整體資產(chǎn)評估報告模板（通用11篇）

　　在人們素養(yǎng)不斷提高的今天，報告有著舉足輕重的地位，報告具有語言陳述性的特點。其實寫報告并沒有想象中那么難，下面是小編收集整理的整體資產(chǎn)評估報告模板（通用11篇），歡迎閱讀與收藏。

　　整體資產(chǎn)評估報告 1

xx國際建設(shè)集團股份有限公司：

　　xx資產(chǎn)評估（武漢）有限公司接受泛�？毓捎邢薰�司（以下簡稱“xx控股”）及xx國際建設(shè)集團股份有限公司的共同委托，依據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對xx國際控股的投資性房地產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日20xx年5月31日的市場價值進行了評估工作。本公司評估人員按照法定的評估程序，對委托評估所涉及的xx國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查，對該房地產(chǎn)所處宏觀、微觀環(huán)境、歷史經(jīng)營狀況及未來發(fā)展前景進行了分析、論證，采用收益法對xx國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)在20xx年5月31日的市場價值作出了公允反映，現(xiàn)將評估情況及評估結(jié)果報告如下：

　　一、委托方、被評估企業(yè)和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況

　　（一）委托方及被評估單位：xx國際控股有限公司

　　1、注冊地址：xx市朝陽區(qū)工人體育場西路18號光彩國際公寓1號樓底商3C

　　2、法定代表人：盧xx

　　3、注冊資本：人民幣21000萬元整

　　4、實收資本：人民幣21000萬元整

　　5、公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）

　　6、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：（無）。一般經(jīng)營項目：實業(yè)投資、資產(chǎn)管理；經(jīng)濟技術(shù)管理咨詢；出租位于xx市朝陽區(qū)工體西南角光彩國際公寓的辦公用房；

　　7、截止20xx年5月31日，公司注冊資本為人民幣21000萬元。

　　目前企業(yè)股權(quán)構(gòu)成如下（單位：萬元）

　　股東名稱 投資金額 投資比例

　　盧xx 16200 77.14%

　　黃xx 2400 11.43%

　　盧xx 2400 11.43%

　　合計 21000 100%

　�。ǘ�）委托方二：xx國際建設(shè)集團股份有限公司

　　xx國際建設(shè)集團股份有限公司由xx國際控股集團股份有限公司和xx市小梅沙實業(yè)股份有限公司于1994年7 月出資組建，現(xiàn)股權(quán)情況為：

　　投資者名稱 投入資本（萬元） 投資比例

　　xx國際控股集團股份有限公司 440919.9xx554 96.75%

　　xx市小梅沙實業(yè)股份有限公司 14811.263246 3.25%

　　合 計 455731.1768 100%

　　1、注冊地址：xx市東城區(qū)建國門內(nèi)大街28號民生金融中心C座22層

　　2、法定代表人：盧xx

　　3、注冊資本：455731.1768萬元

　　4、實收資本：455731.1768萬元

　　5、公司類型：其他股份有限公司（上市）

　　6、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：無。一般經(jīng)營項目：承辦國內(nèi)外投資開發(fā)項目；經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及物業(yè)管理；投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；資產(chǎn)管理；建筑設(shè)備、建筑裝飾材料的購銷；自有物業(yè)租賃；企業(yè)管理咨詢

　　7、xx國際建設(shè)集團股份有限公司于1994年在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000046。截至2011年末，公司總資產(chǎn)為234.37億元，總股本為4，557，311，768股。xx國際建設(shè)集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)等于一體，具備大體量、多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋普通住宅、商務(wù)公寓、酒店、寫字樓及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。對品質(zhì)不懈追求、對細(xì)節(jié)力求精致、對服務(wù)專業(yè)用心，xx國際建設(shè)始終如一，致力于為客戶提升價值。xx國際建設(shè)目前擁有17家控股子公司，開發(fā)的項目分布于xx、深圳、武漢、上海、杭州、青島等中心城市，知名項目包括xx國際居住區(qū)、光彩國際公寓、深圳xx國際拉菲花園、武漢中央商務(wù)區(qū)項目、杭州xx國際中心、青島xx國際名人廣場等眾多建筑精品

　�。ㄈ�）投資性房地產(chǎn)

　�。�1）投資性房地產(chǎn)的分類

　　投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。

　�。�2）投資性房地產(chǎn)的計價

　　投資性房地產(chǎn)按其成本作為入賬價值，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)按照取得時的成本進行初始計量。不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，在資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

　�。�3）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

　　投資性房地產(chǎn)的用途改變?yōu)樽杂脮r，則自改變之日起，將該投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。

　　當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。

　　深圳市萬澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近二年及基準(zhǔn)日當(dāng)年資產(chǎn)負(fù)債情況

　　見下表：

　　（四）其他評估報告使用者

　　資產(chǎn)評估管理機構(gòu)、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門及其他相關(guān)部門。

　　二、評估目的

　　本次資產(chǎn)評估受xx國際控股有限公司及xx國際建設(shè)集團股份有限公司的共同委托，xx國際控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓其所持有的xx光彩置業(yè)有限公司35%出資權(quán)及相應(yīng)權(quán)益所涉及的光彩國際公寓房地產(chǎn)提供公允價值參考依據(jù)。

　　三、評估對象和評估范圍

　　評估對象為房地產(chǎn)。

　　評估范圍：納入評估范圍的光彩國際公寓的房地產(chǎn)總面積7405.99平方米，房產(chǎn)用途為商業(yè)。其產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人為xx光彩置業(yè)有限公司。xx光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現(xiàn)有三家出資方，分別是xx國際建設(shè)集團股份有限公司、xx國際控股有限公司、美國泛海有限公司。根據(jù)光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補充協(xié)議，確認(rèn)應(yīng)分配給xx國際有限公司位于xx光彩國際公寓的7405.99平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨辦理房產(chǎn)證。目前商業(yè)部分房產(chǎn)在對外出租，出租面積為5665.98平方米，未出租面積為1740.01平方米。

　　以上委估對象用地性質(zhì)均為出讓，評估范圍包含房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值。

　　評估范圍為委托方提供清單所列示的評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)，從而確定其基準(zhǔn)日止的價值。本次評估的范圍以企業(yè)提供的清單為準(zhǔn)。

　　納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估確定的資產(chǎn)范圍一致。

　　四、價值類型及其定義

　　評估人員經(jīng)與委托方充分溝通后，根據(jù)本評估項目的評估目的等相關(guān)條件選取確定本次評估價值類型為“市場價值”，本報告書所稱“市場價值”是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

　　注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的僅是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見。評估結(jié)果系指評估對象在評估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟環(huán)境與市場狀況以及其他評估師所依據(jù)的評估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現(xiàn)的保證或承諾。

　　五、評估基準(zhǔn)日

　　本項目評估基準(zhǔn)日為：20xx年5月31日。

　　1、本評估基準(zhǔn)日是在保證與會計報表的日期相吻合，并盡可能與評估目的實現(xiàn)日接近的前提下，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。

　　2、本評估基準(zhǔn)日是為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。

　　本次評估所采用的價格均為評估基準(zhǔn)日的價格標(biāo)準(zhǔn)，如評估基準(zhǔn)日變動，將會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。

　　六、評估依據(jù)

　　本次評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù)為：

　　一）行為依據(jù)

　　1、雙方購買協(xié)議

　　2、xx國際控股有限公司、xx國際建設(shè)集團股份有限公司與我公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

　　二）法律依據(jù)

　　1、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36 號《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細(xì)則》；

　　2、國辦發(fā)[2001]102 號《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》；

　　3、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部第 3 號令《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》；

　　4、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第 12 號令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》；

　　5、國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274 號《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》。

　　三）準(zhǔn)則依據(jù)

　　1、中國注冊會計師協(xié)會關(guān)于印發(fā)會協(xié)[2003]18 號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》的通知；

　　2、財企[2004]20 號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》；

　　3、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》（中評協(xié)[2007]189 號）；

　　4、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》（中評協(xié)[2007]189 號）；

　　5、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（會協(xié)[2003]18 號）；

　　6、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2007]189 號）；

　　7、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》（中評協(xié)[2007]189 號）；

　　四）權(quán)屬依據(jù)

　　1、被評估單位的營業(yè)執(zhí)照等；

　　2、主要購置合同、發(fā)票，以及有關(guān)協(xié)議、合同書、建筑施工預(yù)決算書等財務(wù)資料。

　　五）取價依據(jù)

　　1、公司提供的2009年—20xx年資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表等財務(wù)會計資料，歷史與現(xiàn)行資產(chǎn)價格資料、歷史用戶統(tǒng)計資料，未來發(fā)展規(guī)劃及盈利預(yù)測方面的資料；

　　2、xx科技出版社《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)參數(shù)手冊》；

　　3、網(wǎng)上公示的現(xiàn)行寫字樓、商鋪等出租信息資料；

　　4、委托方提供的歷史的與現(xiàn)行的房屋租金價格資料；

　　5、重要的付款憑證及發(fā)票；

　　6、房屋出租行業(yè)分析資料；

　　7、wind 資訊金融終端；

　　8、xx國際控股有限公司 2009年—20xx年的財務(wù)會計資料；

　　9、資產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)場調(diào)查；

　　10、公司有關(guān)管理層和基層工作人員對公司發(fā)展前途、市場前景預(yù)測、企業(yè)銷售、成本、投資、管理等意見；

　　11、有關(guān)政策、法律、法規(guī)、合同、協(xié)議、文件等。

　　六）參考資料及其他依據(jù)

　　1、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者申報的《資產(chǎn)評估申報明細(xì)表》；

　　2、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供的關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明；

　　3、會計憑證、會計報表及其他會計資料；

　　4、評估師現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查取得的其他評估相關(guān)資料。

　　七、評估方法

　　《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》和有關(guān)評估準(zhǔn)則規(guī)定的基本評估方法包括市場法、收益法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）。我們根據(jù)本次評估的評估目的.、評估對象、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM行評估。

　　（一）評估方法的選取

　　1、本次評估的技術(shù)思路

　　評估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進行了實地查勘后，本次評估對象是商業(yè)性房地產(chǎn)，主要用途為對外出租經(jīng)營并產(chǎn)生收益，而目前房地產(chǎn)市場上的同類型、同一區(qū)域的類似商業(yè)性房產(chǎn)的交易案例不多，不宜采用市場法進行評估。所以選取收益法作為本次評估的基本方法。

　　2、評估方法

　　收益法

　　由于評估對象為經(jīng)營性房地產(chǎn)，采用收益法首先確定評估項目的年總收益，扣除年經(jīng)營費用，計算出年純收益，通過適當(dāng)?shù)馁Y本化率進一步求取房地產(chǎn)總價格，得出委估對象房地產(chǎn)現(xiàn)值，其計算的結(jié)果比較客觀。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向求取評估對象的價值。

　　一般公式：收益法=（未來年租金—應(yīng)繳納的稅費）/（折現(xiàn)率—增長率）

　　式中：

　　P ——評估值；

　　i ——年序號；

　　r ——房地產(chǎn)的資本化率

　　Ri——未來第i年的預(yù)期收益；

　　A——年金

　　n ——收益年期

　　t ——收益年期

　　房地產(chǎn)未來某年的凈收益和房地產(chǎn)的還原利率可能都是變化的，可以將上述公式調(diào)整以后進行套用。在凈收益的確定上，我們遵循基本公式：凈收益=年總收益—年總費用，然后根據(jù)企業(yè)提供的情況，結(jié)合市場調(diào)查，確定各項數(shù)據(jù)。

　　八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

　　根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則，依據(jù)國家有關(guān)部門相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托方的資產(chǎn)評估約定函所約定的事項，xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司業(yè)已實施了對委托方提供的法律性文件與會計記錄以及相關(guān)資料的驗證審核，按被評估企業(yè)提交的資產(chǎn)清單，對相關(guān)資產(chǎn)進行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗、實地察看與核對，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以財務(wù)分析和預(yù)測等其他有必要實施的資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細(xì)過程如下：

　　1、接受委托及準(zhǔn)備階段

　�。�1）xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司于 20xx年5 月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項目。在接受委托后，xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司即與委托方就本次評估目的、評估范圍、委托評估資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估方案的問題進行了認(rèn)真討論。

　�。�2）根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細(xì)表，并設(shè)計主要資產(chǎn)調(diào)查表、主要業(yè)務(wù)盈利情況調(diào)查表等，對委托方參與資產(chǎn)評估配合人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，填寫資產(chǎn)評估清查表和各類調(diào)查表。

　�。�3）評估方案的設(shè)計

　　依據(jù)了解資產(chǎn)的特點，制定評估實施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn)場工作小組。

　�。�4）評估資料的準(zhǔn)備

　�。�5）收集和整理評估對象市場交易價格信息、評估對象產(chǎn)權(quán)證明文件、收益成本的資料等。

　　該階段工作時間為 20xx年6月11日—6月xx日。

　　2、現(xiàn)場清查階段

　�。�1）評估對象真實性和合法性的查證

　　根據(jù)委托方及被評估企業(yè)提供的評估申報明細(xì)，評估人員針對實物資產(chǎn)進行查證，收集了相關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬及其他資料，對其真實性及權(quán)屬進行了核實，以確認(rèn)資產(chǎn)的真實準(zhǔn)確。

　　（2）資產(chǎn)實際使用狀態(tài)的調(diào)查及市場前景等情況的調(diào)查

　　資產(chǎn)實際狀態(tài)主要為調(diào)查房屋建筑物實體狀況。在資產(chǎn)占有單位管理人員的配合下現(xiàn)場實地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用狀況。在調(diào)查的基礎(chǔ)上完善重要調(diào)查表。

　　（3）企業(yè)收入、成本等生產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)查

　　收集相關(guān)單位以前年度財務(wù)資料，對涉及房產(chǎn)的各損益項目進行測算分析；通過訪談等方式調(diào)查各項業(yè)務(wù)的現(xiàn)實運行情況及其收入、成本、費用的構(gòu)成情況及未來發(fā)展趨勢，收集分析被評估企業(yè)提供的技術(shù)資料和用戶資料，通過收集相關(guān)信息，對被評估企業(yè)各項業(yè)務(wù)的市場環(huán)境、未來所面臨的競爭、發(fā)展趨勢等進行分析和預(yù)測。為編制房產(chǎn)收益預(yù)測作準(zhǔn)備。

　　該階段的工作時間為 20xx年6月11日—6月xx日。

　　3、評定估算及綜合處理階段

　�。�1）評估結(jié)果的確定

　　依據(jù)xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司評估人員在評估現(xiàn)場勘察的情況以及通過必要的市場調(diào)查和測算，確定委托評估資產(chǎn)的評估結(jié)果。

　�。�2）評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫

　　按照xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評估報告書。評估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評估報告按xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司規(guī)定程序進行三級復(fù)核，經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復(fù)核無誤后，由項目組完成并提交報告。

　�。�3）工作底稿的整理歸檔

　　九、評估假設(shè)

　　市場法假設(shè)

　　1、交易假設(shè)：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。

　　2、公開市場假設(shè)：公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。

　　3、持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評估結(jié)果的使用范圍受到限制。

　　收益法假設(shè)

　　本次評估的未來收益預(yù)測是根據(jù)資產(chǎn)占有單位目前房地產(chǎn)經(jīng)營情況及各項經(jīng)濟指標(biāo)，并考慮了房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展情況，遵循了國家現(xiàn)行法律、法規(guī)和相關(guān)制度的有關(guān)規(guī)定，本著求實、穩(wěn)健的原則編制的。房地產(chǎn)收益的預(yù)測是建立在下列條件下的：

　　1、被評估單位以合法、有償方式取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并支付有關(guān)稅費。

　　2、評估對象得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的房地產(chǎn)收益。

　　3、任何有關(guān)評估對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

　　4、泛海控股將依法持續(xù)性經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)時大方向保持一致；

　　5、有關(guān)金融信貸利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、外匯匯率及市場行情在正�；蛘�府既定的范圍內(nèi)變化；

　　6、無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素，造成對xx國際控股生產(chǎn)經(jīng)營活動重大不利影響。

　　7、不考慮通貨膨脹的影響。

　　本次評估過程中，評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，部分使用的是現(xiàn)行的政策條款，部分是評估人員在評估時常用的行業(yè)慣例、統(tǒng)計參數(shù)或通用行業(yè)參數(shù)，并認(rèn)定這些前提條件在評估基準(zhǔn)日成立，當(dāng)未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，評估人員將不承擔(dān)由于前提條件的改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責(zé)任。

　　十、評估結(jié)論

　　資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表 單位：萬元

　　項目 賬面凈額 調(diào)整后賬面凈值 評估值 增減額 增減率%

　　A B C D=C—B E=D/B

　　流動資產(chǎn) 28，619.58 28，619.58 38，230.73 9，611.15 33.58

　　長期投資 796.22 796.22 789.58 —6.64 —0.83

　　固定資產(chǎn) 6.29 6.29 5.49 —0.80 —12.72

　　其中：在建工程

　　建 筑 物

　　設(shè) 備 6.29 6.29 5.49 —0.80 —12.72

　　無形資產(chǎn)

　　其中：土地使用權(quán)

　　其他資產(chǎn)

　　資產(chǎn)總計 23，766.66 23，766.66 28，216.82 4，450.16 19

　　流動負(fù)債 17，200.08 17，200.08 17，200.08

　　長期負(fù)債

　　負(fù)債總計 17，200.08 17，200.08 17，200.08

　　凈 資 產(chǎn) 6，566.58 6，566.58 15，825.72 9259.14 141.01

　　采用收益法和市場法評估后，得出如下評估結(jié)論：納入評估范圍的資產(chǎn)賬面總額 23，766.66 萬元，評估價值 28，216.82 萬元，增值 4，450.16 萬元，增值率 19%。上述增值的原因是：自xx光彩國際公寓項目竣工以來，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展很快，特別是一線城市，土地、房產(chǎn)價格普遍上漲。處于城市中心地段的物業(yè)，增值幅度更為明顯。xx光彩國際公寓項目地處xx東二環(huán)一側(cè)黃金地段，地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，加之物業(yè)建筑品質(zhì)良好，故近幾年來該物業(yè)一直處于升值狀態(tài)。

　　十一、特別事項的說明

　　以下事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響，敬請評估報告使用者予以重點關(guān)注。

　　1、本次參評的商業(yè)房產(chǎn)共 7405.99 平方米，產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人為xx光彩置業(yè)有限公司。xx光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現(xiàn)有三家出資方，分別是xx國際建設(shè)集團股份有限公司、xx國際控股有限公司、美國泛海國際有限公司。根據(jù)光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補充協(xié)議，確認(rèn)應(yīng)分配給xx國際控股有限公司位于xx光彩國際公寓的 7405.99 平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨辦理房產(chǎn)證。

　　2、本報告提出的評估結(jié)果是在委托方及被評估企業(yè)提供必要的資料基礎(chǔ)上形成的，我們對委托方和被評估企業(yè)提供的有關(guān)評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進行了必要的查驗，并有責(zé)任對查驗的情況予以披露。但本評估報告假定被評估企業(yè)提供的所有資料客觀、真實、準(zhǔn)確、合法。因資料不真實而造成評估結(jié)果誤差，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　3、本評估結(jié)果是對 20xx年5月31日這一評估基準(zhǔn)日委估資產(chǎn)價值的客觀公允反映，本公司對這一基準(zhǔn)日以后的委估資產(chǎn)價值發(fā)生的重大變化不負(fù)任何責(zé)任。發(fā)生評估基準(zhǔn)日期后重大事項時，不能直接使用本評估結(jié)論。

　　在評估基準(zhǔn)日期后，且評估結(jié)果有效期內(nèi)，若資產(chǎn)數(shù)量、價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估值；若資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于操作時，可由委托方在資產(chǎn)實際作價時進行相應(yīng)調(diào)整。

　　4、本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的評估對象的市場價值，未考慮已經(jīng)辦理的或正在辦理的抵押、擔(dān)保等可能造成的影響，未對資產(chǎn)評估增值做任何納稅準(zhǔn)備，也未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保、或有負(fù)債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。

　　5、本次評估結(jié)果基于本報告所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù)據(jù)將會受多種市場因素影響而變化。我們對市場變化的情況不承擔(dān)發(fā)表意見的責(zé)任，同時我們也沒有義務(wù)為了反映報告日后的事項而進行任何修改。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的各種原則發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。

　　6、本次收益法評估過程中，對房屋租賃收入及其他指標(biāo)的確定，是在目前被評估企業(yè)經(jīng)營狀況的基礎(chǔ)上，并結(jié)合公司的發(fā)展規(guī)劃、市場情況綜合預(yù)測得出的，如若被評估企業(yè)的經(jīng)營狀況發(fā)生較大變化，導(dǎo)致與公司未來發(fā)展規(guī)劃及相應(yīng)盈利預(yù)測出現(xiàn)較大差異時，將對本報告收益法結(jié)果產(chǎn)生較大影響。

　　7、本報告含有若干備查文件，備查文件系構(gòu)成報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。

　　十二、評估報告的使用限制說明

　　1、本報告僅供委托方用于評估目的對應(yīng)的經(jīng)濟行為和送交資產(chǎn)評估行政主管部門審查使用；評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有。

　　2、本報告只能由評估報告書載明的評估報告使用者使用。

　　3、未經(jīng)我公司同意委托方不得將報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。對不當(dāng)使用評估結(jié)果于其他經(jīng)濟行為而形成的結(jié)果，本公司不承擔(dān)任何法律責(zé)任。

　　4、根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本項目評估結(jié)論的有效期限為 1年，自評估基準(zhǔn)日20xx年5月31日起，至 2014年4月30日止。

　　十三、評估報告日

　　本報告提交日期為 20xx年6月16日。

　　xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司

　　二〇一x年六月十六日

　　評估機構(gòu)法定代表人：

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：

　　資產(chǎn)評估報告附件

　　1、評估的經(jīng)濟行為文件

　　2、委托方與被評估企業(yè)的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　3、評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料

　　4、委托方及被評估企業(yè)承諾函

　　5、評估機構(gòu)及簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函

　　6、評估機構(gòu)及簽字注冊資產(chǎn)評估師資質(zhì)資格證明文件

　　7、其他附件

　　整體資產(chǎn)評估報告 2

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本指南。

　　第二條 本指南所稱司法涉案目的評估業(yè)務(wù)包括注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行的、由司法機關(guān)委托的司法涉案目的價值評估業(yè)務(wù)（以下簡稱“價值評估業(yè)務(wù)”）和司法涉案目的價值分析業(yè)務(wù)（以下簡稱“價值分析業(yè)務(wù)”）。

　　價值評估業(yè)務(wù)是指評估機構(gòu)接受司法機關(guān)委托，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對司法案件涉及的資產(chǎn)價值、費用或損失等進行分析、估算并形成價值評估報告的行為和過程。

　　價值分析業(yè)務(wù)是指評估機構(gòu)接受司法機關(guān)委托，在司法機關(guān)有特定需求或者無法實施必要評估程序的情況下，對司法案件涉及的資產(chǎn)價值、費用或損失等進行核實、分析、估算并形成價值分析報告的行為和過程。

　　第三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指南。

　　第二章 基本要求

　　第四條 執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有財政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格證書。

　　第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨立、客觀、公正的原則，具有服務(wù)意識，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為價值評估結(jié)論或價值分析結(jié)論。

　　第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)和司法鑒定程序，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)驗，具有適當(dāng)?shù)臏贤▍f(xié)調(diào)能力，能夠勝任所執(zhí)行的司法涉案目的評估業(yè)務(wù)。

　　第七條 注冊資產(chǎn)評估師在承接司法涉案目的評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)知曉價值評估業(yè)務(wù)和價值分析業(yè)務(wù)的區(qū)別，根據(jù)評估對象的具體情況、評估目的、評估資料收集情況和評估程序受限制程度等因素，與委托方協(xié)商后明確執(zhí)行價值評估業(yè)務(wù)或者價值分析業(yè)務(wù)。

　　第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)獲取充分信息，確保信息來源是可靠和適當(dāng)?shù)�，并且合理使用評估假設(shè)和限定條件進行審慎分析。

　　第九條 注冊資產(chǎn)評估師與委托方協(xié)商執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)重點考慮以下因素：

　�。ㄒ唬┰u估對象的具體情況以及委托方的目的；

　�。ǘ�）在約定時限內(nèi)，是否能夠充分獲取評估對象的資料和信息；

　�。ㄈ�）對評估對象的現(xiàn)場調(diào)查是否受到限制，如由于相關(guān)當(dāng)事方不配合或其他原因，注冊資產(chǎn)評估師無法進入現(xiàn)場實施清查、勘察等必要評估程序；

　�。ㄋ模�對評估對象的法律權(quán)屬資料和資料來源的查驗是否受到限制；

　　（五）是否存在注冊資產(chǎn)評估師認(rèn)為對形成合理價值評估結(jié)論或價值分析結(jié)論具有重要影響的其他事項。

　　第十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，在能夠履行必要的評估程序并且委托方無特殊要求的情況下，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行價值評估業(yè)務(wù)。

　　在受到限制、無法履行必要評估程序的情況下，或者根據(jù)委托方的有關(guān)要求，注冊資產(chǎn)評估師可以與委托方協(xié)商執(zhí)行價值分析業(yè)務(wù)。

　　第十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對價值評估結(jié)論或價值分析結(jié)論進行明確說明，提醒委托方和其他評估報告使用者關(guān)注價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別。

　　第十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，可以聘請相關(guān)專家協(xié)助工作，但應(yīng)當(dāng)采取必要措施保證專家

　　工作的`合理性。

　　第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和委托方的要求，對評估業(yè)務(wù)相關(guān)的任何未公開的信息，承擔(dān)保密義務(wù)。

　　第十四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)提醒委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供必要的資料，并對資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

　　第十五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)提醒委托方對注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行業(yè)務(wù)予以配合，不得干涉注冊資產(chǎn)評估師正常執(zhí)業(yè)。在資產(chǎn)占有方等當(dāng)事人配合存在問題時，委托方應(yīng)當(dāng)予以必要協(xié)調(diào)。

　　第三章 評估對象

　　第十六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托方進行充分溝通，并且通過現(xiàn)場調(diào)查和資料收集等程序明確評估對象。根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況和委托方的要求，評估對象既可能是涉案資產(chǎn)，也可能是各種費用損失等。

　　第十七條 涉案資產(chǎn)是指在司法案件中受到損害或擬用于賠償?shù)馁Y產(chǎn)，包括各種實物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)。

　　涉案實物資產(chǎn)主要包括：建筑物及構(gòu)筑物、機器設(shè)備、其他各類實物資產(chǎn)等。

　　涉案無形資產(chǎn)主要包括：專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)、土地使用權(quán)、礦產(chǎn)等資源勘探權(quán)與開采權(quán)、著作權(quán)、計算機軟件等。

　　涉案其它資產(chǎn)主要包括：企業(yè)整體資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等。 第十八條 涉案費用損失是指案件中一方當(dāng)事人的行為給另一方當(dāng)事人造成的各種費用損失，主要包括知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)費用損失、實物資產(chǎn)損壞費用損失、合同糾紛費用損失、環(huán)境污染費用損失等。

　　第十九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的具體形態(tài)，并且關(guān)注評估對象的物理、法律、經(jīng)濟、技術(shù)等具體特征，充分考慮評估對象的特點對評估業(yè)務(wù)的影響。

　　第四章 操作要求

　　第二十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)履行必要的評估程序，包括明確評估業(yè)務(wù)基本事項、接受委托、制定工作計劃、現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交報告、工作底稿歸檔等。

　　注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行司法涉案目的價值分析業(yè)務(wù)，可以參照價值評估業(yè)務(wù)的基本程序，并且根據(jù)委托方的要求和評估業(yè)務(wù)具體情況進行必要的調(diào)整。

　　整體資產(chǎn)評估報告 3

　　一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介

　　二、評估范圍和對象

　　列入本次評估范圍的為

　　三、評估基準(zhǔn)日

　　評估基準(zhǔn)日商定為20xx年xx月xx日，一切取價標(biāo)準(zhǔn)均基于評估基準(zhǔn)日的有效價格。

　　四、評估原則

　　1、獨立、客觀、公正、科學(xué)的基本原則；

　　2、資產(chǎn)持續(xù)使用、公開市場、替代性原則等操作性原則；

　　3、其他一般公認(rèn)的評估原則。

　　五、評估依據(jù)

　　1、國務(wù)院91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；

　　2、財政部財評字（1999）91#文；

　　3、 中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》；

　　4、 《機電設(shè)備產(chǎn)品報價手冊》；

　　5、陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額，陜西省建筑工程、安裝工程和裝飾工程費用定額，陜西省建設(shè)工程其他費用定額；

　　6、房產(chǎn)證、土地證、車輛行駛證以及其他與評估相關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料；

　　7、xx（單位名稱）與本所簽定的業(yè)務(wù)協(xié)議書；

　　8、實物資產(chǎn)現(xiàn)場勘察表。

　　六、評估方法

　　〈一〉、關(guān)于流動資產(chǎn)中的貨幣資金、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的評估主要以審核調(diào)整后的帳面價值確認(rèn)評估價值。

　　〈二〉、關(guān)于存貨的評估

　　貴公司存貨包括低值易耗品、庫存材料等。對于低值易耗品和庫存材料在抽查核實的基礎(chǔ)上以審核無誤的帳面價值確定評估價值。

　　〈三〉、關(guān)于固定資產(chǎn)的評估

　　1、關(guān)于建筑物及構(gòu)筑物的評估

　　評估人員依據(jù)委托方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證明及建筑物評估明細(xì)表進行了逐項勘察核實，調(diào)查了建筑物的結(jié)構(gòu)情況，內(nèi)外裝修情況，配套設(shè)備情況及使用維護保養(yǎng)情況。查閱了施工圖紙，工程決算等有關(guān)擋案資料。

　　房屋建筑物和構(gòu)筑物：采用重置成本法評估。

　　評估值=重置價值x成新率

　　重置價值=建安工程造價+工程建設(shè)其他費用+資金成本成新率=（使用年限—已使用年限）/使用年限x100%

　　2、關(guān)于機器設(shè)備及車輛的評估：主要采用重置成本法進行評估

　　評估價值=重置價值x成新率，式中的重置價值由買價和相關(guān)費用組成，成新率=（使用年限—已使用年限）/使用年限x100%

　　〈四〉、關(guān)于土地使用權(quán)的.評估：主要采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估。

　　土地使用權(quán)價值=基準(zhǔn)地價x出讓年限修正系數(shù)x容積率修正系數(shù)x（1+微觀區(qū)位修正系數(shù)+市場行情修正系數(shù)+用地率修正系數(shù)）

　　〈五〉、關(guān)于流動負(fù)債和長期負(fù)債的評估：以審核無誤的帳面價值確定評估價值。

　　七、評估過程

　　根據(jù)我們與委托方簽訂的評估委托協(xié)議，我們組織由各類專業(yè)人員組成的評估小組，進行現(xiàn)場工作，向委托方提交了資產(chǎn)評估報告書（征求意見稿）。整個評估工作分四個階段進行：

　　〈一〉、評估準(zhǔn)備階段

　　本階段的主要工作：了解企業(yè)的意向及委估資產(chǎn)的情況，并根據(jù)資產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定及操作規(guī)范，協(xié)助企業(yè)進行委估資產(chǎn)申報工作，布置和填寫資產(chǎn)清查評估申報表，收集資產(chǎn)評估所需的文件資料，制訂資產(chǎn)評估工作計劃與日程安排。

　　〈二〉、現(xiàn)場評估階段

　　根據(jù)資產(chǎn)評估和管理的有關(guān)原則和規(guī)定，我們在現(xiàn)場評估階段進行了下列工作：

　　1、聽取企業(yè)有關(guān)人員對企業(yè)和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，以及工藝技術(shù)設(shè)施狀態(tài)等情況的介紹，了解企業(yè)目前的經(jīng)營狀況。

　　2、對委托方填報的相關(guān)資產(chǎn)清查評估申報表進行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)作出調(diào)整。

　　3、根據(jù)相關(guān)資產(chǎn)清查評估申報表，評估人員到現(xiàn)場對實物逐一進行核查；同時通過現(xiàn)場觀察、與資產(chǎn)管理和使用人員座談有關(guān)資產(chǎn)的使用、維護、管理等情況，對資產(chǎn)工藝狀況進行了解。

　　4、搜集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件，設(shè)備購置合同，發(fā)票等資料。

　　5、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，制訂各類資產(chǎn)的具體評估方法。

　　6、對評估范圍內(nèi)資產(chǎn)進行評估測算。

　　〈三〉、評估匯總階段

　　評估估算、數(shù)據(jù)處理、匯總各類資產(chǎn)的評估結(jié)果；編寫資產(chǎn)評估報告書（征求意見稿）對資產(chǎn)評估報告書及相關(guān)專業(yè)評估結(jié)果進行內(nèi)部審核。

　　〈四〉、提交報告階段

　　征詢客戶意見，出具正式評估報告。

　　八、評估結(jié)果

　　在實施了上述資產(chǎn)評估方法和程序后，委托方用于本報告所列委托評估之目的的資產(chǎn)的評估結(jié)果如下：

　　評估前資產(chǎn)帳面價值總額為：xx元，其中：流動資產(chǎn)xx元、建筑物xx元、機器設(shè)備xx元；負(fù)債總額為xx元，其中：流動負(fù)債xx元、長期負(fù)債xx元；凈資產(chǎn)為xx元。評估后資產(chǎn)評估價值xx元，其中：流動資產(chǎn)xx元、建筑物xx元、機器設(shè)備xx元、土地使用權(quán)xx元；負(fù)債評估價值xx元，其中：流動負(fù)債xx元、長期負(fù)債xx元；凈資產(chǎn)評估價值xx元。

　　九、有關(guān)事項說明

　　〈一〉、本評估報告僅供委托方的評估目的所使用，評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供、公開。

　　〈二〉、本次評估是為委托方的特定目的而作，評估結(jié)果的準(zhǔn)確性是以委托方提供資料的真實性為前提，委托方對資料的真實性負(fù)責(zé)，評估機構(gòu)對評估結(jié)果的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

　　〈三〉、當(dāng)評估目的或作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時，本次評估結(jié)自動失效，委托方應(yīng)及時聘請評估機構(gòu)重新評估。

　　〈四〉、評估結(jié)果自評估基準(zhǔn)日起有效期為一年。

　　整體資產(chǎn)評估報告 4

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師編制和出具評估報告行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。

　　第二條 本準(zhǔn)則所稱評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值發(fā)表的、由其所在評估機構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。

　　第三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，編制和出具評估報告，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。

　　第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，出具價值分析報告或者其他專業(yè)意見，可以參照本準(zhǔn)則。

　　第二章 基本要求

　　第五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確地陳述評估報告內(nèi)容，不得使用誤導(dǎo)性的表述。

　　第六條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。

　　第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，可以根據(jù)評估對象的復(fù)雜程度、委托方要求，合理確定評估報告的詳略程度。

　　第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，評估程序受到限制且無法排除，經(jīng)與委托方協(xié)商后仍需出具評估報告的，應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明評估程序受限情況及其對評估結(jié)論的影響，并明確評估報告的使用限制。

　　第九條 評估報告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章，并由評估機構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評估機構(gòu)的法定代表人或者合伙制評估機構(gòu)負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評估報告上簽字。

　　根據(jù)中評協(xié)[2011]230號第九條修改為：“評估報告應(yīng)當(dāng)由兩名以上（含兩名）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章，并由評估機構(gòu)加蓋公章。有限責(zé)任公司制評估機構(gòu)的'法定代表人或者合伙制評估機構(gòu)負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評估報告上簽字。

　　“有限責(zé)任公司制評估機構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)首席評估師或者其他持有注冊資產(chǎn)評估師證書的副總經(jīng)理以上管理人員在評估報告上簽字。

　　“有限責(zé)任公司制評估機構(gòu)可以授權(quán)分支機構(gòu)以分支機構(gòu)名義出具除證券期貨相關(guān)評估業(yè)務(wù)外的評估報告，加蓋分支機構(gòu)公章。評估機構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)分支機構(gòu)負(fù)責(zé)人在以分支機構(gòu)名義出具的評估報告上簽字�！�

　　第十條 評估報告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的，以中文評估報告為準(zhǔn)。

　　評估報告一般以人民幣為計量幣種，使用其他幣種計量的，應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣的匯率。

　　第十一條 評估報告應(yīng)當(dāng)明確評估報告的使用有效期。通常，只有當(dāng)評估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟行為實現(xiàn)日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。

　　第三章 評估報告的內(nèi)容

　　第十二條 評估報告應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬�標(biāo)題及文號；

　�。ǘ�）聲明；

　�。ㄈ�）摘要；

　�。ㄋ模┱�文；

　�。ㄎ澹└郊�。

　　第十三條 評估報告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　（一）注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

　�。ǘ�）提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；

　�。ㄈ�）其他需要聲明的內(nèi)容。

　　第十四條 評估報告摘要應(yīng)當(dāng)提供評估業(yè)務(wù)的主要信息及評估結(jié)論。

　　第十五條 評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括：

　　（一）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者；

　�。ǘ�）評估目的；

　　（三）評估對象和評估范圍；

　�。ㄋ模﹥r值類型及其定義；

　�。ㄎ澹┰u估基準(zhǔn)日；

　�。�六）評估依據(jù)；

　�。ㄆ撸┰u估方法；

　�。ò耍┰u估程序?qū)嵤┻^程和情況；

　　（九）評估假設(shè)；

　�。ㄊ�）評估結(jié)論；

　�。ㄊ�一）特別事項說明；

　�。ㄊ�二）評估報告使用限制說明；

　�。ㄊ�三）評估報告日；

　�。ㄊ�四）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。

　　根據(jù)中評協(xié)[2011]230號第十五條第（十四）項修改為：“注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章，評估機構(gòu)或者經(jīng)授權(quán)的分支機構(gòu)加蓋公章，法定代表人或者其授權(quán)代表簽字，合伙人簽字。”

　　第十六條 評估報告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。

　　第十七條 評估報告載明的評估目的應(yīng)當(dāng)惟一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。

　　第十八條 評估報告中應(yīng)當(dāng)載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況。

　　第十九條 評估報告應(yīng)當(dāng)明確價值類型及其定義，并說明選擇價值類型的理由。

　　第二十條 評估報告應(yīng)當(dāng)載明評估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。評估報告應(yīng)當(dāng)說明選取評估基準(zhǔn)日時重點考慮的因素。評估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時點，也可以是過去或者將來的時點。

　　第二十一條 評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)等。

　　第二十二條 評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法及其理由。

　　第二十三條 評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估程序?qū)嵤┻^程中現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算等主要內(nèi)容。

　　第二十四條 評估報告應(yīng)當(dāng)披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。

　　第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。

　　通常評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。

　　第二十六條 評估報告的特別事項說明通常包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)權(quán)瑕疵；

　�。ǘ�）未決事項、法律糾紛等不確定因素；

　�。ㄈ�）重大期后事項；

　�。ㄋ模┰诓贿`背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。

　　注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點提示評估報告使用者予以關(guān)注。

　　第二十七條 評估報告的使用限制說明通常包括下列內(nèi)容：

　　（一）評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；

　�。ǘ�）評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；

　�。ㄈ�）未征得出具評估報告的評估機構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；

　　（四）評估報告的使用有效期；

　　（五）因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。

　　第二十八條 評估報告載明的評估報告日通常為注冊資產(chǎn)評估師形成最終專業(yè)意見的日期。

　　第二十九條 評估報告附件通常包括：

　�。ㄒ唬┰u估對象所涉及的主要權(quán)屬證明資料；

　�。ǘ�）委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函；

　�。ㄈ�）評估機構(gòu)及簽字注冊資產(chǎn)評估師資質(zhì)、資格證明文件；

　�。ㄋ模┰u估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表。

　　第四章 附 則

　　第三十條 本準(zhǔn)則自2008年7月1日起施行。

　　（中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》等7項資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的通知，中評協(xié)[2007]189號，2007年11月28日）

　　整體資產(chǎn)評估報告 5

　　北京證券資產(chǎn)評估事務(wù)所接受HNJHSY大酒店有限公司委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對HNJHSY大酒店有限公司因企業(yè)發(fā)展的需要，擬對座落于�？谑袨I海大道89號HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益，截止2012年11月1日所表現(xiàn)的市場價值進行了評估，本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ�托評估的資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在2012年11月1日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況與評估結(jié)果報告如下：

　　一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介

　　資產(chǎn)委托方及占有方；HNJHSY大酒店有限公司

　　法定代表人：林桂全

　　項目總經(jīng)理：周發(fā)源

　　注冊地址：海口市濱海大道89號

　　注冊資本：叁仟萬元人民幣

　　企業(yè)類別：有限責(zé)任公司

　　投資方簡介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集團有限責(zé)任公司和HNSY投資有限公司共同投資組建，其中HNJH集團有限責(zé)任公司占股51%，HNSY投資有限公司占股49%。

　　HNJH是集鋼鐵工貿(mào)、酒店連鎖、海洋養(yǎng)殖等為一體的多元化企業(yè)集團。成員有HNJH鋼鐵進出口有限公司、HNJH餐飲酒店投資有限公司。經(jīng)過十五年的發(fā)展，于2002年1月組建了HNJH集團有限責(zé)任公司，注冊資本：壹億元人民幣，法定代表人：林桂全，辦公地址：�？谑旋埨ケ甭返酆来髲B1206室。JH集團以其優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績總資產(chǎn)已達(dá)到近5億元人民幣，先后獲國家、省部級頒發(fā)的“全國優(yōu)秀綠色餐飲企業(yè)”、“中華餐飲名店”等榮譽稱號，連續(xù)三年獲得HN省十四家金融單位及HN省企業(yè)界聯(lián)合會頒發(fā)的“HN誠信企業(yè)”稱號。

　　HNSY投資（集團）有限公司于2001年10月，由國家工商總局和HN省工商行政管理局批準(zhǔn)注冊成立，是全國性的投資企業(yè)。公司地址：�？谑袨I海大道89號新華社HN分社三樓。法定代表人：周發(fā)源，注冊資本：3000萬元人民幣。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、農(nóng)業(yè)、運輸、旅游項目投資、環(huán)保設(shè)施、計算機網(wǎng)絡(luò)項目投資與開發(fā)、進出口業(yè)務(wù)等。

　　HNJHSY大酒店是按國際四星級標(biāo)準(zhǔn)投資興建的一賓商務(wù)型綜合酒店，于2012年10月1日裝修完畢，并開始試業(yè)。酒店總建筑面積2.4萬平方米，擁有客房、餐飲、多功能會議室、KTV包廂、桑拿會館等設(shè)施，功能齊全、豪華大方。酒店毗鄰芳草如茵的“萬綠園”和海口市“會展中心”，北臨碧波萬傾的瓊州海峽和氣勢宏偉的世紀(jì)大橋，東距生生百貨、�？隗w育館僅百米之遙，西臨銀行、學(xué)校、歌劇院、高檔商務(wù)及住宅區(qū)；酒店至�？诿捞m國際機場約28公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。

　　二、評估目的

　　本次評估目的為HNJHSY大酒店有限公司對其所使用、經(jīng)營和發(fā)展的JHSY大酒店權(quán)益發(fā)展提供價值參考。

　　三、評估范圍和對象

　　本次評估的范圍：評估的具體范圍以HNJHSY大酒店有限公司擬定的HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益的價值。

　　評估資產(chǎn)類型主要包括：酒店一至三層面積為4710M2的經(jīng)營場所，其中有：大堂、餐廳、咖啡廳、KTV廳等，四層為桑拿保健室，五至十四層建筑面積為11826 M2的經(jīng)營場所；主要為198間客房，其中：套房10間，標(biāo)準(zhǔn)房188間、十五層建筑面積為985.5 M2多功能會議室，其中：主要設(shè)置多功能廳及豪華洽談室、總建筑面積3714 M2的綜合樓等未來14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益截止評估基準(zhǔn)日的價值。

　　四、評估基準(zhǔn)日

　　本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2012年11月1日。

　　本項目評估基準(zhǔn)日由委托方、資產(chǎn)占有方與評估機構(gòu)共同協(xié)商確定，主要考慮盡可能與評估目的實現(xiàn)日接近，以便評估結(jié)果有效服務(wù)于評估目的，盡量減少和避免評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項對評估結(jié)果造成較大影響。

　　本次資產(chǎn)評估工作中，資產(chǎn)評估范圍的界定、評估價格的確定、評估參數(shù)的選取等，均以該日之企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表、外部經(jīng)濟環(huán)境以及市場情況確定。本報告中一切取價標(biāo)準(zhǔn)為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)，計價貨幣種類為人民幣。

　　五、評估原則

　　1、遵循獨立、客觀、公正、科學(xué)的評估工作原則；

　　2、遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等資產(chǎn)評估操作性原則；

　　3、遵循其他公允的評估原則。

　　六、 評估依據(jù)

　　我們在本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的國定、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)，以及在評估中參考的文件資料主要有：

　�。ㄒ唬┰u估行為依據(jù)

　　我所與委托方簽定的評估業(yè)務(wù)委托書

　�。ǘ�）評估法規(guī)依據(jù)

　　1、1991年11月16日中華人民共和國國務(wù)院91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》。

　　2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)（1992）36號文《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》。

　　3、原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》。

　　4、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財政部財產(chǎn)評估司財評字[1999]91號文件發(fā)布）。

　�。ㄈ�）評估產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　1、資產(chǎn)使用、經(jīng)營方申報的《資產(chǎn)評估內(nèi)容》；

　　2、資產(chǎn)使用、經(jīng)營方提供的《新聞大廈租賃合同書》等權(quán)益證明。

　　（四）評估取價主要依據(jù)

　　1、2005年《HN省統(tǒng)計年鑒》；

　　2、2005年《�？谑薪y(tǒng)計年鑒》；

　　3、國家及HN省、�？谑蓄C布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策；

　　4、JHSY大酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)；

　　5、評估人員市場調(diào)查的酒店客房銷售價格信息資料及同等級酒店客房、餐飲、娛樂等市場行情信息資料；

　　6、2005年至2012年HN省旅游接待、收入資料；

　　7、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參考手冊》。

　　七、評估方法

　　根據(jù)本次評估的目的和評估對象的特點，委估標(biāo)的屬可產(chǎn)生持續(xù)性經(jīng)營收益的資產(chǎn)，其收益及風(fēng)險皆可量化，故采用收益現(xiàn)值法進行評估。

　　收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。估價基本思路為：客房收入、西餐廳營業(yè)收入、中餐廳營業(yè)收入、大堂吧營業(yè)收入、KTV包廂收入、桑拿保健收入、會議收入、酒店商務(wù)中心收入等其它收入扣除營業(yè)稅金及附加、營業(yè)費、管理費、維修費等并考慮一定的空置率后，余額確定為凈收益，并通過一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，進而估算出其價值，基本公式為：

　　VI —— 評估價值

　　r —— 資本化率

　　a —— 第t年后無變化的年純收益

　　n ——年限

　　ai —— 第i年的純收益

　　t —— 純收益有變化的年限

　　八、評估過程

　　整個評估工作共分四個階段進行：

　�。ㄒ唬┰u估前期準(zhǔn)備工作階段

　　本階段的主要工作是：根據(jù)我所資產(chǎn)評估工作的需要，向評估單位布置資產(chǎn)評估申報表，協(xié)助企業(yè)進行資產(chǎn)申報工作；同時收集資產(chǎn)評估所需文件資料，制訂資產(chǎn)評估工作計劃。

　　（二）根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了評估和產(chǎn)權(quán)調(diào)查，具體步驟如下：

　　1、聽取企業(yè)有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹；

　　2、以企業(yè)填報的資產(chǎn)評估申報表進行征詢、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進行核實；

　　3、根據(jù)資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容到現(xiàn)場進行實物核實，并對資產(chǎn)狀況進行察看、記錄；并與資產(chǎn)管理人員進行交流，了解資產(chǎn)的經(jīng)營、管理狀況；

　　4、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，制訂各類資產(chǎn)的具體評估方法；

　　5、調(diào)閱資產(chǎn)移交清冊、設(shè)備運行記錄、維修及事故記錄等有關(guān)資料；

　　6、開展市場調(diào)研、詢價工作，走訪有關(guān)單位；

　　7、對酒店的裝修及設(shè)施進行鑒定；

　　8、對委估資產(chǎn)進行評估，測算其評估價值。

　�。ǘ�）評估匯總階段

　　根據(jù)各專業(yè)組對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進行匯總分析工作，確認(rèn)評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評的'情況，并根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結(jié)果進行調(diào)整、修改和完善。

　�。ㄋ模└鶕�(jù)評估工作情況，起草資產(chǎn)評估報告書，向有關(guān)方提交資產(chǎn)評估報告書初稿，進行必要的修改后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。

　　九、 評估結(jié)論

　　根據(jù)估價的目的，遵循估價原則，采用科學(xué)的估價方法，經(jīng)測算分析，確定在估價時間2012年11月1日，位于�？谑袨I海大道89號JHSY大酒店未來14.84年使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和發(fā)展權(quán)等權(quán)益總評估值為20，879.75萬元，大寫人民幣貳億零捌佰柒拾玖萬柒仟伍佰元整。（RMB 208，797，500.00元）。

　　十、 特別事項說明

　　1、本報告評估結(jié)果是反映評估對象在評估基準(zhǔn)日用于前述特定的評估目的，根據(jù)公開市場原則確定的公允價值。沒有考慮特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估值的影響，亦未考慮國家宏觀政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力等對資產(chǎn)價值的影響。

　　2、若評估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)本報告評估方法對資產(chǎn)額進行相應(yīng)調(diào)整；若評估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對評估值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請具有相應(yīng)評估資格的評估機構(gòu)重新確定評估值。

　　3、本報告是在獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則下作出的，我所及參加評估工作的全體人員與委托方及資產(chǎn)占有方無任何特殊利害關(guān)系，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)規(guī)范，并進行了充分的努力。

　　4、評估報告中涉及的資產(chǎn)原始資料、有關(guān)法律文件及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件由委托方提供，委托方對其真實性承擔(dān)法律責(zé)任。

　　十一、評估報告法律效力

　　1、本報告中的評估值是指委估對象在評估基準(zhǔn)日之狀況和外部環(huán)境狀況前提下，為本報告所述評估目的，經(jīng)評估而提出的公允價值。

　　2、本報告的評估結(jié)論自評估基準(zhǔn)日起一年有效，即自2012年11月1日起至2007年10月31日止，超過一年需重新進行評估。

　　3、本次對委估資產(chǎn)評估結(jié)論，僅供委托方為酒店的發(fā)展這一評估目的的使用，未經(jīng)委托方許可我所不會隨意向他人提供或公開。

　　4、本報告所列附件構(gòu)成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力

　　十二、評估報告提交日期

　　本報告于2012年11月5日提交委托方。

　　十三、資產(chǎn)評估報告書附件

　　1、委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；

　　2、《新聞大廈租賃合同書》復(fù)印件；

　　3、資產(chǎn)評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　　4、資產(chǎn)評估機構(gòu)及評估人員資格證書復(fù)印件；

　　5、評估對象部分實物資產(chǎn)圖片資料。

　　整體資產(chǎn)評估報告 6

　　簡介

　　資產(chǎn)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，在實施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設(shè)、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關(guān)主管部門報告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書，既是資產(chǎn)評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見，也是評估機構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié)，還是評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。

　　總則

　　一、為進一步促進我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規(guī)范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院第91號令）[1]以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。

　　二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。

　　三、本規(guī)定所稱的資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容和格式是指資產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托開展資產(chǎn)評估活動后，按照資產(chǎn)評估管理工作的要求，向財產(chǎn)評估主管機關(guān)和委托方出具的涉及該評估項目的評估過程、方法、結(jié)論、說明及各類備查文件等內(nèi)容的資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容及編制格式；

　　評估機構(gòu)在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。

　　四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細(xì)表及相關(guān)附件構(gòu)成。

　　五、資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估活動時，應(yīng)當(dāng)遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求；具體項目不適用本規(guī)定的，可結(jié)合評估項目的實際情況增減相應(yīng)的內(nèi)容。

　　六、資產(chǎn)評估活動應(yīng)充分體現(xiàn)評估機構(gòu)的獨立、客觀、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書的.陳述不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機構(gòu)的介紹性內(nèi)容。

　　七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應(yīng)當(dāng)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，資產(chǎn)評估報告應(yīng)用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應(yīng)與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準(zhǔn)。

　　八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。

　　九、本規(guī)定由財政部負(fù)責(zé)解釋、修訂，并從頒布之日起實施。

　　作用

　　檔案資產(chǎn)評估報告書有以下幾方面的作用：1）對委托評估的資產(chǎn)提供價值意見。2）資產(chǎn)評估報告書是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方，受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。3）對資產(chǎn)評估報告書進行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。4）資產(chǎn)評估報告書是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。資產(chǎn)評估報告不僅是資產(chǎn)評估機構(gòu)完成評估工作的總結(jié)，也是國有資產(chǎn)管理部門驗證、確認(rèn)資產(chǎn)評估過程和評估結(jié)果的重要依據(jù)，是公眾投資者得以了解公司情況的重要途徑。因此，資產(chǎn)評估機構(gòu)必須依照客觀、公正、實事求是的原則撰寫資產(chǎn)評估報告，如實反映評估工作的情況，調(diào)查取證的資料要真實可靠，不得提供偽證。資產(chǎn)評估報告書必須由資產(chǎn)評估機構(gòu)獨立撰寫，不受資產(chǎn)評估委托方或其主管單位、政府部門或其他經(jīng)濟行為當(dāng)事人的干預(yù)。 資產(chǎn)評估報告—種類

　　國際上對資產(chǎn)評估報告有不同的分類，如美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估復(fù)核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系，因此對資產(chǎn)評估報告種類還缺乏系統(tǒng)研究。

　　基本要素

　　資產(chǎn)評估報告一般應(yīng)包括以下基本要素：

　　1）評估報告類型；

　　2）委托方、資產(chǎn)占有方及其他評估報告使用者；

　　3）評估范圍和評估對象基本情況；

　　4）評估目的；

　　5）價值類型；

　　整體資產(chǎn)評估報告 7

　　xxxxxxxxx：

　　承蒙委托，對位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價值進行評估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)。

　　評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價格的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年5月2日的評估結(jié)果如下：

　　一、評估對象

　　評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個，實例2個。在評估時點，評估對象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項權(quán)利。

　　二、評估時點

　　20xx年5月2日

　　三、估評目的

　　為居住目的的房產(chǎn)租賃供價格參考依據(jù)。

　　四、評估結(jié)果

　　評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的'評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年5月2日的價值結(jié)果為：

　　房產(chǎn)租金：光華陽光水城—人民幣895元整

　　華宇西城麗景—人民幣1048元整

　　俊峰龍鳳云洲—人民幣1081元整

　　大寫：光華陽光水城—人民幣捌佰玖拾伍圓整 華宇西城麗景—人民幣壹仟零肆拾捌圓整 俊峰龍鳳云洲—人民幣壹千零捌拾壹圓整

　　法定代表或授權(quán)人：

　　經(jīng)辦注冊資產(chǎn)評估師：

　　經(jīng)辦注冊資產(chǎn)評估師：

　　整體資產(chǎn)評估報告 8

　　一、當(dāng)前企業(yè)國有資產(chǎn)評估存在的問題

　　資產(chǎn)評估是維護國有產(chǎn)權(quán)合法權(quán)益的重要手段，評估結(jié)果是確定涉及到資產(chǎn)的基準(zhǔn)價格的依據(jù)，也是建立保護嚴(yán)格的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要環(huán)節(jié)。然而，當(dāng)前企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理存在著一些不可忽視的問題。

　　（一）認(rèn)識程度不全面。一些企業(yè)和部門對資產(chǎn)評估工作認(rèn)知度還不夠全面，單純地認(rèn)為評估只是為了某種經(jīng)濟行為的需要，不能從履行出資人和國有資產(chǎn)保值增值角度去充分認(rèn)識資產(chǎn)評估的重要性，為了達(dá)到某一特定目的，臆定評估值，致使出現(xiàn)了資產(chǎn)評估走過場。

　�。ǘ�）提供資料不齊全。產(chǎn)權(quán)單位在提供委托評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)所需資料時，存在著資料不完備、不齊全，報告附件或缺等現(xiàn)象，甚至有者提供虛假情況和資料，難以體現(xiàn)評估資產(chǎn)的全貌，容易形成帳外資產(chǎn)，埋下了國有資產(chǎn)流失的伏筆。

　　（三）評估工作不深入。有的資產(chǎn)評估機構(gòu)對委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)，沒有認(rèn)真履行盤點清查、實地勘察等必要的核對程序，對債務(wù)債權(quán)類資產(chǎn)沒有進行必要的函證，只是對資產(chǎn)的帳面數(shù)憑工作經(jīng)驗作出評判，不能客觀公正地反映資產(chǎn)公允價值，難以保證評估結(jié)果的真實、合理和完整性。

　�。ㄋ模┰u估方法不恰當(dāng)。評估執(zhí)業(yè)師在開展評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析成本法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，并恰當(dāng)選擇。而一些評估執(zhí)業(yè)師在對某些資產(chǎn)進行評估時方法選擇不恰當(dāng)，不慎引用評估假設(shè)，扭曲了資產(chǎn)價值。如房屋、機器設(shè)備等局限于公式性計算價格，僅考慮了原始成本折現(xiàn)率，而忽視了房屋類別、屬性、地域等問題，按重置成本法進行評估，不能按照國家規(guī)定采取市價法及收益法的客觀實用性來評估，難以反映評估對象的公允價值。

　�。ㄎ澹┰u估內(nèi)容不齊全。國有資產(chǎn)是指國家以各種形式投資形成的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他形態(tài)資產(chǎn)。那些以國有企業(yè)改制、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的進行的資產(chǎn)評估，必須對企業(yè)改制、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的全部資產(chǎn)進行評估。但是，在一部分企業(yè)改制和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的的資產(chǎn)評估中，對專利、商標(biāo)、商譽等極具價值和增值潛力的無形資產(chǎn)按極低的價格評估或不評估不說明等。

　�。�六）信息披露不充分。評估報告應(yīng)當(dāng)披露必要的信息，使評估報告使用者能夠正確理解評估結(jié)論。但在有的資產(chǎn)評估報告中對于不動產(chǎn)的總體情況、產(chǎn)權(quán)特點、權(quán)屬關(guān)系以及資產(chǎn)的擔(dān)保、抵押、剝離、租賃、權(quán)證變更等可能對評估資產(chǎn)價值判斷產(chǎn)生重大影響的信息，披露不夠充分。

　　二、加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估工作的對策思路

　　針對企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作存在的問題，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院令第91號）的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照“明確職責(zé)、嚴(yán)格程序、規(guī)范操作”的目標(biāo)要求，來規(guī)范和加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理。

　　（一）明確委托主體。當(dāng)企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評估行為時，應(yīng)當(dāng)由國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，并與之簽訂《資產(chǎn)評估委托書》。企業(yè)應(yīng)如實向資產(chǎn)評估機構(gòu)提供有關(guān)情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，不得隱匿或虛報資產(chǎn)。這種按照經(jīng)濟行為批準(zhǔn)權(quán)限與核準(zhǔn)備案相一致的'原則，進行的核準(zhǔn)備案制度，有利于提高效率，分清責(zé)任，更好地體現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一，確保中介獨立客觀公正執(zhí)業(yè)。同時可以有效地防止企業(yè)與中介惡意串通、隱匿資產(chǎn)、虛增負(fù)債和低評漏評等舞弊現(xiàn)象，防止企業(yè)內(nèi)部人及其他關(guān)聯(lián)利益方與中介形成利益共同體和一致行為人的產(chǎn)生。

　　（二）嚴(yán)格選聘條件。產(chǎn)權(quán)持有單位應(yīng)按照公開、公平、公正、透明、擇優(yōu)和高效的原則，嚴(yán)格選聘有資質(zhì)、有信譽、有業(yè)務(wù)勝任能力的評估機構(gòu)進行企業(yè)國有資產(chǎn)評估工作。資產(chǎn)評估機構(gòu)要自覺堅持《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》的規(guī)定，遵循獨立、公正、客觀的原則進行資產(chǎn)評估工作。

　�。ㄈ�）規(guī)范評估程序。執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評估方法。按照現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等步驟組織實施評估業(yè)務(wù)，對委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債實施實地勘察、核對，客觀公正地進行資產(chǎn)評估，最大限度地保證評估結(jié)果的真實、合理和完整性，為資產(chǎn)處置提供客觀的價格依據(jù)。積極推行企業(yè)整體價值評估方法，對涉及企業(yè)價值評估的項目原則上要求采用兩種以上的評估方法進行驗證，使國有企業(yè)多年形成的品牌價值、商譽等無形資產(chǎn)得到充分體現(xiàn)，有效提升評估報告的質(zhì)量。

　�。ㄋ模┨岣邎�(zhí)業(yè)水平。按照職業(yè)道德行為規(guī)范的要求，進一步提高國有資產(chǎn)評估人員的專業(yè)知識水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，加深對資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的理解，切實提高資產(chǎn)評估項目核準(zhǔn)、備案的工作質(zhì)量和效率。更新和提高執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)知識和專業(yè)技能，熟練掌握現(xiàn)行各種有關(guān)規(guī)定和實務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高執(zhí)業(yè)水平。同時，評估機構(gòu)也應(yīng)不斷創(chuàng)造條件，開展各種形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強執(zhí)業(yè)人員執(zhí)行各種類型評估業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，提高分析、判斷問題的能力。

　�。ㄎ澹�實行專家評審。建立資產(chǎn)評估專家評審委員會制度，對重大項目的資產(chǎn)評估，應(yīng)實行專家評審，邀請專家對重大項目資產(chǎn)評估方法的適用、范圍內(nèi)容、取價標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)及評估程序進行綜合評審，讓評估方面的專家對評估報告的質(zhì)量作出評價。并在實踐中不斷擴大專家評審范圍，不斷擴大專家隊伍的覆蓋面，特別是增加特殊行業(yè)、特種設(shè)備等方面的專家。因為專家評審可以更多地從行業(yè)執(zhí)業(yè)行為的角度，更加關(guān)注評估報告的法律效力相關(guān)的內(nèi)容。通過專家評審，力求實現(xiàn)評估程序更加合法、評估過程更加合規(guī)、評估結(jié)果更加合理。

　�。�六）加大監(jiān)督力度。及時了解和掌握資產(chǎn)評估機構(gòu)在國有資產(chǎn)評估項目中的執(zhí)業(yè)情況，加強與相關(guān)評估行業(yè)主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，組織開展國有資產(chǎn)評估項目的質(zhì)量抽查，對評估人員、評估機構(gòu)的工作質(zhì)量進行評價，建立評估管理檔案，加大對違紀(jì)違規(guī)執(zhí)業(yè)機構(gòu)和人員的查處力度。建立和完善監(jiān)督機制，對于違規(guī)的中介機構(gòu)根據(jù)情況，采取通報、警告、將不良記錄備案、停業(yè)整頓、取消國有資產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)資格等措施。中介機構(gòu)應(yīng)樹立風(fēng)險意識，加強質(zhì)量控制，注重品德要求，強調(diào)職業(yè)道德，切實維護國有資產(chǎn)出資人利益，提升行業(yè)社會公信力，提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　整體資產(chǎn)評估報告 9

　　本人接受AA縣QQ有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，為其公司自身的全部資產(chǎn)和負(fù)債進行了評估。本人按照必要的評估程序?qū)ξ�托評估的資產(chǎn)和負(fù)債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負(fù)債在評估基準(zhǔn)日20xx年11月30日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。

　　現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

　　一、委托方簡介

　　企業(yè)名稱：AA縣QQ有限公司（以下簡稱“AA維佳新能源”）

　　住所：AA縣招商局

　　法定代表人：陳宏

　　注冊資本：壹仟萬元整

　　實收資本：壹仟萬元整

　　企業(yè)類型：有限責(zé)任公司

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：470264000005730

　　發(fā)照機關(guān)：AA縣工商行政管理局

　　成立日期：2006年5月26日

　　經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設(shè)，有機農(nóng)業(yè)基地建設(shè)。

　　截至評估基準(zhǔn)日20xx年11月30日，AA縣QQ有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

　　AA縣QQ有限公司股東表

　　二、評估目的

　　根據(jù)需要，本次評估目的是量化AA縣QQ有限公司全部資產(chǎn)和負(fù)債于評估基準(zhǔn)日20xx年11月30日的市場價值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價值參考依據(jù)。

　　三、評估對象和評估范圍

　�。�1）評估對象

　　本項目評估對象為20xx年11月30日AA縣QQ有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負(fù)債，具體包括公司的流動資產(chǎn)和負(fù)債等。

　�。�2）評估范圍

　　根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》和AA縣QQ有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表。本次評估的范圍為AA縣QQ有限公司于20xx年11月30日的'全部資產(chǎn)和負(fù)債2017資產(chǎn)評估報告案例2017資產(chǎn)評估報告案例。

　　截止20xx年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評估明細(xì)表的委估資產(chǎn)和負(fù)債具體情況如下： （2）非流動資產(chǎn)合計8，970，426.67元，其中：無形資產(chǎn)8，970，426.67元；

　�。�3）資產(chǎn)總計17，193，777.63元；

　　（4）流動負(fù)債合計7，565，368.60元，其中：其他應(yīng)付款7，565，368.60元；

　　（5）負(fù)債合計7，565，368.60元；

　�。�6）所有者權(quán)益合計9，628，400.03元。

　　本次申報評估的資產(chǎn)范圍與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。

　　四、價值類型及其定義

　　依據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價值類型為市場價值。

　　市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，對在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易價值的估計數(shù)額。

　　五、評估基準(zhǔn)日

　　為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方商定，以 20xx年11月30日作為本次評估基準(zhǔn)日。評估中所有取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、評估報告的使用者

　　本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟行為有關(guān)的主管部門。

　　七、評估原則

　　根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本次資產(chǎn)評估中主要遵循以下國家及行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)原則：

　�。ㄒ唬┳裱�獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構(gòu)，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響；

　　（二）遵循客觀性原則。評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場調(diào)查，在掌握翔實可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運用科學(xué)的方法，使得評估結(jié)果具備充分的事實依據(jù)；

　�。ㄈ�）遵循科學(xué)性原則。評估人員根據(jù)各類資產(chǎn)的特點確定了科學(xué)的評估方法，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理；

　�。ㄋ模┳裱�產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提，確定其在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價值；

　　（五）遵循資產(chǎn)持續(xù)使用的原則。即被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，確定相應(yīng)的評估方法、參數(shù)和依據(jù)；

　　（六）遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價格為基準(zhǔn)，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價格的影響；

　�。ㄆ撸┳裱�公開市場原則。即評估的作價依據(jù)和評估結(jié)論在公開市場存在或成立；

　�。ò耍┚S護產(chǎn)權(quán)持有者及投資者合法權(quán)益的原則。

　　整體資產(chǎn)評估報告 10

　　項目名稱：

　　項目持有人：

　　評估報告提交日期：

　　評估編制單位：

　　一、評估目的

　　為專利項目“ 立體五環(huán)紀(jì)念品”進行技術(shù)入股或技術(shù)轉(zhuǎn)讓、合作，提供價值參考依據(jù)。

　　二、評估范圍和對象

　　專利權(quán)方：

　　專 利 號：

　　主分類號：

　　三、專利說明

　　本實用新型提供了一種立體五環(huán)紀(jì)念品，它包括筒體和底座，筒體由五個圓筒按照奧運五環(huán)標(biāo)志穿插排列連接成立體五環(huán)形狀，底座呈橢圓形，底座上設(shè)有與筒體的五環(huán)形狀適配的凹槽，五環(huán)形狀的筒體嵌裝在橢圓形底座的凹槽內(nèi)裝配成整體的立體五環(huán)紀(jì)念品。本實用新型的立體五環(huán)紀(jì)念品將奧運五環(huán)標(biāo)志融入實物，集觀賞性和實用性于一體，能使廣大的普通人更加頻繁的接觸奧運標(biāo)志，起到了宣傳奧運文化、弘揚奧運精神的積極作用。

　　四、評估基準(zhǔn)日

　　本項目評估基準(zhǔn)日是二零零五年十一月二十九日。資產(chǎn)評估中的一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)，考慮評估基準(zhǔn)日盡可能與本次評估目的的實現(xiàn)日接近，加快轉(zhuǎn)讓工作等因素，經(jīng)協(xié)商，確定評估基準(zhǔn)日為2005年11月29日，該評估基準(zhǔn)日的評估結(jié)果能準(zhǔn)確反映資產(chǎn)本身的價值。

　　五、評估原則

　　根據(jù)國家財政部有關(guān)法規(guī)，評估中遵循獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則及其他一般公允原則。

　　（一）堅持客觀、公正的原則：在評估工作中，一切從實際出發(fā)，認(rèn)真進行調(diào)查研究，采取符合實際的評估標(biāo)準(zhǔn)和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結(jié)果。

　�。ǘ�）堅持獨立的原則：在評估工作中，排除一切干擾，確保資產(chǎn)評估資料和信息的'真實性和可靠性。

　�。ㄈ�）堅持科學(xué)性的原則：制定科學(xué)的工作方案，采用科學(xué)的評估程序和方法，依照財政部頒發(fā)的《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》和《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》（試行）中的基本原理，指導(dǎo)評估操作，科學(xué)、合理地進行資產(chǎn)評定和估算。

　　本次資產(chǎn)評估，我們按照國家有關(guān)法規(guī)和資產(chǎn)評估操作規(guī)范要求，嚴(yán)格遵循以上基本原則，對項目無形資產(chǎn)進行評估，維護

　　整體資產(chǎn)評估報告 11

　　一、報告目的

　　本報告是針對某公司在向銀行申請貸款時，需要對公司固定資產(chǎn)進行評估的要求而編制的。本報告旨在對該公司的固定資產(chǎn)進行全面、客觀的評估，確定其市場價值，以便該公司作為貸款擔(dān)保物。

　　二、評估對象

　　該公司固定資產(chǎn)的評估對象包括不動產(chǎn)、機器設(shè)備、車輛和辦公設(shè)備等，具體包括：

　　1、不動產(chǎn)：公司所擁有的.地產(chǎn)、廠房、辦公樓等。

　　2、機器設(shè)備：公司生產(chǎn)經(jīng)營所需要的各種機器設(shè)備，如生產(chǎn)線、維修設(shè)備等。

　　3、車輛：公司用于運輸?shù)母鞣N車輛，如貨車、客車等。

　　4、辦公設(shè)備：公司辦公所需的設(shè)備，如電腦、打印機等。

　　三、評估方法

　　為保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性，本次評估采用了市場比較法、成本法和收益法的綜合評估方法。

　　1、市場比較法：該方法是根據(jù)該公司固定資產(chǎn)市場交易的實際情況，以同類固定資產(chǎn)的價格作為參照，進行評估。評估對象涉及不動產(chǎn)和車輛。

　　2、成本法：該方法是根據(jù)該公司固定資產(chǎn)的實際成本，進行評估。主要用于評估機器設(shè)備和辦公設(shè)備。

　　3、收益法：該方法是根據(jù)該公司固定資產(chǎn)的收益能力，預(yù)測其未來收益，并將未來收益轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)市值來進行評估。該方法主要用于不動產(chǎn)的評估。

　　四、具體評估結(jié)果

　　1、不動產(chǎn)

　　根據(jù)市場比較法，該公司所擁有的不動產(chǎn)市場價值為xx萬元�？紤]到不動產(chǎn)的位置、周邊環(huán)境和未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩�，按照收益法計算后，該公司不動產(chǎn)市場價值為xx萬元。

　　2、機器設(shè)備

　　根據(jù)成本法，該公司機器設(shè)備評估價值為xx萬元。

　　3、車輛

　　根據(jù)市場比較法，該公司車輛評估價值為xx萬元。

　　4、辦公設(shè)備

　　根據(jù)成本法，該公司辦公設(shè)備評估價值為xx萬元。

　　五、評估總結(jié)

　　根據(jù)本次評估結(jié)果，該公司固定資產(chǎn)總評估價值為xx萬元。綜合考慮各個評估因素，本次評估結(jié)果具有可靠性和準(zhǔn)確性。

　　六、結(jié)論與建議

　　根據(jù)本次評估結(jié)果，該公司固定資產(chǎn)具有一定的市場價值，可以作為該公司向銀行貸款的擔(dān)保物。建議公司在保證資產(chǎn)使用的前提下，加強資產(chǎn)管理，以提高資產(chǎn)使用效率和降低耗費。

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