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房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理論文
摘要：分析了影響設(shè)計(jì)的宏觀因素及質(zhì)量管理的難點(diǎn)，提出了明確質(zhì)量目標(biāo)，建立質(zhì)量管理組織和質(zhì)量評價體系，采用各級最高管理者進(jìn)行設(shè)計(jì)決策，專家論證，設(shè)計(jì)咨詢，結(jié)構(gòu)招標(biāo)等質(zhì)量控制方法。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);設(shè)計(jì);質(zhì)量
自2003年房地產(chǎn)調(diào)控政策層出不窮，其中有的對設(shè)計(jì)有直接影響，如：住宅開發(fā)以中小套型為主，俗稱“70%/90平方米”，就是把限額設(shè)計(jì)作為公共政策來推行。政策必然影響市場，只允許購房自用則消費(fèi)者群體變了，對房屋的技術(shù)要求也隨之改變。社會發(fā)展，生活水平提高也不斷影響著設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，停車位配置變化即是一個典型。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主從競得項(xiàng)目土地到領(lǐng)取預(yù)售許可證至少要一年,每天都承擔(dān)著已付土地價款的利息，僅以資金成本最低的貸款為例，目前一年期貸款利率為6.40%，遠(yuǎn)高于國家規(guī)定的設(shè)計(jì)費(fèi)比例。
業(yè)主迫于政策、市場、資金三種壓力，加之前期工作不到位，技術(shù)薄弱等自身管理問題，經(jīng)常反復(fù)修改方案，壓縮設(shè)計(jì)周期，開工后頻繁要求變更等，確實(shí)難以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。
1設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的難點(diǎn)
1.1設(shè)計(jì)成果專業(yè)性強(qiáng)
不像實(shí)體工程、設(shè)備、材料可以直觀地判斷其質(zhì)量。業(yè)主即使專設(shè)總工(設(shè)計(jì)總監(jiān))及設(shè)計(jì)部，因?qū)I(yè)能力局限，也難以量化、客觀地評價。
1.2施工圖審查的局限性
審圖是事后控制，被動控制，圖紙已完成，木已成舟。通過審查只證明是合格的設(shè)計(jì)，而非優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，無法優(yōu)化。
1.3設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的局限性
我國技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制修訂期過長，修訂條件相對苛刻，嚴(yán)重地阻礙新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用[1]。主管部門資金投入極少，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院2002年版《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的修編經(jīng)費(fèi)僅4萬元，根本無法到全國各地調(diào)研，也就難以保證修編質(zhì)量和適用性。規(guī)范體系既嚴(yán)重滯后于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如：寫字樓、商業(yè)工程仍在使用80年代末編制的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，也滯后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：預(yù)制空心樓板，采暖系統(tǒng)分戶控制，水、電出戶計(jì)量等都是問題暴露多年，購房者及物業(yè)、開發(fā)單位反映強(qiáng)烈，才迫使主管部門修訂規(guī)范的。
2設(shè)計(jì)質(zhì)量管理目標(biāo)
目標(biāo)包括兩方面：①行政許可性目標(biāo)。通過規(guī)劃、消防、人防、節(jié)能等部門審批及施工圖審查。
�、陧�(xiàng)目管理目標(biāo)。方案創(chuàng)新，技術(shù)優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)合理。
可實(shí)施性好，圖紙質(zhì)量較高。設(shè)計(jì)周期、工程投資符合項(xiàng)目進(jìn)度、成本目標(biāo)，合同履約良好。
3設(shè)計(jì)質(zhì)量管理組織
業(yè)主設(shè)計(jì)管理組織核心職能就是質(zhì)量管理，其次是配合前期報建、成本控制、工程管理、營銷推廣工作。
3.1避免兩個管理誤區(qū)
(1)有的小型民營房企老板親自動手設(shè)計(jì)，把項(xiàng)目視同為私宅，實(shí)現(xiàn)個人夢想、喜好、興趣。
(2)組建“小設(shè)計(jì)院”式的設(shè)計(jì)部，模仿設(shè)置總工、總建等崗位，人員則強(qiáng)調(diào)非有設(shè)計(jì)院工作經(jīng)歷莫屬，把方案等部分應(yīng)外包的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)改由設(shè)計(jì)部自行完成。
這樣把設(shè)計(jì)單位當(dāng)成了繪圖公司，嚴(yán)重扼殺了設(shè)計(jì)師創(chuàng)造力。設(shè)計(jì)工作并非靠幾個人臨時組合就可達(dá)到熟練水平。術(shù)業(yè)有專攻，服務(wù)外包，業(yè)主通過整合各類社會資源為我所用才是企業(yè)成功之道。同時混淆了專業(yè)技術(shù)與項(xiàng)目管理，美國PMI項(xiàng)目管理知識體系(PMBOK)中項(xiàng)目經(jīng)理要掌握三方面知識：專業(yè)知識，一般管理知識，項(xiàng)目管理知識[2]。僅具有專業(yè)設(shè)計(jì)能力并不一定能成為管理者。
3.2建立矩陣型管理組織
在概念設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃、單體建筑等論證性方案階段，由區(qū)域總部、地區(qū)公司為主體，下屬規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)，組織營銷、前期、工程、成本等職能中心及項(xiàng)目公司高管參加，在設(shè)計(jì)任務(wù)書，各階段設(shè)計(jì)成果等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行內(nèi)部研討，并組織外部專家論證，綜合意見進(jìn)行修改完善，切忌閉門造車，孤芳自賞。在報批方案、初設(shè)、施工圖等技術(shù)設(shè)計(jì)階段以項(xiàng)目公司為主體，下屬設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目工程、成本等職能部門參加，規(guī)劃設(shè)計(jì)中心指導(dǎo)。
3.3由最高管理者進(jìn)行設(shè)計(jì)決策
區(qū)域、地區(qū)、項(xiàng)目等各級公司總經(jīng)理都承擔(dān)了經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任，是不同層級的最高管理者。責(zé)權(quán)應(yīng)對等，其應(yīng)具有設(shè)計(jì)決策權(quán)。有的企業(yè)由總建筑師等技術(shù)專家掌握設(shè)計(jì)決策，常出現(xiàn)以下問題：缺少經(jīng)濟(jì)思想，具有創(chuàng)新思維但不夠嚴(yán)謹(jǐn)，思維與行為不規(guī)范。實(shí)踐證明，純技術(shù)人員是不能勝任項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的[3]。
4設(shè)計(jì)質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)體系
(1)強(qiáng)制的規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)、政府文件，也是最低的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
(2)應(yīng)用新技術(shù)的推薦性標(biāo)準(zhǔn)。如：《國家康居示范工程建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》、《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》等。這些先進(jìn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)了健康、生態(tài)等理念，通過成套技術(shù)體系實(shí)現(xiàn)綠色生態(tài)住宅，雖未強(qiáng)制推廣，但值得借鑒。
5設(shè)計(jì)質(zhì)量管理方法
5.1質(zhì)量控制
5.1.1項(xiàng)目環(huán)境調(diào)查的兩個重點(diǎn)
(1)周邊敏感性建筑。主要是居住、教育、醫(yī)療等對日照間距要求嚴(yán)格的建筑，以及文物、宗教、軍事等特殊建筑。石家莊栗康路實(shí)驗(yàn)小學(xué)、天津南京路四箴里高層公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，北側(cè)現(xiàn)狀都是中學(xué)。但經(jīng)調(diào)查，其與新項(xiàng)目相鄰的教學(xué)樓一層均為教師辦公用房，二層起為普通教室。GBJ99—86《中小學(xué)校建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》第2.3.6條規(guī)定“南向的普通教室冬至日底層滿窗日照不應(yīng)小于2h”，因此，確定新、舊建筑的間距時，舊建筑被遮擋起算點(diǎn)為二層窗臺，這樣既符合規(guī)劃審批要求，也合理節(jié)約用地。
(2)紅線外負(fù)面影響因素。萬科公司總結(jié)4點(diǎn)：噪聲，市政設(shè)施(高壓線、變電站、鍋爐房、垃圾站等)，城鄉(xiāng)結(jié)合部環(huán)境隱患，空氣與光污染，并在內(nèi)部頒布了《關(guān)于公示項(xiàng)目外紅線不利因素的操作指引》[4]，值得學(xué)習(xí)。
5.1.2設(shè)計(jì)咨詢與專家論證相結(jié)合
現(xiàn)階段我國大多數(shù)監(jiān)理企業(yè)還不具備設(shè)計(jì)監(jiān)理的專業(yè)能力，只能進(jìn)行程序性檢查。業(yè)主應(yīng)建立技術(shù)與市場兩類專家?guī)�，�?guī)劃、建筑、機(jī)電等組成技術(shù)專家組，營銷、商業(yè)、物業(yè)管理、投資、造價等組成市場專家組。在論證性方案階段組織專家論證，優(yōu)選設(shè)計(jì)成果，避免選用明顯不合理的方案。
論證的目的在于廣泛聽取各領(lǐng)域內(nèi)專家意見，專家雖受聘于業(yè)主，但并非其利益代言人。
因此，論證前業(yè)主不能預(yù)設(shè)傾向性意見，對與業(yè)主相左的意見更要尊重，技術(shù)爭論對項(xiàng)目優(yōu)化十分有益。要暢所欲言，集思廣益，避免像政府部門組織的論證會那樣，只是決策尋找技術(shù)支持，走過場。
技術(shù)設(shè)計(jì)階段委托技術(shù)力量較強(qiáng)的甲級院進(jìn)行全過程設(shè)計(jì)咨詢。進(jìn)行第三方技術(shù)評價，實(shí)現(xiàn)主動控制，過程控制。從確定建筑、主體結(jié)構(gòu)方案，機(jī)電系統(tǒng)選型，設(shè)備、材料選用等設(shè)計(jì)初期開始，對每階段設(shè)計(jì)成果出具書面咨詢意見，由業(yè)主組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通、協(xié)商，對取得共識之處再由設(shè)計(jì)單位修改。對設(shè)計(jì)進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確、量化的評估。
深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院曾受政府委托對某公務(wù)員住宅小區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)咨詢，優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案后節(jié)約鋼材用量顯著。
5.1.3結(jié)構(gòu)方案
招標(biāo)與主材用量限額設(shè)計(jì)對方案、施工圖分段委托設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，可采取結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)招標(biāo)確定施工圖設(shè)計(jì)單位。業(yè)主根據(jù)建筑方案與同類項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)提出含鋼量控制額，邀請2～3家甲級院編制基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)選型方案，通過競爭激發(fā)各單位的創(chuàng)新熱情與積極性，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)優(yōu)化。例如：石家莊銀都花園1棟34 000 m2的高層住宅就曾采用此方法，比較成功。
5.2溝通管理
5.2.1重視項(xiàng)目報建階段設(shè)計(jì)
單位與政府部門的溝通我國實(shí)行的工程許可制度使業(yè)主與設(shè)計(jì)單位要花費(fèi)大量精力用于項(xiàng)目報建，經(jīng)常延誤項(xiàng)目計(jì)劃。雖然政府部門與設(shè)計(jì)單位執(zhí)行的都是同一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，但是解釋權(quán)在各級政府部門，同時法規(guī)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也賦予各部門一定的自由裁量權(quán)。同類型的設(shè)計(jì)方案，不同時期，不同審批人，不同業(yè)主，審批尺度掌握都有細(xì)小而微妙的差別。因此，業(yè)主完成報批方案初稿后，不能等到窗口正式受理才報建，應(yīng)調(diào)動社會資源提前組織設(shè)計(jì)單位與政府部門溝通，匯報方案，聽取意見。主要是規(guī)劃為主，消防、人防為輔的三個部門。其中聽取消防、人防意見是為了確保實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃、單體建筑方案的完整性和原創(chuàng)構(gòu)思。這樣既節(jié)約了時間，又保證后續(xù)設(shè)計(jì)質(zhì)量，不因?qū)彶樾薷亩O(shè)計(jì)返工。
5.2.2商品與作品的統(tǒng)一
業(yè)主與設(shè)計(jì)單位對項(xiàng)目的視角有根本不同，一個是商品，一個是作品，兩者存在一定矛盾。商品通過成功交易才有價值，而作品則是創(chuàng)作，并非所有人都能欣賞和認(rèn)可。設(shè)計(jì)師多少都有理想主義色彩，尤其是建筑師，希望業(yè)主能全盤接收其設(shè)計(jì)構(gòu)思、理念，不愿做任何修改。業(yè)主既要尊重設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新精神和專業(yè)能力，但又不能放任，必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)質(zhì)量管理目標(biāo)和評價體系控制。業(yè)主是項(xiàng)目投資人，既然承擔(dān)全部風(fēng)險，也擁有全部決策權(quán)。設(shè)計(jì)師也要理解再完美的方案，無人愿意實(shí)施也是水中月，霧中花。
5.2.3建立設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)單制度
業(yè)主與設(shè)計(jì)單位溝通涉及商務(wù)事項(xiàng)較少，因此，一般在信息管理上較為隨意，多為現(xiàn)場協(xié)商或電話、郵件、傳真往來，不利于落實(shí)管理責(zé)任。應(yīng)建立設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)單制度，由業(yè)主設(shè)計(jì)部與設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目組各自指定聯(lián)系人，各有一個出口輸出信息，以文字聯(lián)絡(luò)單往來，既提高責(zé)任心，又便于跟蹤落實(shí)，監(jiān)督檢查。
6結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理要樹立明確目標(biāo)，分階段建立矩陣型管理組織，由各級最高管理者進(jìn)行設(shè)計(jì)決策。通過質(zhì)量評價體系，采取專家論證，設(shè)計(jì)咨詢，結(jié)構(gòu)招標(biāo)等方法進(jìn)行質(zhì)量控制。注重與設(shè)計(jì)單位溝通管理，使商品與作品取得統(tǒng)一。
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