項目可行性報告15篇

　　在不斷進步的時代，需要使用報告的情況越來越多，寫報告的時候要注意內(nèi)容的完整。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發(fā)？下面是小編幫大家整理的項目可行性報告，希望對大家有所幫助。

項目可行性報告1

　　一、項目概況

　　1.項目法人： 北京***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　2.項目名稱： 北京***花園

　　3.地塊位置： 地塊位于北京東北部順義區(qū)河南村西，北面緊鄰潮白河

　　4.占地面積： 455104平方米

　　5.建設用地面積： 322704平方米

　　6.規(guī)劃容積率： 0.36

　　7.總建筑面積： 15.39萬平方米(其中會所等配套設施6000平方米)

　　8.規(guī)劃用途： 別墅

　　9.地塊現(xiàn)狀： 農(nóng)田，還未三通一平

　　10.建設期： 本項目建設期為3年，計劃2004年12月動工

　　二、項目建設必要性

　�。ㄒ唬�、發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要

　　北京在新世紀要率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，首先必須加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化升級，全面提高產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量和市場競爭力，積極發(fā)展附加值高、關聯(lián)帶動大的支柱產(chǎn)業(yè)。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟所處的發(fā)展階段（即入均GDP低于8000美元，城市化水平在30%--60%之間），房地產(chǎn)將屬于快速發(fā)展階段。特別是加入WT0，北京申奧成功，意味著北京房地產(chǎn)業(yè)將立足北京，面向全國，通向國際，進入新的發(fā)展階段，建設本項目對發(fā)展北京房地產(chǎn)也無疑是一個有利推動，也為拓展地區(qū)房地產(chǎn)市場起到積極作用。

　�。ǘ�）、區(qū)域發(fā)展的需要

　　中國加入WTO后，會有更多的國際公司來到北京，相應對高檔物業(yè)的市場需求量將肯定放大，而這些企業(yè)的高級管理人員恰恰是別墅市場的目標客層，而順義區(qū)正好是別墅發(fā)展比較成熟的區(qū)域之一。由于2008年奧運會水上項目和馬術(shù)項目在順義潮白河地區(qū)舉辦，政府將會在本區(qū)域投資25個億來建設奧運場地及相應設施，相應的市政配套將會更加完善，這無疑為本區(qū)域的別墅外部環(huán)境帶來利好。同樣在此建造別墅也有利于首都該區(qū)域整體環(huán)境的建設。

　　順義區(qū)政府在新的五年計劃中制定的戰(zhàn)略目標是盡快創(chuàng)造出潮白河休閑度假旅游基地著名品牌，建設以現(xiàn)代大旅游為主的綜合產(chǎn)業(yè)帶，集中發(fā)展旅游、觀光農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、休閑度假業(yè)及文化、體育、會展等產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建餐飲、購物、娛樂、健身等于一體的休閑度假中心。建成服務全區(qū)、服務首都，并適應于企業(yè)國際化運作的高度開放、高效運轉(zhuǎn)的第三產(chǎn)業(yè)服務休系。京承高速順義段進展順利，預計道路主體工程10月底竣工，此道路的建設將成為順義區(qū)的發(fā)展增添新的活力，另外順義空港物流園經(jīng)過幾年的發(fā)展己引吸了日本jVC、索尼、松下等國際知名公司的進入。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會借帶動對高檔住主房的更多需求，特別是別墅的需求。在此發(fā)展別墅項目正是滿足了此地域發(fā)展的要求。

　　三、北京市、順義區(qū)別墅市場分析

　�。ㄒ唬�、北京市別墅市場基本分

　　北京別墅市場經(jīng)過長時期的沉積，近年來隨著北京房地產(chǎn)大勢發(fā)展再度升溫。市場供應與需求總量都出現(xiàn)了明顯的放大，產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。

　　北京別墅市場在政府放開控制后于1999年開始逐漸復蘇，呈現(xiàn)供銷兩旺局面，一些高檔別墅項目價格出現(xiàn)較大提升。如翠湖別墅2000年8月重新開盤后，銷售均價由8500元/平方米上漲到9600元/平方米，銷售率達60%以上:玫瑰園一期現(xiàn)房1200美元/平方米，二期環(huán)湖別墅2750美元/平方米，不環(huán)湖別墅也在2000美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米，而二期環(huán)湖別墅2500美元/平方米，這一方面由于中國將要入關便很多外籍人士進入中國，牽動市場需求提升；同時也是別墅類物業(yè)消費在受到長時間限制后，隨經(jīng)濟復蘇而回暖的必然趨勢。根據(jù)中原物業(yè)提供的數(shù)據(jù)，截至今年上半年北京別墅項目己達122個，3萬余套，總建筑面積超過900萬平方米，主要分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區(qū)。七八月間又有3個項門總計50萬平方米推出，別墅供給的增長速度遠高于需求上升速度，已經(jīng)出現(xiàn)市場過熱的跡象。

　　隨著市場發(fā)展，別墅客戶群體也在逐漸改變。以前購買別墅主要是位于:金字塔頂尖的國內(nèi)外成功人士，較早京順路邊的裕京花園銷售時并沒有按揭，足見當時買家購買力的強大。京順路沿線的高檔別墅業(yè)主主要為歐美人士，達客戶的7O %，多數(shù)是跨國公司的C E O ，也有一些國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士:而北京西北和北部的別墅業(yè)主多為受工作與居住交通條件影響，具有一定購買能力的I T新貴、知名學者與留學歸國人士:隨著市場的發(fā)展和T O W N H O US E的涌現(xiàn)，別墅市場客戶群體趨于年輕化，一些從事金融、證券和I T等行業(yè)的年輕白領脫穎而出，逐漸成為中檔別墅的主要消費力量。據(jù)金網(wǎng)絡公司提供的資料顯示，購買T OW N H O U S E的客戶38%是三資企業(yè)管理人員，24.5%是私營、民營企業(yè)主。在別墅客戶中，外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設計風格最重視:國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型，在強調(diào)生活品質(zhì)外，更認為擁有別墅是身份與地位的象征。

　　當前別墅市場重要問題在于缺少有特色和個性的高檔項目出現(xiàn)，項目品質(zhì)普遍較低，這種的況下，少數(shù)低容積率、高綠化率的項目有不俗市場表現(xiàn)就不足為怪了(附表為京北部分熱銷項目的基本指標)。近期推出的橘郡雖然容積率偏高、區(qū)位稍遠，且過于強調(diào)功能細分，卻憑借產(chǎn)品鮮明特征和完善的營銷于段，也取得巨大市場成功。

　　T O W N H O U S E的興起是今年別墅市場的最大動向，具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項目都取得很好市場業(yè)績，其市場火爆有其必然因素。別墅市場由于長期兩極分化，外銷別墅價格較高，而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對較差，都不適合國內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶，總價150萬元左右，6000-8000元/平方米的中檔別墅市場出現(xiàn)空檔，T OW N H O U S E的出現(xiàn)正迎合了這部分客戶的需求。

　　雖然T O W N H O U S E來勢兇猛，但對別墅的影響主要體現(xiàn)在對中低檔別墅客戶群的瓜分。由于客戶群體存在差異，不會對高檔別墅產(chǎn)生太大沖擊。T O W N H O U S E是別墅中一種普通的產(chǎn)品，適合一般中產(chǎn)階級，滿足別墅基本功能，只能算"別墅中的經(jīng)濟適用房"，隨著收入的提高，市場更細分化，會涌現(xiàn)比聯(lián)排更好的產(chǎn)品，雙拼或獨棟以適應更高層的市場需求。

　　1、供量: 5000套以上新增別墅面市

　　到了2002年中期，人們忽然發(fā)現(xiàn)周圍的TOWNHOUSE都已經(jīng)悄悄升級，許多別墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項目迅速出現(xiàn)，并開始搶占市場。目前北京市共有別墅項日超過150個，總建筑而積不下千萬平米，4萬多套別墅單位，其中20xx年新開發(fā)別墅項目就有13個之多，新增別墅現(xiàn)房供應量約為65萬平方米，8000套別墅單位，2002年的供給量較小，而今年估計會有5000-8000套的新增別墅單位面市，其中以總價500萬到800萬的別墅項目為主，市場競爭將變得愈加激烈。

　　2、布局: "一山""二河""三線""四高"

　　從分布格局上看，北京市別墅目前已經(jīng)形成了"一山"“二河"、"三線"、"四高"的概念。"一山"指西山，從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；"二河"指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；"三線"指立湯、京順、京通三條線；"四高"則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。其中"三線"和"四高"是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域，而"一山"和"二河"則后來居上，成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。

　　3、品質(zhì): 追求差異性

　　為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì)，目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位，并在規(guī)劃設計上強調(diào)實用功能空間分布，試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點，東北部的別墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，更多的會傾向于與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成的做法；面在遠郊的懷柔、密云一帶今年將會出現(xiàn)一些滿足城里人度假的低容積率、鄉(xiāng)村藝術(shù)化的親地型別墅；商城則會出現(xiàn)一些以設計取勝，創(chuàng)意性很強的別墅。

　　4、客戶: 國內(nèi)增量超過國外

　　從市場需求來看，依舊是以國內(nèi)客戶需求為主，而國外客戶的增長估計不會有大的變化。依據(jù)相關資料統(tǒng)計，以1997年作為分水嶺，北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。1997年之前，70%的別墅購買者持國外護照，而其中的港澳臺客戶占很大比例，約占整體購買者的50%以上:而近幾年別墅購買者以國內(nèi)人士居多，這一需求群體除了海外歸國人士外，主要是在第一輪商品房購買潮中消費高端商品房的買家。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴展，尤其是中關村高科技企業(yè)區(qū)域內(nèi)，依靠IT起家的企業(yè)家、高級技術(shù)工程師及其他高級從業(yè)人士，他們完全有能力而且很迫切需要京城周邊區(qū)域內(nèi)，可以作為他們的第一住所或二次置業(yè)的別墅項目，這部分人既不愿意再住傳統(tǒng)的公寓，又無法承受獨立別墅的高價位，強烈的改善居住條件的愿望，使經(jīng)濟型別墅填補了這一市場空缺，別墅市場的潛在購買力在不斷增強。而國外客戶由于受到國際經(jīng)濟不景氣的影響，明年將不會有大的起色，東北部區(qū)域仍然是他們的首選。

　　5、價格: 市中心向外遞減，東向西遞減

　　如相關數(shù)以統(tǒng)計，20xx年北京市別墅的平均售價約為人民幣8400 元/平方米左右，其中市區(qū)內(nèi)別墅數(shù)量少而價格較高，平均售價在2000美元/平方米左右，約合人民幣１６６００元／平方米，其中最高價為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為3000美元/平方米。除市區(qū)外，位于機場路順義地區(qū)的別墅售價也較高，均價在1300美元/平方米，約為人民幣10790元/平方米。別墅售價超過人民幣1萬元/平方米的還有亞北一昌平，大興，豐臺地區(qū)。而售價在人民幣3000-4500元/平方米的則分布在海淀土地、通州地區(qū)。價位在人民幣2000-3000元/平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區(qū)。目前西北區(qū)域別墅價格也直追東北區(qū)別墅。

　　據(jù)北京九力市場研究公司的分析資料顯示，隨著中國經(jīng)濟的增長，特別是在申奧成功、加入世貿(mào)等利好環(huán)境下的北京經(jīng)濟的發(fā)展，別墅市場的發(fā)展環(huán)境將得到進一步的優(yōu)化，如果說2002年是別墅市場發(fā)展的新起點，那么2003年將是別墅市場得以成熟的一年，優(yōu)雅得體的造型，個性化的戶型設計和完善的配套環(huán)境，將是別墅取勝的關鍵。

　�。ǘ�）、北京別墅市場區(qū)域分布分析

　　截止到2002年為止，北京市場總體來看，別墅總量達到約150個，總建筑面積1100多萬平方米，約4萬多套別墅，目前在售約有80個別墅項目。有關分布見下表:

　　從上表可以看出，西北部和東北部是別墅較為集中的區(qū)域。

　　十年轉(zhuǎn)瞬過去，再看北京的房地產(chǎn)，別墅已經(jīng)不再是什么"罕見之物"。從郊區(qū)別墅的興起，到城市別墅的熱銷，京城別墅可以說是"芝麻開花節(jié)節(jié)高"。有數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，北京市的別墅項目已經(jīng)超過150個，4萬多套別墅單位，總建筑面積不下千萬平方米。

　　別墅項目的大量涌入勢必帶來一場市場爭奪戰(zhàn)。在京城別墅的聚集地一一東北和西北(數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二)，這場戰(zhàn)火已經(jīng)點燃，并呈蔓延之勢。僅東北部的朝陽公園，像棕櫚泉國際公寓、東潤楓景這樣的"城市別墅"就多達10多個，機場路至順義區(qū)的幾十個別墅項目更是壯大了"東北軍團"的陣容:而近年來，別墅發(fā)展相對緩慢的西北部也奮起直追，繼香山別墅之后，位于西山的門頭溝區(qū)又會有九家地產(chǎn)開發(fā)商征用千畝左右的土地興建1500套左右的別墅，它們將與香山板塊、碧水莊園、玫瑰園、翠湖別墅、水印長灘等幾十個別墅項口一起構(gòu)成強大的"西北軍團"。異軍突起的"西北軍團"正與"東北軍團"形成抗衡之勢。

　　1、相鄰燕莎商圈、國留商圈東北區(qū)別墅打造“商務城市別墅”

　　東北部是北京開發(fā)最早，數(shù)量最多的別墅區(qū)域。由于東北別墅區(qū)北通首都機場，南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務使館區(qū)，距離東北三環(huán)只有十幾公里，辦公、購物十分方便，地理位置較為優(yōu)越。區(qū)內(nèi)首都機場高速公路、京順路兩大交通干線，道路等級較高，提供了安全、便捷的交通條件。目前，東北區(qū)域綠化面積較大，種植的樹木多已成林，是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨特的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設施，這都為高檔別壁開發(fā)提供了有利條件。北京市最早的別墅大多建于該區(qū)，別墅市場已經(jīng)具有明顯規(guī)模，很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍苑別墅等都分布在此區(qū)。

　　"東北區(qū)別墅的最大優(yōu)勢在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國貿(mào)商圈等涉外商務使館區(qū)相鄰，而CBD區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用，忙亂與緊張很難為高節(jié)奏的商務人士提供一個寬松、舒適的居住環(huán)境。東北區(qū)別墅正是以毫不遜色的商務氣息和更勝一籌的生活舒適度成為CBD和燕莎商圈內(nèi)國際人士首選的居住區(qū)。""東北軍團"代表作棕櫚泉國際公寓開發(fā)商曾偉先生坦言，棕櫚泉國際公寓的客戶絕大部分都是有國際生活背景的人士，其中很多是國際大公司的行政人員。

　　在位于京城東北部的京順路沿線的高科別墅業(yè)主中，70%是歐美人士，多數(shù)還是跨國公司的CE0，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士在此置業(yè)的也不在少數(shù)，這為東北區(qū)別墅帶來了相對穩(wěn)定的高利益回報。

　　正是鑒于此，許多開發(fā)商紛紛搶灘京城東北，特別是朝陽公園周邊，短短的一兩年時間果，棕櫚泉國際公寓、國際使館村等十幾個"城市別墅"項日已經(jīng)將朝陽公園周邊地產(chǎn)打造成一個較為成熟的豪華別墅區(qū)，無論是建筑形式、湖區(qū)景觀、戶型設計、會所功能等均已具有了精品別墅的特質(zhì)。看來，正如曾偉先生所說的那樣，如今的別墅隨著國際文化交流和新時代觀念的沖擊，已經(jīng)從以往的彰顯身份、標榜財富，成為現(xiàn)在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。

　　由于東北區(qū)域的地產(chǎn)項目基本上都定位為高檔別墅，這從某種程度上帶動了京城東北地產(chǎn)項目的升級。以朝陽公園周邊為例，近兩年，從景園大廈到博雅園，再到棕櫚泉國際公寓，朝陽公園周邊地產(chǎn)正在不斷升級。一度熱銷的博雅園，雖然項目規(guī)模、規(guī)劃設計都難以與現(xiàn)在的棕櫚泉國際公寓相匹敵，但推出后即以朝陽公園和高爾夫球場為賣點，成為東部高價樓盤最旺銷的典型物業(yè)之一，棕櫚泉國際公寓的推出無疑又使中央公園主題社區(qū)達到了一個新的高度。據(jù)悉，在朝陽公園東風橋東側(cè)的一處待建別墅項目的預售價將達到每平方米3000美元，有可能創(chuàng)下朝陽公園區(qū)域地產(chǎn)項目的天價。

　　2、依托IT產(chǎn)業(yè)西北區(qū)別墅營建"新經(jīng)濟"別墅

　　由于經(jīng)濟、政府政策和需求等方面的原因，西北區(qū)別墅發(fā)展相對滯后，曾一度出現(xiàn)了僅有玫瑰園、翠湖、碧水莊園等幾個高檔項目的局面。然而，近幾年隨著政府的支持與開發(fā)政策的完善，加上別墅市場整體回暖，西北區(qū)域別墅市場開始升溫。

　　先是香山板板的崛起讓人看到了蓄積已久的西北區(qū)別墅購買潛力，緊接著就是西山的門頭溝區(qū)在今年底明年初也將會有大片別墅項日破土動工，西北區(qū)別墅再一次成為人們關注的焦點。據(jù)了解，目前西北區(qū)域?qū)⒔?000套的供應量已經(jīng)開始叫板東北別墅的老大地位，價格也直追東北別墅。如翠湖別墅2000年8月重新開報后，銷售均價由8500元每平方米上漲到9600元/平方米；玫瑰園一期現(xiàn)房1200美元/平方米，二期環(huán)湖別墅就成倍漲至2750美元/平方米，即使是不環(huán)湖別墅也在2000美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米，環(huán)湖別墅達到了2000美元/平方米，而二期環(huán)湖別墅已經(jīng)高達2500美元/平方米:最近入市的姜莊湖出現(xiàn)了3000美元/平方米的高價，基本上與東北區(qū)別墅不相上下。

　　"西北部在地理區(qū)位上與中關村科技園關系密切，隨著政府對IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟的傾力支持，地區(qū)經(jīng)濟迅速發(fā)展，也造就了一批依靠知識技能快速積累財富的精英，這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場提供了巨大的市場需求，并且這種需求正在加速發(fā)展之中。"業(yè)內(nèi)人士這樣分析西北區(qū)別墅市場。

　　北京西北部位于京城"上風上水"也是其別墅市場迅速崛起的一個原因。據(jù)記者了解，除了本身的自然條件優(yōu)越外，西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設，良好的綠化環(huán)境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊，自動調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。西北區(qū)別墅市場的"環(huán)境牌"絲毫不亞于東北區(qū)別墅。

　　其實，一直以來，交通都是西北區(qū)別墅市場發(fā)展的一個瓶頸，然而，西北部地區(qū)正在迅速完善的交通設施正在縮短它與東北別墅群的"交通差距"。目前，從京昌高速公路的市區(qū)起點馬甸橋或健翔橋到達東部CBD或使館區(qū)、金融街和中關村西區(qū)都不過三十分鐘的車程，北四環(huán)路、公路一環(huán)、臼頤路、學清路、輕軌鐵路、地鐵五號線以及從西直門到北四環(huán)的城市快速公路、公路一環(huán)聯(lián)結(jié)京昌高速與機場高速段都將使西北部道路暢通。正是由于政府的這種投資改造，迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件，使得道路交通更加便利。

　　"種種跡象表明，西北區(qū)有可能成為別墅市場潛力巨大的熱門區(qū)域。"業(yè)內(nèi)人士普遍這樣認為，區(qū)域高檔別墅供應有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。

　�。ㄈ�）、順義區(qū)別墅市場基本分析

　　1、供應情況

　　順義、機場路周邊有20幾個別墅，規(guī)劃總供應量達到230萬平方米，約5400套別墅；

　　溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于別墅項目；

　　去化量:目已經(jīng)售出的別墅量應在3000套左右，已建未能售出量約為600套左右；

　　本區(qū)域未來潛在供應量約有１５００多套。

　　2、需求分析:

　　本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺占60%以上，包括駐華使館人員，國際知名公司高層主管人員，如香江花園和龍苑別墅歐美人士占75%以上。

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)人士購買力在持續(xù)上升，重點是金融、IT行業(yè)造就的新貴，高科技產(chǎn)業(yè)的知本家，房地產(chǎn)業(yè)的精英，海外回國人員，國內(nèi)高收入的管理人員。

　　投資客數(shù)量增多，特別是國內(nèi)投資客日益增多。

　　客層特征:收入豐厚，經(jīng)濟實力強，追求生活品質(zhì)，講究個性，基本上都有國外經(jīng)歷，對別墅有一定的理解，特別是對環(huán)境、交通考慮比較高。

　　3、本區(qū)域別墅價位因素分析

　　市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減，東北部別墅價大多集中在１０００－3000美元之間，平均售價以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)附近的平均售價在2700美元/平方米左右，首都機場附近約為2000美元/平方米，馬坡地區(qū)約為1200美元/平方米。由此可見，別墅的區(qū)域位置仍然是影響別墅價格的決定性因素。

　　同一區(qū)域的別墅的設計風格、配套設施及會所、綠化等水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類型對價格有重大影響。如首都機場8個項目，售價最高為3300美元/平方米，最低為1000美元/平方米。

　　別墅的內(nèi)裝修程度對別墅租金的影響較大。

　�。ㄋ模�、北京別墅市場前景展望

　　北京別墅經(jīng)歷了五六年的低谷，從2000年下半年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖，特別是20xx年的TOWNHOUSE項目，更是使市場迅速升溫，有關人士分析，近年來京城出現(xiàn)的別墅開發(fā)熱，主要是由于我國加入世界貿(mào)易組織和舉辦2008年奧運會兩大利好的有力推動及中高收入群體的不斷擴大，二次置業(yè)者的不斷增加。前些年北京最早的別墅發(fā)育地溫榆河畔和機場路附近的別墅，大部分被在京工作的外國人作為第一居所使用。而近年來，別墅的購買群體已開始逐步擴大到國內(nèi)人士。比例結(jié)構(gòu)己由過去的境外占70%，國內(nèi)占30%，發(fā)展變化為目前的國內(nèi)占80%左右，境外占20%左右，將別墅作為第二居所的國內(nèi)購買群體大量增加，說明北京的別墅市場結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。未來別墅市場前景看好。

　　據(jù)有關方面透露，2003年京城還將有30余個別墅項目開發(fā)，區(qū)域涉及昌平、門頭溝、密云、懷柔、大興、海淀、房山、通州、順義等地，別墅開發(fā)熱己蔓延到東南西北各個區(qū)域。

　　從上不難發(fā)現(xiàn)，未來京城別墅項目競爭的焦點還將集中在京城東北和西北兩大區(qū)域。但是，隨著京城別墅市場的擴容，別墅項目的大量涌入及多區(qū)域的供應局面，依據(jù)北京別墅市場勢必會有一場激烈的競爭大戰(zhàn)。別墅項目的開發(fā)商們彼此面臨的不僅是來自本地開發(fā)企業(yè)間的競爭壓力，而且還有來自外省大的地產(chǎn)開發(fā)集團、國外大財團等一些機構(gòu)的介入所帶來的無形壓力。一般的環(huán)境、一般的品質(zhì)、一樣的風格、一樣的特色的項日將被市場無悄淘汰。

　　未來別墅將由以往單純的比地段、比價格，上升至比環(huán)境、比個性、比品質(zhì)、比文化。高檔精品別墅的無可替代性就在于它的價值純粹。自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、品質(zhì)、價格的純粹性，其間所滲透的生活理念、居住品位、文化內(nèi)涵、建筑精神無不隱含著地位、財富、尊貴與時尚。這類別墅將在未來具有較強的競爭力。

　　對于北京這樣的國際大都市而言，高檔精品別墅在房產(chǎn)市場引領時尚是必然之勢，而低價低質(zhì)的別墅產(chǎn)品終將被市場所淘汰。

　�。ㄎ澹�、 周邊部分個案銷售情況分析

　　市場調(diào)研結(jié)論

　　湖景式設計風格的別墅熱銷，平均入住率為85%以上。

　　高檔配套設施齊全的別墅市場需求較大，目前大部分高檔別墅都有網(wǎng)球場、游泳池等設施，會所的發(fā)展趨勢是服務設施的多功能化。

　　高檔式別墅開發(fā)應以獨立式別墅為主，目前滯銷的別墅以聯(lián)排別墅居多，原因是在園區(qū)內(nèi)位置和環(huán)境較差，沒有充分保證別墅生活的私密性和環(huán)境的優(yōu)美。

　　精裝修是別墅是市場的主流，如香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績都非常好，正對不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。

　　外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，外銷市場有升溫跡象。

　　別墅市場的內(nèi)銷需求明顯上升，一些別墅已被房地產(chǎn)精英、金融界人士、高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴族購買。

　　市場價格受地段、設施網(wǎng)絡、配套設施及會所、綠化景觀、單體類型影響，東北部別墅價格集中在1000-3000美元/平方米之間。

　　別墅總價在300萬以下，面積在400平方米以下為需求重點，總價在500萬以上，面積在500平方米以上需求也有所增加。

　　客戶購買門的主要有居住(第一居所、第二居所)、投資和商務公關。

　　客戶最注重的方面是戶型設計、地段位置和與園林景觀設計。

項目可行性報告2

　　第一章 項目總論

　　一、土豆項目背景

　　1.土豆項目基本信息

　　2.承辦單位概況

　　3.土豆項目可行性研究報告編制依據(jù)

　　4.土豆項目提出的理由與過程

　　二、土豆項目概況

　　1.土豆項目擬建地點

　　2.土豆項目建設規(guī)模與目標

　　3.土豆項目主要建設條件

　　4.土豆項目投入總資金及效益情況

　　5.土豆項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標

　　三、問題與建議

　　1.土豆項目資金來源問題

　　2.土豆項目工藝技術(shù)獲取問題

　　3.土豆項目上報問題

　　第二章 土豆項目所在市場發(fā)展前景預測

　　一、土豆項目產(chǎn)品發(fā)展背景

　　1.土豆產(chǎn)品市場概況

　　2.土豆產(chǎn)品的相關政策

　　3.土豆產(chǎn)品的技術(shù)背景

　　二、土豆產(chǎn)品的市場供需預測

　　1.土豆產(chǎn)品市場供需現(xiàn)狀

　　2.土豆產(chǎn)品市場供需預測

　　三、產(chǎn)品目標市場分析

　　1.土豆產(chǎn)品目標市場界定

　　2.市場占有份額分析

　　四、價格現(xiàn)狀與預測

　　1.土豆產(chǎn)品國內(nèi)市場銷售價格

　　2.土豆產(chǎn)品國際市場銷售價格

　　五、市場競爭力分析

　　1.主要競爭對手情況

　　2.產(chǎn)品市場競爭力優(yōu)勢、劣勢

　　3.營銷策略

　　六、市場風險

　　第三章 資源條件評價

　　一、土豆項目資源可利用量

　　二、土豆項目資源品質(zhì)情況

　　三、土豆項目資源賦存條件

　　四、土豆項目資源開發(fā)價值

　　第四章 土豆項目建設規(guī)模與產(chǎn)品方案

　　一、建設規(guī)模

　　1.土豆項目建設規(guī)模方案比選

　　2.推薦方案及其理由

　　二、產(chǎn)品方案

　　1.土豆項目產(chǎn)品方案構(gòu)成

　　2.土豆項目產(chǎn)品方案比選

　　3.推薦方案及其理由

　　第五章 土豆項目場址選擇

　　一、土豆項目場址所在位置現(xiàn)狀

　　1.土豆項目地點與地理位置

　　2.土豆項目場址土地權(quán)所屬類別及占地面積

　　3.土地利用現(xiàn)狀

　　二、土豆項目場址建設條件

　　1.地形、地貌、地震情況

　　2.工程地質(zhì)與水文地質(zhì)

　　3.氣候條件

　　4.城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會環(huán)境條件

　　5.交通運輸條件

　　6.公用設施社會依托條件(水、電、氣、生活福利)

　　7.防洪、防潮、排澇設施條件

　　8.環(huán)境保護條件

　　9.法律支持條件

　　10.征地、拆遷、移民安置條件

　　11.施工條件

　　三、土豆項目場址條件比選

　　1.土豆項目建設條件比選

　　2.土豆項目建設投資比選

　　3.土豆項目運營費用比選

　　4.土豆項目推薦場址方案

　　5.土豆項目場址地理位置圖

　　第六章 土豆項目技術(shù)方案、設備方案和工程方案

　　一、土豆項目技術(shù)方案

　　1.土豆項目生產(chǎn)方法(包括原料路線)

　　2.土豆項目工藝流程

　　3.土豆項目工藝技術(shù)來源

　　4.推薦方案的主要工藝(生產(chǎn)裝置)流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表

　　二、土豆項目主要設備方案

　　1.土豆項目主要設備選型

　　2.土豆項目主要設備來源(進口設備應提出供應方式)

　　3.土豆項目推薦方案的主要設備清單

　　三、土豆項目工程方案

　　1.土豆項目主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案

　　2.土豆項目礦建工程方案

　　3.土豆項目特殊基礎工程方案

　　4.土豆項目建筑安裝工程量及“三材”用量估算

　　5.土豆項目主要建、構(gòu)筑物工程一覽表

　　第七章 土豆項目主要原材料、燃料供應

　　一、主要原材料供應

　　1.土豆項目主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量

　　2.土豆項目主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量

　　3.土豆項目原材料、輔助材料來源與運輸方式

　　二、燃料供應

　　1.土豆項目燃料品種、質(zhì)量與年需要量

　　2.土豆項目燃料供應來源與運輸方式

　　三、主要原材料、燃料價格

　　1.土豆項目原材料、燃料價格現(xiàn)狀

　　2.土豆項目主要原材料、燃料價格預測

　　四、編制主要原材料、燃料年需要量表

　　第八章 土豆項目總圖、運輸與公用輔助工程

　　一、土豆項目總圖布置

　　1.平面布置

　　2.豎向布置

　　(1)場區(qū)地形條件

　　(2)豎向布置方案

　　(3)場地標高及土石方工程量

　　3.總平面布置圖

　　4.總平面布置主要指標表

　　二、土豆項目場內(nèi)外運輸

　　1.場外運輸量及運輸方式

　　2.場內(nèi)運輸量及運輸方式

　　3.場內(nèi)運輸設施及設備

　　三、土豆項目公用輔助工程

　　1.土豆項目給排水工程

　　(1)給水工程。用水負荷、水質(zhì)要求、給水方案

　　(2)排水工程。排水總量、排水水質(zhì)、排放方式和泵站管網(wǎng)設施

　　2.土豆項目供電工程

　　(1)供電負荷(年用電量、最大用電負荷)

　　(2)供電回路及電壓等級的確定

　　(3)電源選擇

　　(4)場內(nèi)供電輸變電方式及設備設施

　　3.土豆項目通信設施

　　(1)通信方式

　　(2)通信線路及設施

　　4.土豆項目供熱設施

　　5.土豆項目空分、空壓及制冷設施

　　6.土豆項目維修設施

　　7.土豆項目倉儲設施

　　第九章 土豆項目節(jié)能、節(jié)水措施

　　一、節(jié)能、節(jié)水措施

　　二、能耗、水耗指標分析

　　第十章 土豆項目環(huán)境影響評價

　　一、場址環(huán)境條件

　　二、項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響

　　1.土豆項目建設對環(huán)境的影響

　　2.土豆項目生產(chǎn)對環(huán)境的影響

　　三、環(huán)境保護措施方案

　　1.設計依據(jù)

　　2.環(huán)保措施

　　四、環(huán)境影響評價

　　第十一章 土豆項目勞動安全衛(wèi)生與消防

　　一、危害因素和危害程度

　　1.有毒有害物品的危害

　　2.危險性作業(yè)的危害

　　二、安全措施方案

　　1.采用安全生產(chǎn)和無危害的工藝和設備

　　2.對危害部位和危險作業(yè)的保護措施

　　3.危險場所的防護措施

　　4.職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健措施

　　三、消防設施

　　1.火災隱患分析

　　2.防火等級

　　3.消防設施

　　第十二章 土豆項目組織機構(gòu)與人力資源配置

　　一、土豆項目組織機構(gòu)

　　1.土豆項目法人組建方案

　　2.土豆項目管理機構(gòu)組織方案和體系圖

　　3.土豆項目機構(gòu)適應性分析

　　二、土豆項目人力資源配置

　　1.生產(chǎn)作業(yè)班次

　　2.勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求

　　3.職工工資福利

　　4.勞動生產(chǎn)率水平分析

　　5.員工來源及招聘方案

　　6.員工培訓

　　第十三章 土豆項目實施進度

　　一、土豆項目建設工期

　　二、土豆項目實施進度安排

　　三、土豆項目實施進度表(橫線圖)

　　第十四章 土豆項目投資估算

　　一、土豆項目投資估算依據(jù)

　　二、土豆項目建設總投資估算

　　1.土豆項目建筑工程費

　　2.土豆項目設備及工器具購置費

　　3.土豆項目安裝工程費

　　4.土豆項目工程建設其他費用

　　5.土豆項目基本預備費

　　6.土豆項目漲價預備費

　　7.土豆項目建設期利息

　　三、土豆項目流動資金估算

　　四、土豆項目投資估算表

　　1.土豆項目投入總資金估算匯總表

　　2.土豆項目單項工程投資估算表

　　3.土豆項目分年投資計劃表

　　4.土豆項目流動資金估算表

　　第十五章 土豆項目融資方案

　　一、土豆項目資本金籌措

　　二、土豆項目債務資金籌措

　　三、土豆項目融資方案分析

　　第十六章 土豆項目財務評價

　　一、土豆項目財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

　　二、土豆項目銷售收入估算(編制銷售收入估算表)

　　三、土豆項目成本費用估算(編制總成本費用估算表和分項成本估算表)

　　四、土豆項目財務評價報表

　　1.土豆項目現(xiàn)金流量表

　　2.土豆項目損益和利潤分配表

　　3.土豆項目資金來源與運用表

　　4.土豆項目借款償還計劃表

　　五、土豆項目財務評價指標

　　1.土豆項目盈利能力分析

　　(1)投資利潤率，投資利稅率

　　(2)財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期

　　(3)土豆項目資本金財務現(xiàn)金流量表

　　2.土豆項目償債能力分析(借款償還期或利息備付率和償債備付率)

　　六、土豆項目不確定性分析

　　1.土豆項目敏感性分析(編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖)

　　2.土豆項目盈虧平衡分析(繪制盈虧平衡分析圖)

　　七、土豆項目財務評價結(jié)論

　　第十七章 土豆項目社會評價

　　一、土豆項目對社會的影響分析

　　二、土豆項目與所在地互適性分析

　　三、土豆項目社會風險分析

　　四、土豆項目社會評價結(jié)論

　　第十八章 土豆項目風險分析

　　一、土豆項目主要風險因素識別

　　1.法律及政策風險

　　2.市場風險

　　3.建設風險

　　4.環(huán)保風險

　　二、土豆項目風險防控措施

　　第十九章 土豆項目可行性研究結(jié)論與建議

　　一、對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。

　　二、土豆項目推薦方案的優(yōu)缺點描述

　　1.優(yōu)點

　　2.存在問題

　　3.主要爭論與分歧意見

　　三、土豆項目主要對比方案

　　1.方案描述

　　2.未被采納的理由

　　四、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

　　第二十章 附圖、附表、附件

　　一、附圖

　　1.土豆項目場址位置圖

　　2.土豆項目工藝流程圖

　　3.土豆項目總平面布置圖

　　二、附表

　　1.土豆項目投資估算表

　　(1)土豆項目投入總資金估算匯總表

　　(2)土豆項目主要單項工程投資估算表

　　(3)土豆項目流動資金估算表

　　2.土豆項目財務評價報表

　　(1)土豆項目銷售收入、銷售稅金及附加估算表

　　(2)土豆項目總成本費用估算表

　　(3)土豆項目財務現(xiàn)金流量表

　　(4)土豆項目損益和利潤分配表

　　(5)土豆項目資金來源與運用表

　　(6)土豆項目借款償還計劃表

　　三、附件

　　1.項目建議書(初步可行性報告)

　　2.項目立項批文

　　3.廠址選擇報告書

　　4.其他相關報告

項目可行性報告3

　　【引言】

　　建筑業(yè)是國民經(jīng)濟的重要物質(zhì)生產(chǎn)部門，它與整個國家經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活的改善有著密切的關系。20xx年以來，中國宏觀經(jīng)濟步入新一輪景氣周期，與建筑業(yè)密切相關的全社會固定資產(chǎn)投資（FAI）總額增速持續(xù)在15%以上的高位運行，導致建筑業(yè)總產(chǎn)值及利潤總額增速也在20%的高位波動。隨著建筑業(yè)的快速發(fā)展，經(jīng)過多年的市場整頓、制度建設及有效監(jiān)管，我國建筑市場正在進入健康的發(fā)展軌道，可謂亮點頻閃。

　　20xx年，在國家積極財政政策的推動下，建設領域投資規(guī)模不斷擴大，建筑業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。全國建筑業(yè)企業(yè)（指具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)，不含勞務分包建筑業(yè)企業(yè)）完成建筑業(yè)總產(chǎn)值75864億元，比上年增加13827億元，增長22.3%；全年全社會建筑業(yè)實現(xiàn)增加值22333億元，比上年增加3590億元，增長18.2%；完成竣工產(chǎn)值43798億元，比上年增加4456億元，增長11.3%。

　　20xx年全年，中國全社會建筑業(yè)增加值26451億元，比上年增長12.6%。全國具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤3422億元，增長25.9%，其中國有及國有控股企業(yè)990億元，增長35.0%。

　　20xx年，我國建筑業(yè)保持了平穩(wěn)增長態(tài)勢，實現(xiàn)總產(chǎn)值11.8萬億元，同比增長22.6%；實現(xiàn)增加值3.2萬億元，同比增長10%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的6.78%；對外工程承包額1034.2億美元，同比增長12.2%。我國建筑業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱作用更加明顯，實現(xiàn)了“十二五”時期的良好開局。

　　未來50年，中國城市化率將提高到76%以上，城市對整個國民經(jīng)濟的貢獻率將達到95%以上。都市圈、城市群、城市帶和中心城市的發(fā)展預示了中國城市化進程的高速起飛，也預示了建筑業(yè)更廣闊的市場即將到來。

　　【目錄】

　　第一部分 建筑項目總論

　　總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、建筑項目概況

　　（一）項目名稱

　�。ǘ�）項目承辦單位介紹

　�。ㄈ�）項目可行性研究工作承擔單位介紹

　　（四）項目主管部門介紹

　�。ㄎ澹╉椖拷ㄔO內(nèi)容、規(guī)模、目標

　�。�六）項目建設地點

　　二、項目可行性研究主要結(jié)論

　　在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結(jié)論，主要包括：

　　（一）項目產(chǎn)品市場前景

　�。ǘ�）項目原料供應問題

　�。ㄈ�）項目政策保障問題

　�。ㄋ模╉椖抠Y金保障問題

　�。ㄎ澹╉椖拷M織保障問題

　�。�六）項目技術(shù)保障問題

　　（七）項目人力保障問題

　�。ò耍╉椖匡L險控制問題

　　（九）項目財務效益結(jié)論

　�。ㄊ�）項目社會效益結(jié)論

　　（十一）項目可行性綜合評價

　　三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

　　四、存在問題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

　　第二部分 建筑項目建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

　　一、建筑項目建設背景

　�。ㄒ唬﹪�家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵建筑行業(yè)發(fā)展

　�。ǘ�）建筑市場前景廣闊

　　二、建筑項目建設必要性

　�。ㄒ唬┻M一步推進我國建筑行業(yè)發(fā)展

　　（二）進一步提升我國建筑工業(yè)技術(shù)水平

　�。ㄈ�）

　　三、建筑項目建設可行性

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟可行性

　�。ǘ�）政策可行性

　　（三）技術(shù)可行性

　�。ㄋ模┠Ｊ娇尚行�

　　（五）組織和人力資源可行性

　　第三部分 建筑項目產(chǎn)品市場分析

　　市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充

　　分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

　　一、建筑項目產(chǎn)品市場調(diào)查

　�。ㄒ唬┙ㄖ�國際市場調(diào)查

　　（二）建筑國內(nèi)市場調(diào)查

　�。ㄈ�）建筑價格調(diào)查

　�。ㄋ模┙ㄖ�上游原料市場調(diào)查

　�。ㄎ澹┙ㄖ�下游消費市場調(diào)查

　�。�六）建筑市場競爭調(diào)查

　　二、建筑市場預測

　　市場預測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設規(guī)模所必須的依據(jù)。

　�。ㄒ唬┙ㄖ�國際市場預測

　�。ǘ�）建筑國內(nèi)市場預測

　�。ㄈ�）建筑價格預測

　�。ㄋ模┙ㄖ�上游原料市場預測

　�。ㄎ澹┙ㄖ�下游消費市場預測

　　（六）建筑項目發(fā)展前景綜述

　　第四部分 建筑項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

　　一、建筑項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

　　二、建筑項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

　　（一）工藝設備選型

　�。ǘ�）工藝說明

　�。ㄈ�）工藝流程

　　三、建筑項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

　�。ㄒ唬�營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

　　（二）營銷模式

　　在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。

　　1．投資者分成

　　2．企業(yè)自銷

　　3．國家部分收購

　　4．經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

　�。ㄈ�）促銷策略

　　第五部分 建筑項目建設地與土建總規(guī)

　　一、建筑項目建設地

　　（一）建筑項目建設地地理位置

　�。ǘ�）建筑項目建設地自然情況

　�。ㄈ�）建筑項目建設地資源情況

　　（四）建筑項目建設地經(jīng)濟情況

　�。ㄎ澹┙ㄖ�項目建設地人口情況

　　二、建筑項目土建總規(guī)

　�。ㄒ唬╉椖繌S址及廠房建設

　　1．廠址

　　2．廠房建設內(nèi)容

　　3．廠房建設造價

　�。ǘ�）土建規(guī)劃總平面布置圖

　　（三）場內(nèi)外運輸

　　1．場外運輸量及運輸方式

　　2．場內(nèi)運輸量及運輸方式

　　3．場內(nèi)運輸設施及設備

　　（四）項目土建及配套工程

　　1．項目占地

　　2．項目土建及配套工程內(nèi)容

　�。ㄎ澹╉椖客两�及配套工程造價

　　（六）項目其他輔助工程

　　1．供水工程

　　2．供電工程

　　3．供暖工程

　　4．通信工程

　　5．其他

　　第六部分 建筑項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

　　在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的.最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

　　一、建筑項目環(huán)境保護方案

　�。ㄒ唬╉椖凯h(huán)境保護設計依據(jù)

　�。ǘ�）項目環(huán)境保護措施

　�。ㄈ�）項目環(huán)境保護評價

　　二、建筑項目資源利用及能耗分析

　�。ㄒ唬╉椖抠Y源利用及能耗標準

　�。ǘ�）項目資源利用及能耗分析

　　三、建筑項目節(jié)能方案

　　（一）項目節(jié)能設計依據(jù)

　�。ǘ�）項目節(jié)能分析

　　四、建筑項目消防方案

　�。ㄒ唬╉椖肯�防設計依據(jù)

　　（二）項目消防措施

　�。ㄈ�）火災報警系統(tǒng)

　　（四）滅火系統(tǒng)

　�。ㄎ澹┫�防知識教育

　　五、建筑項目勞動安全衛(wèi)生方案

　�。ㄒ唬╉椖縿趧影踩�設計依據(jù)

　　（二）項目勞動安全保護措施

　　第七部分 建筑項目組織計劃和人員安排

　　在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

　　一、建筑項目組織計劃

　　（一）組織形式

　�。ǘ�）工作制度

　　二、建筑項目勞動定員和人員培訓

　�。ㄒ唬﹦趧佣▎T

　　（二）年總工資和職工年平均工資估算

　�。ㄈ�）人員培訓及費用估算

　　第八部分 建筑項目實施進度安排

　　項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

　　一、建筑項目實施的各階段

　�。ㄒ唬┙�立項目實施管理機構(gòu)

　　（二）資金籌集安排

　�。ㄈ�）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

　�。ㄋ模┛辈煸O計和設備訂貨

　�。ㄎ澹┦┕�準備

　�。�六）施工和生產(chǎn)準備

　�。ㄆ撸┛⒐を炇�

　　二、建筑項目實施進度表

　　三、建筑項目實施費用

項目可行性報告4

　　一、項目資訊

　　1.電子商務項目需求分析

　　電子商務項目需求分析的方法

　　1)開展電子商務需求調(diào)研

　　包括：行業(yè)發(fā)展調(diào)研、企業(yè)業(yè)務調(diào)研、目標市場調(diào)研和競爭對手調(diào)研等幾個方面。

　　2)進行需求分析

　　包括：企業(yè)業(yè)務需求分析、市場分析和競爭對手分析三個方面的內(nèi)容。

　　電子商務需求分析

　　1)需求調(diào)研的流程

　　四個具體步驟：制定調(diào)研計劃、實施需求調(diào)研、調(diào)研資料整理分析及撰寫調(diào)研報告。

　　①制定調(diào)研計劃

　　I確定調(diào)研目標

　　II選定調(diào)研對象

　　III確定調(diào)研方法

　　IV確定調(diào)研時間、人員、資金預算

　�、趯嵤┬枨笳{(diào)研

　　I調(diào)研準備

　　II需求調(diào)研

　　③調(diào)研資料整理分析

　�、茏珜懻{(diào)研報告

　　內(nèi)容包括：調(diào)研目標、調(diào)研過程、調(diào)研方法、調(diào)研總結(jié)。

　　2)需求調(diào)研的方式

　　包括現(xiàn)有資料分析法、問詢法、座談會法和觀察法等

　�、佻F(xiàn)有資料分析法

　　I調(diào)研資料的分類

　　II現(xiàn)有資料分析法的概念

　　III現(xiàn)有資料的主要來源

　　IV現(xiàn)有資料分析法的優(yōu)點

　　V現(xiàn)有資料的局限性

　　②問詢法

　　I訪談法

　　II電話法

　　III郵寄調(diào)研法

　　IV留置問卷法

　�、圩�談會法

　�、苡^察法

　　3)需求調(diào)研的內(nèi)容

　�、傩袠I(yè)發(fā)展調(diào)研

　�、谄髽I(yè)業(yè)務調(diào)研

　�、勰繕耸袌稣{(diào)研

　　④競爭對手調(diào)研

　　企業(yè)業(yè)務分析

　　1)企業(yè)業(yè)務分析的方法

　　企業(yè)業(yè)務分析就是從企業(yè)自身業(yè)務角度分析企業(yè)存在哪些電子商務的需求，以及采取什么方式可以滿足這種需求。

　　2)企業(yè)業(yè)務分析過程中需注意的問題

　�、僮銎髽I(yè)需求分析時必須考慮商機的可達性，應避免空中樓閣式的偽需求。

　　②應結(jié)合調(diào)研實際說明實施電子商務對企業(yè)有哪些好處，避免脫離企業(yè)業(yè)務空談電子商務需求。

　�、燮髽I(yè)業(yè)務分析不能只考慮企業(yè)本身是否有電子商務需求，還要考慮企業(yè)的產(chǎn)品和服務是否適合采用電子商務方式。

　　適合網(wǎng)上銷售的商品一般具有的條件：

　　I數(shù)字化產(chǎn)品

　　II標準化產(chǎn)品

　　III目標市場覆蓋面大

　　IV體積較小、附加值較高

　　V價格有優(yōu)勢

　　VI具備獨特性或時尚性

　　目前在網(wǎng)上銷售的商品主要包括：數(shù)碼產(chǎn)品、電腦軟硬件、手機及配件、保健品、成人用品、化妝品、工藝品、體育與旅游用品等。

　　市場分析

　　1)企業(yè)市場分析的方法

　　所謂市場分析，是指從企業(yè)目標客戶的角度分析他們是否具有網(wǎng)絡使用基礎，能否接受電子商務方式以及有什么電子商務需求。

　　2)市場分析過程：P33-35

　　競爭對手分析

　　1)競爭對手分析的方法

　　所謂競爭對手分析，就是從企業(yè)競爭對手的角度分析電子商務的需求，了解競爭對手電子商務的開展狀況、運作效果如何，是否對本企業(yè)的業(yè)務構(gòu)成威脅，是否已成為本企業(yè)開展電子商務的障礙，對其中效果良好的內(nèi)容是否可以借鑒。

　　電子商務領域競爭對手分析可以按以下步驟進行：

　�、俅_認競爭對手

　　直接競爭對手、間接競爭對手、未來競爭對手

　�、诜治龈偁帉κ�

　　建立競爭對手分析檔案，并進行系統(tǒng)分析;

　　了解競爭對手電子商務的戰(zhàn)略和所開展的主要網(wǎng)上業(yè)務。

　�、垩芯扛偁帉κ志W(wǎng)站的設計結(jié)構(gòu)與運行效果

　　2.電子商務項目可行性分析

　　1)可行性研究的步驟

　　委托與簽訂合同→組建工作小組→制訂工作計劃→調(diào)查研究與收集分析相關資料→方案設計與優(yōu)選→項目評價→編寫可行性研究報告

　　2)電子商務項目的技術(shù)可行性分析

　　技術(shù)可行性分析是從技術(shù)角度出發(fā)，確定產(chǎn)品的技術(shù)指標、結(jié)構(gòu)方案、工藝方案與現(xiàn)有生產(chǎn)技術(shù)基礎的差距，并評價其先進或適用程度，開發(fā)的規(guī)模及實現(xiàn)的可能性，使項目得到可靠的技術(shù)保證。

　　(1)常用的電子商務技術(shù)

　�、倬W(wǎng)絡技術(shù)

　　②數(shù)據(jù)庫技術(shù)

　　I Web數(shù)據(jù)庫技術(shù)

　　II數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

　　III聯(lián)機分析處理(OLAP)技術(shù)

　　IV數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

　　V商務智能(BI)技術(shù)

　�、跡DI技術(shù)

　�、躓WW技術(shù)

　�、蓦娮由虅瞻踩�技術(shù)

　　I防火墻技術(shù)

　　II入侵檢測技術(shù)

　　III虛擬專用網(wǎng)技術(shù)

　　IV基本加密技術(shù)

　　V身份認證技術(shù)

　　VI SSL安全交易協(xié)議

　　VII SET安全交易協(xié)議

　�、尬锪餍畔⒓夹g(shù)

　　I條形碼技術(shù)

　　II射頻技術(shù)

　　III GPS技術(shù)

　　IV GIS技術(shù)

　　(2)技術(shù)可行性分析的內(nèi)容

　　①技術(shù)先進性和成熟性分析

　�、诩夹g(shù)支持度分析

　�、叟c原有技術(shù)或資源銜接程度分析

　　3)電子商務項目的經(jīng)濟可行性分析

　　電子商務項目的經(jīng)濟可行性分析是指對將要開發(fā)與運營的項目進行投入成本估算和產(chǎn)出效益評估，分析電子商務系統(tǒng)所帶來的經(jīng)濟效益是否能超過開發(fā)和維護成本，并給出經(jīng)濟上是否可行的結(jié)論。

　　(1)項目的財務評價方法

　�、凫o態(tài)評價法

　　I投資收益率與投資回收期

　　II追加投資回收期和追加投資收益率

　　②動態(tài)評價法

　　I資金的時間價值

　　II資金時間價值的計算方法

　　III資金時間價值的表現(xiàn)形式

　　IV凈現(xiàn)值(NPV)

　　V內(nèi)部收益率(IRR)

　　VI動態(tài)投資回收期

　�、垌椖控攧栈�本數(shù)據(jù)的預測

　　I項目總投資預測

　　II項目總成本費用預測

　　III銷售收入和稅金的預測

　　IV利潤的預測

　　④現(xiàn)金流量估算表

　　I現(xiàn)金流入

　　II現(xiàn)金流出

　　III凈現(xiàn)金流量

　　(2)經(jīng)濟可行性分析的內(nèi)容

　�、夙椖客度氤杀竟浪�

　　電子商務系統(tǒng)的成本P60

　　②項目產(chǎn)出效益評估

　　I直接經(jīng)濟效益

　　II間接經(jīng)濟效益

　�、鄞_定項目的經(jīng)濟可行性

　　4)電子商務項目的實施可行性分析

　　實施可行性分析是指對實施電子商務而采取的業(yè)務流程重組、人力資源調(diào)整、行業(yè)利益分配等方面因素進行分析，從而得出在業(yè)務實施方面項目是否可行的結(jié)論。

　　(1)實施可行性分析的內(nèi)容

　�、賰�(nèi)部管理可行性

　　確定企業(yè)是否在內(nèi)部管理方面具有電子商務系統(tǒng)開發(fā)和運行的基礎條件，可考慮的因素包括：

　　企業(yè)領導、部門主管態(tài)度;企業(yè)現(xiàn)行業(yè)務流程是否規(guī)范;各部門的利益調(diào)整;企業(yè)管理人員和業(yè)務人員電子商務應用能力和認可程度。

　　②外部環(huán)境可行性

　　外部環(huán)境可行性分析可考慮的因素包括：

　　國家的相關法律法規(guī);政府及行業(yè)的規(guī)范;網(wǎng)上客戶的滿意度;企業(yè)合作伙伴是否支持。

　　二、項目計劃和項目決策

　　1.項目分組

　　分組方式：自由分組

　　分組人數(shù)：5-6人一組

　　負責制：組長負責制

　　討論方式：分組自由討論

　　2.案例分析：嘉嘉網(wǎng)上鮮花店項目

　　一、項目需求分析

　　企業(yè)的電子商務需求，既可能來自企業(yè)本身發(fā)展的需要，可可能是迫于競爭對手的壓力，或者

　　二者兼而有之，通常可以從企業(yè)自身、目標市場和競爭對手三個方面來分析企業(yè)是否有開展電子商務的需求，存在哪些需求，需求的迫切性以及這些需求將給企業(yè)帶來什么樣的市場機會和市場空間。

　　1、企業(yè)業(yè)務分析

　　1)行業(yè)特點�！凹渭巍滨r花店屬花卉經(jīng)營行業(yè)，花卉業(yè)被譽為“朝陽產(chǎn)業(yè)”。近十多年來，世界花卉業(yè)以年平均25%的速度增長，遠遠超過世界經(jīng)濟發(fā)展的平均速度，花卉業(yè)利潤高、市場大，是世界上最具有省略的產(chǎn)業(yè)之一。中國花卉業(yè)起步于20世紀80年代初期，經(jīng)過20多年的發(fā)展，取得了長足的進步。我國鮮花銷售額20xx年為40.9063億人民幣，20xx年達105億人民幣，增長迅速。雖然鮮花銷售額迅速增長，但是電子商務在其中的比例還不到10%，處于起步階段。我國絕大多數(shù)鮮花銷售公司還處于傳統(tǒng)營銷階段，所以鮮花網(wǎng)上銷售蘊涵著巨大的商機。

　　2)企業(yè)簡介�！凹渭巍滨r花店是一家中型的鮮花零售店，主要銷售各種鮮花、綠色植物和鮮花的附屬產(chǎn)品(如花籃、水晶土、養(yǎng)料、鮮花包裝紙等)，同時經(jīng)營鮮花包裝、快遞等業(yè)務�，F(xiàn)有員工10人，每天鮮花銷售額20xx～2500元�！凹渭巍滨r花店現(xiàn)有店面地處廣州市天河區(qū)，這是一個辦公大樓集中的區(qū)域，也是休閑娛樂和消費的中心。該店開張五年來，采用傳統(tǒng)的營銷方式，以零售為主要渠道開展業(yè)務，經(jīng)營平穩(wěn)，業(yè)績尚可，進貨、銷售和配送都已較成熟，也積累了一批老客戶。

　　3)存在的問題。

　　(1)鮮花零售利潤可達50%～80%，十分可觀。但是由于鮮花很容易枯萎，所以它的損耗率相當大，進回來10000枝花，最多能賣出去200～300枝，賣不出去的只好作損耗處理掉�，F(xiàn)在進貨的數(shù)量和品種主要憑經(jīng)濟，難免會出現(xiàn)進貨與銷售之間的偏差，使得鮮花的損耗高居不下，這是經(jīng)營成本高的一個主要原因。

　　(2)“嘉嘉”花店地處天河區(qū)辦公區(qū)，在這幾年的經(jīng)營中贏得一定的口碑，客戶忠誠度也比較高，但客人多是附近的，距離的客戶由于購買不方便，加之“嘉嘉”的品牌對他們來說知名度不高，難以吸引他們光臨，使得花店銷售規(guī)模停滯不前，發(fā)展遇到瓶頸。

　　(3)“嘉嘉”花店計劃發(fā)展禮品、賀卡、飾品等配套業(yè)務，但由于店面面積有限，難于對多樣貨品進行展示。

　　(4)“嘉嘉”花店還計劃發(fā)展公司禮儀、生日派對等鮮花的集中訂購，但相對于大南路鮮花一條街，花店的知名度不高，店面展示的鮮花品種和數(shù)量也有限，使得該業(yè)務未能開展起來。

　　(5)要擴大店面或開分店，受資金影響無法實施。

　　4)企業(yè)的電子商務需求。

　　為了解決上述問題，希望突破傳統(tǒng)的經(jīng)銷模式，建設嘉嘉網(wǎng)上鮮花店，實現(xiàn)營銷與傳統(tǒng)營銷雙通道運行的營銷模式。開辦網(wǎng)上商店有以下好處：

　　(1)改進現(xiàn)有的預估鮮花需求數(shù)量和品種，以及先進貨后銷售的流程，可以根據(jù)客戶的定單按需進貨，減少進貨與銷售之間的偏差，降低鮮花的損耗，節(jié)約成本。

　　(2)通過網(wǎng)絡使花店突破時空限制，擴大了客源。無論地理距離的遠近，客戶都可以訪問花店的網(wǎng)站。

　　(3)通過網(wǎng)站，用圖片、動畫等手段，大量展示各種花卉的品種以及配搭，還可以展示禮品、賀卡、飾品等其他商品，使花店經(jīng)營不會因店面面積而受到限制，拓寬花店經(jīng)營的種類和范圍。

　　(4)通過網(wǎng)絡廣告等方式提高花店的知名度，并且無需擴充店面或加開分店，就能達到擴大經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營范圍的效果，大大降低了投資成本。

　　2、市場分析

　　1)企業(yè)的目標市場�！凹渭巍本W(wǎng)上花店主要提供鮮花、禮品及相應的服務，目前的配送能力范圍為廣州市區(qū)。通過對實體花店的客戶進行的有獎意問卷調(diào)查顯示，實際花店的目標市場中20~40歲的人群占90%大專以上教育程度的占75%，具有上網(wǎng)習慣的占89%，月收入在3000~50000元的占90%，能接受網(wǎng)上支付方式的占73%。因此“嘉嘉”網(wǎng)上花店現(xiàn)階段的目標市場是主要集中在20~40歲的白領人群。

　　2)目標市場的特點。根據(jù)問卷調(diào)查，“嘉嘉”花店目標市場人群的特點概括如下：

　　(1)年齡在20~40歲之間的白領階層，有一定的經(jīng)濟基礎。

　　(2)追求浪漫時尚，講究品味，消費觀念比較開放，具有個性。

　　(3)工作繁忙，閑暇時間少，經(jīng)常上網(wǎng)。

　　3)目標市場的電子商務需求

　　(1)年輕的白領階層由于工作繁忙，需要以最簡單快捷的方式選購鮮花。如果通過電話訂花，由于訂貨人與收貨人通常是不同的，難以采用貨到付款的方式，所以支付是個困難。而通過網(wǎng)上花店，客戶在網(wǎng)站上選購花卉，在網(wǎng)上支付，節(jié)省了客戶選購、支付和配送時間，實現(xiàn)了足不出戶便能送花的需求。

　　(2)由于該客戶群消費觀念比較開放，網(wǎng)上訂購、網(wǎng)上支付等新的交易方式容易被接受，還能滿足客戶追求新鮮時尚的生活需求。

　　(3)該客戶群追求浪漫時尚，對服務有個性化的需求，網(wǎng)站可以通過采取各種服務方式滿足客戶的需求。

　　3、競爭對手分析

　　競爭對手“我喜歡花店”也是一家趼鮮花銷售公司，也位于天河區(qū)，與：“嘉嘉”花店相距不遠，花店產(chǎn)品種類、產(chǎn)品質(zhì)量和硬件條件與“嘉嘉”花店不相上下，該公司在2個月前開通了網(wǎng)上銷售系統(tǒng)，知名度也有所提高，客戶數(shù)目增加，“嘉嘉”花店的一些客戶也轉(zhuǎn)到了該店消費。雖然“我喜歡花店”的電子商務業(yè)務開展順利，但仍然存在著如下一些問題：

　　(1)網(wǎng)站的知名度還不算很高，沒有下大力氣推廣。

　　(2)網(wǎng)站只銷售大批量的花束而不設零售。

　　(3)網(wǎng)站銷售的流程比較復雜，不能做到在線支付。

　　以上情況均可作為“嘉嘉”花店開發(fā)電子商務網(wǎng)站的參考。

　　二、項目可行性分析

　　1、技術(shù)可行性

　　網(wǎng)上花店是一個中小型的電子商務網(wǎng)站，主要在線銷售鮮花、禮品，具有商品多級檢索、購物車、訂單提交和查詢、自助訂花等功能，涉及數(shù)據(jù)庫、動態(tài)網(wǎng)頁、安全電子支付(SSL)、防火墻等多種技術(shù)，這些都是現(xiàn)階段已經(jīng)成熟可靠的技術(shù)，可以確保日后網(wǎng)站的性能和運行的可靠。

　　應用支持方面，網(wǎng)站平臺構(gòu)建有多種現(xiàn)成軟硬件應用集成技術(shù)解決方案可供選擇。雖然實體花店沒有太多的技術(shù)開發(fā)力量，但可以通過系統(tǒng)外包、主機托管等方式實現(xiàn)。

　　2、經(jīng)濟可行性

　　“嘉嘉”花店的年收入在70萬元左右，網(wǎng)站開始階段的投入適中，相比網(wǎng)站的收益，花店的投資還是值得的，網(wǎng)站的收益主要來源于以下幾個方面。

　　(1)網(wǎng)上銷售帶來的業(yè)務量的增加。網(wǎng)上花店能夠突破距離地域的限制，吸引廣州天河區(qū)以外的鮮花需求人群。為花店帶來新的業(yè)務增長點。

　　(2)網(wǎng)上銷售節(jié)約經(jīng)營成本。通過網(wǎng)上銷售，可以減少鮮花在門店存儲的損耗，也可以減少鮮花流通成本。每支花在網(wǎng)上銷售的成本可以減少20%~30%，銷售成本的節(jié)約也增加了花店的收益。

　　(3)品牌增值帶來的收益。網(wǎng)站提供的在線訂購和個性化服務功能實現(xiàn)了實體花店不能做到的事情，更好地滿足了客戶的需求，對提升“嘉嘉”花店的形象，實現(xiàn)品牌增值將產(chǎn)生積極作用。

　　(4)加盟服務帶來的收益。對于配送能力不能達到的廣州市天河區(qū)以外的地區(qū)，“嘉嘉”花店計劃采取加盟策略。在網(wǎng)站成功運營，有一定知名度后，就可以吸收其他鮮花店加盟，在帶來服務收益的同時，可以共同做大鮮花市場，實現(xiàn)雙贏。

　　3、業(yè)務實施可行性

　　(1)網(wǎng)上花店預期效益明顯，總經(jīng)理高度關注并支持該項目的實施。

　　(2)“嘉嘉”有五年的實體花店動作經(jīng)驗，貨源保障可靠，有成熟的配送流程和隊伍，廣州市區(qū)內(nèi)能夠按照客戶要求按時配送，網(wǎng)上花店只要求在銷售業(yè)務流程的接單和客戶服務環(huán)節(jié)做一些變動，其他方面基本不變，不涉及供應商和內(nèi)部人員的利益調(diào)整，業(yè)務流程整全難度不大。

　　(3)花店員工大多是30歲以下的年輕人，會上網(wǎng)及進行基本電腦操作，經(jīng)過短期培訓即可掌握網(wǎng)上業(yè)務操作。

　　3.制定項目執(zhí)行計劃

　　1)根據(jù)案例分析進行項目設計

　　2)教師指導

　　4.分組討論

　　分組討論修改項目計劃， 師生、小組內(nèi)多次交流互動，達成一致，形成最終的電子商務項目需求及可行性調(diào)研方案。

　　三、項目實施

　　1.網(wǎng)上信息收集

　　各小組根據(jù)制定的項目設計方案進行網(wǎng)絡調(diào)研，收集信息，在調(diào)研過程中注意對方案的調(diào)整，確保調(diào)研過程的科學性和結(jié)果的準確性。

　　2.數(shù)據(jù)分析

　　各小組對收集來的信息進行數(shù)據(jù)分析，并撰寫最終的項目需求及可行性分析報告。

　　3. 撰寫需求及可行性分析

　　通過前期的數(shù)據(jù)分析，撰寫電子商務項目的需求及可行性分析報告。要求字數(shù)在1500字左右，同時，分析報告應該包括企業(yè)業(yè)務分析、市場分析、競爭對手分析、技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性、實施可行性幾個方面。

　　一般需求及可行性研究的工作實施程序可劃分為以下七個階段：

　　1)明確目標及達到目標的限制條件

　　明確研究目標是可行性研究的首要問題，它不僅可以避免迷失方向，而且還是衡量研究成敗的主要標準。同時，達到目標總受到資金、環(huán)境、社會、人文等資源的限制。因此，明確達到目標的限制條件，可以使研究有的放矢。

　　2)資料的收集與整理

　　信息資料質(zhì)量決定可行性研究的質(zhì)量。對信息資料的收集要力求及時、可靠、準確和全面，可行性研究不僅要掌握歷史和現(xiàn)在的信息資料，更重要的是以此推斷未來。同時，掌握信息資料的科學處理方法，是從浩如煙海的信息資料獲取養(yǎng)分，避免信息資料相互干擾而造成判斷失誤的重要手段。

　　3)因素分析與專題研究

　　根據(jù)項目的性質(zhì)，對影響項目的主要因素進行分析，如市場需求、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品定價、競爭態(tài)勢、商品來源等。對于一些具有特殊意義的因素，可進行專題研究。

　　4)方案設計

　　方案設計實際上就是形成策略，它是可行性研究的關鍵。因此項目組成員要充分探討，并要求教師指導，根據(jù)所具有的知識、經(jīng)驗，以及項目的目標、信息資料設計出達到目標的幾個不同的技術(shù)經(jīng)濟方案。

　　5)方案評價

　　可行性研究的中心內(nèi)容，就是從技術(shù)和經(jīng)濟兩個方面對方案進行全面系統(tǒng)的論證。本階段的工作是對所設計的各個方案進行技術(shù)經(jīng)濟評價，科學論證。技術(shù)評價要求明確被研究項目的技術(shù)目的，把握被研究技術(shù)的要點，尋找作為對比的現(xiàn)有技術(shù)，擬訂各種替代的技術(shù)方案，估計技術(shù)帶來的影響，分析對比，篩選和確定技術(shù)方案，評估結(jié)論。經(jīng)濟評價主要是估計項目的投資獲利能力，常用方法有投資收益率法、投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法等。有些項目還需進行社會效益分析。

　　6)方案優(yōu)選

　　設計的方案，通過評價階段可以從技術(shù)、經(jīng)濟和社會效益的綜合角度對方案進行優(yōu)化和選擇，

　　最后提出兩個或兩個以上的方案供決策者選擇。對于較為復雜的項目，還需做盈虧平衡分析和敏感性分析，使決策者能更好地了解未來不確定因素對方案可能產(chǎn)生的影響，做到心中有數(shù)。

　　7)編寫需求及可行性研究報告

　　項目的需求及可行性研究報告是可行性研究的最終成果，是前期可行性研究的智慧結(jié)晶。一份具有信服力的可行性研究報告，不僅要高度概括前期研究的思路、方法和成果，還要有較好的表現(xiàn)形式。較高信服力的可行性研究報告還是籌資不可缺少的佐證。

項目可行性報告5

　　可行性研究報告主要內(nèi)容是要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項目是否可行。對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優(yōu)缺點和建議。 下面是文書幫為大家搜集整理的可行性研究報告【報告特點】，歡迎閱讀與借鑒淘寶網(wǎng)開店項目可行性報告

　　一、總論：

　　1、 項目名稱：淘寶網(wǎng)大學生創(chuàng)業(yè)店WNM

　　2、 項目承辦人：湖南邵陽市新邵曾毅3 、 可行性報告內(nèi)容：本可行性報告包括：項目背景、有利條件、經(jīng)營范圍和銷售方案、投資估算及財務評價。

　　4、項目規(guī)劃：初級階段：在淘寶網(wǎng)注冊一家服裝店鋪，網(wǎng)店銷售服裝;第二階段：建立虛擬網(wǎng)店充值業(yè)務，即：購買一套自動充值軟件，提供各種手機話費、游戲點卡及QQ業(yè)務充值。5 結(jié)論：通過對市場的了解，由于電腦的普及，越來越多年輕人喜歡進行網(wǎng)上購物，而中國手機用戶數(shù)量突破了九億，青少年玩網(wǎng)絡游戲的比例高達73%，而騰訊QQ的注冊量為9.9億，活躍賬戶數(shù)為4.48億。隨著經(jīng)濟水平的提高和生活節(jié)奏的加快，越來越多人會選擇網(wǎng)購、會對虛擬進行投資，充值業(yè)務越來越受歡迎。根據(jù)市場估算及預算，該項目有盈利，判斷該項目效益可行。

　　二、項目提出背景及發(fā)展狀況：

　　1、市場現(xiàn)狀分析：隨著互聯(lián)網(wǎng)在中國的進一步普及應用，網(wǎng)上購物逐漸成為人們的網(wǎng)上行為之一，根據(jù)CNNIC第14次互聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計報告公布的數(shù)據(jù)，中國目前7.3%的網(wǎng)民有網(wǎng)上購物的習慣，中國目前有網(wǎng)民8700萬，這就是說，有六百多萬的中國的網(wǎng)民會從網(wǎng)站上購買自己鐘意的商品。隨著信息網(wǎng)絡的快速發(fā)展，網(wǎng)上購物的市民會迅速增加。在各種類型的購物網(wǎng)站中，提供網(wǎng)上開店服務的淘寶網(wǎng)站以其服務的適用性與可行性，得到了諸多網(wǎng)民的認可。

　　2、產(chǎn)品供需預測：服裝是人們衣食住行的首位，時尚而富有個性的服裝更是年輕男女性關注的熱點和賣點。現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)普及越來越高，很多人都有了網(wǎng)上購物、繳費的動機，但由于對虛擬的認識度還不很高，現(xiàn)在開設網(wǎng)店的多數(shù)人僅在做實物產(chǎn)品網(wǎng)售，虛擬充值市場也有很大潛力。

　　3、價格預測：網(wǎng)上開店以其低成本、低啟動資金、快捷的交易方式得到許多創(chuàng)業(yè)者的青睞，許多人在網(wǎng)上開店，通過網(wǎng)上銷售商品賺取利潤，越來越多的網(wǎng)友加入到網(wǎng)上開店的隊伍中來。虛擬充值產(chǎn)品相對穩(wěn)定，除節(jié)假日有優(yōu)惠活動外，價格不會有波動。

　　三、項目提出的有利條件：

　　1、根據(jù)問道網(wǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，近七成的網(wǎng)絡購物者首選淘寶網(wǎng)。而且淘寶網(wǎng)具有其優(yōu)勢，在網(wǎng)店的架構(gòu)和購物流程的操作上方便且人性化。而淘寶網(wǎng)開店免費，且擁有支付寶作為結(jié)算工具，整體上更安全可靠。從顧客角度出發(fā)，在當今中國的網(wǎng)絡零售還不十分成熟、發(fā)達的情況下，選擇一個相對而言更有可靠度的交易平臺，將有利于打消許多顧客們的顧慮，也便于網(wǎng)店聲譽的塑造。

　　2、項目承辦人是具有一定知識水平的，對于網(wǎng)絡營銷和廣告設計等都有一定的操作技能，相對于普通的網(wǎng)店賣家而言，在技術(shù)方面有較強優(yōu)勢。在網(wǎng)店構(gòu)建與今后的維護上將可以獨立完成，可以免去不必要的開支。當網(wǎng)店運作中出現(xiàn)一些突發(fā)情況時，也能夠較從容地應付。想比較而言，將使得技術(shù)上的風險和影響降低到最小，有利于網(wǎng)店交易更暢通，信息傳遞更準確。

　　四、經(jīng)營范圍和進貨渠道：

　　1、網(wǎng)店經(jīng)營范圍：不同款式的男女式衣褲和鞋子及小飾品、充值軟件和虛擬產(chǎn)品。

　　2、進貨渠道：進貨渠道：市場進貨、網(wǎng)上進貨、廠家直接提供等……

　　五、營銷策略：

　　1、銷售方案：先做虛擬網(wǎng)店購物、充值，學習點經(jīng)驗，把信譽提上去之后，擴大銷售人群，接著做好銷售宣傳推廣，最后進行產(chǎn)品質(zhì)量提升，產(chǎn)品包裝更新和精選便捷物流。

　　2、銷售方式：進貨：與服裝廠合作，以網(wǎng)下實體的服裝廠做依托，解決網(wǎng)上銷售供應與庫存上的矛盾，既做到網(wǎng)店零庫存，又能保證貨品的快速供應。推廣：網(wǎng)上將通過網(wǎng)絡廣告、軟文、論壇等方式和渠道進行宣傳。網(wǎng)下將在幾個合作的實體店內(nèi)打上網(wǎng)絡銷售的廣告，使周圍可戶可以足不出戶就能方便訂貨。而通過網(wǎng)上與網(wǎng)下想結(jié)合，使得網(wǎng)絡的虛擬交易將更安全可靠化，幫助人們更信賴網(wǎng)絡，也有助于網(wǎng)店的發(fā)展。出售：由于當下網(wǎng)絡購物的信任度在中國仍然不夠高，而主要消費群體是以年輕人為主，因此在出售商品時應該主要以網(wǎng)購為主，輔助以網(wǎng)下交易，并盡量讓網(wǎng)下交易逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆�的網(wǎng)上交易。維護：把握忠實客戶，留住重要客源。及時發(fā)布新產(chǎn)品信息，給顧客更新信息、更多選擇。加強網(wǎng)站技術(shù)的維護，保證網(wǎng)點正常運營，時時把握商機。淘寶網(wǎng)開店項目可行性報告

項目可行性報告6

　　【引言】

　　見于廣東潮汕地區(qū)、臺灣、朝鮮半島等地，將調(diào)味后的糯米塞入洗凈后的豬大腸，成為攜帶方便的糯米腸，亦稱為米腸、大腸等。維吾爾族與錫伯族人也喜歡糯米腸，但不一定用豬腸。

　　糯米腸隸屬于廣義的香腸，不過內(nèi)餡以糯米為主。生的長糯米經(jīng)過浸泡后與絞肉、蝦米、紅蔥頭一起快炒，并加入醬油、米酒、鹽等調(diào)味，成為糯米內(nèi)餡。之后再將糯米內(nèi)餡灌入處理過的豬大腸中，即是所謂的糯米腸，然后再予以蒸熟，便可食用。一條糯米腸長度約為10至15公分，直徑則在3公分至4公分之間。

　　糯米腸的吃法很多元。早期糯米腸都以蒸煮為主，之後再切為若干小片，沾甜辣醬、蕃茄醬或醬油膏等調(diào)味料食用。但隨著臺灣鹽酥雞攤位興起，糯米腸也經(jīng)常油炸后再切片食用。而data-layout="hangright"大腸包小腸流行后，糯米腸又被賦予新生命，扮演美式熱狗中面包的角色，經(jīng)過炭烤之后切半，夾入臺式香腸。

　　【糯米腸項目可行性研究報告目錄】

　　第一部分糯米腸項目總論

　　總論作為可行性研究報告的首要部分,要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論,并對項目的可行與否提出最終建議,為可行性研究的審批提供方便。

　　一、糯米腸項目背景

　�。ㄒ唬╉椖棵�稱

　�。ǘ�）項目的承辦單位

　�。ㄈ�）承擔可行性研究工作的單位情況

　�。ㄋ模╉椖康闹鞴懿块T

　�。ㄎ澹╉椖拷ㄔO內(nèi)容、規(guī)模、目標

　�。�六）項目建設地點

　　二、項目可行性研究主要結(jié)論

　　在可行性研究中,對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題,都應得出明確的結(jié)論,主要包括：

　　（一）項目產(chǎn)品市場前景

　�。ǘ�）項目原料供應問題

　　（三）項目政策保障問題

　�。ㄋ模╉椖抠Y金保障問題

　�。ㄎ澹╉椖拷M織保障問題

　�。�六）項目技術(shù)保障問題

　　（七）項目人力保障問題

　�。ò耍╉椖匡L險控制問題

　�。ň牛╉椖控攧招б娼Y(jié)論

　�。ㄊ�）項目社會效益結(jié)論

　　（十一）項目可行性綜合評價

　　三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

　　在總論部分中,可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總,列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表,使審批和決策者對項目作全貌了解。

　　四、存在問題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

　　第二部分糯米腸項目建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

　　一、糯米腸項目建設背景

　　（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

　�。ǘ�）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

　�。ㄈ�）……

　　二、糯米腸項目建設必要性

　�。ㄒ唬�……

　　（二）……

　�。ㄈ�）……

　�。ㄋ模�……

　　三、糯米腸項目建設可行性

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟可行性

　�。ǘ�）政策可行性

　�。ㄈ�）技術(shù)可行性

　�。ㄋ模┠Ｊ娇尚行�

　�。ㄎ澹┙M織和人力資源可行性

　　第三部分糯米腸項目產(chǎn)品市場分析

　　市場分析在可行性研究中的重要地位在于,任何一個項目,其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇,都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果,還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入,最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中,要詳細研究當前市場現(xiàn)狀,以此作為后期決策的依據(jù)。

　　一、糯米腸項目產(chǎn)品市場調(diào)研

　�。ㄒ唬┡疵啄c項目產(chǎn)品國際市場調(diào)研

　�。ǘ�）糯米腸項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)研

　�。ㄈ�）糯米腸項目產(chǎn)品價格調(diào)查

　�。ㄋ模┡疵啄c項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)研

　�。ㄎ澹┡疵啄c項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)研

　　（六）糯米腸項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查

　　二、糯米腸項目產(chǎn)品市場預測

　　市場預測是市場調(diào)研在時間上和空間上的延續(xù),利用市場調(diào)研所得到的信息資料,對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析,從而得出市場預測。在可行性研究工作報告中,市場預測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案,確定項目建設規(guī)模參考的重要根據(jù)。

　�。ㄒ唬┡疵啄c項目產(chǎn)品國際市場預測

　　（二）糯米腸項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預測

　�。ㄈ�）糯米腸項目產(chǎn)品價格預測

　�。ㄋ模┡疵啄c項目產(chǎn)品上游原料市場預測

　�。ㄎ澹┡疵啄c項目產(chǎn)品下游消費市場預測

　�。�六）糯米腸項目發(fā)展前景綜述

　　第四部分糯米腸項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

　　一、糯米腸項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

　　二、糯米腸項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

　　（一）工藝設備選型

　�。ǘ�）工藝說明

　�。ㄈ�）工藝流程

　　三、糯米腸項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

　　（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

　�。ǘ�）營銷模式

　　在商品經(jīng)濟環(huán)境中,企業(yè)要根據(jù)市場情況,制定合格的銷售模式,爭取擴大市場份額,穩(wěn)定銷售價格,提高產(chǎn)品競爭能力。因此,在可行性研究報告中,要對市場營銷模式進行詳細研究。

　　1、投資者分成

　　2、企業(yè)自銷

　　3、國家部分收購

　　4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

　�。ㄈ�）促銷策略

　　……

　　第五部分 糯米腸項目建設地與土建總規(guī)

　　一、糯米腸項目建設地

　�。ㄒ唬┡疵啄c項目建設地地理位置

　�。ǘ�）糯米腸項目建設地自然情況

　�。ㄈ�）糯米腸項目建設地資源情況

　�。ㄋ模┡疵啄c項目建設地經(jīng)濟情況

　�。ㄎ澹┡疵啄c項目建設地人口情況

　　二、糯米腸項目土建總規(guī)

　　（一）項目廠址及廠房建設

　　1、廠址

　　2、廠房建設內(nèi)容

　　3、廠房建設造價

　�。ǘ�）土建總圖布置

　　1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

　　2、豎向布置

　�。�1）場址地形條件

　�。�2）豎向布置方案

　�。�3）場地標高及土石方工程量

　　3、技術(shù)改造項目原有建、構(gòu)筑物利用情況

　　4、總平面布置圖（技術(shù)改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置）

　　5、總平面布置主要指標表

　　（三）場內(nèi)外運輸

　　1、場外運輸量及運輸方式

　　2、場內(nèi)運輸量及運輸方式

　　3、場內(nèi)運輸設施及設備

　�。ㄋ模╉椖客两�及配套工程

　　1、項目占地

　　2、項目土建及配套工程內(nèi)容

　　（五）項目土建及配套工程造價

　�。�六）項目其他輔助工程

　　1、供水工程

　　2、供電工程

　　3、供暖工程

　　4、通信工程

　　5、其他

　　第六部分糯米腸項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

　　在項目建設中,必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律,對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素,必須在可行性研究階段進行論證分析,提出防治措施,并對其進行評價,推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟,且布局合理,對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定,凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度,同時,在可行性研究報告中,對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

　　一、糯米腸項目環(huán)境保護

　　（一）項目環(huán)境保護設計依據(jù)

　�。ǘ�）項目環(huán)境保護措施

　�。ㄈ�）項目環(huán)境保護評價

　　二、糯米腸項目資源利用及能耗分析

　�。ㄒ唬╉椖抠Y源利用及能耗標準

　�。ǘ�）項目資源利用及能耗分析

　　三、糯米腸項目節(jié)能方案

　�。ㄒ唬╉椖抗�(jié)能設計依據(jù)

　�。ǘ�）項目節(jié)能分析

　　四、糯米腸項目消防方案

　�。ㄒ唬╉椖肯�防設計依據(jù)

　　（二）項目消防措施

　�。ㄈ�）火災報警系統(tǒng)

　　（四）滅火系統(tǒng)

　�。ㄎ澹┫�防知識教育

　　五、糯米腸項目勞動安全衛(wèi)生方案

　�。ㄒ唬╉椖縿趧影踩�設計依據(jù)

　　（二）項目勞動安全保護措施

　　第七部分糯米腸項目組織和勞動定員

　　在可行性研究報告中,根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程,研究提出相應的企業(yè)組織機構(gòu),勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

　　一、糯米腸項目組織

　�。ㄒ唬┙M織形式

　　（二）工作制度

　　二、糯米腸項目勞動定員和人員培訓

　　（一）勞動定員

　�。ǘ�）年總工資和職工年平均工資估算

　　（三）人員培訓及費用估算

　　第八部分糯米腸項目實施進度安排

　　項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間,是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期,這一時期包括項目實施準備,資金籌集安排,勘察設計和設備訂貨,施工準備,施工和生產(chǎn)準備,試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié),有些是相互影響的,前后緊密銜接的,也有同時開展,相互交叉進行的。因此,在可行性研究階段,需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃,綜合平衡,作出合理又切實可行的安排。

　　一、糯米腸項目實施的各階段

　　（一）建立項目實施管理機構(gòu)

　�。ǘ�）資金籌集安排

　�。ㄈ�）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

　�。ㄋ模┛辈煸O計和設備訂貨

　　（五）施工準備

　�。�六）施工和生產(chǎn)準備

　�。ㄆ撸┛⒐を炇�

　　二、糯米腸項目實施進度表

　　三、糯米腸劑項目實施費用

　�。ㄒ唬┙ㄔO單位管理費

　�。ǘ�）生產(chǎn)籌備費

　　（三）生產(chǎn)職工培訓費

　�。ㄋ模┺k公和生活家具購置費

　�。ㄎ澹┢渌麘�支出的費用

　　第九部分糯米腸項目財務評價分析

　　一、糯米腸項目總投資估算

　　圖：項目總投資估算體系

　　二、糯米腸項目資金籌措

　　一個建設項目所需要的投資資金,可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段,資金籌措工作是根據(jù)對建設項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果,研究落實資金的來源渠道和籌措方式,從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行匝芯繄蟾嬷�,應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件�？尚行匝芯恐�,應對下列內(nèi)容加以說明：

　�。ㄒ唬┵Y金來源

　　（二）項目籌資方案

　　三、糯米腸項目投資使用計劃

　�。ㄒ唬┩顿Y使用計劃

　�。ǘ�）借款償還計劃

　　四、項目財務評價說明&財務測算假定

　�。ㄒ唬┯嬎阋罁�(jù)及相關說明

　�。ǘ�）項目測算基本設定

　　五、糯米腸項目總成本費用估算

　　（一）直接成本

　�。ǘ�）工資及福利費用

　　（三）折舊及攤銷

　�。ㄋ模┕べY及福利費用

　�。ㄎ澹┬蘩碣M

　　（六）財務費用

　�。ㄆ撸┢渌�費用

　�。ò耍┴攧召M用

　�。ň牛┛偝杀举M用

　　六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　�。ㄒ唬╀N售收入

　　（二）銷售稅金及附加

　�。ㄈ�）增值稅

　�。ㄋ模╀N售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　　七、損益及利潤分配估算

　　八、現(xiàn)金流估算

　　（一）項目投資現(xiàn)金流估算

　�。ǘ�）項目資本金現(xiàn)金流估算

　　九、不確定性分析

　　在對建設項目進行評價時,所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息的有限性,將來的實際情況可能與此有出入,這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險,就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響,以確定項目的可靠性,這就是不確定性分析。

　　根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同,不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中,一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析,可視項目情況而定。

　　（一）盈虧平衡分析

　�。ǘ�）敏感性分析

　　第十部分糯米腸項目財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價

　　在建設項目的技術(shù)路線確定以后,必須對不同的方案進行財務、經(jīng)濟效益評價,判斷項目在經(jīng)濟上是否可行,并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一,也是對建設項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

　　一、財務評價

　　財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況,以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合,以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數(shù)——財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較,以判斷項目在財務上是否可行。

　�。ㄒ唬┴攧諆衄F(xiàn)值

　　財務凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務凈現(xiàn)金流量,按照一個設定的標準折現(xiàn)率（基準收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。

　　如果項目財務凈現(xiàn)值等于或大于零,表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平,項目財務上可行。

　�。ǘ�）財務內(nèi)部收益率（FIRR）

　　財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率,也就是使項目的財務凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

　　財務內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標,該指標越大越好。

　　一般情況下,財務內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時,項目可行。

　　（三）投資回收期Pt

　　投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：

　　（l）計算公式

　　動態(tài)投資回收期的計算在實際應用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表,用下列近似公式計算：Pt＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

　�。�2）評價準則

　　1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時,說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資,是可行的；

　　2）Pt＞Pc時,則項目（或方案）不可行,應予拒絕。

　�。ㄋ模╉椖客顿Y收益率ROI

　　項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率�？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值,表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

　　ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時,項目在財務上可考慮接受。

　　（五）項目投資利稅率

　　項目投資利稅率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率,計算公式為：

　　投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

　　投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時,項目在財務上可考慮接受。

　�。�六）項目資本金凈利潤率（ROE）

　　項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

　　項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值,表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

　�。ㄆ撸╉椖繙y算核心指標匯總表

　　二、國民經(jīng)濟評價

　　國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分,是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法,運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù),計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻,評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析,以經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標,涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目,要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值（ENPV）,經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。

　　三、社會效益和社會影響分析

　　在可行性研究中,除對以上各項指標進行計算和分析以外,還應對項目的社會效益和社會影響進行分析,也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

　　第十一部分糯米腸項目風險分析及風險防控 一、建設風險分析及防控措施

　　二、法律政策風險及防控措施

　　三、市場風險及防控措施

　　四、籌資風險及防控措施

　　五、其他相關粉線及防控措施

　　第十二部分糯米腸項目可行性研究結(jié)論與建議

　　一、結(jié)論與建議

　　根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果,對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價,對建設方案進行總結(jié),提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

　　1、對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

　　2、對主要的對比方案進行說明

　　3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

　　4、對應修改的主要問題進行說明,提出修改意見

　　5、對不可行的項目,提出不可行的主要問題及處理意見

　　6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

　　二、附件

　　凡屬于項目可行性研究范圍,但在研究報告以外單獨成冊的文件,均需列為可行性研究報告的附件,所列附件應注明名稱、日期、編號。

　　1、項目建議書（初步可行性報告）

　　2、項目立項批文

　　3、 廠址選擇報告書

　　4、 資源勘探報告

　　5、 貸款意向書

　　6、環(huán)境影響報告

　　7、 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

　　8、需要的市場預測報告

　　9、引進技術(shù)項目的考察報告

　　10、 引進外資的名類協(xié)議文件

　　11、其他主要對比方案說明

　　12、其他

　　三、附圖

　　1、 廠址地形或位置圖（設有等高線）

　　2、 總平面布置方案圖（設有標高）

　　3、 工藝流程圖

　　4、 主要車間布置方案簡圖

　　5、 其它

項目可行性報告7

　　一、項目背景

　　近年來，由于雞鴨豬鵝等家禽家畜大規(guī)模，工業(yè)化飼養(yǎng)，藥品、激素大量使用，相關肉類食品的安全狀況令人擔憂，而牛羊因其為食草性動物，抗病能力較強，已經(jīng)成為一種理想的安全的肉類替代品，并因其高營養(yǎng)低脂肪無公害的特性，而廣受消費者的喜愛。從近10年的養(yǎng)殖市場行情分析來看，雞鴨豬等產(chǎn)品的市場波動比較大，牛羊等產(chǎn)品的價格則穩(wěn)中有升，同時，因為牛羊以禾科草類為食，不僅綠色安全，也解決了困擾已久的作物秸稈還田成本高，焚燒污染大的問題，變廢（作物秸稈）為寶，深受廣大養(yǎng)殖戶的歡迎，也得到政府的大力推廣與扶持。

　　二、項目概況

　　盱眙縣XXX肉羊養(yǎng)殖基地，位于盱眙縣官灘鎮(zhèn)，三面環(huán)山，一面臨水，環(huán)境相對封閉，外界污染少，近2000畝荒山，適宜發(fā)展優(yōu)質(zhì)草場，另外，當?shù)氐霓r(nóng)作物有水稻，小麥，玉米，大豆，花生，山芋等，秸稈資源豐富，適宜發(fā)展牛羊等食草性動物養(yǎng)殖；當?shù)剞r(nóng)民數(shù)十年來就有養(yǎng)殖牛羊的傳統(tǒng)，養(yǎng)殖積極性很高，有利于公司+農(nóng)戶模式的推廣；同時該地區(qū)離盱眙縣城20公里，離寧宿徐高速、寧連高速15公里，交通發(fā)達，有利于商品流通運輸，該縣屬于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣，政府對農(nóng)業(yè)項目的支持力度很大。

　　三、項目投資概算

　　A、項目投資總額1000萬元，分二期建設，第一期從2012年10———2014年4月，投資總額為800萬元，第二期從2014年10月———2015年6月，投資總額200萬元，整個項目占地1000畝，一期投資完畢，年產(chǎn)種羊1萬只，年出欄肉羊1。8萬只，實現(xiàn)年銷售2500萬元，利稅700萬元，帶動周邊農(nóng)戶年增收300萬元。二期投資完畢，年產(chǎn)種羊2萬只，年出欄肉羊2。8萬只，實現(xiàn)年銷售3800萬元，利稅1500萬元，帶動農(nóng)戶年增收500萬元。該項目建成后，將成為當?shù)刈畲蟮姆N（肉）羊養(yǎng)殖基地，不僅可以解決當?shù)貙τ谛迈r羊肉的需求，更加可以輻射全省，提高當?shù)氐酿B(yǎng)殖水平，快速帶領農(nóng)戶致富，為當?shù)厝�面建設小康社會做出巨大的貢獻。

　　B、飼養(yǎng)模式 以圈養(yǎng)為主，放養(yǎng)為輔，成立農(nóng)業(yè)合作社，帶動農(nóng)民，以公司+農(nóng)戶的模式實現(xiàn)規(guī)模養(yǎng)殖。

　　C、投資預算 土地租賃；5萬元/年水、電、路三通，地基平整，45萬元；新建羊舍3000平米，運動場6000平米，450萬元； 新建辦公用房、飼料倉庫、職工住房600平米，36萬元， 購種羊2500只，135萬元，飼料及藥品費用50萬元， 購牧草種子1萬元，種植及人工費5萬元， 飼料加工器械1。5萬元， 防疫器械、各種工具0。5萬元。人員工資6人：2。5萬元/人/年，合計15萬 征用土地100畝 500元/畝，合計5萬元 車輛一部：5萬元 D、資金籌措 股東出資500萬元，爭取以獎代補、科技扶持、科技示范園區(qū)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化及支農(nóng)發(fā)展等資金 200萬元， 實物出資100萬元， 二期利潤結(jié)轉(zhuǎn)200萬元。

　　四、投資收益

　　第一年：投資期收益分析：

　　第一年投資300萬元，引羔羊2500只，年出欄3500只計算， 每只羊養(yǎng)殖直接成本=羔羊350元+飼料成本145元+藥品成本+25元+人工成本35元+不可見成本20元=625元；每只羊銷售收益（按照4個月65斤計算）65X14=910元 910元—625元=285元 285X3500=997500元；因農(nóng)業(yè)項目屬于免稅項目，故以上利潤為不含固定資產(chǎn)分攤的凈利潤 以投資300萬元計算，第一年回報率約33。2%。如果按照固定資產(chǎn)10年分攤計算，回報更高。

　　第二年投資收益分析：

　　第二年如果在不擴大投資規(guī)模的基礎上計算（同第一年投資規(guī)模），投資成本只有羔羊成本115萬元，飼料及藥品成本50萬元，人工成本15萬元，土地成本7萬元，合計187萬元，按照第一年利潤997500元計算，投資收益達到53。3%。

　　1、土地租賃2萬元/年

　　2、水、電、路三通，地基平整，42萬元；水：打井：1萬元，管道鋪設，建水塔，人工等8萬元， 電：線路架設，變壓器，燈具等10萬元，路：前期修整約8萬元，后期修建水泥路由政府出資。 地基平整：15萬元，合計：42萬元

　　3、新建羊舍3000平米，運動場4000平米，55萬元；

　　4、新建辦公用房、飼料倉庫、職工住房600平米，18萬元，

　　5、購羔羊2500只，115萬元，

　　6、飼料及藥品費用50萬元，

　　7、購牧草種子1萬元，種植及人工費5萬元，

　　8、飼料加工器械1。5萬元，

　　9、防疫器械、各種工具0。5萬元

　　10、人員工資6人：2。5萬元/人/年，合計15萬

　　11、征用土地100畝 500元/畝，合計5萬元

　　12、車輛一部：5萬元

　　小計：263萬元，流動資金37萬元 合計：300萬元

　　以上投資效益概算為固定投資概算，不包含發(fā)展農(nóng)戶養(yǎng)殖模式后出售羔羊、飼料，回收成品羊所帶來的利潤，也不包括擴大投資，降低成本所帶來的額外收益，及政府的農(nóng)業(yè)相關補貼。

項目可行性報告8

　　一、項目概況

　　1、建設地點：

　　XX村（選址必須是靠路邊，方便宣傳及游客采摘）。

　　2、建設規(guī)模：

　　采摘園一期項目建設10畝，二期項目根據(jù)市場反饋情況再作下一步研討確定。

　　3、建設條件：

　　國道323線穿境而過，毗鄰縣城區(qū)及高速收費站出口。可謂“四通八達”。地理環(huán)境優(yōu)越，四季分明，光照充足，熱量豐富，氣候溫暖，雨水充沛，從地理、種植季候及市場條件等分析，都具備發(fā)展桑果種植采摘園的特殊優(yōu)勢。

　　二、項目背景

　　XX村毗鄰東蘭縣城區(qū)，土地資源稀少，人均耕地面積不足0。4畝，根據(jù)自身的土地資源條件結(jié)合當前東蘭縣農(nóng)產(chǎn)品市場消化能力不大的客觀條件，倫界村不適宜發(fā)展大規(guī)模產(chǎn)業(yè)種植基地。當前倫界村農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)主要以水稻、玉米種植及應季蔬菜為主，生產(chǎn)模式較為傳統(tǒng)、零散，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一。多年來，倫界村農(nóng)業(yè)始終處于簡單粗放型發(fā)展狀態(tài)。綜合分析，傳統(tǒng)種植業(yè)難以提高經(jīng)濟效益。為進一步高效利用土地資源及村級集體經(jīng)濟發(fā)展資金，謀劃好倫界村村集體產(chǎn)業(yè)路子，因地制宜、因村施策發(fā)展壯大村級集體經(jīng)濟，建議依托利用村級集體經(jīng)濟發(fā)展資金建設生態(tài)桑果采摘園10畝。以此加快推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加村級集體經(jīng)濟收入，進一步促進鄉(xiāng)村振興。

　　三、項目建設的有利條件

　　1、自然條件

　　項目區(qū)交通十分方便，國道線穿境而過，產(chǎn)品運輸便利。土質(zhì)肥沃，無污染，地勢平坦、開闊，雨水資源充足。

　　2、勞動力條件。我村臨時勞動力資源豐富。

　　3、基礎條件。計劃建設的土地面，土地規(guī)整，適合有效利用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)發(fā)展桑果種植提高產(chǎn)量。

　　四、市場經(jīng)濟效益分析

　　由于我村地處縣人民政府所在地，鎮(zhèn)內(nèi)常住人口達X萬人之多，根據(jù)相關資料，保守估計桑果第一年畝產(chǎn)500—1000公斤，目前桑果在市場價格為10元/斤，柳州桑果園價格為20元/斤。保守估計畝產(chǎn)500公斤，按照東蘭市場價估算畝產(chǎn)值達10000元。

　　五、投資概算分析

　　1、固定投入

　　苗木成本5元/珠，一畝種植200珠計算，1畝苗木成本1000元；種植人工成本500元/畝，1畝固定投入為1500元。10畝固定投入1500X10畝=15000元。防草布投入20xx元，防護欄建設材料及人工費用3000元。廣告牌投入1000元。固定投入合計15000+20xx+3000+1000=21000元。

　　2、土地流轉(zhuǎn)投入

　　用地成本1500—20xx元/畝/年，10畝用地成本為15000—20000元/年

　　3、養(yǎng)護投入

　　人工養(yǎng)護以及農(nóng)業(yè)資料成本500元/畝；10畝人工養(yǎng)護成本5000元；

　　六、預期投入成本

　　1、第一年投入資金

　　21000+15000+5000=41000元

　　2、第二年投入成本

　　15000+5000=20000元

　　3、第三年投入成本

　　15000+5000=20000元

項目可行性報告9

　　一部分項目總論

　　總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、項目概況

　　(一)項目名稱

　　(二)項目承辦單位介紹

　　(三)項目可行性研究工作承擔單位介紹

　　(四)項目主管部門介紹

　　(五)項目建設內(nèi)容、規(guī)模、目標

　　(六)項目建設地點

　　二、項目可行性研究主要結(jié)論

　　三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

　　四、存在問題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

　　第二部分項目建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

　　一、項目建設背景

　　(一)國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵行業(yè)發(fā)展

　　(二)項目發(fā)起人發(fā)起緣由

　　(三)市場需求強勁

　　二、項目建設必要性

　　(一)進一步擴大我國供應

　　(二)進一步提升我國工業(yè)技術(shù)水平

　　(三)進一步優(yōu)化我國產(chǎn)品質(zhì)量

　　(四)……

　　三、項目建設可行性

　　(一)經(jīng)濟可行性

　　(二)政策可行性

　　(三)技術(shù)可行性

　　(四)模式可行性

　　(五)組織和人力資源可行性

　　第三部分項目產(chǎn)品市場分析

　　市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。

　　而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。

　　在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

　　一、項目產(chǎn)品市場調(diào)查

　　(一)國際市場調(diào)查

　　(二)國內(nèi)市場調(diào)查

　　(三)價格調(diào)查

　　(四)上游原料市場調(diào)查

　　(五)下游消費市場調(diào)查

　　(六)市場競爭調(diào)查

　　二、市場預測

　　市場預測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。

　　在可行性研究工作中，市場預測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設規(guī)模所必須的依據(jù)。

　　(一)國際市場預測

　　(二)國內(nèi)市場預測

　　(三)價格預測

　　(四)上游原料市場預測

　　(五)下游消費市場預測

　　(六)項目發(fā)展前景綜述

　　第四部分項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

　　一、項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

　　二、項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

　　(一)工藝設備選型

　　(二)工藝說明

　　(三)工藝流程

　　三、項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

　　(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

　　(二)營銷模式

　　在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。

　　因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。

　　1、投資者分成

　　2、企業(yè)自銷

　　3、國家部分收購

　　4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

　　(三)促銷策略

　　……

　　第五部分項目建設地與土建總規(guī)

　　一、項目建設地

　　二、項目土建總規(guī)

　　第六部分項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

　　在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。

　　按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

　　一、項目環(huán)境保護方案

　　(一)項目環(huán)境保護設計依據(jù)

　　(二)項目環(huán)境保護措施

　　(三)項目環(huán)境保護評價

　　二、項目資源利用及能耗分析

　　(一)項目資源利用及能耗標準

　　(二)項目資源利用及能耗分析

　　三、項目節(jié)能方案

　　(一)項目節(jié)能設計依據(jù)

　　(二)項目節(jié)能分析

　　四、項目消防方案

　　(一)項目消防設計依據(jù)

　　(二)項目消防措施

　　(三)火災報警系統(tǒng)

　　(四)滅火系統(tǒng)

　　(五)消防知識教育

　　五、項目勞動安全衛(wèi)生方案

　　(一)項目勞動安全設計依據(jù)

　　(二)項目勞動安全保護措施

　　第七部分項目組織計劃和人員安排

　　在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

　　一、項目組織計劃

項目可行性報告10

　　鵝是草食家禽，具有生長快，覓食強，耐粗飼，耗精料少和抗病力強等特點。養(yǎng)鵝投資少，效益高，是農(nóng)民脫貧致富的好項目。

　　現(xiàn)將其飼養(yǎng)管理技術(shù)介紹如下：

　　一、雛鵝的飼養(yǎng)管理，雛鵝體質(zhì)嬌嫩，適應外界環(huán)境的能力較差，必須精心管理，科學飼養(yǎng)。育雛室要保持合適的溫度，最初一周不得低于28℃，以后每周下降1—2℃。雛鵝在出殼24小時內(nèi)毛干能獨立行走時，應及時飲水開食，但須做到“先飲水，后開食”。供給雛鵝的飲水必須清潔衛(wèi)生，溫度適宜20℃左右。第1天飲用5濃度的白糖水，可提高雛鵝成活率。雛鵝開食的飼料可用2份切細的青草或菜葉加1份碎米，碾碎泡軟的稻谷、玉米或煮至7—8成熟的米飯均可，混合均勻，而后將混合好的飼料撒在淺食盤或塑料布上。供給雛鵝的日糧，5—10日齡可用20—30的米飯或混合精料加70—80的青草或菜葉，2—3的谷粉、0.5的貝殼粉和0.3的食鹽，11—20日齡，精料與青料搭配比調(diào)整到1：4—8：21—30日齡可調(diào)整到1：9—12。1—10日齡每天喂8—10次，11—30日齡每天喂5—6次。雛鵝消化道短，生長發(fā)育快，夜間需加喂“夜食”。一般15日齡前每天加喂2頓夜食，15日齡后每天加喂1頓夜食。

　　雛鵝1周齡后可選風和日暖的天氣開始短途放牧，放牧時間分2次，分別安排在上午和下午。每次放牧時間開始不宜過長，約控制在

　　0.5—1小時，以后隨日齡增長而適當延長放牧時間。陰雨天應停止放牧。雛鵝在15日齡前后可開始飲水，每次飲水時間約15秒。

　　二、中鵝的飼養(yǎng)管理 ，雛鵝養(yǎng)到1月齡左右即進入中鵝階段。中鵝消化器官發(fā)育完善，消化能力增強，應以放牧飼養(yǎng)為主。放牧時以200—300羽一群為宜，鵝群過大，容易造成鵝只采食不均，影響鵝群整齊度。放牧時應讓鵝慢慢采食，不能亂趕亂追，防止踏殘跌傷和采食不好。放牧時間以每天9小時左右為宜，上午5—6小時，下午3—4小時。夏季天氣炎熱，中午陽光直射，不可整天放牧。一般清晨出牧，上午10：00左右收牧，中午進行補飼，下午15：00以后再放牧，傍晚時收牧。

　　有水源的地方要合理安排飲水時間。每次應讓鵝吃飽后，才能讓其飲水。一般讓鵝飲到食道膨脹到喉頭下方才能飲飽，最好每天上午飲2次，下午飲3次。每次飲水時間0.5小時左右，上岸休息30—60秒后繼續(xù)放牧。

項目可行性報告11

　　全稱叫可行性研究報告。

　　政府投資項目必須委托有資質(zhì)的工程咨詢單位編制。

　　民營企業(yè)也必須委托有資質(zhì)的工程咨詢單位編制項目申請報告。

　　可行性研究報告是對項目的全面深入的論證，主要任務是為投資決策提供科學的依據(jù)。

　　內(nèi)容包括:

　　1、項目建設的必要性。

　　分析建設項目在實現(xiàn)企業(yè)自身發(fā)展，滿足社會需求，促進國家、地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展等方面的必要性;從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展層次進一步在資源配置、區(qū)域規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃的符合性論證;從環(huán)境保護、可持續(xù)發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策和技術(shù)政策的符合性方面進行論證。

　　2、市場分析。

　　通過對擬建項目的產(chǎn)品(或勞務產(chǎn)出品)在國際、國內(nèi)市場的供需、銷售、價格、競爭對手、產(chǎn)能分布的調(diào)查研究，建立在科學的市場調(diào)查的基礎數(shù)據(jù)上，利用規(guī)定的數(shù)據(jù)處理方法，確定目標市場、市場份額、營銷策略和市場風險識別、評估。

　　3、建設方案。

　　包括產(chǎn)品方案、建設規(guī)模、工藝方案、建設標準、設備、廠址、原燃材料供應方案和輔助生產(chǎn)條件的確定。

　　總平面布置和建筑、公用工程、環(huán)保、節(jié)能、節(jié)水措施。

　　4、投資估算。

　　分項目測算投資、利息和流動資金。

　　5、融資方案。

　　資金籌措方案、資本金構(gòu)成、融資成本分析。

　　6、財務分析。

　　主要預測項目可實現(xiàn)的財務成果、判斷項目的財務可行性。

　　7、經(jīng)濟分析。

　　主要是對現(xiàn)金流量不能真實反映其經(jīng)濟價值的建設項目(如交通運輸、水利等項目)，從社會經(jīng)濟資源有效配置的角度，對項目的直接和間接經(jīng)濟價值全面識別和分析，分析項目對經(jīng)濟建設所作的貢獻和項目消耗的資源的合理性。

　　8、資源利用效率分析。

　　主要是對高耗能、水、自然資源的項目，分析能源、水、自然資源的合理利用效率。

　　提出節(jié)能降耗的措施。

　　9、土地利用及移民安裝搬遷方案分析。

　　10、環(huán)境影響評價。

　　(環(huán)科所做好后引用其結(jié)論)

　　11、社會評價。

　　主要是外部效應大、公眾關注度高的項目，必須站在社會和公眾的角度，對項目的合理性進行評價。

　　12、風險分析與不確定分析。

　　13、提出研究結(jié)論與建議。

　　可行性研究報告的編制并不是一般的寫文章，必須要專門的知識結(jié)構(gòu)和從業(yè)經(jīng)驗。

　　向政府報的可行性研究報告除了委托具有專門資質(zhì)(由國家發(fā)改委授予的)的工程咨詢單位編制，而且編制的人員還必須有專門資格證書(一般是注冊咨詢工程師(投資)才有資格編制。

項目可行性報告12

　　項目可行性研究報告是企業(yè)從事建設項目投資活動之前，由可行性研究主體（一般是專業(yè)咨詢機構(gòu)）對市場、收益、技術(shù)、法規(guī)等項目影響因素進行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，分析項目必要性、項目是否可行，評估項目經(jīng)濟效益和社會效益，為項目投資主體提供決策支持意見或申請項目主管部門批復的文件。

　　《溫控陶瓷項目可行性研究報告》通過對項目的市場需求、資源供應、建設規(guī)模、工藝路線、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等角度對項目進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見。具體而言，本報告體現(xiàn)如下幾方面用途：

　　—— 用于報送發(fā)改委立項、核準或備案

　　—— 用于申請土地

　　—— 用于申請國家專項資金

　　—— 用于申請政府補貼

　　—— 用于融資、銀行貸款

　　—— 用于對外招商合作

　　—— 用于上市募投

　　—— 用于園區(qū)評價定級

　　—— 用于企業(yè)工程建設指導

　　—— 用于企業(yè)節(jié)能審查

　　—— 用于環(huán)保部門對項目進行環(huán)境評價

　　—— 用于安監(jiān)部門對項目進行安全審查

　　【溫控陶瓷項目可行性研究報告內(nèi)容】

　　第一部分 項目總論

　　第二部分 項目建設背景、必要性、可行性

　　第三部分 項目產(chǎn)品市場分析

　　第四部分 項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

　　第五部分 項目建設地與土建總規(guī)

　　第六部分 項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

　　第七部分 項目組織和勞動定員

　　第八部分 項目實施進度安排

　　第九部分 項目財務評價分析

　　第十部分 項目財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價

　　第十一部分 項目風險分析及風險防控

　　第十二部分 項目可行性研究結(jié)論與建議

　　【溫控陶瓷項目可行性研究報告目錄】

　　第一部分 溫控陶瓷項目總論

　　總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、溫控陶瓷項目背景

　�。ㄒ唬╉椖棵�稱

　�。ǘ�）項目的承辦單位

　�。ㄈ�）承擔可行性研究工作的單位情況

　　（四）項目的主管部門

　�。ㄎ澹╉椖拷ㄔO內(nèi)容、規(guī)模、目標

　　（六）項目建設地點

　　二、項目可行性研究主要結(jié)論

　　在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結(jié)論，主要包括：

　�。ㄒ唬╉椖慨a(chǎn)品市場前景

　　（二）項目原料供應問題

　�。ㄈ�）項目政策保障問題

　�。ㄋ模╉椖抠Y金保障問題

　　（五）項目組織保障問題

　�。�六）項目技術(shù)保障問題

　　（七）項目人力保障問題

　�。ò耍╉椖匡L險控制問題

　�。ň牛╉椖控攧招б娼Y(jié)論

　　（十）項目社會效益結(jié)論

　�。ㄊ�一）項目可行性綜合評價

　　三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

　　四、存在問題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

　　第二部分 溫控陶瓷項目建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

　　一、溫控陶瓷項目建設背景

　�。ㄒ唬﹪�家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

　　（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

　�。ㄈ�）……

　　二、溫控陶瓷項目建設必要性

　�。ㄒ唬�……

　�。ǘ�）……

　�。ㄈ�）……

　　（四）……

　　三、溫控陶瓷項目建設可行性

　　（一）經(jīng)濟可行性

　�。ǘ�）政策可行性

　�。ㄈ�）技術(shù)可行性

　�。ㄋ模┠Ｊ娇尚行�

　　（五）組織和人力資源可行性

　　第三部分 溫控陶瓷項目產(chǎn)品市場分析

　　市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

　　一、溫控陶瓷項目產(chǎn)品市場調(diào)查

　�。ㄒ唬�溫控陶瓷項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查

　　（二）溫控陶瓷項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查

　�。ㄈ�）溫控陶瓷項目產(chǎn)品價格調(diào)查

　�。ㄋ模�溫控陶瓷項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查

　�。ㄎ澹�溫控陶瓷項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查

　�。�六）溫控陶瓷項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查

　　二、溫控陶瓷項目產(chǎn)品市場預測

　　市場預測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報告中，市場預測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設規(guī)模參考的重要根據(jù)。

　�。ㄒ唬�溫控陶瓷項目產(chǎn)品國際市場預測

　　（二）溫控陶瓷項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預測

　�。ㄈ�）溫控陶瓷項目產(chǎn)品價格預測

　　（四）溫控陶瓷項目產(chǎn)品上游原料市場預測

　�。ㄎ澹�溫控陶瓷項目產(chǎn)品下游消費市場預測

　�。�六）溫控陶瓷項目發(fā)展前景綜述

　　第四部分 溫控陶瓷項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

　　一、溫控陶瓷項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

　　二、溫控陶瓷項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

　�。ㄒ唬┕に囋O備選型

　�。ǘ�）工藝說明

　�。ㄈ�）工藝流程

　　三、溫控陶瓷項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

　�。ㄒ唬�營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

　�。ǘ�）營銷模式

　　在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

　　1、投資者分成

　　2、企業(yè)自銷

　　3、國家部分收購

　　4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

　　（三）促銷策略

　　……

　　第五部分 溫控陶瓷項目建設地與土建總規(guī)

　　一、溫控陶瓷項目建設地

　　（一）溫控陶瓷項目建設地地理位置

　�。ǘ�）溫控陶瓷項目建設地自然情況

　�。ㄈ�）溫控陶瓷項目建設地資源情況

　�。ㄋ模�溫控陶瓷項目建設地經(jīng)濟情況

　　（五）溫控陶瓷項目建設地人口情況

　　二、溫控陶瓷項目土建總規(guī)

　　（一）項目廠址及廠房建設

　　1、廠址

　　2、廠房建設內(nèi)容

　　3、廠房建設造價

　�。ǘ�）土建總圖布置

　　1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

　　2、豎向布置

　�。�1）場址地形條件

　�。�2）豎向布置方案

　　（3）場地標高及土石方工程量

　　3、技術(shù)改造項目原有建、構(gòu)筑物利用情況

　　4、總平面布置圖（技術(shù)改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置）

　　5、總平面布置主要指標表

　�。ㄈ�）場內(nèi)外運輸

　　1、場外運輸量及運輸方式

　　2、場內(nèi)運輸量及運輸方式

　　3、場內(nèi)運輸設施及設備

　　（四）項目土建及配套工程

　　1、項目占地

　　2、項目土建及配套工程內(nèi)容

　�。ㄎ澹╉椖客两�及配套工程造價

　�。�六）項目其他輔助工程

　　1、供水工程

　　2、供電工程

　　3、供暖工程

　　4、通信工程

　　5、其他

　　第六部分 溫控陶瓷項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

　　在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

　　一、溫控陶瓷項目環(huán)境保護

　�。ㄒ唬╉椖凯h(huán)境保護設計依據(jù)

　�。ǘ�）項目環(huán)境保護措施

　�。ㄈ�）項目環(huán)境保護評價

　　二、溫控陶瓷項目資源利用及能耗分析

　�。ㄒ唬╉椖抠Y源利用及能耗標準

　�。ǘ�）項目資源利用及能耗分析

　　三、溫控陶瓷項目節(jié)能方案

　　（一）項目節(jié)能設計依據(jù)

　�。ǘ�）項目節(jié)能分析

　　四、溫控陶瓷項目消防方案

　�。ㄒ唬╉椖肯�防設計依據(jù)

　�。ǘ�）項目消防措施

　�。ㄈ�）火災報警系統(tǒng)

　�。ㄋ模�滅火系統(tǒng)

　�。ㄎ澹┫�防知識教育

　　五、溫控陶瓷項目勞動安全衛(wèi)生方案

　�。ㄒ唬╉椖縿趧影踩�設計依據(jù)

　�。ǘ�）項目勞動安全保護措施

　　第七部分 溫控陶瓷項目組織和勞動定員

　　在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

　　一、溫控陶瓷項目組織

　�。ㄒ唬┙M織形式

　�。ǘ�）工作制度

　　二、溫控陶瓷項目勞動定員和人員培訓

　�。ㄒ唬﹦趧佣▎T

　�。ǘ�）年總工資和職工年平均工資估算

　�。ㄈ�）人員培訓及費用估算

　　第八部分 溫控陶瓷項目實施進度安排

　　項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

　　一、溫控陶瓷項目實施的各階段

　　（一）建立項目實施管理機構(gòu)

　　（二）資金籌集安排

　�。ㄈ�）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

　�。ㄋ模┛辈煸O計和設備訂貨

　　（五）施工準備

　�。�六）施工和生產(chǎn)準備

　�。ㄆ撸┛⒐を炇�

　　二、溫控陶瓷項目實施進度表

　　三、溫控陶瓷劑項目實施費用

　�。ㄒ唬┙ㄔO單位管理費

　�。ǘ�）生產(chǎn)籌備費

　�。ㄈ�）生產(chǎn)職工培訓費

　�。ㄋ模┺k公和生活家具購置費

　�。ㄎ澹┢渌麘�支出的費用

　　第九部分 溫控陶瓷項目財務評價分析

　　一、溫控陶瓷項目總投資估算

　　溫控陶瓷項目可行性研究報告總投資估算

　　圖：項目總投資估算體系

　　二、溫控陶瓷項目資金籌措

　　一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行匝芯繄蟾嬷�，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件�？尚行匝芯恐�，應對下列內(nèi)容加以說明：

　�。ㄒ唬┵Y金來源

　�。ǘ�）項目籌資方案

　　三、溫控陶瓷項目投資使用計劃

　　（一）投資使用計劃

　�。ǘ�）借款償還計劃

　　四、項目財務評價說明&財務測算假定

　�。ㄒ唬┯嬎阋罁�(jù)及相關說明

　�。ǘ�）項目測算基本設定

　　五、溫控陶瓷項目總成本費用估算

　　溫控陶瓷項目可行性研究報告總成本費用估算

　�。ㄒ唬┲苯映杀�

　�。ǘ�）工資及福利費用

　�。ㄈ�）折舊及攤銷

　　（四）工資及福利費用

　�。ㄎ澹┬蘩碣M

　�。�六）財務費用

　　（七）其他費用

　�。ò耍┴攧召M用

　　（九）總成本費用

　　六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　　（一）銷售收入

　�。ǘ�）銷售稅金及附加

　　（三）增值稅

　�。ㄋ模╀N售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　　七、損益及利潤分配估算

　　八、現(xiàn)金流估算

　�。ㄒ唬╉椖客顿Y現(xiàn)金流估算

　　溫控陶瓷項目可行性研究報告投資現(xiàn)金流估算

　�。ǘ�）項目資本金現(xiàn)金流估算

　　溫控陶瓷項目可行性研究報告資本金現(xiàn)金流估算

　　九、不確定性分析

　　在對建設項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

　　根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

　�。ㄒ唬┯�虧平衡分析

　　（二）敏感性分析

　　第十部分 溫控陶瓷項目財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價

　　在建設項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

　　一、財務評價

　　財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數(shù)——財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。

　　（一）財務凈現(xiàn)值

　　財務凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務凈現(xiàn)金流量，按照一個設定的標準折現(xiàn)率（基準收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。

　　如果項目財務凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。溫控陶瓷項目可行性研究報告財務凈現(xiàn)值

　�。ǘ�）財務內(nèi)部收益率（FIRR）

　　財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。財務內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。

　　一般情況下，財務內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。溫控陶瓷項目可行性研究報告財務內(nèi)部收益率

　�。ㄈ�）投資回收期Pt

　　投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：

　�。╨）計算公式

　　動態(tài)投資回收期的計算在實際應用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：Pt＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

　�。�2）評價準則

　　1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的；

　　2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不可行，應予拒絕。

　�。ㄋ模╉椖客顿Y收益率ROI

　　項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率�？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

　　溫控陶瓷項目可行性研究報告投資收益率ROI

　　ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，項目在財務上可考慮接受。

　　（五）項目投資利稅率

　　項目投資利稅率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

　　投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

　　投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，項目在財務上可考慮接受。

　　（六）項目資本金凈利潤率（ROE）

　　項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

　　溫控陶瓷項目可行性研究報告資本金凈利潤率項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

　�。ㄆ撸╉椖繙y算核心指標匯總表

　　二、國民經(jīng)濟評價

　　國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。

　　三、社會效益和社會影響分析

　　在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

　　第十一部分 溫控陶瓷項目風險分析及風險防控

　　一、建設風險分析及防控措施

　　二、法律政策風險及防控措施

　　三、市場風險及防控措施

　　四、籌資風險及防控措施

　　五、其他相關粉線及防控措施

　　第十二部分 溫控陶瓷項目可行性研究結(jié)論與建議

　　一、結(jié)論與建議

　　根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

　　1、對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

　　2、對主要的對比方案進行說明

　　3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

　　4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

　　5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

　　6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

　　二、附件

　　凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。

　　1、項目建議書（初步可行性報告）

　　2、項目立項批文

　　3、 廠址選擇報告書

　　4、 資源勘探報告

　　5、 貸款意向書

　　6、環(huán)境影響報告

　　7、 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

　　8、需要的市場預測報告

　　9、引進技術(shù)項目的考察報告

　　10、 引進外資的名類協(xié)議文件

　　11、其他主要對比方案說明

　　12、其他

　　三、附圖

　　1、 廠址地形或位置圖（設有等高線）

　　2、 總平面布置方案圖（設有標高）

　　3、 工藝流程圖

　　4、 主要車間布置方案簡圖

　　5、 其它

項目可行性報告13

　　一、總論

　　1 、項目名稱

　　2 、承辦單位概況(新建項目指籌建單位情況，技術(shù)改造項目指原企業(yè)情況)

　　3 、擬建地點:

　　4 、建設規(guī)模:

　　5 、建設年限:

　　6 、概算投資:

　　7 、效益分析:

　　二、市場預測

　　1 、產(chǎn)品市場供應現(xiàn)狀

　　2 、價格現(xiàn)狀與預測

　　3 、產(chǎn)品市場需求預測

　　三、資源條件評價(指資源開發(fā)項目)

　　1 、資源可利用量(礦產(chǎn)地質(zhì)儲量、可采儲量等)

　　2 、資源品質(zhì)情況(礦產(chǎn)品位、物理性能等)

　　3 、資源賦存條件(礦體結(jié)構(gòu)、埋藏深度、巖體性質(zhì)等)

　　四、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案

　　1 、建設規(guī)模(達產(chǎn)達標后的規(guī)模)

　　2 、產(chǎn)品方案(擬開發(fā)產(chǎn)品方案)

　　五、建設條件分析

　　1 、場址建設條件(地質(zhì)、氣候、交通、公用設施、征地拆遷工作、施工等)

　　2 、其它條件分析(政策、資源、法律法規(guī)等)

　　六、技術(shù)方案、設備方案和工程方案

　　(一)技術(shù)方案

　　1 、生產(chǎn)方法(包括原料路線)

　　2 、工藝流程

　　(二)主要設備方案

　　1 、主要設備選型(列出清單表)

　　2 、主要設備來源

　　(三)工程方案

　　1 、建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案(附平面圖、規(guī)劃圖)

　　2 、建筑安裝工程量及“三材”用量估算

　　3 、主要建、構(gòu)筑物工程一覽表

　　七、主要原材料、燃料供應

　　1 、主要原材料、輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量

　　2 、燃料品種、質(zhì)量與年需要量

　　3 、材料的運輸方式

　　八、環(huán)境影響評價

　　1 、項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響(三廢、噪聲、粉塵污染等)

　　2 、環(huán)境保護措施方案

　　九、組織機構(gòu)與人力資源配置

　　1 、組織機構(gòu)設置(法人組建方案、管理機構(gòu)方案、管理機構(gòu)圖)

　　2 、人力資源配置(生產(chǎn)作業(yè)班次、勞動定員數(shù)量及技能要求)

　　3 、員工培訓

　　十、項目實施進度

　　1 、建設工期

　　2 、進度安排

　　十一、投資估算及資金籌措

　　(一)投資估算

　　1 、建設投資估算(先總述總投資，后分述建筑工程費、設備購置安裝費等)

　　2 、流動資金估算

　　3 、投資估算表(總資金估算表、單項工程投資估算表)

　　(二)資金籌措

　　1 、自籌資金

　　2 、其它來源

　　十二、效益分析

　　(一)經(jīng)濟效益

　　1 、銷售收入估算(編制銷售收入估算表)

　　2 、成本費用估算(編制總成本費用表和分項成本估算表)

　　3 、利潤與稅收分析

　　4 、投資回收期(編制現(xiàn)金流量表)

　　5 、投資利潤率

　　(二)社會效益

　　十三、結(jié)論

項目可行性報告14

　　中國商業(yè)地產(chǎn)遇到階段性泡沫是人所共知的常識。在電商和大規(guī)模的產(chǎn)品同質(zhì)化供應的雙重夾擊下，幾乎所有的購物中心都在使出一切招數(shù)吸引人流。業(yè)內(nèi)購物中心產(chǎn)品理念的大悅城系列就提出，購物中心的核心就是經(jīng)營人氣。

　　截至20xx年底，中國購物中心的總供應量是3600個;而預計到20xx年底，購物中心數(shù)據(jù)將猛增4500家，建筑面積超2.3億平米，增幅達到25%。業(yè)內(nèi)機構(gòu)統(tǒng)計，僅上海已開業(yè)列入行業(yè)監(jiān)測的400多家購物中心中，真正既叫好又叫座的優(yōu)質(zhì)項目僅占30%;經(jīng)營情況不溫不火，處于培育期穩(wěn)步爬升中的項目占比，占總數(shù)的40%;人氣慘淡的蕭條項目占30%，其中，10%陷于泥潭之中，瀕臨DEADMALL狀態(tài)。如此海量的商業(yè)地產(chǎn)供應，導致的一個結(jié)果就是：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商瘋搶稀缺的商業(yè)品牌資源。于是，整個商業(yè)地產(chǎn)界呈現(xiàn)除了品牌商挾持開發(fā)商的反向價值鏈控制的怪現(xiàn)象。所以，在中國實體商業(yè)界，真正稀缺的不是人民幣，而是有特色、能帶來高人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　如果我們能將這些眼花繚亂的自然博物館、海洋館、藝術(shù)文化館用最契合的手法結(jié)合到購物中心里面來，那么還會愁人氣嗎?這樣的購物中心已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的購物中心，而是購物中心產(chǎn)品的進化�；蛘哌@種叫城市體驗中心、潮流中心、生活方式中心，更能代表這類產(chǎn)品的核心本質(zhì)。我們把實體商業(yè)市場重新定義到這個領域來，那么我們即刻發(fā)現(xiàn)進入了一個新的藍海市場。

　　這個市場是新消費革命帶來的體驗性市場，是與旅游觀光、情感交流、心靈體驗結(jié)合在一起的龐大的超級新型消費市場。誰能率先搶占這個市場，就將成為當前一片混沌格局中逆襲出來的新主流。

　　下面我們來聚焦海洋館這個極具人氣的潛在的購物中心潮品業(yè)態(tài)。

　　去過迪拜的人都會被迪拜購物中心里那個龐大的水族館所震撼。雖然有點夸張，但在吸引人氣方面的確非同凡響。一個超級大魚缸，給迪拜茂帶來了的知名度和美譽。阿拉伯的石油土豪們給了我們一個鮮活的案例。與此同時，我們也看到南京商業(yè)地產(chǎn)巨頭金鷹集團新的產(chǎn)品線——全生活中心里，也在常州項目上配置了水族館這一業(yè)態(tài)。我們還看到大悅城等的品牌購物中心，在去年炎熱的夏季，開展了“海洋悅購季”的主題展覽，都使用了水族館展覽作為招攬人氣的重要手段，這種模式一出手，可謂人氣爆棚、屢試不爽。

　　20xx年3月在上市的海昌控股，就是當前國內(nèi)的海洋公園運營商。

　　公司連續(xù)數(shù)年入圍全球十大主題公園運營商。目前，海昌控股在大連、青島、天津、煙臺、武漢、成都及重慶分別經(jīng)營著八個主題公園。我們看一下海昌招股說明書即可發(fā)現(xiàn)，作為國內(nèi)的海洋主題公園運營商，海昌控股6個主題公園的入園人次，由20xx年同期約691.94萬人次增加12.9%，至約780.88萬人次。同時，該6個主題公園的購票入場人次，則由20xx年同期約544.42萬人次，增加9.1%至約593.96萬人次。

　　兒童海洋樂園是海洋公園小而精的縮影，針對兒童海洋文化知識的科普，智趣、游樂、娛演和親子互動來開發(fā)打造具有獨特創(chuàng)意的室內(nèi)兒童海洋主題娛樂產(chǎn)品。兒童海洋樂園積極合理布局并快速復制，這樣不需要太大投資，也不需要收購物業(yè)。無論是擴張性、利潤率都是有很大提升空間，對購物中心也將是個顯著的人氣提升。

項目可行性報告15

　　留原網(wǎng)點降級設立**社區(qū)支行的可行性分析 為優(yōu)化網(wǎng)點布局，提高網(wǎng)點市場競爭力，**支行擬將位于渭南市三馬路民生街的“**銀行渭南**支行”遷址到渭南市渭清路與渭白路十字東兩百米天澤地產(chǎn)臨街商鋪。遷址后的網(wǎng)點級別、隸屬關系及經(jīng)營范圍不變。遷址同時，保留原網(wǎng)點辦公場所，降級設立為**社區(qū)支行，隸屬于**支行管理，以個人儲蓄業(yè)務為主，其他存貸業(yè)務為輔并行發(fā)展。

　　一、實地調(diào)查情況

　�。ㄒ唬┰�網(wǎng)點實地調(diào)查情況。

　　1、原網(wǎng)點周邊情況。**支行所處營業(yè)地址為民生街曙光建材市場對面。主要為建材市場及周邊臨街小商戶服務。目前由于該地方屬拆遷區(qū)域，周圍商戶陸續(xù)撤離，支行存款流失較為嚴重。加之支行門前路段修路，導致優(yōu)質(zhì)客戶資源營銷困難，嚴重影響支行當前業(yè)務發(fā)展。不過可以預測的是，一兩年內(nèi)隨著拆遷工作的結(jié)束，門前道路的休整拓寬，水岸新城、附近三棟高層的社區(qū)建設完工，搬遷商戶的回遷，周圍民生設施的進一步完善，這里又將會聚集大量的人氣和較多的經(jīng)濟資源。

　　2、原網(wǎng)點硬件情況。原網(wǎng)點房屋產(chǎn)權(quán)為**銀行所有，一樓為營業(yè)大廳，二樓為廢舊物儲藏室，營業(yè)面積僅有90平方。由于營業(yè)面積狹小，無法進行功能分區(qū)。房屋使用期已達30

　　余年，多次翻修，檔案儲藏柜，保險箱，防彈玻璃，安全閘門也都存在一定的安全隱患。

　　3、原網(wǎng)點經(jīng)營情況。支行目前在職員工人數(shù)十二人，另有兩名實習生。截止20xx年10月10日，原網(wǎng)點儲蓄存款10450.5萬元，較年初減少1140余萬元；單位存款2563.24萬元，較年初增長30余萬元；銀行卡發(fā)卡存量3938個，較年初增長30%，增長率低于去年同期增長水平；網(wǎng)銀開戶個人存量420個，企業(yè)27個，較年初增長約30%；比去年同期較好，但穩(wěn)定性較差。

　　4、發(fā)展制約因素分析。隨著原網(wǎng)點經(jīng)營環(huán)境的巨大變化，20xx年至今，業(yè)務發(fā)展乏力。究其原因，主要是受以下兩個方面因素影響：

　�。�1）網(wǎng)點建設因素。原網(wǎng)點屬我行自有房產(chǎn)，一樓為營業(yè)大廳，二樓閑臵。使用面積僅有90平米，營業(yè)室內(nèi)除去檔案柜、辦公桌椅占地，營業(yè)人員人均活動區(qū)域不到3㎡。發(fā)放養(yǎng)老金時大廳人滿為患，擁擠不堪。該營業(yè)用房因年久失修，墻面外觀起砂、剝落，飾材早已風化脫落，且門面狹小，房屋結(jié)構(gòu)及布局不合理，無法進行大面積裝修，沒有設臵功能分區(qū)。整體形象太差，有損于**銀行在公眾心中的形象。隨著銀行同業(yè)競爭的加劇、客戶對優(yōu)質(zhì)服務的需求，原網(wǎng)點已經(jīng)無法滿足客戶的需要、網(wǎng)點開展業(yè)務、壯大業(yè)務的需要。另外從安全角度考慮，就目前支行安防設施來看，安

　　全設施不達標，安全隱患較大。由于室內(nèi)面積太小，無法安裝符合規(guī)定的安全防范設施，已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代社會對于銀行在安全方面的要求；加之門前道路不通暢，距離派出所較遠，如有緊急情況，安全人員不能及時快速到達現(xiàn)場。不管是從物防，技防，及人防方面都存在較大的安全隱患。

　�。�2）經(jīng)營環(huán)境因素。支行所在地區(qū)屬渭南市政改造區(qū)域，目前周圍商戶住戶整體搬遷，客戶流失嚴重。**支行很大程度上是為建材市場，原菜市場及周邊商戶住戶提供服務的，隨著該地區(qū)區(qū)域改造造成的商戶搬遷，勢必喪失優(yōu)良的客戶源頭，嚴重影響業(yè)務發(fā)展。

　　綜合上述兩方面因素分析，原網(wǎng)點業(yè)務發(fā)展空間狹窄，有遷址的必要。

　�。ǘ�）新址實地調(diào)查情況

　　1、遷址背景。

　�。�1）拆遷需要。**支行所在營業(yè)場所地處市政拆遷路段，隨著拆遷修路施工的進行，**支行急需新的營業(yè)場所作為營業(yè)網(wǎng)點。

　�。�2）網(wǎng)點轉(zhuǎn)型的需要。按照分行網(wǎng)點轉(zhuǎn)型及優(yōu)質(zhì)文明服務的要求，**支行的營業(yè)條件嚴重不足，無法滿足客戶和業(yè)務發(fā)展的需求。

　�。�3）天澤地產(chǎn)作為位于中心醫(yī)院、渭南客運站、渭南市實驗初級中學、渭南市政府、渭南體育館旁的標題社區(qū)，

　　交通便利、周邊商圈成熟，其未來升值潛力無限。

　　2、新址周邊情況。新址位于臨渭區(qū)渭清路與渭白路十字東中心醫(yī)院隔壁，背靠熙園公館，東臨華山小區(qū)，面朝上上國風，交通方便，馬路寬闊。新址周圍配套設施齊全，有中心醫(yī)院、渭南實驗初級中學，渭南技工學院，潘多拉時尚酒店，永城投資管理，鼎鑫投資管理有限公司，凱博投資有限公司，惠民中西醫(yī)館，博發(fā)教育，秉信投資有限公司，濟康醫(yī)藥超市，萬盛堂大藥房，翼佳商務賓館，渭南殘疾人創(chuàng)業(yè)就業(yè)孵化示范基地等。同時新址距離杜橋派出所僅五百米，如遇突發(fā)情況，警力人員可快速到達現(xiàn)場緊急處理。

　　3、房產(chǎn)及價格情況。新址擬采取租賃方式，擬租賃臨街第一層和第二層商鋪，建筑面積為705平方米，租賃期10年，租費60萬元每年，折合每平方米78元，租賃價格與同類房產(chǎn)、同區(qū)位房產(chǎn)價格相比較為合理。

　　二、可行性分析

　　1、新址周邊環(huán)境分析。與新址緊臨的中心醫(yī)院旁邊已經(jīng)陸續(xù)形成了一系列以醫(yī)院為中心的配套服務及設施。片區(qū)交通便利，距離僅五分鐘路程的紅星村聚集了大量的年輕人，中心醫(yī)院內(nèi)的工作人員及來此接受醫(yī)療服務的群眾，周圍三家高檔小區(qū)密集的居民群眾都將是我支行以后的個人潛在客戶，將大幅提升我支行個人儲蓄存款業(yè)務，長長卡業(yè)

　　務，網(wǎng)銀業(yè)務及理財業(yè)務。周邊為醫(yī)療配套服務的藥店、診所、超市、飯店、茶館及多家投資管理公司將有利于我支行對公存貸業(yè)務及對公網(wǎng)銀業(yè)務的發(fā)展。東西南北四個方向五條公交線路途經(jīng)這里。新址周邊各類單位眾多、配套齊全。目前周邊尚無銀行類金融機構(gòu)，最近的銀行也有兩站公交的距離，同業(yè)競爭壓力很小。我們具有先入為主的優(yōu)勢，能較好的開拓市場。

　　2、市場定位。根據(jù)新址周邊的情況，新址未來的業(yè)務發(fā)展方向應是以個人業(yè)務為主，公司業(yè)務為輔的現(xiàn)代多功能綜合性銀行網(wǎng)點。輻射周邊居民及機構(gòu)客戶，以天澤地產(chǎn)旁中心醫(yī)院工作人員，熙園公館、上上國風、華山小區(qū)居民及周邊個體工商戶為個人優(yōu)質(zhì)客戶源頭、以渭南市政府、中心醫(yī)院、渭南市實驗初級中學，渭南技工學院等機構(gòu)客戶為負債業(yè)務營銷對象、以潘多拉時尚酒店、翼佳商務賓館，UCC運動自行車等公司客戶為資產(chǎn)業(yè)務營銷對象。

　　3、整體服務形象加強。新租賃的營業(yè)場所地理位臵優(yōu)越，寬敞大氣，完全可以符合現(xiàn)代銀行的裝修標準，包括安全實施，計算機設施，自助銀行設備等。方便我支行更好為客戶提供優(yōu)質(zhì)文明高效的服務，提升我行整體服務形象。

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