分析房地產(chǎn)成本管理目標成本論文
隨著房地產(chǎn)競爭日趨加劇,應對復雜的地產(chǎn)形勢和將來發(fā)展趨勢,要向管理要效益,保證成本的支出獲得最大效益,以經(jīng)濟合理性提升產(chǎn)品的競爭力,房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重。而只有做好成本控制中的目標成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢來迎接更嚴峻的競爭和挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)目標成本形成、問題分析及解決入手進行研究,為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參考。
1 房地產(chǎn)目標成本概念及現(xiàn)狀存在問題
目標成本顧名思義指在一定時期內為保證目標利潤實現(xiàn),并作為合成中心全體人員奮斗目標而設定的一種預計成本,它是成本預測與目標管理方法相結合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的目標成本是房地產(chǎn)項目開發(fā)周期內的全過程成本, 遵循成本的“總值可控、動態(tài)管理”。
房地產(chǎn)目標成本科目主要包括開發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的'各項費用,主要包括:土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。在房地產(chǎn)目標成本科目中,土地費用為市場招拍掛形式確定,公共配套費用為各地市繳費標準,開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用及開發(fā)稅費均根據(jù)國家及房產(chǎn)開發(fā)公司標準執(zhí)行,基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用及公共配套設施建設費用根據(jù)市場招投標及開發(fā)全過程工程控制為主,在房地產(chǎn)全過程成本控制中往往出現(xiàn)以下問題:
1.1 房地產(chǎn)用地規(guī)劃時對業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊,未形成真正意義上的目標成本,導致效益降低。例如:像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項目,業(yè)態(tài)規(guī)劃時未分析市場的銷售及業(yè)態(tài)成本情況,導致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤降低。
1.2 方案、深化及施工圖設計階段標準化程度較低,設計滿足不了施工及銷售要求,產(chǎn)生了大量成本浪費情況,影響了目標成本的準確性。
1.3 實施階段設計變更、簽證較多影響了目標成本的可控性。
2 目標成本存在問題分析
房地產(chǎn)業(yè)一直為國家朝陽產(chǎn)業(yè),前幾年有可觀的利潤。隨著國家調控及市場的激烈競爭,房地產(chǎn)效益不斷縮水,問題也逐漸暴露。許多房企也由原來“核算型”企業(yè)(做了再算)向“價值創(chuàng)造型”(算了再做)企業(yè)轉型�，F(xiàn)針對以上房地產(chǎn)各階段影響目標成本的因素中,現(xiàn)展開進行分析如下:
首先,在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段,因業(yè)態(tài)分類模糊導致了利潤的降低,許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進行開發(fā)并達到預售條件,往往對用地規(guī)劃階段成本把關不嚴,隨意對業(yè)態(tài)進行規(guī)劃,不考慮效益最大化。這就使許多項目沒有經(jīng)過考察論證就急于規(guī)劃報批,致使房地產(chǎn)目標成本前期便處于“粗放式”狀態(tài),最終導致項目建設過程中銷售、成本壓力驟增。
第二,方案圖紙及施工圖紙設計階段,許多房地產(chǎn)公司因標準化程度較低,沒有限額設計,沒有統(tǒng)一的建筑風格,沒有較好的設計成本團隊,導致了目標成本的不可控制。
第三,施工階段因為項目人員業(yè)務能力差,工作責任心不強以及圖紙設計的錯、碰、樓等現(xiàn)場導致了施工中出現(xiàn)大量的設計變更及簽證。
經(jīng)過考察諸多房產(chǎn)項目,以上幾方面對目標成本影響效果所占的比例如下:第一項本階段成本控制的效果約為75%~80%.第二項本階段成本控制的效果約為15%~20%.第三項施工圖設計結束至項目實施階段,本階段成本控制效果約為5%以內。
3 目標成本控制需采取的措施
3.1 項目產(chǎn)品定位清晰明確,形成房地產(chǎn)目標成本“概算版”
首先,在房地產(chǎn)開發(fā)前期(尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項目)充分調研當?shù)氐禺a(chǎn)市場,調研各業(yè)態(tài)的銷售情況,應用容積率指標控制面積,結合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置,建多少高層、多層、商業(yè)、別墅、花園洋房;配置那些基礎設施和配套設施,獲得最大銷售額。
其次,根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進行比例搭配及確定交房標準。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費用、建安成本、各項開發(fā)稅費等),將各不同業(yè)態(tài)進行組合,并進行測算(銷售收入及成本支出測算),選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。業(yè)態(tài)比例及初步交房標準出具后,形成房地產(chǎn)目標成本第一版—成本“概算版”。
3.2 方案的設計比較,進一步細化目標成本。
各業(yè)態(tài)搭配比例及目標成本“概算版”確定后,對業(yè)態(tài)和戶型進行多方案設計比較,通過比較確定單體平面和戶型;通過對建筑面積、套內面積、公攤面積的比例測算,確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積,并根據(jù)當?shù)厍闆r確定合理成本。此階段對交房標準已基本確定,根據(jù)擴初方案進一步將目標成本“概算版”細化。
3.3 施工圖設計及深化階段,確定目標成本“預算版”。
施工圖設計階段將價值工程及限額設計兩者相結合。
首先,根據(jù)價值工程,做好房屋建造標準。價值工程是把技術與經(jīng)濟結合起來的管理技術,通過對產(chǎn)品的功能分析,達到產(chǎn)品適當?shù)膬r值,以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。房地產(chǎn)價值工程體現(xiàn)以下幾個方面:(1)功能不變,成本下降。(2)功能大幅提高,成本略有增加。(3)功能提高,成本降低。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不變,功能提高。在價值工程體系中選取適合本項目價值體系,并確定房屋建造標準。
其次,項目限額設計,限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制設計,對設計規(guī)模、設計標準、工程數(shù)量和預算指標等各方面的控制,凡是能進行定量綜合的設計內容,均要通過計算確定,要充分考控制建筑設計標準,控制單體工程配置標準;比較外墻保溫材料和作法,門窗材質、標準;外裝飾材料的選擇搭配,室內不同公共部分裝修標準、裝飾材料的選擇搭配,在滿足必要使用功能的同時成本最合理。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。在限額設計中結合價值工程,充分運用價值工程分析,確定合理功能。
第三,在施工圖設計階段,充分考慮細節(jié),對土建、水、電、暖專業(yè)進行各種技術經(jīng)濟比較,例如:人防工程決策、土建車庫與機械車庫的技術經(jīng)濟比較、電梯、空調的配置方式、基礎形式、主體結構形式、擋墻形式等等。在設計細節(jié)上滿足后期使用功能,同時在此階段應選擇業(yè)務實力強的設計院進行設計,保證使用功能滿足要求,減少后期的設計變更。
施工圖經(jīng)過深化及內部審核后,需委托工程造價咨詢單位介入進行預算的編制,同時根據(jù)市場價格確定材料暫定價,編制本項目目標成本第二版—目標成本“預算版”。目標成本“預算版”編制完成后進行招投標工作,并與投標單位進行工程量及組價的核對,最終完善目標成本“預算版”確保施工圖紙范圍內的內容明確,目標成本“預算版”一經(jīng)確定不得更改。
3.4 項目實施階段以目標成本“預算版”來指導工程施工及招投標工作,通過后期成本動態(tài)管理及決算管理形成目標成本第三版——目標成本“決算版”。
項目實施階段原則上不能突破目標成本“預算版”的各個子目,如有突破,應根據(jù)金額大小向成本管理委員會各個部門說明,在過程中時刻調整(增減)目標成本。同時在施工過程中工程人員應提高素質及責任心,基本杜絕變更、簽證,保證目標成本順利實施,同時項目結束后,將各總分包工程及設備供應結算進行梳理,最終形成目標成本第三版“決算版”,作為與目標成本前兩版本的最終結果進行比較計入最終績效考核及成本后評估。
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