì)不高,“鐵飯碗”思想嚴(yán)重,觀念轉(zhuǎn)變緩慢,始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工,后勤改革不管怎樣變化,自己都不會下崗,工作不努力,專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取,沒有使命感、緊迫感和危機(jī)感,服務(wù)意識差,對待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在,服務(wù)不能及時到位,或服務(wù)質(zhì)量不能保證。
3、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場所,而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位,目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法,而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依,如近年來,隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化,校內(nèi)職工外購商品房的增多,校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多,因外租戶人員身份復(fù)雜,不愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施,環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差,不注意公共道德行為,嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí),還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù),住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法,而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門,沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán),使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策,難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量,無法確保國有資產(chǎn)的保值和增值。
4、住戶物業(yè)付費(fèi)意識不強(qiáng),依賴性較大
實(shí)行高校后勤改革以前,高校住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)都是學(xué)校大包大攬,包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù)、消防安全及門衛(wèi)管理,甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付,隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入,以上各項(xiàng)福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶有償使用,好多住戶對此不滿,認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū),自己是學(xué)校的職工,自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù),過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù),而現(xiàn)在要自己出錢,觀念一時難以轉(zhuǎn)變,福利性服務(wù)思想濃厚,對物業(yè)管理缺乏認(rèn)識和了解,對物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度,對學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合,難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
5、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺,難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)
高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司,它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的,而不是以盈利為目的。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而隨著高校社會化的不斷深入,學(xué)校對住宅區(qū)的投入也逐步減少,使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。長期以來,由于高校住宅的維修工作量大,加之外租戶比例逐年增加,使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡,同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置,使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍龐大,人員工資基數(shù)大,服務(wù)成本高。作為住戶方面,隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高,住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所,也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所,而要創(chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境,提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù),均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。
二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展
1、物業(yè)管理人員要更新觀念,增強(qiáng)服務(wù)意識
高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員,“大鍋飯”思想嚴(yán)重,隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣,物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在,要有憂患意識,要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念,樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念,開拓進(jìn)取,自我加壓,主動出擊,變“要我干”為“我要干”,確立“服務(wù)求生存,效益求發(fā)展”的經(jīng)營理念,努力鉆研物業(yè)管理新知識,學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī),了解行業(yè)動態(tài),培養(yǎng)一切為了住戶,住戶是上帝的新理念,樹立“誠心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神,把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動的指南。
2、要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍
高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件,對于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員,學(xué);蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育,重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā),創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制,鼓勵員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式,逐步實(shí)現(xiàn)員工持證上崗,加強(qiáng)與國家級、省級示范小區(qū)的聯(lián)系,通過參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平,通過專業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力。并利用高校優(yōu)勢,向社會上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才,充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來,努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊(duì)伍。同時要引進(jìn)競爭機(jī)制,加強(qiáng)考核,實(shí)行競爭上崗、按勞取酬,從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系,為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3、建立完善的規(guī)章制度
高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn),住戶只具有使用權(quán),如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值,學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國資主管部門應(yīng)予以重視,高校住宅管理實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離,符合高校后勤社會化改革的要求,有利于學(xué)校減輕財(cái)政負(fù)擔(dān),使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展,而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位,只能搞好服務(wù)工作,無行政管理或處罰權(quán),學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的'關(guān)系,配合物業(yè)中心按照國家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容,包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國有財(cái)產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等,并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理?xiàng)l例,積極成立小區(qū)管委會,形成學(xué)校、小區(qū)管委會、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。
4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系
住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動接受學(xué)校相關(guān)部門包括國資、后勤、紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督和管理,對服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護(hù)、道路的維護(hù)、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查,物業(yè)中心要根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例,建立和完善物業(yè)管理法規(guī),實(shí)行企業(yè)化管理,使住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同,對物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項(xiàng)目要進(jìn)行整改,對服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰,用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為,確保教職工能有一個干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。
5、積極開展社區(qū)文化建設(shè)
高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū),具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍,教職工群體素質(zhì)比較高,住戶對居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求,作為高校住宅物業(yè)管理中心,在搞好各項(xiàng)服務(wù)的同時,應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度,并結(jié)合本校的實(shí)際情況,配合工會、離退休處、校團(tuán)委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性娛樂活動,要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來,大力開展“小區(qū)是我家,美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動,培養(yǎng)住戶的主人翁思想,營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化,通過提高文化內(nèi)涵,創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境,通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站,多形式開展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動,開設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式,以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。
6、多渠道開展便民有償服務(wù),增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費(fèi)
經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ),也是物業(yè)公司開展服務(wù)工作的保障,物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費(fèi)、住戶交付的物業(yè)管理費(fèi)及職工室內(nèi)維修費(fèi)外,還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢,挖掘服務(wù)潛力,拓展服務(wù)項(xiàng)目,通過開展有償便民活動,尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在此方面,學(xué)校應(yīng)該給予政策支持,包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā),住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場的開發(fā),洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),廣開資金來源渠道,補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足,從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。
7、以人為本,構(gòu)建和諧居住小區(qū)
高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外,更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù),要按照“以人為本”的服務(wù)理念,不斷提升服務(wù)水平,使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家,有困難找物業(yè)”的溫暖,把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰,樹立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家、學(xué)者等老人,他們的子女常年不在身邊,物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通,了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難,幫助他們解決實(shí)際問題,對待服務(wù)工作要高效、細(xì)致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活,重視人性化管理,對于職工及家屬的生老病死,婚喪嫁娶,中心都應(yīng)予以慰問、祝賀、看望,員工有不順心的事時,中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進(jìn)行交心談心,幫助他們排憂解難,使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮,增強(qiáng)企業(yè)的凝結(jié)力和向心力,達(dá)到住戶滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。
總之,高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務(wù)行業(yè),它不同與社會上的物業(yè)管理模式,它的各項(xiàng)政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局,各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況,按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的原則,轉(zhuǎn)變原有管理部門的職能,注入新的物業(yè)管理機(jī)制,依靠學(xué)校的支持,住戶的配合,建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式,向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù),最終實(shí)現(xiàn)社會、學(xué)校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3
物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè),在我市已有十余年的發(fā)展歷史,這十幾年來,在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下,在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r,結(jié)合實(shí)際情況,通過實(shí)地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下:
一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調(diào)研中反映最多的問題就是收費(fèi)難,雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多,但業(yè)主的交費(fèi)意識、物業(yè)管理觀念尚未完全形成,收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費(fèi)的理由很多,主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少,從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說,當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時,必然會降低成本,而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費(fèi),這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理,必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識入手,努力提高收費(fèi)率。
二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運(yùn)行不規(guī)范,作用發(fā)揮不當(dāng)
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,業(yè)主大會制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確,業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人,管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望,所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事,而是全體業(yè)主的事,業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利,發(fā)表自己的觀點(diǎn),參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點(diǎn),對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會召開困難,有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會,沒有組建業(yè)主委員會,物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,不具有合法性,其行為不具備法律效力,不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會,但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少,對其職責(zé)認(rèn)識不清,缺乏足夠的精力、熱情,業(yè)主委員會形同虛設(shè),不能起到應(yīng)有作用。另外,個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然,未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用,使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足,影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好,很多問題只要正確溝通都是可以解決的,物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念,才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好;二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有待規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品,不僅具有一般商品的'特性,還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時候會與其他小區(qū)相比較,看看自己所享受到的服務(wù)在價值、價格上是不是最優(yōu)的,但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定,所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價,或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響。因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步規(guī)范。
五、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營
開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面:一是房屋質(zhì)量存在問題;二是承諾未兌現(xiàn),業(yè)主未得到承諾利益,園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中,有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問題,還有的是因?yàn)殚_發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建,業(yè)主又找不到開發(fā)商,于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對開發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化
國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多,對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用,但由于其全國性和指導(dǎo)性的特點(diǎn),在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差,這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章,如物業(yè)管理區(qū)域的劃分,業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)的確定等。
針對以上問題,提出如下建議:
一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)
按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn),同質(zhì)同價,質(zhì)高價高,不同等級,價格不同,服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,不搞服務(wù)不足,也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主按時足額交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目,讓業(yè)主明白消費(fèi),避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。
二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會,公開選舉業(yè)主委員會,使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù),正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè),對這項(xiàng)工作有足夠的熱情,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時及時向業(yè)主解釋,消除二者間誤會分歧,使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃,提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作:
1、做好人力資源管理,提高員工的專業(yè)技能,提高管理服務(wù)水平;
2、制定計(jì)劃,分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考試合格后持證上崗;
3、實(shí)行“末位淘汰制”,競爭上崗,樹立崗位就是報(bào)酬的觀念;
4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才,與本地實(shí)際相結(jié)合,優(yōu)勢互補(bǔ),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。
在提高員工道德素質(zhì)方面,要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手,說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里,住戶人數(shù)多,人員素質(zhì)參差不齊,作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高,應(yīng)該多從自身找差距,擺正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)
事實(shí)證明,開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管
理的最大難題,所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時,相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān),房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況,包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。
五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章
由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異,《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方,我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際,結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),盡快制定出臺實(shí)施細(xì)則,為解決具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
六、加大宣傳力度,創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》,讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性,也能在適當(dāng)時候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益,充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳,也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài),促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4
7月15日,市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員,在副主席xx的帶領(lǐng)下,調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況,并召開座談會,聽取市國土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們在實(shí)地察看和聽取通報(bào)的基礎(chǔ)上,就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
一、基本情況
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年,市國土局設(shè)置了物業(yè)管理股,具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前,全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家,本地27家,其中二級資質(zhì)1家;外地入駐本地的11家,其中一級資質(zhì)2家,二級資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人,有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理,總服務(wù)面積約510萬平方米,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。20xx年,我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作,至今已有19個小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場秩序,規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題,如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等,開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠信物業(yè)”,開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前,我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個,全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)(大廈)5個,xx市示范住宅小區(qū)(大廈)4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè),全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
二、存在問題
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員,公共設(shè)施設(shè)備維修不及時,物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責(zé)任意識不強(qiáng),缺乏足夠的精力和熱情,不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平,業(yè)主委員會形同虛設(shè),不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通,導(dǎo)致上訪投訴維權(quán),增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。
2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè),法律法規(guī)體系雖已建立,但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi),但我市有例外現(xiàn)象,如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器,電力部門只收取高壓終端的電費(fèi),小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收,但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外,住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營、垃圾清運(yùn)等問題,按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉,出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象,增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力,素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要,而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低,難以引進(jìn)人才,善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù),行業(yè)技術(shù)含量低,嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強(qiáng),對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng);二是不服從管理,亂裝修、亂搭建行為屢禁不止;三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由,拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時有發(fā)生,一些小區(qū)形成惡性循環(huán),導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過了驗(yàn)收,但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況,如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí),從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查,60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的.。近三年來,市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件,投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。
6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓,由于當(dāng)時條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范,存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理,基本由社區(qū)居委會代管。
三、意見和建議
1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè),增強(qiáng)企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度,逐步建立一支懂經(jīng)營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念,拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域,發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作,逐步建立“分等定級、以質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制,開展規(guī)范的管理和服務(wù),向社會公開收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息,讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。
2、建立完善長效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛,涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門,應(yīng)理順機(jī)制,明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé),建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度,定期會商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度,按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求,建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務(wù),自我約束機(jī)制,規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動性,依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制;督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì),隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。
5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān),從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開始,相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入,對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議,供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評審及竣工驗(yàn)收時要邀請物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收,聽取意見建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度,在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn),延長質(zhì)押年限,對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力,以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關(guān)職能部門對今后新建的樓盤,從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā),提高停車能力。對已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理,挖掘內(nèi)部潛力,緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告5
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類,一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司,法人代表與房地產(chǎn)公司相同,這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象,為房地產(chǎn)公司樹立品牌,物業(yè)管理較為規(guī)范,工作人員及投入較多,每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理,并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立,而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司,其管理物業(yè)規(guī)模大小不一,多則幾千戶,少則幾百戶。
一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)
(一)規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括:物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入。
。ǘ┪飿I(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀。
1、物業(yè)收費(fèi)面對的是廣大業(yè)主,個性千差萬別,收取難度不一,部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位。
2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取,在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi),再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素,造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài),少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。
二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因:
。ㄒ唬┦杖氩徽鎸(shí)。主要表現(xiàn)在以下幾種方式:
1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時,未能索取發(fā)票,部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬,造成少計(jì)收入。
2、收入不確認(rèn),記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時,暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目,以收入不能確認(rèn)為由,不計(jì)入收入,造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大,收入長期得不到確認(rèn),收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時,不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有:一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個月或幾個月;對新入伙戶一年收半年;為房地產(chǎn)公司介紹他人買房,減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式,相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況。
4、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入,少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時,未按規(guī)定開具發(fā)票,而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式,向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi),不入賬或不作收入處理,從而少計(jì)收入。
5、補(bǔ)貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入,不作收入處理,長期掛其他應(yīng)付款,以暫借款的名目,少計(jì)收入。
。ǘ┘{稅申報(bào)不規(guī)范
1、納稅義務(wù)發(fā)生時間的變化形成會計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異,造成營業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入,根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅[20xx]16號)中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間”的規(guī)定,單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時,向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等,其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間按照財(cái)務(wù)會計(jì)制度的規(guī)定,以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價款被確認(rèn)收入的時間為準(zhǔn)。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的`《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定,納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì),在會計(jì)處理與稅法存在差異的情況下,應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時一次性申報(bào)營業(yè)稅,而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時,采用預(yù)收款方式,一次收取半年或一年的物管費(fèi)等,根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入,按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營業(yè)稅,而不是一次性全額申報(bào),按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握,難以核對,會造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂,同時滯延了應(yīng)納稅款。
2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃(煤)氣費(fèi)維修基金房租的行為,屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù),因此,對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃(煤)氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營業(yè)稅!辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi),不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展,代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃(煤)氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長期掛其他應(yīng)付款,歷年結(jié)轉(zhuǎn),既反映不出代收的手續(xù)費(fèi),也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用,長期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款。
3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素!镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義,但第十九條第二款規(guī)定,租金收入,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[20xx]79號)關(guān)于租金收入確認(rèn)問題規(guī)定,企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入,應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中,如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則,出租人可對上述已確認(rèn)的收入,在租賃期內(nèi),分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
按照以上規(guī)定,筆者認(rèn)為,企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn),20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中,一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在,大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn),實(shí)際操作上兩種情況都存在。
。ㄈ┌l(fā)票使用不規(guī)范。部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi),而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門面時才使用稅務(wù)發(fā)票,從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強(qiáng),按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后,索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強(qiáng),合法權(quán)益未能體現(xiàn);另一方面,物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠,收取款項(xiàng)時未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票,或出于某種目的,向個人業(yè)主收取款項(xiàng)不開具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報(bào)營業(yè)稅等稅款后,未領(lǐng)購相對應(yīng)的發(fā)票,造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現(xiàn)象。
。ㄋ模┵~務(wù)不健全或不建賬。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少,收入成本核算簡單,設(shè)立簡易賬或不建賬,不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況,稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況。
。ㄎ澹┒悇(wù)管理部門收入難核實(shí)。采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應(yīng)地存在問題,稅務(wù)部門在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時,可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套,但入住業(yè)戶多少則較難掌握,已入伙業(yè)主也有長期不在的情況,已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問題,并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異,物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況,造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難。
三、管理措施
(一)宣傳與輔導(dǎo)。一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn),加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo),向企業(yè)財(cái)會人員宣傳行業(yè)最新政策,提升財(cái)會人員對政策的正確理解,準(zhǔn)確及時確定收入,誠信納稅,提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳,提高業(yè)主索取發(fā)票意識,把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài),形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。
(二)規(guī)范使用發(fā)票,強(qiáng)化“以票控稅”。1物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票,但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門征收,適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位,并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票,方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費(fèi)。2領(lǐng)取定額發(fā)票,但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大,使用也不是很方便,適用于規(guī)模相對較小的企業(yè),3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票,稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管。4建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度,打擊發(fā)票違章行為,規(guī)范發(fā)票開具和使用,維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。
。ㄈ┤粘9芾怼=⑽飿I(yè)管理明細(xì)臺賬,企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動態(tài)臺賬,后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài),如發(fā)現(xiàn)異常,及時跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查,實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目,各小區(qū)物業(yè)面積,入住情況門面出租情況,物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營項(xiàng)目等情況,與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對,分析畢業(yè)論文異常,加強(qiáng)巡管。
。ㄋ模┮(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào),企業(yè)應(yīng)及時確入收入,明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時間,及時準(zhǔn)確申報(bào)納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬,規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn),如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè),根據(jù)物業(yè)面積,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評估管理,對零申報(bào)戶異常申報(bào)戶,與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對,及時評估,糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
。ㄎ澹┎块T協(xié)作。與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作,了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況,及時跟進(jìn)管理。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告6
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,近期,我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研,在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費(fèi),如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,正是朝陽產(chǎn)業(yè),通過近十年的發(fā)展,由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,物業(yè)管理企業(yè)30個,管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%,新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無,注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會,物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元,高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高,收繳率低,個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小,綜合實(shí)力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費(fèi),效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng),則可降低成本,提高效率。
2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū),由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多,有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,小區(qū)入住率不高,由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不交納電梯運(yùn)行費(fèi),而這部分人員未入住,并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本,再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識薄弱,應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來,據(jù)統(tǒng)計(jì),收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上,已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,許多業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,業(yè)主繳費(fèi)意識薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。
3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主很多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為,交了那么多的物業(yè)管理費(fèi),不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù),但由于服務(wù)本身是隱性的,業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益,所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對停車收費(fèi)及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理,亂收費(fèi)、高收費(fèi),因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中,也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣,造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意,對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見,因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況,對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣,造成惡性循環(huán),引起住戶不滿,陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國價格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì),近三年來,業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi),一直位居各類價格舉報(bào)問題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門,有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所
有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會,有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)交多少費(fèi)用,如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性,少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生,體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費(fèi)原則,對此業(yè)主意見,對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問,影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。
6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認(rèn)識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題,業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決,而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行,這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性,而且造成了住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),這對繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展,不繳費(fèi)的業(yè)主可能會越來越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見和建議
1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件,積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司,對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制,明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓,對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,堅(jiān)決吊銷執(zhí)照,注銷上崗資格證書,維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū),加強(qiáng)日常巡查,對維修不及時、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處,直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè),強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制,應(yīng)在售房前,向物價部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定在向物價部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房,以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時,緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商,不斷完善物業(yè)功能,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。
4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價格體系,細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn),明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi),電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴},明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題,建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制,使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展,必須遵循公開、公平,誠實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn),商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點(diǎn),采取分類指導(dǎo)辦法,做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候,由業(yè)主委員會提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,當(dāng)房屋需維修,當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前,我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時,現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力,通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單措施或程序。
7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走,且不提供垃圾筒,現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān),市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的.垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù),只做了其中一部分,故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。
8、加大宣傳力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平,提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理,提高服務(wù)水平,加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo),讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”,有效避免收費(fèi)難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容,提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。
9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程,凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),形成完整、系統(tǒng)體系。
10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭取政府的支持的同時,提高經(jīng)營能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流,達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊》,成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵機(jī)制。
11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會舉辦的各項(xiàng)活動,同時,邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動,對業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。
12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價字(20xx)975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”;謴(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,以便價格部門履行監(jiān)管,加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定!督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求,修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求,有關(guān)部門應(yīng)積極配合,共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性,兼顧市場雙方的利益,并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化,進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容,定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn),實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式,讓業(yè)主明明白白消費(fèi),物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告7
做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,是新形勢下一項(xiàng)重大社會管理工程,是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程,是一項(xiàng)事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,近期,xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員,深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū),通過實(shí)地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式,對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)查,具體情況如下:
一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(一)城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì),目前我縣已建成住宅小區(qū)28個,即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個,住房近10000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小區(qū)的入住人口將超過6萬人,占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調(diào)查來看,我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點(diǎn):
1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類:一是早期由政府建設(shè)的福利房,土地屬劃拔,政府承建,分配居住,絕大多數(shù)已實(shí)行房改,如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價出售或分配。如財(cái)政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,一般規(guī)模也比較小,多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房,主要集中在周子古鎮(zhèn)。
2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中,大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū),住房均在1000套以上,中等的金色東華、南橋郡等小區(qū),住房均在500套左右,小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi),有的僅十幾套住房。
3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面,2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房,2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,在紫苑進(jìn)入xxxx以前,我縣除財(cái)政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好,其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑,大多數(shù)配套設(shè)
施建設(shè)不齊,無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言,我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū),也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次,其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問題,還有極個別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵,存在嚴(yán)重的安全隱患。
(二)小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,目前也處于發(fā)展的初級階段,F(xiàn)有物管企業(yè)16家,其中二級資質(zhì)1家,三級資質(zhì)15家,從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個,面積達(dá)86萬平方米。
2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家,但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家,其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會,沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè),還沒有步入正軌。
3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看,僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范,業(yè)主較為滿意;金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施,業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)質(zhì)量相對較差,服務(wù)制度落實(shí)不到位,好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因,業(yè)主和物管嚴(yán)重對立,出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題
我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展,初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制,對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是,由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進(jìn)程加快和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè),因發(fā)展時間不長,當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
(一)執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn),在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中,由于主管部門監(jiān)管不力,施工過程中不能實(shí)時監(jiān)管,竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收,導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時的規(guī)劃不一樣,小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化,開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾,不履行合同,使業(yè)主權(quán)益遭受損失;二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工,隨意擠占公共用地,見縫插針,把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D,占了又占,甚至完全占用;三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過程中,有的被偷工減料,造成質(zhì)量差,檔次低,壽命短,有的缺項(xiàng),有的被砍,帶來較多遺留問題,不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益,也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
。ǘ┕芾碇贫炔煌晟啤目前,我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則,給物業(yè)管理工作帶來很多不便,在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn);二是專項(xiàng)維修資金難落實(shí),公用部位維修難
等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范,誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破,業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范,造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆⻊?wù)而有意見,一些沒有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為,也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規(guī)依據(jù)。
(三)宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看,社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表,普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在:一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確,對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透,經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變,不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù),對待業(yè)主“生、冷、硬”,服務(wù)意識差,簡單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等,有的甚至只收費(fèi)不服務(wù),小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位,造成衛(wèi)生狀況差,秩序混亂,失竊案件時有發(fā)生;二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來維護(hù)自身的權(quán)利,遇到了問題無所適從,不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決,而是采用簡單的拒絕交費(fèi)等辦法來激化矛盾。
(四)物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓(xùn),也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段,還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規(guī)范操作。另外,從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低,也影響了物業(yè)服務(wù)水平的.提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。
三、建議
針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題,為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出以下建議意見:
(一)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃,建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度,科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管,重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實(shí)際,制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān),組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容,杜絕未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。同時,要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的高度,合理規(guī)劃并分步實(shí)施,穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善,逐步消除遺留問題,從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。
。ǘ┘訌(qiáng)監(jiān)督管理,建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度,督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人;二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度,房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收,嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況,凡未完成配
套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗(yàn)收,物管企業(yè)一律不得承接;三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度,嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制度;四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度,相關(guān)職能部門要與居委會相互配合,組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評,甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度,對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲,及時予以解決和調(diào)處。
(三)強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),探索一套良好的運(yùn)行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報(bào)等多種形式,廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī),營造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強(qiáng)對居民的宣傳教育,增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會,組建好業(yè)委會。要強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職,不越位、不缺位,促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù),從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。
(四)強(qiáng)化分類指導(dǎo),打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),選擇部分條件較好的小區(qū),積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏;針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散,尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題,試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式,改善小區(qū)環(huán)境,提升管理水平。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告8
近年來隨著天津市城市建設(shè)的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進(jìn),一座座風(fēng)格迥異,設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起,應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理肩負(fù)起了小區(qū)建設(shè)、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護(hù)保養(yǎng)等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū),同時隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制,政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也走向社會化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。
一、近年來天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展
1.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大
天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚,第一家注冊的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業(yè)管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大,到20xx年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家,管理總面積達(dá)到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)到1600多個,從業(yè)人員超過5萬人,營業(yè)收入突破10億元。
2.物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣,服務(wù)內(nèi)容更寬,形式更加多樣化
城市建設(shè)進(jìn)程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來,過去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項(xiàng)服務(wù)。近幾年,隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如:家電的維修、接送上下學(xué)的學(xué)生、送水入戶、代買飛機(jī)車船票等。特別是隨著機(jī)關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會化,大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)從對居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站機(jī)場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數(shù)碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外,從20xx年-20xx年3年間開發(fā)了民政局大樓、長泰公寓、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬平方米,達(dá)到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業(yè)管理的面積年遞增速度達(dá)到20.89%。此外,物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業(yè)管理公司已由簡單的服務(wù)職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)與服務(wù)相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如,有的物業(yè)公司瞄準(zhǔn)市場需求專業(yè)化、規(guī);a(chǎn)立體車庫的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作生產(chǎn)市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進(jìn)一步壯大了企業(yè)規(guī)模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。
3.舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機(jī)會
去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區(qū)進(jìn)行綜合整修的第一年,據(jù)統(tǒng)計(jì),實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目為社會提供了就業(yè)崗位1448個,安置了下崗失業(yè)人員924名,其中4050人員757人。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬平方米,累計(jì)達(dá)到9210萬建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達(dá)到65%以上,為社會可提供4000余個就業(yè)崗位。社會對物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大,為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。
二、物業(yè)服務(wù)業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間
制度改革和住房商品化的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個迅速蓬勃發(fā)展的時期,截止20xx年底,物業(yè)公司總數(shù)已超過2萬家,從業(yè)人員超過230萬人,相當(dāng)于我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%。
由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的能力特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道,這使越來越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列,物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。
1.從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和項(xiàng)目看適合下崗人員的再就業(yè)。
物業(yè)企業(yè)按照社會化、專業(yè)化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進(jìn)行管理,向住戶提供全方位的綜合性服務(wù),是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動單位,是社區(qū)服務(wù)業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看:主要包括有償服務(wù)和無償服務(wù)。無償服務(wù)包括(1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔、綠地的維護(hù)、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場秩序的管理。(2)高層電梯的管理和維護(hù),小區(qū)內(nèi)的消防保安、水電暖的維護(hù)保養(yǎng)等。有償?shù)姆⻊?wù)包括:(1)家政服務(wù)包括:家務(wù)勞動、護(hù)理、照顧老人及兒童、看護(hù)病人等。(2)代買機(jī)票、送水入戶。(3)業(yè)主家中設(shè)備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。
從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內(nèi)容看,對從業(yè)人員所需的知識和技術(shù)水平要求不高,但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗(yàn)以及一定的責(zé)任心和吃苦耐勞精神,因此,物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標(biāo)準(zhǔn),但適合下崗人員的再就業(yè)。
從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看,大部分是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動力,為解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)問題作出了重要貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門估計(jì),今后十幾年內(nèi),城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計(jì)算,僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬-50萬人就業(yè)。
2、天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè),吸引越來越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域。
過去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認(rèn)為是伺候人的。但隨著社會的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變,下崗人員在選擇就業(yè)時比較務(wù)實(shí),對擇業(yè)有了新的認(rèn)識,越來越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè)。據(jù)調(diào)查,有的物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達(dá)到公司職工總數(shù)的60%以上。這些下崗人員通過就業(yè)提高了能力,找回了自信,經(jīng)濟(jì)地位也得到了提高,不僅贏得了社會的尊重,同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機(jī)會及更好的待遇。例如:政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達(dá)到30人就可以減免營業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數(shù)量撥付給物業(yè)公司相應(yīng)數(shù)額的下崗人員安置費(fèi),(每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費(fèi)),這就為物業(yè)公司減輕了一定的負(fù)擔(dān)。同時物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業(yè)管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元,F(xiàn)在在每周有一天的公休日的情況下收入已達(dá)480元,好的政策的實(shí)施使下崗職工得到了實(shí)惠。
據(jù)有關(guān)部門調(diào)查,目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯,一是年齡偏大,多數(shù)人員的年齡在35-50歲之間,女性的平均年齡在40歲左右,男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低,大部分下崗人員的文化程度在高中以下,其中小學(xué)、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多數(shù),據(jù)有關(guān)部門介紹,天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要從事小區(qū)內(nèi)的保潔衛(wèi)生,綠地的維護(hù)等。男性下崗人員主要擔(dān)任著物業(yè)小區(qū)的安全維護(hù)以及技術(shù)性的維修工作。近幾年隨著天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展,將會有越來越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作。
3.物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。
面對近幾年下崗人員重新離崗的情況,有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應(yīng)對的.辦法,他們用人性化的管理方法千方百計(jì)給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件,爭取好一點(diǎn)的福利。例如,給下崗人員上養(yǎng)老保險(xiǎn),使他們今后生活有保障。再如,公司領(lǐng)導(dǎo)在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三八”婦女節(jié)給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖,找回了自己的位置,也留住了下崗人員的心。
三、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展對策
1.物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步加大宣傳力度,引進(jìn)先進(jìn)的管理理念。
當(dāng)前,人們對物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)識還不夠全面,對它所起到的作用還沒有完全體驗(yàn)到。因此,應(yīng)加大對物業(yè)管理的宣傳力度,逐步使用戶與經(jīng)營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關(guān)系,讓人們了解物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容,把先進(jìn)的住宅管理理念引進(jìn)千家萬戶,同時進(jìn)一步搞好全方位、多功能的綜合服務(wù),讓業(yè)主們住的安心舒心,使服務(wù)、收費(fèi)很好的鏈接,形成良性循環(huán)。
2.提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),強(qiáng)化服務(wù)意識。
通過舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)等多種方式,提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng),使物業(yè)管理公司進(jìn)一步走向成熟。調(diào)查顯示:天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進(jìn)行過專業(yè)培訓(xùn),但仍然存在著服務(wù)態(tài)度不好,專業(yè)技術(shù)不過硬,文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)象。這就需要經(jīng)常不斷地培訓(xùn)物業(yè)管理人員,逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì),以提高用戶對物業(yè)管理的認(rèn)知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促進(jìn)天津市物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。
3.拓寬服務(wù)領(lǐng)域,改善服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步創(chuàng)新思維,制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營策略,在拓寬服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位上下功夫,把企業(yè)做大做強(qiáng)。首先,要廣開渠道,在擴(kuò)大服務(wù)范圍上下功夫,逐步開展家政服務(wù)、餐飲服務(wù),包括鐘點(diǎn)工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、設(shè)備租賃等業(yè)務(wù),形成一個好的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)機(jī)制,開拓物業(yè)經(jīng)營市場,使人們逐步認(rèn)識到經(jīng)營管理的重要性與必要性,另外,隨著我國進(jìn)入老齡社會對老年人的養(yǎng)老、醫(yī)療等也將成為物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)。第二,把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場,在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。服務(wù)質(zhì)量的好壞,服務(wù)水平的高低直接影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,因此在擴(kuò)大項(xiàng)目的同時,更應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量、水平的提高,為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務(wù),使企業(yè)向?qū)I(yè)化、高層次方向發(fā)展。第三,進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位,發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂設(shè)施,引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活,營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍,樹立企業(yè)良好的形象。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告9
近年來,隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展,建成了一大批住宅小區(qū)。在xxxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸,綿延數(shù)公里,與防洪大堤交相輝映,奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個區(qū)域,配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無到有,從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展,管理對象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場、超市、辦公樓等各類領(lǐng)域,形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚,發(fā)展相對滯后,出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題,現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問題,亟需采取有效對策來加以改進(jìn)和解決。
一、基本現(xiàn)狀
截至目前,我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個,建筑面積123萬平方米,規(guī)劃住房12711套,入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為:90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%,商品房占70%,小產(chǎn)全權(quán)房占10%,保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,雖然服務(wù)小區(qū)只有26個,但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米,近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個,這是小區(qū)管理的主要形式,占全縣建成住宅小區(qū)的一半,管理住房面積約52萬平方米,占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū),涉及小區(qū)41個,面積約12萬平方米。
二、小區(qū)管理存在的問題
通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出,目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài),關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言,也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量,而且疊加累積極易造成群體上訪,影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理,主要有以下五方面問題:
(一)準(zhǔn)入門檻低,服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,注冊資本都在50萬—100萬元,平均每家公司員工不到20人,規(guī)模小,實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人,沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn),不懂物業(yè)服務(wù),更談不上持證上崗,整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生,業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,大多只是清早掃一遍,而且只掃院子和道路,不管角落和樓梯,小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費(fèi),安保防范流于形式,失盜事件屢有發(fā)生。
(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一,收費(fèi)難度大。一方面,物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定,高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等,合計(jì)達(dá)1800元,個別小區(qū)趕上了咸陽市的`收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外,對出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征,有的按戶平攤,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊,上下之間相差數(shù)倍,群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面,管理無抓手,收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理,自主購買,物業(yè)收費(fèi)全憑自覺,收費(fèi)難度很大,一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時收取,影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗(yàn),對水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理,減少了物業(yè)收費(fèi)難度,管理比較方便,但是個別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價行為,監(jiān)管難度大,業(yè)主不滿意。
(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全,物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭,規(guī)劃建設(shè)亂,則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓,臨街見縫插針單體樓工程,由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響,小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建,規(guī)模小、成本高,物業(yè)管理無利可圖,甚者可能虧本,導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理,這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,但工程交付使用后,因質(zhì)量問題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮,業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬,這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問題,水電苑地面滲水問題,恒海家園自來水管道漏水等問題,上訪時間長達(dá)幾年,問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定,在工程交付使用前,開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收,最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用,業(yè)主入住后,因室外工程未完工,樓內(nèi)天然氣未安裝到位,有線電視未安裝到位,電梯和消防未驗(yàn)收等問題,引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,曾多次群訪。
(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化,維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層,社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同,認(rèn)識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同,導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大,而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同,意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位,電動車主要建車棚,其他住戶還要收費(fèi),意愿不一,相互爭執(zhí),難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位,反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識不清,不知道自己該享受什么權(quán)利,履行哪方面義務(wù),甚至淡定處之,對小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問,聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé),幾年難以召開業(yè)主大會。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù),部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識,缺乏社會公德,只要服務(wù),不愿交費(fèi),抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調(diào)查,縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶,今年收繳68戶,繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。
(五)宏觀環(huán)境有影響,管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛,唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣,建成后入住率低,物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出大,服務(wù)質(zhì)量就差,如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺,進(jìn)展緩慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房,但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善,導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大,比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房,由于沒有完全產(chǎn)權(quán),規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因,遺留問題較多,管理難度很大,已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面,實(shí)事求是地講,物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求,按照“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會管理的總體要求,形成以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中,全縣物業(yè)一旦有問題,鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會管理職責(zé)缺失,由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位,在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求;鶎庸芾響(yīng)適應(yīng)形勢發(fā)展的要求,逐步實(shí)現(xiàn)以村委會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變,更好地服務(wù)社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo),區(qū)別對待,標(biāo)本兼治,穩(wěn)步推進(jìn)。
(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會管理的總體要求,建立以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下,由房管所負(fù)責(zé),各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合,針對城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì),將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊,然后按照各居委會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會,由各居委會制定具體的實(shí)施方案,負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn),將房管所升級為科級建制單位,便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系,提升物業(yè)監(jiān)管水平。
(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記,對于不登記備案的服務(wù)企業(yè),一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項(xiàng)目,在發(fā)房屋預(yù)售證前,要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo),選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時,繳納一定的履約保證金,規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛,防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
(三)加強(qiáng)對物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約,在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個時期,物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè),只有不斷提高自身素質(zhì),提高服務(wù)質(zhì)量,才是立身之本,只有服務(wù)質(zhì)量提高了,廣大住戶才會認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識講座,提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn),力爭在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。
(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題,直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問題,必須解決好以下三個問題:一是標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗,質(zhì)量要求不嚴(yán),物價部門應(yīng)對此調(diào)研,細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理,物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理,經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理,物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理,自主購買,沒有制約手段,收費(fèi)普遍比較困難。可以對這樣的小區(qū)實(shí)行改造,水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng),財(cái)政予以適當(dāng)獎補(bǔ)。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌,收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開,誰交誰欠張榜公開告知,用途結(jié)余定期公示,消除業(yè)主的思想疑慮。同時,要接受業(yè)主委員會的管理,努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平,為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境。
(五)強(qiáng)化對業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人,調(diào)動業(yè)主的積極性,增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先,要加強(qiáng)引導(dǎo),做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會牽頭,負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作,督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū),試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部,發(fā)揮黨員作用,搞好自主管理。其次,要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段,加大宣傳力度,提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率,消除認(rèn)識誤區(qū),更好地行使權(quán)利,履行義務(wù),樹立正確、健康的消費(fèi)理念,創(chuàng)建宜居小區(qū),構(gòu)建和諧家園。
(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭,各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合,按照因地制宜,逐步實(shí)施,分類管理的原則,采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑,對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查,分類排隊(duì),集中整治。其中:對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū),應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū),應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉⻊?wù),由業(yè)主委員會自治管理;對單位集資建設(shè)的住宅樓,由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時,加強(qiáng)對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管,規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房,嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管,完善基礎(chǔ)設(shè)施,消除硬件缺失,為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告10
為了規(guī)范市區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理,根據(jù)地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)安排,20xx年8月5日—10日,地區(qū)建設(shè)局組織專題調(diào)研組,對XX市市域內(nèi)住宅小區(qū)建設(shè)情況、物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了座談,就做好物業(yè)服務(wù)工作聽取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)性的意見,同時深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主,召開了業(yè)主代表座談會,認(rèn)真聽取了業(yè)主對物業(yè)管理及服務(wù)的意見和建議,現(xiàn)將調(diào)研情況匯總報(bào)告如下:
一、XX市住宅小區(qū)建設(shè)及物業(yè)管理的基本情況
截止20xx年7月底,XX市建成180個普通住宅小區(qū),共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家,其中二級資質(zhì)1家,三級資質(zhì)31家,三級(暫定)資質(zhì)15家,從業(yè)人員近4000人,管理普通住宅小區(qū)140個,小區(qū)總建筑面積408.8萬㎡,住戶總數(shù)36210戶,居住人口11萬余,物業(yè)覆蓋率達(dá)70%,未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)有40個。
二、存在的主要問題
在此次調(diào)研中,我們總體感覺是:地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段,存在諸多矛盾、困難和問題,急待整頓和規(guī)范。
(一)物業(yè)管理收費(fèi)偏低
地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)自1998年出臺收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶、月,未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶、月)一直延續(xù)到20xx年,20xx年XX市出臺了按等級收費(fèi)的規(guī)定,由于多數(shù)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到分級收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主普遍不接受,所以,除個別小區(qū)外,依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶、月,未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶、月收取,此收費(fèi)在1998年是合適的,目前仍按這個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明顯偏低。這次調(diào)研中,我們對各類物業(yè)公司服務(wù)成本進(jìn)行了測算,按照目前物價指數(shù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)公司只能維持低標(biāo)準(zhǔn)、低水平、低檔次服務(wù),要想企業(yè)不虧損,只能缺位服務(wù),由此,派生出一系列問題:
一是員工工資低(地區(qū)內(nèi)股份制和個體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右;麗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元;阿牙小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元,屬最高),高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進(jìn)(地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力和社會40、50人員等),低素質(zhì)管理人員只能履行低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),造成服務(wù)錯位或不到位。
二是難實(shí)施規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),造成扯皮多、投訴多、上訪多,給地區(qū)社會穩(wěn)定帶來不和諧因素。
三是企業(yè)負(fù)債運(yùn)行,造成水費(fèi)、電費(fèi)拖欠,導(dǎo)致小區(qū)路燈不亮,道路不平,綠地荒蕪,樹木死亡、共用基礎(chǔ)設(shè)施破損等情況連續(xù)發(fā)生。
四是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)情況嚴(yán)重,經(jīng)統(tǒng)計(jì),XX市城市物業(yè)住宅公司累計(jì)債務(wù)249萬元,安雅物業(yè)公司累計(jì)債務(wù)307.6萬元,業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重影響物業(yè)公司的生存。
。ǘ┪飿I(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范
地區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理的140個普通住宅小區(qū),只有37家成立了業(yè)主管理委員會,占25%,且大多數(shù)業(yè)主委員會不能規(guī)范運(yùn)作(主要原因是業(yè)主委員會缺乏正常經(jīng)費(fèi)來源)。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),物業(yè)管理屬于“跛足”運(yùn)作,業(yè)主權(quán)利、義務(wù)不清楚,物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間關(guān)系不明確,出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
(三)落實(shí)住房專項(xiàng)維修資金制度不到位
一是沒有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項(xiàng)維修資金,或者提取了但被挪用。
二是政府主導(dǎo)建設(shè)的安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房未按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)留用專項(xiàng)維修資金(麗園小區(qū)安居房、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟(jì)適用住房專項(xiàng)維修資金按工程造價1%留成,未達(dá)到國家當(dāng)時規(guī)定的2%標(biāo)準(zhǔn))。
三是20xx年前建設(shè)的商品房維修金沒有足額歸集到位,無法正常提取使用。
由于專項(xiàng)維修資金不到位,住房公用部位、公用設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時進(jìn)行,侵害了購房人的合法權(quán)益,也影響了小區(qū)的整潔和完整。
(四)老舊小區(qū)開發(fā)建設(shè)中遺留問題多,物業(yè)公司無力解決。具體表現(xiàn)為:小區(qū)規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)不符,沒有物業(yè)管理設(shè)施;小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異;文化娛樂、健身場所等配套設(shè)施不完善;房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設(shè)施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋;有的房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差,返修率高,引起業(yè)主不滿;有的小區(qū)設(shè)施老化,影響到管理質(zhì)量。
三、出現(xiàn)問題的原因(對存在的問題進(jìn)行定量分析)
。ㄒ唬┪飿I(yè)管理市場體制欠完善,缺乏競爭機(jī)制
XX市目前實(shí)行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況,一是由市房地產(chǎn)部門直管的物業(yè)企業(yè),對政府先期開發(fā)的安居住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;二是由中央、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè),對單位開發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;三是由開發(fā)商組建的物業(yè)公司,對自行開發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè),對市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實(shí)施物業(yè)管理。從總體上講,XX市物業(yè)管理仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代的條塊割居管理模式,這種模式不利于競爭,按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),只有通過競爭,才能形成新的管理機(jī)制,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生、發(fā)展、做大做強(qiáng)。
。ǘI(yè)主大會和業(yè)主委員會體制不健全,未形成有效的運(yùn)行機(jī)制
隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生根本改變,居民住房自有化率越來越高。隨之而來的,單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人(即多個業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng),涉及全體業(yè)主的共同利益,單個業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制,保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。業(yè)主委員會是業(yè)主大會選出的決策機(jī)構(gòu),在業(yè)主大會閉幕后,行使業(yè)主大會的權(quán)利。由于XX市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組織機(jī)構(gòu)不健全,業(yè)主委員會的成立、組成、運(yùn)作缺乏監(jiān)督和制約,業(yè)主委員會未發(fā)揮應(yīng)有的作用,物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭議問題多、扯皮多,存在一定的對立情緒。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范
市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為。
。ㄋ模╅_發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不利影響
市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開發(fā)質(zhì)量問題,使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任,加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本,造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。
。ㄎ澹o物業(yè)小區(qū)陷入治理困境
XX市區(qū)內(nèi)無物業(yè)小區(qū)主要有三類:一是一些機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的單位公房因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制不復(fù)存在,造成無物業(yè)管理;二是城鄉(xiāng)結(jié)合部個人興建的私房群;三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區(qū)。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢,對物業(yè)吸引力不足,小區(qū)管理支出多,收入少,繳費(fèi)低,虧損大,因此,物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理,這些小區(qū)普遍存在臟亂差問題和治安問題,給社會帶來不穩(wěn)定因素。
四、措施與建議
。ㄒ唬┪飿I(yè)管理要從源頭抓起,切實(shí)抓好新開發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗(yàn)收工作
1、全面實(shí)行前期物業(yè)管理。按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及自治區(qū)、地區(qū)和XX市實(shí)施國家物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定和要求,今后,市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以下的開發(fā)小區(qū),在工程開工前,建設(shè)開發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同,一并報(bào)市房地產(chǎn)主管部門審查,審查同意后備案并辦理相關(guān)手續(xù),工程開工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理,直到小區(qū)竣工交付使用后,業(yè)主委員會成立并召開業(yè)主大會,選聘物業(yè)公司接受為止。開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位支付。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以上的小區(qū)應(yīng)全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,由市房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督,開發(fā)建設(shè)單位組織招投標(biāo),按照政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)合理確定服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對通過招標(biāo)選擇的物業(yè)公司,開發(fā)建設(shè)單位支付前期物業(yè)管理費(fèi)。
2、嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收制度。今后,市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應(yīng)先進(jìn)行各專項(xiàng)驗(yàn)收,由相關(guān)部門對小區(qū)園林綠化、供熱、供排水、電子監(jiān)控設(shè)施等工程進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行綜合驗(yàn)收,綜合驗(yàn)收由發(fā)改部門牽頭,組織市規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門、建設(shè)、環(huán)衛(wèi)、教育、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會等相關(guān)部門參加,驗(yàn)收合格后,幼兒園移交教育部門統(tǒng)一管理、使用和維護(hù),公廁移交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理、使用和維護(hù),按《公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級辦公用房和服務(wù)設(shè)施(含社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站及文體活動設(shè)施)移交居委會管理、使用和維護(hù),物業(yè)管理用房(含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會辦公室、治安聯(lián)防室、警衛(wèi)室、文化活動室、健身活動場所及器材)移交居委會管理,待業(yè)主委員會成立后移交給業(yè)主委員會,供全體委員所有和使用。
物業(yè)管理用房按《XX市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建,分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場地。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)立建設(shè)的裝修房屋,具有水電功能,沒有配置電梯的物業(yè),物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。
城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積,房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時,應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號。
。ǘ┤娼I(yè)主委員會制度
鑒于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的重要性,應(yīng)進(jìn)一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度,一是住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收后,具備召開業(yè)主大會條件時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開業(yè)主大會書面報(bào)告,街道辦事處應(yīng)在接到書面報(bào)告30日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居委會代表在房產(chǎn)局和街道辦指導(dǎo)下成立籌備組。組織召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,業(yè)主委員會成立后籌備組自行解散;二是對已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會難以履行職責(zé)的,轄區(qū)、街道辦事處要通過不斷調(diào)整、充實(shí),提高其履職能力,對已交付使用、未召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委會的'住宅小區(qū),要分清情況,查清原因,按條例要求及時召開業(yè)主大會,成立業(yè)主委員會;三是隨著社區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展和物業(yè)管理的進(jìn)一步規(guī)范,隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化,由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會和業(yè)主委員會可能會出現(xiàn)趨同的情況,從有利于調(diào)動居委會和業(yè)主委員會兩個方面的積極性出發(fā),今后,新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任,業(yè)主委員會應(yīng)在居委會指導(dǎo)下開展工作,以利于整合管理資源,發(fā)揮社區(qū)的作用,加強(qiáng)社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設(shè);四是全面落實(shí)由業(yè)主委員會選聘,解聘物業(yè)公司的規(guī)定,建立良好物業(yè)管理市場競爭制,通過競爭促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)擠進(jìn)和占領(lǐng)市場,從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變,服務(wù)水平的提高。
。ㄈ﹦(chuàng)造寬松條件,進(jìn)一步加大對物業(yè)管理企業(yè)支持力度
1、建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是確保物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時,必須按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)偏低的情況,為了進(jìn)一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù),引導(dǎo)業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量,樹立等價有償?shù)南M(fèi)觀念,規(guī)范物業(yè)管理行為,保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價格[20xx]1864號)和中國物業(yè)管理協(xié)會《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》(試行)的通知(中物協(xié)(20xx)1號)文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》新建房[20xx]4號規(guī)定,結(jié)合地區(qū)當(dāng)前物價消費(fèi)指數(shù),群眾承受能力,建議市政府適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并盡快下文執(zhí)行。
。1)市區(qū)內(nèi)開放式住宅小區(qū),現(xiàn)行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費(fèi)自制定實(shí)施以來,十年未變,低收費(fèi)直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調(diào)研中,經(jīng)我們測算和征求物業(yè)管理部門及住宅小區(qū)業(yè)主意見,將開放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由現(xiàn)在的10元/戶、月,調(diào)整為0.25元/月、平方米為宜。
。2)對封閉式住宅小區(qū),應(yīng)按《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(施行)》(新建房[20xx]4號)文件規(guī)定執(zhí)行,即:
普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)
基準(zhǔn)價的最高價格水平
2、安排專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼資金,解決目前業(yè)主委員會缺乏管理資金的實(shí)際困難
市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會因無資金來源,多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài),無法正常運(yùn)作。為此,建議市財(cái)政按照3000人以下的住宅小區(qū),每年給小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)貼3000元的標(biāo)準(zhǔn),3000~5000人的住宅小區(qū),每年給小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)貼5000元的標(biāo)準(zhǔn),5000人以上的住宅小區(qū),每年給小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)貼8000元的標(biāo)準(zhǔn),解決小區(qū)業(yè)主委員會的辦公費(fèi)用,使業(yè)主委員會能夠開展正常工作,行使正常管理職責(zé)。
3、完善住房專項(xiàng)維修資金制度
住房專項(xiàng)維修資金是住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施維護(hù)費(fèi),是延長小區(qū)使用的保命金,必須規(guī)范歸集、規(guī)范運(yùn)作,鑒于地區(qū)住房專項(xiàng)資金歸集運(yùn)作中存在的問題,建議市政府盡快完善《XX市住房專項(xiàng)維修資金歸集使用和管理辦法》。
——對以房改優(yōu)惠價格向職工出售的公有住房,原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)按向職工出售價的20%,現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)按原購房款的2%向房地產(chǎn)主管部門繳交維修基金,未交納的要補(bǔ)交。
——安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房由原建設(shè)單位按工程總造價2%的比例補(bǔ)交維修基金,此問題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū)。據(jù)我們了解,兩小區(qū)建設(shè)完工后,維修基金按1%留成,現(xiàn)維修基金已全部用完,兩小區(qū)又面臨老化維護(hù)期。而兩小區(qū)建設(shè)節(jié)余款尚有280萬元,在地區(qū)住房公積金管理中心暫存,應(yīng)啟動此款,補(bǔ)足兩小區(qū)維修基金)。
——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳,未按規(guī)定繳納的建設(shè)購房戶要盡快補(bǔ)繳,否則由房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定處罰。
住房專項(xiàng)維修基金均應(yīng)按照業(yè)主所有,專戶專儲,按幢立賬,按戶核算,政府監(jiān)督的原則實(shí)施管理。
4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限
將目前由地區(qū)建設(shè)局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級審批權(quán)下放到縣(市)房地產(chǎn)(建設(shè)主管部門)主管部門,由地區(qū)建設(shè)局備案,以便事權(quán)統(tǒng)一,屬地管理,市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查力度,建立街道、居委會、住戶滿意度評價機(jī)制。
5、發(fā)揮職能部門作用,上下聯(lián)動,綜合治理
住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看,涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設(shè)、城管、司法、國土、環(huán)保等多個部門,從“塊”上看,涉及市、街道辦事處、社區(qū)三個層級。要管好住宅小區(qū),必須上下聯(lián)動,綜合治理。為此,①建議市政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度,組織相關(guān)行政管理部門和單位,部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作;街道辦事處應(yīng)牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會議,由市房產(chǎn)局、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題,指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運(yùn)作;社區(qū)居委會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務(wù)和糾紛。②供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,建議市政府將小區(qū)供、排水管網(wǎng)維修費(fèi)用按住戶供排水用量攤?cè)胨M(fèi),由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進(jìn)行統(tǒng)一維修和管理。③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊(duì),由民政或公安部門補(bǔ)助一定的費(fèi)用,協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作。④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設(shè)住宅小區(qū)物業(yè)督查員,加強(qiáng)社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通、協(xié)調(diào)工作。
。ㄋ模┘訌(qiáng)對無物業(yè)小區(qū)的管理
無物業(yè)小區(qū)管理難度大,容易引發(fā)各種社會問題,為此,必須加強(qiáng)無物業(yè)小區(qū)的綜合治理,確保社會長治久安,首先對無物業(yè)小區(qū)要分清情況,按照片區(qū)治理的原則,由各區(qū)街道辦牽頭,房產(chǎn)局指導(dǎo),以片劃分管理小區(qū),組建片區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu),納入物業(yè)管理范疇,其次對接管無物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實(shí)施優(yōu)惠政策,市政府要按照管理面積補(bǔ)貼一定數(shù)額的資金,第三,要把物業(yè)管理的關(guān)注點(diǎn)放在無物業(yè)小區(qū)的治理上,社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無物業(yè)小區(qū),特別是要抓好無物業(yè)小區(qū)的治安管理。
。ㄎ澹C(jī)關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的既有老舊小區(qū),因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制,原建設(shè)單位已不復(fù)存在的,政府應(yīng)做出規(guī)劃并列入年度建設(shè)計(jì)劃設(shè)立專項(xiàng)資金,對其市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施逐年完善。
(六)加強(qiáng)物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)工作
市房地產(chǎn)主管部門要做出規(guī)劃,對物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去,請進(jìn)來”的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。堅(jiān)持物業(yè)管理人員戴證上崗,把好物業(yè)管理人員的進(jìn)入關(guān),徹底解決當(dāng)前市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理低水平、低素質(zhì)、管理無序和自生自滅的狀態(tài)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告11
為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效,市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組,在傅紹平副主席帶領(lǐng)下,調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū),組織召開了座談會,對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考,并借鑒了外地好的做法,形成了這份調(diào)研報(bào)告,供主席會議協(xié)商參考。
一、發(fā)展現(xiàn)狀
近年來,市政府高度重視物業(yè)管理工作,把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來抓,有效改善了市民的居住環(huán)境,提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來,市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況,先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件,涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域,形成了相對完整、較為完善的政策管理體系,極大地推動了相關(guān)工作的順利開展。
2.強(qiáng)化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì),實(shí)現(xiàn)了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對市場主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)管理檔案,并且加強(qiáng)了信用評價成果的運(yùn)用。
3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬達(dá)等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù),傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn)、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容,發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
4.加強(qiáng)了對物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建,最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建,最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。
二、主要問題
雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展,但也暴露出不少問題,與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車輛停放無序。由于前期建設(shè)車位配套比例較低,加上近年來我市私家車保有量的迅速增加,小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求,致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放,部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”,擠占人行道、綠化帶已成常態(tài),占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生,造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞,進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因?yàn)樗说能囕v停放在車庫門口,車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車,一氣之下怒砸堵庫之車的案例。
2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象,如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng),影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能,租與他人開飯店、茶館,開公司、做倉庫,嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿,導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業(yè)費(fèi)用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài),除了規(guī)模因素外,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米,高層住宅為1.0-1.5元/平米,部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明,20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%,個別小區(qū)高達(dá)45%以上,而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%,該小區(qū)已修建10余年,房屋維修資金收繳不到位,業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。
4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體,一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,都會導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā),影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū),小區(qū)內(nèi)垃圾成堆,業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時,導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘,損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門管理缺位,導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多,部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
6.公共服務(wù)缺失。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體,基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù),而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無法保障,部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確,衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造,但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入,僅靠一位老人清掃衛(wèi)生,亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面,也有其特殊性,應(yīng)認(rèn)真分析,科學(xué)應(yīng)對,其主要原因:
1.對物業(yè)管理認(rèn)識有差距,重視不夠,F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,主要還是對物業(yè)管理的認(rèn)識不夠到位,尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考,沒有作為全局工作來考慮,宣傳和引導(dǎo)力度不夠,導(dǎo)致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時,近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠,結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇,物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范,服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高,部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全,管理流程不科學(xué),沒有或很少有內(nèi)部考核和獎懲機(jī)制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營面臨困難的情況下,為降低成本,便開始減員減薪,搞衛(wèi)生的是“奶奶級”,當(dāng)保安的是“爺爺級”員工,降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇,形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏,大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才,從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗(yàn)不足,與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業(yè)主素質(zhì)不高,業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。目前,我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會,而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范,基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會委員準(zhǔn)入門檻低,素質(zhì)參差不齊,加之業(yè)主委員會不具備法人資格,街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰,導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范,有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護(hù)共用財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍,個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),給物業(yè)管理帶來阻力。
4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差,硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使,提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施,沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房,由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房,導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。
四、幾點(diǎn)建議
調(diào)查組認(rèn)為,小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好,會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴(kuò)散到社會,或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定,增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務(wù)投入,街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此,應(yīng)引起足夠重視。
1.強(qiáng)化措施,加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī),從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程,并作為年度績效評估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇,加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè),健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級財(cái)政要保障各級物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金,主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù),對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎勵,積極引導(dǎo)社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù),對老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當(dāng)獎勵,對于明顯虧損的.企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
2.明確職責(zé),構(gòu)建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用,推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用,進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé),形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制,并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置,便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會),尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用,把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi),使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會,選擇物業(yè)服務(wù)模式,協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。
3.分類指導(dǎo),探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區(qū),封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo),選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式,規(guī)模較大的小區(qū),可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,規(guī)模較小的小區(qū),可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式,鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊)進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會進(jìn)行自治,專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,做到服務(wù)不留死角。
4.創(chuàng)新管理,提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組,培育一批具有較強(qiáng)競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè),進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式,延伸服務(wù)鏈條,不斷滿足潛在的市場需求,提升服務(wù)能力,實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級轉(zhuǎn)型。及時化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾,推動我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系,大力培育業(yè)委會,提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力,讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作,形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。
5.倡導(dǎo)誠信,增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度,增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識。強(qiáng)化示范帶頭,通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主,增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知和理解,提高市民對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感,提高物業(yè)服務(wù)人員的社會地位和職業(yè)自豪感,營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度,建立物業(yè)主體各方的誠信檔案,對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒,是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé)。
6.突破難點(diǎn),推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口,對違法建筑進(jìn)行梳理,確定牽頭單位,明確分批整治目標(biāo),開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補(bǔ)方式,落實(shí)市中心城區(qū)兩級財(cái)政配套資金,對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則,對老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造,確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動,激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告12
物業(yè)管理是一種新型的管理模式,其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能,整合各類專業(yè)技術(shù)人員,有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問題,從而不斷提高居民生活質(zhì)量,優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展,城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前,由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識淡薄,加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長期存在,致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前,各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強(qiáng)
在日常的消防管理工作中,不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,對法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多!吨腥A人民共和國消防法》第十四條,《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而,一些物業(yè)管理單位對此知之甚少,甚至根本不懂法、不守法,有法不依,違法不究,造成了工作上的盲目性和被動性,直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn):個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識,學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低,安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,有些單位僅滿足于有人在崗,而值班人員對消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解,值班人員對消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心,對消防控制中心自動報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題,但不會解決問題,更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理,內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé),缺少協(xié)調(diào)配合,導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,久而久之,大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣,大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性,致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè),無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明
物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定,也就是說,其只對合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同約定,致使物業(yè)公司對消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確,而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時刻處于工作狀態(tài),或有故障而不能及時得到恢復(fù),影響了設(shè)施的工作效能;
(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境,而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮,借著裝修之名,肆意擴(kuò)大裝修面積,擅自改變建筑物使用性質(zhì),擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式,封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益,害怕得罪業(yè)主,未盡到勸阻和管理責(zé)任,在本單位無力解決的情況下未及時與相關(guān)職能部門溝通,妥善處理相關(guān)時宜,而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,從而放任發(fā)展,增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷,造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患;
(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來,雖具有獨(dú)立的法人資格,但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商,建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開展;
(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散,在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,物業(yè)管理處于被動弱勢地位,導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定,要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位,提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書,經(jīng)業(yè)主委員會審核,房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位,其操作程序復(fù)雜,很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費(fèi),致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中,筆者遇到這樣的情況,由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時,往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會,而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織,不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力,這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問題的對策
(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的`現(xiàn)狀,加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),進(jìn)一步明確業(yè)主委員會的職責(zé),完善組織機(jī)構(gòu),確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序,明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標(biāo)形式進(jìn)行,嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件,確保消防設(shè)施有人管理,明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù);
(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻
建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時,應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員,并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制,制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度,及時掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇,提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平;
(三)加強(qiáng)對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
區(qū)級政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,把加強(qiáng)對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,同時,物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機(jī)制,一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,物業(yè)單位應(yīng)及時報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所,切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時,相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度,對存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理,從嚴(yán)處罰;
(四)加大消防教育培訓(xùn)力度
切實(shí)加強(qiáng)對物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作,督促落實(shí),防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過培訓(xùn),使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念,切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),樹立起消防安全責(zé)任主體意識。管理人員要做到會報(bào)警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。
(五)規(guī)范對公共維修基金的管理
《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位,其使用是否公平、合理,將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對應(yīng)的維修基金使用原則、程序等,建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,定期召開消防工作會議,切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問題,對于需要動用房管部門的專項(xiàng)修理基金,街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,以便盡快地啟動維修基金,以保證火災(zāi)隱患能得到及時、有效的整改?傊飿I(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬戶的平安幸福,是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作,共同努力,物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢和火災(zāi)危害,認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證,才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,共同為構(gòu)建和諧社會作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告13
為打造xx企業(yè)品牌,運(yùn)用現(xiàn)代管理手段,建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系,提高企業(yè)戰(zhàn)略,宏觀調(diào)控經(jīng)營,共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益,有力推動公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展,根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求,本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研,現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下:
一、xx八大優(yōu)勢
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,交通便利,周邊配套日趨成熟,發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場定位準(zhǔn)確,產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,吸引力大,前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場脈搏。
5、經(jīng)營理念鮮明——創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間,實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利,全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識超前,戰(zhàn)略目標(biāo)明確,拓展思維清晰。
二、十大有待改善問題
1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié),給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥,加大經(jīng)營成本,造成資源浪費(fèi)。例如:xx華庭游泳池每次清洗,水量理應(yīng)自然排盡,作業(yè)自如。但目前每次洗清時,池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放,必須用水泵配合才能抽走,這樣,既增加了人工操作的麻煩,在安全方面也受到一定影響。再如,xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比,隨著業(yè)主生活水平的提高,業(yè)主車輛逐步增多,車輛停放逐步緊張,長期如此將會導(dǎo)致秩序混亂。
2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié),公司在推銷產(chǎn)品前期,尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束,這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性,相關(guān)部門對物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計(jì)劃,操作層員工面對多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控,在具體運(yùn)作上,出現(xiàn)了錯亂局面,直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),尚未達(dá)到公司基本要求。例如:xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在;xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見,噴泉中央石塊四分五裂,池溝污泥沉積,員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見;xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎,水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見,接靠會所鋪面的物件亂擺亂放,占道經(jīng)營嚴(yán)重,各門面招牌大小不一,亂張亂貼處處可見;從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕,在某種程度上,嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面,對枯枝黃葉修剪無計(jì)劃進(jìn)行,對長短不一的草皮沒有重視修剪,對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補(bǔ)種,對行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識提示,養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識一般,對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標(biāo)識。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面,沒有規(guī)范設(shè)備臺帳和歷史記錄,所有樓盤的路燈無編號。如:xx花園若干車庫門鎖被人敲壞,門扇敞開無人重視關(guān)上及維修;泳池機(jī)房無鎖,房門經(jīng)常打開而無人重視,進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏,時刻存在安全隱患。
8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫,應(yīng)變能力差,崗位工作馬虎應(yīng)付,禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄,整體形象較差,戰(zhàn)斗力弱。如:崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時間出現(xiàn)空崗,引起相關(guān)部門不滿而投訴;若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙;各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出,不理不睬;對外來人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控;巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見;隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一,整體局面較為混亂,隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面,從熱情待客及工作形象上看,xx華庭管理處前臺工作可以,xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立(含投拆處理機(jī)制建立)、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立,包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作,尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面,還停留于手工作業(yè)原始方式,工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看,土氣低落,人員素質(zhì)參差不齊,業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績效考核機(jī)制尚未鋪開,整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn),加上監(jiān)督力度不足,在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn),由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因,導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向,組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
三、工作計(jì)劃
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題,建議以下改善:
1、建立規(guī)范管理體系,實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌,讓xx的牌子有力地推動各項(xiàng)目發(fā)展,建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,在物管全盤運(yùn)作上,以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地,統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作,具體整合辦法為:
將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目,申報(bào)注冊登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名,按此類推。
2、精簡機(jī)構(gòu),合理調(diào)配。
規(guī)范的企業(yè),必須具備現(xiàn)代化管理手段,而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實(shí)施各方面工作,根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能,并結(jié)合xx實(shí)際情況,現(xiàn)擬作以下整合:
a。在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下,以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制,由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營運(yùn)作,直接對董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
b。各物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定)具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項(xiàng)目工作事務(wù),直接對物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模情況,下設(shè)各班組,切實(shí)做好定崗、定員、定編工作,實(shí)行專業(yè)上崗,在近期內(nèi),逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。
c。層級管理,權(quán)責(zé)分清,制定明確工作質(zhì)量指標(biāo),并將具體工作落到實(shí)處,責(zé)任到人。
d。設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)(兩種架構(gòu)圖附后)。
3、根據(jù)各部門職業(yè)工種,在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作,定期評估考核,抓好監(jiān)控工作。
4、打好工作基礎(chǔ),逐步建立完善的三級管理文件。
即“管理文件”(質(zhì)量手冊)、“作業(yè)流程”(程序文件)、“執(zhí)行文件”(規(guī)范表格),使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
5、實(shí)行管理處經(jīng)理(主任)負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。
6、提高管理檔次,樹立良好企業(yè)形象,對小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財(cái)務(wù)收費(fèi)等管理,運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作,實(shí)行電腦化管理,提高工作效率。
7、在內(nèi)部管理上,建立良好監(jiān)督機(jī)制。
對內(nèi)部各種任務(wù)落實(shí),必須跟蹤驗(yàn)證,以xx華庭為指揮中心,負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作,按工作量化指標(biāo),建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評估工作,對客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計(jì)分析、日檢、周報(bào)、月報(bào)等要求準(zhǔn)時準(zhǔn)確,軟件資料的管理標(biāo)識明確,立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序,對管理的追溯,有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上,根據(jù)每周工作情況,每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評估工作會議,對不合格的服務(wù)事項(xiàng),及時采取各種糾正和預(yù)防措施,并嚴(yán)密跟蹤反饋,不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,令公司和業(yè)主放心滿意。
8、重視培訓(xùn),提高素質(zhì)。
重點(diǎn)抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作,以轄管三個樓盤中出現(xiàn)的實(shí)際案例為培訓(xùn)教材,舉一反三,激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣,努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎懲分明,優(yōu)勝劣汰。
增強(qiáng)員工危機(jī)意識,對業(yè)務(wù)能力差,經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài),工作紀(jì)律馬虎散漫,違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工,必須按章處理;對表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工,經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后,給予獎勵和表彰,提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感,增強(qiáng)員工和團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。
10、開源節(jié)流,控制成本。
在原有資源基礎(chǔ)上,嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用開支,凡屬一切經(jīng)費(fèi)開支,必須按計(jì)劃報(bào)批執(zhí)行,嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用,抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作,實(shí)行公司資源共享。
加大對物業(yè)管理收費(fèi)和停車收費(fèi)的追繳力度,切實(shí)提高收繳率,對長期欠費(fèi)“釘子大戶”緊密跟蹤,共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益,經(jīng)多次溝通仍無法妥善解決的`,必要時采取相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù),增加經(jīng)營收入,彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足部分,密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對比,確保財(cái)務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào),促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織,由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案,對物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管、移交、包括營銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作,必須有密切的溝通協(xié)調(diào),對相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào),必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》,對每個環(huán)節(jié)的工作均有時效約束,對已完成的工作驗(yàn)證,雙方必須簽字認(rèn)可,將明確的“工作調(diào)度(反饋)流程圖”納入公司制度化,避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象,確保公司正常運(yùn)作。
12、規(guī)范物管文本,協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》,《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本,按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求,使管理經(jīng)營有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù),作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理,將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作,并公示于客戶服務(wù)中心大廳,這樣既方便業(yè)主閱示,也利于員工操作。
14、《議事日程》明確,行政統(tǒng)籌到位。
在日常事務(wù)統(tǒng)籌中,忙而不亂,頭緒分清。例如:行政例會時間規(guī)定、工作計(jì)劃及總結(jié)上交時間規(guī)定、費(fèi)用收繳情況報(bào)表上交時間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會時間規(guī)定、各部門用資計(jì)劃上交時間規(guī)定、辦公用品使用計(jì)劃上交時間規(guī)定、維修材料采購計(jì)劃上交時間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報(bào)表上交時間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時間規(guī)定等,均列入公司的議事日程。
15、規(guī)范員工著裝,樹立公司形象。
按各部門工作性質(zhì),統(tǒng)一配置工衣,規(guī)范員工穿戴,樹立良好形象。
16、規(guī)范公司財(cái)產(chǎn)和物資管理,維護(hù)公司利益。
對公司物料物資和各種器械妥善管理,專人負(fù)責(zé),定期清倉查庫,嚴(yán)格按倉庫物資管理規(guī)定,做到帳物相符、帳帳相符,杜絕各種財(cái)產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰(zhàn)略,階段達(dá)成效果。
a)在三個月內(nèi),有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象,使三個樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b)在半年內(nèi),使xx物業(yè)管理全盤運(yùn)作完全步入正軌。
c)在一年內(nèi),基本按ISO國際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系,為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實(shí)基礎(chǔ),無論在隊(duì)伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。
d)在一年半內(nèi),正式通過ISO認(rèn)證,無論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化;以國家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求,將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為市級“示范住宅小區(qū)”稱號。
e)在兩年內(nèi),將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為省級“示范住宅小區(qū)” 稱號,在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。
f)在三年內(nèi),將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為國家級“示范住宅小區(qū)”,使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述,敬請董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信,在公司董事和各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下,在全體員工的共同努力下,我們將堅(jiān)定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作,只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新,xx的服務(wù)品牌一定會獲得全方位的提升!
以上報(bào)告,敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核批示。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告14
物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑,也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,對加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。
一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
去年9月,我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃,包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求,努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境,在抓好隊(duì)伍,建立區(qū)、街(鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制,調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
(一)搭建管理機(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神,物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū),實(shí)行“兩級政府,三級管理,四級網(wǎng)絡(luò)”的模式,落實(shí)屬地管理,區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局,在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街(鎮(zhèn))對應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
。ǘ└黝愖≌^(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個,其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個,物業(yè)管理面積約20xx萬平方米,物業(yè)管理水平參差不齊,其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。
。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家,具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家,其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看,越是資質(zhì)高的.物業(yè)服務(wù)企業(yè),為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。
。ㄋ模I(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好,在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。
二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問題
由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè),面臨較多的復(fù)雜情況和問題,因此信訪量大,糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日,包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長熱線361件,政民直通車45件,市長信箱12件,電話投訴141件,接待來訪群眾257人次,存在的主要問題有:
一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前,包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門,僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街(鎮(zhèn))繼去年市開展物業(yè)管理專項(xiàng)整治百日行動后,雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu),但配備人員均為兼職人員,不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在,與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。
二是業(yè)主委員會運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在業(yè)主大會閉會期間,主要工作由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會成員從相關(guān)活動中撈取好處,易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn),也是業(yè)主委員會成員之間,業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn),而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權(quán)威,但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高,無法及時召開,因而很多矛盾不能及時解決,甚至造成反復(fù)上訪,影響和諧穩(wěn)定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定:“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來,與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,前期物業(yè)既要維護(hù)開發(fā)商的利益,又要維護(hù)業(yè)主的利益,陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障,就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深,導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問題,影響物業(yè)服務(wù)水平,易造成惡性循環(huán),最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來,物價上漲較快,使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加,其中人員的工資支出占較大比例,現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目(二次供水用電除外)。同時部分業(yè)主對繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識不到位,以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時,要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),要么在合同到期前撤離,造成廣大業(yè)主利益受損,甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。
三、幾點(diǎn)建議
(一)加大培訓(xùn)力度,突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚,但為規(guī)范物業(yè)管理工作,國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動承擔(dān)責(zé)任,加大對這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度,擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,使全社會都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作,自覺履行義務(wù),保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳,使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識,自覺做到相互理解、相互支持。
。ǘ┙y(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮,為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員,解決兼職問題,讓專職的人干專業(yè)的事,切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。
。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的,而且在售房時就已經(jīng)定下,在小區(qū)沒有交付,業(yè)主沒有入住的情況下,區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制,使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作,減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾,維護(hù)業(yè)主利益。
。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,目前管理服務(wù)都比較好,且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村(居)范圍內(nèi),管理優(yōu)勢明顯,既解決居民就近就業(yè),又為轄區(qū)居民提供服務(wù),同時因其帶有政府的“影子”,管理起來比較容易,且不以營利為主要目的,又與居民有著特殊的“親情”,一般不會產(chǎn)生糾紛,尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持,如設(shè)獎補(bǔ)資金,鼓勵該類企業(yè)做大做強(qiáng),在服務(wù)自管小區(qū)的同時,逐步把服務(wù)向更多的“三無”小區(qū)延伸,解決當(dāng)前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。
關(guān)于嘉定老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告
嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組
一、引言
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物,是90年代中期產(chǎn)生的一個新興行業(yè)。1992年,我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過十多年來政府、企業(yè)、業(yè)主和社會各方不懈努力,我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為:全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制,初步建立了物業(yè)管理的市場機(jī)制,切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度,逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會迅速發(fā)展,人民群眾對住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理,解決老百姓反映熱難點(diǎn)問題是我們各級政府和社會相關(guān)方面(單位)研究的課題。
根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神,嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。
二、調(diào)研目的、方法和過程(一)調(diào)研目的
通過對我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會運(yùn)作等調(diào)查,為區(qū)政府有關(guān)部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問題提供第一手資料,為政府有關(guān)部門安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù),使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個新的臺階,為構(gòu)建和諧社會奠定良好基礎(chǔ)。
。ǘ┱{(diào)研對象、方法和內(nèi)容
調(diào)研對象:基層群眾、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)
人、社會各界人士。
調(diào)研方法:本次調(diào)研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問卷100份,人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個別訪談對象,主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會成員、居委干部和業(yè)主代表。
調(diào)研內(nèi)容:重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個方面。另外,還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題。
。ㄈ┱{(diào)研過程
5月下旬,街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組,擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開始,主要對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調(diào)研。調(diào)研過程中,聽取了區(qū)房地局有關(guān)部門對我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào);走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區(qū);實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況;召開群眾座談會8個(參加人員71人次),個別訪談18人次,收集群眾意見35條,電話(隨機(jī))征求業(yè)主意見7人次,檢查物業(yè)工作臺帳18本;發(fā)放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區(qū)(尤其是老居住區(qū))物業(yè)管理的意見和建議。
三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況
據(jù)統(tǒng)計(jì),我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個,建筑面積1100萬平方米(見表1)。目前已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有226多個,占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。
本區(qū)經(jīng)過工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家:其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家;注冊在外區(qū),在嘉定從事
物業(yè)管理的企業(yè)15家,其中骨干企業(yè)有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。
表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計(jì)表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前(保障型)80年代以后開發(fā)、80M2以下(改善型)90年代以后開發(fā)、120M2以下(基本型)90年代末以后開發(fā)、90M2以上(舒適型)90年代末以后開發(fā)、90M2以上(舒適型)90年代末以后開發(fā)、140M2以上(豪華型)分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊園新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)(戶)400035555總面積(萬M2)總量(%)114里弄住宅10160售后公房商品住宅(早期)商品住宅(晚期)農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析,里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右,因此,解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點(diǎn)。
四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見,調(diào)研小組發(fā)放問卷調(diào)查100份,回收98份,有效問卷95份,隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下:將近63%的居民認(rèn)為,居住的小區(qū)各方面很一般,其中有10%的居民認(rèn)為很不滿意。
表2對目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計(jì)表
問卷題目你對目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎?選項(xiàng)1、非常滿意2、滿意百分比(%)026.63、一般4、不滿意63.410%其中,居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等,分析上述問題的產(chǎn)生原因,主要是以下幾方面因素:
(一)物業(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現(xiàn)在:一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn),涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個部門,有時各種矛盾會交織在一起,為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方,難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用,許多工作還停留在應(yīng)付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為,缺乏有效的制約措施,如小區(qū)保安管理,小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營好壞掛鉤;二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方各自為政,缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道,遇到矛盾和問題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé),或一推了之的現(xiàn)象;三是對小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為,并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法,但是在處理違法行為時,有關(guān)部門卻缺乏有效辦法,甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能,但由于職責(zé)尚欠明確,不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象,物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止,不能“強(qiáng)制”,而居委會又沒有管理職能,造成違法建筑年年拆,卻年年還在增。
(二)歷史遺留問題沒有及時解決
據(jù)統(tǒng)計(jì),76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差,歷史遺留問題多。主要表現(xiàn)在:一是老居住區(qū)建設(shè)較早,大多數(shù)都建造于80年代以前,當(dāng)時規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低,開發(fā)企業(yè)見縫插針,因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高;二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房,沒有單獨(dú)
的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小,所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶都另買住房,留下的老住宅除出售外,大多數(shù)都用于出租,如桃園、葉池社區(qū),出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求,亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時可見,衛(wèi)生狀況不盡人意;三是小區(qū)出入口多,沒有公共的停車庫,加上保安管理不到位,“三車”失竊現(xiàn)象時而發(fā)生,老百姓怨聲載道;四是公共設(shè)施老化,如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。
老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1:環(huán)境差2:收費(fèi)低0%0%3:保安不到位(三)物業(yè)管理市場化機(jī)制尚不成熟
主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位,老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素,使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實(shí)施,致使市場化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟,難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此,目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè),本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營外,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營,企業(yè)經(jīng)營收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過去存
量房租金為主。企業(yè)對如何服務(wù)好業(yè)主研究不深,特別是對物業(yè)管理中專業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大,且服務(wù)質(zhì)量差,已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì),68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因:客觀上,老居住區(qū)環(huán)境差,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用,引起保安不到位;主觀上,有的物業(yè)公司管理水平差,對保安人員管理不嚴(yán),保安人員缺乏責(zé)任心,引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控,但保安人員擅自離崗、漏崗,更不用說做監(jiān)控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),引起業(yè)主不滿,從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。
目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的(每戶按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取,大套7.5元/月,中套6元/月,小套4.5元/月。保安、保潔費(fèi)每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月,這在全市范圍內(nèi)也是最低的,而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒有提高,而職工的.平均工資在逐年提高。例:溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式,至少用4個人,按人均費(fèi)用1.5萬元/年,每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月,就算每月足額收繳,即134×4.5×127236(元),那么這52164元缺口誰來付?這樣的小區(qū)由誰愿意管?于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生(如葉池小區(qū))。
在調(diào)研過程中,我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費(fèi)這個問題有完全不同看法(見圖2)。物業(yè)公司主要觀點(diǎn):一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元,幾乎翻了一翻,可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來沒有增長過,因此,物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場經(jīng)營中,地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價格,而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價部門不松口,永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來說,政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因,我們也進(jìn)行了問卷調(diào)查,結(jié)果是:認(rèn)為維修不及時占34%;收費(fèi)不合理占30%;生活困難交不起占21%;服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖2分析,要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),讓老百姓多出錢,困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個原因是動遷居民,據(jù)葉城物業(yè)公司反映,在工業(yè)區(qū)南區(qū)動遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)(達(dá)800多戶)已經(jīng)成為多數(shù)動遷戶從眾行為,動遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是:都是農(nóng)民安置,北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼,所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房,而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅,雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算,但性質(zhì)是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲,物業(yè)管理費(fèi)卻不增長,你說怎么辦?120%100%80%60%40%10%2%3%8%C:物業(yè)公司自行消化D:提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A:重新選聘物業(yè)公司B:降低服務(wù)水平
。ㄋ模┙址换鹛潛p現(xiàn)象嚴(yán)重
街坊基金是售后公房特有的基金,按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中,主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、
下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金,除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補(bǔ)充外,街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益,如汽車停放收費(fèi),也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來街坊基金只有支出,沒有進(jìn)帳,加上街坊基金使用很規(guī)范,所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損,虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例:桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用,交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和部分保安人員費(fèi)用(不含設(shè)施改造,按20xx年價格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算),應(yīng)為20萬元。在沒有增值渠道情況下,20xx年虧損總額已達(dá)70萬元,20xx年將達(dá)90萬元,以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴(yán)重。
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定:業(yè)主大會履行決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施職責(zé);第十二條規(guī)定:專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。如果街坊基金減少虧損,那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過,那么業(yè)主大會才能履行專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示:在對如果街坊基金虧損后,你愿意重新籌集的認(rèn)識上(表3)愿意籌集的人數(shù)只有26%,距全體業(yè)主三分之二(67%)以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn),顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后,你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表
問卷題目選項(xiàng)1、我愿意如果街坊基金虧損后,你愿意重新籌集嗎?2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比(%)26134912(五)業(yè)委會隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)不高
在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么?調(diào)研中我們從四個方面提出問題:1、兩項(xiàng)基金的歸并;2、物業(yè)管理費(fèi)的等級收費(fèi);3、業(yè)
委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事;4、街坊(維修)基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事和街坊(維修)基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。
目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是:A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事C:物業(yè)管理費(fèi)的等級收費(fèi)31.25%D:二項(xiàng)基金歸并關(guān)于(維修)基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過,這里我們主要分析業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事。分析原因主要是:一、業(yè)委會地位問題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利,同時還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會粉墨倒置,同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益;二、業(yè)委會成員素質(zhì)問題。缺少房屋保養(yǎng)和維修,資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識,就很難代表業(yè)委會或全體業(yè)主說話。我們從問卷中了解到:你對你小區(qū)業(yè)委會工作滿意嗎?滿意的占27%;不滿意的占2.1%;一般的70%;不知道0.9%。這里要說明的是,這次問卷的對象中業(yè)委會成員占很大的比例,如果是一般業(yè)主,打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會成員,提高業(yè)委會成員辦事能力,是我們在當(dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來,區(qū)政府及有關(guān)職能部門圍繞《物業(yè)管理?xiàng)l例》,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,圍繞居民群眾反映突出的問題,采取一系列措施,取得了一定
成效。具體體現(xiàn)在:
1、加大舊住宅整治力度,全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作,并創(chuàng)新觀念,規(guī)范管理,完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),力爭建立與時代相適應(yīng)的,具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署,突出嘉定老城區(qū)綜合改造,力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目,并加大舊住宅綜合整治力度,共排定了60多萬建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治,總計(jì)投入資金1600多萬元。
2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門會同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報(bào)告,要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式,切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。
3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn),繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。
4、今年7、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競賽活動。活動自7月1日到8月31日,將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺四級響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目,倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù),旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵,加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能,提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。
5、配合市有關(guān)部門關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計(jì)劃(20xx-2009)》在我區(qū)的貫徹落實(shí),力爭區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度,做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。
總的來說,我區(qū)的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風(fēng)測評中,群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá)、磊成等,這些公司的主要成績是以業(yè)主利益為重,認(rèn)真做好自己服務(wù)工作,
在經(jīng)濟(jì)和社會效益方面取得雙贏。我們認(rèn)為:嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題,群眾意見較多,但是領(lǐng)導(dǎo)重視,社會各方面為解決這些問題有成功的案例,而且取得了突出成績,所以我們應(yīng)予充分肯定。
六、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
物業(yè)問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展,要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長效管理”,為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平,尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理,提出如下建議:
(一)進(jìn)一步明確工作責(zé)任主體,建立長效管理機(jī)制
物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上,建立一套行之有效的物業(yè)管理長效機(jī)制,形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
一是要建立健全組織機(jī)構(gòu),明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭,其他職能部門為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),加強(qiáng)對住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是:制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策;研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向;審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃;解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手,以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn),以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo),堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合,層層落實(shí)管理責(zé)任,按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計(jì)劃》,進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制,基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。
另外,建議建立由社會各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會,起到調(diào)查研究、社會監(jiān)督的作用。
二是要對全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),了解他們在兩項(xiàng)基金上的使用情況以
及目前存在的問題,管理部門應(yīng)該主動去發(fā)現(xiàn)問題,尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的,應(yīng)及時上報(bào)區(qū)政府。如,南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事。又如,街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度,要進(jìn)行專題調(diào)研,制定有效解決問題的辦法。
三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,要及時制訂并出臺我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度,進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前,我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會換屆高峰,房地部門要指導(dǎo)好業(yè)委會的組建及物業(yè)公司的選聘工作,特別是過去在業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒有明確的權(quán)利和義務(wù),這次要落實(shí)完善。如,保綠、保潔、保安三項(xiàng)服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任,將完成質(zhì)量與業(yè)績考核相掛鉤。又如,物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰來收取,在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說明。為此,區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見。
四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項(xiàng)目,如,業(yè)主委員會運(yùn)作行為是否規(guī)范,業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整,物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等?己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結(jié)合的方式,強(qiáng)化日常管理,對違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評,降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì),把考核和獎懲掛起鉤來,確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。
。ǘ┻M(jìn)一步加大政府支持力度,改善居民居住環(huán)境
本次調(diào)查中,在對“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中,認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中,要求政府加大資金投入的占62%,要求政府出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到,居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財(cái)政上的投入。
一是要出臺相應(yīng)的政策辦法,依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應(yīng)該出臺相關(guān)的政策,特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償(停車)費(fèi)來充抵街坊基金虧損,政府部門一定要拿出指導(dǎo)性意見。另外,我們從(表3)中了解到,重新籌集街坊基金也不是不可能,數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%,所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動工作。
又如,政府每年除對集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外,要擴(kuò)大其他售后公房或動遷用房補(bǔ)貼范圍,政府對售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼,應(yīng)該公開補(bǔ)貼項(xiàng)目;同時要評估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如,對外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患,公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門要提出相關(guān)工作方案,采取爭取早日實(shí)施。
二是要在財(cái)政上予以支持,加快舊區(qū)綜合改造。目前,我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造,其內(nèi)部大部分沒有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備,存在著下水道堵塞、亂拉線路,電線老化裸露,沒有足夠的消防設(shè)施等,在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區(qū)實(shí)地看到的,這些老的住宅大部分都是出租戶,外來人員占90%,住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映,這里治安情況復(fù)雜,安全系數(shù)低,當(dāng)?shù)鼐用裆钍智遑。近些年來區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力,但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問題,讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾,我們希望政府部門加快對老居住區(qū)改造的步伐。
具體的措施:一是落實(shí)機(jī)制。區(qū)、街道兩級建立老居住區(qū)改造辦公室,并形成相關(guān)部門各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制;二是本著早改造、早得益、成本輕的原則,盡快制訂相應(yīng)動
遷安置政策(通過業(yè)主自我管理的作用,讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性)和規(guī)劃建設(shè)方案;三是開展老居住區(qū)改造調(diào)查工作,切實(shí)掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況,以點(diǎn)帶面,分類改造,另外對群眾反映強(qiáng)烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造,要加快落實(shí)實(shí)施。
。ㄈ┻M(jìn)一步完善物業(yè)管理市場機(jī)制,培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)。堅(jiān)持運(yùn)用市場競爭機(jī)制,規(guī)范運(yùn)作,優(yōu)勝劣汰。堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則,嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度,加大日常監(jiān)管力度,健全市場監(jiān)督機(jī)制,對違法、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價”。
二是要實(shí)現(xiàn)分等級物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。加快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因,目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,因此,必須盡快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費(fèi)體系,逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下,逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面,確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。
三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場機(jī)制同時,特別是對業(yè)主委員會運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范,明確相應(yīng)措施,不能放任自流,對業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整,要有審核的部門,使業(yè)主委員會真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。
四是要公開物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明?包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價”。(說明:我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個網(wǎng)頁外,其他物業(yè)好象沒有什么網(wǎng)站?)要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時,要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展,引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。
。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作,提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司,加強(qiáng)對社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會等方面相關(guān)人員的培訓(xùn),提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。
二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會相關(guān)情況等等內(nèi)容,建立數(shù)據(jù)庫進(jìn)入電腦信息系統(tǒng),保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng),各自建立好自己的管理系統(tǒng),為提高服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ),為各級領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。
三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業(yè)主所有、?顚S玫脑瓌t,由區(qū)物業(yè)主管部門具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作,統(tǒng)一核算到戶、計(jì)息到戶,并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請,經(jīng)業(yè)主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關(guān)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對公共維修基金的有效監(jiān)督,加大對挪用基金現(xiàn)象的查處力度,對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰,情節(jié)嚴(yán)重的,依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任,切實(shí)保障公共維修基金的正當(dāng)使用,取之于業(yè)主,用之于業(yè)主,防止產(chǎn)生不必要的社會糾紛。
以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動時間短,而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣,加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識和業(yè)務(wù)水平有限,調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性,因此本報(bào)告中難免會存在著不妥之處,為此懇請大家批評指正。
本次調(diào)查工作,我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達(dá)、磊成、萬涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會積極配合及基層群眾的全力支持,在此我們表示衷心的感謝。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告15
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家,其中菜市場4家,小百貨市場4家,家居建
二、現(xiàn)行管理模式
三、存在的主要問題
集貿(mào)市場是城市的一個窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),也是城市管理的`一個難點(diǎn),存在的問題十分突出。具體來講,主要是三個方面:
。ㄒ唬┚C合配套服務(wù)設(shè)施不完善,存在安全隱患。
旺業(yè)大市場商戶入駐后,開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專門停車場,按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),但由于市場是開放性的,加上商戶素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,其余市場各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放,導(dǎo)致市場的道路不暢,不少市場消防設(shè)施不齊全,消防安全隱患嚴(yán)重。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊,電線老化、大棚破損嚴(yán)重,急需整治改造。
(二)開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位,權(quán)責(zé)不明確。
。ㄈ┥贁(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣,經(jīng)濟(jì)效益低下。
金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置,天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外,市場內(nèi)門面房盡管已售出,但大多數(shù)基本閑置,不少居民買回后,只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小,有的攤位費(fèi)收入僅幾萬元,經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿(mào)市場是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境,保護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,促進(jìn)市場的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,是加強(qiáng)集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的,F(xiàn)就下一步工作提出如下意見:
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀,將其分為三類,按不同類別,明確各部門監(jiān)管職責(zé):第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場,如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場,仍由縣商務(wù)局管理,管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍,不宜對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造。縣商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員,加強(qiáng)對市場內(nèi)部管理,確保市場安全。第二類是建成時間早,市場產(chǎn)權(quán)分散,居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高,商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭,縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與,全面推行物業(yè)管理。
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