關(guān)于商業(yè)計(jì)劃模板合集7篇
時(shí)光飛逝,時(shí)間在慢慢推演,迎接我們的將是新的生活,新的挑戰(zhàn),現(xiàn)在就讓我們制定一份計(jì)劃,好好地規(guī)劃一下吧。相信許多人會(huì)覺(jué)得計(jì)劃很難寫(xiě)?下面是小編整理的商業(yè)計(jì)劃8篇,希望能夠幫助到大家。
商業(yè)計(jì)劃 篇1
公司制定一個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略離不了商業(yè)計(jì)劃書(shū),因?yàn)楣镜陌l(fā)展只有制定了計(jì)劃,運(yùn)營(yíng)起來(lái)才不會(huì)盲目,才不會(huì)這一榔頭、那一棒槌。
商業(yè)計(jì)劃書(shū)的概念:
商業(yè)計(jì)劃書(shū),英文名稱(chēng)為business plan,是包括企業(yè)籌資、融資、企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃與執(zhí)行等一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的藍(lán)圖與指南,也是企業(yè)的行動(dòng)綱領(lǐng)和執(zhí)行方案,其目的在于為投資者提供一份創(chuàng)業(yè)的項(xiàng)目介紹,向他們展現(xiàn)創(chuàng)業(yè)的潛力和價(jià)值,并說(shuō)服他們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。
商業(yè)計(jì)劃書(shū)是公司、企業(yè)或項(xiàng)目單位為了達(dá)到招商融資和其它發(fā)展目標(biāo)為目的,在經(jīng)過(guò)前期對(duì)項(xiàng)目科學(xué)地調(diào)研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)一定的格式和內(nèi)容的具體要求而編輯整理的一個(gè)向讀者全面展示公司和項(xiàng)目目前狀況、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ臅?shū)面材料,它有別于傳統(tǒng)的《項(xiàng)目建議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。商業(yè)計(jì)劃書(shū)考慮問(wèn)題更全面,更注重操作性、更強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益,也有不同的'格式和內(nèi)容的具體要求。另外所針對(duì)的對(duì)象也有所不同,《項(xiàng)目建議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》是針對(duì)我國(guó)各級(jí)政府和其它有關(guān)部門(mén)的要求而整理的書(shū)面材料,而商業(yè)計(jì)劃書(shū)是針對(duì)各類(lèi)潛在的投資者而一開(kāi)始就需要準(zhǔn)備的一項(xiàng)最重要的書(shū)面材料。并且,如果國(guó)際融資是你融資計(jì)劃的一個(gè)范疇,那么你一定要準(zhǔn)備一份英文版的商業(yè)計(jì)劃書(shū)。
一份好的商業(yè)計(jì)劃書(shū)必須簡(jiǎn)明易讀,重點(diǎn)突出,用恰當(dāng)?shù)母袷脚c風(fēng)格寫(xiě)就,排版圖表醒目但不花哨。能用簡(jiǎn)明且有說(shuō)服力的概念說(shuō)明該風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)能夠滿(mǎn)足在而且重要的市場(chǎng)需求。數(shù)據(jù)最好能夠用圖表說(shuō)明而不用敘述說(shuō)明。商業(yè)計(jì)劃書(shū)不需要附帶大量的成果鑒定報(bào)告和報(bào)章摘要。頁(yè)數(shù)控制在八至二十五頁(yè)之間。
商業(yè)計(jì)劃書(shū)的內(nèi)容包括:
1、科技項(xiàng)目及產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。
2、科技項(xiàng)目及產(chǎn)品的先進(jìn)性,優(yōu)勢(shì)和獨(dú)到之處。
3、企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)。
4、專(zhuān)利與知識(shí)產(chǎn)權(quán)。
5、產(chǎn)品的規(guī)格,標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)用范圍。
6、科技項(xiàng)目及產(chǎn)品的改進(jìn)與發(fā)展。
7、銷(xiāo)售手段及渠道。
8、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及步驟,包括近期,中期及遠(yuǎn)期目標(biāo)目標(biāo)以及切實(shí)可行的計(jì)劃。
9、企業(yè)管理水平及架構(gòu),特別是總經(jīng)理、財(cái)務(wù)管理、技術(shù)總管、技術(shù)總管和營(yíng)銷(xiāo)總管業(yè)務(wù)水平。
10、公司財(cái)務(wù)狀況和過(guò)去幾年的財(cái)務(wù)報(bào)表。
11、投資回報(bào)及盈利預(yù)測(cè)。
12、風(fēng)險(xiǎn)的分析和預(yù)測(cè)。
商業(yè)計(jì)劃書(shū)提綱:
1、摘要
2、產(chǎn)品和服務(wù)簡(jiǎn)介
3、市場(chǎng)調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)分析
4、業(yè)務(wù)計(jì)劃
● 實(shí)施時(shí)間表和預(yù)測(cè)
● 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃
● 設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)計(jì)劃
● 生產(chǎn)及運(yùn)作計(jì)劃
5、財(cái)務(wù)分析
● 過(guò)去幾年的財(cái)務(wù)報(bào)表
● 財(cái)務(wù)計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)效益分析
6、組織結(jié)構(gòu),股東構(gòu)成及管理隊(duì)伍
7、建議
商業(yè)計(jì)劃 篇2
一、項(xiàng)目背景
隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高,休閑旅游業(yè)迅速發(fā)展起來(lái),人們?cè)絹?lái)越追求健康的休閑生活方式,到優(yōu)美的自然環(huán)境中去,賞山玩水,吸天然氧吧,舒緩因工作、生活給現(xiàn)代人帶來(lái)的壓力,放松心情,充分的享受大自然給人們帶來(lái)的美好感受! 同時(shí)生態(tài)旅游項(xiàng)目是發(fā)掘資源、利用資源優(yōu)勢(shì)的健康產(chǎn)業(yè)、朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),前景廣闊。
龍井湖開(kāi)發(fā),峽谷與湖面山水相連,峽谷起始點(diǎn)與湖面相距僅800米,水天一色,是距縣城中心海撥最高、最近、景色最美的`自然風(fēng)景區(qū)之一,岳西龍井山莊正是在這種環(huán)境下應(yīng)運(yùn)而生。
二、項(xiàng)目建設(shè)單位的基本情況
本山莊似建于岳西縣溫泉鎮(zhèn)龍井村龍井湖水庫(kù)自然風(fēng)景區(qū),距縣城中心僅30分鐘路程,距離安慶、合肥、南京、武漢等周邊地區(qū)不到4小時(shí)路程(09年高速通車(chē),交通更加便捷)。項(xiàng)目單位己擁有水庫(kù)壩下小型水電站2座,裝機(jī)容量250KW;150畝湖面經(jīng)營(yíng)權(quán);水面己發(fā)展網(wǎng)箱養(yǎng)殖面積1200平方米(見(jiàn)上圖)。計(jì)劃建設(shè)成集旅游、垂釣、特
色餐飲、食宿、健身娛樂(lè)、種植、養(yǎng)殖等為一體的綜合性旅游休閑山莊。
三、主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容
1、峽谷旅游
2、水上浮橋
3、休閑垂釣
4、特色餐飲
5、健身娛樂(lè)
6、盆景觀(guān)賞
四、項(xiàng)目投資估算
1、基建投資
序號(hào) 建筑物名稱(chēng)面積單位投資額
備注
1 峽谷開(kāi)發(fā) 2.5公里 110萬(wàn) 含售票房、石板路、垃圾桶、景觀(guān)亭等
2 多功能住宿區(qū) 30個(gè)房間 含土地費(fèi)(四層、頂層為觀(guān)景臺(tái)、會(huì)議室等)
3 餐飲區(qū) 500㎡ 萬(wàn) 含土地費(fèi)
4 娛樂(lè)區(qū) 6萬(wàn) 含土地費(fèi)
5 養(yǎng)殖區(qū) 80000㎡萬(wàn) 己買(mǎi)斷庫(kù)區(qū)水面50年經(jīng)營(yíng)權(quán)
6 水庫(kù)網(wǎng)箱 1200㎡ 萬(wàn) 水產(chǎn)養(yǎng)殖
7 水中釣場(chǎng) 800㎡ 萬(wàn) 水中浮動(dòng)釣場(chǎng)含垂釣設(shè)施
45萬(wàn) 15200㎡ 15 8 10
8 水上浮橋 250米 30萬(wàn) 水中步行橋(從水面步行通峽谷旅游點(diǎn))
9 停車(chē)場(chǎng) 20xx㎡ 8萬(wàn) 可停50輛車(chē)
合計(jì) 247萬(wàn)
2、設(shè)備名稱(chēng)
名稱(chēng) 數(shù)量 金額
房間(住宿)設(shè)施 30套 45萬(wàn)
餐廳設(shè)備設(shè)施 包括前廳后廚 8萬(wàn)
門(mén)頭門(mén)面裝飾設(shè)計(jì)等 1套 8萬(wàn)
3、項(xiàng)目所需流動(dòng)資金及墊底資金投資估算構(gòu)成表
項(xiàng)目名稱(chēng) 投資額(萬(wàn)元) 備注
基建設(shè)備投資 308萬(wàn) 含全部投入
流動(dòng)資金 40萬(wàn) 廣告、網(wǎng)箱養(yǎng)殖、綠化等
總投資 348萬(wàn)
五、管理體制及人員編制計(jì)劃
1、管理體制
在公司管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,組織開(kāi)展該項(xiàng)目實(shí)施,設(shè)立總經(jīng)理1名,營(yíng)運(yùn)經(jīng)理1名,旅游部部長(zhǎng)1名,餐飲娛樂(lè)部部長(zhǎng)1名,食宿、休閑部部長(zhǎng)1名,養(yǎng)殖開(kāi)發(fā)部部長(zhǎng)1名。
2、人員編制
定員設(shè)計(jì)按二班制計(jì)算用人,其它人員包括保安、水、電工、綠化清潔工及輔助臨時(shí)用工。
商業(yè)計(jì)劃 篇3
一、發(fā)展前景
自上初中以來(lái)我便開(kāi)始住校,深知令人頭疼的“ 吃飯”問(wèn)題,也就是食堂的飯菜問(wèn)題。由于學(xué)校食堂普遍都是以大鍋菜的方式做的,因此雖然價(jià)格較低但很少能真正讓學(xué)生歡迎。而學(xué)生對(duì)食堂飯菜的抱怨則更是 “自古有之”。雖然大學(xué)生可以到校外就餐,但大多數(shù)學(xué)生迫于經(jīng)濟(jì)因素,還是愿意在校食堂就餐。飯菜質(zhì)量得不到保證,會(huì)導(dǎo)致很多問(wèn)題,學(xué)生營(yíng)養(yǎng)跟不上,甚至有的學(xué)生經(jīng)常不吃飯。于是,營(yíng)養(yǎng)不良、胃病等不該出現(xiàn)在大學(xué)生中的病癥也屢見(jiàn)不鮮,這為學(xué)生身心健康埋下了隱患。因此我決定整合食堂和飯店的優(yōu)缺,開(kāi)一家學(xué)生自助營(yíng)養(yǎng)快餐店。
二、店面簡(jiǎn)介
本店位于大學(xué)聚集中心地段,主要針對(duì)的客戶(hù)群是大學(xué)生、教師、以及打工人員。經(jīng)營(yíng)面積約為80平米左右。主要提供早餐、午餐、晚餐以及特色冷飲和休閑餐飲等。早餐以浙江等南方小吃為主打特色,當(dāng)然本地小吃也是少不了的。品種多,口味全,營(yíng)養(yǎng)豐,使就餐者有更多的選擇。午餐和晚餐則有南北方不同口味菜式。而非餐點(diǎn)又提供各種冷飲,假如汁、薄冰、冰粥、刨冰、冰豆甜湯、冰凍咖啡、水果拼盤(pán)等。本餐廳采用自助快餐的方式,使顧客有更輕松的就餐環(huán)境與更多的選擇空間。本餐廳裝飾自然,隨意,同時(shí)負(fù)有現(xiàn)代氣息,墻面采用偏淡的溫色調(diào),廚房布置合理精致,采光性好,整體感觀(guān)介于家庭廚房性質(zhì)與酒店廚房性質(zhì)之間。
三、發(fā)展戰(zhàn)略
1. 本餐廳開(kāi)業(yè)之前,要作廣告宣傳,因?yàn)橹饕蛻?hù)群是針對(duì)學(xué)生的,而學(xué)生中信息傳遞的速度與廣度是很大的,所以宣傳上可不用費(fèi)太大的力度,只需進(jìn)行傳單或多媒體(如:音響)等形式的簡(jiǎn)單廣告即可。
2. 本餐廳采取自助餐的方式,免費(fèi)茶水和鮮湯。并且米飯的質(zhì)量相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者要好,可采用不同的做法,使口感與眾不同,以求有別于競(jìng)爭(zhēng)者,給顧客更多的優(yōu)惠,以吸引更多的客源。此外,本餐廳還推出燒烤+冷飲、八寶飯等情侶套餐,由于休閑飲食的空缺,這也將成為本店的一大特色。
3. 有許多學(xué)生習(xí)慣于三點(diǎn)一線(xiàn)的生活方式,許多時(shí)候?yàn)榱斯?jié)約時(shí)間會(huì)選擇最近的就餐地點(diǎn)而不愿到較遠(yuǎn)點(diǎn)的餐館,所以在地理位置選擇上不會(huì)與學(xué)校大門(mén)有太大的距離。餐廳在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候還將推出送外賣(mài)的服務(wù),根據(jù)不同情況采取相應(yīng)得做法。如:若有三份以上(包括三份)的叫量可以免費(fèi)送貨上門(mén),單獨(dú)叫外賣(mài)的需交付一定的送貨費(fèi),這樣還有一個(gè)好處,如有一人想叫外賣(mài),為了不出送貨費(fèi)則會(huì)拉上另外的兩份外賣(mài),如此也是能增加銷(xiāo)量的。
4. 餐廳使用不銹鋼制的自助餐盤(pán),即節(jié)約又環(huán)保,而廢棄物也不能隨便傾倒,可以與養(yǎng)殖戶(hù)聯(lián)系,讓其免費(fèi)定期收取,如此可以互利。據(jù)悉,競(jìng)爭(zhēng)者在這方面做得并不到位,因此良好的就餐環(huán)境是可以吸引更多的顧客的。
5. 暑假期間雖然客源會(huì)驟降,但畢竟還有部分留校學(xué)生、附近居民以及打工人員,屆時(shí)可采取減少生產(chǎn)量,轉(zhuǎn)移服務(wù)重點(diǎn)等方式,以改善暑期的經(jīng)營(yíng)狀況。寒假期間就考慮修業(yè)一個(gè)月,已減少不必要的成本支出。
6. 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是快速發(fā)展的,變化的,動(dòng)態(tài)的,因此要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待一個(gè)企業(yè)的發(fā)展并進(jìn)行分析,制作出長(zhǎng)期的計(jì)劃,每過(guò)一個(gè)階段就該對(duì)經(jīng)營(yíng)的總體狀況進(jìn)行總結(jié),并做出下一步計(jì)劃,如此呈階梯狀的發(fā)展模式。在經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定后,可以考慮擴(kuò)大經(jīng)營(yíng),增加其它服務(wù)項(xiàng)目,并可以尋找新的市場(chǎng),做連鎖經(jīng)營(yíng),并慢慢打造自己的.品牌,可以往專(zhuān)為學(xué)生提供飲食的餐飲行業(yè)發(fā)展,總之,要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待問(wèn)題,如此才能有企業(yè)的未來(lái)。
四、餐廳管理結(jié)構(gòu)
店長(zhǎng)兼收銀員1名 ,廚師1名,服務(wù)生2名。
經(jīng)營(yíng)理念側(cè)重于以下幾點(diǎn):
主要的文化特色:健康關(guān)懷、人文關(guān)懷
主要的產(chǎn)品特色:具有食療保健功能的素食餐品
主要的服務(wù)特色:會(huì)員制的跟蹤服務(wù)
主要的環(huán)境特色:具有傳統(tǒng)文化氣息的綠色就餐環(huán)境
五、市場(chǎng)分析
在大學(xué)中的食堂的飲食一直是個(gè)問(wèn)題,大學(xué)的飲食質(zhì)量不高已成為公認(rèn)的問(wèn)題,僅僅是滿(mǎn)足了學(xué)生們的溫飽問(wèn)題,而質(zhì)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到學(xué)生們的要求。部分大學(xué)的飲食狀況令人擔(dān)憂(yōu),甚至有的大學(xué)食堂出現(xiàn)了集體中毒事件。
本企劃就是根據(jù)這一點(diǎn),為了保障大學(xué)生的飲食安全,提高大學(xué)生的飲食質(zhì)量,成立大學(xué)飲食聯(lián)盟,旨在為高校大學(xué)生提供價(jià)格低廉安全高質(zhì)并富有特色的食品,并且同時(shí)為各高校提供一定的勤工助學(xué)崗位,幫助貧困生更好的完成學(xué)業(yè)。
優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì):
優(yōu)勢(shì)分析:本餐廳經(jīng)營(yíng)解決了學(xué)校食堂飯菜口味單一等問(wèn)題,也無(wú)流動(dòng)小攤衛(wèi)生沒(méi)有保證的擔(dān)憂(yōu),并且與食堂同樣方便快捷,節(jié)約時(shí)間。另外,本餐廳采用自助選擇方式,應(yīng)該很容易受到顧客歡迎,并能節(jié)省部分人力資源。同時(shí),餐點(diǎn)還提供冷飲、冰粥等,并提供免費(fèi)茶水。簡(jiǎn)潔舒適的裝修將是餐廳的一大特點(diǎn),學(xué)生普遍喜歡在干凈、服務(wù)態(tài)度好的餐館就餐,因此令人滿(mǎn)意的服務(wù)也將是本店的一大特色。此外,學(xué)校食堂有明確的就餐時(shí)限,而校外很少有餐館出售早餐,因此在校外的本店則可以較容易地抓住這部分因時(shí)間差而導(dǎo)致丟失的市場(chǎng)份額,換句話(huà)說(shuō)就是由在就餐點(diǎn)前后的一段時(shí)間要就餐的潛在客戶(hù)群所產(chǎn)生的市場(chǎng)份額。
劣勢(shì)分析:由于剛起步,快餐店的規(guī)模較小,如就餐的人力資源、服務(wù)項(xiàng)目等都比較有限。而校區(qū)內(nèi)外的競(jìng)爭(zhēng)也是比較激烈的,因此還存在著不小的劣勢(shì)。另一方面,因?yàn)閷W(xué)校假期是固定的,寒暑假期間的客源會(huì)驟降,而寒假期間會(huì)比暑期更少,這將會(huì)是一個(gè)比較難以解決的問(wèn)題。
機(jī)會(huì)分析:據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查與分析,本店產(chǎn)品的市場(chǎng)需求是存在的,并具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。而本人正是學(xué)生——這個(gè)最大客戶(hù)群中的一員,所以更能了解顧客需要什么樣的產(chǎn)品和服務(wù),從這些方面來(lái)看,是應(yīng)該是很有機(jī)會(huì)擠入該餐飲市場(chǎng)的。
威脅分析: 餐廳的服務(wù)與產(chǎn)品質(zhì)量的高低與經(jīng)營(yíng)成本又有直接和必然的聯(lián)系,如此則產(chǎn)品價(jià)格必然不會(huì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低,雖然總體上價(jià)格并不會(huì)太高,但相比之下,客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)承受能力就成為一大考驗(yàn)了。并且,成本與利潤(rùn)也是直接掛鉤的,盈利的多少則又是能否在競(jìng)爭(zhēng)中生存下去的一大決定因素。再者,各地風(fēng)俗與飲食習(xí)慣的不同,又產(chǎn)生了另一個(gè)問(wèn)題,即是否大多數(shù)顧客都能對(duì)產(chǎn)品認(rèn)可或滿(mǎn)意呢,這也是需要接受考驗(yàn)的。
六、促銷(xiāo)和市場(chǎng)滲透
促銷(xiāo)策略:
前期宣傳:大規(guī)模,高強(qiáng)度,投入較大。后期宣傳:重視已有顧客關(guān)系管理,借此進(jìn)行口碑營(yíng)銷(xiāo)。定期具體活動(dòng)的策劃和組織如贊助學(xué)校組織的晚會(huì)借此進(jìn)行宣傳,通過(guò)活動(dòng)時(shí)時(shí)提醒顧客的消費(fèi)意識(shí)。針對(duì)節(jié)假日,開(kāi)展有針對(duì)性的促銷(xiāo)策略如發(fā)傳單等。
七、財(cái)務(wù)狀況分析
1.據(jù)計(jì)算可初步得出餐廳開(kāi)業(yè)啟動(dòng)資金約需10600元(場(chǎng)地租賃費(fèi)用2000元,餐飲衛(wèi)生許可等證件的申領(lǐng)費(fèi)用600元,場(chǎng)地裝修費(fèi)用3000元,廚房用具購(gòu)置費(fèi)用1000元,基本設(shè)施及其他費(fèi)用等4000元)。
2.運(yùn)營(yíng)階段的成本主要包括:?jiǎn)T工工資,物料采購(gòu)費(fèi)用,場(chǎng)地租賃費(fèi)用,稅,水電燃料費(fèi),雜項(xiàng)開(kāi)支等。
3.每日經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)預(yù)算及分析
據(jù)預(yù)算分析及調(diào)查,可初步確定市場(chǎng)容量,并大致估算出每日總營(yíng)業(yè)額約800元,收益率30%,由此可計(jì)算出投資回收期約為三個(gè)月。
八、 營(yíng)銷(xiāo)組合策略
有形化營(yíng)銷(xiāo)策略:
由于本餐廳的經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚弱,因此初期將采取避實(shí)就虛的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略,避開(kāi)大量的硬廣告營(yíng)銷(xiāo),而采取一整套行之有效的"承諾營(yíng)銷(xiāo)"進(jìn)行產(chǎn)品宣傳。通過(guò)菜單、海報(bào)、文化手冊(cè)、廣告、促銷(xiāo)活動(dòng)等向消費(fèi)者進(jìn)行宣傳、倡導(dǎo)"天之素"的經(jīng)營(yíng)宗旨與理念。
技巧化營(yíng)銷(xiāo)策略:
做出持續(xù)性、計(jì)劃性將決定本餐廳在避免普通餐廳的顧客忠誠(chéng)度不高的缺陷方面具有先天的優(yōu)勢(shì),為了使本餐廳能夠在顧客心目中樹(shù)立起權(quán)威感和信賴(lài)感,本餐廳將會(huì)建立一套完整的會(huì)員信息反饋系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)承諾:
l、顧客反饋表。在服務(wù)中嚴(yán)格要求工作人員樹(shù)立顧客第一的觀(guān)念,認(rèn)真聽(tīng)取顧客意見(jiàn)。
2、將顧客滿(mǎn)意進(jìn)行到底。樹(shù)立"顧客滿(mǎn)意自己才滿(mǎn)意"的觀(guān)念,做到時(shí)時(shí)刻刻為顧客著想。
3、建立餐廳顧客服務(wù)調(diào)查表,定期由營(yíng)銷(xiāo)部專(zhuān)人全權(quán)負(fù)責(zé)對(duì)顧客進(jìn)行跟蹤服務(wù)。
商業(yè)計(jì)劃 篇4
第一章:項(xiàng)目定位策略
一、項(xiàng)目SWOT分析
1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 :
優(yōu)勢(shì)一 : 本案地理位置:位于南寧市興寧區(qū)XXX主干道西面東洲路上,原址為舊的XXX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。興寧區(qū)位于南寧市區(qū)東北部,東起民族大道與青秀區(qū)交界,南鄰邕江與江南區(qū)相望,西接解放路、華強(qiáng)路及鐵路沿線(xiàn)與西鄉(xiāng)塘區(qū)毗鄰,北至廣西林科院、廣西高峰林場(chǎng)與武鳴縣接壤。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于興寧區(qū)XXX片區(qū),地塊呈半島狀,地勢(shì)平坦,地形地貌簡(jiǎn)單。該地塊屬原來(lái)就是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),片區(qū)的供水、供電、通訊、交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善,能滿(mǎn)足建設(shè)要求。具有很好的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。
優(yōu)勢(shì)二 : 早在20xx年,興寧區(qū)就提出了“開(kāi)發(fā)XXX,再造新興寧”的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想。目的是將其建設(shè)成為首府城市中心一個(gè)最富有活力的重要區(qū)域之一,建設(shè)成為廣西綜合性物流中心、南寧市東北片商貿(mào)集散中心、商業(yè)信息中心和興寧區(qū)政府行政辦公中心,成為城區(qū)經(jīng)濟(jì)的另一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著興寧區(qū)政府全面推進(jìn)XXX新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè),新區(qū)生活配套規(guī)劃建設(shè)啟動(dòng),中國(guó)--東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地建設(shè)取得進(jìn)展、交通網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)銜接,XXX新區(qū)的建設(shè)步伐不斷加快。
優(yōu)勢(shì)三 :農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在一定范圍內(nèi),在政府規(guī)劃上具有唯一性,不存在任何直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本案的XXX綜合性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),規(guī)劃區(qū)內(nèi)及周邊只有一些大小不的農(nóng)戶(hù)自發(fā)形成的小規(guī)模非正規(guī)市場(chǎng),規(guī)劃不合理,交通堵塞嚴(yán)重,
衛(wèi)生狀況差,存在嚴(yán)重的安全隱患,制約了城區(qū)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,完全對(duì)未來(lái)本案不構(gòu)成威脅。
優(yōu)勢(shì)四 :綜合性 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為新興的不動(dòng)產(chǎn)投資產(chǎn)品,目前其開(kāi)發(fā)尚處在起步階段,尚未形成大規(guī)模的開(kāi)發(fā),形成綜合型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱潮。本案從規(guī)劃、品類(lèi)、品牌整合、全案推廣、物業(yè)服務(wù)上都有強(qiáng)效團(tuán)隊(duì)支持,將為廣大投資者、創(chuàng)業(yè)者提供最豐厚的回報(bào),最貼心的服務(wù),最有力的支持。 優(yōu)勢(shì)五 :農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是和居民基本生活息息相關(guān)的必需購(gòu)物場(chǎng)所,是居民生活缺一不可的極其重要的生活配套設(shè)施,是居民每天必須光顧的場(chǎng)所,擁有大量固定的人流,投資商鋪后,可迅速進(jìn)入投資回報(bào)期。
優(yōu)勢(shì)六: 投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具有穩(wěn)定的投資回報(bào),是保障系數(shù)很高的商業(yè)投資項(xiàng)目,可以吸引和形成較大的投資興寧區(qū)以XXX為中心,未來(lái)隨著住宅小區(qū)全線(xiàn)投入使用,將形成巨大的人群聚居地。大量商品吞吐,高商品流通效率 ,都將為本項(xiàng)目帶來(lái)不可估量的收益。
優(yōu)勢(shì)七: 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的主要產(chǎn)品形態(tài)為鋪位,具有面積小,總價(jià)低的顯著特點(diǎn),投資門(mén)檻低,可以吸引眾多中小投資客的投資。
優(yōu)勢(shì)八:XXX片區(qū)現(xiàn)有小型市場(chǎng)臟亂差現(xiàn)象普遍存在,對(duì)城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)安全和食品安全產(chǎn)生極大隱患,本案建成后,將加強(qiáng)市場(chǎng)管理,提高經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量,對(duì)保障群眾食品安全、提高群眾的生活質(zhì)量具有重要現(xiàn)實(shí)意義。
2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析
。1)目前商業(yè)氛圍較傳統(tǒng)老城區(qū)市中心稍差,在規(guī)劃及品牌營(yíng)銷(xiāo)上要下更大功夫,以發(fā)展的眼光引導(dǎo)投資者,以完善的配套設(shè)施吸引投資者。
。2)市場(chǎng)的繁榮需要時(shí)間、周邊成熟的配套及穩(wěn)定消費(fèi)群體蘊(yùn)育需要一定的時(shí)間。
。3)、本案商業(yè)體量相對(duì)較大,計(jì)容建筑面積達(dá)到27692平方米,總建筑面
積33772平方米,不計(jì)容建筑面積6080平方米。其中綠地率超過(guò)25%,配套性設(shè)施規(guī)劃全面合理,因此在資金方面存在一定壓力。
3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
(1)、時(shí)機(jī)好:在市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的.現(xiàn)有改造農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基礎(chǔ)上,有足夠的空間做農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)換代的模式,并形成一個(gè)行業(yè)模板。
(2)、政府支持:從總體上看,本案具備了政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、定位優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)等諸多優(yōu)勢(shì),在具體的招商營(yíng)銷(xiāo)策略方面政府支持將起到不可替代的作用。
。3)興寧區(qū)XXX片區(qū)現(xiàn)在尚無(wú)一個(gè)較規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)施完善配套、交易方式先進(jìn)、貨物吞吐量較大的綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),不僅影響了該區(qū)域綜合順暢、快捷地流通,而且還影響了該區(qū)域居民正常生活、休閑娛樂(lè)需求。本案位居X(jué)XX片區(qū)中心,是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、交通樞紐,是人流、商品流、信息流的主要集散地,并能進(jìn)一步上述社會(huì)經(jīng)濟(jì)元素的更大聚集,帶
動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和提升。
。4)本案是一個(gè)功能設(shè)施配套齊全、服務(wù)效率高、交易規(guī)模大、交易綜合品種齊全、產(chǎn)品質(zhì)量安全可靠、服務(wù)輻射范圍廣、管理手段先進(jìn)、可適應(yīng)現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展要求的大型綜合性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),消費(fèi)者的日常起居、養(yǎng)生保健各方面,均能在此得到滿(mǎn)足,優(yōu)質(zhì)服務(wù)、可控售后、人性化管理、立體宣傳都將使本案超越普通農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),樹(shù)立南寧周邊綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的一個(gè)里程碑。
4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析
。1)本案尚無(wú)直接的或間接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。
二、項(xiàng)目的推廣定位:
在推廣上將本案定為民生工程,突出本案的公益形象與市政配套的性質(zhì),為本案的銷(xiāo)售與招商工作的開(kāi)展墊定基礎(chǔ)。
1.政企共建、財(cái)富盛市
將本案定位為政企共建的合作項(xiàng)目,是政府大力支持的民生工程。宣傳上以此為主線(xiàn),以增強(qiáng)市場(chǎng)的信心。
2.財(cái)富新聚點(diǎn)
突出本案的前景優(yōu)勢(shì),是未來(lái)城市發(fā)展的重心,商業(yè)財(cái)富的新聚點(diǎn)。
3.本案是政府在城市發(fā)展中規(guī)劃,由企業(yè)興建的民生配套工程,20xx興寧區(qū)政府第一民生工程, “開(kāi)發(fā)XXX,再造新興寧”發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想的實(shí)踐點(diǎn)。
4.高、大、全
高:規(guī)劃上的高起點(diǎn),設(shè)計(jì)上的高品質(zhì);
大:規(guī)模大、面積大;
全:品種齊全,全能商業(yè);
三、項(xiàng)目客戶(hù)定位
本案目標(biāo)客戶(hù)群體為:
1、 商鋪(攤位): 自營(yíng)性客戶(hù):
。1)周邊零散商戶(hù)為拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模而購(gòu)買(mǎi)者;
。2)有資金欲從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)的客戶(hù);
(3)在外打工現(xiàn)回家經(jīng)商者;
。4)附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城務(wù)商人員;
2、投資性客戶(hù):
。1)原有商戶(hù)利用手中閑散資金進(jìn)行投資;
商業(yè)計(jì)劃 篇5
經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后
商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商,通過(guò)統(tǒng)一管理樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間,是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷(xiāo)活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后,都會(huì)使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)
在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市具有一定代表性,20xx 年廣州市滯銷(xiāo)商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過(guò)10% 的警戒線(xiàn),商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報(bào),吸引了大批投資商進(jìn)入,但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來(lái)了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問(wèn)題。
商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)
目前,大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商把眼光盯在了前期的開(kāi)發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會(huì)采取將開(kāi)發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實(shí)行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理” 體制。開(kāi)發(fā)商重視的是商場(chǎng)有多少面積出售了,并沒(méi)考慮出售后整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況。從運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的國(guó)內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目看,我們不難發(fā)現(xiàn),他們幾乎無(wú)一例外地采用出租的方式,也見(jiàn)不到分割成獨(dú)立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒(méi)有有機(jī)結(jié)合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏特色
目前大量的商業(yè)項(xiàng)目存在為招商而招商的傾向,商戶(hù)組合缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和協(xié)調(diào)性,開(kāi)發(fā)商為了招商指標(biāo),不能全面考慮商戶(hù)的組合,為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。在經(jīng)營(yíng)中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營(yíng)理念,盲目建設(shè),目標(biāo)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)不明確,缺乏商業(yè)的準(zhǔn)確定位,多數(shù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色,給人“千店一面”的感覺(jué),缺乏對(duì)顧客的吸引力。諸多城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開(kāi)盤(pán)時(shí)火爆,開(kāi)業(yè)時(shí)冷清”的現(xiàn)象,商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺(jué),顧客像看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)店鋪,光顧的人不多,買(mǎi)東西的就更少了?土髁坎煌,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶(hù)像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠(chéng)性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營(yíng)運(yùn)就可想而知了。
商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)困難的原因
主觀(guān)原因:缺乏對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來(lái)做,商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上它是一個(gè)綜合體,其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專(zhuān)門(mén)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司,除了要有對(duì)房地產(chǎn)的豐富知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)之外,還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。既能夠向開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細(xì)分方面的服務(wù),又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護(hù)和擴(kuò)大市場(chǎng)的'影響力,吸引消費(fèi)者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運(yùn)營(yíng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過(guò)程中出現(xiàn)一些問(wèn)題是必不可免的。
行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達(dá)國(guó)家在近l 5O年時(shí)間內(nèi),依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷(xiāo)售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國(guó)在九十年代中期三、五年時(shí)間內(nèi),幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會(huì)給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)難得機(jī)遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項(xiàng)目不看地點(diǎn),靠追風(fēng)來(lái)指導(dǎo)建設(shè),如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會(huì)好,還會(huì)造成國(guó)家財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)。更有一些投資者因資金不足,把為消費(fèi)者購(gòu)物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢(qián),給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。
環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專(zhuān)賣(mài)店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費(fèi)觀(guān)念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿(mǎn)足,人均國(guó)民收入20xx美元以上,居民小汽車(chē)普及率超過(guò)50%。我國(guó)目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購(gòu)物,小汽車(chē)普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無(wú)客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)的兩難境地。
發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)的對(duì)策
樹(shù)立先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念
經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)自于商戶(hù)的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶(hù)去創(chuàng)造收入。簡(jiǎn)而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上應(yīng)擁有一支專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍,建立一套超前的經(jīng)營(yíng)管理模式和理念。通過(guò)提供商業(yè)項(xiàng)目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù),從而確保未來(lái)有效而持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理。
提高物業(yè)管理隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)
物業(yè)管理是運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)的技術(shù)手段,按合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行多功能、全方位管理和服務(wù),為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務(wù),以提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)和使用價(jià)值,創(chuàng)造一個(gè)良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個(gè)過(guò)程。要完成這一過(guò)程,一支高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍的建設(shè)必須與這一管理特點(diǎn)相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專(zhuān)業(yè)人才外,還應(yīng)注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會(huì)管理的經(jīng)營(yíng)人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級(jí)技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高,特別是樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化以及信息管理自動(dòng)化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進(jìn)的科學(xué)手段對(duì)商業(yè)樓宇進(jìn)行管理。當(dāng)然在引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才的同時(shí),對(duì)原有的商業(yè)管理人員進(jìn)行不斷的培訓(xùn)也是十分重要的。只有把引進(jìn)人才和自我培養(yǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái),物業(yè)管理隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)才會(huì)不斷提高。
利用制度規(guī)范市場(chǎng)秩序
任何企業(yè)都存在兩方面的制度: 一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)關(guān)系,構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)形體,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟(jì)形體, 就會(huì)產(chǎn)生什么類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)機(jī)制; 二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)、單位、個(gè)人的職責(zé)和聯(lián)系,構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài),對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平具有重大影響。現(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開(kāi)、管理科學(xué)。隨著進(jìn)場(chǎng)租戶(hù)租賃或合作時(shí)間的延續(xù),合同及其補(bǔ)充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復(fù)雜。所以,對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來(lái)明確各自的權(quán)利和義務(wù),用完善的制度來(lái)規(guī)范市場(chǎng)秩序。
科學(xué)設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式
商業(yè)地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單套用住宅的先設(shè)計(jì)后銷(xiāo)售模式,而應(yīng)該先確定經(jīng)營(yíng)模式、招商對(duì)象和業(yè)態(tài)需求,再進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì),以最大限度地減少日后改造費(fèi)用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。大連萬(wàn)達(dá)提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預(yù)先與世界500強(qiáng)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項(xiàng)目的承諾后才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營(yíng)銷(xiāo)模式的好處是顯而易見(jiàn)的:對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行,可以加大投資開(kāi)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,通過(guò)各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì),有效地控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)了業(yè)主的投資信心。此外在開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí),重視物業(yè)管理的前期介入,對(duì)商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀(guān)設(shè)計(jì)給予合理建議。
實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對(duì)接
地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng),能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售, 因?yàn)榱闶劬揞^、餐飲娛樂(lè)、家具建材商等的加盟是項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn);成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供了高素質(zhì)的人流量和消費(fèi)力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過(guò)商鋪銷(xiāo)售來(lái)獲得地產(chǎn)增值利潤(rùn),而是通過(guò)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理,提升商業(yè)空間的價(jià)值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對(duì)接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。
準(zhǔn)確定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向
由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)地產(chǎn)時(shí),定位是非常關(guān)鍵的,同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)只能帶來(lái)商業(yè)資源和社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標(biāo)主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題式商場(chǎng)等幾種形式。底商首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng),只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)定位,才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位,一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線(xiàn)。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對(duì)商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場(chǎng)細(xì)分、再細(xì)分。
主體經(jīng)營(yíng)凸現(xiàn)特色
主題式商場(chǎng)可以按人群、功能進(jìn)行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“專(zhuān)”、做“精”,以自身特色來(lái)吸引消費(fèi)者。從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。
商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)有機(jī)的整體,需要我們理性的思考,全盤(pán)規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營(yíng)運(yùn)走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。
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商業(yè)計(jì)劃 篇6
在商業(yè)計(jì)劃書(shū)寫(xiě)完之后,風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家最好再對(duì)計(jì)劃書(shū)檢查一遍,看一下該計(jì)劃書(shū)是否能準(zhǔn)確回答投資者的疑問(wèn),爭(zhēng)取投資者對(duì)本企業(yè)的信心。通常,可以從以下幾個(gè)方面對(duì)計(jì)劃書(shū)加以檢查:
1、你的商業(yè)計(jì)劃書(shū)書(shū)是否顯示出你具有管理公司的經(jīng)驗(yàn)。如果你自己缺乏能力去管理公司,那么一定要明確地說(shuō)明,你已經(jīng)雇了一位經(jīng)營(yíng)大師來(lái)管理你的公司。
2、你的商業(yè)計(jì)劃書(shū)書(shū)是否顯示了你有能力償還借款。要保證給預(yù)期的投資者提供一份完整的比率分析。
3、你的商業(yè)計(jì)劃書(shū)書(shū)是否顯示出你已進(jìn)行過(guò)完整的市場(chǎng)分析。要讓投資者堅(jiān)信你在計(jì)劃書(shū)中闡明的產(chǎn)品需求量是確實(shí)的'。
4、你的商業(yè)計(jì)劃書(shū)書(shū)是否容易被投資者所領(lǐng)會(huì)。商業(yè)計(jì)劃書(shū)書(shū)應(yīng)該備有索引和目錄,以便投資者可以較容易地查閱各個(gè)章節(jié)。此外,還應(yīng)保證目錄中的信息流是有邏輯的和現(xiàn)實(shí)的。
5、你的商業(yè)計(jì)劃書(shū)書(shū)中是否有計(jì)劃摘要并放在了最前面,計(jì)劃摘要相當(dāng)于公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)書(shū)的封面,投資者首先會(huì)看它。為了保持投資者的興趣,計(jì)劃摘要應(yīng)寫(xiě)的引人入勝。
6、你的商業(yè)計(jì)劃書(shū)書(shū)是否在文法上全部正確。如果你不能保證,那么最好請(qǐng)人幫你檢查一下。計(jì)劃書(shū)的拼寫(xiě)錯(cuò)誤和排印錯(cuò)誤能很快就使企業(yè)家的機(jī)會(huì)喪失。
7、你的商業(yè)計(jì)劃書(shū)書(shū)能否打消投資者對(duì)產(chǎn)品/服務(wù)的疑慮。如果需要,你可以準(zhǔn)備一件產(chǎn)品模型。
商業(yè)計(jì)劃 篇7
創(chuàng)設(shè)新事業(yè)者透過(guò)現(xiàn)金流量表檢核投資計(jì)劃可行性后制定公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)范文,并對(duì)合資條件(如技術(shù)股)、投資策略(計(jì)劃定位)、股權(quán)安排等有了盤(pán)算之后,再來(lái)就是請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問(wèn)或投資 專(zhuān)家 撰寫(xiě)“投資計(jì)劃書(shū)”,以作為向投資者籌募資金的工具。本章依次介紹對(duì)投資計(jì)劃書(shū)的基本認(rèn)識(shí),如何撰寫(xiě)投資計(jì)劃書(shū),最后以永輝投資股份有限公司為創(chuàng)業(yè)者所擬訂的投資計(jì)劃書(shū)為參考格式。
一、對(duì)創(chuàng)業(yè)投資計(jì)劃書(shū)之基本認(rèn)識(shí)
(一)投資計(jì)劃書(shū)是創(chuàng)設(shè)新事業(yè)時(shí)籌措資金必備的文件
臺(tái)灣地區(qū)工商界人士,大家都很忙,有潛力的投資者更忙,尤其要向大老板解釋投資構(gòu)想,大約允許1小時(shí)左右,在這1小時(shí)當(dāng)中,僅能做摘要報(bào)告,引起他的注意,讓他了解交給何單位,何人辦理而已。因此必須準(zhǔn)備好詳細(xì)的投資計(jì)劃書(shū)交給大老板,讓他帶回去給幕僚評(píng)估,有了正面的評(píng)估意見(jiàn)后,能作出投資決策。目前中國(guó)大陸地區(qū)私人或各類(lèi) 企業(yè) 想要向外界籌募資金,有90%以上缺乏投資計(jì)劃書(shū),這些沒(méi)有投資計(jì)劃書(shū)的投資案,籌募到資金的概率很底很底。
(二)投資計(jì)劃書(shū)是節(jié)省時(shí)間的利器
創(chuàng)設(shè)新事業(yè)投資構(gòu)想通常相當(dāng)復(fù)雜,要以口頭解釋讓投資者完全清楚,可能要好幾天,很少投資者有這耐性,但不完全清楚整個(gè)投資構(gòu)想,投資者又不敢投資。最輕松理想的方式是請(qǐng)投資者吃個(gè)飯,稍加解釋?zhuān)唤o投資者已寫(xiě)妥之書(shū)面“投資計(jì)劃書(shū)”,俟一段時(shí)間后,再問(wèn)有什么不清楚的地方,再征詢(xún)投資的意愿,省時(shí)又省力。
(三)投資計(jì)劃書(shū)是溝通協(xié)調(diào)的利器
投資計(jì)劃書(shū)如需要較多的資金,勢(shì)必接觸可能投資者的數(shù)目會(huì)超過(guò)20個(gè),因并非百發(fā)百中而要將眾多投資者召集在一起,不但時(shí)間不容易找,且與會(huì)人數(shù)眾多,會(huì)前未有共識(shí),會(huì)中討論容易失控,無(wú)法達(dá)成決議。對(duì)眾多投資者于短時(shí)間內(nèi)達(dá)成共識(shí)的方法,便是準(zhǔn)備一份清楚易懂的“投資計(jì)劃書(shū)”同時(shí)發(fā)給眾多的投資者,再個(gè)別稍加解釋。讓有共識(shí)的人聚集在一起開(kāi)會(huì),才能很快達(dá)成決議。
創(chuàng)設(shè)新事業(yè)籌劃者應(yīng)了解投資計(jì)劃書(shū)是溝通協(xié)調(diào)的利器,如不用此工具面對(duì)眾多的`投資者,可能無(wú)法負(fù)荷,深感疲累,這也是讓許多創(chuàng)設(shè)新事業(yè)計(jì)劃踏不出第一步的原因。
(四)好的投資計(jì)劃必須正確、清楚
所謂清楚就是容易懂,讓拿到投資計(jì)劃書(shū)的人不必再經(jīng)口頭解釋?zhuān)涂梢匀菀椎亓私庹麄(gè)投資構(gòu)想。要清楚,需注意下列三項(xiàng)。
投資計(jì)劃書(shū)要有目錄,目錄里要指明各章節(jié)及附件、附表之頁(yè)數(shù),以方便投資者很快就可以找到他所要的資料。此外,必須有“投資案匯總”章,這是專(zhuān)門(mén)給大老板或高階人員看的,讓他們了解投資計(jì)劃的大概構(gòu)想,并知道交給哪個(gè)單位或哪個(gè)人去評(píng)估。
此外,段落要有標(biāo)題才能清楚,最好每500字以?xún)?nèi)就要有個(gè)標(biāo)題,讓投資者只看標(biāo)題就約略了解下面500個(gè)字是要說(shuō)什么,并決定要不要看詳細(xì)內(nèi)容。例如本段主要在說(shuō)明“好的投資計(jì)劃書(shū)必須正確清楚”。
(五)投資計(jì)劃書(shū)最好委由有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)或投資專(zhuān)家撰寫(xiě)
?吹皆S多創(chuàng)設(shè)新 企業(yè) 的投資計(jì)劃書(shū),簡(jiǎn)直不知從何看起,頂多只能了解產(chǎn)品或技術(shù)是什么,即使有簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)預(yù)算,數(shù)字大部分來(lái)自直覺(jué),沒(méi)有根據(jù),不足采信,表達(dá)的名詞不符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)術(shù)語(yǔ),易生混淆,投資條件不容易了解,即使了解亦不符合商業(yè)習(xí)慣。這樣的投資計(jì)劃書(shū)引不起投資者興趣,籌募不到資金是不足為奇的。
最好的解決之道便是委由有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)或投資專(zhuān)家撰寫(xiě)。將擬好之“現(xiàn)金流量表及附表”提出來(lái)當(dāng)作參考資料交給財(cái)務(wù)顧問(wèn)或投資專(zhuān)家操刀。有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)或投資 專(zhuān)家 不只被動(dòng)代擬,更可積極為創(chuàng)設(shè)新事業(yè)投資計(jì)劃位定,擬出投資者可接受投資條件,并可進(jìn)一步代為尋找投資者。
私人創(chuàng)業(yè)者應(yīng)不吝惜給財(cái)務(wù)顧問(wèn)或投資 專(zhuān)家 適當(dāng)?shù)膱?bào)酬。所謂“天下沒(méi)有白吃的午餐”,私人創(chuàng)業(yè)者由于仍然窮或不富有,處處都要省錢(qián),但這筆錢(qián)是必須且值得付的。行行有專(zhuān)業(yè),創(chuàng)設(shè)新事業(yè)往往是人生的重大抉擇,不宜拿這種事自行摸索,而應(yīng)該減少?zèng)Q策失誤到最低。
通常必須付給財(cái)務(wù)顧問(wèn)或投資 專(zhuān)家 之報(bào)酬,一般系由他們所花的時(shí)間乘于每小時(shí)應(yīng)計(jì)算費(fèi)用而得,但因?yàn)檩^難客觀(guān)計(jì)算,也有采取每個(gè)字新臺(tái)幣2~5元為計(jì)算基礎(chǔ)作為代撰“投資計(jì)劃書(shū)”之酬勞。寫(xiě)出來(lái)的“投資計(jì)劃書(shū)”所有權(quán)為委托者所有,他們可以拿出來(lái)向投資者作報(bào)告,因此無(wú)論該投資案籌募資金成功或失敗,都必須支付這些酬勞。
(六)創(chuàng)設(shè)新公司投資計(jì)劃書(shū)必須以電腦作輔助工具
投資計(jì)劃書(shū)之修改乃是必然的,無(wú)法一次就擬妥,較大的投資案,必須集合眾人的意見(jiàn),更需多次的修改。當(dāng)策略改變時(shí),整個(gè)投資計(jì)劃書(shū)全部改變。例如本來(lái)要做兩樣產(chǎn)品,改為一樣產(chǎn)品;或本來(lái)自行銷(xiāo)售,改為僅接受委托制造,皆會(huì)使投資計(jì)劃書(shū)改變。此外,資訊不斷地明朗化,計(jì)劃書(shū)內(nèi)容亦會(huì)不斷地更新,例如投資組合與經(jīng)營(yíng)組合漸漸確定,市場(chǎng)、銷(xiāo)售渠道漸漸更清楚等等。
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透過(guò)不斷地溝通協(xié)調(diào)并修改投資計(jì)劃書(shū),可集結(jié)眾人智慧,使投資構(gòu)想更合理,更實(shí)際,更可行。估計(jì)這樣的文字修改達(dá)50次以上,才能使一家公司創(chuàng)設(shè)。
財(cái)務(wù)顧問(wèn)或投資 專(zhuān)家 如涵蓄接受委托撰寫(xiě)“投資計(jì)劃書(shū)”的業(yè)務(wù),最好使用個(gè)人電腦處理,否則將會(huì)苦不堪言或則工作效率奇差。
二、創(chuàng)業(yè)投資計(jì)劃書(shū)之撰寫(xiě)步驟
這里雖然是對(duì)幫忙撰寫(xiě)之財(cái)務(wù)顧問(wèn)或投資 專(zhuān)家 的建議,但創(chuàng)設(shè)新事業(yè)者仍應(yīng)了解本節(jié)并充分配合。
步驟一 取得創(chuàng)設(shè)新事業(yè)者認(rèn)可的現(xiàn)金流量表及全部附表。
步驟二 首先請(qǐng)創(chuàng)設(shè)新事業(yè)者提供有關(guān)銷(xiāo)貨收入的背景資料。產(chǎn)品是什么?產(chǎn)品給誰(shuí)用的?產(chǎn)品的市場(chǎng)區(qū)隔在哪里?全世界的市場(chǎng)?銷(xiāo)售目標(biāo)是如何估算出來(lái)的(亦即其假設(shè)條件為何)?
步驟三 請(qǐng)創(chuàng)設(shè)新事業(yè)者提供關(guān)鍵技術(shù)說(shuō)明書(shū);產(chǎn)品生產(chǎn)制造及質(zhì)量管制流程圖,競(jìng)爭(zhēng)者資料,并逐一檢視廠(chǎng)房投資、生產(chǎn)或?qū)嶒?yàn)設(shè)備等與所列數(shù)字來(lái)源合理否?
步驟四 研擬生產(chǎn)成本,包括直接人工,直接材料、工廠(chǎng)費(fèi)用之估算是否合理?
步驟五 研擬銷(xiāo)售及管理人員之人事費(fèi)用。
步驟六 銷(xiāo)售及管理費(fèi)用是否低估?一般技術(shù)人員都會(huì)低估此項(xiàng)費(fèi)用。
步驟七 上電腦建立電子試算表或修改創(chuàng)設(shè)新事業(yè)者所提供在磁碟上之電子試算表,并不斷擬修正找出可行的投資計(jì)劃。
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