公司投資建議書參考模板

　　前言

　　在投資一個項目之前，投資決策必不可少。而作出一個投資決策需要解決兩個方面的問題：一個是為什么要投資的問題，另一個是如何投資的問題。從投資政策依據(jù)、行業(yè)依據(jù)及公司發(fā)展依據(jù)三個方面可以回答為什么要投資的問題;從投資發(fā)展規(guī)劃、投資收益預測與分析、投資風險分析三個方面可以解決如何投資的問題。對于本項目而言，所涉足的房地產(chǎn)行業(yè)，既是充滿暴利的行業(yè)，同時也是風險很大的行業(yè)。因此，前期投資決策就顯得至關重要。

　　概要

　　一、 投資背景——政策及經(jīng)濟依據(jù)

　　對房地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)境全面、客觀的把握是房地產(chǎn)開發(fā)投資的前提條件。武漢市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的增長將會在很大程度上促進房地產(chǎn)的投資開發(fā)，同時房地產(chǎn)業(yè)相關制度的逐步出臺與完善為房地產(chǎn)投資開發(fā)墊平了道路。

　　武漢是一個擁有數(shù)百年的歷史和800萬人口的大城市，數(shù)度被評為“21世紀最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝�一。武漢市新經(jīng)濟的高速發(fā)展將帶動武漢經(jīng)濟的再次騰飛。

　　(一)產(chǎn)業(yè)政策

　　----土地政策

　　2002年6至7月，武漢市相繼出臺了《武漢市土地儲備管理辦法》等11個政策法規(guī)文件 武漢市成立了土地資產(chǎn)經(jīng)營管理委員會，建立了全新的土地資產(chǎn)經(jīng)營模式。武漢市國土資源管理部門加大了土地收購儲備力度和土地市場建設的規(guī)范。努力營造公開、公平、規(guī)范的投資環(huán)境，使得武漢市土地資產(chǎn)經(jīng)營取得良好的開局，據(jù)統(tǒng)計2002年累計實現(xiàn)土地經(jīng)營收入50余億元。

　　武漢市土地級別基準地價獲得省國土資源廳、物價局批準 2002年，市區(qū)土地定級和基準地價評估成果獲批準通過，該成果是武漢市有史以來第一次編制完整的土地級別基準地價體系。

　　以土地收購儲備制度為手段，武漢市新一輪舊城成片改造開始啟動 2002年，武漢市通過投入巨額土地收購儲備資金，逐步加快了舊城成片改造的步伐。2003年武漢市還將推出30余塊共計3100多畝土地的集中掛牌交易，并實行每兩個月掛牌交易一次的制度。供應的土地以舊城區(qū)10片土地為主，包括漢口永清街、新華西路、漢陽南岸嘴、月湖橋片等一些位于武漢市較好地段、具有極高商業(yè)價值的地塊。

　　----金融政策

　　2003年新增的房貸應該以房地產(chǎn)按揭貸款為主 截至2002年底，全國四大國有商業(yè)銀行的個人住房貸款余額高達7200多億元。在2003年商業(yè)銀行新增的貸款中，房貸仍占很大的比重。銀行貸款占房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)資金的比率達75%以上甚至更高�？梢哉f銀行的支持程度對房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景仍是生死攸關。

　　中國人民銀行宣布，房地產(chǎn)信貸要實現(xiàn)“軟”著陸 中國人民銀行于2003年3月20日發(fā)布的《2002年中國貨幣政策執(zhí)行報告》提出：考慮到當前擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長、住宅業(yè)是新的經(jīng)濟增長點等情況，房地產(chǎn)信貸政策應采取“軟著陸”的辦法。

　　新按揭政策的出臺 房地產(chǎn)開發(fā)投資量大，建設周期長，市場風險大。對開發(fā)商來說，商品房的預售使得開發(fā)商在建設過程中就可獲得大部分甚至全部資金，從而減輕借貸壓力，投資迅速回籠。如果封殺期房按揭的政策出臺，無疑對期房的銷售產(chǎn)生相當大的影響。此政策如果出臺，將導致開發(fā)資金的鏈條斷裂，期房銷售形式將消亡，樓市將進入現(xiàn)房時代。但目前武漢市房地產(chǎn)市場還沒有受到較大影響。

　　近年來房地產(chǎn)貸款種類不斷增加，商業(yè)性個人住房貸款、政策性個人住房貸款相繼推出 房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款的推出大大繁榮了房地產(chǎn)市場。武漢市1996年開始開展個人住房公積金貸款，2000年又擴大貸款范圍和貸款種類。據(jù)統(tǒng)計，2002年我市公積金歸集8億元，同比增長13.2%;發(fā)放8億元，增長27%。2002年商業(yè)貸款總金額達230多億元，同比增長52.31%;2002年個人貸款總余額為94億元，同比增長86.76%。

　　----行業(yè)審批政策

　　從2002年開始，武漢市規(guī)劃國土部門以實行依法行政6項制度為重點，大力實施行政審批制度改革 這六項制度是規(guī)劃國土并行審批制度、建設項目批后公示制度、違法建設通報制度、重大建設項目批前聽證制度、行政執(zhí)法行為投訴制度以及行政執(zhí)法責任目標管理制度。將原有335個審批環(huán)節(jié)精簡到236個，縮短審批時限1/3，取消、降低、調(diào)整和停收6項行政收費。

　　從2002年11月份開始，武漢市建筑工程交易實行“一條龍”服務 “一條龍”服務大大減少了辦事程序，提高了效率。

　　----產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)范政策

　　進一步力促《關于進一步搞活房地產(chǎn)二三級市場政策》年內(nèi)出臺

　　加強房屋安全管理，貫徹《住宅室內(nèi)裝修裝飾管理規(guī)定》

　　全面推進物業(yè)管理，完善《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條理》

　　(見附表：2002年武漢市出臺的房地產(chǎn)政策一覽)

　　(二)武漢市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平

　　----發(fā)展階段回顧

　　----開發(fā)量及銷售量

　　從武漢市房地產(chǎn)開發(fā)量(見附表)來看，施工、竣工面積穩(wěn)步增加 2002年武漢市房地產(chǎn)施工總面積為1690.12萬平方米，同比增長9.2%;其中，住宅1387.萬平方米，同比增長14.8%，占總面積的82.08%，住宅中的經(jīng)濟房面積140萬平方米，占總施工面積的8.3%。2002年竣工總面積為633.17%萬平方米，同比增長3.1%。其中，住宅522.73萬平方米，同比增長4.6%，占總面積的82.55%，住宅中的經(jīng)濟面積70萬平方米，占總面積的11.1%。住宅開發(fā)量比重加大。

　　從銷預售量(見附表)來看，新建商品房銷預售量增幅較大 2002年武漢市房地產(chǎn)銷預售面積為759.32萬平方米(其中住宅銷售393.13萬平方米)，同比增長17.17%;總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。

　　----產(chǎn)品檔次及規(guī)模

　　高檔次樓盤比例不斷提高，房價也呈上升趨勢 2002年武漢市房地產(chǎn)市場走向成熟，一批高檔次樓盤相繼推出，如麗島花園、萬科四季花城被評為中國名盤。房地產(chǎn)市場價格也從早期的均價800元/平米攀升到2002年底的2206元/平米。而此房價水平與武漢市的城市發(fā)展水平很不相符，這樣看來，房價上升空間較大。(附表：武漢市房地產(chǎn)樓盤檔次、代表樓盤及價格一覽表)

　　樓盤規(guī)模加大，走向大盤時代 從樓盤規(guī)模來看，早期有新世界康居開發(fā)的常青花園、寶安開發(fā)的南湖花園城。近年來又出現(xiàn)了一些大規(guī)模樓盤，如百步亭花園、萬科四季花城、名都花園、F·天下等;一定程度上看，武漢市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了大盤時代。

　　(三)居民住房狀況及要求

　　----人均居住面積

　　武漢市城區(qū)人均住宅面積，近年來呈現(xiàn)上升趨勢 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從1997年的15平方米增加到2002年底的22.18平方米，突破了22平米大關。

　　----居民購房需求

　　從武漢市城區(qū)人口變化來看，人口數(shù)和家庭數(shù)量逐年增加，但幅度減少 據(jù)統(tǒng)計局信息，2002年底武漢市城區(qū)人口為……萬，家庭數(shù)量為……

　　居民購房需求較大，房地產(chǎn)市場購銷兩旺 調(diào)查表明，市民購房動機以首次購房自住為主，然后是二次購房，有強烈的購房愿望。同時近年來購房按揭政策的出臺，提高了居民的付款能力，更加強化了居民購房需求。

　　----十五規(guī)劃及小康水平目標

　　“根據(jù)國家住房建設計劃和武漢市住房建設實際情況，確定‘十五’期末武漢市主城區(qū)人均居住面積達到11平米以上，人均建筑面積達到22平米以上”

　　小康水平要求人均一間房

　　(四)居民購房購買力水平

　　----武漢市宏觀經(jīng)濟分析

　　武漢市2002年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達1493億元，同比增長11.8% 武漢市全年固定資產(chǎn)投資570.43億元，同比增長12.2% 。其中，房地產(chǎn)投資132.5億元，同比增長14.9%。武漢市完成財政收入196.54億元，比上年增長15.5%，財政收入占GDP的比重，由2000年的11.1%，提高到11.1% 。由于財政收入主要來自于稅收，而稅收增加是在企業(yè)效益改善、經(jīng)濟運行質(zhì)量提高的基礎上實現(xiàn)的。因此財政收入快速增長，在GDP中的比例提高，說明武漢市經(jīng)濟運行質(zhì)量有所提高，宏觀經(jīng)濟運行環(huán)境有所改善，國民經(jīng)濟健康穩(wěn)步發(fā)展。(見歷年武漢市GDP表)

　　----居民收入結構性分析

　　城鄉(xiāng)居民收入增加 2002年武漢市居民人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為 元，比上年增長 %，職工年平均工資增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7820元，增長 8.0%;考慮物價下降因素，實際增長8.6%，消費性支出6342.28元，比上年增長4.4%。(見附表)

　　居民生活水平提高 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)(食品支出占消費支出的比重)由2000年的0.385下降到0.381，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)由0.511下降到0.508。交通通訊支出繼續(xù)保持較快增長。醫(yī)療保健消費迅猛增長，居民自身保健意識增強，“健康是金”的觀念越來越深入人心。居住條件進一步改善，2002年城區(qū)居民人均居住建筑面積達到22.5平方米，居住質(zhì)量得到改善。

　　消費結構升級 隨著居民消費水平的不斷提高，居民消費結構也日趨合理、優(yōu)化。武漢市城鎮(zhèn)居民消費結構由滿足衣、食兩項基本消費需求逐步轉(zhuǎn)向其它類消費需求，城鎮(zhèn)居民消費結構的快速升級，預示著居民消費心理與消費層次的提升會有效的推動享受發(fā)展型的市場發(fā)展。

　　(見附表)

　　二、投資行業(yè)——行業(yè)依據(jù)

　　(一)武漢市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀透視

　　武漢市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀可以從地產(chǎn)開發(fā)商、消費者、市場格局、市場進入、發(fā)展階段等方面來看。

　　區(qū)域性極強的市場 地產(chǎn)本身作為一種區(qū)域性較強的商品，放在同一個城市勢必減弱，但是在武漢這個特殊的城市卻略顯不同。因為長江、漢水的阻隔而將整個市區(qū)一分為三，而三個城區(qū)由于經(jīng)濟、文化側重點的不同和過橋交通不便等種種因素，形成了城市區(qū)域性極強房地產(chǎn)市場。

　　愛恨交織的開發(fā)商 多數(shù)外地房地產(chǎn)大鱷做不好武漢地產(chǎn)。低于全國同類城市房價30%---50%的優(yōu)勢使得武漢市房地產(chǎn)業(yè)凸現(xiàn)出巨大投資升值潛力和空間。以香港新世界集團、深圳萬科為代表的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團紛紛進軍江城，但結果不盡人意：香港中建集團鎩羽而歸;北京華遠、深圳金地知難而退;天津泰達舉棋不定……武漢本土傳統(tǒng)手法開發(fā)的項目占據(jù)市場主動地位而打開市場。本地開發(fā)商在成本控制、產(chǎn)品形態(tài)定位、戶型定位、價格控制和市場事務方面熟悉武漢當?shù)匦星�，形成�?jīng)營獲利優(yōu)勢。

　　挑剔的消費者 武漢人具有反應敏捷、易接受新興事物，形成跟風潮流行為特征，在房地產(chǎn)市場集中表現(xiàn)為易被新概念吸引，但不夠忠誠;愛還價，善利用各種理由還價;持幣待購，冷靜面市;懷疑廣告宣傳、新聞說教，但社交群體跟進購買現(xiàn)象嚴重;心理接受價格普遍較低;講究購買中的對比價格與現(xiàn)實利益，缺乏投資眼光和長遠利益評估。

　　易準入型房地產(chǎn)市場 自1997年以來，武漢市每年市場房地產(chǎn)購買力均維持在300---500萬平方米之間，而在武漢市工商局注冊的房地產(chǎn)公司多達800余家，這樣一個并非十分龐大的供求市場形成了粥少僧多的市場格局。而形成這種市場格局是由于土地成本低、行業(yè)門檻低、市場操作不規(guī)范種種原因所致。市場特性表現(xiàn)為房價短時間內(nèi)難以炒高、房屋品質(zhì)良莠不齊、購房者對產(chǎn)品缺乏專業(yè)性認識、價格往往成為誤導消費者的重要因素、正常操作渠道和非正常操作渠道產(chǎn)生的成本差異較大、產(chǎn)品服務功能低下，行業(yè)自律行為差。

　　過渡型房地產(chǎn)市場 武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好，各項環(huán)境條件漸顯成熟，處于過渡和轉(zhuǎn)型期。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場各項法律、法規(guī)日漸完善，但仍有不小的法律露洞;房地產(chǎn)消費產(chǎn)品形態(tài)日趨多元化，消費個性化日漸明顯;城區(qū)土地日漸稀少，郊區(qū)土地逐步納入總體開發(fā)規(guī)劃控制;房產(chǎn)價格競爭白熱化，房產(chǎn)的個性與品質(zhì)的競爭已被市場接納;市民的支付能力加強，但消費觀念和承受能力有待加強;驅(qū)動市場消費的動力由解決住房困難轉(zhuǎn)移至改善居住條件;二次置業(yè)和個人購房已成市場購房的主體;多層住宅發(fā)展到極致，市場必定有變。

　　通過對武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析，在做投資決策時應在以下方面明確觀念：

　　武漢人容易接受新興事物，要求產(chǎn)品定位力求新穎;

　　武漢人對品牌及概念的忠誠度低，要求在產(chǎn)品規(guī)模小時要出貨快，在產(chǎn)品量大時應注重產(chǎn)品賣點變化豐富;

　　武漢市房價較低，不宜過高開價，否則容易產(chǎn)生極強的市場阻力;

　　武漢市在未來3-5年內(nèi)仍為過渡型房地產(chǎn)市場，要求產(chǎn)品功能務必力求實用，不宜過分追求品質(zhì)和功能而造成成本失控;

　　武漢市房地產(chǎn)區(qū)域性消費較強，應注意產(chǎn)品結構的多樣化，以期更有利的搶奪市場：

　　武漢市場各種仿冒現(xiàn)象嚴重，因此要求由園林風格、建筑風格、產(chǎn)品結構、物業(yè)管理模式所形成的產(chǎn)品概念起點高，概念新而大，以使其他項目一時無法克隆，形成項目本身一枝獨秀的優(yōu)勢;

　　武漢總體經(jīng)濟水平較低，2001年人均可支配收入僅為7305元/年，支付能力不夠強，應注意單戶面積不能過大。

　　(二)武漢市現(xiàn)有房地產(chǎn)公司狀況及規(guī)模

　　----房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量及規(guī)模

　　全市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多。 目前武漢市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)875家，其中國家一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)8家，二級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)105家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本176.93億元。市政府實行放開外資，緊控內(nèi)資的方式，外資、外商投資武漢房地產(chǎn)業(yè)比重的加大，加速了武漢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　全市房地產(chǎn)企業(yè)平均經(jīng)營規(guī)模呈增張趨勢。2001年排前10名的開發(fā)投資41.94億元，占全市投資量的36.35%，同比增長了5.52%，銷(預)售面積近200萬平方米，占全市銷(預)售總量的三分之一。排前10位的開發(fā)企業(yè)市場份額同進入市場較早的香港高達80%的比例相比，差距很大;同國內(nèi)發(fā)展較快的城市相比(市場份額)在40%以上，差距不大。2002年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前10名所占的市場份額穩(wěn)步提高，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模經(jīng)營的特點將形成。

　　----武漢市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)

　　隨著居民住宅商品化消費理念的日益深化、購買商品住宅政策的改善以及居民生活水平的不斷提高，人們追求改善居住環(huán)境的推動，2001年武漢市市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速發(fā)展，顯示房地產(chǎn)業(yè)狀況的景氣指數(shù)保持在較強區(qū)間運行。

　　企業(yè)家信心指數(shù)在六大行業(yè)中居首 據(jù)對我市房地產(chǎn)企業(yè)的抽樣調(diào)查，2001年我市房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟環(huán)境的信心與預期的企業(yè)家信心指數(shù)在較強景氣區(qū)間運行，一、二兩季度分別達到145.5點、160.9點，第三季度上升至168.1點，第四季度雖有回落，但仍保持在152.3點的景氣水平。連續(xù)四個季度居所調(diào)查六大行業(yè)榜首，表明我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭良好。

　　房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形勢總體良好 2001年，武漢市房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好，全年綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況景氣指數(shù)保持在景氣區(qū)間運行。全年四個季度景氣指數(shù)分別達到129.9點、134.8點、146.6點、141.9點，均保持比較景氣狀態(tài)。反映出武漢市房地產(chǎn)企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況逐步看好。從企業(yè)景氣指數(shù)看，全年土地開發(fā)面積、新開工面積、房屋竣工面積，盈利(虧損)變化等景氣指數(shù)逐步上升，成為拉動“房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)”上揚的主因素。從商品房的銷售情況看，第四季度預售和現(xiàn)房銷售景氣指數(shù)分別為129.8點和126.7點，顯示房屋銷售情況較好。據(jù)有關統(tǒng)計資料，個人購買住宅已成為我市商品銷售的重要支撐。2001年武漢市個人購買商品房金額達到66.7億元，占全部商品房銷售額的90.0%，比上年增長24.4%。受房屋銷售增長的拉動，商品房的價格出現(xiàn)回升，在被調(diào)查的企業(yè)中有21.9%的企業(yè)認為價格看漲，認為持平的企業(yè)占73.2%，僅4.9%的企業(yè)價格下降，景氣指數(shù)為117.04點。與此同時，貨款回籠情況較好，貨款拖欠景氣指數(shù)為125.2點，比上季度上升9.4點。2001年，武漢市房地產(chǎn)企業(yè)景氣狀況良好的同時，存在的問題主要流動資金緊張的局面未改變(全年四個季度流動資金景氣指數(shù)分別為78.1點、73.2點、79.5點、73.8點，都處于不景氣狀況，有35.7%的企業(yè)認為資金短缺)、勞動力需求呈下降趨勢。這些問題有待研究解決。

　　(三)武漢市房地產(chǎn)房價水平

　　價格作為房地產(chǎn)商品的第一屬性，直接關系到銷售者與購買者的利益，是商品中最為敏感的屬性部分。

　　----武漢地產(chǎn)價格區(qū)間分析

　　武漢住宅檔次及對應價格區(qū)間表(經(jīng)驗歸納)

　　武漢市房地產(chǎn)價格指數(shù)(來自《武房指數(shù)》的統(tǒng)計數(shù)據(jù))

　　據(jù)2002年第三季度武房指數(shù)表明，本季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1049.29點，較上季度上漲16.88點;綜合物業(yè)平均價格為3016.78元/平方米，與上季度相比上漲了48.52元/平方米，漲幅為1.63%。

　　住宅價格指數(shù)本季度為1078。31元/平方米，比上季度上漲39.32點,平均價格為2093.65元/平方米,比上季度上升76.43元/平方米,其升幅為3.78%。寫字樓價格指數(shù)本季度為1038.71點,較上季度微漲了3.47點,平均價格為4163.08元/平方米.較上季度漲了13.92元/平方米,漲幅為0.34%。

　　2002年末武漢房地產(chǎn)市場住宅平均價格已經(jīng)達到2206元/平米，全年上漲105元，漲幅為歷年最高。

　　----武漢市經(jīng)濟發(fā)展與住宅價格的對接關系

　　2001年房地產(chǎn)各項指數(shù)

　　由上述統(tǒng)計結果可以發(fā)現(xiàn)：

　　住宅價格的變化與經(jīng)濟發(fā)展有著密切的關系;

　　近年來，武漢經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，居民平均收入已穩(wěn)步提高，住宅價格隨之逐步上揚;

　　隨著武漢經(jīng)濟持續(xù)走好，可以預見住宅價格仍有繼續(xù)上揚的機會;

　　----武漢市各類住宅價格與消費人群的'對接關系

　　----武漢市住宅價格與北京、上海、廣州的對應關系

　　武漢市房地產(chǎn)市場不同于南方深圳——有香港和北方資金大量入市;亦不同于上海——國家扶持，海外財團大批登岸;更不同于北京——天子之城，匯聚四海財源。確立武漢住宅價格與上述房地產(chǎn)先進城市的對應關系有助于更好地把握武漢市場。

　　北京、上海、廣州、武漢四城市經(jīng)濟對照表

　　北京、上海、廣州、武漢四城市住宅價格對照表

　　京、滬、廣、漢房價/收入比

　　----武漢住宅價格觀念的形成

　　通過上述數(shù)據(jù)的對比分析，結合市場經(jīng)驗，我們認為，投資武漢房地產(chǎn)應樹立以下住宅價格觀念：

　　武漢市住宅價格總體較低;

　　土地成本低，規(guī)劃費用低，建筑成本低，開發(fā)利潤低，經(jīng)濟收入低，建筑品質(zhì)低等因素造就了武漢低價格的房產(chǎn)市場;

　　武漢由于外來購買力較低，導致房價與居民收入密切關聯(lián);

　　住宅價格市場敏感度高，很容易成為產(chǎn)品市場推廣的動力或阻力;

　　隨著武漢經(jīng)濟持續(xù)向好，后市價格將有溫和上升;

　　(四)武漢市房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間

　　通過對武漢市目前各類型房地產(chǎn)開發(fā)項目成本水平、銷售收入的對比分析，經(jīng)驗歸納如下：

　　正是在這樣的情況下，武漢市房地產(chǎn)市場存在著很大的發(fā)展空間和利潤誘惑。

　　(五)武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

　　-----從房展會來看

　　江南、江北兩場房地產(chǎn)交易會是武漢樓市的晴雨表，從中可看出武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點和一些問題。

　　設計水平不斷提高 引進國內(nèi)外先進的設計理念已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)開發(fā)的時尚潮流。大型開發(fā)商紛紛聘請海外知名的建筑設計與園林設計單位參與設計。所以無論在規(guī)劃布局還是立面設計上都極具西方特色，充滿異域風情。

　　園林設計、生態(tài)綠化概念推成出新 房展會上的一大亮點就是一些開發(fā)商將全新的園林設計理念引入樓盤。如新新花園 "架空綠化"、世紀彩城

　　現(xiàn)代藝術空間變化的景觀設計。2001年武漢市的樓盤特點為"綠色生態(tài)"，2002年提出了全新的分散綠地的概念。如萬科世紀花園、天梨豪園等樓盤。由"綠色生態(tài)"延伸的"水生態(tài)"概念受到各開發(fā)商的重視，借水生勢的樓盤價位多處于全市較高檔次。

　　外地物業(yè)管理沖擊武漢物業(yè)管理市場 隨著武漢市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展一些水平較低的物業(yè)管理被淘汰。外地物業(yè)管理公司紛紛進入武漢市場，從而提高了武漢物業(yè)管理的整體水平。同時外地物業(yè)管理公司先進的物業(yè)管理水平也成為了樓盤的一大賣點。

　　房地產(chǎn)營銷專業(yè)化 從江南、江北房展會的銷售代理情況來看，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商均選擇了具有專業(yè)水準的房地產(chǎn)營銷機構作為其房產(chǎn)項目營銷伙伴。“專業(yè)事找專業(yè)人”這一概念已成為武漢市房地產(chǎn)行業(yè)的共識。

　　房交會一方面讓我們看到武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展的迅猛勢頭，另一方面也暴露出來不少急需解決的問題：

　　市場新開盤同質(zhì)化傾向越來越明顯 現(xiàn)在的武漢市樓盤幾乎清一色的異域風格，樓盤主題仿效情況嚴重。由于對樓盤過度美化與包裝，發(fā)展商成本居高不下。

　　房地產(chǎn)市場價格不合理 房交會上樓盤的平均價為 2106.9 元/平方米。由此推知，武漢市的房地產(chǎn)價格在全國處于中低檔次，這與武漢市的大都市地位極不相稱。

　　------從市場發(fā)展來看

　　從2002年武漢樓市的實際發(fā)展和未來的趨勢看，2003年武漢樓市將呈現(xiàn)以下新動向：

　　外地開發(fā)商擁入，本地開發(fā)商“突圍 深圳萬科、香港新邦、北京四方、寶安地產(chǎn)在武漢樓市已經(jīng)不是新面孔了，今年武漢市將迎來更多的“三外”地產(chǎn)企業(yè)。南京三金以近5億元拍得的新華西路地塊正在規(guī)劃之中，浙江舜杰在漢陽動物園墨水湖畔開發(fā)的17棟點式小高層已進入現(xiàn)房銷售。近期，由上海復星集團投資11億元開發(fā)的“翠微新城”一期工程已在漢陽開工;而蓄勢待發(fā)的還有浙江金都、浙江神馬、縱橫置業(yè)、浙江耀江等。與此同時，本地開發(fā)商也積極尋求“突圍”。據(jù)悉，武漢本土最大的兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司“統(tǒng)建”和“城開”將合并，武漢黎明房地產(chǎn)公司則與北京泰躍集團正聯(lián)合開發(fā)160畝的“秀澤園”。此外，宏宇實業(yè)、福星惠譽等本土企業(yè)也開始了異地擴張之路。

　　舊城改造提速，一二級市場激活。2003年武漢市政府為舊城改造相繼制訂的利好措施將有力地推動武漢市舊城改造。據(jù)武漢市國土規(guī)劃局介紹，2003年市土地儲備將以舊城改造為重點，全力實施永清、積玉橋、新華西路等10片舊城改造項目;通過拆遷和貨幣安置拆遷戶、企業(yè)，推動舊城改造和新區(qū)發(fā)展。同時，“舊改”毫無疑問將為樓市創(chuàng)造巨大的商機，商品房一二級市場將被有效激活。

　　形成板塊聯(lián)動，扎堆效應顯著。武漢多年來樓盤之間的個體競爭將逐漸被“板塊”之間的整體競爭所取代。伴隨著城市的發(fā)展、市政建設的逐步完善和區(qū)域板塊開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，“板塊競爭”愈演愈烈。其最直接的表現(xiàn)是：市民買房已基本上不提及樓盤的具體名稱，而是“到金銀湖、后湖、南湖、徐東、光谷、開發(fā)區(qū)買房子去”，這將改寫武漢樓市“三區(qū)五片”的概念。

　　濱江樓盤聚集兩江四岸，湖畔項目檔次趨高。武漢獨特的濱江、濱湖優(yōu)勢適合于建親水樓盤。近年，隨著長江外灘的開發(fā)和漢江兩岸開發(fā)工程的啟動，在武漢兩江四岸，新建的樓盤增多，且檔次越來越高。如在長江兩岸，就有怡景花園、濱江苑、藍灣俊園、江景園等，最高價已達到每平方米8600元，漢江兩岸的碧水晴天、國信新城等以其獨特的濱江優(yōu)勢也成為樓市“新寵”;在東湖周邊，東湖林語均價已超過了每平方米4000元，創(chuàng)武漢多層住宅價格新高;位于漢口西北湖畔的“世紀華庭”，最高價已達每平方米6688元。隨著政府對濱江濱湖周邊地塊的控制和保護，開發(fā)用地越發(fā)稀缺，其樓盤在綜合品質(zhì)上定會有所提升。

　　中小戶型全面出擊，單身公寓大興土木。隨著武漢市的進一步開放，外來人口的增多，單身白領的增加，“長江廣場”、“臺北之星”、“世紀皇冠”、“東方時空”等樓盤也早已推出了小戶型。今年，單身公寓開始走俏。近期推出的“金色未來”28-95平方米的“溫馨小家”就受到了單身白領的青睞，解放公園周邊的漢飛單身公寓、武昌首義廣場旁邊的單身公寓也正在建設規(guī)劃之中。并且，在房型設計上，功能性強，實用率高的小戶型將大受歡迎。

　　別墅開發(fā)上規(guī)模，市場供應更細分。從去年開始，別墅開發(fā)的規(guī)模越來越大，并呈大盤化趨勢。如“夢湖香郡”的總體規(guī)模有1200畝，“大洋彼岸”占地2000畝，“F天下”占地則高達3160畝。從別墅的市場供求來看，高中低檔各顯其色，產(chǎn)品性價比嚴重失調(diào)，抵擋獨體別墅僅賣每平方米1700元左右，高的則達到了3000元以上，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)3500萬的別墅。

　　商鋪繼續(xù)火熱，寫字樓小幅上升 去年，武漢樓市商鋪異�；鸨�。位于武昌“新世紀寶安花園社區(qū)商業(yè)街”的124間商鋪一上市就被搶購一空;“青山南干渠商業(yè)步行街”開盤，均價達每平方米4800元以上、最高每平方米7888元更被業(yè)界驚為“青山房地產(chǎn)市場天價”。武漢市幾乎所有在銷樓盤的配套商鋪“全線飄紅”，也有不少開發(fā)商通過“投資”、“升值”等概念來打開樓盤銷售的新局面，預計這種狀況今年還將延續(xù)。與此同時，政府出臺的相關優(yōu)惠政策將激活寫字樓市場，地段好、功能性強、物業(yè)管理優(yōu)的寫字樓將受到市場的青睞，預計今年寫字樓將保持小幅緩升的態(tài)勢，。

　　產(chǎn)品功能實用化，戶型設計人性化 近年來，隨著各種產(chǎn)品同時進入武漢房地產(chǎn)市場，多種消費需求將同時得到滿足。但從總體上來看，武漢房型將趨向大型化(大廳、大廚房、大衛(wèi)生間)，以其滿足居住活動的實際需要，戶型設計將走向通透化、全明化。并且，在注重樓盤外部的整體規(guī)劃設計、服務理念、環(huán)境品質(zhì)營造的同時更對每個房間的使用功能進行了充分考慮和嚴格的區(qū)分。

　　三、投資管理——公司依據(jù)

　　(一)投資目的

　　企業(yè)的閑置資金就要尋找潛在的贏利機會點，開辟新的利潤增長點

　　追求經(jīng)濟效益，同時注重社會效益，成就公司品牌

　　(二)公司定位

　　近年來，武漢房地產(chǎn)進入新的發(fā)展時期，產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，開發(fā)量與銷售量同步攀升，形成了武漢市房地產(chǎn)市場供銷兩旺的喜人局面。隨著市民收入的日益提高和房改政策的調(diào)整與逐步完善，消費者的要求也隨之越來越高，住房可選擇余地增大。由以前解決住房問題轉(zhuǎn)向調(diào)整住房環(huán)境，消費者更追求住房舒適些。從而為發(fā)展中的房地產(chǎn)市場帶來了更大的機遇。因此，投資房地產(chǎn)行業(yè)可以在短期內(nèi)獲得極高的銷售量、擴大市場的占有額以及提高利潤，并且隨著不斷的發(fā)展和發(fā)展規(guī)模的不斷擴大，投入成本會慢慢的減少，同時在此基礎上擴大品牌的影響力和品牌效應。

　　所以，公司將房地產(chǎn)行業(yè)定為主要的發(fā)展方向

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動圍繞“成本、利潤、效應”來展開。

　　企業(yè)發(fā)展目標評價指標

　　獲利能力 包括凈利潤、銷售利潤、經(jīng)營貢獻率、投資回報率等

　　成本水平 包括經(jīng)營成本、銷售費用、管理費用、費用公攤等

　　市場占有情況 包括銷售量、銷售額、銷售進度完成率、市場占有率、物業(yè)種類、應收帳款周轉(zhuǎn)率以及每位員工的促銷量等

　　財務狀況 包括營運資金周轉(zhuǎn)率、流動比率、資產(chǎn)負債率、資產(chǎn)保值增值率等

　　創(chuàng)新能力 包括開發(fā)新產(chǎn)品、提供新服務、應用新技術、新材料等

　　社會責任履行情況 包括社會捐增、支持社會福利等

　　企業(yè)戰(zhàn)略方法

　　總成本領先戰(zhàn)略

　　標新立異戰(zhàn)略

　　目標聚集戰(zhàn)略

　　(三)公司股本及股東構成

　　銀泰公司為股份制有限公司，現(xiàn)有注冊資本3500元，其股東分別為：武漢楚雄機電工程有限公司、深圳市創(chuàng)新科技投資有限公司、廣州市天秀經(jīng)濟發(fā)展有限公司、武漢火炬高新技術公司、武漢航宇電源有限公司和北京中通成達信息技術有限公司。分別持有52.46%、14%、14%、10.54%、6%、3%的股份。

　　(四)公司優(yōu)勢

　　成功是每一個企業(yè)所追求的，贏利是每一個企業(yè)所渴望的，企業(yè)的才成功和贏利在于企業(yè)的自身的實力與行業(yè)優(yōu)勢

　　資本優(yōu)勢 資金雄厚，使得土地將向?qū)嵙π酆竦拇笮推髽I(yè)集中。對于實力派的公司或投資公司來說，進入房地產(chǎn)市場的唯一“門檻”就是資金多寡。只要企業(yè)有足夠的資金，又有足夠的興趣和信心，那么進軍房地產(chǎn)領域就有了成功的開始。

　　資源優(yōu)勢 用有專業(yè)房地產(chǎn)團隊和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，是房地產(chǎn)贏利與成功的第一個秘密通道，專業(yè)的房地產(chǎn)團隊可以以超前的眼光捕捉巨大的市場商機。

　　(五)公司名稱擬定

　　銀泰潤景置業(yè)有限公司

　　銀泰潤景，即可以傳遞細膩的品質(zhì)、美麗的景致，同時讀來又給人一種舒適的聽覺享受。

　　銀泰凱躍(悅)置業(yè)有限公司

　　銀泰凱躍(悅)，凱就是凱旋、勝利的意思，躍，向上、攀登的意思。兩字結合起來即為勝利的喜悅。勝利后繼而不斷向上攀登、追求更高的境界。

　　銀泰世紀雅格置業(yè)有限公司

　　銀泰世紀雅格， 世紀，說明有眼光、視野開闊;雅，即雅致、高雅、優(yōu)雅的意思;格，即為格調(diào)、時尚的意思。雅格，充分的表現(xiàn)出高雅的品位與格調(diào)，而世紀雅格就顯得很前衛(wèi)，從而也符合大眾的心理。

　　銀泰鴻銘置業(yè)有限公司

　　鴻，遠大的志向;銘，深刻的印象。鴻銘就是表達一種很遠大、長久的志向，給人一種信念。

　　銀泰永興置業(yè)有限公司

　　公司廣告語

　　華中福地，鼎立于世!

　　同步·同進步!

　　無法抗拒的吸引力!

　　以德建房，共創(chuàng)遠大!

　　超凡優(yōu)雅，卓爾不群!

　　和您一同，享受生活的喜悅!

　　眷愛家人，從我做起!

　　還你綠色和藍天!

　　誠信卓越 精品永恒!

　　卓絕品質(zhì) 風度依舊!

　　強強牽手，共筑輝煌!

　　掠過都市的流金歲月!

　　尊重您，當然尊重您的選擇!

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