徐州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),提高居民的居住質(zhì)量,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理,適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條市、縣(市)、區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)是物業(yè)管理工作的行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)主管部門(mén))。
市、縣(市)、區(qū)人民政府相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé),共同做好物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第四條各縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立由本行政區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問(wèn)題。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛,應(yīng)當(dāng)納入人民調(diào)解委員會(huì)工作范疇。
第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理,規(guī)范從業(yè)行為,促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),提高物業(yè)服務(wù)水平,維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利、履行義務(wù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
第七條業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),按照法律、法規(guī)規(guī)定履行職責(zé),對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),交付滿一年或者已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十的,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在滿足上述條件之日起三十日內(nèi)將法律、法規(guī)規(guī)定的籌備首次業(yè)主大會(huì)所需材料報(bào)送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對(duì)符合條件的,應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起六十日內(nèi)按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第九條籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后,籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向業(yè)主公布;I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十條業(yè)主大會(huì)可以采取現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或書(shū)面、網(wǎng)絡(luò)等形式召開(kāi)。
業(yè)主可以委托他人代理參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席會(huì)議。代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí),應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書(shū)面授權(quán)委托書(shū)和本人身份證明。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書(shū)面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
采用書(shū)面形式的,應(yīng)當(dāng)將會(huì)議內(nèi)容送達(dá)全體業(yè)主或者其代理人;無(wú)法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)明顯位置公告。
需要投票表決的事項(xiàng),表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人或者其代理人簽名、或者網(wǎng)絡(luò)實(shí)名認(rèn)證。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其委托的社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
第十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)。
單位業(yè)主可以選派自然人參選業(yè)主委員會(huì)委員。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第十二條下列人員不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員:
(一)業(yè)主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)任職的;
(二)承租方或者其代表人、業(yè)主的委托代理人。
鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)居(村)民委會(huì)工作人員擔(dān)任所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委員。
第十三條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議,應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定,必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意,并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居(村)民委員會(huì),社區(qū)居(村)民委員會(huì)可以派員列席。
第十四條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):
。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
。ㄎ澹┩ㄟ^(guò)上門(mén)催繳、在住宅小區(qū)顯著位置公示等形式,督促欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主限期繳納;
。I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議,接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第十六條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán),可以決定終止其委員資格:
。ㄒ唬┮詴(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的;
(二)侵害業(yè)主公共利益的;
。ㄈ┎焕U納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
。ㄋ模├梦瘑T身份謀取私利或不正當(dāng)利益的;
(五)不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi),委員出現(xiàn)空缺時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一或不能正常開(kāi)展工作時(shí),物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。
第十七條業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府),按照規(guī)定組織換屆選舉。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi),上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下,將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物,移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員在任期內(nèi)提前終止的,應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
第三章前期物業(yè)管理
第十八條新建住宅小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理制度。
新建住宅小區(qū)建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前,通過(guò)物業(yè)主管部門(mén)建立的統(tǒng)一物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái),公開(kāi)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi),所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主公示開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。
物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)的使用和管理。
第二十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同,自合同簽訂之日起三十日內(nèi)到縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)進(jìn)行備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標(biāo)或被選聘后,應(yīng)當(dāng)在備案前繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。
第二十一條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的,其期限不少于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。
原前期物業(yè)服務(wù)合同終止,更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)在終止前三十日內(nèi)完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。
提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同的,自書(shū)面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十二條住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、公共照明等終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主大會(huì)決定無(wú)償移交的,由物業(yè)管理區(qū)域所在地縣(市)、區(qū)人民政府組織相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。
第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理介入期間履行以下職責(zé):
。ㄒ唬﹨⑴c工程的檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題,及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門(mén)提出整改建議,并協(xié)助專業(yè)管理部門(mén)督促落實(shí);
(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議,并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)項(xiàng)目和物業(yè)檔案資料清冊(cè)。建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料,建立日常管理檔案;
。ㄋ模┪飿I(yè)交付使用前物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同完成查驗(yàn)工作,移交雙方應(yīng)當(dāng)辦理總體移交手續(xù)和單項(xiàng)移交手續(xù);
。ㄎ澹└鶕(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定,維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。
第二十四條前期物業(yè)服務(wù)期間,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項(xiàng),并向業(yè)主公示告知。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬;由業(yè)主委員會(huì)自行管理的,應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶。
第四章物業(yè)服務(wù)
第二十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績(jī)要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十六條業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)當(dāng)通過(guò)所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開(kāi)招標(biāo)。但業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議選聘等其他方式的'除外。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案前向所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。
第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),并履行以下職責(zé):
。ㄒ唬┚S護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本秩序,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù);
。ǘ┙邮苌鐓^(qū)居(村)民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo),配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作;
。ㄈ┫驑I(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);
。ㄋ模┰谛^(qū)主要出入口等顯著位置公示臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)責(zé)任人、24小時(shí)服務(wù)電話;
。ㄎ澹┚S護(hù)管理疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道,提供消防安全防范服務(wù);
。﹨f(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
。ㄆ撸⿷(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件提供便利;
(八)配合相關(guān)部門(mén)完成其他管理工作。
第二十八條物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,預(yù)收期限最高不得超過(guò)一年。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足一年的,則預(yù)收期限不得超過(guò)合同的剩余期限。
第二十九條物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。
業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。
第三十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)項(xiàng)目所在地價(jià)格行政主管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)決定。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支明細(xì);實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。
市、縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)保障性住房和低保戶、特困戶進(jìn)行物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由市政府制定。
第三十一條業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后,有業(yè)主委員會(huì)的,檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì),再由業(yè)主委員會(huì)移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè);沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的,可移交給社區(qū)居(村)委會(huì)代管,或直接移交給新入駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。承接方應(yīng)對(duì)照物業(yè)項(xiàng)目和檔案資料清冊(cè)進(jìn)行查驗(yàn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項(xiàng)目,不得擅自終止物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)所在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居(村)民委員會(huì)可以在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織基本保潔、保安等服務(wù)。各相關(guān)職能部門(mén)及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十二條經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。
電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
市區(qū)無(wú)物業(yè)管理的居住小區(qū),每三萬(wàn)平方米由縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會(huì)建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站,提供基本物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)站的具體籌建辦法、經(jīng)費(fèi)來(lái)源由市政府制定。
第五章物業(yè)的使用和維護(hù)
第三十三條加強(qiáng)停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè),合理配置泊位資源。新建小區(qū)停車位的配比率最低應(yīng)當(dāng)達(dá)到1:1的標(biāo)準(zhǔn)。新建小區(qū)地下停車場(chǎng)有空余的,禁止車輛在小區(qū)地面亂停亂放,車主應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)或租賃空余車位。
政府鼓勵(lì)在有條件的老小區(qū)建樹(shù)陣式停車場(chǎng)(位)或者建立機(jī)械立體停車庫(kù),鼓勵(lì)住宅小區(qū)周邊公共停車場(chǎng)向特定小區(qū)優(yōu)先開(kāi)放,規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)住宅裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與沙霸樓霸勾結(jié),發(fā)現(xiàn)有沙霸樓霸現(xiàn)象的應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)毓膊块T(mén),維護(hù)業(yè)主正常裝修秩序。
第三十五條有下列行為之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的,應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén),有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行查處;業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
。ㄒ唬┥米詫⒆≌淖?yōu)榻?jīng)營(yíng)用房及其他改變物業(yè)規(guī)劃用途的;
。ǘ⿹p壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的;
。ㄋ模⿹p壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的;
。ㄎ澹┐娣乓兹肌⒁妆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定物品的;
(六)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)的;
。ㄆ撸┤我鈼壷美、排放污水、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的;
(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施的;
。ň牛┥米詳[攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng),無(wú)序停放車輛的;
(十)破壞或者擅自改變房屋外觀的;
。ㄊ唬┥米栽诮ㄖ、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)等行為的;
。ㄊ┓欠曫B(yǎng)家畜、禽類、大型犬、烈性犬的;
。ㄊ┱加没蚨氯劳ǖ、疏散通道、安全出口,圈占或遮擋消火栓等違反消防法律、法規(guī)行為的;
。ㄊ模┓伞⒎ㄒ(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第三十六條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門(mén),應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繳納工程質(zhì)量保修金,用于解決工程質(zhì)量保修期滿后的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。市、縣(市)物業(yè)主管部門(mén)為工程質(zhì)量保證金的管理單位。
第三十八條住宅物業(yè)交付使用后,電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān);其更新改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行,所需資金由業(yè)主承擔(dān),政府可以給予補(bǔ)貼。
第三十九條首期住宅專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí)先行交存。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在入住前向建設(shè)單位交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金的收取、使用、監(jiān)督管理辦法由市政府另行制定。
第六章法律責(zé)任
第四十條違反本條例的行為,法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的,依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
第四十一條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反管理規(guī)約的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;對(duì)不聽(tīng)勸阻的,業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示;相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第四十二條業(yè)主委員會(huì)委員違反規(guī)定,從事違法活動(dòng),損壞業(yè)主利益的,由當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)依法處理,構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由市、縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)依照職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰:
(一)未按照第二十條第一款、第二十六條第三款規(guī)定的要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的,責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;
。ǘ┻`反本條例第三十一條第二款,擅自終止服務(wù)的,三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動(dòng);
。ㄈ┻`反本條例第三十五條規(guī)定,未履行有關(guān)報(bào)告義務(wù)的,由縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)處以1萬(wàn)元以下罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)明知有關(guān)違法建設(shè)和破壞行為而不予制止或者報(bào)告的,由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)行業(yè)自律相關(guān)規(guī)定予以懲戒;
。ㄋ模┻`反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規(guī)定繳存物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金的,責(zé)令限期繳存,逾期仍不繳存的,處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款。
第四十四條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的,由市、縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰:
。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例第八條第二款規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;
(二)未按照本條例第九條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處五千元罰款;
。ㄈ┻`反本條例第十八條第二款規(guī)定,對(duì)新建住宅物業(yè)未通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;
。ㄋ模┻`反本條例第十九條第一款規(guī)定未交存前期物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)以及第三十七條規(guī)定未交存工程質(zhì)量保修金的,責(zé)令限期繳存,逾期仍不繳存的,處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款,并自逾期之日起按日加收萬(wàn)分之三的滯納金;
。ㄎ澹┻`反本條例第三十九條規(guī)定,未交納住宅專項(xiàng)維修資金的,由市物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正,可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。
第七章附則
第四十五條非住宅小區(qū)的物業(yè)管理,參照本條例執(zhí)行。
第四十六條本條例自20xx年月日起施行。
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