關(guān)于老年公寓可行性報(bào)告
關(guān)于老年公寓可行性報(bào)告
關(guān)于老年公寓可行性報(bào)告【一】
《社保老年公寓項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告》通過(guò)系統(tǒng)研究分析，深入結(jié)合“十二五產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”論證了社保老年公寓項(xiàng)目是否值得投資和如何投資的可行性意見(jiàn)，可作為社保老年公寓項(xiàng)目投資決策、籌集資金向銀行申請(qǐng)貸款、環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)，也作為向項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)施工許可證的依據(jù)等。
這份社保老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可能性、有效性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)施方案、技術(shù)方案對(duì)比及財(cái)務(wù)指標(biāo)等進(jìn)行了具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，通過(guò)科學(xué)系統(tǒng)的專家評(píng)估及技術(shù)把關(guān)，站在產(chǎn)業(yè)健康良性循環(huán)發(fā)展、社會(huì)經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展及企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)贏利快速發(fā)展的高度，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了全方面的分析與評(píng)價(jià)，為企業(yè)提供專業(yè)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目投資智囊支持服務(wù)!
現(xiàn)存問(wèn)題：
(一)缺乏完善的扶持政策
老年公寓等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的發(fā)展起步較晚，基本上是隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的加劇應(yīng)
運(yùn)而生，相關(guān)的政策也是隨著它們的發(fā)展而逐步制定的，如《老年人權(quán)益保障法》中規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、扶持社會(huì)組織或者個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施”。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政策，但在具體的發(fā)展過(guò)程中，尤其是民辦的老年公寓，他們由于缺乏政府和社會(huì)各界的資助和扶持，往往會(huì)遇到更多的困難與問(wèn)題，需要國(guó)家制定具有針對(duì)性的扶持政策，例如醫(yī)療保障、貸款抵押、權(quán)益保障、稅收等方面更優(yōu)惠和完善的政策。
(二)已有政策不能切實(shí)落實(shí)
政策的制定在于實(shí)施，對(duì)我國(guó)老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展，國(guó)家制定了一些相應(yīng)的政策，然而在政策的實(shí)施過(guò)程中，由于多方面的影響，往往不能落到實(shí)處。有些優(yōu)惠政策涉及到建設(shè)土地、費(fèi)用征收、銀行貸款、財(cái)政資金支持等具體規(guī)定，但由于涉及的部門(mén)較多，實(shí)施起來(lái)非常困難。有些經(jīng)營(yíng)者甚至不知道有什么優(yōu)惠政策，政策的宣傳與實(shí)施存在很多漏洞。
(三)缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
盡管老年公寓在近幾年來(lái)發(fā)展較快，但就發(fā)展情況來(lái)看，對(duì)于什么是老年公寓、
有關(guān)老年公寓的設(shè)施、人員構(gòu)成、服務(wù)內(nèi)容、居住環(huán)境等的相關(guān)指標(biāo)并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格來(lái)講，老年公寓面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是一些自理狀況較好，可以獨(dú)立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓內(nèi)的一些娛樂(lè)、醫(yī)療和服務(wù)設(shè)施的老年人。但在已有的老年公寓來(lái)看，一些類(lèi)似于養(yǎng)老院、護(hù)理院的老年機(jī)構(gòu)也叫做老年公寓，他們接收的老人有很大一部份是需要人護(hù)理、照料的老人。此外，盡管?chē)?guó)家出臺(tái)了一些有關(guān)老年福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策規(guī)定，如《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》等一系列法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但在進(jìn)一步完善老年公寓的各項(xiàng)服務(wù)、設(shè)施、經(jīng)營(yíng)管理等方面仍然缺少相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。老年公寓的發(fā)展參差不齊，對(duì)老年公寓的服務(wù)質(zhì)量也無(wú)法進(jìn)行監(jiān)督。象香港安老院(即我們的老年公寓)條例有600多條，把護(hù)理員的資格，住所及周邊環(huán)境是否適合老年人居住，老年用品的規(guī)格等都有詳細(xì)的規(guī)定。
(四)相關(guān)的法律規(guī)定不完善
由于老年人的特殊身體狀況，他們?cè)诠?nèi)居住時(shí)，所發(fā)生的身體損傷或者醫(yī)療問(wèn)題，往往使老人及其家屬和公寓的管理及服務(wù)人員之間產(chǎn)生糾紛、發(fā)生矛盾，造成這一現(xiàn)象的根本原因就在于當(dāng)老人入住公寓時(shí)，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有明晰的規(guī)定，產(chǎn)生糾紛后沒(méi)有可靠、有效的法律依據(jù)。這無(wú)論對(duì)老年人個(gè)人來(lái)講，還是對(duì)老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展來(lái)講，都是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。因此，建立一套完善的法律制度，確定雙方的責(zé)、權(quán)、利，是保障老人和養(yǎng)老設(shè)施雙方利益的基本要求。[
發(fā)展建議：
1、加快以政府為主導(dǎo)的合肥老年公寓建設(shè)與發(fā)展，引導(dǎo)有條件的老人進(jìn)入老年公寓安度晚年，解決空巢老人子女后顧之憂。建議政府制定明確指標(biāo)來(lái)加以落實(shí)并認(rèn)真實(shí)施。指標(biāo)經(jīng)過(guò)認(rèn)真的調(diào)研和評(píng)價(jià)之后，落實(shí)到各級(jí)政府的政績(jī)考核指標(biāo)中。
2、建議除了政府、民政部門(mén)、紅十字會(huì)、社會(huì)勞動(dòng)保障部門(mén)、醫(yī)院等，鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)興建和管理老年公寓。開(kāi)發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。
3、建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍;盡快實(shí)行統(tǒng)一的聯(lián)保，解決農(nóng)民工和其他流動(dòng)人口的養(yǎng)老保險(xiǎn)問(wèn)題，盡快縮小城鄉(xiāng)差距。建立和完善老年住房保障制度和法律法規(guī)。
4、老年公寓的建設(shè)應(yīng)該適合老年人，必須要有配套齊全的公共設(shè)施，實(shí)際上應(yīng)該是集住宿服務(wù)、膳食服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂(lè)休閑服務(wù)、購(gòu)物服務(wù)和交通服務(wù)為一體的一座“老人城”等特別是擁有具備搶救、治療、健康咨詢和安養(yǎng)四大功能的醫(yī)院。政府應(yīng)該按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。并納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃，以保證老年人對(duì)住房的需求。
5、建議通過(guò)社區(qū)養(yǎng)老加大力度。社區(qū)化的創(chuàng)新模式，可以成為一個(gè)大方向。如果能增加對(duì)社區(qū)養(yǎng)老資源的投入，建立和完善社區(qū)養(yǎng)老機(jī)制，也是解決城市老齡問(wèn)題的重要方式。對(duì)老人的照料還是以家庭養(yǎng)老為主，作為一種以考慮老年人特殊需求為基準(zhǔn)的全新的產(chǎn)品創(chuàng)新，社區(qū)營(yíng)造要貼近老年人的生活習(xí)慣，以方便老年人為準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。
關(guān)于老年公寓可行性報(bào)告【二】
該項(xiàng)目的建設(shè)將按國(guó)家相關(guān)行業(yè)將設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，達(dá)到國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和水平，老年公寓的建設(shè)內(nèi)容除一般居住設(shè)施外，還需要包括醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂(lè)、生活服務(wù)等適宜老年人需要的特殊室內(nèi)設(shè)施、配套設(shè)施和室外環(huán)境空間。需要開(kāi)發(fā)商認(rèn)真研制特定產(chǎn)品與營(yíng)造優(yōu)美室外空間。
一、項(xiàng)目背景
近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，我縣越來(lái)越多的農(nóng)村年輕人外出務(wù)工，妻子帶著孩子在城里陪讀，農(nóng)村常駐人口迅速下降，家庭結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，導(dǎo)致農(nóng)村留守老人明顯增多，從而引發(fā)了留守老人在養(yǎng)老等方面的眾多社會(huì)問(wèn)題，如何建設(shè)農(nóng)村留守老人養(yǎng)老服務(wù)體系，逐步化解這一社會(huì)現(xiàn)象帶來(lái)的消極影響。這次調(diào)研的目的就是在于更進(jìn)一步了解和掌握農(nóng)村留守老人的生活、養(yǎng)老 、醫(yī)療、需求等基本信息，讓全縣各級(jí)組織和社會(huì)上更多的人了解留守老人的生活狀況、養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)現(xiàn)狀，讓更多的人加入關(guān)愛(ài)留守老人的隊(duì)伍中來(lái)，讓留守老人得到更多幫助，體現(xiàn)社會(huì)的溫暖，享受陽(yáng)光生活，對(duì)于全面構(gòu)建和諧社會(huì)具有十分重要的意義。建設(shè)老年公寓，也是解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要。 新建老年公寓，將為老人提供了一個(gè)“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的好場(chǎng)所，使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂(lè)幸福。這必然對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起到積極的促進(jìn)作用。
XX地處甘肅省東端，東北與陜西省志丹、吳旗、定邊接壤，西南與省內(nèi)的慶城、環(huán)縣、合水為鄰,自然條件差，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，交通不便，人口居住分散,地勢(shì)北高南低，屬黃土高塬溝壑區(qū)，是國(guó)扶貧困縣和甘肅省18個(gè)干旱困難縣之一。全縣共轄6鎮(zhèn)9鄉(xiāng)111個(gè)行政村9個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?3.5萬(wàn)人，60周歲以上老年人16776人，占總?cè)丝诘?2.4%，60—69周歲9090人，70—79周歲5929人，80-89周歲1640人，90-99周歲112人，百歲以上老人5人。其中：農(nóng)村老年人15082人，占總?cè)丝诘?1.2%，農(nóng)村留守老人約5450人，占農(nóng)村老年人口的36.2%。
二、老年人口現(xiàn)狀分析
隨著人口老齡化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，老年人和留守老人逐漸增多。根據(jù)普查后的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，留守老人主要有四種類(lèi)型：年輕夫婦外出打工，留下孩子給老人照顧;老夫婦都健在，身體健康，但子女贍養(yǎng)費(fèi)較少，主要靠自給;老人們年事已高，需要人照料;老伴去世，孤老獨(dú)居。普查過(guò)的6個(gè)村民小組共252戶1072人，常住人口615人，其中：老年家庭89戶，老年人159人，占總?cè)丝诘?4.8%。而留守老人74人，占老年人數(shù)的46.5%。如：五蛟鄉(xiāng)馬河村馬河組共38戶176人，其中：老年人47人，留守老人28人，占老年人口的59.6%;懷安鄉(xiāng)楊西掌村楊小河溝組共50戶168人，其中：老年人38人，留守老人24人，占老年人口的63.2%;悅樂(lè)鎮(zhèn)肖掌村張渠、下莊灣兩共有老年人37人，其中留守老人14人，占老年人口37.8%。
三、項(xiàng)目建設(shè)的條件
近年來(lái)，XX縣建成并投入使用的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)51個(gè)，其中：敬老福利院1個(gè)、光榮院1個(gè)、敬老院8個(gè)、老年人日間照料中心41個(gè)，(其中加掛農(nóng)村互助老人幸福院13個(gè))，配備床位528張，健身活動(dòng)設(shè)備器材690(件)套。2015年，投資1100萬(wàn)元建設(shè)縣福利院1處，投資300萬(wàn)元建設(shè)農(nóng)村老年人日間照料中心15個(gè)。
四、老年人生活現(xiàn)狀
一是留守老人生活水平差，承擔(dān)著家庭農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的重?fù)?dān)，勞動(dòng)強(qiáng)度大。
在被調(diào)查的留守老人中從事勞動(dòng)生產(chǎn)和家務(wù)勞動(dòng)，占被調(diào)查的80%。每天過(guò)著朝五晚九的生活，田間地頭，隨處可見(jiàn)老人們忙碌的身影。這其中最主要的原因是主要?jiǎng)趧?dòng)力去了城市，而他們又割舍不下祖祖輩輩留下來(lái)的幾畝田地，寧愿經(jīng)常勞作，也不愿享受清福，想靠自身養(yǎng)老。每天這樣超負(fù)荷的勞動(dòng)，加重了這些老人的負(fù)擔(dān)，這也在很大程度上給老人的身體帶來(lái)了很大的威脅。
二是擔(dān)負(fù)起撫養(yǎng)教育孫輩的重任，心理負(fù)擔(dān)重。
從目前看，一部分子女外出務(wù)工，都將子女留在農(nóng)村父母身邊，由自己的父母看護(hù)小孩，帶子女上學(xué)。如果單從照顧孫輩的生活起居方面而言，只是增加老人的生活壓力，增加勞動(dòng)強(qiáng)度。但對(duì)小孩教育方面心理負(fù)擔(dān)更重，主要因?yàn)槔夏耆舜蠖鄶?shù)識(shí)字不多，無(wú)法輔導(dǎo)小孩的學(xué)習(xí)，擔(dān)心學(xué)習(xí)成績(jī)差。其次，周?chē)h(huán)境電視、網(wǎng)吧到處有，老年人管理小孩總覺(jué)得力不從心，大大地增加了留守老人的精神負(fù)擔(dān)。
關(guān)于老年公寓可行性報(bào)告【三】
中國(guó)自1999年以來(lái)就已進(jìn)入了老年型國(guó)家，新世紀(jì)開(kāi)始的“銀*浪潮“也滾滾而來(lái)，而且中國(guó)的老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來(lái)勢(shì)異常兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問(wèn)題是擺在我國(guó)和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問(wèn)題。
目前我國(guó)老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓“?
所謂的“老年公寓“(老年社區(qū))就是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國(guó)家，90年代在美國(guó)一些城市發(fā)展起來(lái)，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國(guó)的北京、天津、大連、杭州等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。
一、老年公寓需求的不斷增長(zhǎng)。
1.中國(guó)人口老齡化的發(fā)展。我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、武漢等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上(60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎�，它反映人口老化的程�?《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版)。目前我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%以上，到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%，即每4個(gè)人中就有一位老年人。目前我國(guó)65歲以上老人數(shù)已超過(guò)1億(占總?cè)丝诘?.3%)，到2050年將增加到3.34億(占總?cè)丝诘?2.6%)。隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類(lèi)型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。
2.觀念的變化。中國(guó)“養(yǎng)兒防老“、“三、四代同堂“的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭“、“三口之家“的比重在不斷上升。而且，目前“四二一“的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為10.4萬(wàn)和30.8萬(wàn)。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2%。有47%的老人希望與子女共同生活，52.4%的老人希望與子女分開(kāi)居住;現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8%認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2%的老人則希望能分開(kāi)住;現(xiàn)與子女分開(kāi)住的老人中，有84.6%仍愿與子女分開(kāi)住，有15.4%的則希望與子女同住�？梢�(jiàn)，中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老“的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所“。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。
3.社會(huì)上的“空巢家庭“逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬(wàn)的老齡人口中“空巢家庭“已近30%，未來(lái)10年，“空巢家庭“將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90%。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4%，其中獨(dú)居老人為13%，偶居的占49.4%(《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年)。可見(jiàn)，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。
4.現(xiàn)在的中青年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人(20-25歲)僅有28.5%，中年人(40-50歲)有42.8%希望將來(lái)與子女住在一起(《城市規(guī)劃》2002年3期)。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長(zhǎng)的。
5.隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長(zhǎng)，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3%的比例為宜(發(fā)達(dá)國(guó)家一般為4-5%)。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬(wàn)平方米(《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期)。如將此比例推至全國(guó)，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。
同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。
二、中國(guó)老年公寓的特點(diǎn)
老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國(guó)老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國(guó)老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國(guó)外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國(guó)*府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)“的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓。
1.地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，但必須是空氣新鮮、交通方便、有綠化帶、有公園、最好在風(fēng)景區(qū)等環(huán)境優(yōu)美的地方。
2.老年公寓的模式。國(guó)外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)(HTA)的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類(lèi)：退休和退休前老人居住的住宅;生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅;提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅;專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅;專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅;專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅;專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國(guó)家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國(guó)外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住的住宅);護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院(社會(huì)福利性)。從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資;政府和社會(huì)融資。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)(個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助)。
3.設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范“，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書(shū)資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問(wèn)題之一。
4.規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過(guò)大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開(kāi)發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。
5.老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況，老年公寓可以是以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合的方式，也完全可以是市場(chǎng)的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷(xiāo)售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。市場(chǎng)的方式根據(jù)市場(chǎng)需求而定，這塊蛋糕很大。
三、老年公寓的現(xiàn)狀、問(wèn)題及今后發(fā)展建議
老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國(guó)家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求的不斷增長(zhǎng)，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來(lái)，如北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬(wàn)平方米，總建筑面積18萬(wàn)平方米，可以容納近萬(wàn)老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開(kāi)辦的浦東老年公寓，是全國(guó)首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬(wàn)多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1%。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。
但是，由于我國(guó)老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國(guó)范圍來(lái)看還存在不少問(wèn)題和需要改進(jìn)之處。
l.老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5%左右。以我國(guó)大連市為例，60歲以上的老人71.1萬(wàn)，占城市總?cè)丝诘?4.9%，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?%的比例分析，70多萬(wàn)的老年人中，將有近2萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。
2.老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便;有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。
3.老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000-3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需費(fèi)用不超過(guò)1000元。北京市2006年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為1200元;大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為600-800元�？梢�(jiàn)，在我國(guó)目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
4.一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。
5.政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問(wèn)題。
缺乏精神蔚籍，生活寂寞。
家庭養(yǎng)老是XX當(dāng)前普遍養(yǎng)老方式，兒女外出務(wù)工，部分兒女把自己的孩子帶了出去，家中就剩老人，就算兒女們?cè)儆行⑿�，�?jīng)常給老人們寄生活費(fèi)用，也解決不了他們渴望兒女、孫子孫女們?cè)谏磉叺哪欠N溫馨感和幸福感。家庭“空巢化”加快，家庭養(yǎng)老功能弱化，老年人需要親情的尉籍和生活照料，在這方面子女在老年人心目中有不可替代的位置。農(nóng)村留守老人，尤其是“空巢老人”大多數(shù)過(guò)得是“出門(mén)一把鎖，進(jìn)門(mén)一盞燈”的寂寞生活，精神文化生活比較單調(diào)。
生活缺乏照料，安全隱患多。
由于子女不在身邊，日常生活的一些小事，諸如換個(gè)電燈泡，對(duì)農(nóng)村留守老人而言都成為難題。尤其是老人生病，需要子女陪同上醫(yī)院治療時(shí)，子女不在身邊，更顯得孤獨(dú)無(wú)助。山區(qū)農(nóng)戶居住分散，老人在遇到意外時(shí)，更是束手無(wú)策。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，有些老人的房屋簡(jiǎn)直就是危房，一副搖搖欲墜的樣子，看著很是擔(dān)心，有的居住地方十分偏僻，方圓幾里沒(méi)幾戶人家居住，有的偌大一個(gè)院子就一個(gè)老人居住，像這些老人，一旦發(fā)生危險(xiǎn)事故(諸如火災(zāi)、病危等)，很難得到救援。同時(shí)，現(xiàn)今許多違法犯罪分子開(kāi)始把黑手伸向了農(nóng)村，老年人上當(dāng)受騙的事情時(shí)有發(fā)生，安全上存在極大隱患。五是社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施滯后。近年來(lái)，XX縣養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)雖然得到了較快發(fā)展，但總體上仍處于較低水平。老年公寓和民辦社會(huì)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)處于空白。社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量少、規(guī)模小、條件差，難以容納較多的老年人入住，無(wú)法滿足老年人多層次、多樣化需求�，F(xiàn)有的服務(wù)機(jī)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，也不能滿足老年人對(duì)服務(wù)設(shè)施提升的需求。
五、建設(shè)規(guī)模
該項(xiàng)目規(guī)劃新建老年公寓一處，占地300畝，建設(shè)內(nèi)容包括老年健康護(hù)理中心、老齡業(yè)務(wù)培訓(xùn)中心、老年醫(yī)護(hù)中心、營(yíng)養(yǎng)食療會(huì)館、健康水療館、文化藝術(shù)坊、食堂餐廳、員工宿舍、鍋樓房等基礎(chǔ)設(shè)施。需要綠化步行道12.6公里(主步行道5公里，寬2.2米;次步行道7.6公里，寬1.5 米)。(2)停車(chē)場(chǎng)2個(gè)。(3)完善其它配套基礎(chǔ)設(shè)施包括安全、環(huán)衛(wèi)、電力、照明、給排水設(shè)施。(4)建老年活動(dòng)中心一處。(5)建小型公園一處，做好綠化等配套設(shè)施。隨著人口老齡化的加劇，為了維護(hù)安定團(tuán)結(jié)的社會(huì)秩序，達(dá)到老有所養(yǎng)的目的，在XX縣新建一個(gè)養(yǎng)老院，緩解我縣養(yǎng)老形式的同時(shí)將能夠進(jìn)一步提升老年人的生活水平。
六、項(xiàng)目選址
方案一：該項(xiàng)目用地?cái)M選址于XX縣芋子溝門(mén)片區(qū)，該片區(qū)樹(shù)木參天,綠意盎然,是個(gè)夏無(wú)酷暑,冬無(wú)嚴(yán)寒的好地方，適合建老年公寓。
方案二：該項(xiàng)目用地?cái)M選址于XX縣醫(yī)院溝口片區(qū)，該片區(qū)林木蔥蘢，周?chē)角逅悖葚S林茂，溪流潺潺，可謂天造地設(shè)的人間仙境，適合建老年公寓。
七、建老年公寓的必要性
1、解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要，隨著人口老齡化的來(lái)臨，老人問(wèn)題已成為世界問(wèn)題，同樣是我國(guó)面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。我縣已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全國(guó)老齡平均標(biāo)準(zhǔn)，因此籌辦老年公寓，是解決我縣老齡化社會(huì)為題的需要。
2、構(gòu)建和諧社會(huì)的需要。
尊老愛(ài)幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，籌辦養(yǎng)老服務(wù)中心，將為我縣老人創(chuàng)造一個(gè)“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂(lè)，老有所學(xué)”的好去處，體現(xiàn)全民敬老愛(ài)老的良好社會(huì)氛圍。不僅使我縣的老年人的晚年生活豐富多彩，快樂(lè)幸福，也為我縣困難弱勢(shì)群體提供一個(gè)溫暖幸福的大家庭，讓他們?cè)谶@個(gè)充滿愛(ài)的大家庭里健康快樂(lè)地生活。這必然對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起到積極的促進(jìn)作用。
3、加快我縣社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要。
老年公寓成立后，將徹底改變?cè)芯蠢显涸O(shè)備陳舊，環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，將擴(kuò)大收養(yǎng)收治規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，切實(shí)改善我縣弱勢(shì)群體生活困難，充分發(fā)揮社會(huì)保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。將會(huì)為我縣社會(huì)保障體系發(fā)揮重要作用。
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