換房主會(huì)不會(huì)影響租賃合同

　　租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人;對(duì)租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。

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　　作為房客，最害怕的就是房子換了新房主，而自己交了房租錢(qián)還要被趕走。沈先生就遇到了這樣的問(wèn)題，不過(guò)，在律師的幫助下，沈先生得到了一筆賠償。

　　房主因債務(wù)發(fā)生變更

　　張先生有兩處庫(kù)房，長(zhǎng)期閑置不用，于是對(duì)外招租。沈先生上門(mén)與張先生協(xié)商，“當(dāng)時(shí)我覺(jué)得這個(gè)庫(kù)房很適合我裝貨，而且價(jià)格相對(duì)比較便宜，所以就租下來(lái)了。”沈先生說(shuō)。于是雙方達(dá)成租賃協(xié)議，沈先生承租張先生其中一處庫(kù)房，租期為三年，同時(shí)雙方還注明了違約條款。這段期間，沈先生一直按時(shí)支付租金，在租期屆滿前，雙方一致同意延長(zhǎng)租期，其他條款不變。故雙方在原協(xié)議上注明：協(xié)議延長(zhǎng)至2012年，并簽字蓋章。

　　今年3月份，沈先生仍然按照約定向張先生交納租金，可是4月份，一位胡先生卻拿著房屋的相關(guān)手續(xù)，找到沈先生要求其搬出庫(kù)房，同時(shí)還要求沈先生支付從房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)之日起的租金。這讓沈先生感到很意外，“我一直按時(shí)交納租金，而且協(xié)議也明確約定延長(zhǎng)租期，可沒(méi)想到會(huì)出現(xiàn)這檔子事兒!”
 

　　新房東欲趕走房客

　　原來(lái)張先生因?yàn)樯�意虧本，而欠下胡先生一筆債務(wù)，被胡先生起訴到法院，經(jīng)法院調(diào)解，張先生將兩處庫(kù)房全部作價(jià)抵償給了胡先生。拿到調(diào)解書(shū)后，張先生和胡先生在今年初就辦理了房產(chǎn)變更手續(xù)，將庫(kù)房的房屋產(chǎn)權(quán)變更至胡先生名下，但張先生和胡先生一直都沒(méi)有告訴過(guò)沈先生。4月份，胡先生因?yàn)榻?jīng)營(yíng)需要，想對(duì)兩處庫(kù)房進(jìn)行翻修，于是找到沈先生要求其搬出庫(kù)房。沈先生拒絕了胡先生的要求，胡先生便將沈先生起訴到法院。遼寧圣法律師事務(wù)所的律師蒲偉在沈先生的委托下，辦理了此事。最終，法院對(duì)雙方進(jìn)行了調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：胡先生向沈先生支付一筆費(fèi)用，沈先生搬出倉(cāng)庫(kù)。

　　[律師解讀]

　　房屋所有權(quán)變動(dòng)并不影響租賃

　　“沈先生完全可以不搬走，他可以一直使用到合同期滿。”遼寧圣法律師事務(wù)所的律師蒲偉說(shuō)�！逗贤�法》第229條的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。“也就是說(shuō)，雖然張先生將兩處庫(kù)房全都抵償給了胡先生，所有權(quán)發(fā)生了變動(dòng)，但是，這并不能影響到張先生與沈先生關(guān)于庫(kù)房租用協(xié)議的效力。”同時(shí)，對(duì)于胡先生要求沈先生支付租金的問(wèn)題，蒲律師也給出了解釋。張先生與胡先生對(duì)庫(kù)房的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，在所有權(quán)上所附屬的.收益的權(quán)利也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，“就是說(shuō)，張先生與沈先生的租賃合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以按照規(guī)定，沈先生應(yīng)當(dāng)支付給胡先生從房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)之日起的租金。但是，這并不是問(wèn)題的重點(diǎn)。”蒲律師說(shuō)。根據(jù)《合同法》第80條第1款的規(guī)定：債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。“在這件事情上侵害胡先生利益的，并不是沈先生，而是張先生。”

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