房產(chǎn)測(cè)量論文

　　一、房產(chǎn)測(cè)量的意義

　　房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益房產(chǎn)測(cè)量的全過(guò)程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時(shí)也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。產(chǎn)測(cè)量按照國(guó)家有關(guān)部門(mén)制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過(guò)對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬?zèng)r的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資開(kāi)發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后，房產(chǎn)測(cè)量也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房?jī)r(jià)格居高不下，部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主義主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

　　二、房產(chǎn)測(cè)量若干問(wèn)題研究

　　房產(chǎn)測(cè)量隨著房屋價(jià)格的上漲而愈發(fā)廣受關(guān)注，因而在此意義上對(duì)房屋測(cè)量若干問(wèn)題進(jìn)行研究具有重大的意義。

　　（一）共有建筑面積和公用建筑面積

　　共有建筑面積和公用建筑面積是在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量時(shí)無(wú)法回避的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布的JJF1058-1998《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范的規(guī)定：消費(fèi)者購(gòu)買的商品房建筑面積（銷售面積）為該商品房套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟?共有建筑面積之和；建設(shè)部建房[1995]517號(hào)文件也曾明確指出：商品房建筑面積由該商品房套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積兩部分組成。在此有必要對(duì)“共有”和“公用”進(jìn)行區(qū)分。“公用”是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人享有對(duì)某物的使用權(quán)，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對(duì)某物的財(cái)產(chǎn)權(quán)，共有人對(duì)共有物有使用權(quán)，收益權(quán)和處置權(quán)，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。

　�。ǘ�）常見(jiàn)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)

　　房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前常見(jiàn)的測(cè)量技術(shù)主要有：

　�。�1）房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

　　數(shù)字化測(cè)圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息，通過(guò)計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)處理，再經(jīng)過(guò)圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測(cè)量、地籍測(cè)量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測(cè)圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多等特點(diǎn)。因此，數(shù)字化測(cè)圖是房產(chǎn)圖成圖的一個(gè)主要發(fā)展方向。

　　（2）運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算

　　房屋銷售面積計(jì)算比較復(fù)雜，一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)面積測(cè)算可分為房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算，用地面積測(cè)算是指以秋為單位的封閉地塊面積測(cè)算。在商品房銷售過(guò)程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時(shí)有發(fā)生。因此，一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算具有巨大的進(jìn)步意義(3)GPS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用

　　GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測(cè)量技術(shù)，GPS技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)以ＧＩＳ的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測(cè)繪的精確化和準(zhǔn)確化。

　　三、房產(chǎn)測(cè)量中“幢”的劃分

　　幢是房產(chǎn)調(diào)查的基本單位，也是房產(chǎn)要素測(cè)量的基本單位，因而在房產(chǎn)測(cè)量中對(duì)“幢”的概念進(jìn)行明確的區(qū)分具有重要的意義。“幢”區(qū)分的基本原則主要有：

　�。ㄒ唬�應(yīng)同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期驗(yàn)收

　　理論上和實(shí)踐操作中，同一幢樓應(yīng)該是同期規(guī)劃、同期建設(shè)和同期驗(yàn)收的，不同期規(guī)劃、建設(shè)和驗(yàn)收的項(xiàng)目將各自獨(dú)立，單獨(dú)成幢。

　�。ǘ�）地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體

　　作為同一幢樓，地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體，具體是指房屋的各個(gè)部分結(jié)構(gòu)相連，即各個(gè)部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起，不可分割。如果房屋各部分間互不相連，則可以將各部分獨(dú)立分幢。

　　（三）房屋所占用的土地應(yīng)為同一產(chǎn)權(quán)人

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定：房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人相一致的原則是房屋權(quán)屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權(quán)人的多塊土地上，且各土地使用權(quán)人的土地權(quán)屬清楚，則該房屋不能作為一幢處理。

　�。ㄋ模┯泄餐�的共有共用設(shè)施

　　“幢”的劃分，對(duì)廣大產(chǎn)權(quán)人而言，最重要的是對(duì)共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算的影響。如果房屋各部分之間沒(méi)有共同的共有共用設(shè)施，那么，無(wú)論是作為一幢還是作為多幢，對(duì)共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的影響可以忽略不計(jì)。

　　房產(chǎn)測(cè)量屬于房屋買賣及房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理的基礎(chǔ)，是權(quán)利人維護(hù)自身權(quán)益的前提和保障，因而加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量研究具有重要意義。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]龔英亮：《對(duì)“共有建筑面積”和“公用建筑面積”的探討》，載《城市技術(shù)監(jiān)督》2002年第2期.

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