《國有土地上房屋征收與補償條例》實施細(xì)則

　　2011年1月21日，國務(wù)院令第590號公布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱新征收條例)存在諸多漏洞和重大問題，應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院盡快出臺《〈國有土地上房屋征收與補償條例〉實施細(xì)則》，進(jìn)一步完善、明確、規(guī)范相關(guān)內(nèi)容�，F(xiàn)提出以下建議，請國務(wù)院參考。

　　第一章 總則

　　一、《國有土地上房屋征收與補償條例》僅限于規(guī)范為了公共利益用地需要的國有土地上房屋征收與補償活動。非公共利益用地需要的國有土地上房屋拆遷與補償活動不適用本條例。

　　非公共利益用地需要的國有土地上房屋拆遷與補償活動應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，由拆遷人與被拆遷人依法平等協(xié)商解決。不得采用行政征收方式。

　　二、新征收條例第四條， 市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作;并負(fù)責(zé)本行政區(qū)域非公共利益需要的房屋拆遷與補償?shù)墓芾砉ぷ�，�?yán)格做到“拆管分離”。

　　三、國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，應(yīng)盡快出臺“關(guān)于加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)意見”。

　　四、嚴(yán)禁任何組織和個人打擊、報復(fù)、追害舉報人。嚴(yán)禁任何組織和個人將舉報材料轉(zhuǎn)給被舉報單位或個人。

　　第二章 征收決定

　　五、 為了明確區(qū)分新征收條例第八條 “公共利益的需要”與“非公共利益的需要”用地的情形，應(yīng)當(dāng)以所列六項情形房屋征收拆遷后土地使用權(quán)的取得方式予以認(rèn)定。

　　凡以國家劃撥用地方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)項目屬“公共利益需要” 的情形;凡以招標(biāo)、拍賣等公開竟價方式購買取得土地使用權(quán)的建設(shè)項目屬“非公共利益需要”的情形。

　　其中第八條第(五)項規(guī)定的舊城區(qū)改建，不得將國有土地使用權(quán)出讓用于建高檔住宅、別墅、富豪莊園、高檔會所等建筑設(shè)施;在確保用于建設(shè)被征收拆遷人就地安置的安置房的原則基礎(chǔ)上，只能建設(shè)中、低檔住宅。 否則，市、縣級人民政府不得作出房屋征收決定。

　　六、 依照本條例第八條規(guī)定，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃之前，應(yīng)當(dāng)廣泛征求被征收范圍的公民及社會公眾意見，應(yīng)當(dāng)組織召開公開聽證會，經(jīng)過科學(xué)論證。

　　七、依照本條例第十二條， 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行防止征收分配不公、社會兩極分化、突發(fā)事件等社會穩(wěn)定風(fēng)險評估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的及舊城區(qū)改建的，應(yīng)當(dāng)廣泛征求被征收人的意見，經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

　　作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、�？顚Ｓ�。并向被征收人公開公布，允許被征收人查詢，接受被征收人監(jiān)督。

　　八、依照本條例第十三條， 市、縣級人民政府及房屋征收部門進(jìn)行房屋征收與補償?shù)男麄鞴ぷ鲿r，不得使用高音喇叭、不得頻繁入戶、不得使用不文明語言及橫幅標(biāo)語等影響被征收人正常生活及身體健康的方式及不和諧的行為。

　　九、依照本條例第十三條房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回時，應(yīng)對被征收人原依法取得的國有土地使用權(quán)給予補償，補償標(biāo)準(zhǔn)按被征收范圍的國有土地使用權(quán)的市場平均價格。

　　十、依照本條例第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。在行政復(fù)議及行政訴訟期間，中止房屋征收決定的執(zhí)行，以最終生效的司法裁判為解決糾紛的依據(jù)。

　　十一、依照本條例第十五條 房屋征收部門對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、用途、建筑面積等情況調(diào)查登記與被征收人有爭議的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)查與復(fù)核，或者依法協(xié)商解決。

　　第三章 補償

　　十二、依照本條例第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的房屋價值補償費，應(yīng)當(dāng)不得低于征收決定之日起征收范圍內(nèi)商品房的'市場平均價格。

　　其中第(一)項被征收房屋價值的補償應(yīng)當(dāng)包括被征收房屋占用的土地使用權(quán)價值的補償。

　　市、縣級人民政府制定補助和獎勵辦法，不得將征收補償費用于對被征收人的補助和獎勵。不得變相利用補助和獎勵處罰被征收人，變相克扣被征收人征收補償費。

　　十三、依照本條例第十八條 征收個人住宅，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予被征收人住房保障的，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定，未由省、自治區(qū)、直轄市制定實施之前，不得征收其個人住宅。

　　十四、依照本條例第十九條 對被征收房屋價值的補償，實施不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內(nèi)商品房的市場平均價格，按以下三種情形及標(biāo)準(zhǔn)。

　　1，低檔被征收房屋包括棚戶區(qū)平房、4層以下住宅樓等價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內(nèi)商品房市場平均價格的2倍;

　　2，中檔被征收房屋包括4層以上住宅樓、廠房、經(jīng)營性用房等價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內(nèi)商品房市場平均價格的1.5倍;

　　3，高檔被征收房屋包括別墅、高檔住宅樓價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內(nèi)商業(yè)商品房的市場平均價格。

　　房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。在國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門未制定實施房屋征收評估辦法之前，暫停國有土地上房屋征收與補償活動。

　　十五、依照本條例第二十條盡快由省、自治區(qū)、直轄市制定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定、多數(shù)決定、隨機選定等方式的實施具體辦法。省、自治區(qū)、直轄市未制定實施具體辦法之前，不得實施房屋征收與補償活動。

　　十六、　依照本條例第二十一條 被征收人可以自主選擇貨幣補償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的原則要求：

　　1，必須能夠提高被征收人的居住條件;

　　2，必須提高被征收人的居住環(huán)境;

　　3，舊城區(qū)改建必須提供改建地段或者就近地段的安置房。

　　4，不得用政府補助購房款并限制產(chǎn)權(quán)的商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等部分產(chǎn)權(quán)房、限制產(chǎn)權(quán)房作為被征收人的安置房。

　　十七、依照本條例第二十二條 因征收房屋，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房超過約定的過渡期限的，應(yīng)當(dāng)向被征收人支付雙倍的臨時安置費或者延長周轉(zhuǎn)用房使用期并支付一倍的臨時安置費。

　　十八、依照本條例第二十三條盡快由省、自治區(qū)、直轄市制定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)木唧w辦法。省、自治區(qū)、直轄市未制定具體辦法之前，不得征收經(jīng)營性用房

　　十九、依照本條例第二十四條 市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)分清責(zé)任，凡因行政不作為或違法行政造成的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予補償。凡因被征收人的全部責(zé)任造成的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)不予補償。

　　二十、依照本條例第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定訂立補償協(xié)議時，不得采用任何欺騙、威脅、暴力等非法手段。否則，該補償協(xié)議無效。

　　二十一、依照本條例第二十六條 被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。在行政復(fù)議及行政訴訟期間應(yīng)當(dāng)中止補償決定的執(zhí)行，以最終生效的司法裁判為征收補償依據(jù)。

　　二十二、依照本條例第二十七條 禁止建設(shè)單位參與“公共利益需要”的征收與補償活動;禁止市、縣級人民政府、房屋征收部門及其工作人員參與“非公共利益需要”的拆遷與補償活動。

　　二十三、依照本條例第二十八條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。但在行政復(fù)議及行政訴訟期間，中止房屋征收補償決定的強制執(zhí)行。以最終生效的司法裁判為市、縣級人民政府申請人民法院強制執(zhí)行征收補償?shù)囊罁?jù)。

　　二十四、依照本條例第二十九條房屋征收部門建立的房屋征收補償檔案不得弄虛作假，應(yīng)當(dāng)允許被征收人查閱;凡弄虛作假，應(yīng)依法查處。分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，允許被征收人予以核實。

　　第四章 法律責(zé)任

　　二十五、依照本條例第三十條，違反本條例規(guī)定，市、縣級人民政府、房屋拆遷管理部門、拆遷人在房屋拆遷補償安置中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、打擊報復(fù)等有下列情形之一的，由上級人民政府視其情節(jié)輕重，責(zé)令改正，通報批評，依法給予處分，取消拆遷資格。對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　1，對非公共利益用地建設(shè)項目申請、批準(zhǔn)及實施行政征收拆遷單位、個人房屋的;

　　2，以公共利益用地建設(shè)項目名義征收補償安置后，再變更為商業(yè)利益用地等非公共利益用地建設(shè)項目的;

　　3，違反本條例法定程序征收拆遷房屋的;

　　4，未將征收拆遷決定或補償安置決定予以公告及送達(dá)，或者公告及送達(dá)內(nèi)容、形式、時間不符合法定要求的;

　　5，對不符合本條例規(guī)定的征收拆遷補償安置方案予以批準(zhǔn)、實施的;

　　6，房屋征收拆遷、補償安置決定違反本條例規(guī)定及征收拆遷、補償安置方案的;

　　7，未按照批準(zhǔn)的房屋征收拆遷范圍實施征收拆遷的;

　　8，未取得人民法院生效的終審裁定或者判決而強制征收拆遷的;

　　9，實施強制征收拆遷前，未按照本條例規(guī)定對被拆遷人先予提供就地或者就近安置房的，安置房為期房，未提供過渡周轉(zhuǎn)用房的;或者對被拆遷人先予貨幣補償未到位及未提供周轉(zhuǎn)用房的;

　　10，未按規(guī)定支付搬遷補助費、臨時安置補助費的;

　　11，違反法律、法規(guī)征收拆遷的其他情形。

　　二十六、依照本條例第三十一條，違反本條例規(guī)定，拒絕被拆遷人自主選擇就地、就近安置的，強制貨幣補償?shù)牡确欠ǚ绞狡仁贡徊疬w人搬遷的，按本條例規(guī)定追究法律責(zé)任。

　　二十七、依法拒絕和制止違法進(jìn)行的房屋征收與補償活動不適用第三十二條的規(guī)定。

　　二十八、依照本條例第三十三條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，按第三十三條規(guī)定追究法律責(zé)任，并向全體被征人公布查處的貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用清單及查處結(jié)果。

　　二十九、依照本條例第三十四條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，按第三十四條規(guī)定追究法律責(zé)任，并沒收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)全部非法所得。

　　第五章 附　則

　　三十、依照本條例第三十五條， 本條例自公布施行之前取得房屋拆遷許可證的項目，被拆遷人不服，可依法提起行政復(fù)議或者行政訴訟，經(jīng)人民法院終審裁判屬違法取得房屋拆遷許可證的項目，不得繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。

　　凡符合新征收條例規(guī)定的公共利益用地需要的國有土地上房屋征收與補償，按新征收條例辦理;凡不符合新征收條例規(guī)定的非公共利益用地需要的國有土地上房屋拆遷與補償，按相關(guān)法律規(guī)定辦理，不得采用行政征收方式。

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