我市現階段物業(yè)管理發(fā)展現狀的調研報告
在生活中，報告使用的頻率越來越高，報告中提到的所有信息應該是準確無誤的。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編整理的我市現階段物業(yè)管理發(fā)展現狀的調研報告，歡迎大家分享。
物業(yè)管理作為新興的朝陽產業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現階段發(fā)展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調研，調研中發(fā)現問題歸納如下：
一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調研中反映最多的問題就是收費難，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，但業(yè)主的交費意識、物業(yè)管理觀念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務不到位和房屋質量等開發(fā)商遺留問題。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手，努力提高收費率。
二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當
在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的.自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，作為產權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調研中發(fā)現，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質有待提高
這一問題主要表現在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
四、服務標準不統(tǒng)一，有待規(guī)范
物業(yè)管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現在我市未對不同價格的物業(yè)費應具體提供那些服務做出細致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務上產生影響。因此服務標準需要進一步規(guī)范。
五、開發(fā)商遺留問題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經營
開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兌現，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內配套設施未健全。調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規(guī)建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化
國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數的確定等。
針對以上問題，提出如下建議：
一、盡快出臺物業(yè)管理服務質量等級標準
按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。
二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程
按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質和道德素質
在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：
1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；
2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經考試合格后持證上崗；
3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；
4、多渠道吸納有經驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質。
在提高員工道德素質方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴格把好驗收關
事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管
理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。
五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章
由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實際，結合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。
六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
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