物業(yè)管理制度(通用15篇)
在快速變化和不斷變革的今天，人們運用到制度的場合不斷增多，制度是指一定的規(guī)格或法令禮俗。什么樣的制度才是有效的呢？以下是小編整理的物業(yè)管理制度，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業(yè)管理制度1
一、形象責(zé)任目標(biāo)
1、如果發(fā)生重大責(zé)任事故,部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)連帶責(zé)任。
2、文明、和諧、優(yōu)質(zhì)服務(wù)到位,零投訴。
二、經(jīng)濟(jì)責(zé)任目標(biāo)
1、全面完成公司下達(dá)的各項任務(wù);年計劃利潤***萬元;月考核指標(biāo):*** 萬元;直管隊員年底達(dá)到****人;保潔人員***名。
2、負(fù)責(zé)人基本月資****元,浮動工資***元;年度結(jié)算時,按績效完成情況實行一次性獎罰。
3、公司臨時交辦任務(wù)列入績效考核之中統(tǒng)一獎罰。
三、措施保障目標(biāo)
1、自主制定績效目標(biāo)責(zé)任考核辦法并認(rèn)真實施;
2、按時上報工作進(jìn)度情況及各種報資料等。
(注:其他部門略)
物業(yè)管理制度2
日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專業(yè)又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復(fù)。本部分著重對前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理等八個專題進(jìn)行敘述。
第一章前期介入
前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作：
一、協(xié)助做好銷售工作，力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點
盛世家園管理處將在前期介入期配合e盛世家園售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務(wù)的補(bǔ)充協(xié)議，并嚴(yán)格按照協(xié)議規(guī)定密切配合，提供物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為此，從樓盤銷售開始，管理處人員將做好以下工作：
1。協(xié)調(diào)配合e盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務(wù)工作：
2。做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務(wù)工作：
3。做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護(hù)衛(wèi)工作，做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導(dǎo)工作：
4。做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護(hù)管理工作。
二、開展業(yè)主服務(wù)需求凋查
在銷簋部門的幫助下，協(xié)調(diào)小組在入住前將進(jìn)一步開展業(yè)主需求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層漢、興趣愛好及各類服務(wù)需求，并臧調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計、分析，使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進(jìn)業(yè)主。同時，與e地產(chǎn)集團(tuán)共同舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動，集中了解業(yè)主反饋的信息。
三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實操性工作
在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎(chǔ)上，與e地產(chǎn)篥團(tuán)攜手，做好以下
各項前期準(zhǔn)備工作：
（—）協(xié)助e地產(chǎn)集團(tuán)銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題；
�。ǘ┨峁┫嚓P(guān)專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計方案；
�。ㄈ﹨f(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗事設(shè)置方篥：
�。ㄋ模┦占こ虉D紙資料，現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試：
（五）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理，確保施工質(zhì)量；
�。┙⑴c社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準(zhǔn)備工作：
�。ㄆ撸┽槍δ﹣硇枰赆u的物業(yè)管理問題建立專項檔案。
四、按規(guī)范實施接管驗收
充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著'對業(yè)主負(fù)責(zé)，對e地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)'的宗旨，對盛世家園居住區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗收（詳見4e iso9001體系文件）。
五、承擔(dān)前期介入所需費用
按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例，物業(yè)管理前期介入所需費用應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，但是，考慮到e地產(chǎn)（集團(tuán)）公司對e物業(yè)的一貫支持，我司愿意承擔(dān)e盛世家園物業(yè)管理前期介入費用，金額為人民幣19。02萬元（詳見《e盛世家園前期介入費用測算表》）。
e盛世泉目前期介入費用測笫表項災(zāi)項目名稱計算式支出金額（元）
員工工資項目經(jīng)理1人5000元/人。月×1人×12月150000
3人1000元/人。用×3人×12月
護(hù)衛(wèi)員3人1500元/人，月×3人×12用
人員辦證費6人×400元/人2400
辦公費用（//b公消耗品、通訊、交通等）20xx元/用×12用24000
四員工培訓(xùn)7人×250元/人1750
五材料赍保潔材料費500元/用×12月6000
維修材料費500元/月×12月6000
臺計：19015元
物業(yè)管理制度3
一、向廈門市物業(yè)管理協(xié)會提出申請物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)轉(zhuǎn)為正式三級的報告；
二、填報《廈門市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》；
三、廈門市建設(shè)與管理局的臨時三級資質(zhì)批復(fù)；
四、附下列文件：
1、企業(yè)經(jīng)營負(fù)責(zé)人姓名及其學(xué)歷、職稱證書；
2、公司章程（加蓋公章）；
3、工商營業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件；
4、驗資證明（注冊資金50萬元以上）；
5、上一年度的審計報告；
6、經(jīng)營辦公場所證明；
7、物業(yè)管理委托合同；
8、具有專業(yè)職稱管理人員的資格證書（含物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書）原件及復(fù)印件
具體要求（專職專業(yè)管理人員不少于5人）：
�。�1）企業(yè)負(fù)責(zé)人取得建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書；
�。�2）企業(yè)專職專業(yè)管理人員全部取得從業(yè)人員崗位證書；
�。�3）企業(yè)要具有工程、經(jīng)濟(jì)等中級以上職稱的人員不少于5人；
（4）中級職稱人員必須要有原單位出具證明、身份證復(fù)印件，并要簽定勞動合同；
�。�5）企業(yè)經(jīng)理必須有大專學(xué)歷，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗；
�。�6）送驗時必須提供證書原件，并附復(fù)印件（加蓋公章）
申報材料要真實，企業(yè)從業(yè)人員、中級職稱人員必須是本公司的在編人員，
不得借用各種證書，一經(jīng)查明將不予辦理企業(yè)資質(zhì)；
物業(yè)管理制度4
1.0目的
對所轄物業(yè)裝修實施管理,確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修格調(diào)統(tǒng)一,并符合消防安全要求。
2.0范圍
適用于物業(yè)集團(tuán)所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區(qū)內(nèi)的裝修管理。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修項目的審批。
3.2客戶服務(wù)部辦證員負(fù)責(zé)受理業(yè)戶物業(yè)裝修申報手續(xù)的辦理,并負(fù)責(zé)審核相關(guān)的裝修內(nèi)容以及各種證照。
3.3客戶服務(wù)部收費員負(fù)責(zé)裝修管理費用的收取工作。
3.4工程維護(hù)部負(fù)責(zé)土建、配電、給排水及消防等相關(guān)圖紙的審核,現(xiàn)場管理并參與驗收。
3.5保安部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場的查證、裝修人員的進(jìn)出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。
3.6物業(yè)部負(fù)責(zé)對裝修現(xiàn)場進(jìn)行管理,組織裝修驗收及辦理驗收手續(xù)。
4.0工作內(nèi)容
4.1裝修申請
4.1.1客戶服務(wù)部前臺人員負(fù)責(zé)接待前來申請裝修的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》,同時向業(yè)戶說明《裝修管理規(guī)定》及相關(guān)費用的收取事宜。
4.1.2各單位客戶服務(wù)部前臺人員核實業(yè)戶提供的資料。
4.2裝修審批
4.2.1各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請裝修項目資料后,轉(zhuǎn)交工程維護(hù)部審核圖紙,工程維護(hù)部負(fù)責(zé)填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。
4.2.2客戶服務(wù)部收費員核算相關(guān)費用后,報本單位負(fù)責(zé)人審批。
4.2.3裝修項目手續(xù)齊全的,三個工作日內(nèi)予以答復(fù);
4.2.4要求裝修業(yè)戶按照相關(guān)法規(guī)在裝修現(xiàn)場配備滅火器。
4.3費用的收取和證照的發(fā)放
4.3.1裝修項目手續(xù)齊全后由客戶服務(wù)部收費員向業(yè)戶收取相關(guān)費用。
4.3.2業(yè)戶繳清各項裝修相關(guān)費用后::,由各單位客戶服務(wù)部前臺人員負(fù)責(zé)向業(yè)戶發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。
4.4裝修監(jiān)督
4.4.1由各單位按《裝修管理規(guī)定》對裝修工程實施監(jiān)督。
4.4.2物業(yè)助理應(yīng)告知巡邏隊,巡邏隊?wèi)?yīng)配合物業(yè)助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進(jìn)行監(jiān)督管理。
4.5裝修驗收
4.5.1物業(yè)助理根據(jù)業(yè)戶裝修驗收申請,組織相關(guān)人員對物業(yè)裝修項目進(jìn)行驗收。
4.5.2驗收合格后相關(guān)人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認(rèn)可,管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關(guān)證件,三個月后收費員負(fù)責(zé)辦理業(yè)戶返還裝修費用手續(xù)。達(dá)不到合格要求的,填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。
4.6裝修資料管理
客戶服務(wù)部資料管理員負(fù)責(zé)對裝修資料分類建檔并保存。
5.0相關(guān)文件
5.1《裝修管理規(guī)定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《裝修監(jiān)管工作規(guī)范》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0記錄表格
無
物業(yè)管理制度5
1.目的
確保綠化植物的正常生長,為植物綠化養(yǎng)護(hù)工作提供指引,保持優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作。
3.定義:
無
4.職責(zé):
部門/崗位工作職責(zé)頻次/時間
品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)流程及檢查標(biāo)準(zhǔn),監(jiān)督指導(dǎo)各管理
處綠化養(yǎng)護(hù)工作。每季度至少巡視檢查一次。
管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)計劃方案的實施,并可根據(jù)自身
特點制定相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)方案,并巡視監(jiān)督養(yǎng)護(hù)情況。每半月至少巡視檢查一次。
環(huán)境負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)審核落實養(yǎng)護(hù)計劃,并指導(dǎo)、監(jiān)督、抽查各綠化崗位
工作情況。每周至少巡視檢查兩次。
綠化負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制訂綠化養(yǎng)護(hù)工作計劃,現(xiàn)場日常綠化養(yǎng)護(hù)工作監(jiān)督
管理,巡視各崗位工作情況。每天至少巡視檢查一次。
5.方法及過程控制:
5.1綠化植物分類
5.1.1喬木:指有明顯主干,生長高度能超過2米以上的樹木。
5.1.2灌木:植物明顯主干,生長高度在2米以下的樹木。
5.1.3地被植物:貼地或匍匐生長的植物,包括草坪,藤本等其它草本植物。
5.2綠化植物的移植、種植
5.2.1綠化植物的種植宜在雨水充足,植物生長旺盛的季節(jié)進(jìn)行(3--8月份)。
5.2.2種植樹木時,需綜合考慮樹冠、樹干等大小,留置適當(dāng)?shù)耐燎?保證有足夠的根系。
5.2.3綠化植物移植時,應(yīng)切斷主根,盡量保持足夠的須根,以使其能迅速恢復(fù)生長。
5.2.4為了減少蒸發(fā),保持植物體內(nèi)有足夠的水分,在移栽樹木時,一般要去掉三分之二的枝葉。對須根少或難成活的樹木,要剪掉所有樹葉,只保留樹干。
5.2.5移植草皮時,在每塊之間須保持適當(dāng)?shù)目障丁?/p>
5.3澆水
5.3.1園林植物的澆水,應(yīng)遵循'不干不澆、澆則澆透'的原則進(jìn)行。
5.3.2室內(nèi)盆栽植物,應(yīng)每周噴淋葉面,并用濕毛巾擦拭,每次澆水后,及時清洗墊盆。
5.3.3室外植物的澆水時間,應(yīng)根據(jù)天氣狀況和季節(jié)而定。4至11月份,在9:00之前,15:00以后澆水;11月至次年3月份,在9:00以后,17:00以前澆水。
5.3.4剛修剪過的植物,易被病菌感染,一般在修剪3天,待傷口愈合后再澆水。天氣干旱,必須澆水時,應(yīng)避免把水澆在傷口上。
5.3.5視情況對室外植物澆淋葉面,除去表面灰塵。
5.4日照
5.4.1室內(nèi)盆栽植物,每周移至室外無直射陽光處,接受一周左右光照。
5.4.2草坪是喜光性植物,應(yīng)保持足夠的陽光。草坪生長過密時,要經(jīng)常修剪。對于墻角陰暗角落,可種植蔭生藤本花木。
5.5修剪
5.5.1喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀,枝條無雜亂現(xiàn)象。
5.5.2綠籬花球必須形態(tài)明顯,無突出長枝。
5.5.3草坪高度應(yīng)保持在8cm左右。立春前進(jìn)行較低修剪,一般保留草莖10--15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長三分之一,以鞏固草根的生長。每次修剪后,對用剪草機(jī)不能剪到的樹邊、墻角等部位,應(yīng)用割灌機(jī)割邊。
5.5.4現(xiàn)場綠化養(yǎng)護(hù)過程中所需的各種園林機(jī)械的具體操作方法,按《園林機(jī)械操作養(yǎng)護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。
5.6松土施肥
5.6.1天津土壤多為鹽堿土、、貧瘠、干旱、易板結(jié)。在新植樹木時,盡可能加入有機(jī)肥,改良土壤。
5.6.2花壇應(yīng)每月松土,并結(jié)合施肥(以復(fù)合肥為主)一次。
5.6.3施肥應(yīng)以復(fù)合肥為主,并避免灑落在葉面上,灼傷葉面。
5.6.4每周施肥后應(yīng)立即澆足夠的水,使肥料迅速溶解,滲入地下。
5.6.5對盆栽植物,可先將肥料(尿素、鉀肥)溶解,再噴霧到葉面上,濃度控制在0.1-1‰之間,也可直接噴灑罐裝葉面肥。
5.7病蟲害防治
5.3.7.1應(yīng)遵循'預(yù)防為主,綜合防治'的原則,每月進(jìn)行一次全面的預(yù)防性消殺。各管理處可根據(jù)具體情況安排,但至少兩個月需進(jìn)行一次。
5.3.7.2對嚴(yán)重的病蟲害,應(yīng)連續(xù)多次消殺,直至植物恢復(fù)正常生長。
5.3.7.3管理處在對各種植物進(jìn)行消殺作業(yè)時,具體操作辦法按《消殺作業(yè)控制程序》執(zhí)行,每次綠化消殺作業(yè)后填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并負(fù)責(zé)對每次綠化服務(wù)供方的現(xiàn)場消殺效果進(jìn)行總結(jié)評估并編寫《工作評估報告》。
5.8綠化接管
5.8.1管理處綠化負(fù)責(zé)人(外包的須會同供方現(xiàn)場負(fù)責(zé)人)檢查工程養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。
5.8.2 接管前綠化施工單位須準(zhǔn)備的資料:與地產(chǎn)合同復(fù)印件、地產(chǎn)驗收合格書(必須有相關(guān)人員簽字)、驗收移交表、綠化竣工圖和苗木清單。
5.8.3管理處負(fù)責(zé)人簽字、蓋章�，F(xiàn)場養(yǎng)護(hù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的,記錄并限期整改,并知會地產(chǎn)客戶中心或返修組。
5.8.4 管理處正式接管自行養(yǎng)護(hù),或視情況分包給綠化服務(wù)供方。
5.9綠化養(yǎng)護(hù)的各種具體作業(yè)方法執(zhí)行相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書及質(zhì)量記錄
5.9.1管理處綠化負(fù)責(zé)人在綠化養(yǎng)護(hù)管理工作中,具體操作辦法參考《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。
5.9.2管理處綠化負(fù)責(zé)人在對日常養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查時,具體標(biāo)準(zhǔn)參考《綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)》。
5.9.3管理處綠化負(fù)責(zé)人在對日常綠化養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查時,須每日填寫《綠化效果每日檢查記錄表》,并每月編寫《工作評估報告》。
5.9.4管理處經(jīng)理、環(huán)境負(fù)責(zé)人在日常檢查綠化養(yǎng)護(hù)工作時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.9.5管理處綠化負(fù)責(zé)人日常組織養(yǎng)護(hù)人員對植物進(jìn)行消殺作業(yè)時,須填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并編寫《 工作評估報告》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h02-01《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h02-01附件1 《綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)》
tjzzwy
7.5.1-h02-02《園林機(jī)械操作養(yǎng)護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h03《消殺作業(yè)控制程序》
7.質(zhì)量記錄和表格
tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》
tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺工作記錄表》
物業(yè)管理制度6
1.部門經(jīng)理的職責(zé)
(1)秩序管理部經(jīng)理應(yīng)對整個物業(yè)范圍內(nèi)的安全負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責(zé)任;
(2)根據(jù)國家秩序管理的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關(guān)管理細(xì)則制定秩序管理部門的工作計劃和目標(biāo),并督導(dǎo)下級管理人員的工作;
(3)主持部門例會,傳達(dá)貫徹總經(jīng)理及有關(guān)部門的指示,并與廣大秩序管理人員一道分析研究住宅小區(qū)的秩序管理管理問題;
(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種秩序管理設(shè)施的操作和性能,熟悉住宅小區(qū)內(nèi)秩序管理狀況,做到心中有數(shù);
(5)對重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理;
(6)負(fù)責(zé)完成總經(jīng)理交辦的其他事項。
2.秩序管理班長的職責(zé)
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),做好所管轄區(qū)內(nèi)安全秩序管理工作;
(2)帶領(lǐng)秩序管理班全體人員,根據(jù)制定的崗位責(zé)任制,認(rèn)真嚴(yán)肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作;
(3)根據(jù)崗位責(zé)任制所規(guī)定的項目和要求,嚴(yán)格進(jìn)行檢查,督促全體秩序管理人員落實崗位責(zé)任制;
(4)要有法律知識和法律觀念,熟悉秩序管理業(yè)務(wù),了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度,掌握管區(qū)內(nèi)秩序管理保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點,嚴(yán)格管好、做好安全保衛(wèi)工作;
(5)做好部門領(lǐng)導(dǎo)和基層秩序管理人員的協(xié)調(diào)工作,及時將秩序管理人員反映的各種信息向上級匯報,為上級領(lǐng)導(dǎo)部門提供建設(shè)性的工作建議,同時及時傳達(dá)、落實上級的指示精神和工作安排;
(6)認(rèn)真做好本班秩序管理人員的考勤工作,詳細(xì)如實地記載工作中遇到及處理的各種情況,每天應(yīng)向部門經(jīng)理匯報一次;
(7)以身作則,做好本職工作。
3.秩序管理員的職責(zé)
(1)秩序管理員上崗必須身穿制服,配戴裝備,嚴(yán)整儀容。糾正違章時先敬禮,必須做到以禮待人。
(2)作風(fēng)正派,遵紀(jì)守法,堅守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅決設(shè)法抓獲。
(3)值班秩序管理人員要認(rèn)真做好防火、防盜、防搶劫工作,認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施,發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況,排除險情,并及時報告主管部門及領(lǐng)導(dǎo),確保管區(qū)的安全。
(4)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預(yù)防案件、事故的發(fā)生,力爭做到萬無一失。
(5)愛護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財物。對崗位內(nèi)一切設(shè)施、財物不得隨便亂用。
(6)嚴(yán)格遵守上下班時間及值班紀(jì)律,對崗位發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理,并且做好詳細(xì)的書面記錄。
(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情,要及時向主管部門經(jīng)理請示報告。
(8)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,按時、按規(guī)定交接班。
(9)對住宅小區(qū)內(nèi)的住戶做好公司的規(guī)章制度及秩序管理保衛(wèi)的宣傳工作。
(10)應(yīng)有禮貌地查詢進(jìn)入住宅小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應(yīng)通知有關(guān)住戶及有關(guān)部門。
(11)詳細(xì)記錄各有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)打來的電話,認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項任務(wù)。
(12)若發(fā)生案件,應(yīng)采取下列步驟以協(xié)助破案:
�、倭⒓磮蟀覆⒘粼诂F(xiàn)場直至公安人員到達(dá);
�、谇形鹨苿踊蛉菰S他人移動、觸摸現(xiàn)場物品,保留現(xiàn)場證據(jù),方便取證工作;
③禁止任何人在現(xiàn)場走動,并禮貌地勸阻閑人進(jìn)入現(xiàn)場,以方便公安人員現(xiàn)場調(diào)查;
�、芟蚬踩藛T提供有關(guān)案件詳情。
物業(yè)管理制度7
物業(yè)程序文件
--住宅物業(yè)裝修管理控制程序
1.0目的
通過對裝修各過程的管理和控制,確保裝修按規(guī)范的順利進(jìn)行。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務(wù)中心所轄住宅類物業(yè)的裝修管理。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理負(fù)責(zé)裝修申請的最終審批。
3.2物業(yè)服務(wù)中心客服部、工程部、禮賓部負(fù)責(zé)裝修申請的審核。
3.3物業(yè)服務(wù)中心客戶部負(fù)責(zé)受理裝修申報及裝修資料的收集、整理、跟蹤、歸檔。
3.4物業(yè)服務(wù)中心工程部負(fù)責(zé)對相關(guān)工程進(jìn)行技術(shù)監(jiān)督、檢查、驗收。
3.5物業(yè)服務(wù)中心禮賓部負(fù)責(zé)對裝修單位的消防、安全、裝修人員出入等的監(jiān)管。
4.0工作程序
4.1裝修管理的依據(jù):建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《業(yè)主規(guī)約》《服務(wù)手冊》。
4.2裝修管理的控制包括:裝修申報、審批、裝修過程監(jiān)理(含違章處理)、裝修驗收、退還證件(押金)及裝修檔案歸檔管理等。
4.2.1裝修申報
4.2.1.1裝修申報及辦理流程按《裝修辦理流程圖》進(jìn)行。
4.2.1.2根據(jù)《裝修辦理流程圖》,客服助理對業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人的裝修申報并查驗其申報材料是否齊全,資料包括:
a、圖紙包括:平面布置圖、拆墻示意圖、管道改變圖、電氣分布圖及配電系統(tǒng)圖、復(fù)式改建圖(單元房或不改動的不必提供)、天花布置圖、防水施工方案(改動洗手間需提供);每張圖紙均需簽名確認(rèn)。
b、裝修單位證件包括:施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件并加蓋紅章。
4.2.1.3查驗資料無誤后,請業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人詳細(xì)填寫《裝修申請表》,并簽署《裝修施工承諾書》。
4.2.1.4提交資料完畢后,由客戶助理負(fù)責(zé)知會業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人,在資料符合情況下,裝修審批全過程不超過三個工作日;如資料不符合需重新補(bǔ)辦手續(xù),具體情況,請業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人回去等候通知。
4.2.2裝修審批
4.2.2.1客戶助理將收集的裝修資料整理并登記在《裝修辦理跟蹤表》,并于當(dāng)日提交到客戶部經(jīng)理處進(jìn)行審核并加署意見,于次日交工程部經(jīng)理/禮賓部經(jīng)理處審核并加署意見,次日下午交物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理處進(jìn)行最終審批。
4.2.2.2資料不符合:在各環(huán)節(jié)審核、審批過程中,如有問題,則退回客戶組,由專人負(fù)責(zé)與業(yè)主聯(lián)系,并請業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人進(jìn)行修改后,重新走流程。
4.2.2.3資料符合:由專人跟蹤,并在三個工作日內(nèi)控制審批流程,并負(fù)責(zé)通知業(yè)主前來辦理裝修手續(xù)。
4.2.2.4客戶助理負(fù)責(zé)填寫《裝修許可證》,并填寫裝修申報內(nèi)容及期限,上報并蓋章。
4.2.3裝修過程監(jiān)理
4.2.3.1裝修繳費、辦證
a、業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人在客服部前臺辦理交費手續(xù),按《業(yè)主收樓費用一覽表》執(zhí)行;
b、提供裝修人員身份證原件及復(fù)印件,彩色一寸照片一張,并登記在《裝修工人出入證申請表》,辦理《裝修工人出入證》及《裝修許可證》,并要求裝修單位在進(jìn)場時將《裝修許可證》張貼在大門外;
c、復(fù)印《裝修許可證》留底,并各復(fù)印一份交工程部、禮賓部巡查備案。
4.2.3.2裝修施工技術(shù)規(guī)范要求:按國家建筑裝修行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及本小區(qū)《服務(wù)手冊》要求施工。
4.2.3.3裝修施工消防、臨供水電及施工改造管理
a、施工過程消防的管理按《消防管理控制程序》執(zhí)行。
b、業(yè)主裝修需臨時供水電、業(yè)主或施工單位須在客服組前臺辦理申請手續(xù),.報工程部經(jīng)理審批并安排抄表,裝修完成抄表結(jié)算。
c、裝修過程中,業(yè)主提出裝修工程改造,須在客服部前臺填寫《裝修許可證》,流程如上。
4.2.3.4施工監(jiān)管
a、施工單位進(jìn)場施工時,客服助理通知工程組開通該單元的水電。
b、裝修施工過程中,客服助理每日巡檢不少于一次,嚴(yán)格監(jiān)督按審批圖紙進(jìn)行施工;并認(rèn)真填寫《裝修巡查表》。
c、工程部在業(yè)主裝修過程中,應(yīng)定期巡查,特別對隱蔽工程、防水工程全程嚴(yán)格監(jiān)管,對裝修中如電氣安裝,給排水安裝等向業(yè)主提供專業(yè)意見。
d、工程部對業(yè)主在裝修過程發(fā)現(xiàn)的需要保修的問題,負(fù)責(zé)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)解決,結(jié)果報客服前臺存檔。
e、物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)/經(jīng)理每半月組織相關(guān)人員對裝修單元進(jìn)行抽檢,按區(qū)域(如a、b、c等)抽檢戶數(shù)不能低于5戶(沒有裝修單元區(qū)域除外)。并填寫《裝修巡查表》。
f、禮賓部認(rèn)真做好出入證管理工作,嚴(yán)格控制專證專人專用,人、證、房號相對,不得進(jìn)入出入證規(guī)定之外的樓宇、房間。
g、禮賓部對裝修單位每日巡檢至少一次,認(rèn)真填寫《裝修巡查表》,對裝修垃圾的堆放,消防器材、電梯前廳、衛(wèi)生設(shè)備等嚴(yán)格檢查,對搬運物品進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)有損壞園區(qū)、樓宇設(shè)施的,立即匯報客服前臺處理,并配合客服部,對搬運過程中使用電梯的情況進(jìn)行監(jiān)督。
h、廣告牌、招牌、霓虹燈飾、空調(diào)的安裝及管理,按本小區(qū)實際情況制定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,需提前知會業(yè)主裝修須注意事項及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)尺寸及安裝位置,并進(jìn)行現(xiàn)場預(yù)約工程組咨詢。
4.2.3.5裝修違章處理
a、由客戶部按建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《房屋裝修工程、防水工程質(zhì)量、防火安全承諾書》《裝修施工承諾書》之規(guī)定違章處理。
b、違章裝修處理流程,按《裝修違規(guī)處理流程圖》執(zhí)行�？蛻糁斫拥娇蛻暨`章信息后,按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
--屬重大違規(guī)事件及時上報物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理處理;
--屬一般違規(guī)事件的報客服部經(jīng)理處理,由客服部經(jīng)理親自或指定客戶助理到現(xiàn)場予以勸導(dǎo)、教育。
--物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理接到重大違章事件信息后,根據(jù)情況及客戶違章給小區(qū)造成的經(jīng)濟(jì)損失大小,決定給予'賠償經(jīng)濟(jì)損失'的處理意見,并將處理決定填入《整改通知書》中。
--對于客戶漠視物業(yè)服務(wù)中心給予的處理意見,不配合小區(qū)正常管理工作的,應(yīng)予以停工,并扣除其相應(yīng)押金。
--客戶部及時向業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人發(fā)出《整改通知單》,并簽收,要求業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人限期整改,整改后結(jié)果應(yīng)予以現(xiàn)場確認(rèn),并記錄在《整改通知單》中。
4.2.4裝修驗收
4.2.4.1業(yè)主裝修完畢后,由業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人在客服組前臺填寫《裝修驗收申請表》,并預(yù)約驗收時間,根據(jù)預(yù)約時間,客
服部、工程部、禮賓部(必要時)派專人前往現(xiàn)場進(jìn)行驗收,并將驗收結(jié)果填寫在《裝修驗收申請表》,雙方進(jìn)行確認(rèn),驗收不合格,由裝修負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整改,并重新申請進(jìn)行驗收手續(xù)辦理。
4.2.5退還證件、退還押金
4.2.5.1驗收合格天后,由業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人到客服部前臺辦理退還《裝修工人出入證》,并預(yù)約退押金時間,在裝修驗收合格后工作日內(nèi)退還押金;
4.2.5.2如遺失《裝修工人出入證》,該證押金不予退還。
4.2.6裝修檔案管理
4.2.6.1裝修完工,并通過驗收,將資料統(tǒng)計移交給客服部統(tǒng)一歸檔。
4.2.6.2裝修資料歸入客戶資料檔案內(nèi),并附有目錄。
5.0支持性文件
5.1《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》
5.2《業(yè)主規(guī)約》
5.3《服務(wù)手冊》
5.4《裝修辦理流程圖》
5.5《消防管理控制程序》
5.6《裝修違規(guī)處理流程圖》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《裝修辦理跟蹤表》
6.2《裝修申請表》
6.3《房屋裝修工程、防水工程質(zhì)量、防火安全承諾書》
6.4《裝修施工承諾書》
6.5《裝修許可證》
6.6《裝修工人出入證申請表》
6.7《裝修巡查表》
6.8《整改通知單》
6.9《裝修驗收申請表》
物業(yè)管理制度8
第一部分崗位職責(zé)
公司總經(jīng)理崗位職責(zé)
1、嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。
2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。
4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。
5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅持年終考核。
7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進(jìn)行考核。
8、調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復(fù)，認(rèn)真解決。
9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
公司副總經(jīng)理崗位職責(zé)
1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。
2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計劃的制訂和落實工作。帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
4、制訂年度工作計劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅持年終考核。
5、調(diào)動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時答復(fù)、認(rèn)真解決。
6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
7、經(jīng)濟(jì)與上級公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
職能部門經(jīng)理崗位職責(zé)
1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，全面實施本部門的各項工作。
2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。
3、負(fù)責(zé)配合辦公室進(jìn)行本部門員工的招聘。
4、負(fù)責(zé)制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃，定期開展員工培訓(xùn)。
5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進(jìn)行考核。
管理處主任崗位職責(zé)
在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作。
1、建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實獎懲制度;
2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負(fù)責(zé)制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函;
3、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會議精神;
4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;
5、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實際操作;
6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量;
7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃;
8、加強(qiáng)各班的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào);
9、認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。
內(nèi)勤員崗位職責(zé)
內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項基礎(chǔ)性工作。
1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計劃，并實施采購;
2、對倉庫物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺帳;
3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù);
4、做好本部門員工的考勤、考核管理;
5、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;
6、負(fù)責(zé)本部門各類通知、公函、報告的收發(fā);
7、負(fù)責(zé)接聽服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報;
8、熟悉各種收費程序，負(fù)責(zé)接待上門的交費的業(yè)主，并做好收費記錄;
9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復(fù)和解釋;
10、完成本部門安排的其他工作。
管理員崗位職責(zé)
在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。
1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況;
2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應(yīng)收費用;
3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù);
4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況;
5、負(fù)責(zé)對外包服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)督管理;
6、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。
文員崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)部門的文件撰寫、整理工作;
2、負(fù)責(zé)員工考勤、收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文;
3、負(fù)責(zé)辦理各類外來人員的出入證件;
4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄;
5、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案;
6、負(fù)責(zé)做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密;
7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費用的通知書;
8、通過各種媒介做好宣傳工作;
9、負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動;
出納崗位職責(zé)
1、清點匯總部門交來的款項;
2、審核原始憑證是否完整;
3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費用;
4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù);
5、填制記帳憑證，交會計記帳;
6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。
保安人員崗位職責(zé)
�。ㄒ唬⒖倓t
1、貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全;
2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其它工作任務(wù);
3、負(fù)責(zé)做好對轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作;
4、負(fù)責(zé)做好機(jī)動車輛的管理和收費工作;
5、負(fù)責(zé)做好綜合管理費收取工作;
6、熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力;
7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄;
8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。
�。ǘ�、保安隊隊長崗位職責(zé)
保安隊長在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊的各項管理工作。
1、了解和掌握保安隊的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實際，建立和健全各項工作細(xì)則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理;
2、主持保安業(yè)務(wù)工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及保安相關(guān)規(guī)定的落實情況，組織隊員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊員的整體素質(zhì)。;
3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責(zé)任制和獎懲條例;
4、掌握隊員的思想動態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題;
5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平;
6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。
7、完成公司交辦的收費等其它工作任務(wù)。
�。ㄈ⒈０舶嚅L崗位職責(zé)
保安班長在保安隊長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊日常事務(wù)的實施工作。
1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象;
2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品;
3、負(fù)責(zé)填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況;
4、按照保安部（隊）制定的培訓(xùn)計劃搞好組織實施工作，定期召開班務(wù)會，經(jīng)常對隊員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時解決當(dāng)班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件。
5、及時做好上傳下達(dá)和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系;
6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時向上級請示匯報;
7、團(tuán)結(jié)本班人員，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。
8、完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。
�。ㄋ模┍０矄T崗位職責(zé)
1、門崗
�、偈煜の飿I(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況;
②保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌;
�、圬�(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū);
④負(fù)責(zé)做好對機(jī)動車輛的出入管理和收費工作。
�、菔煜け０苍O(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報警設(shè)施的使用方法;
�、拮龊帽緧徫坏那鍧嵭l(wèi)生和交接班工作。
�、哓�(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題;
⑧對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進(jìn)行規(guī)勸和制止。
2、巡邏崗
�、賴�(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個人道德風(fēng)范;
②樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然;
�、凼熘救素�(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理;
④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識;
�、菅膊楣苍O(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進(jìn)行規(guī)勸和制止;
�、藜訌�(qiáng)對物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動車輛管理，維持車輛停放秩序;
⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。
消防員（保安員兼）崗位職責(zé)
1、切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的指導(dǎo)方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識，掌握各種滅火器的使用方法;
2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺帳定期進(jìn)行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用;
3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務(wù)消防員的職責(zé)，不得臨陣借故逃避;
4、發(fā)生火警事故時，迅速報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因;
5、加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)動用明火的控制和管理。
監(jiān)控值班員崗位職責(zé)
1、嚴(yán)密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機(jī)或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。
2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡單的維修;
3、出現(xiàn)異常情況時，堅持、確認(rèn)、匯報，并做好情況記錄;
4、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄;
5、保持機(jī)房干凈、整潔;做好交接班工作。
維修人員崗位職責(zé)
1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識;
2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向;
3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時受理業(yè)主提出的各種報修;
4、積極為業(yè)主提供多項便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴;
5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生;
6、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，服務(wù)過程須請業(yè)主簽字認(rèn)可;
7、愛護(hù)工具，杜絕浪費，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。
8、負(fù)責(zé)對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。
9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。
清衛(wèi)工崗位職責(zé)
1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊》;
2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時完成工作任務(wù);
3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔;
4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧;
5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序;
6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標(biāo)語等;
7、對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時行保安員或管理員匯報;
8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時清除;
9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。
綠化工崗位職責(zé)
1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊》;
2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證;
3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象;
4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮;
5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥;
6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇;
7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上;
8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木;
9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向保安或管理員匯報。
第二部分公共制度
全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的'管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。
接待來信來訪來電投訴制度
為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：
1、實行“首問責(zé)任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場予以解決;不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當(dāng)場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。
2、每一位員工都有責(zé)任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。
3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。
4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。
5、當(dāng)被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。
6、對投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。
7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。
8、員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。
9、對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進(jìn)行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。
10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。
管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。
2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。
3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。
4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)去謀私。
5、遵守制度，精簡辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。
6、對業(yè)主應(yīng)熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時進(jìn)行調(diào)查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。
員工文明服務(wù)要求
1、熱愛本職工作：
�、僖獦淞⒏珊梅⻊�(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。
②刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。
�、鄞龢I(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。
2、文明管理：
�、賰x態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。
�、谡Z言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報復(fù)人。
�、壑鲃訜崆椋涸诜⻊�(wù)過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。
�、軆�(yōu)質(zhì)服務(wù)：對業(yè)主負(fù)責(zé)就是對公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。
�、葜v誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。
員工廉潔工作制度
1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。
2、自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。
3、不以權(quán)去謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。
4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動和聊天等。
5、業(yè)余時間，不利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。
6、不亂收費或收費不開收據(jù)。
7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進(jìn)行敲詐勒索。
8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。
9、維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。
10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收受和賄賂、好處，要潔身自好。
13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。
14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務(wù)和物價。
15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。
16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。
對外服務(wù)工作管理制度
1、思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。
2、上班紀(jì)律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作;工作結(jié)束后，必須及時到公司簽到;上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。
3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴(yán)禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。
4、工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。
5、工作人員如損壞住戶財產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。
6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。
鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度
1、為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進(jìn)行物資獎勵。
2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領(lǐng)導(dǎo)。
3、公司適時召集有關(guān)人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。
4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會同各部門負(fù)責(zé)人共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實際效果，可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。
5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。
6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。
第三部分管理處類制度
管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度
1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。
2、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀(jì)錄視作未巡視。
3、巡視監(jiān)督要求：
①檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）;
�、跈z查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設(shè)攤及跨門營業(yè)）;
�、坌^(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動）;
�、苄^(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）;
�、莼A(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口*欄桿是否完好）;
�、蘖粢鈨A聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。
4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)及時處理，對重大問題和不能處理的事項應(yīng)向主管匯報。
管理處走（回）訪制度
為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對住戶走（回）訪制度。
1、走（回）訪要求
①物業(yè)管理處正、副主任把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責(zé)范圍，并落實到每年的工作計劃和總結(jié)評比中;
②走（回）訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄;
�、圩撸ɑ兀┰L中，對業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時間回復(fù);
�、茏撸ɑ兀┰L后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領(lǐng)導(dǎo)請示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達(dá)100%，投訴率力爭控制在1%以下。
2、走（回）訪時間及形式
�、俟芾硖幹魅�、管理員每月登門走（回）訪4次;
�、诿考径葏⒓右淮尉游瘯匍_的墻門組長會議，廣泛征求意見;
�、塾嗅槍π缘貙I(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見;
�、芪飿I(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話;
⑤隨時熱情接待來訪，作好登記。
第四部分安全、消防、車輛管理制度
第一章安全管理制度
保安人員守則
一、著裝儀表
1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿;
2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。
二、行為規(guī)范
1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;
2、站崗時姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機(jī)等;
3、值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天;
4、巡邏中無情況處理時不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得與無關(guān)人員閑聊;
5、上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù);不得遲到早退，不得擅自離開崗位;
6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐;
7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗;
8、不得睡覺;
9、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，
三、日常管理
1、不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時間站崗或巡邏;
2、認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記;
2、嚴(yán)格執(zhí)行對講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定;
4、做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品;
5、門崗值班室不得會客。
四、罰則
1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理;
2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退;
3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。
值班管理規(guī)定
1、保安人員實行24小時輪流值班制度。
2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。
3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé)任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發(fā)事件。
4、當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時，應(yīng)做好控制工作，并及時報告當(dāng)班班長、隊長或部門負(fù)責(zé)人。
�、賵蟾鏁r簡要說明事發(fā)地點、性質(zhì)、人數(shù)和特征等;
�、诩皶r勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件;
③遇緊急事件及重大事故應(yīng)報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo);
�、茉诋�(dāng)班期間發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》做好記錄。
保安人員值班制度
1、三星級小區(qū)保安人員實行24小時值班室值班制度，定時或不定時進(jìn)行巡邏。
2、二星級小區(qū)站崗時間分為三個時段，分別為：
早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00;
午間段：11：00—13：00
晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）
5：00—22：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。
3、一星級小區(qū)站崗時間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）
05：00—23：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。
4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。
5、各管理處必須為巡邏人員劃分責(zé)任片區(qū)，實行24小時不間斷巡邏。
交接班制度
為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。
1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認(rèn)真做好崗位交接。
2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。
3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班;
2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開展工作;
3、保安人員交接班時，必須認(rèn)真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當(dāng)面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應(yīng)立即報告領(lǐng)班或部門負(fù)責(zé)人處理;
4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班;
保安員培訓(xùn)制度
1、崗前培訓(xùn)
上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀(jì)律、操作要求和崗位職責(zé)。
�、偕蠉徢氨仨氄莆毡０�、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作;
�、谛氯肼毜谋０矄T須進(jìn)行3—5天時間進(jìn)行培訓(xùn)實習(xí)，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗;
2、崗位培訓(xùn)
�、俦０才嘤�(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部制定的培訓(xùn)計劃，擬訂保安培訓(xùn)方案，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能;
�、谙琅嘤�(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部內(nèi)部制定的培訓(xùn)計劃，擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習(xí)計劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的;
③每位保安員必須根據(jù)培訓(xùn)計劃參加公司和部門組織課程，培訓(xùn)前進(jìn)行書面通知，并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。
3、培訓(xùn)課程設(shè)置
�、倥嘤�(xùn)目的：通過培訓(xùn)，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安隊伍;
�、谂嘤�(xùn)項目：
A、應(yīng)知、應(yīng)會部分
公司制度與規(guī)定
部門制度與規(guī)定
保安常識
服務(wù)意識教育
禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)
轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹
消防常識
B、崗位工作規(guī)范
崗位禮貌用語、工作方法與技巧
崗位工作職責(zé)與細(xì)則
轄區(qū)突發(fā)事件的處理
C、消防培訓(xùn)
D、法律常識
③培訓(xùn)要求
A、培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理;
B、理論培訓(xùn)時，自帶筆和筆記本，認(rèn)真做好記錄;
C、隊列訓(xùn)練時，按正規(guī)化軍事要求操作;
D、拳術(shù)訓(xùn)練時，不得隨便開玩笑，防止訓(xùn)練事故。
④考評方式
A、理論培訓(xùn)在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進(jìn)行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差;
B、軍事培訓(xùn)由教員在一個訓(xùn)練階段結(jié)束后進(jìn)行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標(biāo)準(zhǔn)由培訓(xùn)教員擬定;
C、根據(jù)考評等級給予相應(yīng)的獎勵和處罰。
警棍使用制度
為嚴(yán)格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：
1、警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴(yán)格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。
2、當(dāng)班保安員應(yīng)將警棍掛在腰帶后右側(cè)。
3、不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。
4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。
5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。
6、當(dāng)班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。
7、交接班時要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報告，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
對講機(jī)使用制度
對講機(jī)是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對講機(jī)的使用功能，愛護(hù)并熟練使用對講機(jī)。
1、使用規(guī)定
①使用對講機(jī)要本著“愛護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機(jī)，保持對講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù);
�、诔謾C(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時不得拿在手中;
�、郯l(fā)現(xiàn)對講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修;
�、車�(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時使用2頻道）;
�、輫�(yán)格按照對講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果;
�、藿唤影鄷r，交機(jī)人要講明對講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告當(dāng)班班長。
2、對話要求
�、俸艚袑Ψ�，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是，呼叫，收到請回話”;
�、谑战臃交卦捄�，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”;
③對講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴(yán)禁用對講機(jī)講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情;
凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。對講機(jī)丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責(zé)任，賠償損失，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。
監(jiān)控系統(tǒng)操作制度
1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。
2、值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。
3、未經(jīng)上級部門主管批準(zhǔn)，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容;
4、未經(jīng)上級部門主管批準(zhǔn)，無關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室;
5、保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù);
6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境;
背景音樂播放制度
1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作;
2、值班員必須嚴(yán)格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設(shè)置，確保其正常運作;
3、嚴(yán)格按照規(guī)定的時間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂;
4、非公司制定的操作人員不得擅自動用設(shè)備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當(dāng)班人員相關(guān)責(zé)任;
4、保持背景音樂設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)，營造良好的工作環(huán)境。
物品出入登記制度
1、為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時必須進(jìn)行登記;
2、值班人員對攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進(jìn)行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū);
3、值班人員對攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：
�、賹贅I(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認(rèn)識的登記其情況，并承擔(dān)由此可能引發(fā)的后果后放行;
②對自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認(rèn)識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行;
�、蹖偻鈦砣藛T的必須登記其身份證件號碼等相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)行相關(guān)的聯(lián)系，認(rèn)證其攜帶物品合法后方可放行;
4、值班人員應(yīng)嚴(yán)格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P問，對未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應(yīng)的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責(zé)任。
重大事件報告制度
一、重大事件報告制度
為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。
1、重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為;刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）;關(guān)于中央空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障;房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等;
2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理;
3、參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過;
4、重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時，可由當(dāng)值主管簽名上報;
5、參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結(jié)表上報公司領(lǐng)導(dǎo)，如實匯報事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。
二、緊急事件處理程序
1、突發(fā)事件處理程序
�、俜灿鐾话l(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負(fù)責(zé)人、保安部;
�、诤喴f明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值;
③驅(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況;
�、懿榭幢据爡^(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員;
�、輰账鳌⒋蚣苁录�，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化;
⑥對糾紛事件應(yīng)及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài);
�、邔鍪录�(yīng)做好現(xiàn)場保護(hù)和通知搶救工作，對明確死亡的，應(yīng)報告派出所處理;
�、鄬ι婕靶淌录爸卮筘�(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致的傷亡事故，應(yīng)立即報告管理處負(fù)責(zé)人、保安部，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理;
�、嵯嚓P(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大;
�、獗０膊拷M織人員除維護(hù)現(xiàn)場外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機(jī)關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理。
2、斗毆等暴力事件的處理程序
�、偬幚矶窔缺┝κ录�(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵;
�、谘膊榘l(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機(jī)、電話或其他方式報告保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安部指令;
�、郾０膊拷訄蠛笠暻闆r派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場面無法控制，應(yīng)盡快報告公安機(jī)關(guān);
�、芏窔录形飿I(yè)轄區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償;
�、萑缟婕靶淌掳讣�，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理;
�、奘录腥缬腥藛T受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救;
�、呷缦右扇颂优�，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡叮S時報告罪犯犯動向
3、盜竊等破壞事件的處理程序
�、傺膊榘l(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機(jī)、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令;
�、诒０膊拷訄蠛�，應(yīng)迅速排適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查;
③事件如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品;做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、落實賠償;
�、苋缟婕靶淌仑�(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。
4、電梯困人的處理程序
①值班人員接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部;
�、诒O(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作;
�、廴缬鎏厥馇闆r無法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決;
④部門經(jīng)理填寫重大事件報告表，詳細(xì)記錄故障及處理經(jīng)過。
5、停電停水的處理程序
�、俳油ㄖ飿I(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主;
�、谖搭A(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作;
③保安部派出適當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)制造事端。
6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理
�、倭⒓蹿s赴現(xiàn)場，切斷電源;
②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開;
�、哿⒓催M(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。
第二章消防管理制度
消防安全檢查制度
為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：
1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查;
2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與;
3、檢查項目：
�、俑鞑块T（管理處）配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效;
�、诜块g所使用的電器是否符合安全規(guī)定;
③設(shè)有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。
3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。
消防培訓(xùn)制度
為貫徹落實“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。
1、公司對在職員工的消防知識培訓(xùn)每年不少于一次;
2、公司對新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)到100%;
3、培訓(xùn)內(nèi)容包括：
①學(xué)習(xí)消防理論知識
�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�
�、坶_展消防綜合演練
4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括：
�、傥飿I(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定
②消防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法
滅火器管理規(guī)定
1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用;
2、保安部負(fù)責(zé)滅火器的管理工作;
3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器;
4、滅火器購回后，保安部應(yīng)滅火器上貼明購入時間或充氣日期;
5、在每次的消防檢查中，要滅火器進(jìn)行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期。
火災(zāi)處理制度
1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應(yīng)該：
�、偌皶r報告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向;
�、诹⒓蠢酶浇臏缁鹌髌餍祿渚龋M量控制火勢發(fā)展;
2、物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場報告后：
①帶領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場;
②立即指揮在場人員進(jìn)行滅火撲救;
�、壑笓]火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散;
3、當(dāng)撲救無效，當(dāng)值主管及時決定：
①將滅火人員撤離至安全距離內(nèi);
�、诹⒓聪蛏霞墔R報;
�、矍闆r如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報告消防部門。
第三章車輛管理制度
停車管理制度
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。
2、非小區(qū)住戶的車輛進(jìn)入小區(qū)時，門衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格檢查其證件，問清進(jìn)入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時，應(yīng)對其進(jìn)行檢查，并按規(guī)定收取停車費。
3、管理人員對在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。
4、提高責(zé)任意識，加強(qiáng)責(zé)任心。對出入本小區(qū)的可疑車輛要進(jìn)行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報告上級。
5、管理人員必須堅持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費標(biāo)準(zhǔn)，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。
小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定
為加強(qiáng)對出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財產(chǎn)安全，特對出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胄^(qū)。2噸以上的卡車一律不得進(jìn)入小區(qū)，特殊情況除外。
2、本小區(qū)有車輛的住戶，應(yīng)向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費、停車費。
3、本小區(qū)住戶車輛進(jìn)入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內(nèi)，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴(yán)禁亂停亂放。
4、非本小區(qū)住戶的車輛，進(jìn)入大門時應(yīng)主動向門衛(wèi)出示證件，講明進(jìn)入原因，符合進(jìn)入條件的領(lǐng)取臨時通行IC卡，并做好登記，方可進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)禁沖闖大門。出小區(qū)時收回IC卡，并按停車時間收取停車費。遺失、損壞IC卡，照價賠償（每卡30元）。
5、進(jìn)入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應(yīng)及時離開小區(qū)，因故不能離開的，應(yīng)將車停放在指定停車位置。
6、進(jìn)出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄^(qū)的車輛應(yīng)減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)照價賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。
7、管理人員必須堅持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告。不得利用工作之便與車主拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。
8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國交通管理條例》處罰外，并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴(yán)重的，移交公安部門處理。
車輛停放收費標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)鄞價（20xx）93號文件，對停放車輛的收費標(biāo)準(zhǔn)作如下規(guī)定：
1、本小區(qū)有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費、管理費80元/年，每年辦理一次，不收取停車費。
2、本小區(qū)無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。
3、臨時出入本小區(qū)的車輛，自進(jìn)入小區(qū)起，1小時內(nèi)不收費;1小時以上至4小時內(nèi)，每輛（次）2元;四小時以上，每四小時加收2元。每天（連續(xù)時間24小時）收費超過每輛10元的，按10元收取。
收費人員管理制度
1、舉止文明，姿態(tài)端正;熱情服務(wù)，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。
2、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握收費系統(tǒng)的操作。
3、堅守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區(qū)的車輛要嚴(yán)格進(jìn)行對比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價賠償;如遇車輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當(dāng)班值班人員的責(zé)任。
4、堅持原則，嚴(yán)格執(zhí)行收費標(biāo)準(zhǔn)，按照票額開具發(fā)票，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，嚴(yán)格控制出口人工抬閘，違者從嚴(yán)處理。
5、愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。
6、如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認(rèn)真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款I(lǐng)C卡應(yīng)分類保管，交收費管理員處理。
7、認(rèn)真交接班，如實做好各項登記。
8、維持收費崗?fù)ち己弥刃�，保持收費崗?fù)ぜ俺鋈胲嚨赖男l(wèi)生整潔。
物業(yè)管理制度9
一、管理制度的缺陷
盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來已久，但是在我國范圍內(nèi)還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運作過程中出現(xiàn)各種問題。
1.物業(yè)管理法規(guī)不完善
物業(yè)管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經(jīng)驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進(jìn)行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因為有關(guān)主管部門沒有制定出明確的規(guī)定，對很多方面的內(nèi)容沒有明確的法律條文進(jìn)行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)污染和破壞。
2.缺乏完善的業(yè)主自治制度
由于國情不同，我國在物業(yè)領(lǐng)域中還沒有形成完善的主管機(jī)構(gòu)，相關(guān)工作的效率也很低，業(yè)主也不能夠通過法律進(jìn)行權(quán)益上的自我維護(hù)。
二、改善現(xiàn)狀的對策
總體來講，物業(yè)管理工作在我國還需要進(jìn)行進(jìn)一步完善，很多矛盾性問題難以通過正規(guī)手段進(jìn)行根治，很多時候出現(xiàn)特殊情況，沒有相關(guān)法律或者規(guī)定進(jìn)行約束，在這種情況下，只有對先進(jìn)的管理經(jīng)驗進(jìn)行借鑒，對整個行業(yè)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，促進(jìn)行業(yè)的整體規(guī)范，這樣一來，整個物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規(guī)范。
1.平衡物業(yè)市場的供給雙方
就目前來講，我國在物業(yè)管理方面所應(yīng)用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴物業(yè)公司。在這種情況下，就需要通過開發(fā)商進(jìn)行規(guī)范和約束，同時發(fā)動政府進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，出臺相關(guān)政策，不直接對物業(yè)管理進(jìn)行行政化干預(yù)，而是通過有效監(jiān)督，促使管理公司進(jìn)行規(guī)范化管理。在這個過程中，需要建立一個平等的平臺，使物業(yè)管理的供需雙方，無論是在權(quán)力還是義務(wù)上，都能夠處于平衡狀態(tài)，處于平等的位置。同時，還需要對物業(yè)管理的相關(guān)事宜進(jìn)行精細(xì)化規(guī)范，明確工作流程中的每一個細(xì)節(jié)，使得管理能夠擁有一個量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評價。在這種情況下，可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免，使物業(yè)公司的工作能夠有所進(jìn)步。
2.強(qiáng)化業(yè)主的主體性地位
首先要對相關(guān)規(guī)定進(jìn)行明確了解，使得業(yè)主能夠明確自身權(quán)益，同時還應(yīng)發(fā)揮政府的力量，明確物業(yè)管理在政府管理系統(tǒng)中的具體位置，一旦出現(xiàn)物業(yè)糾紛，政府能夠及時出面，對事件發(fā)展的導(dǎo)向進(jìn)行合理控制。同時還能夠使業(yè)主認(rèn)識到物業(yè)管理對于城市建設(shè)的重要作用，緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針鋒相對的狀態(tài)，在這種情況下，物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機(jī)制，使得業(yè)主能夠擁有對于物業(yè)管理進(jìn)行評價的權(quán)力，在這種機(jī)制下，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理的良性運轉(zhuǎn)。其次，物業(yè)公司應(yīng)強(qiáng)化市場意識，推行商品式的服務(wù)理念，促進(jìn)業(yè)主對于合理服務(wù)需求的意識，使得管理結(jié)構(gòu)更加趨于合理，兼顧供需雙方的實際狀況及意愿。
三、結(jié)語
在我國的住宅區(qū)管理中，物業(yè)公司始終處于絕對強(qiáng)勢的地位，在這種情況下，業(yè)主的空間被無限壓縮，物業(yè)公司情緒執(zhí)法，業(yè)主狀告無門。面對這種現(xiàn)狀，就應(yīng)該從制度上進(jìn)行思考，并作出有針對性的改革，使得整個物業(yè)管理市場能夠逐漸向著國際化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。這樣一來，整個物業(yè)行業(yè)才能夠逐漸步向正規(guī)，整個市場才能夠處于平衡的狀態(tài)。
物業(yè)管理制度10
第一條 辦公樓是指揮部履行公務(wù)的活動場所。為保障辦公樓的正常運行，樹立指揮部良好的公眾形象，體現(xiàn)指揮部工作人員優(yōu)秀的素質(zhì)與精神風(fēng)貌，維護(hù)辦公與生活區(qū)域的正常秩序，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范和安全的工作管理要求，特制定本制度。
第二條 辦公樓由辦公室統(tǒng)一管理，具體履行對辦公樓的管理職能和對指揮部的服務(wù)職能。
第三條 辦公樓內(nèi)所有部門員工和進(jìn)入本大樓內(nèi)的個人均應(yīng)嚴(yán)格遵守制度，努力創(chuàng)建文明辦公樓。
文 明 辦 公
第四條 進(jìn)入辦公樓人員應(yīng)保持儀表整潔，不準(zhǔn)穿拖鞋、背心、短褲等衣冠不整的服飾上班，不準(zhǔn)在辦公大樓內(nèi)大聲喧嘩，不得在辦公樓進(jìn)行與公務(wù)無關(guān)的活動。
第五條 樓內(nèi)辦公人員應(yīng)舉止端莊、語言文明，態(tài)度熱情和藹，禮貌待人，公正處事。
第六條 不準(zhǔn)在公共通道、樓梯間、走廊、墻面、柱子等地方隨意張貼通知、海報、廣告等標(biāo)識物。不準(zhǔn)在墻面、柱子等地方亂畫、亂刻。
人員與物品進(jìn)出
第七條 外單位人員進(jìn)入大樓聯(lián)系公務(wù)，須向門衛(wèi)出示有效證件，并填寫來客登記單，經(jīng)確認(rèn)后，方可入內(nèi)。進(jìn)入大樓人員，應(yīng)接受門衛(wèi)對攜帶物品的檢查。
第八條 認(rèn)真執(zhí)行24小時門衛(wèi)值班規(guī)定，咳嗽蔽淳旃胰菪恚旃ツ誆壞昧羲�。皆傎日圃備门螛返皣喫员应酚指挥部值班工作人凿^墓芾恚⑾忠斐Ｇ榭黽笆畢蛑富硬苛斕薊惚ā?/p>
安 全 管 理
第九條 辦公大樓的安全保衛(wèi)工作由辦公室負(fù)責(zé)，指揮部各部室應(yīng)積極協(xié)助配合。
第十條 指揮部各部門要加強(qiáng)職工安全教育，增強(qiáng)安全意識，采取有效措施，內(nèi)外結(jié)合，全方位設(shè)防，確保大樓內(nèi)部安全。
第十一條 辦公室具體負(fù)責(zé)門衛(wèi)聘用并與之簽訂協(xié)議，所聘門衛(wèi)必須做好辦公樓安全保衛(wèi)工作。
第十二條 辦公樓實行封閉式管理，非工作時間如有公務(wù)活動的，活動承辦部門(或承辦人)應(yīng)事先向辦公室報告，由辦公室通知門衛(wèi)，承辦部門(或承辦人)在活動期間負(fù)責(zé)配合門衛(wèi)搞好辦公樓的安全工作。
第十三條 辦公物品應(yīng)擺放有序;工作人員離開辦公室，應(yīng)隨手鎖門;下班前各辦公室要進(jìn)行安全檢查，切斷電源，關(guān)鎖好門窗，辦公室門鎖應(yīng)處在保險位置。
第十四條 加強(qiáng)現(xiàn)金和物資管理。財務(wù)室要認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)金和物資管理制度，備用金按規(guī)定數(shù)額存放;各部室使用的貴重物品、精密儀器要有專人負(fù)責(zé)，并存放在安全的地方。
第十五條 嚴(yán)格執(zhí)行保密制度，做好涉密圖紙、文件、合同、資料管理工作，防止失、泄密事件發(fā)生。
第十六條 認(rèn)真執(zhí)行消防安全的法律法規(guī)。指揮部要經(jīng)常結(jié)合內(nèi)部的安全需求，開展防火宣傳教育，提高消防意識。辦公樓內(nèi)不得存放汽油、火藥、液化石油氣等易燃、易爆物品，工作人員要人人愛護(hù)消防設(shè)備，使消防器材處于戰(zhàn)備良好狀態(tài)。
水 電 管 理
第十七條 全體職工要樹立安全用電意識，不準(zhǔn)亂拉亂接電線，嚴(yán)禁使用電爐;確因工作需要安裝、使用大功率(300W以上)電器的，事先必須向辦公室申報，辦公室根據(jù)負(fù)荷承受情況確定是否可以安裝使用;未經(jīng)同意擅自安裝的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即拆除。在此期內(nèi)發(fā)生的一切后果，由安裝及使用部室的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。
第十八條 加強(qiáng)對用電設(shè)備的檢修。各部室要經(jīng)常對本部門用電設(shè)備等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。
第十九條 辦公室要根據(jù)辦公樓用電實際情況，每月請電工進(jìn)行一次維護(hù)和檢修，以便及時排除用電故障。
第二十條 全體職工要堅持節(jié)約用電、用水的原則，外出時要養(yǎng)成隨手關(guān)燈、關(guān)水、關(guān)閉電腦等一切用電設(shè)備的良好習(xí)慣，嚴(yán)禁出現(xiàn)長流水、長明燈現(xiàn)象，保證辦公樓的正常辦公用電;夏季室內(nèi)溫度不超過28C不得使用空調(diào)，必要時，辦公室將根據(jù)用電負(fù)荷采取調(diào)控措施，停止部分大功率電器的使用。
大 樓 衛(wèi) 生
第二十一條 全體職工要牢固樹立創(chuàng)建文明潔凈辦公樓的意識，講究衛(wèi)生，美化環(huán)境，愛護(hù)公物;不準(zhǔn)隨地吐痰，亂丟雜物。因值(加)班等特殊需要在辦公室用餐的職工，要自覺維護(hù)辦公室衛(wèi)生。
第二十二條 各辦公室要堅持每天打掃衛(wèi)生，做到窗明幾凈，辦公桌、文件柜等物品擺放整齊有序;垃圾要做到袋裝化，定點堆放，及時清理;任何人不得在走廊內(nèi)亂堆亂放物品，否則將作為廢品收集處理;禁止向窗外拋扔雜物，而影響樓內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生。
第二十三條 辦公室要定期開展衛(wèi)生檢查和評比活動，并通報結(jié)果，對衛(wèi)生先進(jìn)單位和個人要給予表彰。
第二十四條 不準(zhǔn)在樓道、會議室、樓道及標(biāo)明禁止吸煙的公共場所吸煙。
第二十五條 保持衛(wèi)生間的清潔。不準(zhǔn)在衛(wèi)生間內(nèi)亂扔亂倒雜物，衛(wèi)生間使用后應(yīng)及時沖洗。
第二十六條 全體人員應(yīng)自覺愛護(hù)辦公及生活區(qū)域的一草一木，不得采折和毀壞綠化樹木。
保養(yǎng)與修繕
第二十七條 辦公樓內(nèi)各種公用設(shè)施，如消防與報警設(shè)備，電源插座等，不準(zhǔn)私自拆裝或挪用，如確實需要，必須報請辦公室安排統(tǒng)一辦理。
第二十八條 辦公室的所有裝飾和設(shè)備，各使用部門應(yīng)保持原樣，非經(jīng)指揮部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)自行新增、移動或拆
除;不準(zhǔn)在墻壁和樓板上鑿洞或剔槽，更不得自行改造和裝潢。
附 則
第二十九條 本制度由辦公室負(fù)責(zé)解釋。
物業(yè)管理制度11
為了保障公司辦公樓的正常有序使用，明確相關(guān)部門的責(zé)任義務(wù)，營造一個好的工作環(huán)境，特制定本制度。
一、安全與消防管理
�。ㄒ唬┺k公室安全管理
1．辦公樓的安全工作由辦公室負(fù)責(zé)，辦公室要切實加強(qiáng)對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責(zé)，嚴(yán)格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。
2．嚴(yán)格來訪登記制度。凡是來訪的辦事人員先由門衛(wèi)告知相關(guān)部門，并在來訪登記表上登記，注明事由，再由相關(guān)部門進(jìn)行接待。杜絕外來人員在辦公區(qū)域內(nèi)部亂串亂闖現(xiàn)象發(fā)生。
3．各部門要認(rèn)真做好部門自身的安全保衛(wèi)工作。在下班前要檢查門窗、用電使用情況，離開辦公室必須關(guān)好窗，鎖好門；關(guān)閉燈、電腦等用電設(shè)施，確保部門自身安全。
4．有重要設(shè)備、儀器儀表的部門要設(shè)專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格管理，避免發(fā)生財物丟失等責(zé)任事故。
6．財務(wù)室、檔案室、配電室、設(shè)備機(jī)房、食堂、倉庫等重點區(qū)域，相關(guān)部門要嚴(yán)格落實各項防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結(jié)合，加強(qiáng)管理，杜絕隱患。
7．各部門（人員）發(fā)現(xiàn)重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時匯報，及時排除。
8．保安部門要認(rèn)真檢查維護(hù)電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保24小時開通，運轉(zhuǎn)良好。非相關(guān)人員禁止進(jìn)入電視監(jiān)控室，如需要調(diào)看監(jiān)控錄像，必須征得辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人同意。
9．節(jié)假日期間，值班人員必須堅守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好交接班記錄。對需要加班人員須在值班處登記。對突發(fā)事件和重要情況要及時報告，及時處理。
�。ǘ┺k公室消防安全管理
1．財務(wù)室、配電室、設(shè)備機(jī)房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規(guī)定配備消防器材，設(shè)立禁止煙火標(biāo)記。禁止在辦公樓內(nèi)亂扔煙蒂，禁止在辦公樓非吸煙區(qū)（電梯）內(nèi)吸煙。
2．各部門員工要遵守消防管理規(guī)定，嚴(yán)禁擅自移動或破壞辦公樓內(nèi)消防設(shè)施，嚴(yán)禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。
3．各部門員工要積極參加組織的消防培訓(xùn)，熟悉樓內(nèi)安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。
4．妥善保管紙張等可燃性物品。嚴(yán)禁在辦公室和公共區(qū)域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。嚴(yán)禁私接、更改電器線路和設(shè)備。
5．嚴(yán)禁在樓道、辦公室、衛(wèi)生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。
6．嚴(yán)禁在消防通道停放機(jī)動車與非機(jī)動車。
7．安全負(fù)責(zé)人要組織相關(guān)人員經(jīng)常巡視辦公樓防火情況，對重點部位加強(qiáng)檢查，對存在的火災(zāi)隱患，及時下發(fā)整改通知單進(jìn)行整改，杜絕隱患。
二、綠化管理
1．綠化建設(shè)和管理是企業(yè)文化（精神文明）建設(shè)的重要內(nèi)容。
2．管理、愛護(hù)花草、樹木是公司全體員工的權(quán)利和義務(wù)。
3．不準(zhǔn)隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。如因確實需要者，需報辦公室批準(zhǔn)。
4．禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。
5．不得損壞花木的保護(hù)設(shè)施。
6．不準(zhǔn)私自摘拿花果。
7．不準(zhǔn)行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。
8．不準(zhǔn)往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。
9．不準(zhǔn)在綠化地上堆放任何物品。
10．未經(jīng)許可，不準(zhǔn)在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。
11．凡人為造成綠化、花木及設(shè)施損壞的，按實際損失進(jìn)行賠償。
12．辦公樓的綠化管理由辦公室負(fù)責(zé)，辦公樓的綠化養(yǎng)護(hù)由專業(yè)養(yǎng)護(hù)人員負(fù)責(zé)。
三、設(shè)施設(shè)備使用維修管理
（一）、物業(yè)、設(shè)備設(shè)施的使用、維護(hù)和報修
1．全體員工要愛護(hù)公共設(shè)施，正確使用，規(guī)范操作，延長物業(yè)、設(shè)施設(shè)備的使用壽命，節(jié)省資源，杜絕浪費。
2．物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)部門，要嚴(yán)格安照工作程序、技術(shù)要求，制訂物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)維護(hù)計劃，做好維修維護(hù)保養(yǎng)工作。設(shè)備運行期間，值班人員要按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，遇到問題及時排除，并做好記錄，確保各項設(shè)備運行正常。
3、物業(yè)及大型公用設(shè)施設(shè)備的維修，由設(shè)備工程管理部門提出維修方案報領(lǐng)導(dǎo)審批。做到科學(xué)計劃，周密安排，嚴(yán)格審計，確保質(zhì)量，厲行節(jié)約。
4、物業(yè)及公用設(shè)施設(shè)備的日常維修，由部門報辦公室，再由辦公室統(tǒng)一派人負(fù)責(zé)維修。
四、公共環(huán)境衛(wèi)生清潔保潔
1、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)專人管理和清掃；
2、單元門外公共區(qū)域每日清掃一次；
3、合理分區(qū)設(shè)置垃圾桶，垃圾做到日產(chǎn)日清；
4、根據(jù)實際情況進(jìn)行不定期的消毒和滅蟲除害。
五、公共治安防范、門衛(wèi)服務(wù)管理
1、由辦公室負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防安全工作，發(fā)現(xiàn)有安全、消防隱患及時向有關(guān)部門做書面匯報；
2、門衛(wèi)24小時值班，實行來客及物品出入登記制度；
3、負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的車輛管理，保證小區(qū)內(nèi)道路暢通；
4、發(fā)現(xiàn)安全、消防事故時，在采取應(yīng)急措施的同時，及時向有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理制度12
第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
市和區(qū)縣(自治縣)價格、規(guī)劃、土地、建設(shè)、市政、公安、工商、民政部門及其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政管理工作。
第四條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會，交流物業(yè)管理經(jīng)驗。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)制定行業(yè)行為規(guī)范，調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛，推動物業(yè)管理健康發(fā)展。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第六條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;
(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第二章物業(yè)管理區(qū)域
第七條物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共有、共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第八條新建物業(yè)在出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為建設(shè)單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第七條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自收到備案申請之日起三十日內(nèi)書面通知建設(shè)單位重新劃定。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
第九條已經(jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，需要實施物業(yè)管理時，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照本條例第七條的規(guī)定，在征求相關(guān)業(yè)主意見后，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并報區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十條對物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議的，物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定和商品房買賣合同的約定，在征求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、相關(guān)業(yè)主、居(村)民委員會的意見后確定。
第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十一條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，但同一個物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會成員;
(三)決定業(yè)主委員會的必要經(jīng)費及來源以及經(jīng)費管理辦法;
(四)撤銷或者變更業(yè)主委員會超越權(quán)限的決定;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容;
(六)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請;
(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
第十二條不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。
第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并于會前告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
第十四條占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開。
第十五條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到告知或者申請后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料，并負(fù)責(zé)核實材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后十日內(nèi)報送材料，并協(xié)助成立籌備組。
籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和建設(shè)單位派員共同組成。
第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范本，擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積;
(四)擬訂業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單;
(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名�；I備組應(yīng)當(dāng)審查委員候選人資格并確定候選人名單。
前款第(一)項至第(四)項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果。
第十七條業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。
業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計算，一個權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計算，一個合同計為一個業(yè)主人數(shù);對未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計為一個業(yè)主人數(shù)。
第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。
第十九條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會對本條例第十一條第(六)項規(guī)定的事項作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;業(yè)主大會對其他事項作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，并邀請物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會參加。
占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求召開業(yè)主大會臨時會議時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開。業(yè)主委員會不組織召開的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)組織召開。
第二十一條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，但不得少于五人，應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。每屆任期不超過五年，可以連選連任。
業(yè)主委員會設(shè)主任一名、副主任一至三名，業(yè)主委員會主任是業(yè)主委員會的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生，并由業(yè)主委員會罷免。
第二十二條業(yè)主委員會實行候補(bǔ)委員制。候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法確定。
候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具備一定組織能力;
(三)按期履行交納物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)專項維修資金等業(yè)主義務(wù);
(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作;
(五)具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平。
第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
物業(yè)管理制度13
提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的特色服務(wù)是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，亦是提高xx農(nóng)貿(mào)市場服務(wù)質(zhì)量和管理效率的重要措施和保障。我們將根據(jù)xx農(nóng)貿(mào)市場的特點、地理位置和周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)戶需求調(diào)研結(jié)果，結(jié)合我司開展特色服務(wù)的成功經(jīng)驗，充分考慮業(yè)戶需求的每一細(xì)節(jié)，通過提供豐富的特色服務(wù)項目，切實提高xx農(nóng)貿(mào)市場的物業(yè)管理水平。也就是說物業(yè)管理將圍繞xx農(nóng)貿(mào)市場各業(yè)戶的需求，秉承“以業(yè)戶服務(wù)為中心”的理念，開展全方位的業(yè)戶服務(wù)。
(一)日常期間特色物業(yè)服務(wù)(初步設(shè)想)
1.提供即時維修服務(wù)
提供維修安裝服務(wù)(大件設(shè)備等辦公設(shè)備等安裝，辦公家具等維修);提供各種即時維修安裝服務(wù)。
2.設(shè)立“紅十字”便民藥箱
管理處常備日常應(yīng)急“紅十字”醫(yī)藥用品箱免費供有需要的業(yè)戶使用。
3.提供信息咨詢服務(wù)
(1)市內(nèi)各種培訓(xùn)信息
(2)餐飲單位信息
(3)搬家公司信息
(4)禮儀公司及禮儀服務(wù)信息
(5)交通信息
(6)其它信息咨詢服務(wù)
4、業(yè)戶搬遷服務(wù)措施
(1)設(shè)立業(yè)主搬遷接待(服務(wù))小組，合理安排相關(guān)程序，協(xié)助業(yè)戶
在搬入xx農(nóng)貿(mào)市場時更方便、更快捷。具體包括提供車輛或搬家公司聯(lián)系。
(2)如有特殊要求，采用電話預(yù)約和上門提供服務(wù)等形式，即時提供各種便捷服務(wù)。
(3)管理處將在搬入期臨時劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū)，派專人看護(hù)并提供協(xié)助;組建以管理處員工為主的義務(wù)搬運隊，為業(yè)戶提供搬遷服務(wù)。
(1)如有必要，在搬遷期間可由管理處聯(lián)系品質(zhì)好、信譽(yù)佳的辦公用品、辦公家具供應(yīng)商，展示供應(yīng)商的聯(lián)絡(luò)方式、服務(wù)內(nèi)容以及貨樣的款式、規(guī)格、功能、價格等相關(guān)資料，使業(yè)戶節(jié)約時間、集中訂購，由供應(yīng)商及時按需送貨上門安裝。
5、清潔服務(wù)措施
業(yè)戶在入遷初期時，將對新的居住環(huán)境進(jìn)行必要的清潔。管理處可聯(lián)系專業(yè)清潔公司為業(yè)戶提供規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。
日常期間視業(yè)戶需要可另行約定分時段預(yù)約上門提供清潔服務(wù)。
6、業(yè)主服務(wù)熱線措施
為了方便業(yè)戶，管理處配備業(yè)主服務(wù)熱線，24小時專人接聽加洲地帶三期內(nèi)各員工服務(wù)需求信息，為有需求的業(yè)主提供各種服務(wù)及幫助。
(二)業(yè)主服務(wù)項目一覽表
1、無償服務(wù)
編號項目內(nèi)容備注
代寄、代領(lǐng)郵件
代訂報刊、雜志
臨時代為保管小件物品
電話留言服務(wù)
代搬重物
其他可選擇的無償服務(wù)
2、有償服務(wù)
編號項目內(nèi)容收費
修理窗簾、拉窗等(不含材料)按成本價收費
疏通下水管道(主管)按成本價收費
疏通下水管道(支管)按成本價收費
修門、配鎖按成本價收費
查線、換線(電路)按成本價收費
維修、更換門鎖按成本價收費
更換、檢修開關(guān)、插座按成本價收費
家政服務(wù)按成本價收費
清洗空調(diào)過濾網(wǎng)按成本價收費
綠化養(yǎng)護(hù)按成本價收費
傳真按成本價收費
打字按成本價收費
復(fù)印按成本價收費
其它特色服務(wù)按成本價收費
物業(yè)管理制度14
1.目的
通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責(zé)
3.1策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
4.2 接管驗收
4.2.1 由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項目部和有關(guān)的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗收。
4.2.2 物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對檢查整改情況在'物業(yè)管理接管驗收記錄表'中進(jìn)行記錄。
4.2.3 接管驗收合格后,由參加驗收各方在'物業(yè)管理接管驗收記錄表'中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術(shù)資料;
b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。
4.3 由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊伍,制定有關(guān)的管理制度:
4.3.1 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。
4.3.3 制定各項管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。
4.4 聯(lián)絡(luò)、溝通社會有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務(wù)項目的管理網(wǎng)絡(luò)。
4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1 及時向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:'入伙通知書'、'入伙手續(xù)書'和'收費通知書'。
4.5.2 做好住戶入住的服務(wù)工作:
a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定'管理公約';
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進(jìn)行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂'裝修管理規(guī)定',做好對住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。
4.6 由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1 保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3 工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。
4.6.4 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)'管理公約'規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費。
4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質(zhì)量記錄
5.1 qr23-01物業(yè)管理接管驗收登記表
5.2 qr23-02入伙通知書
5.3 qr23-03入伙手續(xù)書
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2 q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)
物業(yè)管理制度15
1、公共設(shè)施
�。�1）公共設(shè)施的保養(yǎng)
每年初，維修班按公司規(guī)定制定填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)計劃》，并按計劃對公共設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。
�。�2）、公共設(shè)施損壞的發(fā)現(xiàn)
護(hù)衛(wèi)員在每日巡查時應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)公共設(shè)施的狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞，須當(dāng)填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發(fā)現(xiàn)故障通知單》三日后，該問題仍未整改，則再次填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》，直接遞交給管理處主管主任或質(zhì)量管理部。
（3）、公共設(shè)施損壞的處理
a、維修班接到通知單后，及時派人修復(fù)處理，不得超過三天，并在《派工單》上做好記錄，如不能及時修復(fù)處理的應(yīng)報告維修中心主管，并說明原因，由維修中心主管按實際情況進(jìn)行處理或向有關(guān)單位報告；
b、維修中心主管應(yīng)對發(fā)現(xiàn)的問題處理情況進(jìn)行跟蹤驗證。
�。�4）、公共設(shè)施的新建或改建
公共設(shè)施的新建或改建由管理處負(fù)責(zé)與開發(fā)商或業(yè)主委員會確定方案，由工程維修中心負(fù)責(zé)實施。
2、房屋維修
�。�1）房屋維修管理規(guī)定
為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問題，本著'實事求是，劃清責(zé)任，合理收費，服務(wù)用戶'的精神，
特制訂本規(guī)定。
a、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系開發(fā)商組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由開發(fā)商負(fù)責(zé)。
b、用戶房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果情況緊急，工程較小，涉及金額不大，則管理處維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大，應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系開發(fā)商，由開發(fā)商找施工隊保修，所發(fā)生的有關(guān)費用在施工質(zhì)量保證金中扣除。
c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負(fù)責(zé)。
d、如用戶需要進(jìn)行一般性的維修，可直接向管理處工程維修中心提出維修申請，由管理處維修中心進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修中心按成本價格合理收費。
e、如用戶提出大的維修申請，管理處工程維修中心應(yīng)上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
�。�2）維修工作流程
a、按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達(dá)現(xiàn)場，進(jìn)門前，必須先摁門鈴/敲門（每次輕敲不超過三下）。
b、待用戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進(jìn)門。
c、先向用戶詢問情況及要求，然后仔細(xì)檢查維修的部位，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，向用戶說明應(yīng)收多少費用，待用戶確認(rèn)后方可進(jìn)行維修。
d、維修過程中，如無必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。
e、維修完工并清潔現(xiàn)場后，禮貌地提請用戶驗收，待其確認(rèn)后，再請其支付商定的費用，并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。
f、維修中和離開時，均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小費。
g、用戶支付維修費用和簽署派工單后，必須向用戶致謝。
h、離開用戶房屋時，須使用規(guī)范語言與住戶告別，返回維修班或按上述規(guī)定進(jìn)行下一個維修項目。
�。�3）房屋維修回訪
a、管理處指定專人負(fù)責(zé)組織每月定期的維修回訪工作。
b、對房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應(yīng)隨時觀察效果，專人定期仔細(xì)檢查，并作專項記錄。
c、對業(yè)主室內(nèi)的一般維修，每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機(jī)抽樣回訪并作記錄，派工單在20張以下的，均按固定值5張回訪；派工單在20—50張之間的，抽取派工單總量的30%進(jìn)行回訪；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進(jìn)行回訪；派工單在100張以上的，均按固定值20張回訪�；卦L至少一半是上門回訪，其余可以是電話回訪。
d、對公共部位的維修保養(yǎng)狀況，除維修班長需每周巡視外，管理處維修主管仍應(yīng)對公共設(shè)施的維修保養(yǎng)情況進(jìn)行回查。公共部位維修派工單在30張以下的，均按固定值6張回查；派工單在30—50張之間的，抽取派工單總量的20%回查；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進(jìn)行回查；派工單在100張以上的，均按固定值15%張回查�；夭闀r仍填寫回訪記錄表，表中業(yè)主簽名欄由管理處主任簽名確認(rèn)。
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