房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)

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房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)范文

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房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)范文

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)范文(一)

　　(一)研究的背景和目的

　　自1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)總體平穩(wěn)，一直以CDP增長(zhǎng)速度的2-3倍增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過(guò)10%，這標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來(lái)。

　　隨著國(guó)家“抑制過(guò)熱”政策的實(shí)施，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅由 20XX年的 30.3%，逐步回落到 20XX年的28.1%、2005年的19.8%、2006年的21.8%;但2007年投資增幅又有所上升，達(dá)到30.2%。

　　由于受?chē)?guó)際金融危機(jī)以及國(guó)內(nèi)“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，2008年下半年，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管如此，漲幅的絕對(duì)值仍在20%以上，可見(jiàn)在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。據(jù)國(guó)家2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》預(yù)測(cè)，2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”。

　　隨著XX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力迅速增強(qiáng)，居民對(duì)生活和居住水平有了新的需求。XX市為了改善和提高市內(nèi)客商及居民住房條件，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)軟環(huán)境，為開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資項(xiàng)目提供好的平臺(tái)和環(huán)境，也成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要任務(wù)。為此，市政府一直在不停地思索并完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和住房供求矛盾及商業(yè)發(fā)展需要，確定九龍居房地產(chǎn)項(xiàng)目由XX城建公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施開(kāi)發(fā)。

　　然而，房地產(chǎn)投資收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著行業(yè)的發(fā)展，資金更加密集，單個(gè)項(xiàng)目投人更大，風(fēng)險(xiǎn)更高。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取與提高利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)投資前期的可行性研究和項(xiàng)目論證工作更加重視。但是，與我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的理論與實(shí)踐較為滯后，缺少成熟的理論作為指導(dǎo)，國(guó)家對(duì)此還沒(méi)有出臺(tái)詳細(xì)的規(guī)范性文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究在我國(guó)還不夠規(guī)范與科學(xué)，必須予以加強(qiáng)。特別是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不明確的情況下，項(xiàng)目投資的不確定因素較多，風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)項(xiàng)目可行性研究要求較高，要求必須對(duì)宏觀與區(qū)域的市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展有準(zhǔn)確的戰(zhàn)略把握。

　　本文旨在運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理有關(guān)可行性分析的理論和方法，遵循項(xiàng)目評(píng)價(jià)的一般原則和過(guò)程，著重結(jié)合當(dāng)前全球金融危機(jī)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性的角度，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的關(guān)鍵因素進(jìn)行分析，探討出一種較為具體的、實(shí)用的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析及管理方法體系，進(jìn)而就XX九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行全面分析，得出該項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。同時(shí)，有針對(duì)性地提出一些完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的建議，為企業(yè)能夠在當(dāng)前特殊大環(huán)境下正確做出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策提供幫助和參考。

　　(二)選題意義

　　可行性研究是指在具體實(shí)施某一投資建設(shè)方案前，對(duì)擬建項(xiàng)目在市場(chǎng)上、工程上、經(jīng)濟(jì)上的可行性進(jìn)行論證、研究和評(píng)價(jià)�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)中最基本的、首要的工作，也是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大、風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)等特征，受自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會(huì)給投資者帶來(lái)巨大的甚至毀滅性的損失。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，靠投機(jī)獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去�，F(xiàn)在，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的成功與否，越來(lái)越取決于項(xiàng)目前期的可行性研究。因此，有必要加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的投資決策提供較為完整、科學(xué)、有效的理論方法指導(dǎo)。

　　九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，特別是最近我們國(guó)家為拉動(dòng)內(nèi)需應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而出臺(tái)的十項(xiàng)措施之首就是加快建設(shè)保障性安居工程，面向房地產(chǎn)業(yè)的9000億元投資計(jì)劃和適度寬松的貨幣政策為該項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的資金籌措環(huán)境;符合XX經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求，將極大的促進(jìn)XX市第三產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展，安置富余勞動(dòng)力就業(yè)，提高居民的收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);符合XX市中心城區(qū)的規(guī)劃要求，有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件。同時(shí)，由于九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模和時(shí)間跨度較大，投資效果不單對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有絕對(duì)重要的意義，而且也是決定本公司發(fā)展前景的關(guān)鍵性因素。因此，對(duì)該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析研究，對(duì)項(xiàng)目的順利實(shí)施具有決定性意義。

　　綜上所述，這項(xiàng)應(yīng)用研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義，可以為XX城建公司后續(xù)項(xiàng)目及我國(guó)類(lèi)似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供借鑒和參考。同時(shí)，也為我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究在理論及其應(yīng)用的完善提出一定見(jiàn)解。

　　四、主要研究?jī)?nèi)容、方法、論文框架結(jié)構(gòu)及進(jìn)度安排

　　(一)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

　　1、國(guó)外研究現(xiàn)狀

　　可行性研究工作是在本世紀(jì)前葉隨著經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的，至今己有七十多年的歷史。早在20世紀(jì)30年代，美國(guó)在開(kāi)發(fā)田納西河流域時(shí)，就開(kāi)始把可行性研究列入開(kāi)發(fā)程序，成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段，使工程建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。二次世界大戰(zhàn)后，可行性研究隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展而得到了不斷充實(shí)和完善，逐步形成一門(mén)保證實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)最佳經(jīng)濟(jì)效果的綜合性科學(xué)。

　　目前，不但西方國(guó)家把可行性研究作為工程項(xiàng)目投資決策的重要手段，中東地區(qū)、亞洲一些發(fā)展中國(guó)家也都開(kāi)展了可行性研究。世界銀行等國(guó)際金融組織，已把可行性研究作為申請(qǐng)工程項(xiàng)目貸款的依據(jù)。其發(fā)展過(guò)程中主要著作包括:經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)《發(fā)展中國(guó)家工業(yè)項(xiàng)目分析手冊(cè)》，經(jīng)濟(jì)學(xué)家林恩•斯奎爾(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析——影子價(jià)格的推導(dǎo)和估算》，約翰•漢森撰寫(xiě)的《項(xiàng)目評(píng)價(jià)使用指南》等;其中，1978 年聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)編寫(xiě)了《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》，1980年又編寫(xiě)了《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》，這就為世界各國(guó)特別是發(fā)展中國(guó)家開(kāi)展工程建設(shè)可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時(shí)也為在國(guó)際上推行可行性研究工作創(chuàng)造了條件。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的具體運(yùn)用，最早也是出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代的美國(guó)�，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也越來(lái)越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前必須認(rèn)真完成的工作。

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中，吸收了遙控遙測(cè)技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)等科學(xué)技術(shù)的最新成果，運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)、數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)學(xué)、系統(tǒng)論等方面的最新經(jīng)濟(jì)理論成果，用于科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益;同時(shí)，還吸收了企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論和施工組織管理等現(xiàn)代管理科學(xué)理論，用以降低投資成本提高投資收益率。

　　國(guó)外一些專(zhuān)家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險(xiǎn)不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性。例如:

　　①W.Behrens 和P.M.Hawranek認(rèn)為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)，是投資分析中的重要環(huán)節(jié)，可行性研究是一個(gè)繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個(gè)反復(fù)優(yōu)化過(guò)程。

　　②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)可行性研究中要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，以免出現(xiàn)決策失誤。并把風(fēng)險(xiǎn)分成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(financial risk)、可保風(fēng)險(xiǎn)(insurable risk)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(business risk)三類(lèi)，要求在可行性研究中要加以重點(diǎn)考慮。

　　③Arthur J.Keowr(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中對(duì)不確定性因素分析時(shí)，可以采用概率分析法來(lái)測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)的大小以及對(duì)項(xiàng)目的影響程度。

　　④一些學(xué)者在可行性研究中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。此外，聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO )、國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開(kāi)發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟(jì)組織，分別編寫(xiě)了包括房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的投資項(xiàng)目可行性研究教材。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實(shí)踐在國(guó)外己經(jīng)比較成熟。

　　2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

　　在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究起步于20世紀(jì)70年代末，主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起、加以推廣的。1981年國(guó)務(wù)院《技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口工作暫行條例》中明確規(guī)定:所有新建、擴(kuò)建大中型項(xiàng)目，都要在經(jīng)過(guò)反復(fù)周密的論證和比較后，提出項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;國(guó)家計(jì)委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的.一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序”。

　　1983年國(guó)家計(jì)委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，進(jìn)一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的基礎(chǔ)和依據(jù)。

　　1987年，為了推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策科學(xué)化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經(jīng)濟(jì)效益，國(guó)家計(jì)委又頒發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，要求在大中型基本建設(shè)項(xiàng)目和限額以上技術(shù)改造項(xiàng)目中貫徹實(shí)行，又進(jìn)一步提高了我國(guó)可行性分析工作的科學(xué)化、程序化水平。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國(guó)家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問(wèn)題。

　　為此，國(guó)家計(jì)委及時(shí)收集全國(guó)各地在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的經(jīng)驗(yàn)以及暴露的問(wèn)題，于1993 年4月，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》。為規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目前期可行性研究工作，2000年9月，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2002年頒發(fā)了《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，這都是指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析工作的主要文獻(xiàn)。目前可行性研究己列入我國(guó)基本建設(shè)程序。

　　除了由政府倡導(dǎo)發(fā)起外，國(guó)內(nèi)一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析也進(jìn)行了研究:

　　①安力在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析售價(jià)預(yù)測(cè)方法淺析》(1995.4)中，認(rèn)為正確、合理的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的售價(jià)是房地產(chǎn)可行性分析的重要環(huán)節(jié)，提出采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)確定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格是比較合理的、可行的。

　　②閻小燕在《房地產(chǎn)投資可行性研究中的區(qū)位分析》(1999.5)中，認(rèn)為區(qū)位分析是房地產(chǎn)投資可行性分析中至關(guān)重要的因素，并建議要根據(jù)上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論和沿邊發(fā)展理論，從整個(gè)城市布局、城市規(guī)劃的角度來(lái)考慮地塊投資的利弊。

　　③陳傳釗在《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中信息系統(tǒng)的應(yīng)用探討》(1997.3)中，認(rèn)為在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究時(shí)需要運(yùn)用很多的信息數(shù)據(jù)，建議采用計(jì)算機(jī)等高科技手段，并提出了可行性分析計(jì)算機(jī)軟件程序的設(shè)計(jì)思路。

　　④梁爽在《房地產(chǎn)投資可行性分析中的成本及投資估算》(2001.9)中，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成，并提出了行業(yè)平均水平估算法、近似估算法等房地產(chǎn)投資成本的估算原理和方法。

　　⑤張先玲在《論加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中，從可行性分析的一般性問(wèn)題和房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，認(rèn)為科學(xué)性分析、合理預(yù)測(cè)、及時(shí)采取措施積極應(yīng)對(duì)是規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。雖然在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，許多國(guó)內(nèi)學(xué)者也進(jìn)行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究還處在起步的初級(jí)階段。

　　(二)主要研究?jī)?nèi)容及研究方法

　　1、研究的技術(shù)路線

　　可行性分析理論概述→房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的步驟流程和內(nèi)容→XX九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況→該項(xiàng)目可行性分析(包括市場(chǎng)可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性等方面)→項(xiàng)目可行性分析結(jié)論→項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案存在的問(wèn)題及建議。

　　2、主要內(nèi)容

　　本論文由以下五部分組成:

　　第一部分，緒論。主要交代本論文研究的背景、目的和意義，系統(tǒng)地回顧房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展軌跡、國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的現(xiàn)狀。

　　第二部分，相關(guān)理論概述。主要交代房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的概念、作用、規(guī)范的可行性分析所應(yīng)采取的步驟與內(nèi)容，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環(huán)節(jié)的關(guān)鍵行為。

　　第三部分，介紹XX九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目概況、開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃等。

　　第四部分，結(jié)合當(dāng)前世界金融危機(jī)影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)，以及中央及地方政府出臺(tái)的各項(xiàng)拉動(dòng)內(nèi)需舉措所帶來(lái)的機(jī)遇，應(yīng)用本文的相關(guān)原理及理論，對(duì)XX九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，得出項(xiàng)目可行性分析的結(jié)論及開(kāi)發(fā)的建議。這是論文的重點(diǎn)部分。

　　(1)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，在對(duì)相關(guān)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展變化的過(guò)程進(jìn)行充分的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，就相關(guān)市場(chǎng)及產(chǎn)品的未來(lái)以發(fā)展趨勢(shì)做出合理的預(yù)測(cè)估計(jì)，并分析項(xiàng)目建成后可能的市場(chǎng)表現(xiàn)。主要包括市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)兩個(gè)方面的工作。這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性，是項(xiàng)目能否成立的最重要的依據(jù)。

　　本文遵循從宏觀到微觀的順序，在進(jìn)行充分的房地產(chǎn)形勢(shì)及市場(chǎng)情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)進(jìn)行深入分析，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)品的市場(chǎng)容量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，主要從產(chǎn)品定位、價(jià)格定位和目標(biāo)客戶群定位三個(gè)方面論證本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的可行性。

　　(2)技術(shù)方案和建設(shè)條件是可行性研究的技術(shù)基礎(chǔ)，它決定了項(xiàng)目技術(shù)上的可行性。本文分析該項(xiàng)目建筑工程技術(shù)設(shè)計(jì)方案，根據(jù)先進(jìn)性、適應(yīng)性、安全可靠性和法規(guī)適應(yīng)性原則，著重從規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(包括項(xiàng)目總體布局、交通組織、建筑結(jié)構(gòu)、水電配置)、工程進(jìn)度計(jì)劃安排、環(huán)境評(píng)價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)方式等方面，論證本項(xiàng)目的技術(shù)可行性。

　　(3)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略以及行業(yè)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，通過(guò)多方案比較，對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析論證，做出全面的評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目科學(xué)決策提供依據(jù)。根據(jù)評(píng)價(jià)的目的和范圍的不同，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩部分。對(duì)經(jīng)濟(jì)效果的分析和評(píng)價(jià)，是決定項(xiàng)目應(yīng)否投資的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目可行性研究的核心部分。

　　本文將采取定性和定量分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，測(cè)算項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，并對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估，得出本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)方面是否可行的結(jié)論。同時(shí)，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。

　　第五部分，研究結(jié)論和展望。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行總結(jié)性分析，形成XX九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并提出論文研究的意義。特別是針對(duì)目前銀行緊縮信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑、政府宏觀調(diào)控政策加大的情況，為相關(guān)企業(yè)的階段性發(fā)展提供一定的理論支持。

　　3、主要研究方法

　　(1)運(yùn)用文獻(xiàn)閱讀和調(diào)查訪問(wèn)相結(jié)合的方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析理論進(jìn)行系統(tǒng)分析論述，作為本論文正確的理論和方法基礎(chǔ);采取問(wèn)卷、訪談、抽樣、座談會(huì)等形式，進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查取證，取得第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，較為全面地把握新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，為項(xiàng)目研究和論文寫(xiě)作提供準(zhǔn)確的研究數(shù)據(jù)。

　　(2)運(yùn)用SWTO分析，對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)和面臨的威脅等進(jìn)行全方位的對(duì)比分析，得出該項(xiàng)目在市場(chǎng)定位方面是否合理可行的結(jié)論。

　　(3)運(yùn)用成本法和市場(chǎng)法分析本項(xiàng)目定價(jià)的合理性，并運(yùn)用定性分析和定量研究相結(jié)合、動(dòng)態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合的分析方法對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行分析，得出該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)方面是否可行的結(jié)論。

　　(4)利用一定的技術(shù)手段找出項(xiàng)目的關(guān)鍵部分，從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制成本方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，做好項(xiàng)目的事前控制。

　　(三)論文框架結(jié)構(gòu)

　　第1章緒論

　　1.1選題背景與研究意義

　　1.2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究現(xiàn)狀

　　1.3研究思路和方法

　　1.4研究?jī)?nèi)容和論文架構(gòu)

　　第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究理論分析

　　2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的概念和作用

　　2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的理論依據(jù)

　　2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容和方法

　　2.4本章小結(jié)

　　第3章 XX九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概述

　　3.1項(xiàng)目背景分析

　　3.1.1項(xiàng)目概況

　　3.1.2企業(yè)簡(jiǎn)介

　　3.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　3.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

　　3.4本章小結(jié)

　　第4章 XX九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析

　　4.1政策與宏觀形勢(shì)分析

　　4.2XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

　　4.3項(xiàng)目周邊概況與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析

　　4.4項(xiàng)目SWOT分析

　　4.5項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分與定位

　　4.6本章小結(jié)

　　第5章 XX九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)可行性分析

　　5.1項(xiàng)目建設(shè)條件分析

　　5.2項(xiàng)目工程技術(shù)方案分析

　　5.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排與控制

　　5.4本章小結(jié)

　　第6章 XX九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

　　6.1項(xiàng)目綜合成本估算與資金籌措

　　6.2項(xiàng)目的損益分析與效益評(píng)價(jià)

　　6.3項(xiàng)目的不確定性分析

　　6.4本章小結(jié)

　　結(jié)論

　　1、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及相關(guān)建議

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的建議與展望

　　(五)研究過(guò)程中可能遇到的困難和問(wèn)題及解決的措施

　　在目前全球性金融危機(jī)大環(huán)境下，政府調(diào)控政策的延續(xù)性和影響力、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)等，都存在著很大的不確定性，這些都會(huì)對(duì)準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)形勢(shì)、建設(shè)周期、成本估算造成較大影響和困難;同時(shí)，消費(fèi)者持幣觀望心理增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)造成的消費(fèi)群體變化等，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)目標(biāo)的確定產(chǎn)生影響。

　　為此，在研究過(guò)程中，須特別注意市場(chǎng)調(diào)查方法的采用、資料的查詢(xún)和信息的掌握，特別是時(shí)刻關(guān)注政府調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　　五、課題進(jìn)行的方式、場(chǎng)所、所需儀器設(shè)備及經(jīng)費(fèi)

　　在導(dǎo)師的精心指導(dǎo)下，借助于XX學(xué)院圖書(shū)館較為齊全的圖書(shū)資料和網(wǎng)絡(luò)信息，廣泛收集文獻(xiàn)資料、調(diào)查研究，參加有關(guān)研討活動(dòng)，在不斷考察、學(xué)習(xí)、研究中，深入分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，分析論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究方案，完成學(xué)位論文。

　　場(chǎng)所:哈爾濱理工大學(xué)、XX學(xué)院

　　所需儀器及設(shè)備:計(jì)算機(jī)、打印機(jī)各一臺(tái)

　　經(jīng)費(fèi):調(diào)研差旅費(fèi):2000元

　　圖書(shū)資料:1000元

　　小型會(huì)議費(fèi):1000元

　　打印、復(fù)印費(fèi):500元

　　六、參考文獻(xiàn)