住房公積金抵押貸款違約風(fēng)險管理探討論文
摘要：隨著近年來購房潮的來臨，廣大年輕人想擁有一套住房都成為了奢望，由于住房公積金有著長期性、互助性、專項性的特點，住房公積金貸款被逐步認(rèn)可和廣泛的應(yīng)用中。而住房公積金在為人們提供便利的同時也存在一定的風(fēng)險，本文就公積金抵押貸款違約風(fēng)險管理進(jìn)行了科學(xué)分析和初探，分析原因，給出建議。
關(guān)鍵詞：住房公積金；抵押貸款；貸款違約
由于社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民生活質(zhì)量及投資理念逐步提高，城鎮(zhèn)購置房屋率也在逐漸增加，在住房價格日日攀升的情況下，由于住房公積金有著“低息低貸”的優(yōu)勢，這使得絕大部分的人們需要借助貸款的資金方式實現(xiàn)購置房屋的愿望。
一、住房公積金的概述
（一）住房公積金的概念
住房公積金是職工及其所在單位共同繳存并用于購買住房的專項存儲資金，全部歸職工個人所有。
（二）住房公積金的適用人群
住房公積金的適用范疇：所有國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等其他相關(guān)單位都要為本單位所有在職員工建立并足額繳存住房公積金。
�。ㄈ┨崛∽》抗e金的方法
達(dá)到法定退休年齡的，或者已經(jīng)辦理了離職退休手續(xù)的；完全喪失行使能力的，并且單位與其終止了勞動合同的；已出境定居的公民；用于償還自己購買的住房貸款；連續(xù)失業(yè)兩年以上，家庭生活嚴(yán)重困難，人均收入低于城市最低收入的；在職的員工亡故，有其繼承人或者有其受贈予的人。
二、住房公積金抵押貸款風(fēng)險表現(xiàn)
一般在實施公積金借貸過程中主要涵蓋了三個主體，依次是受托銀行，住房公積金管理中心和借貸人。銀行作為“受托人只收取相關(guān)手續(xù)費，不承擔(dān)風(fēng)險”，所以住房公積金的貸款風(fēng)險實際上是由住房公積金管理中心獨自承擔(dān)。
�。ㄒ唬┙栀J人風(fēng)險
借貸人具體面臨如下風(fēng)險：信用風(fēng)險，我國現(xiàn)階段未建立完整的個人資信評估系統(tǒng)。無法及時準(zhǔn)確掌握借款人實際情況的變動；支付風(fēng)險，貸款過程中，借貸人在一定程度上預(yù)測走高自身的總體年收入，使得在將來還款時收入減少難以還貸；投資風(fēng)險；借貸人貸款所購房時想投資獲利時，當(dāng)所購房屋貶值，貸款人就有可能難以還貸；失業(yè)風(fēng)險。借貸人可能隨時喪失經(jīng)濟(jì)來源；是意外風(fēng)險，因意外事故造成喪失還款能力。
（二）擔(dān)保方式風(fēng)險。擔(dān)保風(fēng)險主要分為保證人風(fēng)險和抵押物風(fēng)險
1、擔(dān)保人風(fēng)險
擔(dān)保人為自然人的，應(yīng)該具有一定的完全民事行為能力以及代為清償?shù)哪芰�。在實踐貸款擔(dān)保階段中，假如不具有以上的相關(guān)規(guī)定，那么擔(dān)保人在一定程度上就沒有實質(zhì)意義，也就是所謂的空頭擔(dān)保，風(fēng)險性較大。二是保障能力風(fēng)險，擔(dān)保人屬于貸款人獲得債務(wù)履行擔(dān)保的第三人，如果貸款人無法正常履行償還原有債務(wù)的話，依據(jù)約定必須要擔(dān)保人進(jìn)行償還以及履行義務(wù)，不過因為擔(dān)保人的擔(dān)保能力并不是固定的，因此其支付能力應(yīng)該進(jìn)行全面的把控，所以也在一定程度上出現(xiàn)風(fēng)險。
2、抵押物風(fēng)險
中心發(fā)放公積金貸款時，為確保自己的利益，都會要求將新購買的房屋作為抵押物來降低風(fēng)險，但是，即便有抵押物，風(fēng)險卻仍然存在。而抵押物也會因為各種原因而降低價值，例如各種自然災(zāi)害、人為災(zāi)害等。
�。ㄈ╉椖匡L(fēng)險
1、價格風(fēng)險
價格風(fēng)險是指房屋因為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系出現(xiàn)一定程度的變更，在一定程度上會影響到貸款的正�；厥�。一是因為經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場狀況等因素，房屋市場價值下降，在一定程度上會影響到開發(fā)商銷售，運用虛假購房合同套取貸款；二是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房地產(chǎn)市場的不斷變化影響下，房屋價格出現(xiàn)一定程度的下跌，借貸人會放棄貸款所購房屋，而另購新房。
2、開放商風(fēng)險
開發(fā)商經(jīng)營出現(xiàn)困難，難以完成項目；由于開發(fā)商是貸款資金的實際使用者，如果開發(fā)商將貸款金挪用，會造成項目建設(shè)資金的缺口。
3、樓盤的'風(fēng)險
樓盤市場地方偏差，戶型結(jié)構(gòu)不合理，銷售困難，樓盤規(guī)劃設(shè)計有缺陷、配套設(shè)施不完善，都會影響借貸人的還款意愿。
（四）流動性風(fēng)險
當(dāng)住房公積金繳存的增長而不能滿足借貸需求時，就會產(chǎn)生資金缺失。
（五）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險
住房公積金貸款的利率、期限、個人住房貸款的違約率與宏觀經(jīng)濟(jì)情況相關(guān)，如果宏觀經(jīng)濟(jì)情況好的話，失業(yè)水平出現(xiàn)下跌，那么違約率也會出現(xiàn)下跌。
三、住房公積金抵押貸款風(fēng)險的管理
（一）現(xiàn)階段公積金中心違約風(fēng)險管理模式
貸款初審階段；貸款復(fù)審階段；貸款操作階段；貸款的檢查與審計。
（二）當(dāng)前違約管理主要存在的問題
1、風(fēng)險管理理念由于現(xiàn)階段住房公積金中心個人住房抵押貸款違約率很低，導(dǎo)致很多人對個人住房抵押貸款違約的風(fēng)險認(rèn)識不夠，很容易放松對個人住房抵押違約風(fēng)險的管理和研究。
2、風(fēng)險管理技術(shù)對于中心對申請借貸人的風(fēng)險調(diào)查和審查缺乏科學(xué)性。信息不準(zhǔn)確性嚴(yán)重，應(yīng)該制定更加嚴(yán)謹(jǐn)，更加科學(xué)的管理技術(shù)，使當(dāng)前借貸審查的主觀性，隨意性進(jìn)行大力度改善。
�。ㄈ╋L(fēng)險管理的對策與建議
1、提高認(rèn)知，增強(qiáng)管理意識由于現(xiàn)階段個人住房抵押貸款違約情況不常發(fā)生，導(dǎo)致銀行對對口違約風(fēng)險不夠重視。因此管理者應(yīng)改善這種情況，加大重視情況。
2、提高風(fēng)險管理技術(shù)在國外，定量化管理技術(shù)已經(jīng)成為個人住房抵押貸款違約風(fēng)險管理的有效手段。這中定量化管理技術(shù)主要包括兩方面，一方面建立個人住房抵押貸款違約風(fēng)險定量評價模型，另一方面，在此基礎(chǔ)上科學(xué)量化評價指標(biāo)體系。因此在原有管理基礎(chǔ)之上我門應(yīng)多多借鑒外國已有的先進(jìn)管理技術(shù)，為我所用從而大大降低因管理問題上帶來的風(fēng)險。
四、結(jié)束語
我們應(yīng)該對人住房公積金貸款違約的風(fēng)險形式進(jìn)行深入的了解，對違約的可能方式和原因進(jìn)行分析，加大風(fēng)險管理理念的培養(yǎng)，完善風(fēng)險管理技術(shù)的缺陷，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫忍岣邩I(yè)務(wù)人員的能力和素養(yǎng)，從而才能大大的降低個人住房公積金貸款違約的風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
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