房地產估價師《制度與政策》考試真題及答案
一、單項選擇題
1.【題干】下列企業(yè)或機構中，不屬于房地產業(yè)的是( )。
【選項】
A.房地產開發(fā)企業(yè)
B.房地產估價機構
C.物業(yè)服務企業(yè)
D.建筑施工企業(yè)
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產業(yè)的基本概念。房地產業(yè)是從事房地產投資、開發(fā)、經營、服務和管理的行業(yè)，包括開發(fā)經營、房地產中介服務、物業(yè)管理和其他房地產活動。
【考點】
2.【題干】依法征收集體土地的前提，是國家為了( )利益的需要。
【選項】
A.公共
B.社會
C.集體
D.政府
【答案】A
【解析】本題考查的是征收、征用集體土地的政策規(guī)定�！段餀喾ā芬�(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體土地。
【考點】
3.【題干】下列國有建設用地中，不能通過劃撥方式取得使用權的是( )。
【選項】
A.城市綠地
B.汽車加油站
C.街心公園
D.地稅局機關
【答案】B
【解析】本題考查的是建設用地使用權劃撥的范圍。根據《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權;
①國家機關用地。
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�、鄢鞘谢A用地。
�、芄媸聵I(yè)用地。
⑤國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。
�、薹�、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
【考點】
4.【題干】國有土地上房屋征收補償協(xié)議由( )和被征收人簽訂。
【選項】
A.房屋征收部門
B.房地產估價機構
C.房屋征收主體
D.房屋征收實施單位
【答案】A
【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面基、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過度方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。
【考點】
5.【題干】被征收人對房地產估價機構的復核結果有異議的，可以向( )申請鑒定。
【選項】
A.城市綠地
B.汽車加油站
C.街心公園
D.地稅局機關
【答案】D
【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估詹家委員會申請鑒定。
【考點】
6.【題干】建筑工程施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，應重新申請領取( )。
【選項】
A.房屋征收部門
B.另一家房地產估價機構
C.檢察機關
D.房地產價格評估專家委員會
【答案】B
【解析】本題考查的是施工許可管理。建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證。
【考點】
7.【題干】城市規(guī)劃中，城市綠地范圍的控制線是( )。
【選項】
A.紅線
B.黃線
C.綠線
D.紫線
【答案】C
【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。
【考點】
8.【題干】某房地產開發(fā)投資項目資本金為2000萬元，則開發(fā)企業(yè)以工業(yè)產權作價出資的最高額是( )萬元。
【選項】
A.400
B.600
C.700
D.1000
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產開發(fā)項目實行資本金制度。以工業(yè)產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本總金額的20%，國家對采用高新技術成果有特別規(guī)定的除外。
【考點】
9.【題干】新建商品房的質量問題由( )承擔責任。
【選項】
A.勘察設計單位
B.施工企業(yè)
C.工程監(jiān)理單位
D.房地產開發(fā)企業(yè)
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產開發(fā)項目質量責任制度。房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任。
【考點】
10.【題干】某房地產開發(fā)企業(yè)預收一套建筑面積100m2的商品住宅，單價為1萬元/m2。購房合同對面積誤差未作約定。經實測房屋建筑面積為105m2，買受人實際應付購房款( )萬元。
【選項】
A.100
B.101
C.103
D.105
【答案】C
【解析】本題考查的是商品房買賣合同。按套內建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。
【考點】
11.【題干】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過( )年。
【選項】
A.5
B.10
C.15
D.20
【答案】D
【解析】本題考查的是商品房屋租賃合同。《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。
【考點】
12.【題干】根據《物權法》，下列財產中，可以設定抵押的是( )。
【選項】
A.國有土地所有權
B.村辦企業(yè)的廠房
C.集體土地所有權
D.被查封的房屋
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產抵押的條件。土地所有權不得抵押;被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產不得設定抵押權。
【考點】
13.【題干】因繼承取得不動產物權的，自( )時發(fā)生效力。
【選項】
A.繼承開始
B.申請不動產登記
C.記載于登記簿
D.領取不動產權證書
【答案】A
【解析】本題考查的是不動產登記的基本規(guī)定。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。
【考點】
14.【題干】根據《房產測量規(guī)范》，不應分攤的共有建筑面積是( )。
【選項】
A.公共使用的電梯井
B.值班警衛(wèi)用房
C.獨立使用的地下室
D.變電室
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產面積測算。不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層。為建筑造型而建、但無使用功能的建筑面積。
【考點】
15.【題干】從事公司上市房地產估價業(yè)務的房地產估價機構應當具備( )資質。
【選項】
A.一級
B.二級
C.三級
D.暫定三級
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業(yè)務。
【考點】
16.【題干】合伙制房地產估價機構中，專職注冊房地產估價師的出資額合計應不低于( )。
【選項】
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產估價機構資質等級。專職注冊房地產估價師股份或者出資額比例要求：有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%。
【考點】
17.【題干】目前，一級房地產估價機構的資質核準由( )管理部門負責。
【選項】
A.縣級以上房地產
B.城市房地產
C.省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設
D.國務院住房城鄉(xiāng)建設
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產估價機構資質管理。一級房地產估價機構資質核準工作由省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(房地產)管理部門負責。
【考點】
18.【題干】房地產估價師的注冊有效期為( )年。
【選項】
A.2
B.3
C.4
D.5
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產股價是注冊。房地產估價師注冊有效期為3年。
【考點】
19.【題干】保修期滿后的物業(yè)共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過( )列支。
【選項】
A.物業(yè)服務費
B.房屋保險費
C.專項維修資金
D.其他費用
【答案】C
【解析】本題考查的是住宅專項維修資金制度。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、公用設施設備的維修和更新、改造、不得挪作他用。
【考點】
20.【題干】調節(jié)納稅人負擔輕重的主要稅制要素是( )。
【選項】
A.稅率
B.稅基
C.附加和加成
D.免征額
【答案】A
【解析】本題考查的是稅收制度及構成要素。納稅人負擔的輕重，主要通過稅率的高低來調節(jié)。
【考點】
21.【題干】下列占用耕地建設的項目中，可以減半征收耕地占用稅的是( )。
【選項】
A.軍事設施
B.養(yǎng)老院
C.飛機場跑道
D.農村居民新建住宅
【答案】D
【解析】本題考查的是耕地占用稅。農村居民占用耕地新建住宅，稅額減半征收。
【考點】
22.【題干】下列導致房屋權屬轉移的行為中，不征收契稅的是( )。
【選項】
A.繼承
B.贈與
C.抵債
D.交換
【答案】A
【解析】本題考查的是契稅。對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。
【考點】
23.【題干】下列稅收中，采用定額稅率的是( )。
【選項】
A.耕地占用稅
B.房產稅
C.契稅
D.個人所得稅
【答案】A
【解析】本題考查的是耕地占用稅。耕地占用稅實行定額稅率。
【考點】
24.【題干】下列稅收中，按年計算、分期繳納的是( )。
【選項】
A.契稅
B.土地增值稅
C.城鎮(zhèn)土地使用稅
D.個人所得稅
【答案】C
【解析】本題考查的是城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期繳納。
【考點】
25.【題干】國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》屬于( )。
【選項】
A.城鎮(zhèn)體系規(guī)劃
B.城市規(guī)劃
C.區(qū)域規(guī)劃
D.國土規(guī)劃
【答案】C
【解析】本題考查的是規(guī)劃簡介。區(qū)域規(guī)劃是為實現(xiàn)一定區(qū)域范圍的開發(fā)和建設目標而進行的總體部署。
【考點】
26.【題干】在城市大氣污染物中含量最多的氣態(tài)污染物是( )。
【選項】
A.一氧化碳
B.一氧化氮
C.甲烷
D.二氧化氮
【答案】A
【解析】本題考查的是大氣污染物及其危害。一氧化碳在城市大氣污染物中含量最多，約占大氣污染物總量的1/3，它大部分來自汽車尾氣。
【考點】
27.【題干】城市生活垃圾，污水屬于( )。
【選項】
A.工業(yè)污染源
B.農業(yè)污染源
C.生活污染源
D.交通污染源
【答案】C
【解析】本題考查的是大氣污染源。其他生活污染：城市垃圾、廁所、污水溝等也是一個重要的生活污染源，揮發(fā)著有毒有害氣體，特別是惡臭氣體，影響人們的身心健康。
【考點】
28.【題干】某建筑物±0.000=52.000，設計樓頂相對標高為29.000m，則該樓樓頂的絕對標高為( )m。
【選項】
A.23.000
B.29.000
C.52.000
D.81.000
【答案】D
【解析】本題考查的是建筑識圖基礎。樓頂的絕對標高=52+29=81m。
【考點】
29.【題干】針對在項目實施過程中可能發(fā)生難以預料的支出，需要事先預留的工程造價部分是( )。
【選項】
A.暫定金額
B.基本預備費
C.漲價預備費
D.工程建設其他費用
【答案】B
【解析】本題考查的是工程造價的構成�；绢A備費是針對在項目實施過程中可能發(fā)生難以預料的支出，需要事先預留的費用，又稱工程建設不可預見費用。
【考點】
30.【題干】分項最細，定額子目最多的工程建設定額是( )。
【選項】
A.估算指標
B.概算指標
C.預算定額
D.施工定額
【答案】D
【解析】本題考查的是工程造價計價的基本原理和方法。施工定額是工程建設定額中分項最細、定額子目最多的一種定額，也是工程建設定額中的基礎性定額。
【考點】
31.【題干】關于圖解法量算土地面積的說法，正確的是( )。
【選項】
A.圖上面積測算至少一次
B.圖上面積測算應獨立進行兩次
C.圖形面積不應小于2cm2
D.圖上量距應量至0.5mm
【答案】B
【解析】本題考查的是土地面積量算的基本方法。圖解法量算土地面積，可選用求積儀法，集合圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩次，兩次量算的面積比較差不得超過有關規(guī)定。此外，使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5cm2，圖上量距應量至0.2mm。
【考點】
32.【題干】關于無差異曲線特征的說法，錯誤的是( )。
【選項】
A.無差異曲線凸向原點
B.無差異曲線的斜率為正值
C.無差異曲線又稱為等效用曲線
D.離原點越近的無差異曲線所代表的總效用越小
【答案】B
【解析】本題考查的`是無差異曲線分析。無差異曲線主要由以下特點：
(1)無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負值;
(2)無差異曲線圖的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用;
(3)無差異曲線圖上的任意兩條無差異曲線不能相交;
(4)無差異曲線凸向原點。
【考點】
33.【題干】完全競爭市場和壟斷競爭市場的主要區(qū)別是( )。
【選項】
A.產品是否具有差別性
B.市場信息是否完全
C.資源流動是否存在障礙
D.生產者和消費者數量的多少
【答案】A
【解析】本題考查的是壟斷競爭市場上的廠商均衡。壟斷競爭是僅與完全競爭的第二個條件不同，而與其他條件都相同的一種市場結構，即各廠商的產品不同質，存在一定的差別。
【考點】
34.【題干】租賃與合資經營、補償貿易、來料加工和產品返銷等方式相結合的融資租賃形式是( )。
【選項】
A.轉租賃
B.杠桿租賃
C.綜合租賃
D.直接租賃
【答案】C
【解析】本題考查的是商業(yè)銀行中間業(yè)務。綜合租賃是指租賃與合資經營、補償貿易、來料加工和產品返銷等方式相結合，由承租人以產品償還租金的租賃形式。
【考點】
35.【題干】下列屬于股東自益權的是( )。
【選項】
A.股息紅利分配的請求權
B.出席股東大會的權力
C.表決權
D.查詢公司經營狀況的請求權
【答案】A
【解析】本題考查的是股票的基本分類。自益權是指股東僅為自己的利益而行使的權利，如股票過戶的權利，股息紅利分配的請求權等。
【考點】
36.【題干】房地產估價師李某，由于疏忽導致對外提交的估價報告給委托人造成了損失，承擔了賠償責任。李某所在的估價機構為所有估價師辦理了保險，減輕了估價機構的損失，估價機構為李某辦理的保險屬于( )。
【選項】
A.第三者責任保險
B.雇主責任保險
C.產品責任保險
D.職業(yè)責任保險
【答案】D
【解析】本題考查的是保險的種類。職業(yè)責任保險是指對各類專業(yè)技術人員(如律師、會計師、工程師、醫(yī)師、估價師等)，因在從事本職工作中的疏忽或過失，造成合同對方或他人財產損失，或人身傷害而應負損害賠償責任的保險。
【考點】
37.【題干】為進一步了解《房地產估價規(guī)范》的貫徹實施情況，某省行業(yè)協(xié)會對過去幾年來房地產估價報告質量較好的五家估價機構進行了調查，這樣的調查屬于( )。
【選項】
A.重點調查
B.典型調查
C.抽樣調查
D.普查
【答案】B
【解析】本題考查的是統(tǒng)計數據的收集。典型調查是指在研究對象中有意識地選曲若干主觀認為表現(xiàn)突出的典型單位進行調查。
【考點】
38. 【題干】資產與負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量，這一會計計量的經濟屬性是( )。
【選項】
A.可變現(xiàn)凈值
B.現(xiàn)值
C.公允價值
D.重置成本
【答案】C
【解析】本題考查的是會計信息處理程序。公允價值：在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉秦光的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。
【考點】
39.【題干】李某2013年3月8日因發(fā)生事故失蹤至2015年3月8日下落不明，其妻子劉某2015年3月9日申請法院宣告其死亡，2015年4月9日法院發(fā)出尋找下落不明人的公告，2016年4月9日判決宣告李某死亡。李某喪失民事主體資格的時間是( )。
【選項】
A.2013年3月8日
B.2015年3月9日
C.2015年4月9日
D.2016年4月9日
【答案】D
【解析】本題考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判決生效之日，被宣告死亡人即喪失了民事主體資格，其民事權利能力終止。所以李某喪失民事主體資格的時間是2016年4月9日。
【考點】
40.【題干】拍賣國有資產為房地產的，確定保留價的基礎是( )。
【選項】
A.房地產估價結果
B.人民法院的決定
C.國有資產管理部門作出的決策意見
D.國有資產占有部門意見
【答案】A
【解析】本題考查的是保留價規(guī)則。若拍賣國有資產是房地產的，則應當根據房地產估價機構的估價結果確定保留價。
【考點】
二、多項選擇題
1.【題干】下列費用中，屬于征收耕地的補償費用的有( )。
【選項】
A.征地管理費
B.青苗補償費
C.安置補助費
D.地上附著物補償費
E.被征收農民的社會保障費用
【答案】BCDE
【解析】本題考查的是征收集體土地補償的范圍和標準。根據《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
【考點】
3.【題干】根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施的行為有( )。
【選項】
A.改建房屋
B.新建房屋
C.擴建房屋
D.租賃房屋
E.變賣房屋
【答案】ABC
【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施上述行為的，不予補償。
【考點】
4.【題干】為加強規(guī)劃控制線的管理，原建設部先后就( )出臺了部門規(guī)章。
【選項】
A.規(guī)劃紅線
B.城市綠線
C.城市紫線
D.城市藍線
E.城市黃線
【答案】BCDE
【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃及控制線。為加強對規(guī)劃控制線的管理，原建設部相繼出臺以下部門規(guī)章進行專項管理：《城市綠線管理辦法》(自2002年11月1日起施行)、《城市紫線管理辦法》(自2006年3月1日起施行)。
【考點】
5.【題干】根據《城市房地產管理法》，房地產交易的形式有( )。
【選項】
A.房地產出讓
B.房地產轉讓
C.房地產抵押
D.土地劃撥
E.房屋租賃
【答案】BCE
【解析】本題考查的是房地產交易管理的概念額原則。1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》規(guī)定，房地產交易保羅房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。
【考點】
6.【題干】根據《城市房地產裝讓管理規(guī)定》，下列房地產中，不得轉讓的有( )。
【選項】
A.已抵押的
B.已查封的
C.未取得房屋權屬證書的
D.土地是劃撥方式取得的
E.未取得土地使用權證書的
【答案】BCDE
【解析】本題考查的是房地產轉讓的條件。《城市房地產管理法》及《城市房地產轉讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產不得轉讓：
(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資的25%以上;②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。(2)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的。(3)依法收回土地使用權的。(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。(5)權屬有爭議的。(6)未依法進行登記領取權屬證書的。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況。
【考點】
7.【題干】根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記的范圍有( )。
【選項】
A.海域使用權
B.國有土地使用權
C.森林、林木使用權
D.集體土地所有權
E.耕地、林地、草地等土地承包經營權
【答案】ADE
【解析】本題考查的是不動產登記的概念和范圍。《不動產登記暫行條例》第五條規(guī)定，不動產登記的范圍是：1集體土地所有權;2房屋等建筑物、構筑物所有權;3森林、林木所有權;4耕地、林地、草地等土地承包經營權;5建設用地使用權;6宅基地使用權;7海域使用權;8地役權;9抵押權;10法律規(guī)定需要等級的其他不動產權利。
【考點】
9.【題干】下列房產中，可以免征房地產稅的有( )。
【選項】
A.出租地下建筑物
B.企業(yè)興辦的學校自用房產
C.房地產開發(fā)企業(yè)自用的商品房
D.個人所有非營業(yè)用房
E.老年服務機構自用房產
【答案】BDE
【解析】本題考查的是房產稅。下述房產免征房產稅：(1)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。但是，上述單位的出租房產以及非自身業(yè)務使用的生產、經營用房，不屬于免稅范圍。(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產。(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產。但其附設的營業(yè)用房及出租的房產，不屬于免稅范圍。(4)個人所有非經營業(yè)用的房產。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，不征收房產稅;但對售出前房產開發(fā)企業(yè)已經使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。(5)財經政部批準免稅的其他房產。
【考點】
10.【題干】城市用地實用性評價中，基本上可以修建的用地有( )。
【選項】
A.有輕微的活動性沖溝 、滑坡等不良地質現(xiàn)象的地段
B.地形坡度超過20度以上的地段
C.洪水淹沒深度為2米的地段
D.農業(yè)生產價值很高的基本農田保護區(qū)
E.地下水位深度距地表面深度較淺的地段
【答案】AE
【解析】本題考查的是城市用地。二類用地：即基本上可以修建的用地。其具體情況是：①土質較差，在修建建筑物時，地基需要采取人工加固措施;②地下水距地表面的深度較淺，修建建筑物時，需降低地下水位或采取排水措施;③屬洪水輕度淹沒區(qū)，淹沒深度不超過1～1.5m，需采取防洪措施;④地形坡度較大，修建建筑物時，除需要采取一定的工程措施外，還需動用較大的土石方工程;⑤地表面有較嚴重的積水現(xiàn)象，需采采取專門的工程準備措施加以改善;⑥有輕微的活動性沖溝、滑坡等不良地質現(xiàn)象，需要采取一定工程準備措施等。
【考點】
11.【題干】下列屬于建筑物永久荷載的有( )。
【選項】
A.建筑物的自重
B.家具
C.設備
D.風
E.地基土壓力
【答案】AE
【解析】本題考查的是建筑設計，永久荷載是指建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力。
【考點】
12【題干】宏觀經濟政策目標有( )。
【選項】
A.廠商利潤最大化
B.充分就業(yè)
C.價格穩(wěn)定
D.經濟增長
E.國際收支平衡
【答案】BCDE
【解析】本題考查的是宏觀經濟政策目標。宏觀經濟政策目標包括充分就業(yè)、價格穩(wěn)定、經濟增長和國際收支平衡，而宏觀經濟政策是為了達到這些目標而指定的政策措施。
【考點】
13.【題干】關于股票和公司的債券的說法，正確的有( )。
A.股票持有人和公司債券持有人都承擔公司經營風險責任
B.股票和公司債券同屬于流通證券
C.股票投資和公司債券投資都屬于長期投資
D.股票投資和公司債券投資收益都受公司經營狀況的影響
E. 股票投資和公司債券都體現(xiàn)資本信用關系
【答案】BE
【解析】本題考查的是股票與相關概念的比較。選項A錯誤，在風險方面，股票持有者承擔公司經營風險責任，而公司債券持有人則不需承擔公司經營風險責任;選項C錯誤，股票投資是一種長期投資，而公司債券投資則是一種短期投資;選項D錯誤，公司債券持有人已發(fā)獲取的收益是公司債券利息，并且數額事先已經確定，不受公司經營狀況的影響。
【考點】
14.【題干】反映企業(yè)營運能力的財務分析指標有( )。
A.流動比率
B.應收賬款周轉率
C.資產報酬率
D.存貨周轉天數
E.資產負債率
【答案】BD
【解析】本題考查的是財務分析。營運能力分析主要包括存貨周轉指標和應收賬款周轉指標分析。存貨周轉指標主要有存貨周轉率和存貨周轉天數。應收賬款周轉指標主要有應收賬款周轉率和應收賬款周轉天數。
【考點】
15.【題干】關于房地產拍賣標的的說法，錯誤的有( )。
A.抵押房地產未經抵押人同意不能拍賣
B.處分權收到限制的房地產可以作為拍賣標的物
C.未經其他共有人書面同意的共有房地產不能拍賣
D.以劃撥方式取得的國有土地使用權可直接進行拍賣
E.城鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準的集體土地上房屋可進行拍賣
【答案】BD
【解析】本題考查的是房地產拍賣條件。權利人對房地產的處分權收到限制的房地產不得拍賣;以劃撥方式取得國有土地使用權的房地產拍賣應當報請有關部門批準，辦理土地使用權出讓手續(xù)，并交納土地使用權出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。
【考點】
三、判斷題
1.【題干】國有土地的所有權由全國人民代表大會代表國家行使( )。
【選項】
A.正確
B.錯誤
【答案】B
【解析】本題考查的是土地所有制。全國所有制的土地被稱為國家多有土地，簡稱國有土地，其所有權由國務院代表國家行使。
【考點】
2.【題干】取得國有建設用地使用權后，滿2年仍未動工開發(fā)而閑置的，可以無償收回。( )。
【選項】
A.正確
B.錯誤
【答案】B
【解析】本題考察的是建設用地使用權出讓合同及其管理。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發(fā)必須的前提工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
【考點】
3.【題干】國有企業(yè)改革成為股份合作制企業(yè)，經批準可保留其劃撥的土地使用權。( )。
【選項】
A.正確
B.錯誤
【答案】B
【解析】本題考查的是建設用地使用權劃撥的管理。下列情況應采取土地出讓或者出租方式處置：(1)國有企業(yè)改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)兼并國有企業(yè)的。(2)國有企業(yè)改組為股份合作制;(3)國有企業(yè)租賃經營的;(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。
4.【題干】國有土地上被征收房屋的價值評估時點為房地產估價機構實施評估值日。( )。
【選項】
A.正確
B.錯誤
【答案】B
【解析】本題考察的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。
【考點】
4.【題干】國有土地上被征收房屋的價值評估時點為房地產估價機構實施評估之日。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。
【考點】
5.【題干】國有土地上房屋征收補償費用應在作出房屋征收決定前足額到位，�？顚Ｓ�。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
【考點】
6.【題干】建設工程規(guī)劃許可證的頒發(fā)部門是城市建設行政管理部門。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是誠鄉(xiāng)規(guī)劃的實施與監(jiān)督。由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。
【考點】
7.【題干】城市規(guī)劃中的控制性詳細規(guī)劃應當給出綠化用地界線的具體坐標。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線�？刂菩栽敿氁�(guī)劃應當提出不同類型用地的界線、規(guī)定綠化率控制指標和綠化用地界線的具體坐標。
【考點】
8.【題干】只要經工程質量監(jiān)督單位認定房屋質量存在的問題，購房者就可以退房。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產幵發(fā)項目質量責任制度。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房。
【考點】
9.【題干】以劃撥方式職得國有建設用地使用權的私有住宅轉讓后仍用于居住的，必須辦理出讓手續(xù)。
( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產開發(fā)項目轉讓。私有住宅轉讓后仍用于居住的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)。
【考點】
10.【題干】房地產轉讓的實質是房地產權屬發(fā)生轉移。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產轉讓概述。房地產轉讓的實質是房地產權屬發(fā)生轉移。
【考點】
11.【題干】商品住房銷售可以按套內建筑面積或按建筑面積計價。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是商品房買賣合同。商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價。按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。
【考點】
12.【題干】人民法院拍賣經過評估的抵押房屋，其估價結果即為第一次拍賣的保留價。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產抵押權的實現(xiàn)。人民法院依法對抵押物拍賣，拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價;未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。
【考點】
13.【題干】地役權設立未經登記，不得對抗善意第三人。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是不動產登記的類型。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構由請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。
【考點】
14.【題干】不動產物權預告登記后，未經權利人同意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是不動產登記的類型。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。
【考點】
15.【題干】房屋之間無上蓋的架空通廊不計算建筑面積。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產面積測算。房屋之間無上蓋的架空通廊不計算房屋面積。
【考點】
16.【題干】目前，房地產估價師執(zhí)業(yè)資格為國家準入類執(zhí)業(yè)資格。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產交易的基本制度。房地產估價師必須是經國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，職得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。
【考點】
17.【題干】科研院所從事房地產研究的人員取得房地產估價師資格后，經所在單位書面同意，可以受聘于房地產機構，并向建設主管部門提出注冊申請。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是注冊房地產估價師管理辦法。大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員職得執(zhí)業(yè)資格的，經所在單位同意，可以注冊，但不得擔任房地產估價機構法定代表人或者執(zhí)行合伙人。
【考點】
18目前，我國對房地產估價機構實行資質核準管理。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產估價機構資質管理。住房城鄉(xiāng)建設部負責指導和監(jiān)督房地產估價機構資質核準工作，制定房地產估價機構資質等級條件，指導全國房地產估價行業(yè)管理信息平臺建設，制定房地產估價機構資質證書式樣。
【考點】
19.【題干】物業(yè)服務用房屬于物業(yè)服務企業(yè)所有。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
【考點】
20.【題干】產權未確定的房屋可以不繳納房產稅。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是房產稅納稅人。產權所有人、承典人均不在房產所在地的，或者產權未確定以及租典糾紛未解決的，以房產代管人或者使用人為納稅人。
【考點】
21.【題干】房地產贈與屬于繳納土地增值稅的范圍。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是土地増值稅-征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉讓房地產是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產權的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的行為。
【考點】
22.【題干】夫妻之間的房屋權屬轉移，免征契稅。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是契稅-其他有關具體規(guī)定。在婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。
【考點】
23.【題干】印花稅采用比例稅率。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是印花稅。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。
【考點】
24.【題干】個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是經濟適用住房的稅收優(yōu)惠政策。對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。
【考點】
25.【題干】國土管理部門在未取得規(guī)劃條件的情況下，與某公司簽訂了國有土地使用權出讓合同，合同無效。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施。規(guī)劃條件未納人國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。
【考點】
26.【題干】汽車遠光照射，成為交通事故的隱患，這是一類常見的電磁輻射污染。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是輔射污染。其他可見光污染：如商店、賓館、寫字樓等建筑物，外墻全部用破璃或反光破璃裝飾，在陽光或強烈燈光照射下發(fā)生反光，會擾亂駕駛員或行人的視覺，成為交通事故的隱患。
【考點】
27.【題干】材料的密度是指材料單位體積的質量。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是建筑材料的性質。材料的密度是指材料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的質量，即材料的質量與材料在絕對密實狀態(tài)下的體積之比。
【考點】
28.【題干】定額計價方式把施工措施與工程實體項@進行分離，工程量清單計價方式區(qū)分實體性損耗與施工措施性損耗。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是工程造價計價的基本原理和方法。定額計價方式與工程量清單計價方式的差別：前者為區(qū)分施工實體性損耗和施工措施性損耗，而后者把施工措施與工程實體項目進行分離。
【考點】
29.【題干】房地產測設是指用測量手段測定地面上局部地域內的土地、建筑物及構筑物的特征點位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產測繪的內涵。房地產測繪是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內的土地、建筑物及構筑物的特征點位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。房地產測設是根據設計圖紙將一系列點位在實地上標定。
【考點】
30.【題干】洛倫茨曲線越是靠近四邊均為100%的正方形的對角線，表明社會成員之間的收入分配越平均。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是社會收入分配平均程度的衡量。洛倫茨曲線越是靠近四邊均為100%的正方形的對角線，則表示收入分配越平均;而越是遠離上述對角線，則表示收入分配越不平均。
【考點】
31.【題干】當資源接近充分利用的情況下，總供給曲線是一條與橫軸平行的線。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是總需求與總供給。當資源還未得到充分利用時，可以在不提高價格水平的情況下增加總供給，所以此時總供給曲線是一條與橫軸平行的線。
【考點】
32.【題干】當抵押貸款回報率高于所投資房地產的回報率時，則回報率就會出現(xiàn)正扛桿效用。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是WACC分析。出現(xiàn)正扛桿效用的條件如下：當所投資房地產的回報率高于抵押貸款回報率時，那么回報率就會出現(xiàn)正扛桿效用。
【考點】
33.【題干】投資基金可以分散和降低風險，其投資風險小于債券大于股票，收益一般小于股票大于債券。
( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是投資基金證券與股票、債券的區(qū)別。由于投資基金是委托專門的投資機構進行分散組合投資，可以分散和降低風險，所以風險小于股票投資，大于債券投資。投資基金的收益一般小于股票投資而大于債券。
【考點】
34.【題干】保險是集合同類危險聚資建立基金，對所有危險的后果提供經濟補償的一種財產轉移機制。
( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是保險的概念。保險是集合同類危險聚資建立基金，對各類特定危險的后果提供經濟補償的一種財產轉移機制。
【考點】
35.【題干】甲公司為乙工程投保了建筑工程一切險，由于設計錯誤導致了建筑物塌陷，保險公司可拒絕理賠。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是財產保險。建筑工程一切險的除外責任，包括因設計鍺誤、鑄造或原材料缺陷或工藝不善引起保險財產本身的損失以及換罝、修理或矯正這些缺點錯誤所支付的費用。
【考點】
36.【題干】定基發(fā)展速度加上1(或100%)等于定基增長速度。( )
【答案】B
【解析】本題考查的是速度指標。定基增長速度加上1(或100%)等于定基發(fā)展速度。
【考點】
37.【題干】企業(yè)為了調節(jié)利潤故意多記或少記“待攤費用”、“長期待攤費用”、“預提費用”等科目的金額，這種現(xiàn)象屬于會計差錯。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是檢查會計錯弊。會計舞弊的常見形式：企業(yè)為了調節(jié)利潤故意多記或少記“待攤費用”、“長期待攤費用”、“預提費用”等科目的金額。
【考點】
39.【題干】“英格蘭式拍賣”是一種價格上行的拍賣方式。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本題考查的是拍賣標的、報價方式及類型。增價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”。它是一種價格上行的報價方式，即競價由低至高、依次遞増，直到以最高價格成交為止。
【考點】
40.【題干】委托人向拍賣人隱瞞了處罝房地產為兇宅的事實，拍賣人按市價拍賣成交后，買受人要求兇宅損失賠償，應由拍賣人先行承擔賠償責任。( )
【選項】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本題考查的是瑕疵請求規(guī)則。所請拍賣人先行負責，指只要拍賣標的確實存在應告知未告知的瑕疵，則無論該責任應由誰承擔，均由拍賣人先行負責。至于其中應由委托人承擔的責任，在拍賣人承擔責任后，向委托人追償。
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