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房地產(chǎn)調(diào)查報告

時間:2024-06-07 11:36:22

房地產(chǎn)調(diào)查報告

房地產(chǎn)調(diào)查報告

房地產(chǎn)調(diào)查報告

  甘犁,1987年獲得清華大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院學(xué)士學(xué)位,1998年獲得加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟學(xué)博士及統(tǒng)計學(xué)碩士學(xué)位。甘犁長期從事應(yīng)用微觀經(jīng)濟學(xué)和計量經(jīng)濟學(xué)等領(lǐng)域的研究,師從2000年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者丹尼爾·麥克法登教授,獲加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位,曾任教于美國德州大學(xué)奧斯汀分校,現(xiàn)任美國得克薩斯農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟系教授,以及美國國民經(jīng)濟研究局研究員。他同時也是西南財經(jīng)大學(xué)國際化戰(zhàn)略引進的海外人才,被特聘為該校經(jīng)濟與管理研究院院長、經(jīng)濟學(xué)院院長及中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任。

  《中國家庭金融調(diào)查報告》從2009年開始實施,我們于2012年5月份在北京做了發(fā)布,之后在網(wǎng)上產(chǎn)生了比較大的影響,有很多質(zhì)疑。數(shù)據(jù)收集最關(guān)鍵的一點是隨機和抽樣。雖然樣本量只有8438戶,但是如果真正做到了隨機,誤差率降得非?。

  中國家庭財富差距很大

  我們的調(diào)查非常復(fù)雜,有很多的信息。簡單說有人口特征與就業(yè)、資產(chǎn)與負債、非金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn)。在金融資產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)非常詳盡,我們是中國第一家對中國家庭資產(chǎn)進行詳盡描述的調(diào)查機構(gòu)。我們派遣了343位訪員,32支隊伍。之前我們還派了41支隊伍,242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進行合作,帶我們的訪員到社區(qū),通過政府的支持來做。全國的總體拒訪率只有11.6%,這是世界上最低的拒訪率之一。我們現(xiàn)在做的抽樣實施過程很獨特,現(xiàn)在在做季度的電話回訪,我們能夠把握住中國家庭層面最及時的信息。

  數(shù)據(jù)有了之后,我們做了簡單分析,得出了以下主要的結(jié)論。

  首先看看中國家庭收入的均值和中位數(shù)。全國家庭的均值是51569元,城市是7萬元,農(nóng)村是2萬元左右。均值和中數(shù)位的差別非常大。全國家庭的中位數(shù)是17510元,所謂“中位數(shù)”,就是有一半的家庭年收入超過了17510元,而另外一半的家庭年收入低于這個數(shù)字。這與均值的概念是完全不一樣的,大家通常錯誤地理解了均值的概念,認為這是普通老百姓收入的平均概念,不是這樣。在中國因為分配收入極度的不均,均值實際上反映了非常有限的家庭狀況。

  在全國有25%的家庭年收入低于5000元(大多數(shù)在農(nóng)村),如果你的家庭年收入達到了56萬元,那么你就算是中國最有錢的1%家庭。你家庭年收入達到172000元,就進入了中國排名前列的5%家庭。所以我們并沒有說中國家庭很有錢。

  另外,與所有的財富報告得到的數(shù)據(jù)不一樣,我們算出來的數(shù)據(jù)是有150萬的家庭年可支配收入超過100萬元,這個數(shù)字并不高,全中國只有150萬,比例很低。

  中國前10%的家庭在全國家庭總收入當(dāng)中占的比例是57%,美國這方面的稅前數(shù)據(jù)只有44.7%.你會看到中國收入最高的10%的家庭平均儲蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲蓄率為69%.他們的儲蓄金額占當(dāng)年國家總儲蓄的75%,所以說有75%的儲蓄貨幣都是由這10%的家庭儲蓄。中國的高儲蓄率問題是這些人儲蓄造成的。20年的促進內(nèi)需沒有效果,原因就是中國的收入不均越來越厲害,這樣的情況導(dǎo)致了我們促進消費沒有效果,必須提高低收入家庭的收入,才會降低儲蓄率,減少中美貿(mào)易之間的不平衡。

  中國家庭總資產(chǎn)平均達到247萬元,大家感覺“被平均”了。我反復(fù)講過,城市戶口家庭中位數(shù)只有40萬元。換句話說,有50%的城市戶口家庭總資產(chǎn),包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)加起來低于40萬元,只有50%的家庭高于40萬元。正如順口溜所說———“前村有個張千萬,后村九個窮光蛋。結(jié)果大家一平均,人人都是張百萬”。這個平均數(shù)并不代表社會,而是代表總量,只有中位數(shù)才是對這個社會普通老百姓的描述。

  從資產(chǎn)的角度來講,分布到底是怎樣的?只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過了平均數(shù)。

  中國現(xiàn)在的經(jīng)濟狀況很差,怎么改變?我認為現(xiàn)在是有辦法的。中國上一次的4萬億投資與美國7870億美元的刺激經(jīng)濟政策應(yīng)該顛倒過來。當(dāng)時美國使用刺激經(jīng)濟的政策主要把這些錢用來減稅,給老百姓提高失業(yè)救濟的年限,主要是做轉(zhuǎn)移支付,政府把錢轉(zhuǎn)移到老百姓身上。中國主要是建鐵路、公路、地鐵,在做基建。

  例如農(nóng)村的醫(yī)療保險制度賠付的比例非常低,我們也有這方面的數(shù)據(jù)。賠付的平均比例只有不到20%,如果把農(nóng)村醫(yī)療賠付比例提高到城市的賠付比例,就會對農(nóng)村的消費支出有很大的促進作用。

  2年半之后,剛需消耗殆盡

  中國和美國的家庭資產(chǎn)比較。2010年,美國的國內(nèi)生產(chǎn)總值是15.1萬億美元,中國只有美國的一半。美國凈資產(chǎn)有57.1萬億美元,而2007年比2011年還要高,這是因為金融危機之后,美國的房產(chǎn)和金融資產(chǎn)價值縮水很厲害,下降了15%.而中國在2010年時,全國家庭總資產(chǎn)是69萬億美元,比美國高21%.差別在房產(chǎn)上。美國家庭的房產(chǎn)只占總資產(chǎn)的32%,而中國家庭是71%.我們的金融資產(chǎn)占比很低,只有5%,而美國是38%.而房產(chǎn)的價值變化很快,很容易垮下來。

  中國人住房擁有率平均達到89.68%,大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%,農(nóng)村是92%.東部低一點,中部、西部高一些。我們當(dāng)時在上海、北京、深圳這三個一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關(guān)系的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)35歲以下人群的住房擁有率只有60%,35-45歲有81%.

  剛性需求在中國的百分比是多少?首先是沒有住房的家庭,這個百分比達到15.3%,這里主要是指城市,不是農(nóng)村。第二,例如你在深圳打工,但是在老家有房子。這部分家庭比例達到11.7%.在正常的統(tǒng)計里面,你算是有房的,因為你在老家確實有房,但是也有住房需求,這是兩回事。第三,成年后與父母住在一起,買不起房子。這在我國和全世界所有的統(tǒng)計口徑中算一個家庭,這批人的住房需求占6%.最后是目前現(xiàn)有的住房需求。以上加起來達到中國家庭百分比的32.9%,總數(shù)有7000萬套。

  第二是新增剛性住房需求,包括新增成年人的剛性住房需求,這是指在“十二五”期間,還有農(nóng)民工進城、城鎮(zhèn)化的過程,這部分住宅需要823萬套。這是根據(jù)“十一五”期間新增農(nóng)民工的數(shù)目算出來的。第三是拆遷和搬遷,算下來有1200萬套,我們有詳盡的拆遷和搬遷數(shù)據(jù),比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求,一部分是城市建設(shè)的需求?偣布悠饋硎2894萬套。換句話說,剛性需求數(shù)在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足,沒有考慮老齡化導(dǎo)致的住房供給情況,只部分考慮到改善性住房需求。

  在中國,有13%的家庭擁有兩套房子,而美國這個數(shù)據(jù)低于15%.德國等國家只有2%- 3%,而中國5%的家庭有三套或更多的房子,最多達到15套。這些家庭的房屋數(shù)量相加,得出2011年沒有出售的商品房數(shù)據(jù)是166萬套,目前在市場上的供給總數(shù)是4000萬套。這樣看起來還有5000萬套的缺口,但是市場的生產(chǎn)能力是多少?大家都知道針對中國低收入家庭建設(shè)的3600萬套保障房,剩余商品房開發(fā)數(shù)量是2300萬套。這是什么概念?只需要中國的房地產(chǎn)行業(yè)再工作2年半時間。

  這里把所有的可能性都考慮到了,只需要2年半的時間,中國的房地產(chǎn)就沒有事情可以做了。這說明它的規(guī)模過大。房地產(chǎn)行業(yè)如果從住宅需求的角度講,5年的增量是近3000萬套。所以它每年只需要生產(chǎn)600萬套房子,就可以基本滿足中國家庭城鎮(zhèn)化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產(chǎn)長期的生產(chǎn)規(guī)模只需要現(xiàn)在的1/3,2/3的房地產(chǎn)商是要垮掉的,沒有那么多的需求,房子是賣不出去的,F(xiàn)在為什么房子還可以賣出去?因為大家有投資需求。

  房價下降30%,銀行沒問題

  房屋價格太高。銀行有詳細數(shù)據(jù),例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例,30-40歲時是作為“房奴”還款壓力最大的時期,達到11- 12倍。年齡大一點的人群這個比例會低一些,余額是8.59倍,這個數(shù)字在國外是2-3倍。如果是收入低的家庭,買房更困難,貸款總額是家庭年收入的32倍。

  同時住房收益率很高,“名義平均收益率”達到340%.總的來看,房地產(chǎn)的收益情況確實很好,價格很好,已經(jīng)很貴了,就形成了泡沫,沒有一個國家歷史上的泡沫是不會破滅的。

  假設(shè)房產(chǎn)價格下跌,有很多家庭會受損失。房價在漲,首付很高。所以即使房價下降30%,中國的銀行業(yè)也不會有問題。對銀行而言,只有2.9%的房子貸款余額低于房價,會虧本。即使房價下降30%,對銀行來說,也只有2.9%的家庭是虧本的。中國的剛需已經(jīng)不是很強勁了。住房的行業(yè)規(guī)模太大,應(yīng)該轉(zhuǎn)型了。房產(chǎn)收益率很高,銀行業(yè)沒有問題。不會像美國一樣,造成全行業(yè)的次貸危機。

  現(xiàn)在都在談房產(chǎn)稅,其實房產(chǎn)稅實施起來是非常困難的,有很多的阻礙。有一個比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1 .1倍,這是用行政手段給了銀行超額利潤,沒有任何道理的。二套房的首付比例達到60%,這很健康,沒有風(fēng)險,貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個說法就是銀行把這個超額利潤給了地方政府,老百姓一點損失都沒有。但是效果是相同的。這是我們的一個說法,我們也給國家寫了政策建議。

  富裕家庭87%在城市

  中國最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況?

  符合什么標(biāo)準(zhǔn)才是中國最富有的家庭?城市家庭要達到414萬的資產(chǎn),凈資產(chǎn)達到395萬,家庭收入23萬,非房產(chǎn)87萬,那么就會達到中國前5%的家庭標(biāo)準(zhǔn)。富裕家庭87%在城市,12%在農(nóng)村。主要分布,東中西部地區(qū)差距非常大。最有錢的5%家庭中有94%在東部,只有少數(shù)在中部和西部。哪個年齡段的人最有錢呢?30-40歲、40-50歲的中年人最有錢。他們的資產(chǎn)構(gòu)成中,金融資產(chǎn)并不高,前者達到4.9%,后者是8.9%.負債高一點,但不多。

  他們的錢主要用來自己開公司,他們持有的住房比例比較低,工商業(yè)的比例遠遠高于其他家庭。他們的資產(chǎn)中有22%來源于工商業(yè)。工商業(yè)經(jīng)營收入比較高,達到一半,很多都是自己開公司。他們對經(jīng)濟的預(yù)期比較悲觀。認為房價上升的比例更低一點,其余家庭比例是70%,富裕家庭是50%-60%.

  農(nóng)村到城市的“移民”問題。我們發(fā)現(xiàn)國家統(tǒng)計局目前高估了農(nóng)民工進城的數(shù)目。以國家統(tǒng)計局的標(biāo)準(zhǔn),在城市常住居民當(dāng)中有50%都是城鎮(zhèn)、農(nóng)村戶口,這是非常不可信的。目前在城市的農(nóng)民工數(shù)量近1億,遠低于國家統(tǒng)計局的1.68億。

  正確的數(shù)據(jù)對國家的宏觀經(jīng)濟決策非常重要,F(xiàn)在政府是以這1.68億來決定3600萬套保障房,這個數(shù)字大于實際情況。但另外一個數(shù)據(jù)與我們一致,農(nóng)民工數(shù)量只有近1億。農(nóng)村人口住在城市,但這些農(nóng)村戶口的人在城市不一定都在打工,還有25%是學(xué)生、家庭主婦等。甘犁

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