2015福建省新商品房買賣合同解讀

　　遇一房兩賣 最高可獲賠一倍房款

　　根據(jù)福建省住建廳要求，從2015年1月1日起，全省將開始使用新版《商品房買賣合同示范文本》，原版本停止使用。昨日，漳州市住建局召開《商品房買賣合同示范文本》宣傳貫徹工作會，主要從八個方面解讀新版購房合同示范文本。

　　漳州市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記發(fā)證中心主任介紹，新版《商品房買賣合同示范文本》分為預(yù)售和現(xiàn)售兩個版本，預(yù)售版有10章29條11個附件，現(xiàn)售版有8章26條12個附件，對舊版內(nèi)容進行了擴充。新修訂和增加的內(nèi)容，大多對購房人有利，對開發(fā)商進行制約，特別是在補充協(xié)議的約定方面。

　　交房

　　須取得竣工驗收備案證明

　　原版《商品房買賣合同示范文本》對商品房交付條件規(guī)定只要具備交付條件即可。新版本規(guī)定，商品房必須已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件，取得房屋測繪報告，才能交付。

　　此外，合同還詳細規(guī)定，交付時供水、排水、供電、供暖、燃氣等配套設(shè)施必須齊全，電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)交付時線路要敷設(shè)到戶。

　　其他公共服務(wù)及配套設(shè)施，如小區(qū)內(nèi)綠地率、幼兒園等，也須達到雙方約定的條件，違約按約定方式處理。

　　在查驗房屋方面，新版合同示范文本，特別提到，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。

　　質(zhì)量

　　明確四類問題，不合規(guī)可解約

　　新版《商品房買賣合同示范文本》，對商品房質(zhì)量及保修責(zé)任進行明確。把商品房質(zhì)量問題分為地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，其他質(zhì)量問題，裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施四大類，對于不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的問題，購房者有權(quán)要求出賣人進行整改、賠償、解除合同等。

　　保修

　　開發(fā)商不保修，項目單位要擔(dān)責(zé)

　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用項目公司開發(fā)制，而項目公司一旦開發(fā)完一個樓盤就被注銷。而當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，卻找不到相關(guān)責(zé)任人來負責(zé)。

　　新版預(yù)售合同第十八條及附件八，特別約定了如果開發(fā)商不承擔(dān)質(zhì)量保修義務(wù)，必須由另一家單位來承擔(dān)連帶責(zé)任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司。一方面強化了開發(fā)商的質(zhì)量責(zé)任，另一方面也解決項目公司注銷后的商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)問題。

　　付款

　　房款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶

　　新版合同明確商品房的計價方式可以按套內(nèi)建筑面積、建筑面積、整套等方式計算。出售商品房的全部房價款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。這避免了開發(fā)商將房款挪入私人賬戶，卷款走人的現(xiàn)象。

　　買賣

　　一房兩賣，最高要賠一倍房款

　　在二手房買賣中，不時碰到一房兩賣等情況，購房者損失難以挽回。

　　預(yù)售合同第五條(現(xiàn)售合同第六條)，要求開發(fā)商或者房東對房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形進行承諾。如果開發(fā)商或者房東違反這些承諾，導(dǎo)致購房者合同無法備案或無法辦證的，就可以主張退房、退利息，造成損失的，還可以約定由出賣人支付“已付房價款一倍”或者“買受人全部損失”的賠償金。

　　公共場所

　　規(guī)范建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　對于小區(qū)的一些公共場所、停車位等，在過去經(jīng)常因為產(chǎn)權(quán)不明確，導(dǎo)致開發(fā)商和業(yè)主產(chǎn)生糾紛。

　　新版預(yù)售合同規(guī)范了建筑物區(qū)分所有權(quán)，增加共有權(quán)利的約定。明確建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、通道、大堂、避難層、設(shè)備層等部分;道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房等歸全體業(yè)主共有。

　　隱私

　　開發(fā)商有義務(wù)保密購房者信息

　　當(dāng)下，購房者的'隱私信息被濫用和泄露。

　　新版預(yù)售合同第二十六條明確提出，開發(fā)商對在賣房過程中收集到的購房者信息負有保密義務(wù)，除非因法律、法規(guī)規(guī)定，或公檢法、紀檢部門執(zhí)行公務(wù)需要，未經(jīng)購房者書面同意，開發(fā)商不得對外披露和越權(quán)使用購房者信息。

　　稅費

　　誰承擔(dān)契稅,最好事先約定

　　商品房交付時，如果實測套內(nèi)建筑面積與預(yù)測面積存在誤差，根據(jù)誤差比絕對值在3%以內(nèi)，或是超出3%，兩種情況進行處理。值得注意的是，當(dāng)房子在90平方米或144平方米左右時，還需要注意契稅的變化。

　　根據(jù)規(guī)定，實測面積為90平方米的商品房買賣時，只要繳納1%的契稅;實測超過90平方米，繳納契稅1.5%;而實測超過144平方米的，屬于豪宅，需繳納3%的契稅。

　　新版預(yù)售合同規(guī)定，因預(yù)測面積與實測面積差異，導(dǎo)致購房者不能享受稅收優(yōu)惠政策而增加的稅收負擔(dān)，雙方可以事先約定，由哪一方來承擔(dān)。

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