關(guān)于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租戶分析的論文
1 引言
信息革命給世界各大城市帶來(lái)一場(chǎng)深刻的空間結(jié)構(gòu)的重組，特別是上世紀(jì)80年代以來(lái)，伴隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，城市與區(qū)域的演進(jìn)也進(jìn)入了一個(gè)活躍時(shí)期。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)對(duì)城市固有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了巨大沖擊，商務(wù)辦公業(yè)是城市發(fā)展到一定階段的經(jīng)濟(jì)信息產(chǎn)物。
作為商務(wù)辦公業(yè)最主要的載體，寫(xiě)字樓的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理受到越來(lái)越廣泛的關(guān)注。從最基本的硬件設(shè)施，到全天候全方位的服務(wù)，新一代的開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目越來(lái)越注重質(zhì)量和形象的維護(hù)，以形成品牌效應(yīng)來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，吸引潛在客戶。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)，需求是根本，寫(xiě)字樓租戶決定著項(xiàng)目存在的根本意義，因此在營(yíng)造高標(biāo)準(zhǔn)硬件的同時(shí)，竭力通過(guò)滿足租戶實(shí)際需求來(lái)實(shí)現(xiàn)雙向共贏。
2 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓評(píng)估體系
優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的稱謂，只是一種通行說(shuō)法，并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里并無(wú)這種名詞，而是一些國(guó)際房地產(chǎn)測(cè)量師事務(wù)所根據(jù)重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展情況，并結(jié)合行業(yè)對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)而提出來(lái)的。它要求寫(xiě)字樓必須在區(qū)位環(huán)境、外觀、物業(yè)品質(zhì)、配套設(shè)施、租售策略和物業(yè)管理上滿足其十三條及以上者，方可稱為優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，見(jiàn)表1。
3 重慶寫(xiě)字樓發(fā)展歷程
根據(jù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律，通常根據(jù)各城市人均GDP來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展階段進(jìn)行劃分，劃分標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表2。
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和以金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)不斷壯大，重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)也經(jīng)歷了四個(gè)顯著的發(fā)展階段(見(jiàn)表3)。
第一階段：直轄之前，商住寫(xiě)字樓盛行，主要是政府和企事業(yè)單位辦公地，集中于兩路口上清寺一帶，而兩路口上清寺是政府機(jī)關(guān)的聚集地，這也代表當(dāng)時(shí)重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要發(fā)展方向。
第二階段：1997年重慶首座優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓大都會(huì)商廈的問(wèn)世，給重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)注入了新的活動(dòng)，也帶來(lái)了幾個(gè)方面的突破：首個(gè)單一業(yè)權(quán)只租不售寫(xiě)字樓，首個(gè)硬件配置高標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓，首個(gè)具有高端配套商業(yè)和酒店的寫(xiě)字樓，從此商住寫(xiě)字樓逐漸退出市場(chǎng)，直到2002年之前，高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢，一直無(wú)新項(xiàng)目入市。
第三階段：2002年之后，希爾頓商務(wù)中心、紐約紐約、重慶世貿(mào)中心和重慶國(guó)貿(mào)中心等優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目帶動(dòng)了解放碑商務(wù)辦公區(qū)高端寫(xiě)字樓的發(fā)展，解放碑區(qū)域作為重慶商務(wù)中心的地位逐步確立起來(lái)。2006年建成的未來(lái)國(guó)際作為首座非解放碑區(qū)域?qū)懽謽�，提高了觀音橋商圈寫(xiě)字樓品質(zhì)，也使得重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓分布更加廣泛，其后楊家坪商圈的西城國(guó)際和新牌坊商圈的水晶國(guó)際的入市受到了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，市場(chǎng)表現(xiàn)良好。
第四階段：2010年以來(lái)，重慶作為國(guó)家中心城市和長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心，對(duì)外開(kāi)放力度不斷加大，吸引了越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外投資。隨著未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，重慶市將出現(xiàn)一批具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓，來(lái)滿足企業(yè)日期增長(zhǎng)的辦公需求。其中以江北嘴金融中心的寫(xiě)字樓最具有代表性，江北嘴功能定位為重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心區(qū)，總開(kāi)發(fā)量約653萬(wàn)平方米(其中地下開(kāi)發(fā)面積約110萬(wàn)平方米)，其中辦公寫(xiě)字樓262萬(wàn)m2，約占總量的48%，建成后可容納居住人口約5萬(wàn)人。江北嘴CBD作為重慶未來(lái)的金融中心，商務(wù)寫(xiě)字樓均按照國(guó)際優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，這些寫(xiě)字樓將代表重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最高水平。
4 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租戶樣本分析
4.1 樣本選取
重慶市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓主要分布在主城區(qū)的核心商圈內(nèi)，如解放碑、觀音橋、楊家坪等金融商務(wù)聚集區(qū)，其他區(qū)域分布較少。按照行業(yè)對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，重慶已投入使用的寫(xiě)字樓中，選取了六座優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，分別是：大都會(huì)商廈、重慶國(guó)際貿(mào)易中心、希爾頓寫(xiě)字樓、未來(lái)國(guó)際寫(xiě)字樓、嘉年華寫(xiě)字樓、水晶國(guó)際寫(xiě)字樓。這六座寫(xiě)字樓分布于重慶四個(gè)主城區(qū)，而且建成時(shí)間橫跨重慶最近發(fā)展的十年，能夠代表重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租戶的共同特點(diǎn)，見(jiàn)表4。
4.2 樣本分類依據(jù)
通過(guò)對(duì)重慶六座優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓采取實(shí)地調(diào)查的方式，記錄每棟寫(xiě)字樓的租戶信息，一共得到租戶數(shù)為652家。
按照行業(yè)特征來(lái)對(duì)652家租戶進(jìn)行分類，一共分為10個(gè)大類，包括：金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息電子業(yè)、物流運(yùn)輸業(yè)、礦產(chǎn)能源業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)和其他行業(yè)，見(jiàn)表5。
按照租戶企業(yè)來(lái)源進(jìn)行分類，將租戶分為重慶市企業(yè)、國(guó)內(nèi)其他地區(qū)企業(yè)、國(guó)外企業(yè)三大類，來(lái)分析研究本地企業(yè)和國(guó)內(nèi)外其他地區(qū)企業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓不同的要求。
4.3 樣本分布規(guī)律
經(jīng)過(guò)對(duì)652家租戶行業(yè)和平均租賃面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果見(jiàn)表6。
在重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的.租戶中，商務(wù)服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)分布最廣的部分，租戶數(shù)量在所有行業(yè)中位列第一，金融業(yè)和制造業(yè)的租戶數(shù)量也位居前列。租戶行業(yè)分布與重慶經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有著非常密切的聯(lián)系，作為中國(guó)的重工業(yè)基地，重慶的汽車摩托車產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)在具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。對(duì)于金融產(chǎn)業(yè)，目前重慶也是加大了投資力度，努力實(shí)現(xiàn)金融GDP占比超過(guò)10%，到2015年，重慶成為西部地區(qū)金融中心。
商務(wù)服務(wù)租戶分析：入駐重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的商務(wù)服務(wù)企業(yè)以咨詢類企業(yè)為主，如普華永道重慶公司、博世(中國(guó))投資有限公司、重慶德萬(wàn)商務(wù)咨詢有限公司。這類企業(yè)以腦力服務(wù)為主，長(zhǎng)期給客戶提供各種解決方案和業(yè)務(wù)支持服務(wù)，公司員工也是各類專業(yè)性高知識(shí)人才，客戶面廣，接觸的人士一般為各行業(yè)的中上層，因此特別注重與客戶交往中體現(xiàn)的形象與專業(yè)化程度。這部分行業(yè)客戶眾多，但公司人員較少，主要在20～30人之間，辦公樓需求面積不大。
金融行業(yè)租戶分析：重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓金融業(yè)中，國(guó)外租戶以各大外資銀行企業(yè)為主，如：花旗銀行，渣打銀行，匯豐銀行，國(guó)內(nèi)租戶以國(guó)有銀行為主，如中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，而重慶本地因?yàn)殂y行數(shù)量有限，因此租戶以各類投資公司為主，如港渝擔(dān)保、重慶華邦投資等。
信息電子行業(yè)租戶分析：目前最近幾年，重慶著力引進(jìn)信息電子企業(yè)，吸引了惠普、富士康等大量筆記本電腦生產(chǎn)和制造企業(yè)，未來(lái)將打造10000萬(wàn)臺(tái)計(jì)算機(jī)整機(jī)，300萬(wàn)臺(tái)高性能服務(wù)器等筆記本電腦生產(chǎn)基地，形成萬(wàn)億產(chǎn)值規(guī)模。重慶主要的筆記本電腦和相關(guān)硬件產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)主要位于沙坪壩的西永微電子產(chǎn)業(yè)園，而以IT行業(yè)軟件研發(fā)為代表的企業(yè)主要位于北部新區(qū)星系列產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。在核心商圈優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的信息電子行業(yè)主要是相關(guān)辦事處機(jī)構(gòu)，如微軟中國(guó)有限公司重慶辦事處、英特爾有限公司重慶辦事處等。行業(yè)以高智力特點(diǎn)和產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)為主，客戶崇尚現(xiàn)代、智能化、高效率的辦公環(huán)境，對(duì)于寫(xiě)字樓區(qū)位要求不高，一般位于工業(yè)園或科技園內(nèi)。
制造業(yè)租戶分析：重慶作為國(guó)家重工業(yè)基地，在汽車工業(yè)和裝備制造業(yè)方面有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)將著力打造化工、鋼鐵、裝備、汽車產(chǎn)業(yè)集群，有著大量?jī)?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓辦公需求，代表租戶如日立有限公司重慶分公司、三菱重工業(yè)有限公司重慶事務(wù)所、遠(yuǎn)大空調(diào)有限公司重慶事務(wù)所等。
房地產(chǎn)租戶分析：在重慶已有項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)均有自持物業(yè)，如龍湖地產(chǎn)、金科地產(chǎn)均自建辦公大樓，對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓有辦公需求的企業(yè)以建筑施工企業(yè)、裝飾裝修企
業(yè)和部分外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主，這類企業(yè)一般在與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目臨近區(qū)域租賃寫(xiě)字樓，對(duì)于商務(wù)氛圍要求不高，面積需求不大，江北區(qū)和渝北區(qū)是開(kāi)發(fā)量最大的區(qū)域，這里的房地產(chǎn)企業(yè)租戶也分布最多。
其他行業(yè)租戶分析：重慶作為中西部唯一的直轄市，政治地位顯著，駐外領(lǐng)事館眾多，他們也是優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的重要租戶，大都會(huì)商廈集中了英國(guó)駐重慶總領(lǐng)事館、加拿大駐重慶領(lǐng)事館、日本駐重慶總領(lǐng)事館、菲律賓駐重慶總領(lǐng)事館等眾多駐外機(jī)構(gòu)。這些領(lǐng)事館對(duì)于寫(xiě)字樓品質(zhì)要求高，辦公面積大，有一定的聚集效應(yīng)。
5 結(jié)論
隨著經(jīng)濟(jì)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)對(duì)于辦公地點(diǎn)有著很強(qiáng)烈的需求。2010年重慶人均GDP首次超過(guò)了4000美元，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了建設(shè)和投資的熱潮。而寫(xiě)字樓的最終使用者租戶決定了寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)效益，因此只有準(zhǔn)確的把握寫(xiě)字樓租戶的市場(chǎng)特征，才能夠讓寫(xiě)字樓達(dá)到開(kāi)發(fā)商、社會(huì)和租戶三方受益。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)寫(xiě)字樓租戶定位準(zhǔn)確，寫(xiě)字樓的投資和建設(shè)的成功就有了好的保障，同時(shí)也會(huì)為企業(yè)帶來(lái)良好的社會(huì)效益。
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