關(guān)于論別墅價(jià)值的論文
摘要： 住宅演進(jìn)是人們追求生活質(zhì)量在獲取居住效用最大化的歷史過(guò)程，生活質(zhì)量則是人們對(duì)各方面需求綜合滿足程度的抽象量度，總需求滿足程度則是人對(duì)來(lái)自外界一切物質(zhì)和信號(hào)的心儀感受程度。
關(guān)鍵詞： 建筑設(shè)計(jì) 別墅
一、別墅生活——自然鮮氧的最佳選擇
人作為一個(gè)獨(dú)立的生理系統(tǒng)，不斷與外界進(jìn)行物質(zhì)和信息交換，“健康生活”的關(guān)鍵指標(biāo)是人們對(duì)攝入物質(zhì)和接收信息可控制程度。攝入物質(zhì)決定肌體“硬件”系統(tǒng)的健康狀態(tài)，而接收信息對(duì)人們心理和精神狀態(tài)影響更大。早在幾個(gè)世紀(jì)以前人們就認(rèn)識(shí)到“病從口入”的道理，并在上個(gè)世紀(jì)發(fā)現(xiàn)人平均每天需要食品1公斤，飲用水3公斤，呼吸氧氣15公升。人們對(duì)改善生理系統(tǒng)的物理環(huán)境進(jìn)行了不懈努力，對(duì)食物的生產(chǎn)與加工從農(nóng)耕火種到工業(yè)化的農(nóng)場(chǎng)，又從大量使用化肥的增量生產(chǎn)到注重綠色食品的精細(xì)生產(chǎn)；對(duì)水的加工也是從自然水到粗加工自來(lái)水，從粗加工水到精細(xì)加工的礦泉水、蒸餾水。人們僅僅是對(duì)攝入的食物、水進(jìn)行了史無(wú)前例的精細(xì)加工，且精細(xì)度不斷地提高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了精耕細(xì)作、食不厭精的程度。但對(duì)吸入的空氣，即使科學(xué)發(fā)展到今天，人們?nèi)匀徊荒軐?duì)可吸入空氣的質(zhì)量做行之有效的質(zhì)量加工。在食品方面，人們正在瘋狂地追求腦白金之類的“異化食品”，對(duì)可吸入空氣質(zhì)量改善卻大大滯后。目前人們對(duì)空氣質(zhì)量的改善僅僅局限在降低工業(yè)有害物的排放和大規(guī)模植樹造林的綠化工作上，不難證明任何城市的綠化工作對(duì)空氣凈化的貢獻(xiàn)不足以抵消城市化進(jìn)程對(duì)空氣造成污染危害。目前世界許多大城市的綠化率在45％以上，但城市的空氣污染問(wèn)題并沒有得到根治，再看上海市城市綠地規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)：2020年上海市的城市綠化率可以達(dá)到35％。我個(gè)人認(rèn)為綠化率概念應(yīng)是表面積的覆蓋率而不僅僅是垂直投影面積的簡(jiǎn)單覆蓋率。例如城市中心表面綠地增加了，但由于高樓大廈林立使建筑物的水泥側(cè)面積增加的更快，高容積率使得單位面積的空調(diào)數(shù)量增加，和廢氣排放的增加，所以其正負(fù)兩方面因素之和的作用結(jié)果還是空氣質(zhì)量進(jìn)一步惡化。
隨著人均收入的不斷提高，越來(lái)越多的人看重空氣質(zhì)量，市政府植物葉表面光合作用吸收二氧化碳并產(chǎn)出新鮮氧氣，每平方米草地產(chǎn)生的氧氣是一個(gè)定數(shù)，一顆樹木葉面表面積產(chǎn)生的氧氣能夠與3 平方米的草地所產(chǎn)生的氧氣相等。只有當(dāng)綠地的面積大到相當(dāng)程度，城市綠肺的功能才能抵消空氣質(zhì)量的下降，所以人們唯一的選擇是逃避城市，選擇住在郊外。不難證明置身于大面積連片綠地的別墅區(qū)域所吸入的空氣質(zhì)量高于城市孤立綠地邊的空氣質(zhì)量。1平方公里的綠地效果與50平方公里的綠地效果遠(yuǎn)不是50倍的算數(shù)級(jí)差異，而之少是250倍的幾何級(jí)差別。所以城市中心花園洋房的綠地在大其空氣質(zhì)量也遠(yuǎn)不如浦東金橋世紀(jì)公園或莘松別墅區(qū)的空氣質(zhì)量好。
目前條件下，人們享受新鮮空氣（和高標(biāo)準(zhǔn)生活）的唯一解決方案是遠(yuǎn)離城市住在郊外別墅。在收入條件的約束下，人們最可能先對(duì)食物和飲料進(jìn)行選擇，最后才能對(duì)可吸入空進(jìn)行選擇。所以選擇別墅是選擇健康生活“健康住宅”的高級(jí)階段。
其實(shí)生態(tài)小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)配套的一切工作，都是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。
二、身份與階層的象征——?jiǎng)e墅靈魂
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效益原則使資源逐漸由低效益處向高效益處轉(zhuǎn)移，作為資源支配和管理者的人無(wú)疑可以被看做資源的節(jié)點(diǎn)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的演進(jìn)，資源不斷的分化重組，一部分人會(huì)掌控更多的資源，因此階層產(chǎn)生了。愿意為優(yōu)質(zhì)空氣付出更高代價(jià)的人群逐步形成，這部分人有回歸自然親和自然的意愿。正象一些專家所言，“亞文化正是房地產(chǎn)賴以生存和發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)和文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的`亞文化群，文化是整個(gè)社會(huì)生活方式的總和，而亞文化群則是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習(xí)俗等生活方式的人群”。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的社會(huì)生活中，一天就可以產(chǎn)生一個(gè)“暴發(fā)戶”，但三年卻不能培養(yǎng)一個(gè)“精神貴族”。這就是文化內(nèi)涵的稀缺性表現(xiàn)之一，別墅是亞文化的載體，別墅的精神是別墅的靈魂。
按馬斯洛需求層次理論，在人最基本的衣食住生存問(wèn)題解決后，人們將渴望他人的尊重，新興的中產(chǎn)階級(jí)人群渴望社會(huì)承認(rèn)他們的存在價(jià)值，他們?cè)诔酱┐髅坪�，更希望以居所體現(xiàn)他們的身份，而住房可以使居住者的身份和階層一目了然，居住地區(qū)、小區(qū)類型房子的外觀特征能告訴你房東所屬的社會(huì)階層。開發(fā)商也諳熟此道，紛紛拋出各種題材并以廣告提升物業(yè)的精神。別墅具有更大的空間去設(shè)計(jì)定位居住文化理念。別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會(huì)階層這就是別墅的靈魂。
三、目前上海別墅結(jié)構(gòu)分析
在新浪搜索“別墅”兩字有282639條網(wǎng)頁(yè)信息，別墅火爆可見一斑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在上海上市的和今年即將上市的別墅項(xiàng)目有105個(gè)，絕大部分分布在近郊，其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長(zhǎng)寧四個(gè)區(qū)域在售別墅項(xiàng)目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的80%以上。其中閔行、松江和長(zhǎng)寧占別墅總量的60％，大體上是浦西三分之二，浦東三分之一。由于浦東陸家嘴國(guó)際金融中心的地位日漸顯赫，和上海市最近將虹橋機(jī)場(chǎng)的國(guó)際航班全部調(diào)整到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的影響，都使得浦東區(qū)域的別墅更加國(guó)際化。上海本地人則更偏愛西南區(qū)域的別墅。
從價(jià)格上，目前上海50%別墅供應(yīng)量集中在100萬(wàn)至200萬(wàn)價(jià)格段，總價(jià)在200至300萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的18%；總價(jià)在100萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為19%和13%。
按照上海搜房的統(tǒng)計(jì)：“目前上海市別墅開發(fā)用地近2萬(wàn)畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬(wàn)平方米左右。以綜合容積率0.7計(jì)算，那么近2~3年內(nèi)上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量達(dá)到940萬(wàn)平方米。”如果別墅單位平均面積為220平方米，別墅項(xiàng)目共有42700套，平均銷售三分之一，市場(chǎng)尚存在620萬(wàn)平方米，28100套的別墅供應(yīng)量在三年內(nèi)上市。
按照第五次人口普查結(jié)果：上海市總?cè)丝?640萬(wàn)人，總戶數(shù)564萬(wàn)戶；按照市交易中心提供的數(shù)據(jù)，1998年、1999年、2000年和2001年連續(xù)四年新房交易量為1151萬(wàn)平方米、1329萬(wàn)平方米、1645平方米和1879平方米；四年新房共交易共計(jì)5944萬(wàn)平方米，若按戶均新房面積為100平方米，四年當(dāng)中有近59萬(wàn)戶家庭購(gòu)置新房（包括外地人是59萬(wàn)）；假定購(gòu)買別墅的上海居民90％為第二次購(gòu)房（假設(shè)是基于：在上海市工作的居民第一次購(gòu)房時(shí)的消費(fèi)能力難以達(dá)到私家車加別墅的消費(fèi)能力），在59萬(wàn)新房房主中有5％的人有能力購(gòu)買別墅，并在2-3內(nèi)考慮購(gòu)買，則現(xiàn)實(shí)需求可能有3萬(wàn)戶（不包含外籍人士）。如果每戶平均需要200平方米的別墅，則總需求量在600萬(wàn)平方米左右，正好與620萬(wàn)平方米左右的別墅存量相近。如果考慮外籍人士上海購(gòu)買別墅的數(shù)量，估計(jì)目前供需情況持平。但對(duì)供需結(jié)構(gòu)性矛盾不可掉以輕心。
目前別墅項(xiàng)目存在的問(wèn)題是供需結(jié)構(gòu)性矛盾相當(dāng)突出。購(gòu)買200－300萬(wàn)元的別墅，首付40－60萬(wàn)，月供近萬(wàn)元，需要家庭月收入在3萬(wàn)元以上，從這個(gè)條件來(lái)講，我不知道開發(fā)中高檔別墅的開發(fā)商是否做過(guò)謹(jǐn)慎的市場(chǎng)調(diào)查，從我們目前掌握的資料看，三年內(nèi)找不出3萬(wàn)戶要購(gòu)買200萬(wàn)以上的中高檔別墅的家庭。
可以去市交易中心查證目前上海市沒有實(shí)現(xiàn)年平均成交一萬(wàn)套別墅的市場(chǎng)記錄和市場(chǎng)消化量。
雖然從長(zhǎng)期需求來(lái)看，上海的別墅需求在7~10萬(wàn)套，但“長(zhǎng)期”是8年還是15年則大不一樣，8年則每年是1萬(wàn)套左右，15年每年則5000套左右。另外別墅也有一個(gè)適合中國(guó)國(guó)情的問(wèn)題，在中國(guó)別墅不是越大越好，越歐美化越好，越豪華越好，中國(guó)有自己的居住文化，上海本地的中產(chǎn)階級(jí)形成需要時(shí)間，可以肯定地說(shuō)上海一年內(nèi)沒用新生一萬(wàn)中產(chǎn)階級(jí)的能力，而購(gòu)買（或租用）上海別墅外籍人士的數(shù)量與上海吸引外資額度正相關(guān)，我想提醒別墅開發(fā)商們仔細(xì)研究一下占購(gòu)買別墅人數(shù)60％以上的新上海人的行為偏好，和吸引外資額與購(gòu)買別墅人的比例關(guān)系。近來(lái)我看了許多99年建造的別墅，由于房型落后，環(huán)境不盡人意而無(wú)人問(wèn)津。明年年底將有一大批別墅空置待價(jià)而沽將是上海房地產(chǎn)一大奇觀。
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