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判斷樓盤(pán)見(jiàn)底的方法
中國(guó)樓市在20xx年的一波大行情結(jié)束之后，緊接著是一個(gè)低谷期，如何判斷見(jiàn)底以及出手時(shí)機(jī)？
我認(rèn)為標(biāo)志如下：
標(biāo)志一：根據(jù)區(qū)域近期平均地價(jià)推算綜合成本。如果售價(jià)接近甚至低于成本，是為出手標(biāo)志一。
此前，有很多專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，房子也可以低于成本銷(xiāo)售，并以此認(rèn)為降價(jià)是沒(méi)有底線(xiàn)的。
單純從市場(chǎng)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，的確如此。市場(chǎng)從不關(guān)心你的成本，價(jià)格只由競(jìng)爭(zhēng)來(lái)決定。
當(dāng)一個(gè)企業(yè)的生死存亡瀕于一線(xiàn)時(shí)，如果低于成本銷(xiāo)售可以解決問(wèn)題，企業(yè)當(dāng)然會(huì)毫不猶豫地去做。但銷(xiāo)售不是企業(yè)的最終目的，賺取利潤(rùn)才是——不贏利的企業(yè)是活不下去的。
低于成本銷(xiāo)售能不能獲得解救？對(duì)于那些多盤(pán)操作、過(guò)度擴(kuò)張、急需現(xiàn)金流去填補(bǔ)窟窿的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以解決一時(shí)之難，這是斷臂求生。在斷臂之前，企業(yè)會(huì)盡最大努力尋求其他方法，比如銀行貸款，比如減少土地持有……總之，盤(pán)子越大的企業(yè)在這一輪危機(jī)中越容易出問(wèn)題，但他們解決問(wèn)題的渠道和能力也相對(duì)較強(qiáng)。低于成本銷(xiāo)售是最后萬(wàn)不得已的無(wú)奈之舉，而且肯定會(huì)根據(jù)需要來(lái)測(cè)算一個(gè)基本量，一旦現(xiàn)金流安全了就會(huì)根據(jù)成本恢復(fù)合理水平。
而對(duì)于那些單盤(pán)操作的企業(yè)來(lái)說(shuō)，低于成本銷(xiāo)售是不可觸碰的底線(xiàn)。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的贏利與否直接決定了企業(yè)的成敗，即使是通過(guò)出讓股權(quán)等方式引入流動(dòng)資金來(lái)渡過(guò)難關(guān)，也不太可能選擇降價(jià)出售。如果因?yàn)楫a(chǎn)品、定位等等原因只能降價(jià)出售才能解決市場(chǎng)問(wèn)題，或許企業(yè)主更容易選擇的路子是逃避吧——很多爛尾樓爛尾項(xiàng)目就是這樣出來(lái)的。
因此，一定是按照區(qū)域近期平均地價(jià)推算綜合成本，而不是按照個(gè)別項(xiàng)目的情況來(lái)計(jì)算。因?yàn)轫?xiàng)目的天生條件不同，在賣(mài)不動(dòng)的情況下，成本低的項(xiàng)目不會(huì)因?yàn)榕赃呌谐杀靖叩捻?xiàng)目而不降價(jià)。但如果價(jià)格已經(jīng)降到區(qū)域平均綜合成本以下，可以判斷為見(jiàn)底！
標(biāo)志二：與20xx年底的價(jià)格相比有明顯回調(diào)，甚至回復(fù)到2006年的區(qū)域價(jià)格水平。
20xx年底，樓市經(jīng)歷了一次降價(jià)歷程。我認(rèn)為這一輪降價(jià)固然跟宏觀經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)緊密相關(guān)，但行業(yè)的本質(zhì)原因是20xx年由于土地供應(yīng)不充分和行業(yè)政策不合理綜合導(dǎo)致的價(jià)格非理性上揚(yáng)。這一次價(jià)格回調(diào)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是對(duì)樓市非常有益的。
目前房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展還算健康，價(jià)格適當(dāng)回歸，回歸到多少才算是最合理的？這個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智，也不排除矯枉過(guò)正、過(guò)度回調(diào)的可能。但我認(rèn)為，根據(jù)目前市場(chǎng)主流項(xiàng)目的拿地和上市時(shí)間來(lái)看，2006年的樓市價(jià)格是可以承受的底線(xiàn)。
標(biāo)志三：20xx年下半年9月以后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，或者開(kāi)盤(pán)時(shí)間雖早，但目前已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)的項(xiàng)目。
為什么把開(kāi)盤(pán)時(shí)間做一個(gè)特別的標(biāo)志？這是跟開(kāi)發(fā)商的降價(jià)心理有關(guān)。開(kāi)發(fā)商目前降價(jià)的最大障礙有兩個(gè)：成本和老業(yè)主。如果成本允許的情況下，開(kāi)發(fā)商賣(mài)不動(dòng)還不降價(jià)，90%的原因是因?yàn)榍懊嬗写罅康睦蠘I(yè)主在高位成交，沒(méi)法交代。而20xx年下半年，也就是奧運(yùn)會(huì)結(jié)束以后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目沒(méi)有這個(gè)壓力。
當(dāng)然也有一些項(xiàng)目客戶(hù)服務(wù)工作做得好，甚至采取適當(dāng)補(bǔ)貼的手段安撫老業(yè)主之后跳水，有的項(xiàng)目直接跌破發(fā)行價(jià)，即比當(dāng)時(shí)第一批開(kāi)盤(pán)的價(jià)格還要低，有這樣的降價(jià)魄力的項(xiàng)目應(yīng)該給予更多關(guān)注。
標(biāo)志四：對(duì)于投資屬性比較強(qiáng)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，根據(jù)目前市場(chǎng)租金測(cè)算，年投資回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到6%以上的項(xiàng)目。
市場(chǎng)上的項(xiàng)目可分為自用為主和投資為主兩類(lèi)。如果是自用的，根據(jù)不同需要，選擇標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別。但對(duì)投資屬性強(qiáng)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)只有一個(gè)，就是投資回報(bào)率。
投資回報(bào)率有很多種算法，比如與銀行存款利率相比，其實(shí)房?jī)r(jià)只需要平均每年上漲3%就已經(jīng)勝過(guò)存銀行。
還有一種算法是根據(jù)租金回報(bào)算回報(bào)率。以前房?jī)r(jià)高的時(shí)候，回報(bào)率沒(méi)法算�，F(xiàn)在有一些地段非常好、出租市場(chǎng)非�；钴S的項(xiàng)目?jī)r(jià)格也在回調(diào)。目前銀行貸款利率年利率為6%。如果能達(dá)到這個(gè)數(shù)字，作為一種比較穩(wěn)定的投資回報(bào)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是相當(dāng)理想的。
編者按：談?wù)撘?jiàn)底，其實(shí)是個(gè)挨罵的事。不過(guò)，無(wú)論你是選擇觀望還是出手，大家都繞不開(kāi)這個(gè)話(huà)題。開(kāi)發(fā)商都說(shuō)，武漢目前的房?jī)r(jià)“差不多到底了”，而購(gòu)房者卻認(rèn)為，內(nèi)環(huán)線(xiàn)5000元/平方米再出手�？磥�(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方的差距還不小。在股市的牛市行情中，最大的贏家不一定是那些抄底的人，樓市中也如此。與股市不同的是，你如果真的是買(mǎi)到“抄底價(jià)”的房子，所付出的代價(jià)不僅僅是朝向、戶(hù)型、樓層，還有品質(zhì)，還有長(zhǎng)達(dá)70年的后期服務(wù)。
何處是底，仁者見(jiàn)仁。今發(fā)此文，僅供參考。
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