【精品】房屋買賣合同8篇
隨著人們法律意識的建立,越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系,簽訂合同也是最有效的法律依據(jù)之一。你知道合同的主要內(nèi)容是什么嗎?以下是小編幫大家整理的房屋買賣合同8篇,僅供參考,希望能夠幫助到大家。
房屋買賣合同 篇1
甲方(下稱買方)名稱/姓名:_________
法定代表人:________
地址:___________
營業(yè)執(zhí)照號碼/身份證號碼:____________
聯(lián)系電話:____________
共有人(僅指配偶)姓名:____________
身份證號碼:____________________
地址:____________
聯(lián)系電話:_______
乙方(下稱賣方)名稱/姓名:____________
法定代表人:_______________
地址:_____________
營業(yè)執(zhí)照號碼/身份證號碼:___________
聯(lián)系電話:____________
共有人(僅指配偶)姓名:____________
身份證號碼:____________________
地址:_______________
聯(lián)系電話:____________
_________(買、賣)方委托代理人(下稱丙方):姓名_____營業(yè)執(zhí)照號碼/身份證號碼:__________地址:___________聯(lián)系電話:__________
甲乙雙方保證提供的所有書面材料都是真實(shí)的且具備完成下述交易所需的完全民事行為能力,甲乙雙方明確在簽定本合同時(shí)已征得其法定共有人(僅指配偶)的同意,并于簽定本合同的同時(shí)出具其財(cái)產(chǎn)法定共有人(僅指配偶)的書面同意文件。丙方是_______(甲、乙)方的委托代理人,甲乙丙三方經(jīng)協(xié)商簽訂如下協(xié)議:
1、 甲方向乙方購買座落于廈門市______的房屋(該房屋土地房屋權(quán)證號/共有權(quán)證號:___________/房屋權(quán)證號:______________ /土地使用證:_______,房屋建筑面積:__________平方米);
2、 甲乙雙方協(xié)商一致,乙方所售房屋總金額為人民幣____________;
3、 為完成上述交易所需要交納的各項(xiàng)費(fèi)用(如房屋所有權(quán)過戶所產(chǎn)生稅費(fèi)、合同及抵押物的登記費(fèi)用等)甲乙雙方協(xié)商一致,雙方交易稅費(fèi)由_____負(fù)擔(dān);
4、___(甲、乙)方委托丙方辦理上述房屋的交易手續(xù),具體委托內(nèi)容為下述第________類________所描述的委托事項(xiàng):
第一類:
。1)代理乙方向土地房產(chǎn)管理部門辦理上述房屋的交易手續(xù);
。2)代理乙方代收代繳辦理交易手續(xù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi);
。3)代理乙方向土地房產(chǎn)管理部門領(lǐng)取土地房屋權(quán)證;
。4)代理乙方從上述購房款中向______銀行(下稱“貸款銀行”償還其全部按揭貸款余額;
。5)代理乙方與貸款銀行共同向土地房產(chǎn)管理部門辦理上述房屋的抵押登記注銷手續(xù);
。6)代理乙方委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行上述房屋的價(jià)值評估。
房屋買賣合同 篇2
案情介紹
本案訟爭房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房屋。20xx年8月甲、乙委托本市某房地產(chǎn)中介公司上市出售該屋,同月29日下午原告丙經(jīng)中介公司經(jīng)紀(jì)丁介紹并帶至訟爭房屋察看,并于次日下午與甲簽訂《協(xié)議書》。該《協(xié)議書》訂明:甲、丙商定成交甲之房屋(即訟爭房屋),價(jià)額為30萬元人民幣;20xx年9月5日去房屋交易所及丁處交易,丙于20xx年9月22日前把房款30萬元交齊;20xx年8月30日下午二時(shí)成交,甲不得將房屋再賣給別人!秴f(xié)議書》簽訂后,丙沒有依約于20xx年9月5日到中介公司丁處及交易所交易,亦沒有交納中介費(fèi)。20xx年9月6日兩被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協(xié)議,并于同月18日到房管局登記備案。
審判結(jié)果一審法院認(rèn)為,甲出賣房屋的行為,雖未經(jīng)乙同意,但相對人丙有理由相信甲有代理權(quán),因此構(gòu)成表見代理,《協(xié)議書》有效。由于原告沒有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易,兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋,兩被告的行為是在原告履行不當(dāng)時(shí)拒絕自己的履行,屬于行使同時(shí)履行抗辯權(quán),應(yīng)予支持。原告認(rèn)為兩被告沒有依約將房屋售予,應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任的請求不予支持,由于違約首先在于原告,兩被告行使同時(shí)履行抗辯權(quán),即使原告有損失,也應(yīng)由其自行承擔(dān)。為此,判決駁回原告的訴訟請求。
二審法院認(rèn)為,甲出賣與乙之共有房屋,未經(jīng)乙書面同意,其合同依法應(yīng)為無效。為此,判決駁回上訴,維持原判。
評析關(guān)于本案的一、二審判決,在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。
一、《協(xié)議書》的性質(zhì)
本案的《協(xié)議書》是房屋買賣合同,其簽訂即意味著在當(dāng)事人之間完成了要約、承諾的合同程序,故應(yīng)為成立!逗贤ā返12條第1款規(guī)定:“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定,一般包括以下條款:(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;(二)標(biāo)的;(三)數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價(jià)款或者報(bào)酬;(六)履行期限、地點(diǎn)和方式;(七)違約責(zé)任;(八)解決爭議的方法!边@里規(guī)定的是合同的一般條款,并不意味著合同必須具備的“主要條款”。“主要條款”說曾被規(guī)定在《經(jīng)濟(jì)合同法》第12條第1款,在實(shí)踐中一些地方的法院也會(huì)據(jù)此認(rèn)定不具備上述條款的合同為無效合同,這種觀點(diǎn)并不正確。我國現(xiàn)行法,究其實(shí)旨,系采國際通行作法,將無效合同限定在損害國家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的范圍之內(nèi)。
筆者認(rèn)為,關(guān)于合同條款的討論,主要是針對合同是否成立的問題。從上述“主要條款”的角度出發(fā),合同是否應(yīng)當(dāng)有一個(gè)“必備條款”的問題呢?這是有的。當(dāng)事人、標(biāo)的及其數(shù)量是合同的必備條款。否則,連誰是交易人都不清楚,就無法確定權(quán)利的享受和義務(wù)的承擔(dān),發(fā)生糾紛也難以解決;沒有標(biāo)的和數(shù)量,合同根本不可能成立。其他的條款則均僅為一般條款,不是合同的必備條款。從合同成立的角度,只是合同程序,其事項(xiàng)作如何約定,并不涉及到條款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容,因而也不決定合同效力。如果已經(jīng)具備必備條款,則應(yīng)認(rèn)定其為合同,而非預(yù)約;此點(diǎn)為兩者的基本區(qū)別。在本案中,《協(xié)議書》的內(nèi)容,可逐項(xiàng)分析如下:
第一,當(dāng)事人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。由于只是合同程序,套用訴訟法上的用語,是“程序上適格”,而不管出賣人甲是否有處分權(quán)或者買受人丙是否有民事行為能力,即不涉及其實(shí)質(zhì)內(nèi)容。因此,《協(xié)議書》的當(dāng)事人已經(jīng)具備。
第二,標(biāo)的和數(shù)量是否明確。標(biāo)的約定為訟爭房屋。因此,《協(xié)議書》的標(biāo)的和數(shù)量均已明確;诖硕c(diǎn),房屋買賣合同已經(jīng)成立。有觀點(diǎn)認(rèn)為其不具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式,因而不能認(rèn)為是房屋買賣合同,筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)拘泥于合同形式,并據(jù)此否定當(dāng)事人的意思表示,違反私法自治原則,因而是不正確的。
第三,除上述必備條款外,《協(xié)議書》還約定有下列條款:交易價(jià)款為30萬元人民幣,由買受人丙于20xx年9月22日前把房款30萬元交齊;出賣人甲不得將該房屋再賣給別人;具體交易時(shí)間為20xx年9月5日。這些條款均不影響房屋買賣合同的成立。
二、《協(xié)議書》的效力
合同效力的取得,不是來源于當(dāng)事人的約定,而是由法律所賦予的,反映出法律對該約定的價(jià)值判斷。所謂合同的生效,是指只要合同具備一定的要件后,便能產(chǎn)生法律上之效力。《合同法》第44條第1款規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時(shí)生效!痹撘(guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的'生效。合同的成立必須具備成立要件,前已述及;但合同成立后,能否發(fā)生法律上之效力,能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律效果,則非合同當(dāng)事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同,才能受到法律的保護(hù)!逗贤ā返8條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”,應(yīng)當(dāng)理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。
《民法通則》第55條規(guī)定:“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。”這里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中,就前二項(xiàng)而言,《協(xié)議書》均已具備;就第三項(xiàng)而言,《協(xié)議書》是否屬于具有違法性的合同,其可能影響的因素,主要有如下兩個(gè)方面:
第一,是否經(jīng)登記!逗贤ā返44條第2款規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定!备鶕(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款前段規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記”。因此,房屋買賣合同必須經(jīng)過登記才能生效,如未登記的,即不生效力(區(qū)別于無效)。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因,也是為什么雙方約定其具體交易時(shí)間的原因。但是,對于未以格式合同形式出現(xiàn)的、又未經(jīng)法定登記手續(xù)的、由當(dāng)事人“草簽”的合同,在當(dāng)事人之間是否生其效力,法律并沒有為我們指示出來。這里說的是一般合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯栴}。
第二,共有人是否同意。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:……(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的”。二審判決理由即據(jù)此認(rèn)為《協(xié)議書》為無效合同。但是,同樣從這個(gè)角度
出發(fā),甲單方處分其與乙共同共有的房屋,應(yīng)屬無權(quán)處分;無權(quán)處分所訂立的合同并非當(dāng)然無效,如《合同法》第51條規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效!庇纱丝梢,未經(jīng)其他共有人書面同意的房屋買賣合同,并非當(dāng)然無效,實(shí)屬效力未定的合同。從二審判決理由中,并未體現(xiàn)出對此點(diǎn)的關(guān)注,知其考慮未及周詳。這里說的是特殊合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯栴}。
在第一個(gè)問題上,《合同法》第44條第2款所規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的”合同,類型繁多,不一而足。其中,有的合同從其形式上的確需要辦理上述手續(xù)方可生效的,是其合同程序的一個(gè)內(nèi)容,例如《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定,中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門審批后,才具有法律效力。有的合同則是將產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的登記要件視同為合同的生效要件,例如,《擔(dān)保法》第41條規(guī)定,應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的,抵押合同自登記之日起生效,其中的“抵押物登記”,學(xué)理上稱之為抵押權(quán)登記。房地產(chǎn)買賣合同的登記手續(xù)。亦同此理。
在第二種情況下,如果合同訂立后僅僅未經(jīng)登記,是否產(chǎn)生拘束當(dāng)事人的效力呢?從上述規(guī)定來看,應(yīng)采否定說,即合同應(yīng)在當(dāng)事人之間為不生效。如就本案而言
,《協(xié)議書》不生效(區(qū)別于無效)。但是這樣一來,實(shí)踐中很多已經(jīng)成立的“草簽”合同,即因不能拘束當(dāng)事人而造成應(yīng)受保護(hù)的利益未獲保護(hù),必定會(huì)助長不誠實(shí)交易的風(fēng)氣,對社會(huì)造成的損失(包括經(jīng)濟(jì)損失和文化損失)將無法估計(jì)。在采否定說的前提下,只有締約過失責(zé)任制度可以救濟(jì)受損失方,這是不能全面保護(hù)其利益的。因此,應(yīng)采肯定說,在此情況下的合同不以物權(quán)變動(dòng)的登記為生效要件。由梁慧星先生主持起草的《物權(quán)法草案建議稿》第7條規(guī)定:“以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為,自合法成立之時(shí)生效。在不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果時(shí),有過錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任!1故對本案的《協(xié)議書》效力的決定,應(yīng)以此為依據(jù)。一、二審的判決理由避開了這個(gè)問題,不知道是否有意識的。
對第二個(gè)問題的探討,則牽涉到對案情的進(jìn)一步分析,尤其是對當(dāng)事人行為的解釋。這是一、二審判決理由的主要分歧所在。一審判決理由認(rèn)為,甲的行為構(gòu)成表見代理,故《協(xié)議書》應(yīng)為有效合同。首先,兩被告一起到從事房屋買賣的中介公司掛牌,對其共同共有的訟爭房屋進(jìn)行出售。其次,作為第一被告甲是第二被告乙的丈夫,兩被告均是訟爭房屋產(chǎn)權(quán)登記人;再次,《協(xié)議書》的訂立是在兩被告家中進(jìn)行的。上述三點(diǎn)足以使丙認(rèn)為可以甲以其自己的名義并代理乙處分訟爭房屋。因此,雖然乙沒有在《協(xié)議書》上簽名或者提出書面同意,但甲的表見代理成立,故《協(xié)議書》應(yīng)為有效合同。二審判決理由則徑以甲未取得乙的書面同意,認(rèn)定《協(xié)議書》無效。
筆者認(rèn)為,在本案中,并不是甲的行為構(gòu)成表見代理,而是乙的行為構(gòu)成“視為同意”。關(guān)于“視為同意”是否屬于表見代理的爭論,在我國由來已久。筆者采區(qū)別說,認(rèn)為表見代理為擬制之有權(quán)代理,“視為同意”為推定之有權(quán)代理之間。在表見代理,《合同法》第49條規(guī)定:“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的,該代理行為有效!痹凇耙暈橥狻,《民法通則》第66條第1款第3句規(guī)定:“本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的,視為同意。”兩者的區(qū)別主要在于其中之價(jià)值判斷不同,表見代理系以善意第三人的值得保護(hù)、保障交易安全出發(fā),“擬制”出拘束被代理人的交易效果,并不考慮被代理人的過失情況:“視為同意”則系以被代理人的不值得保護(hù)出發(fā),“推定”出拘束被代理人的交易效果,必須考慮被代理人的過失情況,而不考慮相對人的過失情況。
在本案中,一審判決一方面確認(rèn),乙系與甲一起到中介公司將其二人共同共有的房屋掛牌出售的;而且丙與甲商議買賣事宜時(shí),乙也在場。因此,乙對訟爭房屋的出售給丙,是處于明知的狀態(tài)。另一方面又認(rèn)為,乙所辯稱之《協(xié)議書》訂立時(shí)其表示堅(jiān)決反對,但沒有提供有關(guān)證據(jù)予以證明;即認(rèn)定乙對甲與丙訂立《協(xié)議書》,當(dāng)時(shí)并無實(shí)行任何明示阻止的行為,因而不存在其明知而表示反對的事實(shí)。由此最直接推出的結(jié)論只能是:乙明知其與甲共同共有的房屋出賣給丙而不表示反對,應(yīng)當(dāng)視為同意。二審判決理由并不考慮上述本案的實(shí)際交易情況,徑以甲未取得乙的書面同意,認(rèn)定《協(xié)議書》無效——“一棍子打死”;這在對案情的理解上略嫌簡單化,對條文的解釋亦略嫌僵化。綜上所述,盡管《協(xié)議書》上只有甲和丙的簽名,但仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)其為有效,可以拘束甲和乙、丙。
三、《協(xié)議書》的處理
平時(shí),我們談無效合同的處理比較多,直接談?dòng)行Ш贤奶幚肀容^少。就有效合同的處理而言,多在違約損害賠償責(zé)任的追究上,對其他責(zé)任形式的追究乃至合同的最終處理,往往欠缺周詳?shù)目紤]。在本案中,一審判決理由認(rèn)為,《協(xié)議書》有效;由于丙沒有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易,兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋,兩被告的行為是在丙履行不當(dāng)時(shí)拒絕自己的履行,屬于行使同時(shí)履行抗辨權(quán),應(yīng)予支持。從本案事實(shí)可知,訟爭房屋的確于20xx年9月6日由兩被告售予他人。但是,抗辯權(quán)的行使,能否導(dǎo)致合同拘束當(dāng)事人的效力消滅,即發(fā)生終止合同權(quán)利義務(wù)的效果呢?這里面牽涉到我們對抗辯權(quán)的性質(zhì)如何認(rèn)識的問題。
依一方當(dāng)事人的行為產(chǎn)生消滅合同效力的權(quán)利,屬于形成權(quán)。而所謂抗辯權(quán),則是指權(quán)利人用以對抗相對人之請求權(quán)的權(quán)利。在學(xué)理上,有認(rèn)為抗辯權(quán)為形成權(quán)之一種的。但是,抗辯權(quán)原則上只有停止請求權(quán)行使之效力,其作用在于防御,而不在于攻擊;因此,抗辯權(quán)之行使也必須待相對人之請求,無相對人之請求即無抗辯權(quán)之行使。而形成權(quán)之行使,不以相對人的意思為轉(zhuǎn)移,其作用在于攻擊。因此,抗辯權(quán)不屬于形成權(quán)。在本案中,于合同約定的交易日期20xx年9月5日,丙并未前往交易,于此后,兩被告拒絕與其續(xù)行交易,并非行使同時(shí)履行抗辯權(quán);因?yàn),兩被告的“拒絕抗辯”,并不會(huì)發(fā)生消滅有效合同對雙方當(dāng)事人拘束力的形成效力。因此,兩被告拒絕與丙續(xù)行交易并將論爭房屋售予他人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為系行使形成權(quán),即消滅有效合同對雙方當(dāng)事人的拘束力。從一審判決理由來看,其并沒有涉及到有效合同的最終處理問題,并不妥當(dāng)。
從消滅有效合同對雙方當(dāng)事人的拘束力的問題意識點(diǎn)出發(fā),筆者認(rèn)為兩被告是行使合同解除權(quán)。這里不是從《合同法》第94條第4項(xiàng)所規(guī)定的“違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的法定解除權(quán)加以考慮,而是從交易本身加以考慮的。由于兩被告是在中介公司掛牌出售訟爭房屋的,使其交易具有公開性與急切性;因此,雙
方當(dāng)事人所約定的交易日期條款,應(yīng)當(dāng)視為合同的根本條款,如有違反即構(gòu)成根本違約;雙方當(dāng)事人于此默示的合同效果為,如果丙不于該交易日期前往交易的,即為自動(dòng)放棄交易,該合同可視為當(dāng)然解除,唯其結(jié)果應(yīng)依出賣人的意思決定。兩被告于約定交易日期之次日將訟爭房屋售予他人,可視為行使該合同所默示的解除權(quán)。由于丙是自動(dòng)放棄交易,且合同之當(dāng)然解除已為默示,故兩被告于此并無通知其合同已經(jīng)解除之義務(wù)。在寫作判決理由時(shí),可將上述意思予以明確,以示法官并非機(jī)械適用法律條文之“工具”,實(shí)有其意義重大之“能動(dòng)”所在。
注釋:
1在最高人民法院的司法解釋中,有直接采此觀點(diǎn)的,如《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第12條規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定,到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),一方拖延不辦,并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的,人民法院不予支持,應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)!钡13條規(guī)定:“土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前,又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同,并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的,土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任!憋@然,其中之合同對當(dāng)事人之拘束力,并非以物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生為其要件的。從最高人民法院最近公布的案件來看,亦采此種觀點(diǎn),見于存庫訴董成斌、董成珍房屋買賣糾紛案,載《最高人民法院公報(bào)》,20xx年第4期。但是,盡管如此,在具體條文的適用中還是有爭議的。
第一,《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第85條后段規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移,一方翻悔并無正當(dāng)理由,協(xié)議又能夠履行的,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行:如果協(xié)義不能履行,給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第56條第2款規(guī)定:“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后,抵押入違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的,抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任!庇杏^點(diǎn)認(rèn)為這是締約過失責(zé)任的規(guī)定,筆者則傾向于將其解釋為違約責(zé)任。在抵押合同中,抵押的權(quán)登記僅生對抗善意第三人的效力,不登記不影響抵押合同本身的效力:雙方于此所生的責(zé)任分配,可依其對于“登記”的合同義務(wù)大小決定。
第二,《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條第1款規(guī)定:“依照合同法第44條第2款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù),或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的。或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移!逼渲忻黠@意識到了問題,惜其僵化于所據(jù)條文之表面文義,既不考慮這此條文本身可能的不合時(shí)宜(包括觀感上的落后和機(jī)能上的滯后)。也不考慮實(shí)踐中出現(xiàn)的種種問題。
綜上所述,在針對有關(guān)問題進(jìn)行法律適用時(shí),法官應(yīng)審度時(shí)宜,充分利用法律解釋方法,規(guī)避僵化條文,實(shí)現(xiàn)實(shí)體公正。
房屋買賣合同 篇3
賣房人:_____ ___(以下簡稱甲方)
身份證號: _____ ___
買房人: _____ ___ (以下簡稱乙方)
身份證號: _____ ___
為了保證甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同合法,雙方通過110得知,未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書 房屋買賣合同有效。經(jīng)過協(xié)商特簽訂此合同,以便雙方共同遵守。
第一條 甲方愿將座落于 的房屋(平米)連帶在的車庫( 平米)賣于乙方,空口無憑,立字據(jù)為證。
第二條 該房屋帶車庫的房價(jià)款共計(jì)人民幣整( 元)。
第三條 甲方將房屋和車庫按實(shí)際面積交付乙方。乙方一次性付清該房屋帶車庫的房價(jià)款。甲乙雙方都不得因后來房價(jià)的變動(dòng)向?qū)Ψ教岢鲅a(bǔ)償要求。
房屋協(xié)議簽訂生效后雙方不得反悔,如有反悔將10倍房款賠償,自此,乙方擁有房屋所有權(quán),政府的一切房屋補(bǔ)償歸乙方所有。
甲方無條件協(xié)助乙方辦理房屋所需各種證件。(所需任何費(fèi)用由乙方支付)。
第四條 本合同經(jīng)雙方簽字、按手印后生效。本合同一式三份,甲、乙雙方各執(zhí)一份。
房屋買賣合同 篇4
購房者購買二手房時(shí)候,遭遇一房多賣情形,數(shù)份合同對房屋價(jià)款和履行方式約定不一致,以他人名義購房,借名人與登記人發(fā)生糾紛,實(shí)際出資卻不能證明當(dāng)事人之間系借名關(guān)系等,該如何處理?
1、一房多賣情形下,多個(gè)當(dāng)事人均要求履行合同的,怎么處理?
出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同,在合同均為有效的前提下,買受人均要求繼續(xù)履行合同的,原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人:
(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;
(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;
(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,又未合法占有房屋,應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素,公平合理的予以確定。
買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同,出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的,法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。
2、當(dāng)事人先后簽訂數(shù)份合同或簽訂陰陽合同,對房屋價(jià)款和履行方式約定不一致的,怎么處理?
當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同,合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致,當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭議的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對于當(dāng)事人在房屋買賣中確實(shí)存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的,必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。
也就是說,通過簽訂陰陽合同避稅的,避稅的條款因違背雙方的真實(shí)意思表示,而無效,仍應(yīng)按照實(shí)際交易價(jià)格履行。
3、以他人名義購房,借名人與登記人發(fā)生糾紛的,怎么處理?
當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益,借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是,當(dāng)事人之間已經(jīng)就借名購房達(dá)成了書面協(xié)議,或有證據(jù)能夠證明借名的事實(shí)。且借名人不得以其系實(shí)際出資人為由,對方善意第三人,但若第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道該情形的除外。
4、一方當(dāng)事人確實(shí)為購房出資,但不能證明當(dāng)事人之間系借名關(guān)系的,怎么處理?
當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。
也就是說,在此情形下,出資人只能向?qū)Ψ疆?dāng)事人主張雙方形成借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,出資人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所有權(quán)。
5、借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保證住房,能否要求登記人將房屋過戶至借用人名下?
借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定,借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,一般不予支持。
也就是說,借用人在其本身不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房條件的情況下,不可能通過借用他人名義購買房屋,而達(dá)到規(guī)避購買條件,實(shí)現(xiàn)購買保障性住房的目的。
6、房屋買賣合同簽訂后,買方交付了房款,并實(shí)際占有了房屋,能否直接要求確定房屋歸其所有?
房屋買賣合同簽訂后,出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,買受人提起房屋確權(quán)之訴,要求確認(rèn)房屋歸其所有的,法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán),告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,買受人堅(jiān)持不變更的,對其訴訟請求,不予支持。
也就是說,賣方未履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的行為,屬于違反雙方買賣合同義務(wù)的行為,仍是合同糾紛,并不因?yàn)楫?dāng)事人付清了購房款,并實(shí)際占有房屋,而可直接要求確認(rèn)其享有物權(quán)。
7、房屋買賣合同履行過程中,一方當(dāng)事人根本違約的,違約方是否享有合同解除權(quán)?
房屋買賣合同履行過程中,一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的,守約方有權(quán)解除合同,違約方不享有合同法定解除權(quán)。如果因不可抗力或情事變更等原因,致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的,合同雙方均有權(quán)要求解除合同。
房屋買賣合同簽訂后,一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行,愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同,而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行,經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的,應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同,但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定的法定不能履行或事實(shí)不能履行情形的除外。
8、房屋買賣合同對定金性質(zhì)約定不明確的,如何處理?
當(dāng)事人在房屋買賣合同中對定金性質(zhì)約定不明的,不應(yīng)視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價(jià)解除合同,收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同。
房屋買賣合同 篇5
自20x年10月15日起,已取得房屋所有權(quán)證的存量房進(jìn)行買賣的,當(dāng)事人在申請轉(zhuǎn)移登記前均需進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。
買賣雙方自行達(dá)成交易并自行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的,應(yīng)持房屋所有權(quán)證和當(dāng)事人身份證件到房屋管理部門設(shè)置的存量房買賣合同網(wǎng)上簽約服務(wù)窗口進(jìn)行網(wǎng)上簽約,持網(wǎng)上簽約的合同文本辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間、代理(含代辦轉(zhuǎn)移登記手續(xù))存量房買賣,或自行成交的買賣雙方約定通過"專用賬戶"劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的,由相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)提供存量房買賣合同網(wǎng)上簽約服務(wù)。
出賣人:_______________________________
買受人:_______________________________
北京市建設(shè)委員會(huì)
北京市工商行政管理局
房屋買賣合同 篇6
甲方(轉(zhuǎn)讓方):
乙方(受讓方):
甲乙雙方就甲方所有的位于x房屋及車庫轉(zhuǎn)讓事宜,經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議如下:
一、標(biāo)的物
該宗房屋位于x,共x平方米以及相應(yīng)的車庫。
二、房款及支付
該宗房屋及車庫共計(jì)作價(jià)x元,乙方于x年x月x日前交付轉(zhuǎn)讓款x元,余款x元于20xx年x月x日之前付清。
三、標(biāo)的的交付
甲方在x年x月x日之前交付轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。
四、權(quán)利義務(wù)
1、甲方保證對該房屋擁有全部的所有權(quán),。
2、甲方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限交付房屋,每拖延一日需承擔(dān)房屋總價(jià)款1%的違約金。
3、乙方應(yīng)擔(dān)依照合同約定交付購房款,每逾期一日承擔(dān)房屋總價(jià)款1%的違約金,逾期超過x日,甲方有權(quán)解除合同,并要求乙方承擔(dān)房屋價(jià)款20%的違約金。
4、合同簽訂后,甲方不得為任何租賃、擔(dān)保、買賣等損害該房屋所有權(quán)的行為。
5、在房屋交付之后,甲方有義務(wù)配合乙方辦理各項(xiàng)過戶手續(xù),過戶費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方鑒于稅費(fèi)等考慮,于合同簽訂后x年內(nèi),辦理房屋過戶手續(xù),在接到乙方過戶要求后,甲方予以配合。
6、所有權(quán)轉(zhuǎn)移后,該房屋上的一切權(quán)益全部歸乙方享有(包括占有、使用、收益、處分等),如果該處房屋因改造需要拆遷,因拆遷而產(chǎn)生的所有補(bǔ)償款及權(quán)利全部由乙方享有。
7、在房屋交付前所產(chǎn)生的費(fèi)用(包括但不限于:水費(fèi),電費(fèi)等)由甲方承擔(dān),x與乙方無關(guān)。房屋交付之后所產(chǎn)生的水電等費(fèi)用由乙方承擔(dān),與甲方無關(guān)。
五、本協(xié)議一式兩份,雙方各執(zhí)一份,具有相同的法律效力。
六、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。
甲方:x乙方:
x年x月x日x年x月x日
房屋買賣合同 篇7
賣方(甲方):_____________身份證號:____________________________________
買房(乙方):_____________身份證號:____________________________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就乙方向甲方購買私有住房,達(dá)成如下協(xié)議:
第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方,乙方也已充分了解該房屋具體狀況,并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下:
甲方所售房屋位于__________________________________,房屋占地面積約為__________平方米,院子占地面積約為______平方米,房屋為___屋樓,一樓為___個(gè)門面,_______樓為套房,中間有樓梯間,房屋總面積約為______平方米,一樓門面為_________結(jié)構(gòu),_________樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu),二、三樓房屋平面圖見本合同附件;
第二條房屋價(jià)格及其他費(fèi)用:甲、乙雙方協(xié)商一致,甲方所售房屋總金額為人民幣______________元整(¥___________);
第三條付款方式:
簽訂合同之日一次性付清;
第四條特別約定:
1、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題,甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的,由甲方負(fù)責(zé)處理。
2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí),甲方應(yīng)予以積極配合,但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條今后如房屋重建,甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國家征地,土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有,甲方負(fù)責(zé)積極配合;
第七條本合同簽訂之后,房價(jià)漲落,買賣雙方不得反悔;
第八條本合同未盡事宜,由甲、乙雙方另行議定,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力;
第九條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條本合同附二、三樓平面圖;
第十一條本合同一式三份,甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
甲方(簽章):_______________乙方(簽章):_______________
__________年________月______日__________年________月______日
房屋買賣合同 篇8
合同當(dāng)事人:
賣方(甲方):
身份證號碼:
地址:××鎮(zhèn)××路××號
電話:
買方(乙方):
身份證號碼:
地址:××鎮(zhèn)××幢××單元×××室
電話:
根據(jù)國家《合同法》及有關(guān)法規(guī)之規(guī)定,甲乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就乙方向甲方購買下述房產(chǎn),達(dá)成如下協(xié)議:
一、房屋基本情況
本合同房屋座落地址××鎮(zhèn)林蔭路 號,建筑面積平方米,結(jié)構(gòu)磚砭,層次一、二層沿街,間數(shù):樓底共間,新舊程度成,戶內(nèi)配置;電氣、給排水到戶,裝潢。
二、甲方通過轉(zhuǎn)讓取得上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),該房產(chǎn)性質(zhì)為商業(yè)、住宅房。有房產(chǎn)證(號碼為)、土地證(號碼為),F(xiàn)同意將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給乙方。房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證見附件一。
三、價(jià)格與費(fèi)用
經(jīng)約定,上述房產(chǎn)總價(jià)格(大寫): (¥ 元)
此價(jià)格未包括二手房交易的各種費(fèi)用,具體另附件二約定,乙方萬首付房款后,甲方開始辦理有關(guān)過戶手續(xù)。過戶之后,余款由乙方采用二手房按揭貸款的形式支付完畢。
四、付款及交房約定:
雙方同意按下述方式交接:
1.在房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證已經(jīng)辦至乙方名義下的前提下,乙方在年月-月之前,付清全部房款(包括二手房按揭貸款形式)。
2.甲方在乙方付清全部房款(含貸款)后,將付清之次日起的租賃收益歸乙方所有,其計(jì)算為將租金按日平均計(jì)算。并將上述租賃收益與房款一并結(jié)算扣減。
五、上述房產(chǎn)的建筑面積按房產(chǎn)證發(fā)證單位核算的面積為準(zhǔn),如發(fā)證面積與本合同面積有誤差,本合同約定的成交價(jià)格不變。
六、其他約定:
1.由甲方負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證及土地證的過戶登記至乙方的手續(xù),各自承擔(dān)的費(fèi)用按附件約定。
2.乙方支付本合同房款所需的貸款由乙方自行出面辦理,甲方協(xié)助提供所需的各種文件及證書。
3、甲方保證上述房屋的現(xiàn)有所有承租人已經(jīng)放棄同等條件下的優(yōu)先購買權(quán),保證上述房屋的所有抵押權(quán)人已經(jīng)同意甲方出賣上述房屋;
4、甲方承諾在乙方支付 萬元的首付款后的日內(nèi),立即解除上述房屋(包括土地使用權(quán))上設(shè)置的任何抵押和任何權(quán)利限制。
5、根據(jù)甲方與現(xiàn)有承租人簽訂的合同(見附件三),上述房屋的租賃期到 年 月到期。依據(jù)此,乙方承諾原甲方的出租合同至 年月到期之前不予變更。
七、保修責(zé)任:
商品房的保修責(zé)任由建設(shè)部規(guī)定的法定責(zé)任單位負(fù)責(zé),本房產(chǎn)開發(fā)單位是XX縣地方房產(chǎn)公司。自本合同生效之日起,由乙方自行聯(lián)系處理有關(guān)保修的一切事宜,甲方不承擔(dān)任何責(zé)任,但是甲方保證提供相應(yīng)的用于證明開發(fā)單位和保修義務(wù)人的文書。
八、違約責(zé)任:
本合同生效后,甲乙雙方任何一方無正當(dāng)理由要求中止合同的,或者違反自己一方的義務(wù)和承諾的,或者延遲履行義務(wù)達(dá)天的,均由責(zé)任方承擔(dān)違約責(zé)任,并按實(shí)際付款的20%支付違約金。
九、本合同在履行中發(fā)生爭議的,由甲乙雙方協(xié)商解決,協(xié)議不成,甲乙雙方同意由仲裁機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)解決。
十、為確保各方履行本合同,甲方商請為其保證人,乙方商請為其保證人(身份證號碼為)。保證范圍為被保證人在本合同中的所有義務(wù)和責(zé)任,保證方式為連帶責(zé)任保證。
十一、本合同經(jīng)各方簽章后生效,本合同一式六份,甲乙雙方及其保證人各一份,其余用于辦理變更登記等手續(xù)。
附件(略)。
甲方(簽字):乙方:(簽字)
甲方保證人(簽章)乙方保證人(簽章)
年月日年 月日
鑒證人(簽字):
年月日
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