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物業(yè)調(diào)研報告

時間:2024-11-08 08:30:05 志彬 調(diào)研報告 我要投稿

物業(yè)調(diào)研報告(精選19篇)

  在當(dāng)下社會,報告的使用成為日常生活的常態(tài),報告中涉及到專業(yè)性術(shù)語要解釋清楚。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎?以下是小編幫大家整理的物業(yè)調(diào)研報告范文,希望能夠幫助到大家。

物業(yè)調(diào)研報告(精選19篇)

  物業(yè)調(diào)研報告 1

  物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶,做好物業(yè)管理對于改善城區(qū)環(huán)境,鞏固三創(chuàng)成果,構(gòu)建和諧社會具有重要意義。近年來,XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展,取得了一定成績,但也面臨諸多困境,物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

  一、我縣物業(yè)管理基本狀況

  近年來,我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異,小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展,目前整體態(tài)勢平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場化運(yùn)作機(jī)制尚不健全,物業(yè)管理水平仍然較低,業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解,物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,已經(jīng)到了一個需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

 。ㄒ唬┓(wěn)中求進(jìn),我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

  我縣物業(yè)管理起步于20xx年,縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室,負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來,我縣物業(yè)管理從無到有,從小到大,穩(wěn)步發(fā)展。截至目前,全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家,管理居民住宅小區(qū)17個,物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬平方米,新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%,從業(yè)人員達(dá) 1000多人,服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。

 。ǘ┒啻氩⑴e,我縣物業(yè)管理逐步完善。

  縣物業(yè)管理辦公室成立以來,對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。

  一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍培訓(xùn),提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德;

  二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野,找準(zhǔn)了自身存在的問題,也明確了今后努力方向。

  三是加強(qiáng)市場準(zhǔn)入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時,必須明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理計(jì)劃。從20xx年5月1日起,所有新建樓盤前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標(biāo)制度。

  四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測評細(xì)則》,加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,將測評結(jié)果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據(jù)。

  五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前,累計(jì)歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。

 。ㄈ┪飿I(yè)管理發(fā)展不平衡。

  一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高,小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外,黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動。

  二、我縣物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

  我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時,暴露的問題和隱患也日益凸顯,主要表現(xiàn)在:

  (一)小區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū),盡管通過了竣工驗(yàn)收,但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實(shí)施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣,甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設(shè)過程中沒有得到根本解決,留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

 。ǘ┪飿I(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高,服務(wù)信譽(yù)不佳,重收費(fèi)輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散,缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言,我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高,實(shí)力不強(qiáng),難以適應(yīng)市場化、專業(yè)化、社會化的需求。

  (三)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念沒有普遍形成一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費(fèi)觀念,對市場化物業(yè)管理不理解、不支持,有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費(fèi),有的只選擇價格低廉的物業(yè)公司,卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù),而物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作,從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

 。ㄋ模┪飿I(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清,業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立,有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同,雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有明確,造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行,權(quán)利受到侵害時不能很好維權(quán)。

 。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看,缺乏一個強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門,縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門,委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理,但該機(jī)構(gòu)面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心,亟待全面加強(qiáng)。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時,政府及相關(guān)部門不能及時調(diào)處,導(dǎo)致矛盾升級擴(kuò)大。

  三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

 。ㄒ唬┘訌(qiáng)宣傳,引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區(qū)環(huán)境的重要性,增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭,提高服務(wù)質(zhì)量,珍視企業(yè)信譽(yù),推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

  (二)部門聯(lián)動,建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。

  一是在工程項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始,規(guī)劃建設(shè)部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求,為后期物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

  二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),做到圖紙與建設(shè)一致,嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,確保建設(shè)工程質(zhì)量。

  三是建立商品房綜合竣工驗(yàn)收制度,房產(chǎn)部門要參與綜合驗(yàn)收。政府相關(guān)部門應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收責(zé)任追究制,未通過綜合驗(yàn)收的物業(yè),不能投放市場。

  四是物價部門要完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),明確服務(wù)內(nèi)容。

  五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級測評制度,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律,提高企業(yè)信譽(yù),確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場。對無正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù),明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的.權(quán)利和義務(wù)。同時,要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用,制定公共維修基金提取使用程序。

 。ㄈ┓e極扶持,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費(fèi)予以優(yōu)惠,在物業(yè)公司遇到困難時予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè),走規(guī)模經(jīng)營之路。

 。ㄋ模┘訌(qiáng)保障,推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛,如當(dāng)事雙方已提起訴訟,可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié),維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時,要發(fā)揮司法調(diào)解的作用,建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動,建議盡快出臺我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則兩個規(guī)范性文件。

 。ㄎ澹├眄橌w制,實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合,屬地管理”的原則,進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系,把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇,政府投入一定的經(jīng)費(fèi)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會加強(qiáng)對居住小區(qū)的屬地管理,全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項(xiàng)公共管理與服務(wù)職能,建立起對業(yè)主委員會的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制。縣房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置,增加人員編制,明確其職能職責(zé),加強(qiáng)其履職監(jiān)督。對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時介入、引導(dǎo),共同協(xié)調(diào)處理。堅(jiān)持屬地管理原則,業(yè)主委員會自覺接受社區(qū)居委會的領(lǐng)導(dǎo),社區(qū)居委會積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

  物業(yè)調(diào)研報告 2

  近年來,隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展,建成了一大批住宅小區(qū)。在xxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸,綿延數(shù)公里,與防洪大堤交相輝映,奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個區(qū)域,配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無到有,從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展,管理對象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場、超市、辦公樓等各類領(lǐng)域,形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚,發(fā)展相對滯后,出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題,現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問題,亟需采取有效對策來加以改進(jìn)和解決。

  一、基本現(xiàn)狀

  截至目前,我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個,建筑面積123萬平方米,規(guī)劃住房12711套,入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為:90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%,商品房占70%,小產(chǎn)全權(quán)房占10%,保障性住房占5%。

  我縣物業(yè)管理有三種模式。

  一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,雖然服務(wù)小區(qū)只有26個,但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米,近乎占建成商住樓總面積的一半。

  二是自主管理、自治小區(qū)70個,這是小區(qū)管理的主要形式,占全縣建成住宅小區(qū)的一半,管理住房面積約52萬平方米,占到建成商住樓總面積的四成左右。

  三是無人管理小區(qū),涉及小區(qū)41個,面積約12萬平方米。

  二、小區(qū)管理存在的問題

  通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出,目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài),關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言,也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量,而且疊加累積極易造成群體上訪,影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理,主要有以下五方面問題:

  (一)準(zhǔn)入門檻低,服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,注冊資本都在50萬—100萬元,平均每家公司員工不到20人,規(guī)模小,實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人,沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn),不懂物業(yè)服務(wù),更談不上持證上崗,整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生,業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,大多只是清早掃一遍,而且只掃院子和道路,不管角落和樓梯,小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費(fèi),安保防范流于形式,失盜事件屢有發(fā)生。

  (二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一,收費(fèi)難度大。一方面,物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定,高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等,合計(jì)達(dá)1800元,個別小區(qū)趕上了咸陽市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外,對出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征,有的按戶平攤,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊,上下之間相差數(shù)倍,群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面,管理無抓手,收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理,自主購買,物業(yè)收費(fèi)全憑自覺,收費(fèi)難度很大,一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時收取,影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗(yàn),對水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理,減少了物業(yè)收費(fèi)難度,管理比較方便,但是個別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價行為,監(jiān)管難度大,業(yè)主不滿意。

  (三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全,物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭,規(guī)劃建設(shè)亂,則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓,臨街見縫插針單體樓工程,由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響,小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建,規(guī)模小、成本高,物業(yè)管理無利可圖,甚者可能虧本,導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理,這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,但工程交付使用后,因質(zhì)量問題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮,業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬,這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問題,水電苑地面滲水問題,恒海家園自來水管道漏水等問題,上訪時間長達(dá)幾年,問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定,在工程交付使用前,開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收,最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用,業(yè)主入住后,因室外工程未完工,樓內(nèi)天然氣未安裝到位,有線電視未安裝到位,電梯和消防未驗(yàn)收等問題,引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,曾多次群訪。

  (四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化,維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層,社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同,認(rèn)識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同,導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大,而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同,意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位,電動車主要建車棚,其他住戶還要收費(fèi),意愿不一,相互爭執(zhí),難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位,反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識不清,不知道自己該享受什么權(quán)利,履行哪方面義務(wù),甚至淡定處之,對小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問,聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé),幾年難以召開業(yè)主大會。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù),部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識,缺乏社會公德,只要服務(wù),不愿交費(fèi),抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調(diào)查,縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶,今年收繳68戶,繳納比例77%。最好的`隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

  (五)宏觀環(huán)境有影響,管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛,唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣,建成后入住率低,物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出大,服務(wù)質(zhì)量就差,如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺,進(jìn)展緩慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房,但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善,導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大,比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房,由于沒有完全產(chǎn)權(quán),規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因,遺留問題較多,管理難度很大,已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面,實(shí)事求是地講,物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求,按照“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會管理的總體要求,形成以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中,全縣物業(yè)一旦有問題,鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會管理職責(zé)缺失,由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位,在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

  三、對策和建議

  農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求;鶎庸芾響(yīng)適應(yīng)形勢發(fā)展的要求,逐步實(shí)現(xiàn)以村委會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變,更好地服務(wù)社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo),區(qū)別對待,標(biāo)本兼治,穩(wěn)步推進(jìn)。

  (一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會管理的總體要求,建立以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下,由房管所負(fù)責(zé),各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合,針對城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì),將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊,然后按照各居委會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會,由各居委會制定具體的實(shí)施方案,負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn),將房管所升級為科級建制單位,便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系,提升物業(yè)監(jiān)管水平。

  (二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記,對于不登記備案的服務(wù)企業(yè),一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項(xiàng)目,在發(fā)房屋預(yù)售證前,要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo),選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時,繳納一定的履約保證金,規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛,防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

  (三)加強(qiáng)對物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約,在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個時期,物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè),只有不斷提高自身素質(zhì),提高服務(wù)質(zhì)量,才是立身之本,只有服務(wù)質(zhì)量提高了,廣大住戶才會認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識講座,提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn),力爭在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

  (四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題,直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問題,必須解決好以下三個問題:一是標(biāo)準(zhǔn),F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗,質(zhì)量要求不嚴(yán),物價部門應(yīng)對此調(diào)研,細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理,物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理,經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理,物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理,自主購買,沒有制約手段,收費(fèi)普遍比較困難?梢詫@樣的小區(qū)實(shí)行改造,水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng),財政予以適當(dāng)獎補(bǔ)。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌,收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開,誰交誰欠張榜公開告知,用途結(jié)余定期公示,消除業(yè)主的思想疑慮。同時,要接受業(yè)主委員會的管理,努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平,為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境。

  (五)強(qiáng)化對業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人,調(diào)動業(yè)主的積極性,增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先,要加強(qiáng)引導(dǎo),做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會牽頭,負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作,督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū),試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部,發(fā)揮黨員作用,搞好自主管理。其次,要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段,加大宣傳力度,提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率,消除認(rèn)識誤區(qū),更好地行使權(quán)利,履行義務(wù),樹立正確、健康的消費(fèi)理念,創(chuàng)建宜居小區(qū),構(gòu)建和諧家園。

  (六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭,各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合,按照因地制宜,逐步實(shí)施,分類管理的原則,采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑,對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查,分類排隊(duì),集中整治。其中:對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū),應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū),應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉⻊?wù),由業(yè)主委員會自治管理;對單位集資建設(shè)的住宅樓,由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時,加強(qiáng)對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管,規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房,嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管,完善基礎(chǔ)設(shè)施,消除硬件缺失,為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

  物業(yè)調(diào)研報告 3

  物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑,也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,對加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

  一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

  去年9月,我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃,包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求,努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境,在抓好隊(duì)伍,建立區(qū)、街(鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制,調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

  (一)搭建管理機(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神,物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū),實(shí)行“兩級政府,三級管理,四級網(wǎng)絡(luò)”的模式,落實(shí)屬地管理,區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局,在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街(鎮(zhèn))對應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

 。ǘ└黝愖≌^(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個,其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個,物業(yè)管理面積約2000萬平方米,物業(yè)管理水平參差不齊,其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。

 。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家,具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家,其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看,越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。

  (四)業(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好,在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

  二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問題

  由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè),面臨較多的復(fù)雜情況和問題,因此信訪量大,糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日,包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長熱線361件,政民直通車45件,市長信箱12件,電話投訴141件,接待來訪群眾257人次,存在的主要問題有:

  一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前,包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門,僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街(鎮(zhèn))繼去年市開展物業(yè)管理專項(xiàng)整治百日行動后,雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu),但配備人員均為兼職人員,不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在,與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。

  二是業(yè)主委員會運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在業(yè)主大會閉會期間,主要工作由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會成員從相關(guān)活動中撈取好處,易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn),也是業(yè)主委員會成員之間,業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn),而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權(quán)威,但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高,無法及時召開,因而很多矛盾不能及時解決,甚至造成反復(fù)上訪,影響和諧穩(wěn)定。

  三是前期物業(yè)存在諸多弊端。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定:“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來,與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,前期物業(yè)既要維護(hù)開發(fā)商的利益,又要維護(hù)業(yè)主的利益,陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障,就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深,導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問題,影響物業(yè)服務(wù)水平,易造成惡性循環(huán),最終損害的是業(yè)主的利益。

  四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來,物價上漲較快,使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加,其中人員的工資支出占較大比例,現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目(二次供水用電除外)。同時部分業(yè)主對繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識不到位,以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的.費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時,要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),要么在合同到期前撤離,造成廣大業(yè)主利益受損,甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

  三、幾點(diǎn)建議

 。ㄒ唬┘哟笈嘤(xùn)力度,突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚,但為規(guī)范物業(yè)管理工作,國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動承擔(dān)責(zé)任,加大對這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度,擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,使全社會都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作,自覺履行義務(wù),保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳,使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識,自覺做到相互理解、相互支持。

 。ǘ┙y(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮,為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員,解決兼職問題,讓專職的人干專業(yè)的事,切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。

 。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的,而且在售房時就已經(jīng)定下,在小區(qū)沒有交付,業(yè)主沒有入住的情況下,區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制,使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作,減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾,維護(hù)業(yè)主利益。

 。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,目前管理服務(wù)都比較好,且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村(居)范圍內(nèi),管理優(yōu)勢明顯,既解決居民就近就業(yè),又為轄區(qū)居民提供服務(wù),同時因其帶有政府的“影子”,管理起來比較容易,且不以營利為主要目的,又與居民有著特殊的“親情”,一般不會產(chǎn)生糾紛,尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持,如設(shè)獎補(bǔ)資金,鼓勵該類企業(yè)做大做強(qiáng),在服務(wù)自管小區(qū)的同時,逐步把服務(wù)向更多的“三無”小區(qū)延伸,解決當(dāng)前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。

  物業(yè)調(diào)研報告 4

  為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效,市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組,在傅紹平副主席帶領(lǐng)下,調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū),組織召開了座談會,對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考,并借鑒了外地好的做法,形成了這份調(diào)研報告,供主席會議協(xié)商參考。

  一、發(fā)展現(xiàn)狀

  近年來,市政府高度重視物業(yè)管理工作,把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來抓,有效改善了市民的居住環(huán)境,提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

  1、健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來,市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況,先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件,涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域,形成了相對完整、較為完善的政策管理體系,極大地推動了相關(guān)工作的順利開展。

  2、強(qiáng)化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì),實(shí)現(xiàn)了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對市場主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)管理檔案,并且加強(qiáng)了信用評價成果的運(yùn)用。

  3、提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬達(dá)等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù),傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn)、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容,發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

  4、加強(qiáng)了對物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3%—5%配建,最低不得少于500;業(yè)主公共活動用房按照3%—5%配建,最低不得少于1000。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。

  二、主要問題

  雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展,但也暴露出不少問題,與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

  1、車輛停放無序。

  由于前期建設(shè)車位配套比例較低,加上近年來我市私家車保有量的迅速增加,小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求,致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放,部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”,擠占人行道、綠化帶已成常態(tài),占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生,造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞,進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因?yàn)樗说能囕v停放在車庫門口,車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車,一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

  2、違法建設(shè)不止。

  部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象,如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng),影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能,租與他人開飯店、茶館,開公司、做倉庫,嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿,導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。

  3、物業(yè)費(fèi)用難收。

  目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài),除了規(guī)模因素外,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5—0.8元/平米,高層住宅為1.0—1.5元/平米,部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明,20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%,個別小區(qū)高達(dá)45%以上,而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%,該小區(qū)已修建10余年,房屋維修資金收繳不到位,業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。

  4、各類亂象頻發(fā)。

  小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體,一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,都會導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā),影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū),小區(qū)內(nèi)垃圾成堆,業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時,導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘,損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。

  5、行政執(zhí)法缺位。

  政府有關(guān)職能部門管理缺位,導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多,部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

  6、公共服務(wù)缺失。

  敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體,基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù),而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無法保障,部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確,衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造,但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入,僅靠一位老人清掃衛(wèi)生,亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能。

  三、原因分析

  我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面,也有其特殊性,應(yīng)認(rèn)真分析,科學(xué)應(yīng)對,其主要原因:

  1、對物業(yè)管理認(rèn)識有差距,重視不夠,F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,主要還是對物業(yè)管理的認(rèn)識不夠到位,尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考,沒有作為全局工作來考慮,宣傳和引導(dǎo)力度不夠,導(dǎo)致物業(yè)管理的.社會地位一直未能得到凸顯。同時,近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠,結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇,物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

  2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范,服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高,部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全,管理流程不科學(xué),沒有或很少有內(nèi)部考核和獎懲機(jī)制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營面臨困難的情況下,為降低成本,便開始減員減薪,搞衛(wèi)生的是“奶奶級”,當(dāng)保安的是“爺爺級”員工,降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇,形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏,大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才,從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗(yàn)不足,與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

  3、部分業(yè)主素質(zhì)不高,業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。

  一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。目前,我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會,而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無法正常開展工作。

  二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范,基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會委員準(zhǔn)入門檻低,素質(zhì)參差不齊,加之業(yè)主委員會不具備法人資格,街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰,導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范,有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。

  三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護(hù)共用財物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍,個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),給物業(yè)管理帶來阻力。

  4、物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差,硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使,提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施,沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房,由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房,導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

  四、幾點(diǎn)建議

  調(diào)查組認(rèn)為,小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好,會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴(kuò)散到社會,或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定,增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務(wù)投入,街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此,應(yīng)引起足夠重視。

  1、強(qiáng)化措施,加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī),從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程,并作為年度績效評估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇,加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè),健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金,主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù),對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎勵,積極引導(dǎo)社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù),對老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當(dāng)獎勵,對于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

  2、明確職責(zé),構(gòu)建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用,推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用,進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé),形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制,并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置,便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會),尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用,把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi),使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會,選擇物業(yè)服務(wù)模式,協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。

  3、分類指導(dǎo),探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區(qū),封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo),選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式,規(guī)模較大的小區(qū),可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,規(guī)模較小的小區(qū),可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式,鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊)進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會進(jìn)行自治,專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,做到服務(wù)不留死角。

  4、創(chuàng)新管理,提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組,培育一批具有較強(qiáng)競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè),進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式,延伸服務(wù)鏈條,不斷滿足潛在的市場需求,提升服務(wù)能力,實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級轉(zhuǎn)型。及時化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾,推動我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系,大力培育業(yè)委會,提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力,讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作,形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。

  5、倡導(dǎo)誠信,增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度,增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識。強(qiáng)化示范帶頭,通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主,增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知和理解,提高市民對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感,提高物業(yè)服務(wù)人員的社會地位和職業(yè)自豪感,營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度,建立物業(yè)主體各方的誠信檔案,對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒,是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé)。

  6、突破難點(diǎn),推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口,對違法建筑進(jìn)行梳理,確定牽頭單位,明確分批整治目標(biāo),開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補(bǔ)方式,落實(shí)市中心城區(qū)兩級財政配套資金,對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則,對老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造,確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動,激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

  物業(yè)調(diào)研報告 5

  近年來隨著房地產(chǎn)市場富強(qiáng)進(jìn)展,我市新開住宅小區(qū)不斷增多,加之原來的老舊小區(qū),使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯,小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多,借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動,深化基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī),就我市小區(qū)物業(yè)管理方面綻開了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研狀況報告如下:

  一、我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

  ㈠小區(qū)物業(yè)管理的基本狀況

  物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要,它關(guān)系到千家萬戶,因此,我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室,主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè),通過實(shí)行物業(yè)公司申報考核機(jī)制、建立專項(xiàng)修理基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施,將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。

  目前,我市樓房建筑面積245萬平方米,其中住宅面積為175萬平方米,辦公面積40萬平方米,商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個,有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理,其余小區(qū)部分由所屬單位管理,部分由業(yè)主自行管理。

  我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米,9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書,新建小區(qū)物業(yè)掩蓋率達(dá)100%,我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分,到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式,為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,樹立良好城市形象,發(fā)揮重大作用。

  ㈡住宅小區(qū)的特點(diǎn)

  1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看,既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)(例如盛華苑小區(qū)等),也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū),小區(qū)樓間距小,綠化少,車位少,無人管理,物業(yè)形同虛設(shè)。

  2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的緣由和客觀條件限制,我市部分居住小區(qū)建成時間較長,遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小,相關(guān)手續(xù)不完備;個別小區(qū)還是放開式的,給物業(yè)管理工作帶來肯定難度。

  二、存在的主要問題

  1、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理,也出臺了許多政策和法規(guī),例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理方法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束,但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性,我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象,從業(yè)人員整體素養(yǎng)不夠高,服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

  2、費(fèi)率不統(tǒng)一,老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看,從1元/月/平方米到0.5元/月/平方米不等。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看,收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98%,而有的老舊小區(qū)收費(fèi)率低,更有甚者沒有物業(yè),只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用,用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用,造成收費(fèi)難的緣由是多方面的:

  一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。

  二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受力量有限。

  三是業(yè)主反映的問題得不到準(zhǔn)時解決,引發(fā)居民不滿心情而影響交費(fèi)。

  四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。

  五是各個小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一,收費(fèi)高的`與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值,不愿主動交費(fèi)。

  3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主委員會,是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會各方反映業(yè)辦法愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個民間性組織。具了解,我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會,有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映,而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的緣由是:

  一是大多數(shù)業(yè)主熟悉不足,新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些,多數(shù)人認(rèn)為沒有必要;部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早,那時沒有特地的物業(yè),只是開發(fā)商代管,由于贏利不高或收費(fèi)率低等緣由,對小區(qū)棄之不顧,造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象,其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會更無必要,造成業(yè)主大會遲遲不能召開。

  二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟識,組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。

  三是業(yè)主參加意識不強(qiáng),即使有業(yè)主委員會,其成員組成簡單、人員良莠不齊,缺乏“有力量、出名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。

  四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立,但運(yùn)作不夠規(guī)范,管理機(jī)制不健全,無法真正地發(fā)揮其作用,最終不了了之,形同虛設(shè)。

  4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室,但這種職能指導(dǎo)性的職能居多,對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外,物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門,有時各種沖突交織在一起,僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方,簡單造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

  5、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存許多老舊小區(qū),最早追溯到家屬樓的時代,大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)峻等問題,加之規(guī)模小,戶數(shù)少,大的物業(yè)公司不原接手,這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理,其中存在的諸多問題已成為廣闊業(yè)主反映劇烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

  三、看法和建議

  針對物業(yè)管理中存在的困難與問題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出如下看法與建議:

  1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作,仔細(xì)落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施,從根本上削減物業(yè)管理沖突糾紛。

  一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的看法和建議,著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用,以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。

  二是集中組織各個物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容,組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn),讓其持證上崗,并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利,削減人員的流淌性,讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。

  三是要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度,建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和沖突糾紛調(diào)處機(jī)制,將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理,樂觀探究行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參加、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)修理資金的繳交、保存與使用的新型工作方法,確保專項(xiàng)修理基金的足額歸集和合理使用。

  2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),提高服務(wù)收費(fèi)率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),提高或變動收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時要征求廣闊。

  物業(yè)調(diào)研報告 6

  根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

  一、基本情況

  城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家,其中菜市場4家,小百貨市場4家,家居建材等專業(yè)市場3家。集貿(mào)市場的總占地面積約16萬平方米,其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家?偨ㄖ娣e約23萬平方米,市場內(nèi)共有門面約1650間,已出租約1080間,單元住房約1000戶,已入住近750戶。在區(qū)域分布上,新建居委會3家,分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會4家,分別是彰法山菜市場、零碑商貿(mào)市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場;舒苑居委會2家,分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家,是天柱山菜市場;天柱山鎮(zhèn)1家,是皖鎮(zhèn)(附:潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場基本情況調(diào)查表)。

  二、現(xiàn)行管理模式

  我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場建設(shè)投資主體有二種:一種是政府投資興建,如天柱山菜市場;一種是企業(yè)投資興建,其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上,主要是四種:

  一是有專門管理人員,如天柱菜市場,該市場3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理,縣商務(wù)局組建了天柱市場服務(wù)中心,為自收自支事業(yè)單位,現(xiàn)有事業(yè)編制21人,負(fù)責(zé)天柱市場的管理工作。零碑商貿(mào)市場隸屬商務(wù)局食品公司,食品公司安排2人,負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護(hù)費(fèi)用均從市場攤位和門面租賃費(fèi)用上列支。

  二是由開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理,共3家,分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。

  三是開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請人員自行管理,共3家,分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。

  四是無人管理的市場,共3家,分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、姚沖大市場。

  三、存在的'主要問題

  集貿(mào)市場是城市的一個窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),也是城市管理的一個難點(diǎn),存在的問題十分突出。具體來講,主要是三個方面:

  (一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善,存在安全隱患。

  旺業(yè)大市場商戶入駐后,開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專門停車場,按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),但由于市場是開放性的,加上商戶素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,其余市場各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放,導(dǎo)致市場的道路不暢,不少市場消防設(shè)施不齊全,消防安全隱患嚴(yán)重。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊,電線老化、大棚破損嚴(yán)重,急需整治改造。

  (二)開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位,權(quán)責(zé)不明確。

  金源菜市臨街門面經(jīng)營早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營垃圾隨意丟棄,商戶、消費(fèi)者車輛亂停亂放,造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆,商戶占道經(jīng)營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放,下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后,經(jīng)營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管,市場建成后,門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結(jié),住戶和商戶自掃門前雪,對市場公共部分的管理無人問津,如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管,敷衍了事。以物業(yè)管理費(fèi)難以收取為由,不愿意在資金上投入,只安排1至2人管理市場,同時安排的人員履行職責(zé)不到位,城市文明創(chuàng)建時,部門一督查就抓一抓,不督查,基本就放任自流,如金源菜市、旺業(yè)大市場。

  (三)少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣,經(jīng)濟(jì)效益低下。

  金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置,天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外,市場內(nèi)門面房盡管已售出,但大多數(shù)基本閑置,不少居民買回后,只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小,有的攤位費(fèi)收入僅幾萬元,經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

  四、下一步工作安排

  集貿(mào)市場是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境,保護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,促進(jìn)市場的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,是加強(qiáng)集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見:

  (一)實(shí)行分類管理。

  根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀,將其分為三類,按不同類別,明確各部門監(jiān)管職責(zé):第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場,如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場,仍由縣商務(wù)局管理,管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍,不宜對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造?h商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員,加強(qiáng)對市場內(nèi)部管理,確保市場安全。第二類是建成時間早,市場產(chǎn)權(quán)分散,居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高,商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭,縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門參與,全面推行物業(yè)管理。

  (二)集貿(mào)市場實(shí)施物業(yè)管理主要措施。

  結(jié)合各市場現(xiàn)狀,推行物業(yè)管理按以下3個方面同步進(jìn)行:

  1、對正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度,規(guī)范市場經(jīng)營秩序,確保市場環(huán)境整潔;

  2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農(nóng)貿(mào)市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前,為確保市場經(jīng)營有序,由縣商務(wù)局派員會同開發(fā)商共同管理,市場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時派員清掃;

  3、由縣商務(wù)局牽頭,縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與,各集貿(mào)市場開發(fā)商配合,對城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查,以縣政府名義出臺《潛山縣集貿(mào)市場物業(yè)管理辦法》,《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實(shí)施。

  物業(yè)調(diào)研報告 7

  為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研,并將此項(xiàng)工作列入常委會20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起,利用大約三個月的時間,通過深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見……等地考察等形式,了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況,分析現(xiàn)狀,查找問題,學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),認(rèn)真研究對策和建議,圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù),F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下:

  一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

  1、住宅小區(qū)的基本情況

  根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況,本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個,總建筑面積600035平方米,住宅3975套,已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個,住房近3000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

  分析我縣住宅小區(qū)的基本情況,主要呈現(xiàn)出以下幾個特點(diǎn):

  (一)住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類:一是早期由政府建設(shè)的商品房,土地屬劃拔,政府承建,定價出售,住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價出售或分配,住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證,目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個,占到小區(qū)總數(shù)的74%,但規(guī)模都比較小,多在30戶左右;三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場出售,是真正的商品房;四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,多處在新城區(qū),一般規(guī)模也比較小,多自建自管;五是目前落實(shí)保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各類保障性住房。

 。ǘ┙ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面,有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房,逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,有只有主體住宅,沒有任何公用建筑小區(qū)(如電信住宅樓);大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊,無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍;比較來說,寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

 。ㄈ┮(guī)模差別較大。調(diào)研的54個小區(qū)中,大的有龍輝小區(qū)559套,幸福小區(qū)三個區(qū)650套,小的有煙草小區(qū)僅8套。其中,20戶以下的小區(qū)有14個,21-50戶的有19個,51-100有14個,100-200戶的有5個,500戶以上的2個。

 。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個小區(qū)中,20xx年以前建成的小區(qū)占到35個,大約占到65%,大多為單位建設(shè)的職工住宅樓,多隨單位辦公址而建,比較分散;包括文筆小區(qū)在內(nèi),大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低,多為磚混結(jié)構(gòu)房。

  2、物業(yè)管理的基本情況

 。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家,服務(wù)小區(qū)6個,占小區(qū)總數(shù)的10%,住宅877套,占總住宅數(shù)量的22%;目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

  (二)業(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況

  目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家,分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈,但都沒有召開業(yè)主大會,通過逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生,目前都還沒有步入工作的正軌。

 。ㄈ┬^(qū)的物業(yè)管理情況

  調(diào)研的54個小區(qū)中,有3個由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理,基本屬行政化管理,有29個小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個小區(qū),業(yè)主自治的有8個。建管不分,物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位,沒有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料,對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知;服務(wù)項(xiàng)目少,大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù),服務(wù)質(zhì)量相對都比較差,服務(wù)制度落實(shí)不到位,沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元;物業(yè)從業(yè)人員工資偏低,一般月工資不超800元,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

  二、存在的主要問題

  調(diào)研組認(rèn)為,我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段,物業(yè)管理還不規(guī)范,不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問題主要有以下幾個方面:

  1、工程建設(shè)的遺留問題

  小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因,也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善,住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證;二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán),房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題,比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象;三是工程未驗(yàn)收,甚至未完工就入住的問題,如鴻福源住戶入住兩年多了,至今門前地下室還是個大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施,如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿,怨氣和矛盾就會轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上,使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

  2、歷史原因形成的問題

  一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū),劃拔土地、定價出售,按照現(xiàn)行政策,住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán),不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清,無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán),沒有任何利益,卻還要承擔(dān)維修責(zé)任;幸福小區(qū)屬政府定價出售,專項(xiàng)維修基金至今沒有著落,屋頂漏水等維修問題得不到解決,矛盾日益加劇。

  二是部分單位建設(shè)的住宅樓,受當(dāng)時條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范,配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房,加之房屋年久失修,遺留問題得不到解決,住戶怨聲載道。部分由原單位管理,當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手,幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理,部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并,由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上,已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

  3、專項(xiàng)維修基金收繳不到位

  調(diào)研的54個小區(qū)中,僅有7個小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金,僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有按房價2%或3%收取,有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓,已年久失修,漏水、排水等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活,維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項(xiàng)維修基金的7小區(qū),只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

  4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

  通過當(dāng)工商注冊的僅7家,掛靠服務(wù)的1家,都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì);物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低,年齡相對偏高,文化水平偏低,缺乏正規(guī)的培訓(xùn),管理人員持證上崗率只有5%左右,管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10%。

  5、物業(yè)管理模式落后,經(jīng)營活動不規(guī)范

  部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑,把物業(yè)服務(wù)變成了管理,這種自建自營,建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中,只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量,加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小,服務(wù)項(xiàng)目少,服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收繳率低,造成企業(yè)管理成本高,形成虧損,公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū),隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理,由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理,有的有點(diǎn)報酬,有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡單的事,對住戶反映的問題不能積極主動解決,管理跟不上,有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料,對小區(qū)建設(shè)的基本情況不清,大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關(guān)制度或公約,少有的部分也得不落實(shí)。

  6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作機(jī)制尚未形成

  業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識模糊,不能正確處理維權(quán)意識與責(zé)任意識的'關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì),有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn),對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會超出合理范圍。例如:在調(diào)查中,各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題,在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時,往往會采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化,陷入惡性循環(huán)的怪圈。

  召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難,業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認(rèn)識,不愿意參加業(yè)主委員會,全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個,都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字,打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

  三、意見和建議

  針對物業(yè)管理中存在的突出問題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調(diào)研組提出如下意見與建議:

  1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

  工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題,相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施,要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實(shí)際,制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗(yàn)收,應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容;要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。

  2、加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

  一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人;

  二是嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度;

  三是強(qiáng)化日常管理,政府職能部門與居委會相互配合,形成合力加大執(zhí)法力度,及時查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;

  四是加大調(diào)處力度,及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。

  五是要組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評,甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

  3、要強(qiáng)化對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

  一是要主動介入,認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題,加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度,促進(jìn)業(yè)主大會召開,業(yè)主委員會建立并有效開展工作,促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展;二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持,對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持,組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn),條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會,為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

  三是按享受服務(wù)的等級收費(fèi)機(jī)制沒有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同,但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照,無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無己。

  四是要加強(qiáng)引導(dǎo),盡快形成以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定的收費(fèi)體系,努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍;

  五是廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),宜選擇部分條件較好的小區(qū),如龍輝小區(qū),寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū),先行搞好試點(diǎn),逐步推行。

  4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制

  首先,完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè),配備專職人員,明確職責(zé)分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮城管委,居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次,要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度,積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制,確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三,要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng),全面、及時、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容,為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)。

  5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

  縣政府及相關(guān)職能部門要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動,強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職,不越位、不缺位;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時履行應(yīng)盡的義務(wù)。

  6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

  物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識,規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價,統(tǒng)一收費(fèi),在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報電話等進(jìn)行公示,定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況,使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn),對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn),以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

  7、要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作

  新近建成的小區(qū)條件較好,應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí),可一步到位,但一定要做好專戶儲存,合理使用等工作,確保正常運(yùn)行,能起到示范帶動作用,如龍輝小區(qū);對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度,確保落實(shí);對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等,應(yīng)盡快研究,加以解決。

  8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

  調(diào)動各方積極性,針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,較為分散,尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理?xiàng)l件,促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作,改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?芍窒刃袑讉無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn),通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn),逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

  物業(yè)調(diào)研報告 8

  物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)沖突集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,近期,我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研,在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公正競爭、合理收費(fèi),如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

  一、基本狀況

  我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,正是朝陽產(chǎn)業(yè),通過近十年的進(jìn)展,由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?傮w看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,物業(yè)管理企業(yè)30個,管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到80%,新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無,注冊二級資質(zhì)較多。全部小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會,物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元,高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高,收繳率低,個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的主要因素。

  二、存在的主要問題

  1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展,近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,進(jìn)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小,綜合實(shí)力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會資源鋪張,效率低、效益差。假如形成規(guī)模效應(yīng),則可降低成本,提高效率。

  2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū),由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多,有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,小區(qū)入住率不高,由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不交納電梯運(yùn)行費(fèi),而這部分人員未入住,并未削減物管企業(yè)的服務(wù)成本,再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識薄弱,應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來,據(jù)統(tǒng)計(jì),收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上,已經(jīng)是特別不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致很多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,很多業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,業(yè)主繳費(fèi)意識薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

  3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:

  一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有看法而拒絕繳費(fèi)。

  二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主許多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。

  三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。

  四是由于業(yè)主自身的緣由,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費(fèi)不準(zhǔn)時等。

  五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為,交了那么多的物業(yè)管理費(fèi),不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應(yīng)了許多服務(wù),但由于服務(wù)本身是隱性的,業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益,所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

  六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特殊是對停車收費(fèi)及車庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖_突大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。

  七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透亮 、不合理,亂收費(fèi)、高收費(fèi),因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性。

  八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中,也的確存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、修理不準(zhǔn)時、收費(fèi)不規(guī)范等狀況。這樣,造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿足,對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法,因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

  九是當(dāng)物價部門依據(jù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等狀況,對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣,造成惡性循環(huán),引起住戶不滿,陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費(fèi)而無法服務(wù),業(yè)主埋怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計(jì),近三年來,業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透亮 、違反規(guī)定亂收費(fèi),始終位居各類價格舉報問題的前三位。

  4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門,有時各種沖突會交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。

  5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)全部小區(qū)均未成立業(yè)主委員會,有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)交多少費(fèi)用,如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有肯定的隨便性,少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生,體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費(fèi)原則,對此業(yè)辦法見,對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問,影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

  6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待轉(zhuǎn)變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題,業(yè)主不是樂觀通過司法、行政手段解決,而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行,這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)厲 性,而且造成了住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行修理養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),這對繳費(fèi)的業(yè)主是不公正的。長此進(jìn)展,不繳費(fèi)的業(yè)主可能會越來越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

  三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的看法和建議

  1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。制造條件,樂觀鼓舞物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓舞有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司,對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上賜予扶持和優(yōu)待。

  2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制,明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓,對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,堅(jiān)決吊銷執(zhí)照,注銷上崗資格證書,維護(hù)良好的市場秩序。要深化社區(qū),加強(qiáng)日常巡查,對修理不準(zhǔn)時、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)厲 查處,直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè),強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

  3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開頭,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)接受,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報審機(jī)制,應(yīng)在售房前,向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房,以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時,緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商,不斷完善物業(yè)功能,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效修理養(yǎng)護(hù)。

  4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快討論制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價格體系,細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn),明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯修理、年檢費(fèi),電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴},明確私家車庫、貯存間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題,建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制,使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向進(jìn)展,必需遵循公開、公正,誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)沖突凸現(xiàn),商品房沖突相對平穩(wěn)的特點(diǎn),實(shí)行分類指導(dǎo)方法,做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  5、應(yīng)制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共修理基金的時候,由業(yè)主委員會提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請使用房屋公共修理基金。但實(shí)際上,假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的修理費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用,簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進(jìn)入修理期,當(dāng)房屋需修理,當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前,我區(qū)的房屋公共修理基金從未提取過。

  6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時,現(xiàn)行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力,通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡潔措施或程序。

  7、妥當(dāng)協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走,且不供應(yīng)垃圾筒,現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)擔(dān)當(dāng),市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未供應(yīng)相應(yīng)服務(wù),只做了其中一部分,故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)擔(dān)當(dāng)3元/月的垃圾處理費(fèi)。

  8、加大宣揚(yáng)力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要留意加強(qiáng)物業(yè)管理水平,提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理,提高服務(wù)水平,加大業(yè)主對物業(yè)管理的`正面宣揚(yáng)和引導(dǎo),讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”,有效避開收費(fèi)難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容,提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償供應(yīng)向有償型的商品供應(yīng)方面轉(zhuǎn)化。

  9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推動物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程,凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),形成完整、系統(tǒng)體系。

  10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭取政府的支持的同時,提高經(jīng)營力量,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通溝通,達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成詳細(xì)的《操作手冊》,成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養(yǎng)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)當(dāng)注意個人素養(yǎng)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

  11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調(diào)處新機(jī)制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo),參與社區(qū)居委會舉辦的各項(xiàng)活動,同時,邀請社區(qū)居委會參與業(yè)委會的活動,對業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛,社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和準(zhǔn)時處理侵害居民合法權(quán)益的大事。

  12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價字(20xx)975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充看法》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,以便價格部門履行監(jiān)管,加大失信懲誡力度。

  13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。《江西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理進(jìn)展的客觀要求,修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法成為迫切需求,有關(guān)部門應(yīng)樂觀協(xié)作,共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性,兼顧市場雙方的利益,并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化,進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容,定價方式上汲取其他城市的閱歷,實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式,讓業(yè)主明明白白消費(fèi),物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務(wù)。

  物業(yè)調(diào)研報告 9

  物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于2009年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況,特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研,F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下:

  一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

  三和小區(qū),人口近萬人,地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會,人員較復(fù)雜,管理難度較大,現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于2008年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬元,現(xiàn)在只能收上來4萬余元,收繳費(fèi)用不足以維持日常開銷,水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題,拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū),2003年入住,共1058戶。商品房202戶,回遷房660戶。2005年12月初物業(yè)撤出,后由明星物業(yè)接管,次年撤出,F(xiàn)在,電梯維修費(fèi)無從解決。

  二、小區(qū)物業(yè)存在的問題

  盡管兩個小區(qū)情況有異,但存在有許多共性的問題,并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。

  (一)地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入,因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在:一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差,配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題,是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段,就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

  (二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低,人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足,同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,維修不及時、不到位,使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。

  (三)小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益,在公共部位私搭濫建,致使部分公共設(shè)施不能正常使用,難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能;二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的,屬私有財產(chǎn),便無所顧及在自己的小天地里,私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地,或種菜或做停車位,不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃,更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放,墻壁上亂貼亂畫,私養(yǎng)大型寵物,在小區(qū)寵物糞便隨處可見。

  (四)物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠,沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心,執(zhí)法缺位。比如,對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為,只能勸告,下整改單,報告政府執(zhí)法部門,而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素,造成惡性循環(huán),以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。

  (五)物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi),加之,效法者眾,物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少,從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說,當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時,必然會降低成本,而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費(fèi),這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了,住房自然貶值,到頭來受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè),還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反,現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費(fèi)用沒有拖欠的,因?yàn)檫@是政府行為,如果你不交費(fèi),這些職能部門有權(quán)停水停電,沒有一點(diǎn)商量,現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠,因?yàn)樗瞧髽I(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞,不交物業(yè)費(fèi),你不會把我怎么樣,這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

  (六)使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督,大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定,當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候,由業(yè)主委員會提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請使用。但實(shí)際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出,如何在物價水平上漲的情況下,將有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。

  三、幾條建議

  (一)依照2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的.《物業(yè)管理?xiàng)l例》,研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細(xì)則》,提高物業(yè)管理,并做到有法可依。

  (二)建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機(jī)制,有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室,作為三方聯(lián)動機(jī)制的行動軸心。

  (三)為促進(jìn)物業(yè)管理市場的發(fā)展,培育物業(yè)管理的核心品牌,鼓勵有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司,在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策,并創(chuàng)造競爭氛圍,做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理業(yè),為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。

  (四)確保房屋大修基金的安全使用,實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財,按每個小區(qū)(大廈)開一個總帳戶,按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶,每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時,必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決,委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評估后方可動用維修款項(xiàng),同時對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督,對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

  (五)加大宣傳力度,引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi)、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個業(yè)主(住戶)必須履行的義務(wù),大家應(yīng)當(dāng)積極主動履行,任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的。

  物業(yè)調(diào)研報告 10

  一、管理,分別是大自然物業(yè)、京興

  物業(yè)和錢江物業(yè),李家斗小區(qū)屬老舊小區(qū)開放式社區(qū)管理、鈕店灣新村屬農(nóng)民新村開放式管理。

  二、所轄小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

  盡管近幾年來市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展迅速,但涉及到的各類投訴、舉報越來越多,小區(qū)居民不滿意,物業(yè)公司有意見,物業(yè)管理工作越來越難,表現(xiàn)在以下四個方面:

  1、物業(yè)費(fèi)用難收繳。物業(yè)收費(fèi)難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號難題,參與座談、調(diào)查的物業(yè)公司普遍反映,現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,小區(qū)居民自動繳費(fèi)意識不強(qiáng),調(diào)查的參與23家物管企業(yè)2010年物管費(fèi)平均繳費(fèi)率為62.43%。僅3家企業(yè)達(dá)到收支平衡或略有盈余。

  2、小區(qū)物業(yè)難管理。由于物業(yè)費(fèi)用收繳不足,物業(yè)公司只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),減少服務(wù)人員,更加引起小區(qū)業(yè)主的對立抵觸情緒,從而形成惡性循環(huán)。部分小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目只能維持樓道打掃和小區(qū)治安等簡單的內(nèi)容,小區(qū)綠化缺乏管護(hù)、公共設(shè)施年久失修。調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì),42%的居民認(rèn)為小區(qū)服務(wù)質(zhì)量一般,20%的認(rèn)為較差。

  3、小區(qū)環(huán)境難維持?傮w來說新建小區(qū)物業(yè)管理較好,老小區(qū)、安置區(qū)環(huán)境差距較大。部分小區(qū)內(nèi)扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設(shè)等行為屢見不鮮。參與調(diào)查的市民對小區(qū)停車問題反映特別強(qiáng)烈,83%的認(rèn)為小區(qū)汽車亂停亂放,33%的認(rèn)為小區(qū)行路難。以蓮花5號區(qū)為例,一到傍晚小區(qū)道路車滿為患,公共場地擠占一空,不僅小區(qū)居民難以出行,而且已經(jīng)發(fā)生過居民家中失火,消防車無法通行、及時施救的嚴(yán)重情況。

  4、物業(yè)經(jīng)營難陽光。大部分物業(yè)公司除物業(yè)費(fèi)用外,還有門面出租、廣告經(jīng)營等其他收入,但這些收入和公共支出情況不公開、不透明,小區(qū)居民無法進(jìn)行有效地監(jiān)督和查詢。有6%的`被調(diào)查對象認(rèn)為物業(yè)公司存在亂收費(fèi)現(xiàn)象。

  三、當(dāng)前物業(yè)管理難的主要成因

  1、物業(yè)公司缺乏監(jiān)管。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,住宅小區(qū)數(shù)量越來越多,分布范圍越來越廣,但市房管局物業(yè)管理科室僅有兩三名工作人員從事行業(yè)主管工作,難以對面廣量大的物業(yè)公司進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理。由于我市尚未制定《物業(yè)管理辦法》,街道、社區(qū)以及其他有關(guān)職能部門的物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)還不明確,絕大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會,多層次的物業(yè)管理監(jiān)管體系嚴(yán)重缺失。

  2、物業(yè)收費(fèi)缺乏手段。老小區(qū)執(zhí)行的物管費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)是2000年制定的,10多年來,勞動用工成本和物價指數(shù)翻了若干倍,但物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直未作較大調(diào)整。最低標(biāo)準(zhǔn)只有0.4元/㎡/月,以100㎡住宅為例,全年物管費(fèi)僅480元。即便如此,物管費(fèi)用仍然難以收全,由于多種原因業(yè)主往往拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用。物業(yè)公司沒有任何強(qiáng)制手段,也不能夠采取斷水?dāng)嚯姷却直┺k法。部分物業(yè)公司迫不得已到法院起訴,但是耗時長、費(fèi)用高、執(zhí)行難,即使贏了官司但卻輸了人情。

  3、開發(fā)企業(yè)缺乏責(zé)任。由于房屋漏水、滲水等房屋質(zhì)量問題開發(fā)商一直未能與業(yè)主達(dá)成協(xié)商,最后導(dǎo)致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區(qū),

  4、小區(qū)業(yè)主缺乏素質(zhì)。

  隨著城市化進(jìn)程不斷加快,越來越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民,但是自身素質(zhì)還未能夠得到提高。小區(qū)內(nèi)破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業(yè)管理公司沒有行政執(zhí)法權(quán)、處罰權(quán),只能通過宣傳說服等思想工作進(jìn)行勸導(dǎo)。

  5、職能部門工作缺位。住宅區(qū)中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養(yǎng)狗問題等等,不論是按照《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,還是從實(shí)際出發(fā),都應(yīng)該由相關(guān)職能部門處理。但實(shí)際工作中,不少職能部門對住宅區(qū)中發(fā)生的問題處理不及時,甚至推諉扯皮,敷衍塞責(zé)。

  四、破解住宅小區(qū)物管難的思考與對策

  分析市區(qū)物管難的現(xiàn)狀、成因及其影響,學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)比較成功的做法和經(jīng)驗(yàn),現(xiàn)提出如下建議。

 。ㄒ唬┭杆僦贫ǔ雠_物業(yè)管理辦法,加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理

  針對當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在的問題,由市房管、法制部門抓緊制定出臺符合我市實(shí)際的《物業(yè)管理辦法》,進(jìn)一步明確開發(fā)商前期物業(yè)管理職責(zé)、業(yè)主委員會工作職責(zé)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)法律責(zé)任等等,確保物業(yè)管理工作有法可依。

  學(xué)習(xí)借鑒武漢市做法,在《物業(yè)管理辦法》中進(jìn)一步明確各相關(guān)職能部門的工作職責(zé),以及違章建設(shè)、亂停亂放、破墻開店等違法違規(guī)行為的處罰辦法。

  進(jìn)一步強(qiáng)化市房管局物業(yè)監(jiān)管力量,適當(dāng)增加人員和經(jīng)費(fèi),確保能夠有效地開展好工作。督促加快建立專門的管理機(jī)構(gòu),暢通群眾申請使用渠道,不斷提高資金使用實(shí)效。

 。ǘ┘訌(qiáng)建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管,把好前期物業(yè)管理交接關(guān)

  規(guī)劃、建設(shè)等部門應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查,確保嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行,各項(xiàng)配套齊全。尤其是要確保停車位建設(shè)到位,留足小區(qū)停車空間,從根本上解決好小區(qū)停車難題。做好前期開發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān),防止因交接不清而出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉、侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生。

  打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷經(jīng)營模式,讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場中進(jìn)行雙向選擇,把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前置條件,切實(shí)把好對前期開發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門關(guān),加強(qiáng)對前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核,讓業(yè)主在購買物業(yè)時就了解物業(yè)管理的具體事項(xiàng),包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定,以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

  (三)完善物業(yè)管理收費(fèi)制度,切實(shí)解決物業(yè)收費(fèi)難題

  結(jié)合我市實(shí)際,制定出臺物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施細(xì)則,市物價部門要進(jìn)一步提高現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定上下浮動幅度,由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)根據(jù)服務(wù)質(zhì)量協(xié)商議定,報價格部門備案。

 、偌涌旖⒉⒋罅ν七M(jìn)“分等定級、質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費(fèi)制度,加強(qiáng)對物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督檢查,督促物業(yè)企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式,減少亂收費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。

 、卺槍ξ飿I(yè)收費(fèi)難的問題,建議推行刷卡收費(fèi)方式,新建小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置門禁系統(tǒng),必須刷卡方可進(jìn)入。業(yè)主只有自動繳納物業(yè)管理費(fèi)用后,才可憑IC卡可進(jìn)出小區(qū)、乘坐電梯。這樣既能將閑雜人員阻止在小區(qū)之外,又能夠確保收足物業(yè)管理費(fèi)用。對老舊小區(qū)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)用的住戶,可以借鑒新加坡的做法,建立業(yè)主不交費(fèi)限制過戶制度,納入銀行個人征信系統(tǒng)。

 、坩槍ξ飿I(yè)糾紛的多發(fā)、突發(fā)、標(biāo)的小、處理急等特性,建議參照勞動仲裁模式設(shè)立訴前物業(yè)糾紛仲裁機(jī)制,在各市(區(qū))設(shè)立物業(yè)糾紛仲裁庭,采取快速靈活的調(diào)查和現(xiàn)場勘查等方式固定證據(jù),快速裁決,及時解決糾紛。

  物業(yè)調(diào)研報告 11

  一、引言

  隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,中國的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展得如火如荼。而據(jù)我們觀察發(fā)現(xiàn),天津作為大城市,其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對地,物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理,簡單來說,就是人們對物業(yè)的管理活動,泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù),包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修,住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容,范圍相當(dāng)廣泛。有的物業(yè)管理還兼營小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項(xiàng)目,寓管理于服務(wù)之中。

  在市場經(jīng)濟(jì)體制下,隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快,人們對物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵和外延認(rèn)識的提高與深化,以及物業(yè)市場產(chǎn)權(quán)交易的頻繁,從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢來看,物業(yè)管理的范圍將是越來越寬,人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目業(yè)將越來越細(xì)化。因此,為了更好地了解認(rèn)識天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況,我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)——小海地區(qū)域的住宅,并對其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調(diào)研。通過以調(diào)研問卷的方式對小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿意度進(jìn)行了測評。希望通過這次調(diào)研可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量,從中可為相關(guān)部門比較客觀的需求情況,也能為天津市房地產(chǎn)市場物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。

  二、研究設(shè)計(jì)

  (一)研究的理論假設(shè)

  “天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定:房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個方面調(diào)研,從對居民的收費(fèi)公布中,了解是否有亂收費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)研居民對小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿意的地方,從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象,從中更深入調(diào)研天津居民對物業(yè)服務(wù)公司的要求。

  (二)調(diào)研對象

  小海地地區(qū)的居民樓,玉峰花園、龍博花園、桂山里

 。ㄈ┱{(diào)研時間

  4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會

  4月13日提交調(diào)研問卷樣本及調(diào)研細(xì)化方案 4月16日進(jìn)行問卷的新一輪修改,并最終確定。

  4月17日-5月6日走訪小區(qū),逐個進(jìn)行訪問,問卷總數(shù)80份,有效問卷70份5月7日-13日進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,市調(diào)報告完成提交

 。ㄋ模┱{(diào)研方法

  首先采取調(diào)研問卷的方式即“撒網(wǎng)”,在問卷中篩選出較為合理的問卷,進(jìn)行歸納整理,做成柱狀圖,找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者,做分析研究,借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn),提出較為合理的解決方案。

 。ㄎ澹┱{(diào)研內(nèi)容

  為了更深入的`調(diào)研小海地地區(qū)物業(yè)管理服務(wù),本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調(diào)研。

  1.調(diào)研小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量:分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設(shè)施等方面對業(yè)主進(jìn)行調(diào)研,從而分析小區(qū)業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿意度。

  2.調(diào)研小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)滿意程度:項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象等的方面對業(yè)主進(jìn)行調(diào)研,從而分析小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的收費(fèi)滿意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取。

  (六)資料的收集和分析

  資料主要來源于發(fā)放的問卷。本次調(diào)研了三個小區(qū),實(shí)際發(fā)放問卷80份,回收80份,回收率100%,其中有效問卷80份,有效回收率100%,全部問卷資料由調(diào)研員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼,然后輸入計(jì)算機(jī)基本情況。

  分析方法:在問卷中篩選出較為合理的問卷,進(jìn)行歸納整理,做成柱狀圖,找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者,做分析研究,借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn),提出較為合理的解決方案。

  三、調(diào)研結(jié)果與分析

 。ㄒ唬┱{(diào)研結(jié)果

  無論從哪個年齡段的人來看,衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問題,在走訪過程中,我們也親身體會到小海地地區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境問題確實(shí)很嚴(yán)重,其次安保問題與配套設(shè)施問題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對最突出物業(yè)問題的分析與解決,因此,以下分析與建議僅針對小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問題。

  (二)衛(wèi)生環(huán)境問題原因分析

  1.小海地地區(qū)居民中,中老年占很大比例,消費(fèi)能力偏弱,對物業(yè)服務(wù)要求也不高。

  2.多數(shù)小海地地區(qū)居民原為附近工廠的工人,人群整體素質(zhì)相對偏低,經(jīng)濟(jì)能力不高;除此之外,小海地地處天津河西區(qū)與津南區(qū)交界處,人員流動比較大,不利于管理

  3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理,導(dǎo)致兩方互相推卸責(zé)任,最終無人管理的結(jié)果。

  4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較,小海地住宅屬于中低檔住宅,價格相對較低,配套設(shè)施相對不夠完善,物業(yè)水平相對不夠成熟。

  5.缺少居委會及業(yè)主委員會的管理。

  四、結(jié)論與建議

  1.建立健全業(yè)主大會制度,要解決物業(yè)管理中存在的難題,應(yīng)該說,健全業(yè)主大會制度是一個突破口。通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào),并對其工作進(jìn)行監(jiān)督。

  2.進(jìn)行先期清理,街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對院內(nèi)的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感,進(jìn)而提高居民對衛(wèi)生環(huán)境的重視。

  3.廣泛宣傳,認(rèn)真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實(shí)際,利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動,各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條,通過宣傳使廣大群眾明確整治的標(biāo)準(zhǔn)、重點(diǎn)和要求,以營造濃厚地整治氛圍。

  4.利用大運(yùn)會的契機(jī),“人人動手,清潔家園,喜迎大運(yùn)會”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識。

  5.政府及街道居委會等要進(jìn)行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查,強(qiáng)化監(jiān)督,落實(shí)獎懲。

  6.對物業(yè)公司來說標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作是確保工作質(zhì)量長期穩(wěn)定的基本要求,工作標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作的前提條件。工作標(biāo)準(zhǔn)的制定一定要有可操作性和可考評性,也就是說:既要使操作人員知道自己應(yīng)工作到什么程度,避免其工作疏漏;又要使主管人員按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評來控制工作質(zhì)量。

  每天做到“四個一”:一布置安排,一檢查考評,一總結(jié)講評,一交流學(xué)習(xí),就可以保證控制過程兼顧結(jié)果,并且將管理覆蓋到每一天、每一件事,控制到每一個環(huán)節(jié),規(guī)范到每一個細(xì)節(jié),精確到每一項(xiàng)操作,從而達(dá)到日日控制,事事控制;在此基礎(chǔ)上,通過日常的互動交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì),并且通過持之以恒地反復(fù)抓,抓反復(fù),抓重點(diǎn),抓提高,在操作人員、主管人員、業(yè)主(住戶)共同努力下,就一定能夠持續(xù)的改進(jìn)提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量,滿足業(yè)主(住戶)的需求和潛在需求。

  物業(yè)調(diào)研報告 12

  做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,是新形勢下一項(xiàng)重大社會管理工程,是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程,是一項(xiàng)事關(guān)xx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,近期,xx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員,深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū),通過實(shí)地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式,對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研,具體情況如下:

  一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

 。ㄒ唬┏菂^(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì),目前我縣已建成住宅小區(qū)28個,即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個,住房近10000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小區(qū)的入住人口將超過6萬人,占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

  從調(diào)研來看,我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點(diǎn):

  1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類:一是早期由政府建設(shè)的福利房,土地屬劃拔,政府承建,分配居住,絕大多數(shù)已實(shí)行房改,如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,一般規(guī)模也比較小,多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房,主要集中在周子古鎮(zhèn)。

  2、規(guī)模差別較大。在調(diào)研的10個小區(qū)和1個社區(qū)中,大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū),住房均在1000套以上,中等的金色東華、南橋郡等小區(qū),住房均在500套左右,小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi),有的僅十幾套住房。

  3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面,2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房,2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,在紫苑進(jìn)入xx以前,我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好,其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑,大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊,無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言,我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū),也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次,其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問題,還有極個別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵,存在嚴(yán)重的安全隱患。

 。ǘ┬^(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

  1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,目前也處于發(fā)展的初級階段,F(xiàn)有物管企業(yè)16家,其中二級資質(zhì)1家,三級資質(zhì)15家,從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個,面積達(dá)86萬平方米。

  2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家,但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家,其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會,沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè),還沒有步入正軌。

  3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看,僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范,業(yè)主較為滿意;金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施,業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)質(zhì)量相對較差,服務(wù)制度落實(shí)不到位,好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因,業(yè)主和物管嚴(yán)重對立,出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

  二、存在的主要問題

  我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展,初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制,對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是,由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進(jìn)程加快和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè),因發(fā)展時間不長,當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

 。ㄒ唬﹫(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)研發(fā)現(xiàn),在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中,由于主管部門監(jiān)管不力,施工過程中不能實(shí)時監(jiān)管,竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收,導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時的規(guī)劃不一樣,小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化,開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾,不履行合同,使業(yè)主權(quán)益遭受損失;二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工,隨意擠占公共用地,見縫插針,把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又?jǐn)D,占了又占,甚至完全占用;三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過程中,有的被偷工減料,造成質(zhì)量差,檔次低,壽命短,有的缺項(xiàng),有的被砍,帶來較多遺留問題,不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益,也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

  (二)管理制度不完善。目前,我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則,給物業(yè)管理工作帶來很多不便,在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn);二是專項(xiàng)維修資金難落實(shí),公用部位維修難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范,誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破,業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范,造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆⻊?wù)而有意見,一些沒有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為,也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

  (三)宣傳教育力度不夠。從調(diào)研情況看,社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表,普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在:一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確,對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透,經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變,不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù),對待業(yè)主“生、冷、硬”,服務(wù)意識差,簡單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等,有的甚至只收費(fèi)不服務(wù),小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位,造成衛(wèi)生狀況差,秩序混亂,失竊案件時有發(fā)生;二是一些小區(qū)的.業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來維護(hù)自身的權(quán)利,遇到了問題無所適從,不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決,而是采用簡單的拒絕交費(fèi)等辦法來激化矛盾。

  (四)物管服務(wù)水平較低。調(diào)研發(fā)現(xiàn),一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓(xùn),也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段,還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規(guī)范操作。另外,從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低,也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。

  三、建議

  針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題,為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出以下建議意見:

 。ㄒ唬﹪(yán)格執(zhí)行規(guī)劃,建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升形象的高度,科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管,重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實(shí)際,制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān),組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容,杜絕未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。同時,要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的高度,合理規(guī)劃并分步實(shí)施,穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善,逐步消除遺留問題,從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

 。ǘ┘訌(qiáng)監(jiān)督管理,建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度,督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人;二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度,房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收,嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況,凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗(yàn)收,物管企業(yè)一律不得承接;三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度,嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度;四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度,相關(guān)職能部門要與居委會相互配合,組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評,甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度,對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲,及時予以解決和調(diào)處。

  (三)強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),探索一套良好的運(yùn)行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式,廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī),營造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強(qiáng)對居民的宣傳教育,增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會,組建好業(yè)委會。要強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職,不越位、不缺位,促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù),從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

 。ㄋ模⿵(qiáng)化分類指導(dǎo),打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),選擇部分條件較好的小區(qū),積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏;針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散,尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題,試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式,改善小區(qū)環(huán)境,提升管理水平。

  物業(yè)調(diào)研報告 13

  近年來,房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),大大地改善廠區(qū)居民居住條件,因而,住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展,在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而,也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng),管理松散,糾紛不斷,存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。

  一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

  為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益,必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題,了解住宅消費(fèi)者對物業(yè)管理的意見和要求,以便反饋給政府有關(guān)部門,為政府有關(guān)部門制定政策,加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此,根據(jù)計(jì)劃,開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)研,對小區(qū)的住戶進(jìn)行了調(diào)研。

  本次調(diào)研以問卷和走訪約談的方式進(jìn)行,歷時一個月,對某某區(qū)的500戶人家進(jìn)行了調(diào)研,調(diào)研結(jié)果如下:

  1、在被調(diào)研的500戶中,業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶,占24%,由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有380戶,占76% 。

  2、在500戶中,有386戶,反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會,并享有選舉權(quán),占77%。有220戶,占44%的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

  3、在500戶中,有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途;302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的'用途、結(jié)構(gòu)、外觀;毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為:有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象,隨意讓陌生人進(jìn)入。

  4、有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時;占58%

  5、有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

  6、500用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估,結(jié)果是:有112戶,占22%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意,有136戶,占27%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意,有326戶,占65%的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。

  二、調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題:

  在調(diào)研中,根據(jù)業(yè)主反映,這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有:

  1、治安問題嚴(yán)重:小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生,小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。

  2、衛(wèi)生臟、亂、差:有的生活小區(qū)垃圾沒有定點(diǎn)投放,垃圾沒有及時清理,樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便,生活污水隨意排放。

  3、綠化地管理不善:有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生,幾乎成為茺蕪,有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護(hù),以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

  4、改變房屋用途:有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租,造成噪聲擾民,有的占道停放車輛,阻塞交通。

  5、物業(yè)管理制度不健全:有206產(chǎn)業(yè)主反映,該小區(qū)物業(yè)管理混亂,存在私搭亂建、亂停放車輛,房屋共用部份亂堆亂放,隨意占用,有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時。

  三、對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

  我所調(diào)研的小區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的,因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是,出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系:業(yè)主以管理費(fèi)購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù),物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換,從業(yè)主的購買中獲得生存。同時,也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來,這意味著,物業(yè)從社會管理者,轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺挝唬瑥那暗墓芾砗捅还芾黻P(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高,卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。

  隨著物業(yè)管理的發(fā)展,目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家,更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn),物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代,是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作:

  1、多方入手,解決收費(fèi)難問題。收費(fèi)難是物管多方面矛盾的反映,也必須多方面入手解決。

  2、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制,形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識這項(xiàng)工作的重要性,但同住戶保持制度化溝通的不多,這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢,必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。

  3、物業(yè)必須嚴(yán)格加強(qiáng)管理,多聽些業(yè)主的反映的意見,及時向上級匯報,解決問題?傊谡麄調(diào)研過程中,讓我更深入的了解物業(yè),堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來,希望我國的物業(yè)能做的最好!

  物業(yè)調(diào)研報告 14

  一、調(diào)研目的

  改革開放以來,隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善,國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活,為人民服務(wù),為人們熟知,物業(yè)走近一個逐漸完善,逐漸自我提升的過程。進(jìn)入物業(yè)市場,了解物業(yè)現(xiàn)狀,深入物業(yè)實(shí)踐,將理論與實(shí)踐相結(jié)合,積累經(jīng)驗(yàn),總結(jié)知識,了解問題,提升專業(yè)水平,打好專業(yè)基礎(chǔ),最終服務(wù)物業(yè),貢獻(xiàn)物業(yè)。

  二、調(diào)研對象

  xx市xx區(qū)xx有限公司

  昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑

  三、調(diào)研人:

  xx

  四、調(diào)研時間:

  20xx年8月21日

  五、調(diào)研內(nèi)容

  歐思諾物管有限公司,總部設(shè)在天津市,于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司,物業(yè)管理范圍廣泛,物業(yè)管理類型多樣化,集服務(wù)、管理與經(jīng)營一體化。

  “竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū),屬社區(qū)物業(yè),它是一個環(huán)境優(yōu)美,管理完善的花園式住宅,獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全,保安、消防、環(huán)境等管理到位,給人們一個安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當(dāng)日正執(zhí)周末,孩子們在兒童娛樂設(shè)施上盡情的玩耍,大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋,也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè),讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。

  調(diào)研結(jié)果顯示:人們對于這個新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的'發(fā)展空間,小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示,物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度,他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進(jìn)入一個嶄新的時代。是的,物業(yè)管理自改革開放以來,至今已發(fā)展成為一個擁有2萬多個企業(yè),數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè),它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站、機(jī)場、商場、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用,被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)生。

  物業(yè)管理是一個涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè),其管理的對象是物,即已建成的各類地上建筑物,及其附屬物的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地,而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人,即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調(diào)研顯示,在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生,相對比較少,而專業(yè)人員實(shí)踐能力相對低下,在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下,加強(qiáng)專業(yè)人員的培訓(xùn),加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務(wù)于物業(yè),其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識,這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員,不僅要有房屋建筑、給排水機(jī)里設(shè)備、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識,同時也需要社會學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)等各方面知識,也就是說,應(yīng)具備文、理、工等多個學(xué)科交叉的知識結(jié)構(gòu)。同時,更應(yīng)加強(qiáng)理論與實(shí)踐的結(jié)合,深入物業(yè)管理實(shí)踐,將知識融會貫通,積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),反復(fù)學(xué)習(xí)總結(jié),才能進(jìn)一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與技能,從而更好地服務(wù)于物業(yè)。

  高先生還認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才,是一條可行之道,雙方可以優(yōu)勢互補(bǔ),給學(xué)生接觸物業(yè)的機(jī)會,進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流,提高學(xué)生的專業(yè)文化,也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

  物業(yè)管理作為一個新生的行業(yè),在其發(fā)展過程中,也存在這樣那樣的問題和矛盾,諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人,要面向問題,解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展,要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全,專業(yè)人員缺少,內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,培育物業(yè)管理市場,規(guī)范物業(yè)管理行為,提高管理服務(wù)質(zhì)量,已成為業(yè)內(nèi)人士的共識。

  四、調(diào)研結(jié)論

  通過整個調(diào)研,得出以下結(jié)論:

 。1)物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。

 。2)對物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求,同時,也為高校培育學(xué)生提供了方向。

 。3)物業(yè)管理存在諸多問題急待解決,要求健力健全法律法規(guī)完善競爭市場,提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

  總之,在整個調(diào)研過程中,讓我更深入的了解物業(yè),堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來,作為物業(yè)人,更好地服務(wù)物業(yè)。

  物業(yè)調(diào)研報告 15

  我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所,與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境,和諧的人居氛圍,既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn),也是城市文明的彰顯,而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下,我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進(jìn)行了初步的調(diào)研。此次我們主要通過實(shí)地實(shí)踐調(diào)研、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。

  一、益陽市調(diào)研小區(qū)的基本情況

  為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況,我們主要調(diào)研了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍?jiān),針對我們此次訪問的那些小區(qū),我將逐一進(jìn)行分析。

  先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)(以下簡稱梓山苑小區(qū))是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個國家安居工程項(xiàng)目,是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程,并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房,梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū),小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi),在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米,小區(qū)擁有80東住宅。

  該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處:

  1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房,所以建設(shè)密度較高。

  2.進(jìn)門口有板報宣傳:建省級文明城市,建溫馨美好家園,朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告,沒有人進(jìn)行管理和清理。

  3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。

  4.保安管理不嚴(yán),小區(qū)對外來人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理,小區(qū)分配有兩個保安室,前門的保安為24小時值班的,后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個攝像頭,防盜報警系統(tǒng)不到位。

  5.綠化設(shè)計(jì)較為簡單,不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了。

  6.詢問該小區(qū)居民,小區(qū)存在偷竊事件和起火事件,但是物業(yè)公司為給與合理的答復(fù)也未進(jìn)行處理和改善,小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施不齊全,而且已有的設(shè)施未進(jìn)行修繕和維護(hù),以至于消防栓起銹都沒有進(jìn)行更換或者處理。而且小區(qū)內(nèi)僅看到一個生銹了的消防栓。

  7.小區(qū)內(nèi)仍存在空置率

  8.小區(qū)管道布置不合理,造成漏水、滴水和地面積水;小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重小區(qū)垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞,沒有進(jìn)行及時更換而且沒有分類,將可回收與不可回收的垃圾堆在一起。

  9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置,空調(diào)擺放不整齊。

  10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋,機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡單,只有設(shè)有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項(xiàng)職務(wù)。

  11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久,新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢。

  總的說來,該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計(jì)均較為不合理,列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中,整體物業(yè)水平不夠,只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進(jìn)行及時有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費(fèi)還是相當(dāng)?shù)。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相對于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷,比如說,龍洲匯龍?jiān)返奈飿I(yè)管理費(fèi)小高層是0.6元/平方米,電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎,如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話,居民愿意增加物業(yè)管理費(fèi)。

  由于小區(qū)建成年代較久,物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型,小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全,有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué),還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈,達(dá)到了小區(qū)居民的要求,并得到好評。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜,適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入,車輛慢行”、標(biāo)有提示牌:“做文明市民,建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個小型的人造湖,湖的周圍種有柳樹,湖上有小橋,湖面還算干凈。

  然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍?jiān),它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

  中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路,赫山廟地區(qū)。項(xiàng)目建筑面積66000平方米,由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格,融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項(xiàng)目地處市中心,生活配套齊全,生活設(shè)施應(yīng)有盡有;益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。

  由于該小區(qū)是新建小區(qū),所以設(shè)施設(shè)備為新的,綠化和小區(qū)設(shè)計(jì)布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期,物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調(diào)研,小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶,只有一個角落有一個垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個,小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上,顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況,小區(qū)出入比較不規(guī)范,存在一定安全隱患。

  龍洲匯龍?jiān),地處益陽市赫山區(qū)中心地帶,龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面,與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局,交通十分便利,生活較為配套完善。項(xiàng)目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈,華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項(xiàng)目周邊,項(xiàng)目還將修建臨街商業(yè)區(qū),能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項(xiàng)目的一期工程基本入住,配有24小時的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會進(jìn)行嚴(yán)格的查控,保安防盜措施和報警系統(tǒng)相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中,對一期的居住還是有一定影響的,比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層,建設(shè)面積相對較少,公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。

  二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問題

  益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的'老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

  總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快,居民對物業(yè)管理的概念也很模糊,物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去,物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進(jìn)行及時的處理,致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面:

  第一:物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升,物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少,但規(guī)模不一,發(fā)展不夠規(guī)范,仍處于初級市場階段,還沒有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度,企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,對業(yè)主的投訴也置之不理,更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生,那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé),履行自己的責(zé)任。

  第二:居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高,物業(yè)企業(yè)運(yùn)營難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不到位,個別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理,我干嘛要花錢買買別人來管我,還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識,有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi),物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題,特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上,給物業(yè)收費(fèi)帶來麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營中的一個難題。幾年來,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒變,但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào),使物業(yè)運(yùn)營成本進(jìn)一步加大,企業(yè)拿不出高薪來聘請人才,也不能開展良好的培訓(xùn),于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低,能力得不到提高,導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。

  第三:部分小區(qū)設(shè)施不配套,檢查維修十分不及時。由于歷史的原因,老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套,安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。收費(fèi)率低,物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備,逐步老化、損壞,隨著時間的推移,這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實(shí)行,將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差,嚴(yán)重的話會形成惡性循環(huán),影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個問題,為物業(yè)管理增加了一定的難度。

  第四:社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作,交由物業(yè)公司來代替,物業(yè)公司很有怨言。個別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠,也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會,部分業(yè)主委員會不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的,監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化,不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

  三、針對前面的問題提出的解決方案

  (一)加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí),提高對物業(yè)管理的認(rèn)識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè),建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會的重要手段,而且是樹立城市良好形象,增強(qiáng)城市吸引力,改善投資環(huán)境的有力舉措;是增加就業(yè)崗位,給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會,緩解就業(yè)壓力的有效途徑;也是發(fā)展服務(wù)業(yè),增加第三產(chǎn)業(yè)總量,促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度,切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào),重視物業(yè)管理,抓好物業(yè)管理。

 。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會的作用,提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時為切實(shí)保障業(yè)委會的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用,還必須建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制,保證業(yè)委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置,尊重業(yè)主委員會的意見,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督,定期匯報,聽取意見,切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。

  (三)進(jìn)一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代,需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會負(fù)擔(dān)的工作,社區(qū)居委會也要根據(jù)自身職能,協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作,形成企業(yè)、業(yè)主委員會、居委會三方緊密聯(lián)接的共同體,形成合力,管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

 。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,首先,繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動,鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù),滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次,進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì),同時加強(qiáng)對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育,使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上,服務(wù)第一的理念。然后,物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時值班,及時解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度,對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有,在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入,促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高,努力滿足群眾的需要。

  (五)不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入,加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式,充分調(diào)動廣大居民的積極性。所需的資金,建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分,逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造,為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

  (六)做好宣傳,營造良好的社會氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡,爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次,要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù),增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。再次,增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳,對管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀念的更新上,尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識,既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換,又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換,從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

  四、收獲體會

  通過此次實(shí)地調(diào)研走訪,我們主要調(diào)研小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況,我獲益良多。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識,豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況,我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高,我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)研活動不僅提升了我們的社會實(shí)踐,自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神,社會實(shí)踐調(diào)研絕大多數(shù)不是一個人所能承當(dāng)?shù),而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)研過程中,我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人,體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì),以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通,才能獲得有效的信息。

  物業(yè)調(diào)研報告 16

  為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強(qiáng)對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理,解決物業(yè)服務(wù)中的突出問題,努力改善城市人居環(huán)境,實(shí)現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排,我們對全區(qū)56個小區(qū),18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研,調(diào)研情況如下:

  一、基本情況

  我區(qū)共有物業(yè)公司18家,其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司1家;二級資質(zhì)的3家;三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到90%的1家;達(dá)到70%的2家;50%的6家;不足50%的9家;另有3家僅能達(dá)到20%。

  我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個,樓房937棟樓,住戶70479戶。無物業(yè)公司管理的散樓有97棟,住戶5854戶。其中省級示范小區(qū)15個;市級示范小區(qū)18個;其它小區(qū)19個。

  二、存在的主要問題

 。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢,人為增加了管理難度。

  政府行業(yè)主管部門的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰,權(quán)利過于集中在上邊,形成了區(qū)級政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實(shí)上卻無力去管,而市物業(yè)管理部門有權(quán)管、卻無人管的局面,人為地設(shè)置了管理障礙,增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層,管理的主體也應(yīng)該在基層,只有這樣,管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性,才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層,事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定,縣區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該具有對物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能,這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后,市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中,不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審(物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗(yàn)權(quán))和對物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無法保證縣(區(qū))政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力,因此物業(yè)企業(yè)的管理問題、服務(wù)問題就無法有效得到解決。同時,區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦,但沒有相應(yīng)的辦公經(jīng)費(fèi)、沒有公務(wù)車輛,無法實(shí)現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。

 。ǘ┲贫确ㄒ(guī)不完善,開展工作無依據(jù)。

  物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)(包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會)制度不健全,法規(guī)不完善,就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在:一是政府物業(yè)管理部門沒有健全的對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核的制度,致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理,隨意服務(wù)的無約束狀態(tài),只有出現(xiàn)問題時,才有人去過問;二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能,政府也沒有對其實(shí)施處罰的有效手段和依據(jù),長此以往,問題越堆越多;三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問題沒有有約束力的監(jiān)督手段和解決問題的法律依據(jù),致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止,危害極大。這些問題說明,在物業(yè)管理實(shí)踐中,法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅建設(shè)速度,制度和法規(guī)不健全,上述問題就會長期存在下去,物業(yè)管理和服務(wù)工作就無法實(shí)現(xiàn)依法有序開展。

 。ㄈ┪飿I(yè)管理不規(guī)范,服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范,整體服務(wù)水平較低,業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重,互不理解,導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)成了難題,而物業(yè)費(fèi)收不上來,服務(wù)就更上不去,長此以往,惡性循環(huán)。我們調(diào)研過的物業(yè)公司沒有一家能將收費(fèi)情況、費(fèi)用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進(jìn)行公開。到現(xiàn)在,幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少,開展了那些項(xiàng)目的服務(wù),收取的費(fèi)用是如何使用的不清楚。這些信息不公開,一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題,另一個側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本,服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念,物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動繳費(fèi)、不愿意繳費(fèi)的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。通過調(diào)研得知,我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費(fèi)率達(dá)到90%以上外,其他公司多數(shù)連70%都難以達(dá)到,長此以往,形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費(fèi)、服務(wù)更不到位,業(yè)主更不繳費(fèi)”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū),問題更為突出,有的物業(yè)公司干脆關(guān)門走人。在我區(qū),最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問題;景南4號樓房屋無產(chǎn)權(quán)的問題至今無法妥善解決。

 。ㄋ模├吓f小區(qū)基礎(chǔ)條件差,管理上不去。

  我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差,歷史欠賬多,開發(fā)商遺留問題多,導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上,甚至是無物業(yè)管理。在我區(qū),根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類:一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%;二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%;三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多,小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費(fèi)收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分突出,這些問題長期得不到解決,物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。

  (五)物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范,缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制。在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中,具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家,三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司,大多沒有通過正規(guī)的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè),公司管理不規(guī)范,服務(wù)不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中,沒有引入競爭機(jī)制,沒有建立相應(yīng)的退出機(jī)制,致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大,交叉管理問題嚴(yán)重,重收費(fèi)輕管理問題突出。在我區(qū),甚至有兩家物業(yè)公司管一個樓、一個小區(qū)的現(xiàn)象。

 。I(yè)委會成立難,群眾參與度低。

  由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時期,參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織普遍不了解,缺乏主人翁意識,對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心,再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方,情況互不熟悉,利益訴求不盡相同,因此大多數(shù)人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無所謂心態(tài),導(dǎo)致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。有的小區(qū)即使勉強(qiáng)成立了業(yè)主委員會,但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的'業(yè)主委員會組成人員,平時疏于活動,形同虛設(shè),沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用,更無法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面,由于業(yè)主委員會的法律地位并不十分清晰,許多棘手問題難以處理,作為自治組織的業(yè)主委員會難有大的作為。

  三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議:

 。ㄒ唬┻M(jìn)一步理順體制,增強(qiáng)管理效力。

  物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善,必須從體制機(jī)制入手解決問題。為此,政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門;必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中,具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段,只有這樣,才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時,市政府在批準(zhǔn)各區(qū)成立物業(yè)辦的同時,必須把辦公經(jīng)費(fèi)和交通工具列入財政運(yùn)算,確保工作能正常運(yùn)行。

 。ǘ┙⒔∪贫,完善配套法規(guī)。

  健全必要的工作制度,完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度,通過健全的制度保證,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步完善管理機(jī)制,開展規(guī)范的管理和服務(wù),向社會公開收費(fèi)、服務(wù)、收費(fèi)支出等重要信息,通過向社會公開這些信息,讓業(yè)主明明白白交費(fèi),清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣,物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。

  (三)政府要主導(dǎo)老舊小區(qū)改造,逐步解決問題。政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調(diào)主體,必須對確保物業(yè)市場的健康發(fā)展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市和我區(qū),由于對物業(yè)市場的認(rèn)識、管理、以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題,導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差,歷史欠賬多,管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入,這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展,我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會順利實(shí)現(xiàn)。因此,政府在通過房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門加強(qiáng)對房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的同時,要加大對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度,改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題,逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境,從而促進(jìn)我市物業(yè)市場走上健康發(fā)展的道路。

  (四)規(guī)范物業(yè)市場,建立競爭機(jī)制。

  物業(yè)市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主,而物業(yè)市場的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此,政府有責(zé)任通過制定政策、完善法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、改進(jìn)服務(wù)等途徑,積極營造規(guī)范的物業(yè)管理市場氛圍和經(jīng)營環(huán)境。政府要依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī),根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際,嚴(yán)格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出關(guān),建立科學(xué)的激勵和競爭機(jī)制,杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個物業(yè)公司和一個小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機(jī)制,建立嚴(yán)格科學(xué)的退出機(jī)制,讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力,逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。

 。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ龋鸩教岣哒J(rèn)識。

  全社會(包括政府各部門)必須進(jìn)一步提高對物業(yè)工作重要性的認(rèn)識,增強(qiáng)關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感,F(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務(wù)”等諸多職能,是一個性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對政府來說,物業(yè)是新時期構(gòu)建和諧社會的重要因素,物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能,是城市管理的重要組成部分,是部分政府職能市場化的表現(xiàn)形式;對市民而言,物業(yè)維護(hù)了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序,有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)積聚人氣的重要因素,也是使房產(chǎn)長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用,特別要提高各級領(lǐng)導(dǎo)干部的認(rèn)識,努力營造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位,讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。

  (六)依法成立業(yè)委會,逐步理順供需關(guān)系。

  在全區(qū)范圍內(nèi),依法成立業(yè)主委員會,逐步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系,在物業(yè)管理上,形成良性互動。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織,這兩個組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護(hù)者和實(shí)踐者,而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會的主觀能動作用,增強(qiáng)他們的責(zé)任意識、維權(quán)意識和監(jiān)督作用,另一方面通過政府行業(yè)主管部門,協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系,使社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動的關(guān)系,從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。

  物業(yè)調(diào)研報告 17

  物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。

  一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況

  我市物業(yè)管理自1998年起步,現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,其中二級資質(zhì)企業(yè)3家,三級資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個,總建筑面積668.69萬平方米,其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施前期物業(yè)管理27個,總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中,榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個,省優(yōu)稱號的20多個。

  二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因

  隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

  具體表現(xiàn)在以下幾方面:

  一)業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不對稱。

  隨著住房商品化、私有化程度的`提高,業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強(qiáng),對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不清。

  表現(xiàn)為:

  一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;

  二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識淡漠;

  三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費(fèi),尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說,房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門走人,廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,最終兩敗俱傷。據(jù)了解,目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難,物業(yè)管理工作難以為繼,無奈撤出,涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。

  四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

  二)企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確 我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。

  主要表現(xiàn)在:

  一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決,直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。

  二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。

  三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),出租車棚、地下室等,用于經(jīng)營謀利,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

  三)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類:

  一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%;

  二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%;

  三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。

  其中,老舊住宅區(qū)面廣量大,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。

  具體表現(xiàn)在:

  一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低,無法建立市場化管理運(yùn)作機(jī)制。

  二是安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時有發(fā)生。

  三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。

  四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。

  五是小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。

  六是收費(fèi)率低,每月每戶在4—10元,且只能收到50%,物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。

  四)開發(fā)商遺留問題的解決不到位 開發(fā)商遺留問題突出,相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。

  一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,一些項(xiàng)目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開展。

  二是有些公建配套設(shè)施,如:車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清,易引發(fā)糾紛。

  有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”,侵害了業(yè)主利益,留下了隱患,加大了后期管理難度。

  三是房屋質(zhì)量問題。

  新區(qū)交付使用一段時間后,房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來,物業(yè)公司難逃其咎。

  此外,物業(yè)管理市場競爭機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對開發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。

  五)熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。

  1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門,而是交由其子公司,即屬下的物業(yè)企業(yè)管理,留下隱患:一是水、電是專業(yè)設(shè)施,物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足;二是出了故障后,與專業(yè)部門相互推諉扯皮;三是開發(fā)企業(yè)一旦改制,先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。

  2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點(diǎn),涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時,內(nèi)部管道口徑小,且部分地區(qū)地勢高。近幾年,我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū),管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案,只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決,而其所需資金卻又難以落實(shí)。

  3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生,物業(yè)公司有畏難情緒,也苦于沒有處罰權(quán),無法盡責(zé),只得放任自流。

  4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。

  一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低,調(diào)整艱難,嚴(yán)重影響了正常使用;

  二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng),主動維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識淡漠,只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。

  六)現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。

  1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確。

  2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住,租戶接水、氣,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請,符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。

  3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定,脫離了我市市情,難以操作。

  4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜,又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。

  三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議

  1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo),完善物業(yè)管理法制建設(shè)。

  在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上,進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則,明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù);深入宣傳相關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性,履行相關(guān)義務(wù),積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作,同時也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益;進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式,完善招投標(biāo)制度建設(shè),引入競爭機(jī)制,把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來,以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差,服務(wù)不規(guī)范,專業(yè)性不強(qiáng),企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。

  2、提高業(yè)主意識,加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。

  相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。

  業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價格,并定期召開業(yè)主大會,監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。

  對于熱難點(diǎn)問題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時,要與業(yè)主簽訂公約,對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

  3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān),努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。

  開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。

  小區(qū)竣工驗(yàn)收時,相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān);要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序,堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管,為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。

  有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度,努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè);物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合,加強(qiáng)對弱勢居民的扶助。

  4、實(shí)行重大事項(xiàng)報告制度,積極探索新的管理方式。

  上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應(yīng)急預(yù)案,明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類事件時應(yīng)付的職責(zé),還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話,24小時受理物業(yè)管理重大事件報告,各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報告專線電話,落實(shí)專人值班。

  將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局,物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容,對未按規(guī)定報送通報,公布有關(guān)突發(fā)事件信息,不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。

  我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件,借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法,積極探索多樣化物業(yè)管理方式,不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作,努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。

  物業(yè)調(diào)研報告 18

  黨的十七大明確指出:“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿,是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局,健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力,最大限度增加和諧因素,最大限度減少不和諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作,全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施,營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程,為此,加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè),改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。前不久,按照區(qū)委的工作部署,南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動專題調(diào)研階段,結(jié)合地區(qū)實(shí)際,組織了專題調(diào)研小組,就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理,促進(jìn)地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研,實(shí)地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司,召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會,發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷,征求了各個群體的意見和建議,現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下:

  一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

  據(jù)調(diào)查,南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米,住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個,其中,上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個,占總面積的25%;九十年代后,按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個,占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個,占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個,占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家,從業(yè)人員300余人。目前,實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存,既有商品房、承租房、房改房、拆遷房,還有單位直管樓等。

  總體看,物業(yè)管理工作具有以下幾個特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%,在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小,資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低,物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐,對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

  二、物業(yè)管理工作存在的主要問題

  近年來,各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè),著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺,物業(yè)管理工作取得了一定成績,也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn),但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響,物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題:

  1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題,本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決,致使矛盾集中到物業(yè)公司身上,據(jù)調(diào)查,在有物業(yè)公司的小區(qū),57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任,68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

  2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前,據(jù)調(diào)查,現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低,物業(yè)管理服務(wù)水平偏低,經(jīng)營管理理念陳舊,缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中,按資質(zhì)分類,一級資質(zhì)僅有1家,其余6家均為三級資質(zhì),按照性質(zhì)分,2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來,其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深,習(xí)慣上以管理者自居,服務(wù)意識差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低,缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理,造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意,擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位,侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

  3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高,對物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位,不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強(qiáng)烈而責(zé)任意識淡薄,經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示,只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解,不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉,往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會,但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面,業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示,55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時,更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好,居委會作用發(fā)揮好。

  4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題,有些是行政監(jiān)管關(guān)系,有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前,政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順,責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確,公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外,開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司,使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任,又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

  三、加強(qiáng)物業(yè)管理工作的建議和意見

  南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,物業(yè)管理具有一定的特殊性,需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研,提出以下幾條建議:

  1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題,從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患,有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處,三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究,加強(qiáng)引導(dǎo),推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

  2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺,促進(jìn)行業(yè)自律,推動公平競爭,協(xié)調(diào)利益沖突,維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作:摸清行業(yè)基本狀況,研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制,規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求,維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動,形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳,樹立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn),形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。

  3、建立健全長效管理機(jī)制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機(jī)制,特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評,使其注重樹立品牌意識,做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài),充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的'方式,加大對業(yè)主的情感投入,與業(yè)主建立良性互動,用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合,政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺,理順物業(yè)管理體系,建立基層管理長效機(jī)制。

  4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性,有針對性的對居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說,由于觀念限制和硬件條件的制約,讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū),政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入,探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式,如充分延伸居民委員會的作用,或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織,力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū),政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束,引入市場化、專業(yè)化的管理模式,為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境,逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

  5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期,配套政策尚不健全,不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整,就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此,在物業(yè)管理中,要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系,通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容,完善鄉(xiāng)規(guī)民約,提高居民的權(quán)利義務(wù)意識,在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上,承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究,剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn),針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約,培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目,堅(jiān)決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象,大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn),收到了良好的效果。

  6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要,積極探索、大膽實(shí)踐,創(chuàng)造自己品牌,要通過提高員工知識技能的培訓(xùn),運(yùn)用先進(jìn)的管理手段,在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確,職責(zé)分明,建立一套行之有效的績效考核體系,降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求,從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動,調(diào)動員工的工作積極性,激發(fā)技術(shù)革新,促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。

  物業(yè)調(diào)研報告 19

  一、我區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

  (一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(昭山、高新小區(qū)61個),其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個,由業(yè)主自治的43個,單位自管的22個,區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個。

  (二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。某年5月,我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室,工作人員2名,制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作方案》,規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作,涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公),均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心,各社(村)明確了專職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。

  二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析

  (一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連,同時涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規(guī),各職能部門的監(jiān)管機(jī)制不完善,存在條塊分割、多頭管理,特別是前期物業(yè),區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與,造成監(jiān)管缺失,沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全,物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系,市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮,對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎懲辦法,不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性,對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題,解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時,房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心,要動用維修基金需“兩個三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進(jìn)行審批,由于審批程序繁瑣,使用條件難達(dá)到,使用起來難度較大,物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定,出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問題。按照屬地管理職能,區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解,對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升,現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對。

  (二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán),形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差,部分配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng),房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異,公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題,業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出,物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房,小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對滯后,道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價低、配套設(shè)施不齊等問題,致使兩類小區(qū)的財物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差,無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司,都難以滿足業(yè)主需要。此外,目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金,房屋及公共設(shè)施年久失修,政府經(jīng)費(fèi)投入有限,居民又負(fù)擔(dān)不起過高的'維修費(fèi),給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患,長期維護(hù)維修不及時不到位,二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫,引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。

  (三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊,侵權(quán)行為時有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家,其中一級資質(zhì)的4家,二級資質(zhì)的3家,三級資質(zhì)的62家,外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè),大部分小區(qū)建成后,開發(fā)建設(shè)單位不是通過招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司,而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機(jī)構(gòu),再次利用物業(yè)牟利,導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主,而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位,物業(yè)公司處于強(qiáng)勢地位,業(yè)主處于弱勢地位,于是“主仆”位置顛倒,產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難,服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看,業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費(fèi),導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足”為由,單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時,“足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為其完善服務(wù)的前置條件,必然會通過減員等辦法降低成本,服務(wù)質(zhì)量下降,導(dǎo)致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費(fèi),形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來越差,物業(yè)管理費(fèi)收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司,致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作,物業(yè)公司管理水平低,人員整體素質(zhì)不高,缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識。

  (四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它與物業(yè)公司的地位不對等,不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權(quán)過程中,始終非常艱難,暴露了業(yè)主委員會在制度設(shè)計(jì)時法律地位的缺失,很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因,難以符合業(yè)主委員會成立條件,加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會事務(wù),難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強(qiáng),召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達(dá)不到規(guī)定的人數(shù),給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范,缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全,職責(zé)不明確,缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范,且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強(qiáng),對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識、法制意識、整體意識,沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題,功利心重,利用業(yè)主委員會謀取私利,造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差,公德意識不強(qiáng)。只管自家門內(nèi)的事,不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的"門外事務(wù)。

  三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議

  為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理,明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任,全面提升物業(yè)管理總體水平,切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展,維護(hù)社會大局穩(wěn)定,根據(jù)《物權(quán)法》,國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法,建設(shè)部、財政部令[某]第165號《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議:

  (一)完善頂層設(shè)計(jì),建立健全法律法規(guī),政府職能部門要當(dāng)好“裁判員”

  1、完善法律法規(guī)政策,加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會精神,市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程,明確業(yè)主委員會的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會決定補(bǔ)建或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺,加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督,影響法人單位的投標(biāo)、個人的錄用晉升、信貸等,推動物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會中的作用,建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度,強(qiáng)化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管,理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù),建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財政部令第165號《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》,出臺房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則,規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序,合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤咕S修基金真正發(fā)揮作用,充分調(diào)動業(yè)主委員會、業(yè)主參與自我管理的積極性。

  2、嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強(qiáng)對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理,重點(diǎn)對設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān),進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、建設(shè)單位的行為,嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施辦法》,切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位,為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作,規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收時,區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與,依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項(xiàng)開展檢查驗(yàn)收。對開發(fā)建設(shè)不配套等遺留問題,責(zé)成開發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi),高質(zhì)量完善、整改,方可驗(yàn)收、移交,對拒不執(zhí)行的,要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處,從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司,力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處,構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多,居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜,區(qū)牽頭,街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底,有計(jì)劃逐年對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造,對改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合,將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會,招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。

  3、加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢在必行,政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門人員力量,加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所,采取購買公共服務(wù)的方式,對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理,構(gòu)建多級次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系,并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用,將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中,每年進(jìn)行一次考核審定,評分較低單位要嚴(yán)肅整治,執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項(xiàng)治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居,服務(wù)質(zhì)量不高,服務(wù)意識差,只收費(fèi)不服務(wù),多收費(fèi)少服務(wù),收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項(xiàng)整治。同時,引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu),提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費(fèi)分類收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理,保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開,增加透明度,促進(jìn)物業(yè)管理市場的良性運(yùn)作,使業(yè)主、物業(yè)公司受益,也使社會和諧穩(wěn)定。

  (二)規(guī)范市場運(yùn)作,加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查,區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。

  1、進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé),強(qiáng)化考核辦法,增加財力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量,配備專職工作人員,物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財政預(yù)算和街道的財政計(jì)劃。同時,把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理,將業(yè)主委員會成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會公益組織加入到小區(qū)管理隊(duì)伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作,并加強(qiáng)對申報、創(chuàng)建、評選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用,營造良好的社會輿論氛圍,逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。

  2、積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的聯(lián)席會議制度,搭建“三方”議事平臺,共同理順物業(yè)管理關(guān)系,建立基層物業(yè)管理長效機(jī)制。通過政府購買公共服務(wù),組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作,進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》,加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求,拓展思路,向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展,營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境,爭取業(yè)主的支持、理解,使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。

  3、加強(qiáng)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一,指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度,使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī),自覺履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識、有償服務(wù)意識、依法維權(quán)意識,積極組建業(yè)主委員會,協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。對人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會,完善居民委員會與業(yè)主委員會“一套班子,兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會制訂議事規(guī)則、信息、財物公開、檔案管理等制度,切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用,使業(yè)主委員會成為小區(qū)的“管理員”。

  4、大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期,配套政策尚不健全,不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整,就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此,在物業(yè)管理中,通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容,完善小區(qū)公約,提高業(yè)主依法維權(quán)的意識,高度自治的意識,在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上,承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動,促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會公德,形成和諧相處的良好氛圍。

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