房地產論文(優(yōu))
在各領域中，大家肯定對論文都不陌生吧，借助論文可以有效訓練我們運用理論和技能解決實際問題的的能力。那么一般論文是怎么寫的呢？下面是小編幫大家整理的房地產論文，希望能夠幫助到大家。
房地產論文1
摘要：房地產企業(yè)是隨著我國的城市化進程加快以及社會經濟發(fā)展，人們生活富裕起來而逐漸發(fā)展壯大的，因此在一定時期內房地產企業(yè)的發(fā)展一直處于上升階段，但是要想房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展壯大，就應該注意房地產企業(yè)的特殊性質。因此本文在我國會計制度不斷完善的階段，側重分析房地產企業(yè)的會計核算工作中存在的問題，進而注意問題的解決措施，以增加房地產企業(yè)的市場競爭力，促進企業(yè)的科學發(fā)展。
關鍵詞：房地產企業(yè)；會計核算；問題；措施
房地產企業(yè)的發(fā)展帶動社會的經濟，因此它已經成為我國經濟發(fā)展的重要組成部分，所以更多的人選擇投入到房地產企業(yè)，增加自己的經濟收入，但是因為大家盲目地投資和擴張，沒有充分分析好企業(yè)的發(fā)展實際情況，尤其是會計核算的問題，很多房地產企業(yè)沒有成熟完整的會計核算體系，所以本文關注會計核算的問題，提出改進的措施。
一、論述房地產企業(yè)會計核算
（一）會計核算的內涵
房地產企業(yè)在表面意義上指的是對房屋以及建筑物的開發(fā)和銷售工作，這是隨著社會經濟發(fā)展新興起的一個行業(yè)，這個行業(yè)的特點是經營風險大，資金投入量大，生產周期長，所以會計工作對于企業(yè)的發(fā)展就很重要。而會計核算是房地產的會計工作人員依據(jù)會計準則，在充分分析好企業(yè)的生產實際情況以后，制定的會計核算制度，最終完成企業(yè)的經營目標，達到房地產企業(yè)的經濟效益最大化的目的。
�。ǘ┓康禺a企業(yè)會計核算的必要性
房地產企業(yè)因為經營項目都很大，因此經濟活動很復雜，涉及的經濟數(shù)額巨大，而且使用周期長，因此對于會計核算來說工作量大，同時會計核算是存在于企業(yè)的整個生產和經營環(huán)節(jié)，它需要各部門之間的配合，因此一旦企業(yè)的會計核算的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么企業(yè)就可能會面臨很大的經營風險和經濟損失，所以說企業(yè)要積極的應對市場的競爭環(huán)境，并且做好會計核算部門的責任分工，降低會計核算的風險，保證企業(yè)的會計核算工作的順利開展，最終促進房地產企業(yè)的發(fā)展。
二、房地產企業(yè)會計核算中存在的問題
�。ㄒ唬┓康禺a企業(yè)的會計核算體系建設不科學
因為房地產企業(yè)是新興的企業(yè)，是由于國家經濟發(fā)展水平提高，城市化進程加快而出現(xiàn)的，所以房地產企業(yè)具有自己的性質，但是房地產企業(yè)要想在激烈的市場競爭中穩(wěn)步發(fā)展，就需要依據(jù)新會計準則和房地產企業(yè)的發(fā)展實際情況制定相應的會計核算體系，但是房地產企業(yè)會計核算的發(fā)展實際情況是會計核算制度不完善，體系不健全，因為房地產企業(yè)領導者只是關注經濟效益，對會計核算體系不重視，這就導致在實際工作中會計核算的作用發(fā)揮不出來，致使資金的使用混亂，很多會計數(shù)據(jù)對不上賬，資金流失嚴重，會計風險增加，加上會計核算的體系建設不科學，因此會計核算沒有實際的應用作用，企業(yè)中也沒有專門的會計核算部門，會計核算準則的制定沒有統(tǒng)一性。
�。ǘ┓康禺a企業(yè)對現(xiàn)金流的控制不全面
因為房地產企業(yè)對資金的需求量大，因此現(xiàn)金流量與其他企業(yè)相比具有很大的不同，它是因為在房地產的不同經營時期對現(xiàn)金流的需求和使用都不同，所以房地產企業(yè)對現(xiàn)金流量的控制存在一定的困難和問題。就房地產企業(yè)的開發(fā)項目而言，因此開發(fā)時間長，項目種類多，所以對于現(xiàn)金流量的需要大的基礎上還要使用周期長，所以對會計核算的工作要求很高，需要做好分類以及數(shù)據(jù)的收集，保證資金流動的安全性和核算數(shù)據(jù)的完整性�，F(xiàn)階段很多房地產企業(yè)都是使用編制的現(xiàn)金流量表，但是這種流量表會造成企業(yè)的會計信息不完整，不利于企業(yè)的長期經營，對于投資者需要的會計數(shù)據(jù)不能完整的提供，所以就不能對房地產企業(yè)的經營狀況以及現(xiàn)金流量的情況做科學的數(shù)據(jù)反映，所以成為房地產企業(yè)會計核算的主要問題，需要企業(yè)重視對現(xiàn)金流量的控制。
（三）權責發(fā)生制的會計核算存在弊端
現(xiàn)階段房地產企業(yè)中一般喜歡使用權責發(fā)生制的會計核算制度，隨著企業(yè)的發(fā)展以及經營項目的擴展，這種制度已經存在很大的弊端，不適應企業(yè)的科學發(fā)展，她的問題主要體現(xiàn)在會出現(xiàn)人為干預到企業(yè)的利潤調節(jié)中，因為權責發(fā)生制不能科學的準確反映出房地產企業(yè)的實際收入情況，所以會計信息存在不準確的問題，因此就會造成企業(yè)的賒銷現(xiàn)象嚴重，企業(yè)的`應收賬款數(shù)額巨大，企業(yè)的資金流通就會出現(xiàn)問題，影響企業(yè)的資金運轉，同時企業(yè)沒有專門的國有資產的管理，因此國有資產流失嚴重，資金管理不安全，影響房地產企業(yè)的銷售，企業(yè)銷售沒有一個完全的標準，影響企業(yè)的最終收益。以上問題就表明因為房地產企業(yè)的性質決定其權責發(fā)生制的制度不利于房地產企業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展。
�。ㄋ模┓康禺a企業(yè)的風險信息披露不夠
房地產企業(yè)的經營存在很大的風險，風險種類也很多，出現(xiàn)風險的原因主要是企業(yè)的風險信息披露不足造成的。這不利于房地產企業(yè)對于風險的控制和管理。在房地產企業(yè)的開發(fā)和經營過程中，企業(yè)的資源、投資和會計核算的制度的不健全等都是影響風險存在的主要原因，因為房地產企業(yè)的重心是土地資源，所以我國的土地資源的結構影響企業(yè)的投資和發(fā)展，現(xiàn)階段國家土地資源沒有得到很好的利用，資源浪費現(xiàn)象嚴重，利用率低，導致房地產企業(yè)的土地資源儲備不足，影響后續(xù)的投資，增加企業(yè)的開發(fā)成本。而且我國的人口多，但是分布不均勻，地區(qū)之間的經濟差異性大，雖然房地產企業(yè)有開發(fā)的空間，但是因為地域差異，所以房地產企業(yè)的經營開發(fā)存在很大的風險，就目前房地產企業(yè)的信息披露情況來看房地產企業(yè)的會計核算沒有統(tǒng)一的制度管理也是很大的問題，存在很大的風險。
三、完善房地產企業(yè)會計核算制度的措施
�。ㄒ唬┙⒔∪康禺a企業(yè)的會計核算體系
房地產企業(yè)應該依據(jù)自己的經營項目采取不同的會計核算方式，這樣才能夠保證會計核算的水平的提高，也才能夠有利于房地產企業(yè)依據(jù)自身的會計核算的基本內容建立健全企房地產企業(yè)的會計核算體系。應該改變以往的權責發(fā)生制的會計核算方法，采用收付實現(xiàn)制的會計核算手段，企業(yè)管理者應該首先重視會計核算對其發(fā)展的影響，然后制定相應的會計核算制度，保證會計核算的工作秩序，明確大家的工作職責，在企業(yè)的內部控制工作中，重視會計核算的工作內容，增加對資金收入和支出的管理，建立企業(yè)的監(jiān)督體制，監(jiān)督工作的進展情況，這也是為了避免企業(yè)的經營管理中的一個有效的控制，對銷售的做好記錄，尤其是應收賬款的管理，保證企業(yè)的資金流動的安全性，最終給房地產企業(yè)量身定做一套完整的會計核算體系。
�。ǘ┰黾訒嬓畔⑴兜膬热�
房地產企業(yè)的經營的風險性大，因此企業(yè)雖然具有很高的利潤空間但是這不能真實地反應出企業(yè)的實際經營狀況，所以就需要做好信息披露工作，因為信息披露不完整，會給企業(yè)的管理者造成錯誤的信息指導，影響房地產企業(yè)的發(fā)展決策。因此房地產企業(yè)要增加信息披露的內容，增加土地信息披露和現(xiàn)金流的披露，因此土地資源是房地產企業(yè)發(fā)展的基礎，只有企業(yè)在發(fā)展中及時地掌握好土地資源的分部和儲存情況，在能保證后續(xù)的房地產企業(yè)的開發(fā)，也才能夠評估出企業(yè)的成本，有利于企業(yè)預算和資金的使用規(guī)劃，而同時對現(xiàn)金流的披露可以有利于企業(yè)對資金的合理的安排，盡量避免企業(yè)的投資風險和現(xiàn)金的使用風險，這有利于企業(yè)的長遠發(fā)展計劃的實現(xiàn)。
（三）完善企業(yè)的會計準則
因為現(xiàn)階段我國的會計準則制定的不完善，還存在很多的問題需要解決，因此我國可以借鑒國際的會計準則的規(guī)定，依據(jù)我國的企業(yè)的發(fā)展實際，然后協(xié)調和衡量我國的會計準則的標準，制定合理的會計準則，為企業(yè)服務，縱觀整個世紀的會計工作，大家都是工作量非常之大，但是因為我國的會計內容不完整，所以我國的會計成本增加，而同時會計的國際競爭力大，阻礙房地產企業(yè)走向世界，因此我們需要使我國會計準則與國際會計接軌，促進我國會計國際化，從根本上改變房地產企業(yè)會計制度的不完整，為企業(yè)的擴展經營提供制度的保障，打開市場，提高競爭力，促進企業(yè)的發(fā)展。
�。ㄋ模┰O置合理的會計科目，確定好企業(yè)的會計標準
房地產企業(yè)的會計核算工作是需要合理的體現(xiàn)企業(yè)的經營狀況的工作，會計核算是需要給企業(yè)管理者的投資提供數(shù)據(jù)支持，保證企業(yè)的投資科學性的，因此對于企業(yè)的投資來說，需要對企業(yè)的會計標準做好規(guī)定，保證房地產企業(yè)的會計在符合國家法律法規(guī)以及會計行業(yè)標準也基礎上，制定會計工作的標準，同時要細化會計的科目，因為會計工作的復雜性，所以需要對會計的投資和經營做好管理，保證企業(yè)對項目的了解和掌握，便于最后的會計科目的完整，保證企業(yè)的會計核算的工作進展有序。
結束語
綜上所述，我們了解到房地產企業(yè)會計核算存在的問題，因此我們需要在分析的基礎上完善企業(yè)的會計核算制度，以保證房地產企業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展，借鑒國內外的會計標準和先進的經驗，促進房地產企業(yè)的會計核算的有效管理，減少風險的出現(xiàn)，保證效益最大化。
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房地產論文2
［摘要］央企多元化發(fā)展之一的寫字樓房地產開發(fā)，屬中小型專業(yè)房地產開發(fā)商，在強者林立的房地產行業(yè)中面臨激烈的競爭。筆者通過從業(yè)思考，認為中小型專業(yè)房地產開發(fā)商的經營要采取和加強落實集中化、差異化戰(zhàn)略為目標、精品戰(zhàn)略為基礎的品牌建設培育，以及一流的物業(yè)管理，實現(xiàn)專業(yè)化、市場化的內部和外部管理;并集中優(yōu)質資源優(yōu)勢進行業(yè)務拓展，才能實現(xiàn)持續(xù)高質量發(fā)展。
�。坳P鍵詞］中小型;寫字樓;房地產;精品戰(zhàn)略;高質量發(fā)展
1、引言
即便有央企背景和母公司的一定扶持，作為中小型寫字樓的地產開發(fā)商企業(yè)，在云集多家房地產企業(yè)的房地產市場中，必然面臨激烈的競爭;在寫字樓市場中，機遇與挑戰(zhàn)也并存著。要在強者林立的房地產行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)長遠可持續(xù)高質量發(fā)展，必然要基于專業(yè)經營管理，走專業(yè)房地產開發(fā)商之路。這是對自身優(yōu)勢與劣勢、機遇與挑戰(zhàn)有清晰客觀分析后的必然結論，是安身立命之本。
2、以PＲT寫字樓項目為例，應采取集中化、差異化戰(zhàn)略
PＲT項目擁有崇尚自然與和諧之道的設計，以冷輻射系統(tǒng)為代表的引領建筑發(fā)展潮流之一的節(jié)能環(huán)保亮點，提升健康舒適指數(shù)的尖端科技，優(yōu)越的地理區(qū)位，地標性的建筑外觀，知名物業(yè)管理公司的服務，具備了以差異化、集中化定位和打造節(jié)能建筑的國際一流品牌和超甲級寫字樓高端品牌和價值的條件。因此，應采取集中化、差異化戰(zhàn)略，集中力量，彰顯個性，突破房地產行業(yè)傳統(tǒng)的注重投資和項目規(guī)模擴大的發(fā)展模式，爭取在寫字樓局部市場形成優(yōu)勢，通過局部的勝利，提高自己的市場地位，促進自身發(fā)展。
3、為了實踐集中化和差異化戰(zhàn)略措施，應走精品戰(zhàn)略之路
3.1通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力
根據(jù)自身亮點和優(yōu)勢，為了實踐集中化和差異化戰(zhàn)略措施，作為PＲT的經營管理獨立法人，PＲT公司還應走精品戰(zhàn)略之路，即精心打造和培育PＲT項目品牌。產品附加值決定公司利潤。我國的房地產市場在經過政策的洗禮后，房地產開發(fā)的各項成本，尤其是土地成本開始飆升。因此，PＲT公司要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產品的美譽度、知名度及附加值。
3.2精品是硬件和軟件的結合體
作為寫字樓精品來講，硬件就是指產品的市場定位、規(guī)劃設計、建筑外觀、產品質量和節(jié)能設施等生產過程的一系列要素;軟件就是產品文化、居住文化、企業(yè)文化等。PＲT項目在致力于清潔新能源、低碳節(jié)能、能源回收再生實踐的同時，全面提升室內環(huán)境的健康舒適指數(shù)，關注員工切身利益，追求人居、建筑、自然之間的和諧，在硬件和軟件方面都邁出了精品戰(zhàn)略之路。在市場競爭白熱化階段，設計理念的創(chuàng)新(更新)、生活方式的引領、服務內涵的挖掘，將使得項目更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。
4、建立以品牌為基礎的聯(lián)盟來促進精品戰(zhàn)略
4.1在基建和經營過程中形成了上下游企業(yè)聯(lián)盟的條件
PＲT公司相對于大型寫字樓房企來說競爭力弱，造成其很難獨自應對環(huán)境的變化和大型企業(yè)的競爭壓力。在建設階段，基建實踐了“小業(yè)主、大社會”的管理模式，聯(lián)合建筑行業(yè)的設計單位、監(jiān)理公司、建筑商、各專業(yè)機電設備供應商、專業(yè)顧問、第三方檢測等近兩百家相關參建單位，合力圓滿完成了項目的建設。PＲT公司也與寫字樓商、廣告公司、物業(yè)公司等建立了合作關系，初步形成了以品牌為基礎的聯(lián)盟，借助聯(lián)盟方在營銷、物管行業(yè)內的品牌效應、在地區(qū)的品牌效應，迅速提升了自身的品牌知名度。
4.2與上下游企業(yè)組成戰(zhàn)略聯(lián)盟促進專業(yè)化、市場化內外部管理的實現(xiàn)
經營開局以后，PＲT公司利用建設期間積累的經驗教訓，從強化價值鏈的目的出發(fā)，建立以價值鏈為基礎的全方位、多層次的聯(lián)盟，與上下游企業(yè)、房地產相關部門生產行業(yè)、學校等科研機構形成長期合作關系。下一步可以利用公司外部最優(yōu)秀的專業(yè)化資源，組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成優(yōu)勢互補，提高市場競爭力，共同面對環(huán)境和大型寫字樓地產企業(yè)的壓力。具體可以適時考慮以合資、相互持股投資合作、功能性協(xié)議合作等方式形成聯(lián)盟，在聯(lián)盟各方獲得收益的動力下，實現(xiàn)專業(yè)化、市場化的內部和外部管理及公司的高質量發(fā)展。此外，PＲT公司內部實現(xiàn)精細化管理和流程化管理，是長期發(fā)展的企業(yè)能力方向之一，通過提升運營能力、提升項目管理能力等，也是強力促進企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略措施。
5、優(yōu)秀的物業(yè)管理是走精品戰(zhàn)略之路，培育高端品牌的前提
眾多節(jié)能尖端技術和高品質設施設備的.綜合應用，是PＲT區(qū)別于其他一般寫字樓的重要特點。項目名聲在外，一直保持優(yōu)化運行狀態(tài)、節(jié)能環(huán)保效果充分顯現(xiàn)，為物業(yè)公司任務的重中之重。必須保障項目所采用的各項節(jié)能環(huán)保尖端新技術和高性能設施設備，特別是冷輻射空調系統(tǒng)進入良好、穩(wěn)定的運行狀態(tài)。PＲT公司必須關注物管工程技術團隊人員接受系統(tǒng)設施設備操作、維保等相關培訓，督促物管工程技術人員精密開展設備設施調試運行，保障各項滿足大樓使用功能的設施設備順利運行;要求物管公司對操作與管理人員進行系統(tǒng)運作數(shù)據(jù)統(tǒng)計，學結經驗，不斷調整和完善各設備系統(tǒng)，使項目逐步達到一流的物業(yè)管理水平。優(yōu)秀的物業(yè)和設備設施管理，是實現(xiàn)公司集中化、差異化戰(zhàn)略的基礎，是走精品戰(zhàn)略之路、培育高端品牌的前提。
6、集中優(yōu)質資源建立專業(yè)化優(yōu)勢，拓展集中化、差異化和精品戰(zhàn)略
6.1依托技術和經驗資源拓展集中、差異化新業(yè)務
依托成功建設、經營、管理PＲT項目的業(yè)績與經驗，PＲT公司進入穩(wěn)定發(fā)展階段后，若內外部發(fā)展地產環(huán)境和條件成熟，可依托建設經營PＲT項目團隊的技術和經驗，爭取開發(fā)新項目，或開展工程管理咨詢、項目發(fā)展顧問業(yè)務，或開展樓宇新技術應用研究推廣，或整合母公司系統(tǒng)各類物業(yè)的經營。若不適宜拓展新增項目，可依托母公司主業(yè)的雄厚實力，實現(xiàn)從地產建設、經營到創(chuàng)投的轉型，拓展地產基金運營，甚至以PＲT為核心資產，進行整合上市。
6.2把有限的資源集中到一兩個核心業(yè)務
當然，PＲT公司根據(jù)實際情況，應把有限的資源集中到最擅長或最能創(chuàng)造價值的一兩個方面作為核心業(yè)務，學會做“減法”，逐步構筑自身的核心競爭力。房地產開發(fā)價值鏈上有眾多環(huán)節(jié)，如投資項目策劃、土地獲取、土地開發(fā)、規(guī)劃設計、資本運作、施工管理、房地產營銷、質量管理、售后服務等，應該分析自身的優(yōu)勢、劣勢、能力，充分利用社會資源，盡量縮短自己的戰(zhàn)線。PＲT公司應選擇將非核心業(yè)務剝離出去，交由專業(yè)的公司去操作，既可減少成本，又可提高運作效率。
7、結語
總之，中小型專業(yè)房地產開發(fā)商的經營，比如以有突出亮點的PＲT寫字樓項目公司，必然要采取和加強落實重要的策略措施:以集中化、差異化戰(zhàn)略為目標、精品戰(zhàn)略為基礎的品牌建設培育，一流的物業(yè)管理，實現(xiàn)專業(yè)化、市場化的內部和外部管理，并集中優(yōu)質資源優(yōu)勢進行業(yè)務拓展，才能實現(xiàn)持續(xù)高質量發(fā)展。
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房地產論文3
一、房地產開發(fā)中工程經濟分析的重要性
1)社會大環(huán)境下需要工程經濟分析。改革開放以來，市場經濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進，國家對經濟的干預減少，市場對自身的調控增加，這也就造成了各個企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產開發(fā)企業(yè)相比，房地產開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環(huán)境是相同的。那么在這個大環(huán)境下如何才能比別的房地產商更勝一籌，做好房地產工程經濟是必要的，這樣就能降低房地產規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產企業(yè)的投資收益。房地產開發(fā)的工程經濟分析不僅對房屋的建設和經營有著很大的影響，而且在社會主義建設新時期，我國正逐步加快推進城鎮(zhèn)化進程，在我國廣大農村開始建起了大量商品房，那么房地產開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產開發(fā)的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動農村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動農村拆遷工作高速有效的運行。
2)企業(yè)自身需要工程經濟分析。一個發(fā)展完善的房地產企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進行工程經濟分析的。房地產企業(yè)對房地產開發(fā)時，事先如果進行了完善又合理的工程經濟分析，就能夠有效地降低房地產開發(fā)的成本，并且能使房地產企業(yè)對房地產開發(fā)的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產開發(fā)過程中的工程經濟分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風險，并且能夠獲得良好的經濟效益，大大提高了房地產開發(fā)商的工作積極性。
二、房地產開發(fā)中的工程經濟分析
在房地產開發(fā)過程中，房地產開發(fā)者也就是房地產企業(yè)，在進行工程經濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的`市場，來獲取更大的利益。房地產開發(fā)過程中對工程經濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過程中的成本分析。只有這樣房地產開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產開發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。
1)房地產開發(fā)項目應準確進行前期市場定位。房地產開發(fā)過程中，我們首先需要對前期的市場進行準確的定位。首先我們需要對房地產開發(fā)項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發(fā)項目的具體內容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個開發(fā)項目條件類似的其他房地產開發(fā)項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產開發(fā)管理者對其進行正確的分析。房地產開發(fā)商們已經在戰(zhàn)略角度上通過對以上各個環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經可以預估房地產開發(fā)過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產開發(fā)項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產開發(fā)項目中準確的前期市場定位，也會為后期房地產開發(fā)過程中所遇到的實質性的工作提供模板和標準，為以后的房地產開發(fā)工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產開發(fā)過程中的工程經濟成本。
2)工程設計階段進行嚴格成本控制。在房地產開發(fā)商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產開發(fā)商應該在房地產開發(fā)的工程設計階段進行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產開發(fā)項目中為房地產的開工做準備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來，正式的房地產開發(fā)設計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產開發(fā)管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產開發(fā)者在工程設計階段設計的成本就已經失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產開發(fā)項目過程的失控，無止境的增加房地產開發(fā)過程中的成本。通過對國內房地產分析的實踐表明，在房地產開發(fā)項目中，設計分析階段的費用只占房地產開發(fā)整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產開發(fā)過程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。
3)工程實施階段進行嚴格成本控制。在建設階段進行嚴格成本控制，是整個房地產開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產開發(fā)者首先要對項目的進度進行合理的統(tǒng)籌，因為這直接影響到了資金的運轉。如果項目統(tǒng)籌的好，項目就會運行的快，這就會在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產開發(fā)商就能夠在市場最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價廉建筑材料的供應商進行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調利益，達到互利雙贏的效果。
三、結語
綜上所述，房地產開發(fā)者在房地產開發(fā)中對工程經濟進行合理有效的分析，不但能夠預測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會遇到很多問題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。
房地產論文4
一、引言
隨著市場經濟的不斷發(fā)展，我國房地產行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動國家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻。房地產行業(yè)經過三十多年的發(fā)展，其投資總額在國民生產總值中的比重也在不斷提高，據(jù)統(tǒng)計，從20xx年至20xx年的5年時間中，房地產行業(yè)的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調控政策收緊，加上房地產行業(yè)投資大、風險高等特點，使得房地產行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來的“暴利行業(yè)”轉變成了“平利行業(yè)”。就房地產行業(yè)目前現(xiàn)狀來看，競爭比較激烈，行業(yè)整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產企業(yè)，其面臨的市場風險更大。而在房地產的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產企業(yè)提高利潤的一條有效途徑，房地產企業(yè)可根據(jù)自身特點，合理管理企業(yè)資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產企業(yè)進行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實現(xiàn)價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調控政策，有助于國家產業(yè)結構調整和企業(yè)資產優(yōu)化配置。
二、房地產企業(yè)稅收主要分布情況
�。ㄒ唬╅_發(fā)建設環(huán)節(jié)
房地產企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場上通過轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權時，房地產企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產權轉移書據(jù)”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產企業(yè)在開發(fā)房產時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產企業(yè)在進行工程建設時，還會涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
�。ǘ┺D讓處置環(huán)節(jié)
房地產的轉讓處置主要包括銷售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業(yè)稅的征稅管理可知，房地產企業(yè)銷售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷售不動產，轉讓無形資產”，應該征稅營業(yè)稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產企業(yè)的主營業(yè)務，因此還應該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。
（三）持有使用環(huán)節(jié)
房地產企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產企業(yè)出租房屋或者土地時，需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時，一般不需要負擔稅收負擔�？傊谖覈�，房地產企業(yè)的稅收負擔種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點進行合理籌劃。
三、房地產企業(yè)主要稅種的.籌劃策略
�。ㄒ唬I業(yè)稅稅收籌劃
營業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務稅，計稅依據(jù)為營業(yè)額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，營業(yè)稅的稅收籌劃通�？梢詮娜齻�方面進行規(guī)劃，一是充分利用營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營業(yè)稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產企業(yè)在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產企業(yè)如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業(yè)稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產”規(guī)定，采用5%的營業(yè)稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產企業(yè)銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現(xiàn)金折扣等，如果房地產企業(yè)將銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業(yè)稅的計稅基礎，從而節(jié)省一定的營業(yè)稅。因此，房地產企業(yè)為了降低營業(yè)稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上。
�。ǘ┩恋卦鲋刀惗愂栈I劃
對于房地產企業(yè)來說，土地增值稅是對房地產企業(yè)收益影響較大的稅種之一，土地增值稅實行四級累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。因此，房地產企業(yè)可以根據(jù)增值稅的特點和相關優(yōu)惠政策，合理進行稅收籌劃。根據(jù)土地增值稅相關條例規(guī)定，對于增值率不超過20%的普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，房地產企業(yè)在對房屋進行定價時，要充分考慮相關的優(yōu)惠政策，以提高企業(yè)利潤作為目標。舉例來說，A地產在20xx年開發(fā)了一個項目，該項目列為普通住宅，共10000平方米，20xx年5月完工，該房地產項目共發(fā)生的費用如下：取得地盤價款300萬元，開發(fā)成本500萬元，為了響應國家限制房價的政策，年末企業(yè)推出一批低價房源，管理層的初步定價策略有兩個，方案一的定價策略是1300元/平方米，方案二的定價策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企業(yè)應該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為72.8萬元，扣除項目金額為1112.8萬元，增值率為16.82%，由于為普通住宅，且低于20%的增值率，應該免征土地增值稅。方案一的凈利潤為247.2萬元。如果采用方案二，企業(yè)應該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為75.6萬元，扣除項目金額為1115.6萬元，增值率為21.01%，增值率高于20%，應交土地增值稅為70.32萬元，方案二的凈利潤為224.08萬元，很顯然，在這兩個方案中，考慮土地增值稅的優(yōu)惠政策之后，可以為企業(yè)帶來更多的利潤。其次，房地產企業(yè)可以利用利息扣除方法進行稅收籌劃。由于房地產企業(yè)利息支出的扣除方法有兩種：一是能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；二是不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的10%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。所以可以根據(jù)具體情況選擇適合的方法進行稅收籌劃。當企業(yè)利息費用比較高時，可以通過提供金融機構證明，采用分攤利息的方式進行利息費用扣除；如果利息支出比較小時，則可將其計入開發(fā)成本一并扣除，這樣也有利于降低企業(yè)土地增值額，進而減輕了土地增值稅負擔。
�。ㄈ┢髽I(yè)所得稅稅收籌劃
企業(yè)所得稅稅收籌劃的重點在以下兩個方面，一是通過合理的方法實現(xiàn)遞延收入；二是對企業(yè)的成本、費用進行籌劃，以減少企業(yè)的應納稅所得額。具體來說，企業(yè)可以根據(jù)需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計價方法等來實現(xiàn)。尤其對于房地產企業(yè)，其固定資產占企業(yè)總資產的比重很高，在適當?shù)那闆r下，企業(yè)可根據(jù)發(fā)展，縮短固定資產折舊年限，進而提高當前的折舊額，企業(yè)所得稅的應納稅所得額就會隨之減少，形成遞延所得稅。舉例來說，某房地產企業(yè)有一套房屋，價值100萬元，預計使用5年，凈殘值為零，企業(yè)在進行稅收籌劃，根據(jù)情況如果由三種可供選擇方案，一是將折舊年限變?yōu)?年，二是采用雙倍余額遞減法計提折舊，三是采用年數(shù)總和法計提折舊，通過計算可知方案一不僅可以滿足稅務機關要求，還可以給企業(yè)帶來更多的經濟利益。
�。ㄋ模┓慨a稅的稅收籌劃
房產稅的計稅方法有兩種，一種是按照房產原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計征；另一種方法是從租計征，以房產租金作為房產稅的計稅依據(jù)。因此，房產稅的稅收籌劃重點就是如何對房屋進行分配以及如何分解房地產的租金收入，以實現(xiàn)稅收最小化。比如：某公司自行建造一座辦公樓，價值400萬元，將其全部對外出租，租金每年30萬元，則該房地產企業(yè)應該繳納的房產稅為3.6萬元，如果房地產企業(yè)在對外出租過程中，將水電費、物管費等分解開來，由物管公司收取客戶水電費、物管費8萬元，則企業(yè)的房產稅為2.64萬元，這樣就可以節(jié)省0.96萬元的房產稅。
�。ㄎ澹┢渌惙N的稅收籌劃
對于房地產企業(yè)，在進行房產交易過程中，還會涉及到印花稅、契稅等稅種。對于印花稅，計稅依據(jù)是應稅憑證記載金額或者應稅憑證件數(shù)。且不同種類合同適用的稅率一般存在很大的差異，比如企業(yè)與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅，而對于企業(yè)之間的借款合同則無需繳納印花稅，因此，適當情況下，房地產企業(yè)可通過企業(yè)之間借款來代替與銀行的借款。房地產企業(yè)在轉移土地以及房屋權屬時還需要繳納契稅，關于契稅稅收籌劃，一般企業(yè)可以將房屋的銷售與相關設備銷售分開進行，簽訂兩份銷售合同，這樣可以分解收入，節(jié)約契稅。
四、結論
對于房地產企業(yè)來說，其稅收籌劃的空間很大，通過采取適當?shù)姆椒ㄟM行稅收籌劃，不僅有助于提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢，而且能夠很好地響應國家的宏觀調控政策。隨著國家對房地產調控的不斷加強，房地產企業(yè)的利潤在不斷下降，因此，房地產企業(yè)為了能夠穩(wěn)定發(fā)展，有必要通過相關措施降低成本，而稅收籌劃又是企業(yè)降低成本的一條有效途徑，企業(yè)應該結合各種稅收的特點以及自身經營情況，做好稅收籌劃工作，以使企業(yè)資金得到有效配置，進而實現(xiàn)利潤最大化。
房地產論文5
一、房地產企業(yè)全面預算管理的基礎
(1)項目設計定位對項目預算影響大。開發(fā)項目設計階段基本決定了項目的業(yè)態(tài)、建筑結構等主要指標，設計方案一旦確定，調整的難度非常大，因此項目前期設計直接影響到項目開發(fā)進度及總成本。如果規(guī)劃設計不充分，項目實施過程中變動因素就多，不可預見問題發(fā)生時，預算無法隨時調整，由此造成預算與業(yè)務進度、效果的匹配程度存在扭曲。特別是在預算內容、資金收支時間節(jié)點方面與實際執(zhí)行結果有較大差異。
(2)預算內容應與項目開發(fā)進度一致。預算是項目開發(fā)相關內容的具體量化表現(xiàn)，脫離了這個基礎，預算就無法發(fā)揮其規(guī)避風險，起到資源配置的作用。在項目開發(fā)過程中，企業(yè)一般根據(jù)項目開發(fā)進度情況，及時調整相關預算，保證項目預算與開發(fā)進度保持一致。
(3)項目成本控制是預算管理控制的重點。房地產企業(yè)成本控制的好壞直接關系到企業(yè)的經濟效益，而房地產項目成本金額高、類型多、涉及面廣、影響因素多、時間跨度長，具有很大的不確定性。因此合理預計成本，并加以有效地控制是項目預算管理的重點。在企業(yè)面臨越來越復雜的經營環(huán)境情況下，房地產企業(yè)可通過多類型的預算進行控制，如項目概算、項目預算、動態(tài)成本等。在成本控制下項目預算向精細化、科學化方向發(fā)展。
二、房地產企業(yè)全面預算管理的內容
(1)業(yè)務預算。房地產企業(yè)的業(yè)務預算通常包括銷售預算、開發(fā)成本預算、期間費用預算。
一、是銷售預算
房地產企業(yè)開發(fā)的產品周期長，產品銷售與國家調控政策有關。編制銷售預算要根據(jù)房屋銷售清單、工程完工進度及預售時間和計劃等數(shù)據(jù)進行編制。銷售預算每一物業(yè)可售面積、價格及銷售總額構成，由銷售預算和回款進度預算兩部分組成。以項目推盤認購時間為起點，以全部可售房源銷售完畢為終點，結合項目開發(fā)進度編制。其中包括由銷售預算決定的預繳的流轉稅，企業(yè)所得稅及土地增值稅。銷售預算由銷售部門編制，相關的稅金預算由財務部門編制。在銷售過程中，企業(yè)一般根據(jù)對當前及未來一段時期內的市場進行分析，對預算期內可售物業(yè)形態(tài)、可售面積、價格、回款進度作出適度調整，確保銷售預算能按時完成。如一個項目全年銷售預算預計 100 000 平方米。但由于市場反應平淡，第二季度后僅完成銷售了 30 000 平方米，后面二個季度必須要銷售 70 000 平方米才能完成預算。根據(jù)市場行情很難完成預算，所以在二季度銷售結束后，需要及時做出總結對市場進行研判，對以后各月的銷售預算進行調整。
二、是開發(fā)成本預算
開發(fā)成本預算包括土地成本、前期工程費用、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。土地成本根據(jù)土地出讓合同及相關交易稅費構成，通常由前期部門編制 ;前期工程費用主要由設計費用預算和規(guī)費預算，主要由前期部門和設計部門編制。前期部門排出辦理相關資格證書的時間節(jié)點，在該時間節(jié)點內預估可能會發(fā)生的.各項費用，設計部門根據(jù)設計合同完工時間，編制設計預算 ;建筑安裝費及基礎設施費由工程部門和預算造價部門編制，工程部對項目進度時間節(jié)點控制直接影響到項目的付款，在編制預算時需要根據(jù)工程完工節(jié)點編制工程付款預算。如在項目出正負零時，支付工程款總價的 5%，基礎驗收合格后支付工程款總價的 30%，主體結構完工后支付工程款總價的 50%，結構封頂后支付工程款總價的 70%，竣工驗收后支付工程款總價的 95%，剩余的 5% 作為保修金，保修期滿后支付。開發(fā)間接費用中的職工薪酬福利由人力資源部門編制 ;項目貸款利息由財務部門根據(jù)投融資預算編制。開發(fā)成本預算是項目預算中最難、最復雜的部分，以項目開發(fā)進度為基礎，由各業(yè)務部門按責任范圍分別編制。在編制過程中需綜合考慮項目現(xiàn)場實際情況，合理預計成本及發(fā)生時間，對項目成本實現(xiàn)全覆蓋 ; 在執(zhí)行過程中，項目開發(fā)成本預算一般以目標成本為綱要，以合約為基礎進行控制，確保預算有效實施。隨著開發(fā)項目進度的深入，成本預算的準確度也隨之提高。
(2)財務預算。財務預算應當按照企業(yè)會計準則確認收入和分攤成本。收入的確認一般根據(jù)國稅發(fā) 20xx 年31 號文件執(zhí)行，即 ：開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。開發(fā)產品已開始投入使用。開發(fā)產品已取得了初始產權證明。三個條件中最早的時間點為結轉收入的時間。成本分攤按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。
三、房地產企業(yè)全面預算管理控制
(1)嚴格預算執(zhí)行
公司下發(fā)的正式執(zhí)行預算，一般不能隨意調整，如需調整采取半年度調整和緊急調整。半年度調整是根據(jù)對上半年公司經營情況進行分析和總結，然后根據(jù)實際情況對下半年預算進行調整。緊急調整是在不調整會影響到公司正常的經營活動，經過董事會特別批準才能進行調整。該調整不能重復多次進行，一定要結合實際情況按嚴格的標準進行。
(2)加強預算考核
房地產企業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)有很大不同，所以在設定績效考核時有很大的難度，需要更為精確的設定。以項目整體開發(fā)預算和關鍵時間節(jié)點作為績效考核的主要依據(jù)，根據(jù)預算完成實際情況進行考核。對于各職能部門，根據(jù)預算進行分解，以平衡計分卡思路為每個部門和每個崗位設定 KPI 指標，作為主要的考核依據(jù)。將公司整體工作預算和實際完成情況作為 KPI 指標考核結果的系數(shù)，最后得分作為業(yè)績考核的結果。使房地產企業(yè)的績效考核與全面預算管理能結合在一起，使得房地產企業(yè)全面預算管理不流于形式，推動全員認真編制和執(zhí)行全面預算管理。
四、結語
房地產企業(yè)全面預算管理是一項系統(tǒng)的工程，是企業(yè)提高自身管理水平的重要組成內容，企業(yè)應當根據(jù)實際情況，建立屬于本企業(yè)自身的全面預算管理體系。并且要把權責利、約束機制、激勵機制相統(tǒng)一，把企業(yè)管理方法和策略融會貫通于預算執(zhí)行的全過程，實現(xiàn)現(xiàn)金收支兩條線，深化目標成本控制，最終實現(xiàn)全員及全方位的預算管理目標，為房地產企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展提供管理支持。
房地產論文6
金融業(yè)作為房地產業(yè)發(fā)展不可替代的重要支持和動力，與房地產業(yè)有著不可分割的密切聯(lián)系。住房分配制度的改革在帶動以住宅為主的房地產業(yè)快速發(fā)展的同時，也為房地產金融業(yè)務的發(fā)展創(chuàng)造了空間和舞臺，提供了發(fā)展的土壤；而銀行信貸資金的支持在保證住房分配貨幣化改革順利實施的同時，更為以住宅為主的房地產業(yè)的發(fā)展和廣大購房者輸送了急需的血液”成為房地產業(yè)發(fā)展的助推器”就是在這種相互依存的關系下，江西省的房地產金融業(yè)務得到了前所未有的發(fā)展，走過了從無到有、由弱漸強的歷程。
一、江西房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著住房制度改革的深化、擴大內需政策的實施、招商引資力度的加大和建設花園城市步伐的加快，江西房地產開發(fā)投資迅猛增長，房地產業(yè)開始步入發(fā)展的快車道。
(一)房地產業(yè)成為推動經濟增長的重要產業(yè)之一。20xx年江西省房地產業(yè)實現(xiàn)增加值174.74億元，占全省GDP的比重為55，比1999年上升1.11個百分點，1999-20xx年江西省房地產業(yè)增加值平均增速18.025，比全省同期第三產業(yè)增加值平均增速高出8.09個百分點，是第三產業(yè)中增長速度最快的行業(yè)之一。房地產業(yè)的發(fā)展帶動了眾多相關產業(yè)的發(fā)展，成為推動全省經濟增長的重要產業(yè)之一。
(二)宏觀調控有利于房地產業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。
從20xx年開始，針對房地產業(yè)的過快發(fā)展，國家出臺一系列政策對房地產業(yè)進行宏觀調控，江西省房地產業(yè)呈現(xiàn)出新的特點：
1.房地產開發(fā)投資增幅回落較快。
20xx年全省房地產業(yè)投資完成324.41億元，比上年增長445，增幅比上年回落27.2個百分點。20xx年1-9月，全省房地產開發(fā)完成投資170.87億元，同比增長24.45，增幅比上年同期回落10.1個百分點，其中住宅投資113.54億元，同比增長29.15，增幅比上年同期回落13.7個百分點。房地產開發(fā)投資增幅的回落，表明在國家各項宏觀調控政策的陸續(xù)出臺后，江西省的房地產開發(fā)投資得到了有效調控，而且收效明顯。
2.新購置土地面積增幅有明顯上升趨勢。
1999年至20xx年，江西省房地產開發(fā)企業(yè)
累計購置土地面積5560.38萬平方米，年均增長48.625；支付土地購置費145.69億元，年均增長60.465。土地購置面積在20xx年4月以前，快速增長，20xx年增長率最高達201.145，20xx年4月份以后，土地購置面積出現(xiàn)負增長。20xx年1-9月，全省房地產開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積891.14萬平方米，同比增長25.75，增幅同比增加49.2個百分點，表明房地產開發(fā)企業(yè)仍在繼續(xù)加大對土地儲備的投入。
3.房地產市場供求依然旺盛。
20xx年1-9月，江西省商品房累計施工面積3023.48萬平方米，同比增長22.9%，其中累計新開工面積1370.58萬平方米，同比增長33.3%;商品房累計竣工面積574.33萬平方米，同比增長33.5%;商品房累計銷售面積576.43萬平方米，同比增長45.8%。商品房新開工面積、竣工面積和銷售面積增幅均有提高，增幅分別比去年同期提高29.7.9.2和23.4個百分點�？梢钥闯�，江西省房地產市場依然非�；钴S。
二、江西房地產金融業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀
近年來，江西省房地產金融業(yè)務發(fā)展迅速，房地產信貸一直保持較快的.增長勢頭。截止20xx年末，全省金融機構房地產貸款余額占全省金融機構人民幣貸款余額的比重為12.91%，比1999年增加了10.48個百分點。從江西省房地產金融業(yè)務的發(fā)展和變動情況看，具有以下特點：
1.房地產信貸業(yè)務發(fā)展迅速。20xx年末江西省房地產貸款余額389.68億元，比1999年增長8.46倍，年均增長45.42%，高于同期全省人民幣貸款增速35.33個百分點。1999-20xx年全省房地產貸款增長速度逐年加快，20xx年最高達到67.71%，20xx年以后受宏觀調控影響，又呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，20xx年和20xx年的增長率分另ij為31.6%、23.76%。
2.房地產金融業(yè)務主要集中在中心城市。地域的差異導致江西省各地房地產市場發(fā)展極為不平衡。與房地產市場發(fā)展不平衡的特點相對應，全省房地產金融業(yè)務發(fā)展也不平衡，房地產金融業(yè)務主要集中在城市化進程快、居民收入穩(wěn)定、經濟環(huán)境好的地區(qū)和城市。20xx年末，僅南昌市的房地產貸款余額就占全省房地產貸款余額的47.65%，其中個人住房貸款余額占全省個人住房貸款余額的50.29%。
3.個人住房貸款占比快速上升。近年來，江西省個人住房貸款業(yè)務發(fā)展迅猛，貸款余額由1999年的8.05億元增長到20xx年的201.34億元，增長24倍，占全部房地產貸款余額的比重從1999年末的19.54%上升至ij20xx年末的51.67%，占全省各項貸款余額的比重從1999年末的0.47%上升為20xx年末的6.67%。
4.房地產金融業(yè)務質量較好。江西省各家商業(yè)銀行在發(fā)展房地產金融業(yè)務過程中，都對貸款審批、發(fā)放和管理工作進行了規(guī)范，而且房地產金融業(yè)務主要集中在中心城市，使房地產貸款的風險得到了很好的控制，房地產貸款尤其個人住房貸款不良率處于較低水平，已經成為各家商業(yè)銀行資產質量最好的業(yè)務品種之一。
5.房地產金融業(yè)務品種不斷豐富。為適應房地產市場發(fā)展的需要，各家商業(yè)銀行在改進房地產金融服務的同時，紛紛創(chuàng)新房地產金融業(yè)務品種。目前，房地產開發(fā)貸款已在最初的經濟適用房開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、房地產企業(yè)流動資金貸款的基礎上又增加了土地儲備貸款、項目儲備貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款等新業(yè)務品種，購房貸款也在單位購建房貸款、個人商用房貸款、個人住房按揭貸款的基礎上增加了個人住房裝修貸款、個人住房轉按揭貸款、家居組合貸款等新業(yè)務品種。
三、江西房地產金融服務發(fā)展存在的問題
從20xx-2004年江西省房地產開發(fā)資金來源構成情況看，本年資金來源中排在前三位的均為自籌資金、定金及預收款和銀行貸款，雖然自20xx年以來，受國家宏觀調控政策影響，銀行加強了房地產貸款的發(fā)放與管理，銀行貸款在房地產開發(fā)資金來源中的占比呈現(xiàn)下降的趨勢，20xx年占比為13.71%。但是考慮到在其他資金來源中的定金和預付款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此，房地產開發(fā)資金來源中銀行貸款占比可達40-50%，甚至更高。江西省房地產領域融資以銀行信貸為主的單一化特點明顯。以銀行信貸為單一渠道的房地產領域融資運作圖
銀行和企業(yè)的市場選擇行為促成了目前房地產業(yè)與銀行業(yè)的高依存度，二者已高度融合，榮辱共擔。但是由于房地產融資方式沒有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上，蘊藏了金融風險。當前江西省房地產金融風險主要有：
1.市場風險。部分地區(qū)房地產價格上漲過快、房地產供給結構失衡等問題的存在，不利于江西省房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，也帶來了潛在的市場風險。
2.信用風險。一是房地產開發(fā)企業(yè)高負債經營隱含風險，目前江西省房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率一般在60-70%以上；二是有的房地產開發(fā)企業(yè)在異地開發(fā)過程中將銀行貸款或其他債務資金以資本形態(tài)進行新項目注冊，從而形成低資本或無資本的擴張；三是大量占用施工單位墊資和期房按揭的預售樓款。這些問題都可能引發(fā)較大的銀行貸款風險。
3.流動性風險。房地產開發(fā)貸款和住房按揭貸款都屬于中長期貸款，而銀行的資金來源大部分為居民的儲蓄存款，資金的來源與運用存在著期限不匹配的問題，容易引發(fā)銀行的流動性風險。
4.操作風險。一是部分商業(yè)銀行為了搶占房地產信貸市場，有意放寬貸款條件，降低貸款準入門檻，違反規(guī)定發(fā)放房地產貸款；二是有的銀行貸前對開發(fā)項目調查不深入，沒能對貸款項目進行認真測算，貸后又忽視對項目資金跟蹤監(jiān)控，出現(xiàn)項目資金不到位、信貸資金被挪用等情況，致使項目資金回籠失控；三是個人住房貸款的貸后管理不到位。
5.道德風險。隨著房地產開發(fā)貸款發(fā)放標準的提高，一些房地產商利用住房按揭貸款申請標準較低、銀行審查不嚴、社會征信體系不健全等可乘之機，大肆辦理假按揭”套取銀行資金。這些貸款被房地產商假借住房按揭貸款的名義取得，實際使用于房地產開發(fā)，極容易形成不良資產，從而成為商業(yè)銀行新的風險領域。
四、防范與化解房地產金融風險的建議一）科學規(guī)劃，正確引導，促進房地產市場健康發(fā)展。
政府要科學地制定房地產業(yè)的長遠發(fā)展規(guī)劃，進一步加強調控與引導，嚴格防止房地產市場出現(xiàn)泡沫，確保房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。一要引導房地產開發(fā)投資與房地產市場需求相適應，避免房地產開發(fā)投資規(guī)模過大、商品房結構失調；二要引導房地產開發(fā)投資與經濟發(fā)展相適應，避免房地產開發(fā)投資增速遠超于經濟發(fā)展速度；三要正確引導地價、房價，避免房價漲幅過快，脫離居民的購買力水平，同時又防止房價回落太快，影響開發(fā)商的合理收益，影響市場景氣。
二)加強管理，健全機制，引導房地產信貸業(yè)務正常發(fā)展。
1.完善制度，規(guī)范操作，進一步加強房地產貸款的管理。各家商業(yè)銀行應建立和完善房地產信貸的有關制度，建立房地產行業(yè)風險監(jiān)測、評價、分析機制，提高決策的科學性，防范和規(guī)避系統(tǒng)性及區(qū)域性風險。對于各類房地產貸款的辦理，各家銀行要嚴格遵守有關制度和業(yè)務操作規(guī)程，認真執(zhí)行三查”制度，切實加強風險控制，不能擅自降低標準和條件，違規(guī)發(fā)放房地產貸款。
2.防范假按揭”風險，完善懲戒機制。對于開發(fā)商以虛假房屋交易、偽造借款人信息資料、文件，騙取銀行按揭貸款的要依法起訴，嚴厲打擊企業(yè)的欺詐行為；對于個人住房貸款，要建立并嚴格堅持銀行信貸人員與借款人的當面談話制度，嚴格核驗借款人的購房行為的真實性；要加強對銀行工作人員的管理，對于銀行工作人員明知企業(yè)騙貸而不制止，縱容和遷就企業(yè)欺詐行為的要嚴肅處理；對于協(xié)助開發(fā)商套取個人住房按揭貸款的銀行責任人，要追宄法律責任。
3.加快征信體系建設，實現(xiàn)信息共享。各家銀行要積極參與征信體系的建設，大力推進企業(yè)和個人基礎信用信息數(shù)據(jù)庫的建設，通過互聯(lián)互通，信息共享，有效防范房地產信貸風險。
三）加快改革，完善體系，防范與化解房地產金融風險。
1.大力拓展房地產融資渠道。要充分發(fā)展當前國內的融資渠道，開拓上市、發(fā)債、信托、基金、海外融資等多元化的融資渠道，實現(xiàn)房地產開發(fā)資金來源多元化的格局，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。
2.推進住房抵押貸款證券化。要加快金融創(chuàng)新步伐，加快推進住房貸款證券化，進一步增強銀行資產的流動性，改善銀行資產負債期限結構，分散抵押貸款的風險，增加銀行貸款資金來源。
3.加強相關立法，創(chuàng)造良好的房地產投融資法律環(huán)境。目前我國已實施的房地產金融方面的法律法規(guī)還不多，有些法律法規(guī)缺乏可操作性，遠不能滿足新形勢下調整投融資關系的需要。因此，要建立和完善與金融市場和房地產市場相關的法律體系，通過它們對房地產金融所涉及的各個方面進行規(guī)范，明確各有關主體的權利和義務，加大立法力度，加快房地產證券法》、房地產抵押法》和產業(yè)投資基金法》等法律法規(guī)的制定進度，為房地產融資創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境，確保房地產金融在法制軌道上健康發(fā)展。
葛波
(中國人民銀行新建縣支行，江西新建330100)
房地產論文7
所謂房產檔案數(shù)字化管理，就是充分采用計算機技術、數(shù)據(jù)庫技術以及多媒體技術等，對所有房產檔案資源進行數(shù)字化轉化，以電子文檔的形式儲存于計算機設備中，所有的管理工作都通過計算機進行，能夠實現(xiàn)檔案數(shù)據(jù)的網(wǎng)絡化連接，數(shù)字化管理為房產檔案統(tǒng)一化、標準化管理提供了一個良好的平臺，也促進了資源共享，有效提升了檔案管理的質量和效率。
一、房產檔案數(shù)字化管理的原則
在落實檔案管理數(shù)字化的過程中，必須要全面堅持檔案數(shù)字化管理的原則，具體分析如下：
1.全程管理原則。所謂全程管理原則，就是將數(shù)字化檔案管理工作看作一個整體，從這個整體的管理需求出發(fā)，建立管理體系，制定管理措施，將檔案信息收集、保存、歸檔、銷毀等各個環(huán)節(jié)都施行數(shù)字化，運用統(tǒng)籌管理的方法，每個管理環(huán)節(jié)都不可松懈，各個環(huán)節(jié)之間要做好無縫銜接，進而實現(xiàn)整個管理工作效率與質量的最大化。
2.真實完整原則。檔案管理的基礎就是確保檔案數(shù)據(jù)的真實可靠，在落實數(shù)字化管理的過程中，必須要堅持真實完整原則，數(shù)字化檔案的內容、結構都不能與原有檔案出現(xiàn)差異，建立、使用之后也要保持檔案信息與原始狀態(tài)相同，并且要針對檔案使用者的姓名、使用檔案的時間等信息進行登記。檔案使用者必須要具備相應的權限，否則不可使用這些檔案資料。
3.使用方便原則。數(shù)字化管理模式的構建，最終目的就是為了能夠提升管理的效率與質量，為人們提供更加便利的工作環(huán)境和信息使用環(huán)境，因此方便性原則是必不可少的。數(shù)字檔案經過儲存、傳輸、加密等處理之后，必須要確保信息數(shù)據(jù)的可識別性，否則這些信息就無法被有效讀出，不能充分發(fā)揮其作用。要確保具備相關權限的使用者能夠及時、準確地獲取相應的信息，并可以在同一時間閱讀同一份電子檔案。
4.安全性原則。由于數(shù)字化管理依托于計算機技術以及互聯(lián)網(wǎng)技術，而互聯(lián)網(wǎng)技術本身存在很多不安全因素，房產檔案作為非常重要的信息資源，一旦損壞或者丟失，有可能會帶來無法挽回的損失，因此必須要堅實檔案管理的安全性原則，這是開展一切數(shù)字化管理的前提。為了確保檔案數(shù)據(jù)的安全，必須要構建完善的安全防護體系，采用更加有效的保密措施，才能夠使系統(tǒng)硬件或者軟件都能夠免于自然災害以及人為的迫壞，減少檔案數(shù)據(jù)丟失或者破損的可能性。
二、加強房產檔案數(shù)字化管理的對策
在分析了執(zhí)行數(shù)字化管理的原則之后，下面針對具體的數(shù)字化管理措施進行分析：
1.提高數(shù)字化管理的認識，建立完整規(guī)范的檔案資料。構建數(shù)字化檔案管理的目的，是為了可以最大限度的利用檔案信息，并為社會發(fā)展更好的服務，如果檔案管理缺乏真實性與完整性，那么數(shù)字化管理也不存在任何意義。從目前我國大部分城市的房地產管理情況來看，通常房產管理部門都是計算機系統(tǒng)進行登記并發(fā)證，同時使用局域網(wǎng)以及數(shù)據(jù)庫技術對各項信息進行管理。但是能夠全面落實房產檔案數(shù)字化管理的城市并不多，這主要是由于人們對于數(shù)字化管理認識不完善，缺乏完整、規(guī)范的管理制度，因此必須要強化數(shù)字化管理的.規(guī)范性，提升管理部門以及管理者對數(shù)字化管理的認識，保證資料要真實、完整，針對各種資料數(shù)據(jù)進行檢查，確保這些資料沒有問題才能夠進行轉化電子檔案，為數(shù)字化管理做好準備。
2.制定房產檔案館數(shù)字化建設發(fā)展規(guī)劃，并分階段有步驟地實施。在實現(xiàn)檔案管理數(shù)字化的過程中，檔案管理部門必須要充分考慮到各部門的建設發(fā)展，每一年的數(shù)據(jù)都在增加，因此要采取分層設計的方式，對現(xiàn)階段的庫存檔案進行合理分析，并且充分發(fā)揮檔案的使用紀律，將所有的檔案進行分類和管理，使缺少數(shù)字化的檔案庫存能夠以最短的時間發(fā)揮效力。制定階段性管理制度，并且有步驟，有計劃的進行落實，確保每個時期的數(shù)字化檔案管理都可以落實到位。
3.進一步完善房產權屬檔案數(shù)字化標準。數(shù)字化管理中標準化管理是不可忽視的方面，由于檔案管理數(shù)字化屬于新型事物，因此國內缺乏完善的制度與標準，為了能夠為數(shù)字化管理創(chuàng)造更加有力的環(huán)境，奠定更加有力的基礎，國家檔案局要針對電子檔案的建立與管理出臺完善的標準、規(guī)范制度，規(guī)范和指導各地的房產檔案現(xiàn)代化管理工作，最終建立起一個標準的房產檔案數(shù)字化利用平臺。
4.規(guī)范數(shù)字化檔案開放范圍和使用權限。數(shù)字化檔案的查詢與檢索是非常重要的環(huán)節(jié)，因此在構建數(shù)字化管理模式的過程中，必須要設置相應的訪問權限，確保防衛(wèi)的安全性，公眾可以在公共網(wǎng)上對各種信息進行查詢和使用，同時對內部人員開發(fā)相應的檔案查看權限，在單位內部局域網(wǎng)中可以隨時查詢、使用和分享。
三、結束語
房產檔案管理信息化，是房產事業(yè)發(fā)展到一定階段的結果，是實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化的趨勢，因此地產檔案管理部門以及工作人員必須要認識到信息化檔案管理的重要性，必須要積極強化信息化建設，制定更加完善的信息化制度，為檔案管理信息化的普及提供更加便利的平臺和條件。
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房地產論文8
我國傳統(tǒng)的房地產開發(fā)和經營模式一般都屬于粗放式，在低碳經濟背景下，一些房地產企業(yè)由于不能適應新的發(fā)展方式，已經出現(xiàn)虧損或倒閉的現(xiàn)象。低碳經濟是保證我國房地產經濟走可持續(xù)發(fā)展道路的重要要求，針對這一問題，國家和企業(yè)應該共同努力，做好房地產經濟管理的創(chuàng)新發(fā)展工作，努力克服房地產行業(yè)向低碳經濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，從而使我國房地產行業(yè)能夠為我國經濟的增加做出更大的貢獻。
一、低碳經濟概述
低碳經濟一直是各行各業(yè)高度關注的話題，也是我國大力提倡的新型經濟增長方式。低碳經濟主要貫徹的是可持續(xù)發(fā)展的理念，并通過一系列的科技創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產業(yè)轉型和能源開發(fā)等方式，來減少對能源的消耗，同時也減少對廢棄的排放，從而達到經濟和環(huán)境共同發(fā)展的目的。發(fā)展低碳經濟不僅能夠保護人類現(xiàn)在所處的環(huán)境，也能夠使經濟結構得到調整和優(yōu)化，有利于提高能源的利用率，還能促進新能源的開發(fā)。所以說，低碳經濟也適合應用于房地產行業(yè)中。
二、低碳經濟對房地產經濟產生的影響
�。�1）低碳經濟會使房地產的成本增加。由于我國的技術水平還存在一定的不足，這就導致我國的低碳技術還需要進一步提高，如果在這種情況下利用低碳技術，就會使房地產的生產成本有所增加。房地產開展技術研發(fā)工作時，需要投入較多的資金。低碳經濟主要是將原有的傳統(tǒng)能源用新能源來代替，但新能源會增加成本投入，在房地產經濟管理中使用新能源，會使房地產企業(yè)投入的成本增加。但就目前我國房地產企業(yè)發(fā)展的規(guī)模來看，大多數(shù)房地產企業(yè)都以小型企業(yè)為主，沒有能力進行較大力度的資金投入，這就給低碳房地產的發(fā)展帶來了一定的阻礙。
�。�2）低碳經濟會使房價升溫。要想發(fā)展低碳經濟，就需要在房地產發(fā)展的過程中運用新技術和新能源，這就會變相增加房地產企業(yè)的成本支出。某些使用低碳材料的建筑，會借著低碳的名義來抬高房地產的價格。而消費者普遍認為，只有高質量的房屋，才會具有較高的售價，這就使房屋的價格在無形中有了升溫的趨勢。而這種情況，會使得部分消費能力較低的人群，無法承受房地產升溫帶來的壓力，從而降低了一部分人群購買房屋的欲望，不利于房地產行業(yè)的長期發(fā)展。
（3）低碳經濟的發(fā)展，會在一定程度上阻礙房地產經濟的發(fā)展。在房地產發(fā)展的過程中，會用到大量的木材和煤炭，這樣就會使能耗總量有所增加，從而使房地產所產生的碳排放量占總排放量的三分之一左右。從房地產發(fā)展的情況來看，要想使房地產行業(yè)越來越好，必須有雄厚的能源做保障，在低碳經濟發(fā)展的背景之下，能源支持受到了限制，也使得房地產行業(yè)的發(fā)展在一定程度上受到了限制。這樣不僅會使房地產發(fā)展在較大范圍內受到影響，也會影響到房地產經濟的整體情況。
三、低碳背景下房地產經濟管理創(chuàng)新的主要措施
（1）通過制定和完善法律法規(guī)來約束房地產行業(yè)的碳排放。近年來隨著社會的進步和城市的發(fā)展，房地產行業(yè)也在飛速的發(fā)展，要想使房地產行業(yè)的發(fā)展能夠更加健康，就需要建立健全的有關房地產的法律體系，這樣才能促進房地產事業(yè)的健康發(fā)展。從目前我國房地產經濟管理的角度來看，我國在管理方面還存在諸多問題，在低碳經濟背景下，沒有完善的法律法規(guī)能夠有效的監(jiān)督房地產行業(yè)。要想使房地產行業(yè)得到有效的監(jiān)督和管理，就應該對房地產行業(yè)中存在的高耗能和高排放問題進行控制，并嚴厲懲處超過國家規(guī)定和標準的房地產企業(yè)，這樣才能保證我國的房地產行業(yè)能夠在低碳經濟下健康發(fā)展。
�。�2）在低碳經濟背景下，對房地產企業(yè)的成本進行控制。低碳經濟背景下，要求房地產企業(yè)必須使用最新的技術和環(huán)保材料，這就會使房地產的投資成本增加。針對這一問題，必須做好成本控制工作，這樣才能使企業(yè)獲得更大的利益。在控制成本的過程中，應該按照最優(yōu)化的原則來選取房地產的材料和相應的技術，盡量選用低碳環(huán)保和低能耗的材料，在施工過程中所使用的技術最好能夠保證最低的排放量。由于低碳房地產開發(fā)過程中要用到價格較高的新型材料，所以應該準確合理的統(tǒng)計所需要的材料，避免出現(xiàn)資源和資金浪費的現(xiàn)象，并嚴格執(zhí)行成本控制制度。
（3）在低碳經濟背景下，建立和完善房地產經濟的管理機制。雖然房地產市場日益壯大，但在其發(fā)展的過程中，仍然存在一系列問題。在低碳經濟背景的要求下，如果只依靠行政政策管理，很難對房地產市場進行有效的控制和調節(jié)，針對房地產低碳化這一問題，政府應該在充分發(fā)揮市場調節(jié)作用的基礎上，增加對房地產行業(yè)的`干預，建立和完善房地產經濟管理的有關機制，讓房地產行業(yè)真正走上低碳經濟的可持續(xù)發(fā)展道路。
（4）在低碳經濟背景下，做好房地產長期目標的規(guī)劃。在我國政治經濟體制不斷改革和完善的過程中，我國房地產行業(yè)的經濟發(fā)展方式和經濟結構也在隨著變化。在低碳經濟背景下，房地產行業(yè)必須將低能耗和低排放作為主要的發(fā)展目標，這就需要國家對我國目前的經濟形態(tài)進行科學的分析，這樣才能為房地產行業(yè)的發(fā)展做出合理的規(guī)劃。并在房地產行業(yè)發(fā)展的過程中，給予一定的宏觀指導，這樣才能使房地產行業(yè)在低碳經濟的背景下穩(wěn)步發(fā)展，也能保證房地產企業(yè)的健康發(fā)展，從而避免受到低碳經濟影響而導致房地產行業(yè)出現(xiàn)經濟下滑的情況。
�。�5）在低碳經濟背景下，對房地產經濟的財稅政策進行合理調整。在低碳經濟的背景下，房地產行業(yè)只有相應的增加資金投入，才能適應低碳經濟的要求。這種情況對于靠貸款來發(fā)展的房地產企業(yè)來說，給自身帶來了較大的投資風險。針對這一問題，國家應該采取適當?shù)呢敹愓�，來促進房地產行業(yè)向低碳方向發(fā)展。對于能耗比較高的房地產企業(yè)來說，國家可以相應的征收污染稅，這樣就能促使這些房地產企業(yè)向低碳方向發(fā)展；還可以采用降低部分稅收和合理增加補貼的方式對房地產行業(yè)向低碳經濟發(fā)展提供有力的支持，這樣也能促進我國房地產行業(yè)向低碳經濟的方向邁進。
四、總結
在能源資源日益緊張的情況下，發(fā)展低碳經濟已經成為各行各業(yè)發(fā)展的主要方向。在低碳經濟背景下，我國的房地產行業(yè)只有不斷增加節(jié)能環(huán)保意識，將降低能耗和減少污染作為自身發(fā)展的主要方向，這樣才能有利于房地產企業(yè)的健康發(fā)展。就目前情況來看，我國的房地產行業(yè)在發(fā)展的過程中，仍然存在某些不足之處，這就需要做好房地產經濟的管理工作，并且需要國家和政府的大力支持，這樣才能使我國房地產行業(yè)在低碳經濟背景下又好又快的發(fā)展。
房地產論文9
一、房地產行業(yè)會計信息質量的意義及現(xiàn)狀
(一)房地產行業(yè)會計信息質量的意義房地產行業(yè)會計信息質量對行業(yè)發(fā)展以及社會經濟發(fā)展的意義主要有三點。第一，會計信息質量是房地產行業(yè)發(fā)展的基礎，同時可規(guī)范行業(yè)內的會計核算程序，利于我國經濟一體化的發(fā)展。第二，由于房地產行業(yè)資金周轉頻繁且金額數(shù)大，所以會計信息質量會關系到企業(yè)構建會計制度的標準，能夠影響到企業(yè)的整體發(fā)展與改革。第三，同其他行業(yè)相比，房地產行業(yè)的利潤比較高且增長速度比較快，需要我國相關部門進行監(jiān)管，且監(jiān)管的重點就是會計信息的質量，所以，會計信息質量關系到我國監(jiān)管工作地順利開展。由此可知，房地產行業(yè)會計信息質量對我國經濟和房地產行業(yè)發(fā)展而言意義重大。
(二)房地產行業(yè)會計信息質量的現(xiàn)狀我國房地產行業(yè)雖然發(fā)展迅速，但其發(fā)展現(xiàn)狀卻不容樂觀。一是房地產行業(yè)會計信息存在嚴重的失真問題，這主要是因為部分企業(yè)為減少納稅金額而虛構業(yè)務，此外，房地產行業(yè)工程量大，資金運轉形式多的特征，繁雜且大量的工作任務以及人員不合理的分配也是行業(yè)會計信息失真的原因；二是房地產行業(yè)管理工作不完善，影響了會計工作的進程，進而降低了會計信息的質量，不利于房地產行業(yè)的發(fā)展與投資。
二、房地產行業(yè)會計信息質量問題
(一)房地產行業(yè)會計人員素質比較低對于行業(yè)會計工作而言，會計人員是整個工作的主題，因此他們的素質將會對會計信息質量產生直接的影響。目前，會計從業(yè)人員的道德素質和專業(yè)素質都比較低。從道德素質方面分析，由于會計人員都是企業(yè)聘請而來，直接由企業(yè)領導管理，很容易受到各種利益的誘惑從而造成會計信息的失真。從專業(yè)素質方面分析，有些企業(yè)的會計人員專業(yè)知識不足，甚至在聘請過程中利于裙帶關系上任，而且有些企業(yè)在聘請過程中也未能定好學歷標準，導致會計人員在實際工作中由于缺乏相應能力而不斷出錯，從而降低了會計信息質量。
(二)房地產行業(yè)不同時期業(yè)績信息可比性不高一般而言，房地產企業(yè)的工程項目都屬于長期項目，從最初的項目確立到項目確認收入都在一年以上。而且，在房地產企業(yè)的一個項目周期內，不同時期的財務信息也大不相同，如房地產企業(yè)在項目初期會支出大量建設資金；在項目建設期間，企業(yè)投入建設資金的同時還必須支出大量管理資金且?guī)缀鯖]有回收資金，即便企業(yè)為平衡當期收支平衡而采取樓盤預售的方式，得到的預收款也不屬于企業(yè)收入的范圍內；項目結束后，企業(yè)通過售樓的形式開始大量回收資金。由此可見，這些信息無法真正反映出企業(yè)的整體效益，進而，在評估房地產業(yè)的經濟效益時也不能采取普通企業(yè)的業(yè)績評估方法，否則其結論會失真。
(三)房地產企業(yè)會計體系、制度不夠完善我國房地產企業(yè)會計制度、體系的不完善主要體現(xiàn)在兩個方面，一是財務會計體系缺乏規(guī)范性，如無法有效解決商品房債務和所有權風險的轉移問題，而且我國很多房地產企業(yè)的自我評估效果同國家認證的會計機構的評估結果相比存在一定的差距；二是我國會計法律法規(guī)制度有待健全，新興行業(yè)會計核算標準不明確，這導致了會計核算工作難度大且行業(yè)會計信息嚴重失真等問題。
(四)房地產行業(yè)的風險透明度不高我國經濟的發(fā)展也帶動了證券市場的發(fā)展以及完善，這就使得市場主體對房地產行業(yè)風險透明度的要求不斷提高。同普通企業(yè)相比，房地產行業(yè)不但要面臨普通的.行業(yè)風險，還必須面臨土地風險、政策風險、工程質量風險以及項目開發(fā)風險等。針對房地產行業(yè)如此大的風險，提高其風險的透明度是十分必要的。對此，我國雖采取了一定的政策，如出臺相關風險披露的法律法規(guī)，但是房地產企業(yè)在質量保證金信息等方面一直處于透明很低狀態(tài)，如此一來就很容易導致房地產行業(yè)會計信息的失真問題。而且，我國很多企業(yè)都存在“包裝”企業(yè)財務報表的現(xiàn)象。
三、解決房地產行業(yè)會計信息質量問題的有效途徑
(一)提高會計從業(yè)人員的綜合素質房地產企業(yè)若想提高會計從業(yè)人員的綜合素質，就必須先認識到會計工作對企業(yè)發(fā)展的意義以及會計信息質量的主要影響因素。其次，房地產企業(yè)在聘用會計從業(yè)人員時必須規(guī)定一定的專業(yè)素質標準，擁有相應的實踐能力和理論知識。再者，為能順應市場經濟的變化與發(fā)展，企業(yè)還應綜合企業(yè)的實際情況，制定具有針對性的企業(yè)內部會計從業(yè)人員的培訓計劃。雖然企業(yè)很難控制會計人員的道德素質，但是企業(yè)可加強對員工的監(jiān)督力度和懲處力度，最大限度的提高會計人員在道德品質方面的認知，從而保證會計信息質量符合企業(yè)發(fā)展要求。
(二)提高房地產行業(yè)的會計核算水平如今，會計規(guī)范已經趨于國際化，因此只有提高會計核算水平才能確保房地產行業(yè)會計信息質量。對此，房地產企業(yè)應以企業(yè)實際情況為基礎，梳理財務管理的程序并建立一個完善的核算體系，與此同時，房地產企業(yè)還需強化企業(yè)會計核算工作，認真核算不同時期房地產企業(yè)的經濟效益，并根據(jù)現(xiàn)行的會計核算準則將核算出的數(shù)據(jù)列入不同的范疇之內，從而來提升房地產企業(yè)會計核算的能力。不過，在構建企業(yè)會計核算體系時，企業(yè)必須立足于自身實際管理需求，嚴格貫徹制定的核算制度，防止會計核算工作同企業(yè)的發(fā)展脫節(jié)，進而影響企業(yè)的長期效益。
(三)完善我國房地產行業(yè)的會計體系，加強企業(yè)監(jiān)管力度我國現(xiàn)行的會計準則并不適用于房地產行業(yè)中的成本核算、費用核算以及收支核算，所以，房地產企業(yè)在進行會計處理時選用的標準不同，這會極大地影響到房地產行業(yè)會計信息的質量。因此，我國應該盡快完善我國房地產行業(yè)的會計體系，明確行業(yè)的會計核算準則，特別是房地產行業(yè)的收入準則，例如：是否完成產權過戶、是否正式簽訂銷售合同、是否正式獲得購買方的支付證明等，我國必須針對這些問題做出符合國情和經濟發(fā)展的規(guī)定和標準，從而讓會計信息能夠真實地反映出企業(yè)的經營情況。此外，房地產行業(yè)還應構建一套有效的內部監(jiān)督管理體系，如制定財務監(jiān)察、員工內部監(jiān)督制度，明確劃分出不同部門和員工的職責和權利，并通過懲獎制度對企業(yè)會計核算工作進行管理。再者，政府也應對房地產行業(yè)會計信息的發(fā)展進行引導，制定相應的法律法規(guī)并發(fā)揮自身的監(jiān)督管理能力，不斷提高房地產行業(yè)會計信息的真實性。
(四)提高房地產行業(yè)的信息透明度為能提高房地產行業(yè)的信息透明度，房地產企業(yè)不但需要披露企業(yè)的基本信息，還需披露企業(yè)業(yè)績信息、成本組成信息、土地信息、質量保證金信息以及項目資金分流信息等，這些信息能夠提高企業(yè)會計信息的質量。對于所有的上市公司而言，披露企業(yè)風險信息是其一項基本工作，這不僅能夠提高會計信息的真實性，還有助于投資者更加詳細且完全地了解公司的經濟效益情況，從而做出相應的決策。綜上所述，房地產行業(yè)對我國經濟的發(fā)展具有重要意義，但是在發(fā)展過程中卻存在會計信息質量這重大問題，這不僅會影響到房地產企業(yè)的發(fā)展也會影響到社會經濟的發(fā)展。所以，房地產行業(yè)必須認識到管理、控制房地產企業(yè)會計信息質量的必要性，而后再結合企業(yè)發(fā)展情況采取相應的解決策略，這才能改善房地產企業(yè)的會計核算體系，提高企業(yè)會計信息質量，進而確保整個行業(yè)和社會經濟的順利發(fā)展。
房地產論文10
一、房地產開發(fā)項目前期策劃的原則
1. 全局性
在進行前期策劃時，策劃人員往往要就房地產開發(fā)項目的整體定位以及項目細節(jié)方面的內容進行抉擇，這就需要策劃人員具備全局的觀念，站在全局的角度來制定項目整體規(guī)劃方案，并保證該方案有利于項目目標的實現(xiàn)。
2. 綜合協(xié)調性
由于項目前期策劃涉及內容較廣，涵蓋了項目設計與規(guī)劃、建筑科技、工程管理到項目市場調研、定位策劃到后期推廣營銷等等內容，因此工作量較為復雜也較為巨大。所以在前期策劃時，應當重視各個環(huán)節(jié)間的協(xié)調性與銜接性，并要求策劃人員能夠綜合各方利弊，來優(yōu)化配置各項資源。
3. 前瞻性
一個房地產開發(fā)項目運作周期短則2～3年，長則5年或以上。所以，在進行項目前期策劃時，相關人員應當能初步判斷未來市場發(fā)展的趨勢以及整體房地產市場以及市場經濟形勢有可能會發(fā)生的變化，并做好相應的應對策略，以保證房地產項目的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。
二、房地產開發(fā)項目前期策劃的內容
1. 項目可行性分析
項目可行性分析指的是在進行投資決策前，對將要進行的房地產開發(fā)項目進行系統(tǒng)的經濟分析以及論證的過程。在項目開發(fā)前期編制所得的完整、嚴謹、翔實的項目可行性分析報告將作為決定是否投資該房地產項目的重要依據(jù)。一般情況下，項目可行性分析主要是對市場分析（區(qū)域市場、宏觀市場）、市場預測（市場需求預測、供應預測、價格變動預測）、財務評估（銷售利潤率、成本利潤率、投資周期、凈現(xiàn)值等）、風險評估、項目敏感性分析、盈虧平衡分析等內容進行分析，全面評估各種影響因素，并在此基礎上科學編制可行性分析報告。在編制報告時，應將一切與項目開發(fā)相關的、各類不利因素全部考慮在內，并對其可能產生的不利影響進行合理評估，如若最后所得評估結果顯示這個項目具有正常開發(fā)條件，且可以獲得正常盈利的，則表明該項目具備可行性。即便在今后該項目的實際開發(fā)過程中，遇到的各類困難也在事前項目評估風險之內，整體開發(fā)項目的經營風險均為可控。
2. 項目研究
項目研究主要分為研究待開發(fā)土地以及研究該項目所處市場環(huán)境兩大塊內容。
研究待開發(fā)土地指的是對待開發(fā)土地的現(xiàn)狀以及未來可能發(fā)展的方向進行研究與預測。其研究內容主要有：
�、偻恋氐乩砦恢靡约敖煌ㄇ闆r。主要是分析待開發(fā)土地和城市主體的相對位置關系，以及該地段的交通條件，這對該土地未來的發(fā)展?jié)撃苡兄^大影響。
②項目SWOT分析。對待開發(fā)土地的各種機會與威脅、優(yōu)勢與劣勢等對項目未來運作產生影響的客觀因素進行定性分析。
�、郯鍓K分析。即待開發(fā)地塊所處的局部板塊（建筑組團）和周圍數(shù)個主要板塊間的聯(lián)系以及功能間的不同之處。這將與該地塊未來發(fā)展方向息息相關。
研究該項目所處的市場環(huán)境主要包括以下三方面內容：研究市場宏觀經濟條件、房地產市場情況以及項目競爭態(tài)勢。第一，市場宏觀經濟條件包括了當前國家宏觀經濟運行狀況，以及未來國家經濟政策走向的預測，力求從中得到一些基本判斷結論，方便日后能夠站宏觀經濟的角度來給開發(fā)項目運作提供有效的指導。第二，房地產市場情況主要指的是現(xiàn)階段全國房地產運行情況、當?shù)胤康禺a銷售情況、近幾年內當?shù)胤康禺a市場的銷售價格、數(shù)量的變化趨勢、當?shù)胤康禺a開發(fā)政策環(huán)境等方面內容。第三，項目競爭態(tài)勢研究主要是分析與掌握相鄰板塊主要房地產開發(fā)項目的產品類型、價格情況、推售方式、競爭優(yōu)勢等方面內容。
3. 整體項目定位
首先，應對項目各方面因素進行綜合考量，并對當?shù)胤康禺a市場未來兩三年的發(fā)展趨勢進行合理預測，從而根據(jù)整合而得的數(shù)據(jù)來對整體項目市場定位進行確定，并確保該項目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能夠應對可能出現(xiàn)的市場風險。其次，應細分項目定位，對整體項目定位進行細化，包括項目目標客戶群定位、項目檔次定位、產品定位、價格水平定位以及推廣形象定位等方面內容上，以便于整體項目能夠有效得到落實，并對后續(xù)工作起到一個指導的`作用。
4. 項目規(guī)劃設計
項目規(guī)劃設計是房地產開發(fā)項目前期策劃的重要內容，是將相關單位研究所得的項目定位成果體現(xiàn)到項目規(guī)劃設計方案中的重要環(huán)節(jié)。首先，進行消費者需求調研�？梢圆捎蒙钊朐L談的方式或者隨機問卷的方式來對當?shù)叵M者開展需求調研工作，以掌握當?shù)啬繕丝蛻羧后w對房地產開發(fā)產品的喜好、傾向；對新技術、新產品的接受能力；對開發(fā)產品設備、檔次的期望值、對房地產產品價格接受水平等內容，并將此調研結果作為今后項目工作的參考性依據(jù)。其次，進行產品界定。將消費者需求調研結果與開發(fā)項目的各種指標參數(shù)相結合來進行產品界定。包括房地產開發(fā)產品的形式（樓宇布局）、產品特點（所選用的新科技、新產品、建筑特色）、產品規(guī)格（戶型、面積）等方面內容。
5. 做好銷售準備工作
銷售準備工作主要包括制定營銷策略以及物質準備兩方面內容。營銷策略工作主要包括制定與執(zhí)行整體項目的包裝、推廣；整體項目銷售策略的制定；整體項目銷售價格區(qū)間；項目銷售工作的要求、流程以及相關事件安排等。物質準備主要包括銷售隊伍的建立與培訓；售樓處的布置、設計以及建造；銷售工具的布置、采購與制作等方面內容。
結語：
1.房地產開發(fā)項目策劃雖然涉及到的內容復雜，但只要理清其中的脈絡，根據(jù)項目自身特點，逐一有序地進行編寫，就能做出一份好的項目前期策劃書，使企業(yè)在后續(xù)的項目開發(fā)中精準決策，增強企業(yè)競爭力和創(chuàng)新力；
2.不同的房地產開發(fā)項目本身側重點各異、各地產公司文化也有差異，因
而需要根據(jù)實際情況對策劃書進行因地制宜的調整和優(yōu)化；
3.房地產開發(fā)是一個持續(xù)3-5年的動態(tài)過程，在實際操作中，需要對不斷變化的形勢和環(huán)境對前期策劃進行及時有效的檢查和修正，真正做到動態(tài)管理。
參考文獻：
[1]袁亞楠.房地產開發(fā)項目前期策劃相關問題的探討[J].科技創(chuàng)新與應用，20xx，（24）.
[2]張迪.試述房地產開發(fā)項目前期定位策劃[J].房地產導刊，20xx，（31）.
房地產論文11
引言
房地產項目開發(fā)管理屬于工程項目管理中的一個分支，也是一門綜合性很強的學科，涉及成本管理、工程施工、項目評估、質量管控等多個領域，這就決定了房地產開發(fā)項目管理工作的重重要性和復雜性，需要針對其中的系統(tǒng)工程進行理論和方法的綜合運用，保證實現(xiàn)對房地產開發(fā)項目的全方位管理。但是從現(xiàn)實情況來看，很多房地產企業(yè)在項目管理工作中漏洞百出，在沒有充分論證項目可行性以及出具項目分析報告的基礎上就盲目上馬，直接導致很多房地產開發(fā)項目無法繼續(xù)進行下去，給企業(yè)帶來了巨大的經濟壓力，也給社地區(qū)經濟發(fā)展造成一定的影響。因此，必須針對房地產開發(fā)項目管理中存在的主要問題進行研究與分析，從未為房地產產業(yè)發(fā)展提供一定的理論依據(jù)。
1房地產開發(fā)過程中項目管理的重要性
1.1保證開發(fā)項目的按期完成
房地產開發(fā)項目的按期完成需要對整個開發(fā)項目進行綜合管理，并制定階段性的任務和工作，在保證階段性工作保質保量完成的情況下實現(xiàn)整個開發(fā)項目的按期完成。因此必須針對房地產開發(fā)項目的具體情況以及施工要求制定完善的管理計劃，將房地產開發(fā)項目中的全過程都納入到計劃管理體系中來，用階段性的工作計劃指導實際建設工作，從而保證房地產開發(fā)項目的順利進行。
1.2保證項目進展的組織性和協(xié)調性
房地產開發(fā)項目是一項涉及面廣、涉及部門多、工程量大的系統(tǒng)性工程，建設和管理的復雜性決定了工程管理必須依靠一套完善的項目工作計劃來進行，才能保證在按時完成的情況下提升工作質量和工作效率，為企業(yè)創(chuàng)造巨大的經濟效益。項目開發(fā)管理的重要性在于可以為工程開發(fā)和建設提供更加明確的職責分配和更加完善的規(guī)章制度，為房地產開發(fā)工作創(chuàng)造一個良好的內部環(huán)境，從而保證部門工作人員之間的合作協(xié)調性和積極性，保證工作人員的組織和管理質量，進而保證項目建設的順利進行。
1.3保證經濟效益的最大化
企業(yè)進行房地產開發(fā)的最終目的就是實現(xiàn)經濟效益的最大化，同時這也是工程項目管理的終極任務。房地產開發(fā)項目管理通過有效地控制項目實施過程中的質量、成本和工期等因素可以保證在投入最小的同時實現(xiàn)工程效益的最大化，為企業(yè)贏得最大的經濟和社會效益，從而為增強企業(yè)核心競爭力、促進企業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展提供了經濟基礎[1]。
2房地產開發(fā)項目管理中的重點
2.1工程質量達標
房地產產業(yè)是一項關乎國際民生的支柱性產業(yè)之一，房屋建設質量不僅與民眾的生命財產安全息息相關，同時還與社會經濟發(fā)展與和諧穩(wěn)定具有千絲萬縷的關系。這就決定了房地產開發(fā)項目管理工作中質量管控成為核心問題之一。因為上文中已經提到，房地產開發(fā)項目管理的質量直接決定了工程建設質量，只有保證了房地產開發(fā)的質量安全，才能讓人們對購買的房屋有安全感，從而真正實現(xiàn)人們生活質量的提高。
2.2管理者的質量意識
房地產企業(yè)的管理者作為房地產項目開發(fā)管理的實際操控者和管理者，其質量意識對于房地產質量的管控也具有重要的影響。這就需要不同部門的管理者進一步明確自身的責任與義務，認真履行自己的職責，對項目建設質量進行全面監(jiān)控，從而保證房地產開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)都符合質量要求[2]。
3房地產開發(fā)項目管理中難點
3.1決策缺乏依據(jù)
房地產開發(fā)項目管理條例的制定需要在充分調研市場經濟環(huán)境的前提下運用專業(yè)的經濟學和管理學理論和分析方法對調研數(shù)據(jù)進行研究與分析，并制定出合理的管理辦法。但是很多開發(fā)商對當?shù)氐氖袌鲂星槿狈γ鞔_的研究，很多管理工作都是建立在跟人經驗之上的，決策工作缺乏完善的理論與實踐依據(jù)，經常導致施工的結尾發(fā)生項目管理無法進行的情況發(fā)生。這些因素都直接影響項目管理工作的順利進行，也是房地產開發(fā)行業(yè)中的項目管理難點之一。
3.2成本控制
項目管理中的成本控制也是房地產開發(fā)過程中的一個難點之一，如果成本控制工作不到位將直接影響企業(yè)的社會效益與經濟效益，甚至引起三方糾紛。目前很多房地產開發(fā)商都普遍不太重視項目前期策劃以及設計階段的成本控制問題，同時對項目進行過程中各個階段的成本控制沒有一個明確的認識，往往導致項目進行階段的資金花費超過了預算，在項目后期無法正常進行[3]。
4解決房地產項目開發(fā)管理工作中重點和難點的關鍵策略
4.1做好項目開發(fā)前期的研究調研工作
對于房地產開發(fā)商來說，做好前期工作至關重要，因為只有做好了前期的詩市場調研，才能為具體項目工作計劃的制定和實施提供完善的數(shù)據(jù)支持，進而為房地產項目內的成本管理準備先決條件。如果在施工過程中，沒有設計圖紙，工程項目就無法正常開展，同樣的如果設計的圖紙沒有確定性，也無法高質量的進行施工。因此房地產企業(yè)管理者必須提起對前期調研工作的足夠認識，聘請具有相關教育背景和豐富工作經驗的人員對市場情況進行系統(tǒng)而科學的分析，出具詳細的市場調研報告，從而為管理者重大決策的制定以及項目成本控制準備先決條件。
4.2逐步完善成本管理制度
一個完善的成本管理制度是保證房地產企業(yè)項目管理質量的關鍵所在，也是提升項目建設質量、創(chuàng)造巨大的經濟效益的前提和保障。房地產開發(fā)是一項復雜的系統(tǒng)工程，為了保證項目管理質量，需要對策、設計、發(fā)包以及施工的.所有環(huán)節(jié)進行成本控制和管理，責成相關部門人員出具詳細的工作計劃和工作安排，并定期對項目進展情況進行階段性的測評和質量評估，隨時針對具體情況進行合理的調整，保證工程建設項目的順利進行。同時還應該針對當前項目管理中存在的主要問題進行研究與分析，探究合理的解決辦法，通過制定完善的管理制度規(guī)范員工的工作行為，提升工作質量，進而提高開發(fā)商的經濟效益[4]。
5結束語
綜上所述，房地產開發(fā)項目管理是房地產開發(fā)行業(yè)中的基礎性工作之一，在保證工程建設質量、為工程承包方創(chuàng)造巨大的經濟效益和社會效益方面發(fā)揮著巨大的作用。本文系統(tǒng)地介紹了房地產開發(fā)項目管理工作中存在的重點和難點，并相應的提出了應該從做好項目前期調研工作、完善成本管理制度兩個方面進行努力，從而進一步提升項目管理質量，為我國房地產開發(fā)行業(yè)的進一步發(fā)展提供助力。
第3篇：房地產項目管理現(xiàn)存問題與對策研究
房地產項目有著投資量大、施工環(huán)境復雜、參建單位和人員數(shù)量多、工期長等特點，如果在房地產項目開發(fā)中，項目管理工作不到位，必然會給相關單位帶來不必要的經濟損失。近年來，隨著城市化的不斷推進，我國房地產業(yè)發(fā)展迅猛。當房地產行業(yè)步入寒冬，各大房地產企業(yè)同時感受到行業(yè)競爭壓力的加劇，如何提高企業(yè)的核心競爭力，更是成為房地產企業(yè)重點研究和實踐的課題。
一、我國房地產項目管理中存在的問題
1.公司組織管理結構建設缺乏項目管理理論指導
我國城市化進程的不斷推進，給房地產行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間。由于部分企業(yè)在項目管理中缺乏科學的理論指導，項目開發(fā)大多憑借熱情和所謂的經驗，因此在房地產項目管理中問題百出，更是使很多企業(yè)在項目開發(fā)中資金鏈斷裂，甚至導致企業(yè)倒閉。
例如，湖北武漢市東西湖區(qū)金銀湖畔先進大隊府上樓盤，一個工程由于資金鏈斷裂，工程爛尾，不僅影響了業(yè)主的正常生活，還造成惡劣的社會影響，并導致企業(yè)受到輿論的譴責和行政處罰。
2.項目管理人員專業(yè)水平不足
雖然我國加大了對房地產項目管理領域的人才培養(yǎng)力度，但人才培養(yǎng)是需要較長周期的。在房地產項目管理領域人才缺口極大的今天，很多其他領域的人員涌入房地產項目管理領域，這些管理人員不僅缺乏專業(yè)性知識，也對科學的房地產項目管理方法了解甚少。這導致很多房地產開發(fā)企業(yè)的項目管理工作如一團亂麻，不僅無法發(fā)揮項目管理的效果，還帶來很多不必要的成本支出和麻煩。
例如，20xx年北京中央電視臺新址園區(qū)在建的附屬文化大樓，由于施工單位項目管理人員專業(yè)水平不足，不僅使用不合格保溫板，還配合建設單位燃放煙花爆竹，導致火災發(fā)生，1死8傷，直接經濟損失1.6383億元。
3.項目管理的前期工作不足
房地產項目投資量大、開發(fā)周期長，如果在項目開發(fā)時不做可行性研究，必然無法掌握市場動態(tài)，無法確保工程項目是否會獲利。當前我國房地產開發(fā)企業(yè)由于管理體系不健全、項目管理人員技術水平不足，很多項目在開發(fā)前并沒有進行細致的可行性研究和論證。這些項目在開發(fā)前就缺少實證資料，缺乏支撐數(shù)據(jù)，根本無法保證項目是否能夠獲利。當企業(yè)將資金和精力投入到這些項目中，隨著項目的開展則會逐漸發(fā)現(xiàn)問題，然而企業(yè)已經深陷其中，最終導致項目開發(fā)失敗，造成資金和資源的浪費。
例如，某地產公司在華東某城市做養(yǎng)老項目，由于在項目規(guī)劃時沒有考慮我國國情，800個床位，最終只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本費用后，平時很少有其他消費，項目嚴重虧損。
4.缺少風險防控預案和手段
在我國市場經濟日益完善的今天，房地產開發(fā)企業(yè)日益感受到市場經濟帶來的沖擊。但房地產項目作為民生項目，其在市場經濟規(guī)律調控下，卻還受到地方政策和政府宏觀調控的影響。這就導致房地產企業(yè)在項目開發(fā)中將同時面臨政策風險、市場風險、安全風險、法律風險和資金風險等。一旦這些風險不能有效控制，當問題發(fā)生時必然會給房地產企業(yè)帶來致命的打擊，造成企業(yè)資金的浪費甚至導致項目夭折。
二、提高房地產項目管理水平的對策
1.完善公司的組織治理結構
房地產項目管理貫穿于整個房地產項目的規(guī)劃、建設和運營的整個周期中，因而其項目管理需要公司多部門配合才能夠高效完成。想要提高房地產項目管理水平，首先要以科學的房地產管理理念為基礎，以企業(yè)的組織機構為框架，構建一整套完善的公司組織治理機構。只有實現(xiàn)公司組織治理機構的完善，才能確保房地產開發(fā)項目至始至終都處于管控之中，有效降低房地產開發(fā)項目的投資風險，提高房地產企業(yè)的行業(yè)競爭力。
2.提高項目管理人員的專業(yè)素質
房地產項目管理人員的專業(yè)素養(yǎng)，決定了房地產項目管理工作的水平和質量，并影響了房地產項目管理水平的發(fā)展和進步。為了提高企業(yè)房地產項目管理工作水平，必須組建一套技術扎實、經驗豐富并有創(chuàng)新精神的優(yōu)質人才團隊，并依此為基礎建設符合企業(yè)發(fā)展和市場現(xiàn)狀的項目管理新模式。因此，房地產開發(fā)企業(yè)要積極引進優(yōu)秀人才，并加大對現(xiàn)有團隊人員的專業(yè)技術培訓。除此之外，還應該事先房地產項目管理團隊的優(yōu)勝劣汰，淘汰不適合該工作的職員，不斷優(yōu)化和提高房地產項目管理團隊的職業(yè)素養(yǎng)，為項目管理水平的提高打下堅實的基礎。
3.做好項目前期基礎性工作
高質量的可行性研究是開發(fā)企業(yè)做出正確投資決策的支撐�？尚行匝芯抠|量的提高應著重幾個方面：政策研究，市場調研、項目定位、成本預算、資金籌措、進度計劃和風險控制等。使用宏觀經濟效益分析法與微觀經濟效益分析法進行思考，把動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法相統(tǒng)一，分析項目開發(fā)的實際利益，定量分析項目的經濟效益，定性分析項目的可行性。用SWOT分析法讓事實說話，通過大量的數(shù)據(jù)分析比較得出較為客觀的可行性結論，為企業(yè)投資決策提供參考。
4.優(yōu)化風險防控預案
我國作為發(fā)展中國家，隨著城市化的推進房地產行業(yè)也處于動態(tài)變化中。因此，房地產項目管理工作也應該是一項長期的工作，隨著市場的變化和企業(yè)的發(fā)展而不斷進步。房地產開發(fā)企業(yè)在經營和發(fā)展中，一定要時刻居安思危，不斷完善自身的風險防控預案，才能夠有效的抵御項目開發(fā)中所面臨的政策風險、市場風險、安全風險、法律風險和資金風險。
結語：
綜上所述，房地產項目管理的工作質量和水平，極大的影響了房地產企業(yè)的經營和發(fā)展。在房地產行業(yè)面臨轉型期的今天，房地產企業(yè)想要獲得發(fā)展的空間，就必須不斷提升項目管理水平，只有項目管理水平穩(wěn)步提高，才能確保企業(yè)在行業(yè)市場競爭中脫穎而出，獲得更大的發(fā)展空間。
第4篇：價值工程在房地產項目管理中的應用
1當前我國房地產項目管理的基本特點
11時間性
房地產項目的建設過程有一定的時間限制，且大部分的房地產商都對時間有一個明確的規(guī)定，因為通常房地產項目在建設的過程中對資金的投入需求量極大，使得它的生產成本極高，如果不能有效地對時間加以限制，很容易造成資金鏈的斷裂，從而使房地產建設陷入停工。并且工期過長，將會導致房地產項目的貸款資金利息等相關費用的增長，使房地產項目的建設成本增加，從而影響最終的收益與利潤。
12系統(tǒng)性
房地產項目是一項極其復雜與龐大的工程建設項目。它不僅投入資金多、投資規(guī)模大、投資范圍廣、建設時間長，而且各階段之間還需要完美的相互銜接。這造成了房地產項目建設過程中對各階段都有一定的要求。并且形成了一套極其復雜的管理系統(tǒng)，必須要對整個建設過程進行統(tǒng)一的規(guī)劃與管理。此外，由于現(xiàn)代化專業(yè)分工的需要，一個房地產項目的參與組織極其得多。使得各組織之間的協(xié)調性比較差。因此，需要建設起一個嚴密的組織系統(tǒng)，來統(tǒng)一調配整個組織的成員。
13程序性
房地產項目在建設的過程中必須按照規(guī)定的程序進行施工。從項目的建設方案擬定開始，到項目的設計、項目的施工、項目的完工以及最后的項目的驗收，都需要按照規(guī)定的實施程序進行。
14法律性
因為房地產項目建設過程中參與的組織繁多，使得其責任具有不穩(wěn)定性。所以國家為了避免出現(xiàn)施工項目無責任人等情況，制定了許多相關的法律法規(guī)，如房地產管理法、招標投標法、工程承包法、勞動合同法等法律，來保證房地產項目建設過程中施工的規(guī)范與合法。
2價值工程在房地產項目管理中應用的意義
21節(jié)約投資資金
用價值工程對房地產項目的前期投資進行研究與分析，能有效地為房地產項目的投資成本進行節(jié)約。因為房地產業(yè)投資規(guī)模巨大，以及資金投入的數(shù)額巨大，使得即使是極小部分的投資節(jié)約，都會是一個巨大的數(shù)額。
22提供施工速度
因為一般房地產的建設周期都比較長，這就導致投入資金與收回資金的周期過長。若是其間市場需求發(fā)生變化，將會導致后期的資金回收發(fā)生變化，從而導致虧損。因此盡快使房地產項目工程完工就顯得格外重要了。而通過價值工程對房地產項目的資金、人員、工序等方面進行合理安排則能夠大大地減少工程的施工時間，從而使房地產項目工程快速完工。
23降低成本
一般房地產項目的使用周期都比較長，且使用成本高，這將使得房地產項目的使用成本與建筑成本之間不能達到一種合理的平衡。而通過價值工程在保證實現(xiàn)用戶對所需要功能的前提下，對房地產項目的建設成本與使用成本進行合理的平衡，將會大大減少房地產項目的壽命周期成本。
24節(jié)約建設能源
房地產項目在建設的過程中需要耗費大量的能源。不只是在建造的過程中要消耗大量的能源，而且在投入使用后也會消耗巨大的能源。而且其中有相當一部分能源是完全浪費的，所以通過價值工程對房地產項目能源進行優(yōu)化改進并采取節(jié)能措施，能夠大大降低房地產項目在建設、使用過程中的能源浪費。
3價值工程在房地產項目管理中的應用
31項目策劃階段
房地產項目策劃是指對整個的房地產開發(fā)過程進行規(guī)劃的過程。包括從獲得土地使用權開始，到進行房地產市場調查、分析、定位、細分，再到完工后的物業(yè)管理規(guī)劃等方面。其策劃的主要目標就是明確房地產項目的目標市場。該階段的工作內容主要是房地產項目的具體分析及計劃、市場調查、市場細分，以及目標市場、項目定位、項目評價和完善等方面。其中，尤以房地產市場的調查、細分及明確目標市場最為關鍵。
而通過價值工程對房地產項目策劃中的市場調查進行分析，可以獲取消費人群對房地產項目的價值要求與功能評價，從而運用價值分析對房地產項目的特點、功能等不足的地方進行改進。而且還能通過細分市場規(guī)模、消費力、發(fā)展?jié)摿Φ葐栴}，對房地產項目的市場選擇定好目標。最后再通過對消費人群的消費能力調查，為房地產項目最后的價格進行合理的定價。具體而言，應考慮到未來樓房款式、城市核心區(qū)域轉移、樓房外觀和形狀社會化、房地產市場化發(fā)展、融資要求及方式變化，及土地、樓房、稅收等方面的變化。為實現(xiàn)房地產項目策劃的最大化價值，應從居住環(huán)境、小區(qū)風格、建筑特色等層面進行品牌的整體評估。
32項目設計階段
在項目設計階段，實際上包含項目方案—初步設計—施工圖設計等階段。而價值工程相關工作的對象、核心點是伴隨階段特性有所差異的。該階段的內容主要是明確建筑物形式、掌控好尺寸、制訂整體方案。在此階段，設計招標在達成價值工程效用中有著重要影響。要指出的是，必須在設計招標相關文件中，系統(tǒng)明確評價指標，這是開展方案評標中特別要注意的，且不同工程項目應設置相應的指標，主要有這幾方面：（1）平面布局、通風、照明、采暖等方面適用性；（2）立面效果，即建筑內外裝飾和周邊環(huán)境的美觀性；（3）周邊綠化，主要是小區(qū)景觀、周邊噪聲等環(huán)保性。此外，在施工圖的設計中，應重點將材料選用、細微處的工程方案制訂納入價值工程中，同時要量化業(yè)主要求及項目功能需要，譬如地熱采暖、置入式散熱器的選用。實施價值工程，可指導采取地熱采暖，在成本上有一定增加，但室內供暖面也大幅提升，這也使裝修成本降低，可更好地明確市場價格，且還可看作為新的銷售點，整體而言地熱式采暖更理想。
33項目施工階段
在房地產的施工階段，需要具體的施工步驟、工程量以及施工方案等。而通過價值工程的科學分析與合理規(guī)劃能夠大大避免施工過程中出現(xiàn)的浪費現(xiàn)象。而且還需要對房地產項目施工過程中的施工費用進行精確計算，再合理科學地組織施工人員進行施工。
通過價值工程對房地產項目施工建設過程中出現(xiàn)的問題進行合理分析與優(yōu)化，能夠有效地避免施工過程中出現(xiàn)的人員管理混亂、設備運用不合理、工程材料浪費等問題。而且房地產項目施工過程中的施工順序也很重要，通過價值工程對相關工程質量、材料投資、施工時間等進行嚴格把控。使房地產項目的施工組織計劃能做到有條不紊、循序漸進，最大化提高完工時間，以及最大化降低施工過程中的成本費用。同時通過技術的提升，或是材料的替換等創(chuàng)新方法，還能有效減少房地產項目的建設成本。
4結論
總而言之，在房地產項目管理中通過運用價值工程來節(jié)約生產成本是件很有必要的事情。因為價值工程是一項非常科學的、能夠將技術與經濟完美結合的方法。運用價值工程不僅可以促進技術的發(fā)展，而且還能在房地產項目的管理過程中節(jié)省大量的人力、物力與財力，產生巨大的經濟效益。
第5篇：房地產開發(fā)項目管理難點及出路探析
引言
房地產開發(fā)項目是一個相對復雜的系統(tǒng)，房地產項目的開發(fā)管理更是一門綜合性很強的學科，項目的管理者只有將系統(tǒng)工程的相關理論、觀點和方法進行綜合運用，才能實現(xiàn)對生產要素的優(yōu)化配置。只有將項目管理過程中存在的難點問題完善解決，才能促進房地產開發(fā)項目穩(wěn)健有序地進行。
1、房地產開發(fā)項目管理的重要性
1.1確保項目按期完成
房地產開發(fā)項目的按期完成需要對房地產開發(fā)項目進行計劃管理，保證房地產開發(fā)項目有序進展，即通過一個完善的計劃管理，使房地產開發(fā)項目的全過程都納入計劃管理的范疇，從而保證房地產開發(fā)項目管理目標的順利實現(xiàn)。
1.2保證項目進展組織性與協(xié)調性
在房地產開發(fā)項目管理中，通過明確的職責劃分，按照相關法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應房地產開發(fā)項目的各項規(guī)章制度，從而為項目開發(fā)的進行提供一個完整的組織保障。在項目開發(fā)中，一個和諧的辦公環(huán)境對保證項目開發(fā)的順利進行意義重大。房地產開發(fā)項目管理中的協(xié)調功能正好能實現(xiàn)這一點，從而保證了人員之間的協(xié)調，為房地產開發(fā)項目的順利進行提供了一個和諧的環(huán)境[1]。
1.3保證項目效益最大化
在房地產開發(fā)過程中，之所以需要對房地產開發(fā)項目進行管理，最主要的目的是為了實現(xiàn)項目效益的最大化，這就需要對項目實施過程中的質量、成本和工期等因素進行控制。房地產開發(fā)項目管理中的控制管理就是為了實現(xiàn)對項目進展過程中項目質量、成本和工期的控制，能夠保證項目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經濟和社會效益。
2、房地產開發(fā)項目管理的難點
第一，在房地產開發(fā)項目決策時，房地產開發(fā)商對市場定位不準確，項目的可行性得不到確認。房地產開發(fā)商在開發(fā)項目的時候，未能及時準確地掌握市場信息，導致對房地產項目的市場定位不準確，開發(fā)商在市場調研時，未能提供一個研究式的報告，這些因素都會使得房地產項目的可行性得不到確認，從而在決策的過程中，不能夠科學、合理地進行決策，從而導致了房地產開發(fā)項目的決策機制不健全。開發(fā)項目決策體制不健全，導致決策存在很大地盲目性，從而影響后來的房地產項目建設以及樓層銷售等環(huán)節(jié)。在房地產開發(fā)的過程中會出現(xiàn)很多不確定的因素，因為在前期調研的時候未能及時反映這些信息，所以就導致了出現(xiàn)問題找不到解決辦法的窘境[2]。于是，就出現(xiàn)一些領導通過商量得出臨時的決策的現(xiàn)象，這些臨時的決策不僅不利于房地產開發(fā)項目的進行，對于房地產開發(fā)項目建設的安全性也造成了一定的影響，所以房地產開發(fā)項目要管理好項目在決策前的市場調研，從源頭抓起，從而促進房地產開發(fā)項目的正常運行。
第二，房地產開發(fā)項目的設計圖紙變化頻繁，因為房地產開發(fā)項目的決策機制不是很健全或設計師對開發(fā)商決策層對開發(fā)項目的設計意圖缺乏領悟，所以在項目的設計階段，決策階層的人對設計師進行干預，導致設計師頻繁修改既定的設計方案，從而無法很好完成既定的工作，而且當設計師完成一個設計之后，決策者又提出其他新穎想法甚至是相反的思路，就導致設計圖紙不斷地進行改正。這樣的情況不僅不利于項目管理的正常分工，而且不利于房地產項目的及時完工。有些房地產開發(fā)項目管理出現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象，即很多的設計圖紙并非設計師設計出來的，而是由一些高層領導決策出來的。設計師缺少自由發(fā)揮的空間，這樣的現(xiàn)象導致設計師不僅不能夠很好地設計項目圖紙，而且也影響了項目圖紙的質量問題。
第三，房地產開發(fā)項目管理存在著項目工程收尾工作上的難度。這主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是房地產開發(fā)項目工程的施工階段，在與施工隊簽訂合同的時候，沒有對相關的合同細則予以很好地完善，以至于在工程收尾的過程中，出現(xiàn)了一些條約界定不清楚的現(xiàn)象；二是在項目開發(fā)建設過程中為確保工程建設進度，諸多問題采取擱置處理的原則，這樣就在項目后期收尾過程中需要解決大量不得不解決的前期問題。房地產項目管理中，不僅要注意工程項目過程中的一些問題的管理，還應該注重工程項目在收尾階段的管理，通過對房地產開發(fā)項目收尾工作的管理，來提高房地產開發(fā)項目的質量，維護好居民的安全問題。
3、房地產開發(fā)項目管理的出路
第一，規(guī)劃好房地產開發(fā)項目的決策階段。規(guī)劃好房地產開發(fā)項目的決策階段是項目管理的出路之一。具體來講，主要分為三個步。第一步，房地產開發(fā)商首先要組織專門的工作人員對市場進行精準的調研。根據(jù)工作人員的調研結果，結合決策者對未來開發(fā)項目周期中可變因素的預測和把控來確保房地產開發(fā)項目決策的科學性和合理性。工作人員在調研時應該重點注意，不僅要對我國的市場的信息進行一定的統(tǒng)計，還要對國外的經濟走勢和解決政策做一定的統(tǒng)計和調研，以此來確保信息的全面性。房地產開發(fā)商在根據(jù)這些信息選擇最合適宜的開發(fā)項目。第二步，房地產開發(fā)商要及時地進行決策。房地產開發(fā)項目的決策要有及時性，以避免某些機會的喪失。房地產開發(fā)商需要對項目的可行性加以重視，再結合實際的情況，以確保決策的及時性和準確性。第三步，房地產開發(fā)項目管理需要健全決策的機制，以確保項目決策的合理性及實效性[3]。完善的決策機制將規(guī)范調研人員的信息采集，提高調研信息的全面性和準確定，同時在調研結果的決策上可以根據(jù)精準的市場信息發(fā)揮團隊的優(yōu)勢對項目開發(fā)及時做出預判并出具可行方案，為決策者做出及時、準確的決策提供有力保障。
第二，管理好房地產開發(fā)項目的實施階段。房地產開發(fā)項目管理出路還包括管理好項目的實施階段。管理實施階段的具體步驟有兩步。第一步，在房地產項目施工的時，注意項目圖紙的規(guī)范性。為了避免在設計項目圖紙的時候，出現(xiàn)領導人員影響設計者繪制圖紙情況，就要對項目圖紙的具體步驟予以說明，使其規(guī)范化。房地產開發(fā)項目圖紙設計流程的規(guī)劃，不僅有利于設計師發(fā)揮其獨特的優(yōu)勢，而且也有利于項目圖紙的科學性和全面性。第二步，項目的設計部門要整合好項目所需要的設計資源。項目的設計資源對房地產開發(fā)項目的設計質量以及項目內容等方面都發(fā)揮著很大的作用，所以項目的設計部門要整合好項目所需要的資源。在一些需要建設園林景觀的項目來說，整合設計的資源顯得尤為重要。如果沒有對房地產開發(fā)項目所需要的設計資源進行有效地整合，就會導致達不到房地產開發(fā)項目所期待的效果。因此，項目的設計部門要對項目所要使用的資源加以整合，并且整理成文字，這樣才能確保項目施工更好更快地完工。
第三，管理好房地產開發(fā)項目的收尾階段。管理好房地產開發(fā)項目的收尾階段主要包括在簽訂施工合同時，要將每一條條款都標注明白，以避免在收尾工作出現(xiàn)矛盾問題。通過合同來確定具體的分工，每一道程序都有相應的人員進行負責，從而確保房地產開發(fā)項目能夠及時地完成。在項目建設中重視非工程實體建設的各類工作的推進，各相關職能部門要對此類工作根據(jù)工程建設進度積極完成，確保工程實體建設與非工程實體工作同步進行，消除項目收尾階段的各類隱患。這樣不僅有利于房地產開發(fā)項目可持續(xù)性發(fā)展，也提高了人民的生活水平，促進和諧社會的建設。
4、結語
房地產開發(fā)項目管理的難點主要包括房地產開發(fā)商對市場定位不準確，項目的可行性得不到確認、房地產開發(fā)項目的設計圖紙變化太大及房地產開發(fā)項目管理存在著項目工程收尾工作上的難度三個方面。房地產開發(fā)項目管理的出路有三條，它們分別是規(guī)劃好房地產開發(fā)項目的決策階段、管理好房地產開發(fā)項目的實施階段及管理好房地產開發(fā)項目的收尾階段。
房地產論文12
房地產業(yè)產業(yè)關聯(lián)度高，前向和后向帶動力強，自1998年住房商品化改革以來，我國房地產業(yè)快速發(fā)展，對擴大內需，拉動相關產業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，促進國民經濟發(fā)展做出了重要貢獻，逐漸成為國民經濟中的支柱性產業(yè)。與此同時，房地產業(yè)運行發(fā)展的核心元素——房地產價格也快速上漲，部分地區(qū)出現(xiàn)房價過高，上漲過快，漲幅過大的現(xiàn)象，不斷上漲的房價引出“房地產泡沫”的議題。與房地產價格過快上漲共同被關注的另一議題是房地產價格泡沫可能導致的金融風險。
一、研究背景
房地產業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國房地產金融體系的突出特點是：房地產業(yè)資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源占比甚小。另一方面，在房地產業(yè)發(fā)展的繁榮時期，房地產投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產業(yè)。掌握著大量社會閑置資金的銀行機構，也熱衷于向房地產業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對房地產業(yè)的信貸過度集中，不利于風險分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產市場波動風險中。
二、房地產金融風險
在歷次房地產價格波動與金融危機的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過金融危機國家，如日本，泰國等，一般都首先經歷了房地產價格的崩淸，銀行危機緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機和經濟崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產價格波動導致金融危機的必然因果關系。金融風險形成和累積與房地產價格的劇烈波動是相互影響的。從房地產金融風險的來源來看，可分為信用風險、市場風險、操作風險、政策性風險等。
(一)信用風險
信用風險是銀行面臨的主要風險，是指由于借款人(企業(yè)和個人)由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動違約和主動違約。
被動違約通常是指由于支付能力導致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財務狀況出現(xiàn)困難，導致支付能力不足從而被迫違約。主動違約與借款人的財務狀況，支付能力沒有太大關系，而與還款意愿密切相關。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。
(二)市場風險
銀行機構面臨的與房地產有關的市場風險主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產，由于房地產價格變化引起抵押物價值變化而導致的風險。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類貸款。但是作為抵押物的房地產價值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會是房地產價值的全部，而是房地產價值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產價格下跌導致抵押物價值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產就存在“抵押不足”而導致貸款損失的風險。同時，作為銀行資產的抵押房產價值下降，也會直接使銀行的資產負債表惡化，引發(fā)其他相關風險。
(三)操作風險
房地產貸款操作風險是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當?shù)仍蚨鴮е聯(lián)p失的風險。操作風險廣泛存在于商業(yè)銀行的各項業(yè)務和管理過程中，具有普遍性。歷史經驗表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因為嚴重的操作風險損失而陷入危機，甚至破產倒閉，因此操作風險也越來越受到重視。
(四)政策性風險
自20xx年下半年以來，隨著房地產業(yè)在20xx年金融危機后的迅速反彈，國家己多次通過調整存款準備金率和利率，旨在通過信貸傳導影響房地產市場。20xx年更是以強硬的“限購”行政政策對房地產市場進行調節(jié)。經過前幾年銀行對房地產業(yè)信貸的大肆擴張，銀行的房地產貸款風險暴露度己經很高。在房地產調控持續(xù)不放松的背景下，多個城市的'房地產交易出現(xiàn)“量價雙跌”，房地產開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風險加大，不僅加大了房地產貸款風險暴露的可能性，而且隨著利率、準備金率等調控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風險也逐漸凸顯。
三、房地產經濟金融風險防范
第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國調控房地產市場，穩(wěn)定房價的基礎和重點。建立針對廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補貼措施，鼓勵低價公共住房的建設和消費，并對住房市場的租賃和交易進行嚴格管控，控制租金和售價的過快上漲。通過保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結構，從而穩(wěn)定房地產價格。
第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產市場調控的前提條件。以法律為各項調控制度和政策的實施提供保障，很好地保證了調控效果，這也是我國目前在房地產調控中比較欠缺的地方。同時，建立完備的房地產調控組織體系，管理職責清晰，目標明確，負責一系列政策制度的落實和監(jiān)督管理。
第三，綜合運用金融、財稅、土地、價格管制等多種手段，是對房地產進行調控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費融資。其次，重視通過價格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價的公共住房供應給低收入家庭，另一方面通過對公共住房租金及交易價格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產市場的購買需求，對穩(wěn)定房地產價格起到明顯的作用。再次，對土地供給進行適當?shù)恼{控，從而較少土地投機，平抑房地產價格的過度波動。土地儲備制度經過一個多世紀的發(fā)展與完善，己經成為各國普遍釆用的土地調控手段。
房地產論文13
摘要：會計成本分攤與所得稅處理是房地產企業(yè)會計核算的重要內容，本文圍繞房地產行業(yè)會計核算中的成本分攤和所得稅處理，介紹了核算的內容以及核算方法等。
關鍵詞：房地產行業(yè)；成本分攤；所得稅處理
一、相關概述
對于房地產行業(yè)會計核算來講，要想確保成本會計核算的準確性，首先需要合理確定成本核算對象，在這方面應當遵照以下幾個方面的原則來實施：對于單體開發(fā)項目而言，在成本核算對象的確定上一般都是以每一個獨立的編制設計概算或者是施工圖所列示的單體開發(fā)工程項目來作為其會計成本核算的對象。而在開竣工時間基本接近或者相同、開發(fā)地點位置相同、同時施工單位或者總包開發(fā)、開發(fā)項目的結構類型也一致的開發(fā)項目，在進行成本會計核算時也可以將它們合并為一個同一成本核算對象。對于成片開發(fā)的項目，可以按照建設項目的施工期作為劃分的依據(jù)，按照各期進行成本會計核算。房地產行業(yè)在成本的確認上一般都是按照稅收成本來進行會計核算結果的確認，一方面成本作為房地產行業(yè)的消耗，在成本計量的會計方法選擇上會對成本造成直接影響。折舊方法、存貨發(fā)出計價方法、成本結轉方法以及成本分配方法等都可能導致企業(yè)在資產計價、所得稅以及成本等各個方面計量出現(xiàn)偏差。同時，房地產企業(yè)的成本還需要得到足額的補償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其完整性和合理性。一般情況下，房地產行業(yè)的成本主要包括六個主要內容，分別是前期工程款、拆遷補償費及土地征用費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費以及公共配套設施費等。其中土地征用費以及拆遷補償費主要是指房地產企業(yè)為了獲得土地的使用權以及開發(fā)權所需要付出的各項費用支出，如土地出讓金、土地使用費、耕地占用稅、契稅等。前期工程費則是指房地產企業(yè)在項目開發(fā)前期圍繞項目測繪、項目可行性研究、場地平整、項目規(guī)劃、項目設計、水文地質勘察以及項目籌建等所花費的各項費用支出。
二、房地產行業(yè)會計成本分攤分析
對于房地產行業(yè)成本分攤，主要有以下幾種分攤方法，分別是占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法以及層高系數(shù)建筑面積法等。其中，占地面積法是按照已經動工的建筑項目所占的土地面積占整個開發(fā)利用總面積的比重進行成本的分攤。建筑面積法則是按照已經動工的建筑項目所占的面積占整個建筑項目總建筑面積的比重進行成本的分攤。直接成本法則是按照某一期建筑開發(fā)項目所具有的直接開發(fā)成本占當期全部開發(fā)成本的比重進行分配。而預算造價法則是按照期內某一個建筑項目的預算造價占整個期間內所有的對象預算造價的比重進行成本的分配。而對于同一個建筑項目，其中既包含住宅項目，又包含其他類型房地產項目時，房地產企業(yè)在進行成本分攤時就可以采用層高系數(shù)建筑面積分攤法進行成本的計量和分攤。具體來講，對于房地產行業(yè)成本分攤的對象主要包括土地成本的分攤、公共配套設施費的分攤、其他成本項目的分攤以及利息費用的分攤等。對于土地成本，房地產企業(yè)財務人員大都是按照占地面積法進行成本的分攤。假如房地產企業(yè)在進行土地成本計量和分攤時需要結合其他的分攤方法，則應當會同稅務機關進行協(xié)商。假如房地產企業(yè)在進行土地開發(fā)時，同時也將房地產開發(fā)一并進行，則這一開發(fā)模式屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產，此時的房地產企業(yè)土地成本需要在征得稅務機關批準的情況下首先按照土地的整體預算成本進行土地的成本分攤，等到整個土地項目都開發(fā)完成之后在對土地成本的分攤進行必要的調整。對于公共配套設施費用的`分攤，假如將它們單獨作為過渡性質的成本對象，則對于此時的公共配套設施開發(fā)成本需要按照建筑面積法對公共配套設施費進行合理的分配和處理。對于其他的相關成本項目，房地產企業(yè)可在政策和規(guī)定允許的范圍之內，自行合理選擇合適的成本分攤方法進行成本的分攤。而房地產行業(yè)利息費用的分攤主要有預算造價法和直接成本法兩種方式，同時房地產企業(yè)也可以根據(jù)自身需求使用借款費用資本化方法進行成本的分攤。而對于開發(fā)間接費用，稅收制度中有著專門的規(guī)定，房地產行業(yè)企業(yè)為了管理和直接組織相關的開發(fā)項目而發(fā)生的間接費用，并且此費用不能夠直接歸屬到某個特定的成本對象時，此類費用支出就屬于成本費用類支出。在這其中，開發(fā)間接成本主要包含了職工福利費、修理費、管理人員工資、水電費、工程管理費、項目營銷設施建筑費、折舊費、勞動保護費、辦公費等。
三、房地產行業(yè)所得稅處理分析
房地產企業(yè)所得稅是針對從事房地產開發(fā)、經營、管理以及服務的房地產行業(yè)企業(yè)生產經營所得以及其他相關所得所征收的一種稅收。對于房地產企業(yè)所得稅來講，進行季度預繳所得稅時，應當按照企業(yè)的會計利潤加上預售收入所計算出來的企業(yè)預計利潤，并在此基礎上扣除掉房地產企業(yè)之前年度的待彌補虧損之后的余額來作為所得稅應納稅額的基礎，以此來計算出房地產企業(yè)預繳的所得稅額。盡管稅法中有規(guī)定，對于企業(yè)所得稅應當按照月度或者季度的實際企業(yè)利潤進行所得稅的繳納，但是由于房地產企業(yè)一般項目周期時間都比較長，同時都會對房屋進行預先銷售，并提前收取銷售款。所以對于此類銷售收入，房地產企業(yè)需要實現(xiàn)按照預計的計稅毛利率進行所得稅的預繳。與此同時，房地產企業(yè)在預繳所得稅時還應當考慮到企業(yè)的實際利潤。假如企業(yè)季度內完工產品或者其他收入已經產生了利潤，并且按照原先的預計進行的所得稅預繳明顯小于實際所得稅，則應當按照實際所得稅額進行所得稅的繳納。
參考文獻：
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房地產論文14
摘要: 本文結合筆者在房地產開發(fā)項目管理方面的工作經歷，尤其是近幾年來經過的房地產項目工程建設準備、建設實施、工程驗收、項目交付等過程的開發(fā)項目管理實踐，在房地產市場日益規(guī)范化，消費者更加理性，市場競爭日益激烈的背景下，房地產開發(fā)項目是一項非常復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多等的不同特點。房地產項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、利潤率水平等方面，顯得尤其重要。
關鍵詞: 房地產 項目管理 問題 對策
結合筆者在房地產開發(fā)項目管理方面的工作經歷，尤其是近幾年來經過的房地產項目工程建設準備、建設實施、工程驗收、項目交付等過程的開發(fā)項目管理實踐，通過對開發(fā)商項目建設管理的調研，根據(jù)房地產開發(fā)項目管理實際操作的感受，站在房地產開發(fā)商工程管理人員的角度，就房地產項目開發(fā)階段難點進行了探討，即從開發(fā)商的房地產項目開發(fā)層面對項目管理進行探討分析。
一、房地產開發(fā)項目管理的作用和意義
1.1能減小項目風險
房地產的項目方案在開發(fā)階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發(fā)房地產項目之時加強對開發(fā)項目的`管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
1.2促進建筑項目的質量管理
在房地產項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量，充分實現(xiàn)項目管理設計對整個建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實現(xiàn)房地產開發(fā)項目對后續(xù)工作的促進和基礎性作用。
1.3能優(yōu)化建筑項目的成本管理
房地產的開發(fā)項目管理不僅能實現(xiàn)產品設計研發(fā)的整體控制和管理，實際上還為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發(fā)設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。
二、房地產開發(fā)管理中的重要工作
2.1 房地產開發(fā)工程管理
房地產開發(fā)工程管理是房地產開發(fā)管理的重要工作之一，其對企業(yè)的經濟效益起著重要的影響作用。使房地產開發(fā)工程全局協(xié)調、使質量監(jiān)督等工作科學地開展，對房地產開發(fā)工程建設施工質量和管理都有著重要的意義。它是現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。
2.1.1房地產開發(fā)管理企業(yè)工程項目管理人員必須具有房地產開發(fā)過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個開展工程管理工作，從而保障項目開發(fā)的經濟效益。根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā)，以明確的職責權限、較高的綜合協(xié)調能力以及對合同的管理來保障房地產開發(fā)工程順利開展。因此提升開發(fā)企業(yè)綜合管理水平是房地產開發(fā)工程管理的基礎。
其次，房地產開發(fā)商要以市場需求為導向進行房地產規(guī)劃管理工作，把綜合協(xié)調作為基礎，這樣才有利于房地產開發(fā)施工過程的順利開展進行。
最后，房地產開發(fā)商要注重房地產開發(fā)工程的質量管理。因為質量管理是任何企業(yè)處于不敗之地的重要基礎，尤其是房地產開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本。
2.2房地產開發(fā)項目風險管理
由于受房地產開發(fā)競爭對手搶先進入市場使市場競爭加劇;銀行貸款利率升高；投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發(fā)過程中會有開發(fā)風險的產生。房地產開發(fā)項目風險是指房地產開發(fā)商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。目前風險回避，風險預防，風險轉移及風險自留都是對風險實施的重要管理措施。因此房地產開發(fā)商要注意分析其風險產生的原因，注重房地產開發(fā)項目風險管理的過程和方法，從而運用合適的措施來對付可能的風險。
首先通過風險識別的關鍵方法及其重要影響因素分析認識項目風險的類型，再利用合適的過程和方法應對房地產開發(fā)項目帶來的風險。因為房地產開發(fā)有著投資規(guī)模大, 建設周期長, 開發(fā)條件差及涉及面廣等一系列特點, 因此它的開發(fā)存在著較大風險。
2.3實施項目目標的過程管理
實施項目過程的時候，主要是根據(jù)實際的計劃和監(jiān)控的內容進行。要確定項目階段性的考察，并進行合理的指正。
三、解決房地產項目開發(fā)中問題的對策
3.1加強項目的前期決策, 提高決策的準確性
由于房地產項目具有投資額大、涉及面廣、開發(fā)周期長的特點, 所以房地產開發(fā)前期決策的準確性對后期項目的成功與否有著決定性的作用, 而這一環(huán)節(jié)是很多國內房地產企業(yè)運作中的薄弱環(huán)節(jié)。許多房地產開發(fā)項目的失敗并不是因為一些偶然的因素造成的, 而是在項目投資決策時就注定沒有市場, 注定要失敗。因此, 房地產開發(fā)企業(yè)要保證項目的成功開發(fā), 應采用科學的、系統(tǒng)的決策模式以提高投資決策的科學性、準確性。
3.2 降低開發(fā)成本, 加強開發(fā)項目的競爭能力
由于房屋的銷售價格一直是消費者特別關注的話題, 所以降低房地產的開發(fā)成本是提高開發(fā)項目競爭能力的重要手段, 是保證項目開發(fā)成功的重要渠道之一。以下對提高成本控制做如下分析：
3.21通過合同管理的手段加強項目的開發(fā)成本控制, 同時通過引進項目招投標機制選擇費用低、技術力量強、業(yè)績好、信譽高的項目施工單位及監(jiān)理單位等方式來達到降低項目開發(fā)成本的目的。
3.22控制房地產開發(fā)成本首先應從項目的規(guī)劃設計階段開始。設計階段對投資的影響程度可達70% - 90% , 設計階段工作水平的高低、質量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少, 而且也影響到項目建成投產后的經濟效益。
3.3 提高房屋設計水平, 保證項目的開發(fā)成功
為保證項目開發(fā)成功, 開發(fā)企業(yè)必須要提高房屋設計水平的標準, 提高房地產產品的高、新技術含量。在房屋設計、布局時, 強化居住的實用性, 合理利用當?shù)刈匀毁Y源, 提高產品對市場的適應性, 增強企業(yè)產品的市場競爭力, 使房地產企業(yè)在市場競爭中處于不敗之地。
四、結語
為保證房地產項目的成功開發(fā), 企業(yè)應選擇適合自身, 適合所開發(fā)項目特點的房地產開發(fā)模式, 以提高項目開發(fā)的效率。在房地產開發(fā)過程中, 房地產開發(fā)企業(yè)還應加強對國有經濟、政策的研究, 尤其要加強對項目所處房地產市場的研究, 做好項目的可行性研究工作, 做好項目的投資決策及風險分析, 采取合理有效的措施保證項目產品的質量, 以減少項目的開發(fā)風險, 這樣才能保證項目成功開發(fā), 企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。
房地產論文15
隨著信息時代的到來和電子商務的發(fā)展，房地產市場出現(xiàn)了利用Internet網(wǎng)絡資源進行的網(wǎng)絡營銷。其優(yōu)勢在于，網(wǎng)絡中介代理市場開放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節(jié)省了大量的人力物力�？墒牵W(wǎng)絡營銷在高速發(fā)展的中國房地產市場上的應用卻很缺乏，大多房地產公司仍然執(zhí)著于過去簡單的市場買賣概念與傳統(tǒng)的營銷模式。
一、我國房地產網(wǎng)絡營銷存在的問題
1.1外部問題
1.1.1互聯(lián)網(wǎng)絡客觀環(huán)境的限制根據(jù)CNNIC（中國互聯(lián)網(wǎng)絡信息中心）的統(tǒng)計，我國上網(wǎng)用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數(shù)消費者、房地產開發(fā)企業(yè)和房地產中介商對互聯(lián)網(wǎng)的特點和發(fā)展趨勢還未理解領會。
1.1.2消費者傳統(tǒng)的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果。互聯(lián)網(wǎng)為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產生不信任感。
1.1.3互聯(lián)網(wǎng)的安全措施還有待完善互聯(lián)網(wǎng)開放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產生不信任感。這成為影響網(wǎng)上直銷發(fā)展的重要障礙，網(wǎng)絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。
1.2內部問題
1.2.1企業(yè)自身的Internet營銷技術還不能滿足網(wǎng)絡營銷的要求雖然有些機構可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設計網(wǎng)頁，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機構幫助企業(yè)進行網(wǎng)上營銷的出發(fā)點不同，可能沒有設身處地的從企業(yè)角度對企業(yè)營銷活動進行深入研究，并結合企業(yè)的整體經營戰(zhàn)略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。
1.2.2開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計劃性有些房地產企業(yè)或項目上網(wǎng)存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網(wǎng)上營銷活動時，應明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。
1.2.3房地產企業(yè)缺乏有效評估網(wǎng)絡營銷銷活動的手段瀏覽人數(shù)不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁登記人數(shù)等。
1.2.4企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費用估計不足由于網(wǎng)絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發(fā)展會使企業(yè)在Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網(wǎng)站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。
1.2.5房地產網(wǎng)絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發(fā)展。但是網(wǎng)絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛(wèi)的消費者和營銷者將會積極利用網(wǎng)絡技術來獲取自己的優(yōu)勢。房地產將成為網(wǎng)絡經濟中的一個重要方面。
二、房地產網(wǎng)絡營銷策略
2.1設計制作網(wǎng)頁、維護WEB站點在設計網(wǎng)頁的過程中，確定網(wǎng)頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網(wǎng)頁的導航路徑，同時網(wǎng)頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業(yè)服務公司幫助策劃和設計網(wǎng)站。
2.2制定房地產網(wǎng)絡營銷計劃營銷者要進行房地產的網(wǎng)絡營銷活動，首先必須進行網(wǎng)絡營銷戰(zhàn)略策劃，確定營銷對象，以及網(wǎng)絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據(jù)本企業(yè)的'自身特點和房地產行業(yè)的特點，選擇采用多種網(wǎng)絡營銷方式，擬訂房地產計劃。
2.3企業(yè)應建立監(jiān)控機制和相應工具，來評估網(wǎng)絡營銷計劃的進展和成果。企業(yè)必須注意用戶對網(wǎng)頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網(wǎng)上營銷策略是網(wǎng)絡營銷成功的關鍵。
2.4不斷更新網(wǎng)頁，并進行費用預測與估計市場在發(fā)展，網(wǎng)頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現(xiàn)出來。與此同時改變企業(yè)的營銷費用策略。
2.5突出可網(wǎng)上進行室內裝飾與家具布置的模擬的優(yōu)勢房地產網(wǎng)絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據(jù)自己的需求在網(wǎng)上進行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優(yōu)勢將更吸引消費者。
2.6引導網(wǎng)絡消費者互動地參與營銷活動在精心設計的網(wǎng)絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網(wǎng)上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調整網(wǎng)上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網(wǎng)上的營銷活動更有效。
2.7在互聯(lián)網(wǎng)上展開宣傳攻勢①將網(wǎng)頁地址注冊到本地區(qū)和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯(lián)網(wǎng)上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網(wǎng)絡系統(tǒng)上周期性地進行網(wǎng)站的推廣。③在中國建設網(wǎng)、房地產聯(lián)合網(wǎng)等行業(yè)性網(wǎng)絡媒體站點上發(fā)布自己的網(wǎng)站信息。④與其他的web網(wǎng)站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網(wǎng)頁版權的同時復制自己站點的內容或創(chuàng)建到自己站點的網(wǎng)絡鏈接。
三、房地產網(wǎng)絡營銷的主要手段
3.1房地產企業(yè)網(wǎng)站房地產網(wǎng)站主頁一般應包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結構、企業(yè)新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、企業(yè)管理與文化等內容。房地產企業(yè)網(wǎng)站建設的著重點在于提升企業(yè)的品牌形象。設計獨特，內容詳實，樹立品牌形象。
3.2網(wǎng)絡廣告房地產網(wǎng)絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產廣告的中堅。
3.3電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。
3.4網(wǎng)上中介欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數(shù)，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網(wǎng)上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環(huán)境、內部構造及結構細節(jié)；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業(yè)網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找。
四、整合互補是營銷的成功之道
整合網(wǎng)絡營銷與傳統(tǒng)營銷，進行優(yōu)勢互補，是網(wǎng)絡營銷的成功之道。首先通過傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡的結合，促進房地產企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統(tǒng)的廣告宣傳網(wǎng)站；另一方面就是通過網(wǎng)絡技術的方式去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站。其次利用網(wǎng)絡提供信息。對房地產營銷從理論到實踐意義重大。:
五、總結
中國房地產行業(yè)正處于高速發(fā)展中，消費者對其關注度持續(xù)上升。而房地產屬于耐用消費品，消費者在做出購買決策之前往往要經歷提出需求-信息收集-方案比較-購買決策-購買行為等幾個階段，每個階段都需要足夠多的信息。而房地產網(wǎng)站是一個信息發(fā)布、開展宣傳、拓展業(yè)務的窗口，具有強大的消費市場。因此，隨著電子商務的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發(fā)展空間的營銷策略。網(wǎng)絡經濟時代的來臨，使房地產網(wǎng)絡營銷即將成為房地產領域不可阻擋的潮流。
參考文獻：
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