房地產估價師經(jīng)營與管理的復習題
(2008年真題)某房地產開發(fā)項目的占地面積為8000㎡，土地使用權年期為40年，總建筑面積50000㎡，
其中服務式公寓35000㎡，商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000㎡，地下車位230個(10000㎡)項目建設期為3年，總投資額為35000萬元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金，第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年來全部售完;服務用房在第五年初開始出租，出租率為90%，租金為3000元/㎡?年，運營成本為阻金收入的20%：服務用房的殘值為20萬元。
假設：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復利，本息從第四年初開始償還;在整個出租期內，出租率、租金、運營成本均維持不變;該項目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：
(1)該項目的借款計劃和還款計劃。
(2)該項目全部投資內部收益率。
(3)該項目自有資金財務凈現(xiàn)值(12分)(2006年試題)
1.造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。
A.成本加成定價法
B.價值定價法
C.目標定價法
D.認知價值定價法
2.某房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是( )模式。
A.選擇專業(yè)化
B.產品專業(yè)化
C.大量定制
D.市場集中化
3.下列影響購房者購買行為的'因素中，屬于心理因素的是( )。
A.生活方式
B.受教育程度
C.購買動機
D.自我形象
4.某家庭預計今后20年內月收入為8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是( )萬元。
A.28.62
B.35.57
C.41.56
D.48.24
5.購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期( )。
A.小于5年
B.在4～5年之間
C.在5～6年之間
D.在3～4年之間2017房地產估價師《經(jīng)營與管理》復習題
1.影響市場內所有投資項目，投資者無法控制的風險是( )。
A、未來經(jīng)營費用的風險
B、系統(tǒng)風險
C、持有期風險
D、非系統(tǒng)風險
2.房地產開發(fā)項目自建造完成之日起至物業(yè)的運營成本超過其產生的收益之時稱為( )。
A、全壽命
B、使用壽命
C、自然壽命
D、經(jīng)濟壽命
3.A=Pi+式中( )是投資者投入資本P后收獲得的投資回報。
A、Pi
B、
C、A
D、P
4.已知某筆貸款年名義利率為12%，年實際利率為12.62%，則該筆貸款是按( )計息一次來計算的。
A、半年
B、季度
C、兩個月
D、月
5.單利計息與復利計息的區(qū)別在于( )。
A、是否考慮資金的時間價值
B、是否考慮本金的時間價值
C、是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D、采用名義利率還是實際利率
6.某投資者從事酒店開發(fā)，建成后用于經(jīng)營，則其成本為( )。
A、建設成本
B、經(jīng)營成本
C、開發(fā)過程中的成本支出
D、含建設成本和經(jīng)營成本
7.居住建筑面積與居住建筑用地面積之比稱為( )。
A、居住建筑密度
B、居住建筑面積密度
C、居住面積密度
D、建筑密度
8.某小區(qū)占地總面積2.4公頃，規(guī)劃建設用地面積20000平方米，其上建有8棟(每棟6層，每層建筑面積均為600平方米)住宅樓和配套及公建用房(建筑面積為1200平方米)，該小區(qū)的容積率為( )。
A、1.25
B、1.44
C、1.50
D、0.24
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