房地產(chǎn)行業(yè)分析報告
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一、土地市場狀況
1、成交土地：4月武漢中心城區(qū)無土地成交。
4月蔡甸區(qū)有一個土地公告揭牌，共4宗土地成交�？偣┑孛娣e145648O，成交總建筑面積156351O，成交總金額5792萬元。平均樓面地價310元/O。
德思勤觀察：蔡甸土地市場日漸規(guī)范。蔡甸國土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規(guī)范。以往個人非正規(guī)手段拿地已經(jīng)少之又少，土地市場的日漸規(guī)范將促進房地產(chǎn)市場的成熟。
旅游區(qū)成交地價高于老城區(qū)地價3倍。20xx年蔡甸知音湖畔旅游區(qū)出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產(chǎn)公司以樓面地價939元/O競得，而今年成交的中心老城區(qū)土地價格約為310元/平米，遠遠低于知音湖畔。港資進入蔡甸，將提升當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_發(fā)品質(zhì)，加快拉動全區(qū)的商品房成交價。
2、出讓土地
截至4月，武漢市中心城區(qū)有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042O，總建筑面積1038645O。出讓土地中，漢陽有5宗。武昌2宗，漢口3宗。
德思勤觀察：漢陽區(qū)土地大面積放量，本月漢陽區(qū)有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區(qū)有2宗�？偝鲎屆娣e為749750O，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點規(guī)劃漢陽新區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環(huán)境和相關(guān)配套均好，較適合開發(fā)居住用地，加上政府對此區(qū)域的商務(wù)及政務(wù)配套的規(guī)劃，預(yù)計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。
漢陽四新區(qū)首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業(yè)內(nèi)人士非常關(guān)注此地。這兩塊地的出讓面積為581780O，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發(fā)商的資金及開發(fā)勢力要求較高，且今年的'土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著開發(fā)商的品牌及實力都較高。
二、住宅市場狀況
1、新盤（含加推和新入市項目）分析
20xx年4月中心城區(qū)有15個項目開盤，比上月的6個增加了150％。
4月開盤項目呈現(xiàn)出以下幾個特征：
武昌片區(qū)開盤量最大。本月開盤項目中，武昌片區(qū)有8個，其中武昌中心區(qū)有4個，光谷南湖片區(qū)有4個。位于光谷南湖片區(qū)的保利心語是本月銷售最好的項目，開盤當(dāng)天推出140套中小戶型，當(dāng)天銷售約100套。由于其價格低于周邊項目500元/O左右，又是保利開發(fā)商的知名項目，所以銷售情況火爆。漢口片有5個項目開盤，其中漢口中心區(qū)有4個，東西湖片有1個。值得關(guān)注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開盤均價4280元/O，價格較低，當(dāng)天推出140套左右，截至到目前的銷售率約為50％。
盤龍城片區(qū)本月銷售不佳。本月盤龍城有2個項目開盤，銷售率在10-15％左右。由于國家對投資客戶的限制政策，在盤龍城片區(qū)投資的客戶有所減少，市場較冷。
入市新項目較少，4月開盤的15個項目中，2個新項目入市，13個加推項目。其中恒大華府和領(lǐng)袖城為本月新入市項目，但銷售情況均不理想。
萬元項目增多。本月有5個10000元/O左右的項目開盤，銷售最好的是位于漢陽片的錦繡長江，開盤均價10500元/O，開盤銷售110套，其余項目銷售情況一般。高端項目依然是影響全市房價的一個增長極，從本月高端項目的開盤情況可以分析，高端客戶需求較為穩(wěn)定，而此類客戶考慮最多的是項目自身品質(zhì)及投資潛力，而對價格的敏感程度較低。
德思勤觀察：目前的剛性需求市場非常理性，性價比較高的項目銷售情況較好，而一般項目銷售不容樂觀�；嘏畔⑦�有待觀察。而高端高品質(zhì)項目的需求市場，由于其項目產(chǎn)品的稀缺性和品質(zhì)感，銷售一直較穩(wěn)定，較少受宏觀市場的波動。除了剛性需求和高端需求以外的市場，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。
2、住宅銷售分析
成交套數(shù)
根據(jù)武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場市場信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示：20xx年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對比上月降幅20％，4月日均套數(shù)為128套/日，較上月157套/日下降了18個百分點。
成交套數(shù)增幅與面積增幅的關(guān)系
本月商品房的成交套數(shù)降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數(shù)降幅，從市場成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說明大部分購房客戶的置業(yè)面積逐漸趨小。
德思勤觀察：成交量下跌20％。20xx年3月的市場成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場成交套數(shù)基數(shù)較小，所以3月受經(jīng)濟適用房和品牌開發(fā)商的促銷活動的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤量遠遠高于3月，但大部分是4月底開盤，依照武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)的備案特點，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現(xiàn)，整個市場是否回暖的判斷尚待時日。
價格上漲幅度較小，有緩慢平穩(wěn)上漲之勢。4月成交價較3月有所上漲，但價格水平仍低于20xx年。價格漲幅較小，對全市價格起影響作用的重點片區(qū)，如漢口中心片，價格及成交量沒有明顯回暖勢頭。
成交總面積與總金額
根據(jù)武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示，20xx年4月全市累計成交面積38.04萬O，較3月下降了23.8％。累計成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場尚處于進一步探底過程。
全市小結(jié)：
土地市場上，漢陽區(qū)本月大幅放量，政府規(guī)劃力度加大。漢陽區(qū)土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預(yù)計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。
漢陽四新區(qū)首次拍地。是繼政府對四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發(fā)商的資金及開發(fā)能力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著武漢市場對開發(fā)商的品牌及實力都抬高了門檻。
全市市場價漲量跌。本月價格持續(xù)春節(jié)以后的上漲趨勢，漲幅為4％，較為平穩(wěn)。而成交量持續(xù)20xx年底的下跌之勢，全市仍處于房地產(chǎn)的調(diào)整階段。
市場理性回歸，市民置業(yè)以性價比優(yōu)先。從目前市場上開盤項目銷售情況可以看出，銷售較好的項目大部分性價比都較高或是知名開發(fā)商開發(fā)項目。說明客戶日趨理性，如20xx年的瘋狂買房，擔(dān)心不買還漲的沖動已經(jīng)消失。武漢市場真正進入買方市場。
三、區(qū)域成交情況
1、區(qū)域成交情況
4月成交量最高的是武昌和關(guān)山片區(qū)，最少的是青山片區(qū)。成交量漲幅最大的是沌口片區(qū)，降幅最大的是東西湖片區(qū)。而該片區(qū)3-4月的成交量波動較大，較不穩(wěn)定，分析得出該片區(qū)受宏觀政策的影響較大，還在調(diào)整階段。本月漢陽成交量漲幅較大，是由于該片區(qū)本月推盤量較大，而沌口片區(qū)的價格處于全市低谷區(qū)，受漢陽中心區(qū)房價擠壓的客戶可能選擇該片區(qū)。
武昌中心區(qū)初現(xiàn)回暖之勢。截至4月以來，武昌中心片的成交量處于穩(wěn)定有緩慢上漲之勢，而中心區(qū)的房價及成交量對全市的帶動影響較大，是否預(yù)示著回暖尚待觀察。
區(qū)域市場小結(jié)：
片區(qū)價格平穩(wěn)。各片區(qū)價格沒有出現(xiàn)大幅上漲及下跌，市場較為平穩(wěn)。目前的房價處于穩(wěn)定上漲之勢。
漢陽成交量最大，本月該區(qū)是熱點。漢陽片區(qū)的成交量漲幅最大，預(yù)計未來還將增大。由于政府改造力度和新區(qū)利好消息的不斷放出，其片區(qū)價值日益凸顯。
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