房地產(chǎn)論文
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房地產(chǎn)論文1
一、正確理解泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫的涵義
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟?《辭�！�(1999年版)中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經(jīng)濟崩潰�！�
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當大的經(jīng)濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經(jīng)濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟。
(4)泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟有利。只有當經(jīng)濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟�？梢�，泡沫經(jīng)濟是個貶義詞，而經(jīng)濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟簡單地劃等號，既要承認經(jīng)濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟。
二、經(jīng)濟泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟。
另一方面，也應清醒地看到，經(jīng)濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系
在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)，處于主導產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次高潮”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。
應當承認，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
房地產(chǎn)論文2
中國經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場無疑是我國經(jīng)濟財政金融的重要支撐，而房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，相關配套制度沒有及時跟上必然帶來不穩(wěn)定的隱患。因此，我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展也成為經(jīng)濟學者研究的重點。本文希望通過對房地產(chǎn)稅收政策的簡要剖析，幫助讀者了解我國稅收政策會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響，有哪些好的方式方法可以幫助我國房地產(chǎn)市場更加健康穩(wěn)健的發(fā)展，希望通過此文能夠?qū)ξ覈愂照咂鸬揭欢ㄓ幸娴慕梃b作用。
一、我國房地產(chǎn)市場財政稅收政策的研究
據(jù)不完全的統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)市場交易額以每年5%以上的速度快速增長，與此同時，房地產(chǎn)稅收的相應繳納量也在逐年增多，由此而見，房地產(chǎn)市場對于我國的經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產(chǎn)市場很好的發(fā)展，制定和完善相應的稅收政策就要先認清我國房地產(chǎn)市場存在的問題。就目前我國的房地產(chǎn)市場而言，想要清晰地認識哪些因素能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生影響，就要充分了解國家的宏觀調(diào)控政策，清楚國內(nèi)的房地產(chǎn)市場價格以及居民對房地產(chǎn)市場的目標預期。近年來，我國房地產(chǎn)市場主要存在供需不平、價格機制不透明等問題。當然，這其中也有房地產(chǎn)市場自身的問題，而要解決這些問題就需要我國對房地產(chǎn)市場進行經(jīng)濟調(diào)節(jié)，發(fā)揮財政政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，加強和完善保障性住房的建設，嚴格對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管，穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場。
二、房地產(chǎn)財政稅收政策對我國房地產(chǎn)的影響
我國房地產(chǎn)市場主要通過房地產(chǎn)的差異進行區(qū)別化的稅收政策來影響房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)收益分配。第一，開發(fā)階段的稅收政策主要影響房地產(chǎn)的供給端，使其有效控制房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模和方向，保障房屋土地的合理利用和開發(fā);第二，流轉階段的稅收政策主要用來抑制房地產(chǎn)市場的投機取巧行為，通過對流通市場的再分配來影響需求端。第三，保有環(huán)節(jié)的財政稅收政策，有利于市場的需求發(fā)展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉。
房地產(chǎn)市場的稅收政策主要對我國房地產(chǎn)市場起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產(chǎn)市場預期從樂觀到謹慎的一系列變化，正好說明稅收政策在其中起到了很好的調(diào)節(jié)作用，合理的稅收政策可以保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，讓消費者保持理性頭腦，調(diào)節(jié)供需平衡。為了促進房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展，需要進一步加強稅收政策的研究力度，細化政策內(nèi)容，加強對開發(fā)商的考核，對不符合要求的開發(fā)商不予政策優(yōu)惠，合理引導居民正確的購買觀念，保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
稅收政策是最常見的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段之一。城市的土地資源稀缺，可開發(fā)利用的不足導致許多投機者購買土地卻不開發(fā)利用，土地市場制度的不健全導致市場價格混亂，投機者倒賣土地，造成許多土地價格虛高，資源閑置浪費，嚴重影響房地產(chǎn)市場的正常運轉。房地產(chǎn)稅收政策能夠從一定程度上減少富人對土地的占有量，讓更多的土地資源得以開發(fā)利用，增加房地產(chǎn)市場的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優(yōu)惠。
三、我國房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場的影響
面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格上漲過快，價格虛高，政府可以利用稅收政策調(diào)節(jié)合理引導消費者理性消費，通過控制信貸資金，促使開發(fā)商增加市場供給，降低不合理的價格，回歸正常價格區(qū)間。刺激房地產(chǎn)市場，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。高房價和低收入是房地產(chǎn)交易市場的主要矛盾，居民收入低降低購買欲和購買力，導致交易量減少，提升居民收入，增加居民購房的政策優(yōu)惠力度可以有效刺激國內(nèi)房地產(chǎn)市場的活躍度。
改進物業(yè)稅的政策，加強監(jiān)督力度可以加強和規(guī)范房地產(chǎn)市場的不合理行為。物業(yè)稅的政策實施應從我國的實際情況出發(fā)，首先，對于不同收入人群，物業(yè)稅的政策實施應區(qū)別開來，通過制定不同的稅率可以有效調(diào)節(jié)不同階級收入人群的經(jīng)濟支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經(jīng)濟生活。其次，要加快發(fā)展房地產(chǎn)評估市場，規(guī)范評估行業(yè)的發(fā)展，完善評估體系，保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴格審查房地產(chǎn)市場情況，了解清楚城市土地的開發(fā)和利用情況，加快房地產(chǎn)市場房屋和土地兩證合一，強化產(chǎn)權登記制度，理清關系，從而避免房地產(chǎn)私下交易。完善房地產(chǎn)市場的評估體系，加強房屋評估制度，建立一整套的房地產(chǎn)市場管理機制。
我國的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來進一步完善和健全房地產(chǎn)稅收的相關法律和制度是對房地產(chǎn)市場長久發(fā)展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場不規(guī)范行為的發(fā)生。因此完善房地產(chǎn)市場制度和相關法律，并嚴格實施執(zhí)行，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，保障市場合理發(fā)展，讓供方合理開發(fā)、依法競爭，讓群眾買得放心，買得安心。在我國的房地產(chǎn)稅法當中，懲戒措施相對寬松，導致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產(chǎn)市場。所以，完善房地產(chǎn)稅法應以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實到房地產(chǎn)稅收當中，為我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供法律保障，讓我國房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)又快的發(fā)展。
四、結束語
財政稅收對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟具有重要的影響作用，因此，健全房地產(chǎn)市場機制，保證房屋土地資源的合理開發(fā)和利用;完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展;合理引導消費者理性購買商品住房，保證房地產(chǎn)剛需的解決;加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，讓不法分子無縫可鉆，這樣才能讓我國房地產(chǎn)市場真正有序規(guī)范的發(fā)展起來。
房地產(chǎn)論文3
(一)利用工程承包合同進行納稅統(tǒng)籌
利用工程承包合同進行納稅統(tǒng)籌的方法是按照建設單位與工程承包公司之間簽訂的工程承包合同進行具體操作，如果雙方簽訂了工程承包合同，就按照國家規(guī)定的建筑業(yè)3%的稅率進行納稅。反之，就適用服務行業(yè)5%的稅率納稅。由于兩種操作方式之間的稅率相差較大，給納稅籌劃者留下可操作空間，按照《營業(yè)稅暫行條例》的相關規(guī)定，如果建設單位與工程承包公司之間沒有簽訂工程承包合同，只負責后期工程組織，則工程承包公司就需按照服務行業(yè)5%的稅率進行納稅，反之，無論工程承包公司是否實際進行了項日建設，都需要按照建筑業(yè)3%的稅率進行納稅申報。
(二)利用代收費用進行納稅統(tǒng)籌
《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)公司的營業(yè)額包括其房屋出售價款和經(jīng)營過程中所收取的代收費用、手續(xù)費等。物業(yè)管理企業(yè)可以代替房地產(chǎn)企業(yè)收取相關費用，這部分費用并不納人企業(yè)營業(yè)額，而且，政府為了促進物業(yè)企業(yè)發(fā)展，還出臺了一系列的稅收減免優(yōu)惠政策，如物業(yè)企業(yè)為有關企業(yè)代收的費用不計人營業(yè)額，只對其代收手續(xù)費進行營業(yè)稅征收。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)公司可在企業(yè)內(nèi)部成立物業(yè)公司，將價外費用的收取交由下屬物業(yè)公司負責，如物業(yè)管理費，并由物業(yè)公司開具發(fā)票。
房地產(chǎn)論文4
伴隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類，近年來正日益受到人們的關注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項目開發(fā)轉向商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)，以期獲得相對較高的投資收益，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認識到商業(yè)設施對城市發(fā)展的輻射帶動作用，不斷采取措施推動商貿(mào)流通基礎設施的建設。本文首先概述房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點，在此基礎上從多個角度對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目具有的主要特征進行闡述，力求進行一定深度的探討。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點
房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟活動，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務所需房屋的建設，以及土地的開發(fā)，為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象，房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點概括如下：
1、地理位置的固定性
土地開發(fā)、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設投資大
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。
3、開發(fā)周期長
土地及建筑物作為項目開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設進度有其客觀規(guī)律性，有相應的時間要求。另外，項目開工建設前的有關手續(xù)繁雜，也影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規(guī)政策嚴格約束和調(diào)控
房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關國民經(jīng)濟（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關法規(guī)政策調(diào)控等。
5、建設環(huán)節(jié)多
這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現(xiàn)行管理體制來看，參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大，開發(fā)周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運作，大量建設資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。
7、資金周轉慢
從房地產(chǎn)項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產(chǎn)項目投資與一般工業(yè)建設項目投資有一個顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此，房地產(chǎn)項目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設投資與經(jīng)營資金兩大部分，在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。
9、人員要求高
一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設，往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設計、高標準的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細致的全程服務，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。
10、風險較大
由于房地產(chǎn)項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發(fā)周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發(fā)項目的差異性
房地產(chǎn)開發(fā)項目可以分為很多種，由于項目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當?shù)牟町愋�。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業(yè)協(xié)同
正因為房地產(chǎn)項目具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進來。一個房地產(chǎn)項目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調(diào)查項目投資環(huán)境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規(guī)劃設計人員提供產(chǎn)品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目主要特征
目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產(chǎn)項目劃分的九大類型中，商業(yè)房地產(chǎn)項目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運用中，人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)）之分，本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究側重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎，主要指進行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā)，與國家建設部關于房地產(chǎn)項目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點外，以下主要從顧客構成、項目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項目的主要特征。
1、顧客構成的雙重性
商業(yè)房地產(chǎn)項目與其它房地產(chǎn)項目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶，這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費者，這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購買產(chǎn)權，然后轉租給經(jīng)營商戶，立足長期穩(wěn)定的回報，或者見機拋售，獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務市場和消費者市場相類似。對于開發(fā)商來說，第一層次的經(jīng)營商戶（業(yè)務市場）固然重要，畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶，但項目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣大消費者的認同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為，進而影響項目收益。此外，開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項目長遠運營。
2、選址分析的漸進性
所有房地產(chǎn)項目都存在項目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。
商業(yè)房地產(chǎn)項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場目標。根據(jù)有關宏觀指標數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發(fā)展影響巨大。
一個城市或地區(qū)選定后，就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項目的場址一旦確定，就無法更改，若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者，經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè)，也就無法實現(xiàn)項目收益。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。
3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性
對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說，潛在的直接顧客（即經(jīng)營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構，既有外資、國資，也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異，相應對物業(yè)的需求呈個性化。同時，商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結構更加復雜。因此，若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶（如果有，項目的開發(fā)建設就可以按經(jīng)營商戶的需求進行，也可稱之為定制），項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開發(fā)建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外，在已基本設定市場目標前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設和后期的經(jīng)營管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售，否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。
考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項目具有公共服務的特點，在具體規(guī)劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計，強調(diào)功能作用、引導作用、服務作用，確保商業(yè)運營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。
4、經(jīng)營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，項目是由開發(fā)商投資建設，租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶，也可能是本身不經(jīng)營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。
經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經(jīng)營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。
5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性
商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說，住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開發(fā)結束），而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長期經(jīng)營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報，在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機會發(fā)展的基礎，形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨特的優(yōu)勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運營成功。
6、高風險性
總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后，項目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略，還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平�；谏虡I(yè)本身競爭的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈，投資風險相對較高。
7、可促進城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會效益
城區(qū)形成和再發(fā)展是以復雜和綜合的因素為動因。一個城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎設施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點在內(nèi)的服務因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進人口集聚和資源流動，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項目對所在地域區(qū)段的城市功能、結構能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動效應，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動周邊房地產(chǎn)的增值。
此外，商業(yè)房地產(chǎn)項目可以產(chǎn)生良好的社會效益。商業(yè)本身具有對勞動力較強的吸納能力，商業(yè)房地產(chǎn)項目建成運營后，能為當?shù)靥峁┐罅康木蜆I(yè)機會，促進所在地區(qū)充分就業(yè)。商業(yè)項目的正常運營，可以形成大量的消費，上繳一定的稅金，為經(jīng)濟增長、財政收入等做出貢獻。
房地產(chǎn)論文5
市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標是獲取高額利潤，使自身價值最大化因此成本管理越來越受到重視。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作存在著許多弊端成本管理的方法比較落后。本文對成本管理中存在問題進行了分析的同時提出了相應的對策，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決其成本管理中的問題，強化成本管理制度從而在競爭中獲得優(yōu)勢使自身得到發(fā)展。
我國社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的環(huán)境下，獲得最大利潤是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標，價值最大化、增加股東財富，如何維持并擴大房地產(chǎn)企業(yè)利潤已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得生存與發(fā)展所必需考慮的問題，加大成本管理工作，提高成本管理質(zhì)量，降低房地產(chǎn)企業(yè)運營成本是房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額利潤的關鍵問題，當前市場競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)運營成本過高會導致房地產(chǎn)企業(yè)喪失競爭優(yōu)勢、產(chǎn)品市場萎縮、利潤下降，最終會導致房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)生存。因此，成本管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡是至關重要的，房地產(chǎn)企業(yè)要在日常的運營中十分重視成本管理，建立成本管理戰(zhàn)略，在不影響產(chǎn)品質(zhì)量的前提下盡大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。但我國的市場經(jīng)濟體制尚不完善，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立起現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，這也導致房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中存在著諸多弊端。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的主要問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理意識落后
我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，存在著一種錯誤的意識:都把成本管理看成是房地產(chǎn)企業(yè)財務部門的工作，降低房地產(chǎn)企業(yè)運營成本是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的職責，普通員工無關。現(xiàn)代的管理人為，只有充分地調(diào)動企業(yè)員工的積極性，使他們在成本管理中最大限度地發(fā)揮其自身作用，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作是有極大益處的。
2、成本管理觀念落后
許多房地產(chǎn)企業(yè)管理者對成本管理的認識僅限于局限，認為降低成本只存在于房屋建造過程中，全面成本管理的理念根本沒有樹立。另外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理也僅限于降低生產(chǎn)成本，沒有考慮到成本的效益問題只是單純地求得成本的降低不能應用成本效益原則，從而以一定的成本支出來實現(xiàn)更大的效益。
3、成本管理方法落后
盡管少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)采用了一些先進的成本管理方法，并取得了很好的成績，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與成本管理方法仍舊是依賴于傳統(tǒng)的方法。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算采用的是品種法和分步法，這兩種方法使用的是大規(guī)模制造性的房地產(chǎn)企業(yè)，在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟下，這些成本核算方法比較準確地反映了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的成本，但目前市場變化很快，消費者的偏好又各不相同，單件小批生產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得市場、消費者青睞的手段，只有不斷地迎合消費者的口味，房地產(chǎn)企業(yè)才能擴大市場，獲取高額利潤，但分批法的成本核算方法還沒有被廣泛采用，說明房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)組織還是比較粗放的。
4、成本管理戰(zhàn)略企業(yè)自身總體戰(zhàn)略差異性大
現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略理論認為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略主要可分為以下三個成本領先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和目標聚集戰(zhàn)略，成本管理戰(zhàn)略應當與房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略相融合和相匹配，而目前我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，其成本戰(zhàn)略僅僅是著眼于降低成本，而沒有將其與房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略相聯(lián)系，在一定程度上可能會對房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略產(chǎn)生不利影響。
5、開發(fā)商內(nèi)部財務管理太重
對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理僅僅涉及到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，很少有房地產(chǎn)企業(yè)將上游供應商和下游銷售商之間的業(yè)務往來納入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中去，現(xiàn)代社會的信息技術高度發(fā)達，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務范圍不斷擴大，房地產(chǎn)企業(yè)間的聯(lián)系也更為緊密和方便，房地產(chǎn)企業(yè)在與其他房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務往來過程中的成本在房地產(chǎn)企業(yè)的總成本中也占有很大的比例，因此，也應將外部的成本納入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中進行全面的分析與管理，以從更大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本。
二、提高成本管理工作對策
1、建立房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理制度
利用波特教授的價值鏈分析理論，全面、詳細、充分地分析房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生環(huán)節(jié)，加大房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境分析，了解房地產(chǎn)企業(yè)所處行業(yè)的整體競爭情況，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢有充分的認識，在對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部價值鏈分析的基礎上，對整個市場的競爭情況和房地產(chǎn)企業(yè)競爭對手進行價值鏈分析，達到知己知彼、洞察全局，并由此形成價值鏈的各種戰(zhàn)略。
2、更新先進管理理念，加強成本管理
在房地產(chǎn)企業(yè)中建立全方面、全過程的成本管理制度，詳細考察房地產(chǎn)企業(yè)成本發(fā)生過程和環(huán)節(jié)，針對每一項成本支出，都應該有詳細的成本管理方法和成本管理責任制度將成本管理責任落實到具體的責任人促使房地產(chǎn)企業(yè)所有員工都參與到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中來“建立起一個從上到下，包括各層次、各部門以及個人在內(nèi)的組織體系。對各責任單位進行嚴格考核，充分調(diào)動各部門人員的積極性和創(chuàng)造性，增強房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的成本管理意識”。建立房地產(chǎn)企業(yè)全過程的成本管理制度，將傳統(tǒng)的只關注產(chǎn)品生產(chǎn)階段的成本管理工作向前延伸至土地取得、材料采購、產(chǎn)品的設計、開發(fā)階段，向后延伸至產(chǎn)品銷售階段和售后服務階段，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理包括了對土地成本、建材采購成本、產(chǎn)品設計成本、制造成本和營銷、消費者服務成本的管理。
3、采取一定的措施保證成本信息的準確性
建立良好的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，使房地產(chǎn)企業(yè)各項成本費用的支出都能夠及時準確地得到反映采取措施保證成本信息的可靠性，檢查相應的會計資料以合適信息，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和會計人員的職業(yè)道德，使其提供成本信息能夠有效地服務于房地產(chǎn)企業(yè)的整體戰(zhàn)略決策。加強市場調(diào)查和信息反饋在成本管理中的應用，房地產(chǎn)企業(yè)應不斷地提高信息管理的質(zhì)量，使各項成本都能夠得到及時準確地反饋，以利于戰(zhàn)略決策。
4、借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，引入先進的成本管理方法
目前國際上比較先進的成本管理方法是作業(yè)成本法，它適應當代高新科學技術的制造環(huán)境、同時也滿足了顧客日益多樣化的產(chǎn)品需求。在價值鏈理論的指導下，順應顧客的需求，改造房地產(chǎn)企業(yè)的“作業(yè)”流程，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部的關系，從而形成戰(zhàn)略合作伙伴關系，最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的外部成本；從房地產(chǎn)企業(yè)的整體出發(fā)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門的關系合理地安排各項作業(yè)，避免不必要的成本的發(fā)生口。整合作業(yè)流程，減少分工，在分析房地產(chǎn)企業(yè)自身競爭優(yōu)勢的情況下，確定房地產(chǎn)企業(yè)的核心任務，撤銷、改善部分作業(yè)流程，降低成本，獲得成本優(yōu)勢。
三、結語
我國社會主義市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)只有獲得更大的利潤，才能在競爭中球的發(fā)展，這就要求房產(chǎn)企業(yè)要建立一個良好的內(nèi)部管理制度才能適應市場的發(fā)展，而良好的成本管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢、獲取高額利潤的前提條件。我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，還有許多的弊端需要革除，只有持續(xù)地改進自己成本管理工作，以先進的成本理念來指導自己的成本管理工作，建立戰(zhàn)略成本制度，房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得進一步的發(fā)展，才能在激烈的競爭中擁有優(yōu)勢，獲取高額收益。我國房地產(chǎn)企業(yè)必須在日常的成本管理工作中樹立戰(zhàn)略成本觀念，盡一切努力來避免不必要的成本發(fā)生，以最大限度地降低成本，在競爭中獲勝，使房地產(chǎn)企業(yè)得到更進一步的發(fā)展。
房地產(chǎn)論文6
在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點的基礎上，進一步對加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的.有效策略進行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。
關鍵詞：房地產(chǎn);金融工具;創(chuàng)新
0.引言
金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現(xiàn)[1]。各類金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場特有的，例如住房獎券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場當中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。
1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點分析
1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型 從不同角度為出發(fā)點，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據(jù)，并依照金融工具的中介功能及應用進行分類，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個類型：
(1)價格風險轉移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進行轉移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新[2]。
(2)信用風險轉移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進行轉移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新。
(3)流動性增強型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動性變強，也可以使金融機構具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強。
(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權式融資的機會，比如對股權融資進行分享等。
1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點
在各種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點主要體現(xiàn)在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機構以投資者的需求為依據(jù)，進而在原有產(chǎn)品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。 (3)市場化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯(lián)系的收益等。
(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個基礎創(chuàng)新產(chǎn)生之后，圍繞著這個基礎創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來便形成了創(chuàng)新群。
2.加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究
2.1重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體
目前，我國房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟發(fā)展中由經(jīng)濟體系內(nèi)部力量發(fā)動的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現(xiàn)重塑，一方面，需要對專業(yè)銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經(jīng)營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構內(nèi)部形成有效的激勵創(chuàng)新機制，發(fā)揚創(chuàng)新精神，營造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)強的創(chuàng)新人才。
2.2加強引導和監(jiān)管力度
一方面，監(jiān)管部門必須對金融風險的監(jiān)控進行強化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風險控制在能夠承受的范圍內(nèi)。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創(chuàng)新進行重點監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強弱為依據(jù)，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術主導型創(chuàng)新
目前，我國具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術主導型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給，進一步使日益增長的創(chuàng)新需求得到充分滿足。
2.4加強房地產(chǎn)金融市場的競爭力度
現(xiàn)狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒有發(fā)生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當?shù)母偁幮袨�，再加上中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行及中國建設銀行這四大國有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場的局面，因此對房地產(chǎn)金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區(qū)別對待給予取消，使全部金融機構均具備同等的運行環(huán)境。其次，對金融業(yè)市場準入進行放寬，推廣合作制金融結構與股份制金融結構[4]。最后，對金融機構種類進行多元化創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融機構體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產(chǎn)金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機。
三、結語
通過本課題的探究，認識到加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對房地產(chǎn)金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強引導和監(jiān)管力度、重視技術主導型創(chuàng)新及加強房地產(chǎn)金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，還需與我國實現(xiàn)國情充分聯(lián)系起來，然后實施有針對性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實現(xiàn)創(chuàng)新，進一步為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文7
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題。
1.資金預算管理制度不完善，投資行為盲目。
就目前的實際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于資金管理沒有形成一個充分的認識，資金預算的管理水平也不夠完善，同時缺少對企業(yè)在項目投資和經(jīng)營中的資金控制，導致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設。
2.融資形式單調(diào)。
融資是每一個房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機構貸款上，而銀行的利率常常會出現(xiàn)波動，非銀行金融機構的利率往往在基準利率的基礎上有較大的上浮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險更高、償還貸款的壓力過大。
3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時，房地產(chǎn)項目中，建設某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項目成立時設立一個單獨的銀行賬戶，未進行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容
1.資金的預算管理。
資金的預算管理是資金管理的前提，在具體實施中，房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個企業(yè)的現(xiàn)金流和開發(fā)項目的數(shù)量、開發(fā)進度的精準匹配等內(nèi)容，企業(yè)應該通過不同的資金預算形式來達到資金流和非項目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財務部門應該配合企業(yè)的工作目標，共同編制資金預算計劃的建立。這個預算計劃包含資金預算收入和資金預算支出兩方面內(nèi)容，其中資金預算支出是核心，應根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進行資金預算，并按照確定的預算安排使用資金。
2.資金的使用管理。
房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個方面的內(nèi)容：第一個方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標、競標等所支付費用；第二個方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產(chǎn)的項目設計、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產(chǎn)項目的營銷和推廣等費用的支出；第四方面是房地產(chǎn)項目從預售開始的各項稅費支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風險，又要注意提高資金的使用效率。
3.資金的監(jiān)督管理。
一個房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進行檢查，通過財會部門提供的報表來審核資金使用是否合理。同時，企業(yè)的管理者還可以通過專項檢查來發(fā)現(xiàn)資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產(chǎn)項目竣工前的工程結算與款項支付、房地產(chǎn)項目預售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強資金的監(jiān)督管理，就要建立獎罰制度，對資金管控執(zhí)行較好的項目及人員要給予獎勵，充分調(diào)動員工的積極性，積極開展企業(yè)的內(nèi)部審計，實現(xiàn)對資金整體情況的內(nèi)部控制。
三、加強資金管理內(nèi)部控制的措施
1.科學安排資金的收入和支出。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會造成資金成本的超支，不利于工程項目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出，是加強資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設一個工程時，所有的資金要等到項目預售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項的流向，拒絕一切不合理的開支。
2.加強資金計劃分析和預算管理。
資金的計劃分析是指執(zhí)行資金的計劃后，把資金具體的情況和原計劃值相對比，發(fā)現(xiàn)偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預算管理則是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎。資金的預算分為年度預算和月度執(zhí)行預算兩個方面，平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預算，是預算管理中最重要的工作內(nèi)容。
3.加強資金管理信息化平臺建設。
現(xiàn)代社會是信息化的社會，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計劃的情況，對企業(yè)的資金進行統(tǒng)一的計劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
四、結論
我國在經(jīng)歷了金融危機的打擊之后，對于房地產(chǎn)開發(fā)的活動更加趨于理性化，也加強對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此，在房地產(chǎn)的市場中仍然存在著許多客觀因素導致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象，要想改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強資金管理和提高內(nèi)部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運作和資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)論文8
摘要：近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常規(guī)化和我國居民住房商品化改革的進一步推進，作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的一個專門方面一一物業(yè)管理正日益為諸多行業(yè)有識之士所重視。本文擬對物業(yè)管理的一些問題作一初步探討。
關鍵詞：房地產(chǎn)，物業(yè)管理，經(jīng)營
一、物業(yè)管理的概念與意義
所謂物業(yè)，即是指在一定土地范圍內(nèi)以建筑物形式存在的產(chǎn)業(yè)。它具有如下特點:
�、僖话闶窃谝欢ㄍ恋胤秶鷥�(nèi)的;
�、诰哂胁豢梢苿有�;
�、劬哂幸欢ǖ膬r值和價格。物業(yè)的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場店鋪，還包括工廠的廠房、學校的教學樓、醫(yī)院的門診樓和各類倉庫等。飯店也是一種物業(yè)，但由于已經(jīng)形成了專門的管理體系，所以有別于一般意義上的物業(yè)管理。
可以說，人類自擁有了建筑物起也就擁有了物業(yè)，對物業(yè)的一些基本管理活動一也就隨之而起，但物業(yè)管理成為現(xiàn)代服務業(yè)的一個門類則是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定程度和社會分工進一步完善的產(chǎn)物。物業(yè)管理是指通過有效的市場營銷和規(guī)范的日常管理，保持并實現(xiàn)物業(yè)價值，滿足物業(yè)客戶需要的經(jīng)營管理活動。物業(yè)市場營銷與其它商品營銷有許多共通之處，它必須根據(jù)物業(yè)的實際價值，包括工程造價、質(zhì)量水平、建筑風格、使用目標以及區(qū)位地域因素，再考慮到國家政策和市場環(huán)境，對特定物業(yè)進行正確的市場分析和品牌定位，選擇合適的銷售對象，采取相應的營銷策略。
物業(yè)的日常管理，也即狹義的物業(yè)管理，它主要通過經(jīng)常性的維護保養(yǎng)、清潔和保安服務以及必要的社區(qū)公共關系活動來實現(xiàn)的，其目的在于使業(yè)主獲得租金收益，使物業(yè)設施保持完好，為使用單位提供滿意的辦公、居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲等場所和使用條件。近幾十年來，我國的物業(yè)管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來進行的，并沒有形成現(xiàn)代服務業(yè)意義上的物業(yè)管理體系。
80年代后，改革開放的大環(huán)境使國外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗得以在我國引進和傳播。廣東、上海及北京等地房地產(chǎn)業(yè)的有識之士在學習國沙卜經(jīng)驗的同時，又結合國內(nèi)的實際情況進行了探索，正在嘗試建立具有中國特點的物業(yè)管理事業(yè)。從我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看，專業(yè)性物業(yè)管理公司的出現(xiàn)具有重大意義。原各物業(yè)機構大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權與經(jīng)營權的分離，配套服務諸如專項維修、清潔、保安等工作由相應的專業(yè)公司承擔的新格局所取代。根據(jù)西方國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)主可以聘請專業(yè)公司，通過委托契約和必要的財務監(jiān)督來實現(xiàn)自己的經(jīng)濟目標，以避免造成人力、物力、財力上的浪費，減少因?qū)I(yè)管理經(jīng)驗欠缺所可能造成的損失。作為現(xiàn)代服務業(yè)的一個門類，目前我國的物業(yè)管理事業(yè)尚處于探索初創(chuàng)階段。隨著市場經(jīng)濟改革的推進和房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理的重要性將日益顯現(xiàn)出來，物業(yè)管理也將成為我國90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業(yè)。
二、物業(yè)管理的內(nèi)容
隨著時間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時進行維修和加強管理，就會使建筑物的結構逐漸損耗，甚至過早損壞。如我國一些城市的住宅小區(qū)剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽臺等房屋結構和外觀被隨意改變，樓道擠滿自行車和雜物，而小區(qū)原配套建設的商業(yè)網(wǎng)點也改變了性質(zhì)，等等。這與缺乏正常的物業(yè)管理有著直接的聯(lián)系。物業(yè)管理的內(nèi)容，可以分為管理和服務兩個方面。
�、俟芾矸矫�，主要是掌握房地產(chǎn)的變動和作用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能;把房屋的數(shù)量、產(chǎn)權、建筑形式、完好程度、設備作用情況及時準確地記錄下來，隨時變更原始記錄。
�、诜⻊辗矫�，主要是充分滿足用戶要求，及時登門服務，如提前檢修上下管道、暖衛(wèi)管道、換紗窗、檢修門窗等。另外，及時檢修鍋爐，保證供氣;及時檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對于房屋、設備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶點交清楚，明確保管責任。在日常工作中要注意宣傳適當使用房屋設備的常識，并注意設備變化情況。用戶遷入或遷出門寸，要進行清點。物業(yè)管理總的來說是服務性行業(yè)，其目標是為用戶提供完善的服務，服務內(nèi)容還可以根據(jù)用戶的需求而加以調(diào)整。
具體的工作內(nèi)容一般包括如下幾個方面:
1.注意房屋的經(jīng)常維修，提高物業(yè)的價值。應經(jīng)常維修管理和保養(yǎng)，使建筑物始終處于完好的使用狀態(tài)，包括建筑物外型不會因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內(nèi)部的水、電、暖、衛(wèi)、氣更要運行暢通，不致使物業(yè)價值下降。
2.注意設備的正常運行，努力避免事故。物業(yè)管理應盡量方便用戶，使用戶不會因電梯中途停運、照明中途停電而煩惱。要求各項公用設施正常運行，避免因突然損壞而給用戶帶來不便。
3.注意資金的合理運用，切實做好收支平衡。特別是來自用戶的管理費收入，必須有效地分配在各項服務上，使每項支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費。另外應注意資金儲備，以應付突發(fā)事件所造成的損失。
4.注意環(huán)境保護。要代住戶搞好住宅區(qū)的清潔和綠化，防止一切對環(huán)境的破壞行為。禁止在小區(qū)千道上發(fā)展農(nóng)貿(mào)集市，造成環(huán)境臟、亂、差，在休息時間杜絕各種噪音發(fā)生，以免影響住戶休息。
5.加強治安防范，保障住戶人身和財產(chǎn)安全。可以通過建立專職的保安隊伍，輔之以不同建筑物內(nèi)配備的各種有效保安器材或設施，來加強住宅區(qū)內(nèi)的治安防范，保護住戶人身和財產(chǎn)安全。
三、物業(yè)管理的組織與經(jīng)營策略
現(xiàn)代社會分工的專業(yè)化趨勢與發(fā)達國家的物業(yè)管理實踐告訴我們，成立專業(yè)的物業(yè)管理公司是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要組織形式，而物業(yè)公司內(nèi)部的多個部門又構成了其完整的內(nèi)部結構，履行著物業(yè)管理的各種職能。
1、辦公室:負責協(xié)調(diào)公司各部門的工作，并充當公司和業(yè)主聯(lián)系的橋梁。
2、發(fā)展經(jīng)營部:策劃公司的服務和經(jīng)營項目，制定公司的發(fā)展計劃，負責項目經(jīng)營創(chuàng)收，增強公司的財力。
3、財務部:負責制定公司財務計劃，預算管理費等各項費用，制定合理的收費標準，監(jiān)控資金收支、做到�？顚Ｓ�。做好公司財務報表，接受客戶的監(jiān)督。
4、保安部:負責治安保衛(wèi)，參與社會聯(lián)防，維護小區(qū)(大廈)正常的工作、生活秩序。
5、清潔綠化部:負責小區(qū)(大廈)的綠化，保證小區(qū)(大廈)環(huán)境清潔、美化。
6、工程部:負責維護小盡.(大廈)的登共設施，導證其止常運行開展各種服務項目，為住戶排憂解難。
物業(yè)管理工作，可以按照不同特點的物業(yè)而制定不同的經(jīng)營策略：
1、住宅管理工作著重為用戶提供舒適的生活環(huán)境，所以清潔、保安、設施維修及園藝、康樂設施的管理或服務較為重要。
2、辦公大樓管理應該著重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項細節(jié)工作必須完善，以免影響用戶的正常使用。
3、對商場的物業(yè)管理，除一般服務外，必須保持商場的外觀及形象，以吸引消費者來購物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費者的流量，但有關推廣及宣傳費用則不列入管理費支出項目。
4、工廠大廈主要是水、電的供應不受影響，保證生產(chǎn)順利進行。此外，貨物運輸必須流暢，大廈貨物起卸區(qū)的設立和管理都是大廈管理的重要方面。
5、停車場要方便車主，車場內(nèi)應光線充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號，停車位易于識別。對收費系統(tǒng)的操作等也應給予重視。
四、物業(yè)管理費用的籌集和使用物業(yè)管理經(jīng)費的來源
主要有以下三個方面:
1、收取管理費。其標準根據(jù)各類物業(yè)的不同特點和業(yè)主內(nèi)外有別的原則而定。業(yè)主如逾期未交管理費，則加收滯納金。一般采用并鼓勵住戶提前預交，以保證管理工作的正常進行。
2、收取水電管理費備用金。繳納辦法是根據(jù)低層、高層樓了和商場三種不同類型一次付清，其標準應按當?shù)厮蕉�。備用金是�？顚Ｔ翵，主要是對配套設施如供電、機電、電涕、消防等重要設備的更新和突發(fā)事故搶修時所設立的，搶修大型設備動川備用金后可如數(shù)向業(yè)主攤分，以保證備用金的資金量。
3、屋村的其他收人，也稱雜項收入。一般根據(jù)當?shù)卣嘘P規(guī)定制定收費標準，在屋村范圍內(nèi)收取停車費、單車、摩托車保管費、遲納金、裝修管理費、小商店租金等。隨著屋村老化和物價指數(shù)的上漲，每兩年適當調(diào)整一次管理費，以保證收支平衡，略有節(jié)余。管理費用于維修小區(qū)的各項費用開支，主要用來支付小區(qū)的道路維修、園林綠化、清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、公共設施、機電設備的保養(yǎng)維修，并支付管理公司辦公室(占管理費收入的15%)和管理人員的工資、勞動保險、工傷保險、員工福利、行政費用等。物業(yè)管理經(jīng)費的籌集和使用是當前尚處初創(chuàng)階段的行業(yè)熱點問題。一般來說，一些高檔別墅區(qū)的物業(yè)管理費的收取問題不大，但對普通類住宅小區(qū)來說確實是個問題。因此，在進行或組建對一般物業(yè)的一長期管理時可以在物業(yè)建造初期就留出一部分，作為今后長期管理的經(jīng)營所需，以彌補長期管理的經(jīng)費不足，達到管理部門或物業(yè)公司的收支平衡。
五、發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)值得注意的幾個問題
1、樹立物業(yè)管理的市場營銷觀念，即物業(yè)管理不能等建筑物落成投入使用后再開始，而是應該超前地考慮市場的需求。在物業(yè)尚在設計階段，即對開發(fā)、設計等提供專業(yè)意見和建議，反映用戶的要求，務求物業(yè)的設計更符合實際的應用和方便日后的管理工作。
2、及時做好有關物業(yè)管理的規(guī)章制度乃至立法工作。使用戶更好地享用物業(yè)內(nèi)的設施和服務。新加坡等國的物業(yè)管理在某些方面己經(jīng)通過國家立法(住宅法)來保證，我國有條件的城市似也可通過類似的試點工作，以推進我國物業(yè)管理事業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。
3、適當宣傳物業(yè)管理的重要性，以促進我國物業(yè)業(yè)主和消費者的觀念。由于我國味期計劃經(jīng)濟體制一F復雜的產(chǎn)權關系和短視的消費觀念的影響，物業(yè)管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業(yè)主和消費者所接受，隨著我國全面市場經(jīng)濟改革的推進，國有資產(chǎn)產(chǎn)權歸屬的清晰化，將有助于物業(yè)管理工作的推進，物業(yè)管理企業(yè)更應該積極地通過多形式的傳媒適當?shù)匦麄鞅拘袠I(yè)的重要意義。
4、加強從業(yè)人員的隊伍建設，做好從業(yè)人員的培訓工作，盡快建立并形成一支具有較高職業(yè)道德和管理水平的從業(yè)隊伍。
房地產(chǎn)論文9
摘 要：房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用，但我國對房地產(chǎn)金融的研究起步較晚，房地產(chǎn)金融領域?qū)I(yè)人才培養(yǎng)嚴重不足。根據(jù)多年從事房地產(chǎn)金融的教學與實踐體驗，提出了在能力本位教學思想下，通過引入“學生主體參與教學”和案例教學法、完善教學環(huán)節(jié)，以不斷激發(fā)學生學習興趣，發(fā)揮學生主觀能動性等教學改革思路與實踐，并對進一步完善該課程的設置及教學提出建議，希望能夠培養(yǎng)適合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的綜合性人才。
關鍵詞：房地產(chǎn)金融；教學改革；實踐
1、樹立能力本位的教育思想，發(fā)揮學生的主觀能動性
能力本位的教育思想把教育目標定位于學生本人以及他們內(nèi)部心理和外部行為將要發(fā)生的變化，不但強調(diào)理論知識、專業(yè)技能是學生必備的素質(zhì)，同時也強調(diào)由理論知識、專業(yè)技能所形成的素質(zhì)結構受主體職業(yè)情境和工作角色的影響，主張加強對后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想，在房地產(chǎn)金融課程的教學過程中要求實現(xiàn)兩個轉變：
1.1 由以教師為主轉向以學生為主
房地產(chǎn)金融學習既要有扎實的理論基礎，又要有豐富的實踐經(jīng)驗，因此，房地產(chǎn)金融這門課程應立足于微觀經(jīng)濟行為分析。授課過程中，積極引進“學生主體參與教學”的教學方法，引導學生參與教學全過程，通過采用情境教學法，從學生熟悉的事物入手，提高學生的學習興趣和參與意識，激發(fā)學生的主觀能動性。
1.2 由單純知識傳授轉變?yōu)榫C合素質(zhì)提高
房地產(chǎn)金融是以金融學基本原理為基礎，借助管理學、技術經(jīng)濟學、市場營銷學等相關課程及其他相關學科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內(nèi)容。為了使學生能全面掌握房地產(chǎn)金融的相關知識，重點加強了金融創(chuàng)新等內(nèi)容的教學。
2、改進教學方法，激發(fā)學生的創(chuàng)造性
多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學生只能處于完全被動地位，這種填鴨式的教學方法已越來越不適應今日高等教育的需要。教師的主要職能應是交給學生開啟知識大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識，而是幫助學生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識，引導他們而非塑造他們。
2.1 采取多種教學方法，激發(fā)學生的創(chuàng)新能力
�。�1）改進課程教學方法，實施全過程案例教學法。
所謂全過程案例教學，是將房地產(chǎn)金融案例教學的思想觀點方法手段綜合應用于教學過程中的各個階段和環(huán)節(jié)，使之聯(lián)結為一個有機而完整的教學過程體系。
�。�2）采用啟發(fā)式的新型教學模式。
啟發(fā)式教學思維模式在講解過程中，讓教師做導演，學生當主角，教師通過不斷的提問、引導、啟迪，充分調(diào)動所有學生學習的積極性，激勵學生獨立思考，闡述其獨特見解，這種教與學相結合的啟發(fā)式思維模式在房地產(chǎn)金融課程及其它一些專業(yè)課程的教學實踐中已被經(jīng)常運用，且取得了較為令人滿意的教學效果。
�。�3）結合房地產(chǎn)業(yè)界流行觀點組織小組討論。
結合現(xiàn)實，組織學生對業(yè)界流行觀點進行討論，討論過程中教師并不評判觀念的“對”與“錯”，而重在引導學生從不同的角度進行討論�！爸剡^程而非結果”是這種課堂討論的特點，以此培養(yǎng)學生創(chuàng)新意識、獨立思考或創(chuàng)新能力。
2.2 改革考試形式，綜合考評學生分析問題和解決問題的能力
在此課程教學改革中，明確教學的重點是培養(yǎng)學生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張試卷定成績的考核方法，根據(jù)考試、作業(yè)、討論、專題小論文、專題小設計等綜合評定成績，以培養(yǎng)學生分析和解決問題的能力。
3、以學生為中心，與學生交朋友，營造良好學習氛圍
“以學生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學實踐中，我深刻地認識到只有經(jīng)常與學生溝通，充分理解學生，及時發(fā)現(xiàn)和彌補教學中存在的不足，才能使教學順利地進行，從而達到教學的目的，提高教學質(zhì)量。
在教學中教師的宗旨是“一切為了學生”，課堂上，教師堅持微笑教學，給學生營造一個愉快輕松的學習空間。對于某些學生在課堂上出現(xiàn)一些不應有的現(xiàn)象，不是一味的嚴肅批評，而是視情況不同，分別對待。通常情況下，做到動之以情，曉之以理，不傷害學生的自尊心，有時還來點幽默的調(diào)侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學生的面子，又達到了教育的目的。同時，作為一名年輕的教師， 要注重發(fā)揮容易與學生溝通的優(yōu)勢，用課間休息的時間，與學生交談，同他們交朋友，傾聽他們對課程內(nèi)容安排的要求、對教學方法改進的建議等，了解他們真正關心或者想學的東西，在必要時適當?shù)卣{(diào)整教學內(nèi)容和進度。此外，在課程結束時讓學生寫學習總結，要求他們也對教師的教學給予中肯的評價，使教師了解自己的優(yōu)、缺點，為今后教學工作的提高創(chuàng)造條件。
由于比較關注同學生的感情溝通，很多學生不僅課后愿意和教師聊天、交友；更重要的是他們很喜歡聽課，態(tài)度認真，課堂效果好；同時他們學習有疑問也愿意同教師討論，請教，這樣對提高教學質(zhì)量大有好處。
4、幾點建議
4.1 加強對教師的培養(yǎng)，尤其應為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會
教師在教學中發(fā)揮著主導作用，是知識的傳播者和學生效仿的主體，教師的知識水平和知識結構對教學活動起著舉足輕重的作用。目前高等學校中講授房地產(chǎn)金融的教師大多數(shù)人沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的實踐，講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，除應加強教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外，應為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
4.2 請房地產(chǎn)業(yè)界人士介入教學，增強學生的感性認識
可以邀請房地產(chǎn)業(yè)界各個方面的資深人士到學校講學，增加學生對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的感性認識，并可感受真正企業(yè)家所應具備的企業(yè)家精神，激發(fā)學生的學習熱情和創(chuàng)業(yè)精神。
4.3 提供有利的教學質(zhì)量保證計劃
開課時間應選擇在三年級上半學期。學生先修過經(jīng)濟學、金融市場學、財務管理學等相關課程后再學習本課程，將會收到較好的教學效果。開課班級人數(shù)一般應控制在40人左右。
4.4 有關部門提供更多的現(xiàn)代化教學工具
投影儀多媒體、電化教學等現(xiàn)代化教學手段的運用，能夠幫助學生形成更加直觀的印象，提高學生的學習興趣，如城市土地級別圖、樓盤實景圖以及有關房地產(chǎn)金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場研究、房地產(chǎn)金融實驗室，為學生提供更多的成本較低的研究、實踐機會。
參考文獻
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房地產(chǎn)論文10
一、簡要概述房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關內(nèi)容
1.房地產(chǎn)土地費用
房地產(chǎn)中的土地費用包含有土地轉讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務方面的費用，這些費用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關系到房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠獲得預期的經(jīng)濟效益，也是評價項目可行度的重要指標。房地產(chǎn)在對項目可行性的進行測算時，必須對土地相關費用進行科學計算，從土地面積和容積率方面的科學計算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項目前期的相關費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設施裝備費用與機械技術費用、施工產(chǎn)生的管理費用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產(chǎn)生的招標價成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制的時候應該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設施費用及其他支出費用
房地產(chǎn)企業(yè)項目中的配套設施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設費用、園林綠化費用及市政設施配套等相關費用，此外，學校、醫(yī)院及商店等生活公共服務設施的費用也在此范圍內(nèi)。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標準，收費項目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經(jīng)濟效益的重要因素之一。
二、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制中存在的問題
1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念
房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，工程建設時間周期長，進行成本核算的步驟較多且具有風險高的特點，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產(chǎn)項目從取得土地開發(fā)權到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設施建設及相關工程維護及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內(nèi)容復雜性，房地產(chǎn)項目與市政建設、土木建設、設施安裝、園林綠化、環(huán)境建設、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構成內(nèi)容復雜化;成本構成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學合理的成本控制體系
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學的成本管理控制制度，導致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
3.沒有制定科學合理的目標成本或者執(zhí)行不到位
制定目標成本是房地產(chǎn)項目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標制定這一過程中，設計部門、成本管理部門及財務部門都不甚配合，對相關政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標成本科學含量不高。部分企業(yè)在目標成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學具體分析，最終使得目標成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施
1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制
房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學的成本控制獎罰機制，調(diào)動相關責任單位及人員的工作積極性
構建一個科學可行的成本控制制度其主要就是指構建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟責任制度，將企業(yè)的成本控制指標進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經(jīng)濟利益與成本目標完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質(zhì)完成任務的要給與獎勵。
3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學技術手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責施工管理的相關工程部分要將工程實施過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設資金能夠按照預定計劃回籠，降低建設資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關部門
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機構，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關部門可以配備開展財務統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。此外，這個部門要嚴格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結束語
總而言之，在當前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調(diào)控，并對各種違規(guī)行為進行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認清當前形勢，有效控制成本，對資金進行合理利用，才能在經(jīng)濟浪潮中占據(jù)一席之地。
房地產(chǎn)論文11
摘要：經(jīng)濟日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策，為促進我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展打下良好的基礎。
關鍵詞：財政稅收政策；房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟；影響；對策
一、前言
作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，稅收是實現(xiàn)社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，促進國家經(jīng)濟增長，因此，需要結合我國房地產(chǎn)發(fā)展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟稅收政策，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響
�。ㄒ唬┴斦愂照哂欣趯崿F(xiàn)房地產(chǎn)消費理性化以及科學化
從目前來看，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場價格，維護國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現(xiàn)市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場發(fā)展預期從過于的樂觀，逐漸的轉化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中具有至關重要的作用。為了能夠促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控作用，不斷細化房地產(chǎn)市場稅收工作政策，對于并不符合相關條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節(jié)約消費利用，利用財政稅收政策來實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟有效調(diào)節(jié)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
�。ǘ┴斦愂照哂欣谕晟葡嚓P稅法政策
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠為相關政策以及相關制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場經(jīng)濟會受到影響，這就需要結合房地產(chǎn)市場政策以及房地產(chǎn)市場制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實際上，稅收關系到國家發(fā)展問題，這就需要構建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴格相關稅法，實現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟有序運行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價格與稅收收益之間具有非常密切的關聯(lián)，房地產(chǎn)市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財政稅收政策的管理工作，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
�。ㄈ┴斦愂照哂欣谕晟曝斦愂展ぷ髦贫�
為了能夠有效規(guī)范房地長市場經(jīng)濟發(fā)展，相關政府工作部門需要改進物業(yè)稅，結合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際運行情況來進行評估。在設置物業(yè)稅的過程中，需要結合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結合人群經(jīng)濟收入能力來進行分區(qū)設置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經(jīng)濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，構建更加完善的房地產(chǎn)評估工作體系，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構建房地產(chǎn)的產(chǎn)權登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現(xiàn)房屋產(chǎn)權證與土地產(chǎn)權證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場管理關系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構建更加完善的房地產(chǎn)市場評估工作體系，相關稅務管理工作部門需要構建更加完善的評稅結構制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構建完善的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策
�。ㄒ唬┍ＷC房地產(chǎn)市場供應量充足
從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產(chǎn)市場供應量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負轉嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產(chǎn)供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
�。ǘ┲匾暦康禺a(chǎn)市場征稅環(huán)節(jié)
作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的關鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權來實現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實現(xiàn)征稅卻無法實現(xiàn)稅負轉嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場的供給量，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性。
（三）實現(xiàn)征稅對象的區(qū)別性對待
由于房地產(chǎn)征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出信息不對稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時候的買房行為才能夠進行判定�？傊枰Y合房地產(chǎn)市場發(fā)展特點來構建房地產(chǎn)信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。
四、結束語
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場在實際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場銷售價格以及發(fā)展預期來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展宏觀調(diào)控，進而促使其能夠有效認識房地產(chǎn)市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，利用財政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟，重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場。
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房地產(chǎn)論文12
談房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費調(diào)整問題
如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費的調(diào)整對房地產(chǎn)價格有著直接有影響。
1 收費的去向
1.1 納入預算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經(jīng)濟國家中，預算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數(shù)量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關。上述情況是當今世界上市場經(jīng)濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預算“完整性”原則的市場經(jīng)濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經(jīng)濟體制轉軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經(jīng)濟體制轉軌過程中獨特的現(xiàn)象。
1.2 轉入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調(diào)整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3 按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。
2 最重要的保有稅——物業(yè)稅
物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)只對國內(nèi)的單位和個人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財產(chǎn)，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產(chǎn)稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉讓得到，應該視為財產(chǎn)，在土地使用稅轉為土地出讓金或土地使用費后，地產(chǎn)稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計稅的依據(jù)。在我國不存在對每宗房地產(chǎn)評估的條件，但是，我國許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
3 問題最多的交易稅——土地增值稅
我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難�！拔覈F(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等�！�
我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產(chǎn)投機交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經(jīng)濟情況和征收能力。我國是近年來經(jīng)濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產(chǎn)估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國加入WTO的身份不符。從我國現(xiàn)實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來說，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快牛”的現(xiàn)象難以克服。
4 結語
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產(chǎn)市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。
房地產(chǎn)論文13
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的形成原因
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)部原因
房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務風險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應的財務風險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財務風險。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)財務風險的外部原因
房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財務風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財務風險主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務風險的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的治理措施
綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應該結合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。
�。ㄒ唬┨嵘康禺a(chǎn)企業(yè)財務管理工作質(zhì)量
房地產(chǎn)企業(yè)應該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作質(zhì)量來達到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業(yè)財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業(yè)財務管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應該針對自身的財務管理工作制度進行優(yōu)化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學標準的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進一步提升，保證企業(yè)財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財務風險。
�。ǘ┘訌姺康禺a(chǎn)企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化
房地產(chǎn)企業(yè)應該在項目運作的過程中進一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作內(nèi)容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。
�。ㄈ┘訌娯攧展芾砉ぷ鞯念A算機制應用
房地產(chǎn)企業(yè)還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財務風險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預算管理機制全面的應用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預算制度來有效地降低企業(yè)在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的目的。
（四）加強市場調(diào)查
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調(diào)查，加強對國家宏觀調(diào)控政策的學習和領悟，通過對上述內(nèi)容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。
三、結語
綜上所述，通過對房地產(chǎn)企業(yè)所面對的財務風險內(nèi)容進行了分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的形成原因以及應該采取的治理措施進行了具體的分析和闡述。
房地產(chǎn)論文14
1.低碳經(jīng)濟的發(fā)展會增加房地產(chǎn)業(yè)的成本
由于受制于技術發(fā)展水平的制約，我國低碳技術水平不高，在當前房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如果廣泛應用低碳技術，則會導致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來進行技術研發(fā)。同時低碳經(jīng)濟的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術的研發(fā)使用上具有高成本的特點，在房地產(chǎn)開發(fā)中應用低碳技術，會導致建筑成本大幅度提高。特別是當前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過程中資金并不充足，這也導致無法廣泛的應用低碳技術。
2.低碳經(jīng)濟的發(fā)展會抬高房價
在當前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟發(fā)展的道路，這就需要加大對新型技術和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優(yōu)越性進行宣傳，并以此來提高房價。在房地產(chǎn)建設過程中應用低碳技術，房屋質(zhì)量必然會有所提升，高質(zhì)量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟發(fā)展下極易導致房價抬高。
3.低碳經(jīng)濟短期對房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開充足的能源供應，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟背景下，如果沒有充足的能源供應，那么必然會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策
當前經(jīng)濟環(huán)境較為復雜，而且經(jīng)濟發(fā)展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會產(chǎn)生較多的問題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會導致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤較髙，從而導致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價格還會出現(xiàn)虛假等情況。所以在當前低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過程中需要加快各項政策及法律法規(guī)的完善。
2.倡導綠色環(huán)保
在當前低碳經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實現(xiàn)，需要加快在材料和技術上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來有效地代替高能耗的材料，實現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達到良好保溫效果的同時，也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達到環(huán)保的目的。近年來，我國科學技術的快速發(fā)展，各種新技術不斷涌現(xiàn)出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當前房地產(chǎn)建設過程中，還需要加大對太陽能和地熱能的應用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。
3.提高環(huán)保意識
在全社會中加強對低碳環(huán)保的宣傳和教育力度，提高全民的環(huán)保意識，使人們在生產(chǎn)和生活中都能夠黯較強的低碳意識，養(yǎng)成使用節(jié)能減掃隹產(chǎn)品的習慣’加快人們思想和生活的方式的轉變，引導人們綠色生活和健康生活，以便于為低碳房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展奠定良好的基礎o
低碳經(jīng)濟背景K房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新發(fā)展相關措施：
1.健全法律法規(guī)控制排碳量
最近幾年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟更加健康的發(fā)展’但是我國對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經(jīng)濟房產(chǎn)的排碳量沒有嚴格控制，對于一些沒有按照規(guī)定經(jīng)營的房產(chǎn)商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟背景下’房地產(chǎn)建筑過程中多
會使用環(huán)保型材料和技術，這樣房地產(chǎn)的成本必然會提高，所以在房地產(chǎn)建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應用新型技術，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現(xiàn)象發(fā)生，科學對房地產(chǎn)建筑的前期成本進行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對
于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟結構和發(fā)展的方式都要有相應變化，并爾房勺要求麵放低.耗能低，因此國家要對經(jīng)濟結構進行充分分析，為低碳背景下房地產(chǎn)如何纖發(fā)展做出策劃，對于房地產(chǎn)
低碳經(jīng)濟下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟影響程度。
4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問題，而目前
提倡的低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問題也就越來越多，而房地產(chǎn)市場環(huán)境也愈來愈復雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經(jīng)濟的前提下，國家要對房地產(chǎn)市場環(huán)境和企業(yè)本身的問題進行分析，制定一些列規(guī)章制度，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟做出指導，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟下穩(wěn)步發(fā)展。
5.低碳背景下地產(chǎn)財稅政策的完善在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導致投資風險增加。因此國家需要出臺相關的政策來加大對房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟方向的發(fā)展。
結束語
隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴竣，低碳經(jīng)濟已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識，有效地推動房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進程。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作上進行不斷創(chuàng)新，在加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎上，有效地對居民生活的環(huán)境質(zhì)量進行改善，確保經(jīng)濟和環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)論文15
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅漬算的程序
1.扣除項目金額的確認和計算
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規(guī)定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應納稅金額計算
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內(nèi)容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題
1.計算方式復雜
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內(nèi)容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
2.房地產(chǎn)項目的特殊性
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，為了規(guī)避風險越來越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復雜和混亂，經(jīng)過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范
稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關資料和鑒證報告要求內(nèi)容準確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業(yè)技能不過關，導致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進行稅務清算。
5.收入確認不規(guī)范
企業(yè)的收入在確認上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施
1.提高清算工作的準確性
在對房地產(chǎn)公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準確計算工程項目的竣工面積
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定
在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進行橫向?qū)Ρ�，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴格控制扣除項目審核
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分攤
房地產(chǎn)項目的成本費分攤的依據(jù)是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范
土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現(xiàn)，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學。
7.提高清算工作的質(zhì)量
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。
四、結語
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟正常的發(fā)展。
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