房地產(chǎn)工程造價(jià)管理探討論文
摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)一直都是一個(gè)被炒得火熱的話題，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動(dòng)越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司繁榮發(fā)展起來(lái)。所以在愈演愈烈的房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，加強(qiáng)自身的各種優(yōu)勢(shì)顯得更為重要。經(jīng)濟(jì)效益最大化是企業(yè)追尋的最大化理想目標(biāo)，要想有效提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制。在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，抓好工程造價(jià)管理工作，盡可能的降低工程造價(jià)，從而不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。本文對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程造價(jià)的因素進(jìn)行了分析并淺析了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理的措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期階段；工程造價(jià)；管理控制
1、引言
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)包含多個(gè)重要的階段，所起作用對(duì)整個(gè)項(xiàng)目影響較大的有決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工階段等，而房地產(chǎn)的工程造價(jià)也包含了多方面的內(nèi)容：地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、建筑工程造價(jià)、財(cái)務(wù)費(fèi)、廣告銷售費(fèi)、工程管理費(fèi)、營(yíng)業(yè)費(fèi)以及其他各項(xiàng)稅費(fèi)等。由此可見(jiàn)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程的工程造價(jià)管理控制并不是一件簡(jiǎn)單的事情。但企業(yè)又不得不做好這些方面的工作，所以企業(yè)首先要認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，明確自身發(fā)展的優(yōu)缺點(diǎn)，制定合理的發(fā)展方案，接下來(lái)就從決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工階段等方面進(jìn)行解析科學(xué)合理的工程造價(jià)控制管理的相關(guān)方法。
2、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理的主要因素
2.1人員因素
人員因素是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的最基礎(chǔ)、最必不可少的因素。人員遍布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)過(guò)程中，使得管理概預(yù)算的編制成為一項(xiàng)特別復(fù)雜重要的工作，關(guān)乎著每位員工的勞動(dòng)所得利益和最終的房地產(chǎn)成品價(jià)格。要做好概預(yù)算的編制工作，就要任用高素質(zhì)的編制人員。高素質(zhì)的編制人員不僅具備豐富的編制工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)時(shí)時(shí)刻刻的變動(dòng)也異常靈敏，更為熟悉房地產(chǎn)業(yè)頒布的各項(xiàng)政策和條令條例，能夠制定出高質(zhì)量的概預(yù)算編制，為企業(yè)節(jié)約更多的建設(shè)成本。
2.2設(shè)計(jì)因素
如果人員因素是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)因素，那設(shè)計(jì)因素就是影響概預(yù)算編制工作的基礎(chǔ)因素。因?yàn)橹挥心玫矫鞔_的工程設(shè)計(jì)圖之后，負(fù)責(zé)概預(yù)算編制的工作人員才能有安排人員工作的計(jì)劃。所以要想高度實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的控制與管理，首先要控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)因素。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖不科學(xué)合理，不僅影響概預(yù)算的編制工作，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)都會(huì)有很大的不利影響，不僅不會(huì)節(jié)約建設(shè)成本還會(huì)造成大量的資金浪費(fèi)。
2.3施工因素
較于前兩者，施工因素對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有那么重大的影響作用，但它依然會(huì)有屬于自己的影響意義。施工也是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，不論選材還是選用設(shè)備還是人員安排。施工可行性、施工工藝和施工設(shè)備都是編制概預(yù)算工作必須要考慮的因素，從而影響著工程造價(jià)。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的管理和控制措施
3.1控制好投資決策階段的工程造價(jià)
3.1.1明確規(guī)劃項(xiàng)目資金的使用狀況
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌備到施工再到最后的竣工都需要通過(guò)使用資金來(lái)維持運(yùn)作，是一筆龐大的數(shù)額，企業(yè)不得不把每筆資金都落實(shí)到實(shí)處，落實(shí)到每一個(gè)人、每一件事上�？梢酝ㄟ^(guò)設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)來(lái)促進(jìn)落實(shí)工作，這樣就不會(huì)有太多的資金使用發(fā)生偏離設(shè)想的現(xiàn)象，即使有發(fā)生偏離的傾向也會(huì)被立即改正，將因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不靈而被迫停工的可能性降到最低最小。
3.1.2做好施工前期的市場(chǎng)分析工作
在投資決策階段，最重要最關(guān)鍵的工作莫過(guò)于對(duì)前期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，只有分析好市場(chǎng)狀況，預(yù)測(cè)好市場(chǎng)前景，才能為投資決策提供最真實(shí)可靠的依據(jù)，減少投資失誤損失巨大的現(xiàn)象發(fā)生。可以通過(guò)各種渠道搜集最新的市場(chǎng)消息，大量的比較同類工程項(xiàng)目的經(jīng)典案例，再加上對(duì)建筑場(chǎng)地的實(shí)際分析，就能做到對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行最合理的評(píng)估，使投資決策工作的`更安全高效。
3.1.3資本融資的規(guī)范化
資本的融資是為整個(gè)項(xiàng)目的資金作準(zhǔn)備，融資到位意味著資金到位。在融資過(guò)程中需要注意有嚴(yán)格有效的文件，一方資金不到位都會(huì)影響整個(gè)施工進(jìn)度。有文件保證即使出現(xiàn)資金紕漏也不至于太過(guò)加大工程的施工風(fēng)險(xiǎn)。
3.2控制好設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)
在工程的設(shè)計(jì)階段，需要設(shè)計(jì)出技術(shù)與經(jīng)濟(jì)完美融合的方案，通過(guò)對(duì)技術(shù)性指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的對(duì)比分析保證設(shè)計(jì)方案符合低成本高收益的工程預(yù)想。方案被設(shè)計(jì)出來(lái)還需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格程序的會(huì)審，建設(shè)單位組織相關(guān)的各方人員認(rèn)真審查總設(shè)計(jì)方案和單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案的可行性，是否符合價(jià)值管理觀念，對(duì)某些不足之處提出合理可行的建議，減少不必要的成本開(kāi)支，使設(shè)計(jì)方案更先進(jìn)、合理、經(jīng)濟(jì)。最后要想做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，就要保證設(shè)計(jì)估算、概算、預(yù)算三方面的工作貫通，更進(jìn)一步的保證設(shè)計(jì)的合理性。
3.3嚴(yán)格管理招標(biāo)階段的工程造價(jià)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)主要有施工招標(biāo)和材料設(shè)備招標(biāo)兩個(gè)方面。不管是施工的招標(biāo)還是材料設(shè)備的招標(biāo)都關(guān)系著整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑進(jìn)度。從整體著想，在這兩方面的招標(biāo)工作上要注意紀(jì)律性，嚴(yán)格對(duì)各個(gè)參與投標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行審查是必不可少的，還要有公平、公正、公開(kāi)、誠(chéng)信的招投標(biāo)理念作為支撐。在招投標(biāo)過(guò)程中需要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)文件，文件內(nèi)容涵蓋建筑施工過(guò)程中所有可能出現(xiàn)的情況及其影響因素的分析規(guī)劃，盡可能做到全面。最后要嚴(yán)格按照國(guó)家的法令條例明確各方的責(zé)任義務(wù)，做好對(duì)違約不履行責(zé)任的現(xiàn)象的明確處理辦法，達(dá)到減少處理麻煩的投資成本。
3.4管理好施工階段的造價(jià)管理
對(duì)施工階段的造價(jià)管理主要分為三個(gè)方面：
�、賹�(duì)建設(shè)項(xiàng)目要完善監(jiān)督管理制度，落實(shí)好監(jiān)督管理部門的責(zé)任。根據(jù)監(jiān)督管理的規(guī)范條例和實(shí)施細(xì)則發(fā)揮作用，不斷完善職責(zé)，核定好施工進(jìn)度中的工程內(nèi)容、工程量、費(fèi)用支出等。
�、趯�(duì)工程的變更現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管理，施工單位、材料供應(yīng)商反悔拒絕履行約定的義務(wù)是施工建設(shè)中常見(jiàn)的現(xiàn)象，面對(duì)這種常見(jiàn)的情況應(yīng)具備完善的處理方法，及時(shí)提出反索賠。對(duì)于自身也要嚴(yán)格要求造價(jià)工程師審核好工程變更的造價(jià)，做到事前把關(guān)，主動(dòng)履行監(jiān)控職責(zé)。
�、垡獙�(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)管理，規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)的簽證制度。
現(xiàn)場(chǎng)簽證是為了避免現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際和其他特殊情況使工程出現(xiàn)變動(dòng)而制定的書(shū)面確認(rèn)書(shū)，在實(shí)際操作過(guò)程中由于現(xiàn)場(chǎng)管理人員缺乏對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證價(jià)款的意識(shí)，使得結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理進(jìn)行加強(qiáng)是很有必要的，所以施工建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)管理人員要不斷高標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格要求自己，不斷增強(qiáng)及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽價(jià)款的意識(shí)，越拖延意外越多，失誤越多。從實(shí)際工作出發(fā)，抓好現(xiàn)場(chǎng)簽證的操作，使工作質(zhì)量得以提升，簽證價(jià)款也得到有效的控制。
3.5管理好竣工結(jié)算階段的造價(jià)
竣工階段的工程造價(jià)主要指對(duì)工程量的復(fù)核工作，需要審價(jià)人員能夠熟練的把握整個(gè)工程的施工細(xì)節(jié)，熟悉工程量的計(jì)算規(guī)則，而且精通各種施工技術(shù)。這樣能夠更方便的應(yīng)對(duì)出現(xiàn)施工變更的緊急情況，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理與控制發(fā)揮自己的作用。
4、結(jié)束語(yǔ)
總而言之，房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制和管理關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的施工過(guò)程，也影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)復(fù)雜的過(guò)程，并不局限于項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的前期階段，它涉及到多方面的內(nèi)容，因此還要特別注意對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)都采用科學(xué)、系統(tǒng)的方法以做好工程造價(jià)的控制與管理，從而更多的減少項(xiàng)目支出，節(jié)約更多的建設(shè)成本，這樣不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，獲得更大的利潤(rùn)空間，也會(huì)為企業(yè)獲取更大的生存空間，從而實(shí)現(xiàn)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
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