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縣房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告
我們眼下的社會(huì)，報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。一聽(tīng)到寫(xiě)報(bào)告馬上頭昏腦漲？下面是小編為大家整理的縣房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告，歡迎大家分享。
縣房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇1
近年來(lái)，隨著住房制度改革逐步深入，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題。縣房管局對(duì)此高度重視，于近期組織人員對(duì)1998—20xx年全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對(duì)該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展�，F(xiàn)就1998—20xx年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析如下：
一、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998—20xx年，我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到20xx年的96.5億元，財(cái)政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(zhǎng)幅度在17.53%以上。20xx年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一支生力軍。
�。ㄈ┩恋毓⿷�(yīng)情況（表格附后）。1999—20xx年，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，處于發(fā)展期，土地供應(yīng)量也逐年上升，加上舊城改造，至20xx年達(dá)到最高，項(xiàng)目數(shù)有26個(gè)，供應(yīng)量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應(yīng)量為8.2554公頃，占當(dāng)年供應(yīng)總量的44.4%。20xx年由于政府宏觀干預(yù)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期，土地供應(yīng)量最低僅為2.8854公頃，到20xx年開(kāi)始復(fù)蘇，供應(yīng)量有所增加，達(dá)10.6276公頃。從供地來(lái)源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。20xx年開(kāi)始，國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施，對(duì)增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場(chǎng)、旅游等用地供應(yīng)不多，這與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來(lái)，我縣用于住宅用地供應(yīng)量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量?jī)H為7.3289公頃，市場(chǎng)、旅游等其它經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量?jī)H為2.3821公頃，可見(jiàn)在經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，1998—20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額波動(dòng)較大。20xx年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比20xx年增長(zhǎng)3.1%。施工房屋面積83.1萬(wàn)平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬(wàn)平方米，減少5。3%；商品房銷(xiāo)售面積16.4萬(wàn)平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)102.9%。
�。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量年均保持在15萬(wàn)平方米以上，其中住宅銷(xiāo)售總量每年基本保持在12萬(wàn)平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米，增長(zhǎng)到20xx年的2200元/平方米，6年漲幅達(dá)83%。
�。┵�(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由原來(lái)自住轉(zhuǎn)向以營(yíng)利為目的。據(jù)20xx年房展會(huì)統(tǒng)計(jì)，我縣居民購(gòu)買(mǎi)外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。
（七）行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，打造品牌房開(kāi)企業(yè)。截止20xx年底，全縣房開(kāi)企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房開(kāi)企業(yè)脫穎而出。
�。ò耍┓康禺a(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至20xx年末，我縣各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長(zhǎng)了2.12倍。20xx年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長(zhǎng)1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來(lái)發(fā)展最快的信貸品種，個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽(yáng)縣支行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我縣在20xx年以前個(gè)人購(gòu)房信貸廖廖無(wú)幾，在20xx年個(gè)人購(gòu)房信貸也只有623萬(wàn)元，僅占信貸總額的0.99%，而在20xx年個(gè)人購(gòu)房貸款額就有8554萬(wàn)元，比20xx年增長(zhǎng)13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù)，到20xx年6月個(gè)人購(gòu)房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬(wàn)元，比20xx年增長(zhǎng)350萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供了一個(gè)強(qiáng)有力的保障。
�。ň牛┓课莶疬w情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開(kāi)始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。20xx年出臺(tái)《平陽(yáng)縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補(bǔ)償安置為主，確保了拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公開(kāi)、公正、公平性。同時(shí)，20xx年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺(tái)了《平陽(yáng)縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽(yáng)鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶(hù)的一致認(rèn)可。
�。ㄊ┐媪糠慨a(chǎn)交易活躍，健全住房供應(yīng)體系。自1997年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房產(chǎn)交易活躍。20xx年存量房成交量達(dá)47.49萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)42.70%。同時(shí)，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房，健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式，滿(mǎn)足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到35。9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達(dá)到35。1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國(guó)家安居工程試點(diǎn)縣以來(lái)，安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）改變了原來(lái)以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機(jī)關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國(guó)家先后下達(dá)我縣安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)規(guī)模共25萬(wàn)平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應(yīng)體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺(tái)廉租住房實(shí)施辦法。現(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶(hù)，符合廉租住房登記的有215戶(hù)（目前我縣準(zhǔn)備在昆陽(yáng)鎮(zhèn)試行）。
二、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)分析
1、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐。近年來(lái)，我縣經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，20xx年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政總收入與1998年相比，分別增長(zhǎng)71%和125%。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，20xx年全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)46.96億元，與1998年相比增長(zhǎng)191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達(dá)50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購(gòu)房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費(fèi)能量。
3、國(guó)家宏觀政策大力推動(dòng)。一是消費(fèi)減負(fù)，降低入市門(mén)檻。自1997年以來(lái)房產(chǎn)交易契稅、規(guī)費(fèi)一再下調(diào)。由1997年之前成交額的6%下調(diào)至1.5%，20xx年6月國(guó)家清理取消了47項(xiàng)建設(shè)性收費(fèi)，20xx年新建商品房交易管理費(fèi)按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費(fèi)按6元/平方米收取，非住宅交易管理費(fèi)按12元/平方米收取，；二是推出個(gè)人住房貸款，增強(qiáng)居民購(gòu)房力。自1998年推出房貸政策以來(lái)，我縣各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)和住房資金管理中心累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)品位大大提高。我縣居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)，即“食”在消費(fèi)總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至20xx年的31.4%，比全國(guó)平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn)，這正是增加住房消費(fèi)的大好時(shí)機(jī)。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標(biāo)，這給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)大的活力。
5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來(lái)，我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，20xx年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)84.1萬(wàn)人，比1998年增長(zhǎng)4.7%，此外，加上每年上萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員，這無(wú)疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。
三、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的主要問(wèn)題和深層次原因分析
總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上說(shuō)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢(shì)頭，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題：一是住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。樓盤(pán)中大戶(hù)型較多，小戶(hù)型較少，提高了商品房均價(jià)；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展，部分房開(kāi)企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致房開(kāi)企業(yè)違規(guī)開(kāi)發(fā)、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷(xiāo)售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問(wèn)題；三是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。20xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒(méi)有出現(xiàn)較大增幅，可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該縣GDP的拉動(dòng)并不明顯，也沒(méi)有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；四是土地價(jià)格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應(yīng)缺乏計(jì)劃，土地供應(yīng)量過(guò)大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量圈地，商品房用地供應(yīng)缺乏詳細(xì)規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購(gòu)房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，空置率和空關(guān)率也隨之增大。20xx年空置率為3.5624萬(wàn)平方米，20xx年則上升為5。4121萬(wàn)平方米。20xx年，我縣商品房均價(jià)由20xx年的1500元/平方米上揚(yáng)至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟(jì)水平，雙職工家庭年收入2.36萬(wàn)元推算，如一個(gè)家庭買(mǎi)60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導(dǎo)致眾多房源被少數(shù)有錢(qián)人購(gòu)買(mǎi)，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購(gòu)房的工薪階層，因經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而難以購(gòu)房，形成了工薪階層購(gòu)房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開(kāi)企業(yè)整體水平不高�，F(xiàn)有房開(kāi)企業(yè)43家，其中僅有5家是2級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級(jí)企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大的為數(shù)不多；八是土地市場(chǎng)運(yùn)作不甚規(guī)范。在開(kāi)發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣(mài)出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)不均、開(kāi)發(fā)成本差異等；九是開(kāi)發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無(wú)幾。
四、保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展對(duì)策
1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長(zhǎng)期以來(lái)因?yàn)樾姓䥇^(qū)面積過(guò)小對(duì)我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時(shí)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過(guò)總體規(guī)劃的編制與實(shí)施，真正實(shí)現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定好近、遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計(jì)劃時(shí)要兼顧“兩頭”，適時(shí)調(diào)控開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會(huì)各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜，使他們買(mǎi)得起房，有房子住。
2、要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力，加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制。
3、要控制商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限制高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，給房開(kāi)商創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。同時(shí)，要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)辦法，防止地價(jià)以“天標(biāo)”中標(biāo)；三是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，對(duì)市場(chǎng)供求比例、價(jià)格走勢(shì)及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反饋，以引導(dǎo)房開(kāi)企業(yè)做好市場(chǎng)的細(xì)分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
4、要盤(pán)活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，盡可能滿(mǎn)足不同層次住宅需求。隨著城市化進(jìn)程加快，建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應(yīng)能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。要求土地出讓責(zé)任單位要按照計(jì)劃出讓時(shí)間，按時(shí)交地，確保用地計(jì)劃順利完成，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，滿(mǎn)足不同層次住宅需求。
5、要改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。一是要加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售管理，規(guī)范商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，解除購(gòu)房者后顧之憂(yōu)；二是要加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開(kāi)企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房開(kāi)企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，嚴(yán)格控制低檔次、小規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項(xiàng)目建設(shè)為龍頭，推動(dòng)我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計(jì)，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴(yán)格入市門(mén)檻，對(duì)那些無(wú)資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開(kāi)企業(yè)，通過(guò)規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序及時(shí)清理出局。同時(shí)，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強(qiáng)，以適應(yīng)入世后的新形勢(shì)。
7、要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，改革建設(shè)和供應(yīng)的方式。改革重點(diǎn)要體現(xiàn)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)工作，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)體制；二是要明確界定經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)，改革供應(yīng)管理方式；三是要根據(jù)低收入家庭實(shí)際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房單戶(hù)建筑面積，優(yōu)化戶(hù)型空間，改革建設(shè)戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區(qū)建設(shè)。
8、要提高預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化信貸管理。一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策，以控制房開(kāi)在住房消費(fèi)資金中的比重，抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)；二是要嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實(shí)強(qiáng)化貸后管理；三是要在積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信用貸款的`同時(shí)，強(qiáng)化貸款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行；四是要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購(gòu)房，適度提高首付額度，另一方面停止對(duì)異地購(gòu)房、多套購(gòu)房的個(gè)人貸款。
9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動(dòng)和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門(mén)作為行業(yè)主管部門(mén)，要結(jié)合實(shí)際，積極開(kāi)展試點(diǎn)工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
10、要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)控力度。據(jù)了解，目前昆陽(yáng)鎮(zhèn)房開(kāi)用地較大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)刈》啃枨罅�，這將影響整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。要加強(qiáng)對(duì)該鎮(zhèn)房開(kāi)的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨(dú)立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開(kāi)市場(chǎng)，在全縣土地總量控制上，既要適當(dāng)增加供應(yīng)、緩解供需矛盾，又要防止土地供應(yīng)過(guò)度投放，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
五、未來(lái)3年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷、預(yù)測(cè)及發(fā)展趨勢(shì)分析
綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)可說(shuō)是喜憂(yōu)參半，既不能盲目樂(lè)觀，也不能妄自菲薄。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的必然結(jié)果，相對(duì)較大需求空間對(duì)房?jī)r(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持，而不是純粹投資動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下“虛漲”。這是“平陽(yáng)現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房?jī)r(jià)較快上漲的同時(shí)，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因�；谝陨媳尘胺治�，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：
1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間�！皹�(gòu)筑‘一都三縣’，建設(shè)新平陽(yáng)”，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略。“住在平陽(yáng)、游在平陽(yáng)、學(xué)在平陽(yáng)、創(chuàng)業(yè)在平陽(yáng)”是城市發(fā)展目標(biāo)定位，這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進(jìn)程，構(gòu)筑“大平陽(yáng)”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴(kuò)大，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料表明，人均GDP在800—8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國(guó)目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過(guò)1250美元。另外在90年代，發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房建筑面積為：美國(guó)60平方米，英國(guó)38平方米，德國(guó)38平方米，法國(guó)37平方米，日本31平方米。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到30平方米之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧?dòng)力。我縣區(qū)域舊城保護(hù)和改造經(jīng)過(guò)10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽(yáng)鎮(zhèn)解北11.87萬(wàn)平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴(kuò)面計(jì)算，需解決拆遷購(gòu)置住房建筑面積14.84萬(wàn)平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車(chē)站的后年開(kāi)通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對(duì)整片區(qū)域也起到很大推動(dòng)作用。雖然，20xx年前我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地已累計(jì)供應(yīng)面積28.7134公頃，土地供應(yīng)面積累計(jì)可建商品房43.0701萬(wàn)平方米，而近年來(lái)實(shí)施開(kāi)放人口政策，每年新增人口在0.4—0.5萬(wàn)人，這里雖有經(jīng)濟(jì)適用房供給，但還不能滿(mǎn)足。因此，急需加大住宅區(qū)建設(shè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達(dá)到飽和。
3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實(shí)需求。20xx年，我縣戶(hù)籍人口為84.1萬(wàn)人，暫住人口3.83萬(wàn)人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料，規(guī)劃近期20xx年戶(hù)籍人口為85。88萬(wàn)人，遠(yuǎn)期20xx年戶(hù)籍人口為88.41萬(wàn)人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以后幾年人口增長(zhǎng)情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000—5000人速度增長(zhǎng)，其中非農(nóng)人口增量為每年3000—4000人，暫住人口為每年200—300人。
�。�1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求
根據(jù)城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè)，按照統(tǒng)一公式可以計(jì)算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農(nóng)人口增量
N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經(jīng)商、辦廠(chǎng)及咨詢(xún)服務(wù)等收入比較高具有購(gòu)房能力的人群比例（估計(jì)在9%左右）
F：暫住人口中具有購(gòu)房能力的人群實(shí)際可能購(gòu)房比例按5%計(jì)算得出每年新增人口住房需求總量：
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.20xx（萬(wàn)平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬(wàn)平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬(wàn)平方米）
�。�2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求
由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)20xx年我縣統(tǒng)計(jì)年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35。9平方米，居住水平應(yīng)該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增加，人們對(duì)改善居住條件的愿望也隨之強(qiáng)烈，必然購(gòu)買(mǎi)新房換舊房，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬(wàn)戶(hù)為基數(shù)，按每年每戶(hù)增加1平方米計(jì)算，年需求量為4萬(wàn)平方米左右。
（3）投資對(duì)商品房的需求
由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來(lái)，有相當(dāng)數(shù)量的社會(huì)閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低入住率，一旦可以賺錢(qián)，基本上都會(huì)出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計(jì)在我縣投資對(duì)商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求總和的30%左右�？傊�，從目前土地供應(yīng)狀況與未來(lái)市場(chǎng)需求分析，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加完善和成熟，住房消費(fèi)將會(huì)更趨理性。
縣房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇2
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān)，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(zhǎng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28。8平方米。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶(hù)，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“增長(zhǎng)速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價(jià)格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。
二、存在的問(wèn)題
近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：
一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿(mǎn)足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
三、幾點(diǎn)建議
1、放開(kāi)搞活，培育住房二級(jí)市場(chǎng)
在20xx年我縣就已全面放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng)，為了進(jìn)一步放開(kāi)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)存量住房流通，實(shí)現(xiàn)與商品房增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，適應(yīng)居民改善居住條件的需求，拉動(dòng)居民消費(fèi)，必需降低準(zhǔn)入門(mén)坎，取消已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的審批手續(xù);必需簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率，實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費(fèi);必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng);
2、規(guī)范市場(chǎng)，著力監(jiān)管與服務(wù)
在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對(duì)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊(cè)資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場(chǎng)踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷(xiāo)）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會(huì)開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的'社會(huì)整體意識(shí)。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識(shí)的宣傳教育，不斷向住戶(hù)灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭(zhēng)取支持。爭(zhēng)取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對(duì)開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺(tái)政策，建章立制。爭(zhēng)取政府出臺(tái)物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì)有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶(hù)簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)
一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專(zhuān)人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識(shí)。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢(xún)服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開(kāi)搖號(hào)活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì)廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請(qǐng)申購(gòu)、填表登記、入戶(hù)調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級(jí)審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對(duì)“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問(wèn)題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
縣房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇3
就XX縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了全縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了全縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題。縣房管局、縣物價(jià)局于近期組織人員對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對(duì)該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀
近年來(lái)，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的形勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，全縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)13家，注冊(cè)資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成18.7億元，先后建起龍山、環(huán)秀、玫瑰苑、環(huán)秀山莊、環(huán)秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門(mén)莊園等規(guī)模小區(qū)19個(gè)，構(gòu)筑了以普通商品住房和已購(gòu)公房為主的住宅結(jié)構(gòu)，城區(qū)規(guī)劃內(nèi)居民達(dá)2.7萬(wàn)戶(hù)，住房建筑總面積241萬(wàn)平方米，戶(hù)均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，20xx年度我縣實(shí)施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計(jì)發(fā)放租金補(bǔ)貼9萬(wàn)余元， 62戶(hù)住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設(shè)和我縣城市化進(jìn)程的推進(jìn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；今年上半年，XX縣房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)投資額1.3億元，施工面積28萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積8.7萬(wàn)平方米，發(fā)放商品房預(yù)售項(xiàng)目5個(gè)，申請(qǐng)預(yù)售面積8.9萬(wàn)平方米，其中住宅面積7.7萬(wàn)平方米，共計(jì)692套，商業(yè)用房69套，建筑面積1.2萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)20xx余萬(wàn)元，同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，有力拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)水平的增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力,成為帶動(dòng)我縣建筑、建材、裝飾、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
目前，XX縣房地產(chǎn)業(yè)正處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善，住宅小區(qū)的`環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶(hù)樓房面積為主，90平方米以下的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的30％左右。
總體看，20xx年XX縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將略低于前兩年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、城鎮(zhèn)化居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員等部分高收入群對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購(gòu)房比例）以及投資性購(gòu)房的比例。20xx年是XX縣房?jī)r(jià)漲幅最大的一年，但從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，全縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明縣內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。
房屋價(jià)格在經(jīng)歷了20xx年爆增之后，政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，積極實(shí)行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對(duì)土地和房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的監(jiān)督、檢查，實(shí)行穩(wěn)健的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控政策，在今年全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱的背景下，雖然目前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，但受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等因素的影響，市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，預(yù)計(jì)今后幾年房屋價(jià)格在略有上漲的基礎(chǔ)上將趨于平穩(wěn)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因
總體上說(shuō)，XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢(shì)頭，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題：
一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應(yīng)量不足四成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。樓盤(pán)中大戶(hù)型較多，小戶(hù)型較少，提高了商品房均價(jià)。
二是住房保障體系和機(jī)制尚不健全。覆蓋全社會(huì)、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規(guī)劃已編制實(shí)行，但是經(jīng)濟(jì)適用住房和實(shí)物配租制度尚未真正實(shí)施。
三是部分地域房?jī)r(jià)存在相對(duì)偏高現(xiàn)象。XX縣房?jī)r(jià)總體來(lái)說(shuō)基本合理，但受地域、交通、人文環(huán)境的各方面的影響，地域價(jià)格差距較大，縣城中心區(qū)域房屋均價(jià)已近2700元，而縣城西南部地域樓房?jī)r(jià)格還在1800元左右，折合成本、地價(jià)等各因素，部分樓盤(pán)價(jià)格確實(shí)存在相對(duì)偏高的現(xiàn)象。
四是市場(chǎng)信息反饋機(jī)制相對(duì)落后。目前房地產(chǎn)投資額、銷(xiāo)售量、空臵率、房?jī)r(jià)收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息無(wú)法及時(shí)反饋，不能很好的為上級(jí)和領(lǐng)導(dǎo)的決策提供可靠的數(shù)據(jù)參考。
五是城市規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的需求相比還相對(duì)滯后。近年來(lái)，XX縣城市建設(shè)雖然取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但在城市建設(shè)整體、區(qū)域規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度上還存在著不小的差距，與全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的提高相比還相對(duì)滯后。
六是住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)還不完善。部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很?chē)?yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社
會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒(méi)有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
七是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。由于宏觀調(diào)控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，還存在著想通過(guò)違規(guī)開(kāi)發(fā)、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷(xiāo)售、延期交房、縮水面積、降低房屋質(zhì)量等方式提高企業(yè)利潤(rùn)的問(wèn)題。
八是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體資質(zhì)水平不高�，F(xiàn)有開(kāi)發(fā)企業(yè)13家，其中僅有1家是2級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，其余都是3、4級(jí)企業(yè)，因而群體資質(zhì)水平不高；開(kāi)發(fā)小區(qū)的品位參差不齊，住宅精品少，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無(wú)幾。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)對(duì)策
一是切實(shí)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對(duì)XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀必須制定切實(shí)可行的住宅發(fā)展規(guī)劃，在控制非住宅及高價(jià)住宅的基礎(chǔ)上，著力增加中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)比例，緩沖當(dāng)前大戶(hù)型、高價(jià)房的單一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的需求，嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)部90/70政策，滿(mǎn)足不同收入家庭的需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)品種豐富，讓居民“購(gòu)者有其屋”。
二是繼續(xù)完善住房保障制度。住房是人的一種基本權(quán)利，是一種最基本的社會(huì)保障，是黨和政府關(guān)注及改善“民生工程”的一項(xiàng)重要任務(wù)。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問(wèn)題的基本途徑，應(yīng)根據(jù)全縣實(shí)際制定發(fā)展目標(biāo)，有計(jì)劃地推進(jìn)，繼續(xù)加大對(duì)廉租住房保障工作的支持力度，擴(kuò)大保障范圍，完善保障制度，強(qiáng)化政府責(zé)任，構(gòu)建多層次的住房保障體系，努力做到應(yīng)保盡保。
三是控制商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。首先，要盤(pán)活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系。
縣房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇4
因此，我們必須溫故知新，認(rèn)真總結(jié)四年來(lái)工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，切實(shí)找準(zhǔn)存在問(wèn)題的根源，確定出解決問(wèn)題的可操作性辦法，在新的起點(diǎn)上輕裝上陣，奮起直追，使工業(yè)基地進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，真正成為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。
一、存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┗囟ㄎ徊幻鞔_，綜合協(xié)調(diào)能力薄弱
1、基地建設(shè)，規(guī)劃必須先行。我縣工業(yè)基地自XX年下半年開(kāi)發(fā)建設(shè)以來(lái)，至今沒(méi)有一個(gè)控制性詳規(guī)，更沒(méi)有入園企業(yè)布局規(guī)劃，一方面造成企業(yè)布局較混亂，大有“揀到藍(lán)子里都是菜”的魚(yú)目混珠現(xiàn)象，另一方面導(dǎo)致農(nóng)民在已規(guī)劃但未征用的土地上亂搭亂建，無(wú)形增加了基地建設(shè)成本。同時(shí)，也難以與縣城總體規(guī)劃對(duì)接，與縣城基礎(chǔ)設(shè)施做到資源共享。
2、基地工作從開(kāi)發(fā)建設(shè)到引進(jìn)企業(yè)、安置企業(yè)落戶(hù)以及跟蹤服務(wù)，每項(xiàng)工作都必須得到各部門(mén)的配合和支持，但由于基地綜合協(xié)調(diào)能力薄弱，加之在部門(mén)利益的驅(qū)使下，基地工作難以順利推進(jìn)，從征用土地開(kāi)始到開(kāi)工建設(shè)的每一階段都舉步維艱，各部門(mén)都把基地看成是一塊餅干，不去想怎么把這塊餅干做大，而是都來(lái)爭(zhēng)著分食，沒(méi)有爭(zhēng)到就處處設(shè)障礙，講條件，使基地工作難以順利進(jìn)行。目前，由于種種原因使基地已征用土地均無(wú)法開(kāi)工，造成近20家企業(yè)等地建設(shè)。
�。ǘ┻\(yùn)行管理機(jī)制不活，監(jiān)管乏力
1、投入回報(bào)率不高。現(xiàn)在基地已經(jīng)投入了大量的土地資源及資金，但由于項(xiàng)目開(kāi)工多投產(chǎn)少，達(dá)標(biāo)達(dá)產(chǎn)的就更少，尤其是像鋼構(gòu)和溫室類(lèi)的項(xiàng)目，業(yè)務(wù)均在外地，即使開(kāi)工投產(chǎn)，如果監(jiān)管不力，稅收也在外地，所以產(chǎn)生的`回報(bào)相對(duì)較少。
2、土地利用率低。在基地存在較多的閑置土地，已開(kāi)發(fā)的廠(chǎng)房中基本沒(méi)有多層廠(chǎng)房，已開(kāi)工投產(chǎn)的項(xiàng)目，經(jīng)對(duì)照其審批的規(guī)劃，還有大量廠(chǎng)房未動(dòng)工建設(shè)。目前，基地已建成的企業(yè)，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的現(xiàn)象。
3、統(tǒng)計(jì)口徑混亂、稅收征管不到位�；赜幸恍┢髽I(yè)是退城進(jìn)園或從其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)引進(jìn)的企業(yè)，其稅收仍未落入基地，使基地稅源存在流失現(xiàn)象。
（三）資金投入困難，基地發(fā)展緩慢
1、基地投入嚴(yán)重不足，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致企業(yè)等地落戶(hù)。
2、基地企業(yè)資金短缺，有的企業(yè)建好廠(chǎng)房，購(gòu)置設(shè)備后，缺少流動(dòng)資金，致使企業(yè)停工待產(chǎn)。
�。ㄋ模┺k事效率低，協(xié)調(diào)服務(wù)難以到位
1、有些職能部門(mén)對(duì)于建設(shè)工業(yè)基地的重要性和緊迫性仍然認(rèn)識(shí)不到位，較強(qiáng)地追求部門(mén)利益、個(gè)人利益，較多地拘泥于繁瑣的程序，導(dǎo)致基地企業(yè)建設(shè)過(guò)程中涉及的用水、用電、辦證、辦照等審批程序效率低下，成本過(guò)高。
2、有的職能部門(mén)，特別是條管部門(mén)自行進(jìn)入基地企業(yè)檢查、處罰的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致企業(yè)不安心生產(chǎn)，有的已搬遷。
�。ㄎ澹╆�(duì)伍素質(zhì)不高，人力資源缺乏
1、基地內(nèi)部工作人員懂業(yè)務(wù)的較少，特別是規(guī)劃、建設(shè)、測(cè)繪人才。
2、掌握一定職業(yè)技能的產(chǎn)業(yè)工人十分緊張，高級(jí)管理人才、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才更為短缺。
二、對(duì)策
基地發(fā)展到現(xiàn)階段，資金已投入下去，基礎(chǔ)設(shè)施基本配套，項(xiàng)目引進(jìn)來(lái)了，要真正出效益，出活力，主要在于項(xiàng)目的引進(jìn)和推進(jìn)，關(guān)鍵在于對(duì)基地和企業(yè)的監(jiān)管。所以下一階段工作重心必須視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為生命線(xiàn)，把“安商”、“選項(xiàng)”和強(qiáng)化管理放在工作首位，通過(guò)“搭建平臺(tái)，完善政策，搞好服務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)管”等措施，使安商選資與項(xiàng)目推進(jìn)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，走出一條成功的“你助我發(fā)展，我助你發(fā)財(cái)”之路。因此，我們必須在五個(gè)方面采取新舉措。
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