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住房小區(qū)可行性研究報(bào)告

時(shí)間:2021-11-17 17:34:58 住房小區(qū)可行性研究報(bào)告 我要投稿

住房小區(qū)可行性研究報(bào)告

  什么是住房小區(qū)可行性研究報(bào)告?

  住房小區(qū)可行性研究就是指在投資決策前,對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià),從而判斷項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理,并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

  住房小區(qū)可行性研究報(bào)告

  在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天,報(bào)告使用的頻率越來越高,通常情況下,報(bào)告的內(nèi)容含量大、篇幅較長。你知道怎樣寫報(bào)告才能寫的好嗎?以下是小編整理的住房小區(qū)可行性研究報(bào)告,希望對(duì)大家有所幫助。

  住房小區(qū)可行性研究報(bào)告1

  一、概述

  (一)項(xiàng)目選址及地緣環(huán)境

  項(xiàng)目選址:位于xx市目腦路東方大飯店后面地塊;

  項(xiàng)目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項(xiàng)目所處環(huán)境優(yōu)越,交通便捷,是擬建理想的花園式住宅區(qū)。

  (二)項(xiàng)目規(guī)模建設(shè)周期

  規(guī)劃總建筑面積81000㎡,可入住居民270戶。計(jì)劃總投資9800萬元,計(jì)劃建設(shè)周期三年,即二0xx年至二0xx年。

  二、實(shí)施可行性分析

  具有劃時(shí)代深遠(yuǎn)意義的黨的十六大精神:“為全面建設(shè)小康社會(huì),加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化,開創(chuàng)中國特色的社會(huì)主義事業(yè)新局面。”這一宏偉目標(biāo),為我指明了前進(jìn)方向,鼓舞著我們與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新。

  (一)根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì),我國加快了對(duì)外開放的步伐。尤其是我國加入WTO后,國際貿(mào)易將使我國更加開放,長期來,我國單一向東發(fā)展,沿海開放的經(jīng)濟(jì)格局,在黨中央實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動(dòng)下,如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟(jì)大xx,建立湄公河次流域經(jīng)濟(jì)帶。啟動(dòng)參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃,加快建設(shè)“五大xx”、構(gòu)筑“五大平臺(tái)”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們xx市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡,不僅獨(dú)占地理區(qū)域優(yōu)勢(shì),而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對(duì)如此難得的時(shí)代機(jī)遇,我們要趁勢(shì)而上抓住機(jī)遇,加快發(fā)展。

  (二)項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)分析

  云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成,必然給xx市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動(dòng)居住的需求,這無疑會(huì)給我們項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機(jī)。

  1、國內(nèi)外商家對(duì)xx市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻簦麄兛春脁x的房地產(chǎn)市場(chǎng),對(duì)xx的發(fā)展和繁榮昌盛,對(duì)社會(huì)的安定和文明及和諧的社會(huì)環(huán)境,他們中的部分人都有在xx居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在xx購買花園式住宅。

  2、住房消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查分析。xx市是一個(gè)與緬甸三面接壤的新興開放城市,是典型的一個(gè)壩子,兩個(gè)國家的特殊地緣,美麗的瑞xx滋潤著兩岸肥沃的土地,哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。xx市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里,市區(qū)建成面積6平方公里,全市總?cè)丝?2萬,流動(dòng)人口4萬。由于得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì),和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候,同時(shí)又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展,xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個(gè)12萬人口的縣級(jí)市,居民的儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)27億元,高于全國人均水平,這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平,據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房,住房條件相對(duì)內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,生活水平的為斷提高,人們對(duì)住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時(shí)尚的較高層次追求,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房,按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員,他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望,尤其對(duì)住房按揭,花明天的錢提前享受個(gè)性化的高層次的居住,較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化,“社會(huì)人”享受社區(qū)服務(wù),享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求,這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個(gè)性化,環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅,是有市場(chǎng)前景的。

  由于xx是國家級(jí)的邊境口岸,在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢(shì)的城市絕無僅有,因而在四萬多人的流動(dòng)人口中,有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃趚x經(jīng)商貿(mào)易的,他們居住大部分是靠租房,有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累,也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動(dòng)人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性,但且有一定的市場(chǎng)潛力,問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項(xiàng)目吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

  三、項(xiàng)目?jī)?nèi)容

  四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項(xiàng)目,開發(fā)占地面積200畝,總建筑面積約81000㎡,項(xiàng)目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū),同時(shí)建設(shè)與之相配套的公共建筑和會(huì)所。

  1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情,同時(shí)又能展示現(xiàn)代氣息和時(shí)代特征的現(xiàn)代住宅區(qū):它既有別于大中城市的多層和高層住宅,又不同于散亂無章xx度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下,提倡建筑風(fēng)格多樣化,實(shí)現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識(shí),避免了單調(diào)雷同,使之形成一街一景,一個(gè)建筑組團(tuán)體現(xiàn)一種格調(diào),力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化,變化中有統(tǒng)一。進(jìn)而使瑞xx畔花園的建筑構(gòu)圖實(shí)現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動(dòng)、豐富多彩的環(huán)境空間。

  2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本,構(gòu)建和諧社會(huì)”的'現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實(shí)用、自然、和諧的時(shí)代精神。xx市是一個(gè)四季長青的美麗城市,小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品,進(jìn)而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對(duì)活動(dòng)空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實(shí)現(xiàn)全面統(tǒng)籌,做到設(shè)計(jì)適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機(jī)地結(jié)合,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美,人與自然和諧的花園式小區(qū)。

  3、市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè),作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境,市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò),對(duì)供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。對(duì)車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟(jì)及整潔、寧靜等要求,布置疏密相間的干道和支道,干道上可以通行一定流量的'機(jī)動(dòng)車,大部分支道作為人行通道,使所有的道路做到主次分明,分工明確互不干擾,進(jìn)而組成一個(gè)合理的交通網(wǎng)絡(luò)。

  4、小區(qū)的建筑規(guī)劃,按81000㎡的用地,規(guī)劃容積率0.563,可建房屋面積460000㎡。

  (1)住宅建筑45603㎡,可入住205戶。其中:A型戶224㎡/戶有20戶,B型戶264㎡/戶有69戶,C型戶275㎡/戶有15戶,D型戶290㎡/戶有11戶,四種戶型的別墅共115戶,面積30092㎡,連排成幢別墅90戶,戶均166.8㎡/戶,面積15048㎡,住宅全部面積:45603㎡。

  (2)其它公共建筑500㎡;合計(jì)規(guī)劃面積約46103㎡。

  (3)土地規(guī)劃使用情況:總用地面積81000㎡,其中道路占22275㎡,占27.54%;綠化34668㎡,占42.8%;建筑24024㎡,占29.66%。

  (4)投資分析:

  ①基礎(chǔ)設(shè)施投入867.3萬元;

  ②綠化環(huán)境投入646.8萬元;

 、劢ㄖ度6438.6萬元;

  ④不可預(yù)見投資238.5萬元(按以上三項(xiàng)之和的3%);

  ⑤流動(dòng)資金投入1600萬元。

  合計(jì)投資約人民幣9791.2≈9800萬元。

  4、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃

  我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì),采取總體布局,分步實(shí)施,滾動(dòng)開發(fā),逐步就位的思路,計(jì)劃在20xx年內(nèi)全部開發(fā)完成,建設(shè)周期三年,具體計(jì)劃是:

  1、20xx年投入2450萬元,承付土地出讓金1300萬元,用1150萬元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè),完成總投資的25%。

  2、20xx年2744萬元,建成4.5萬㎡住宅,可入住110戶,完成總投資的28%。

  3、20xx年投入2842萬元,建成4.6萬㎡的住宅和商貿(mào)用房,可入住95戶,完成總投資的29%。

  4、20xx年投入1764萬元,建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施,同時(shí)全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè),完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設(shè),并籌組物業(yè)管理公司,納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)。

  五、資金籌集按建設(shè)計(jì)劃投資總額9800萬元。

  1、四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體,自籌資金3000萬元,公司自籌方式包括集資、融資,臨時(shí)拆借等方式,公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。

  2、通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實(shí)現(xiàn)籌資2000萬元,占房屋建設(shè)投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動(dòng)到20xx年,用10個(gè)月的時(shí)間加強(qiáng)銷售力度實(shí)現(xiàn)。

  3、向銀行貸款2000萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押,使用貸款時(shí)3年。

  4、20xx年實(shí)現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預(yù)約預(yù)售2000萬元)實(shí)際籌資1500萬元。

  5、20xx年實(shí)現(xiàn)銷售3300萬元,售房率達(dá)到60%以上,除用于歸還2000萬元貸款外,可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。

  該項(xiàng)目按滾動(dòng)開發(fā)模式,6000萬元流動(dòng)資金可保證實(shí)現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對(duì)資金的籌集將采用資本的營運(yùn)方式,保證開發(fā)計(jì)劃實(shí)施。

  六、組織實(shí)施

  為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施,四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,將按公司法組建。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu),實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制,按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運(yùn)作。公司依法注冊(cè),自立經(jīng)營、獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧,獨(dú)立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù),獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)民事的法律責(zé)任,同時(shí),自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī),接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理,并嚴(yán)格按房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則規(guī)范公司行為。

  公司的組織機(jī)構(gòu)是一室、三部(即:總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財(cái)務(wù)部)。

  公司的宗旨是:能人開發(fā)、精英管理、開拓市場(chǎng)、營銷xx。公司有決心在3年的開發(fā)建設(shè)中,實(shí)現(xiàn)碧波揚(yáng)風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情,實(shí)干創(chuàng)一流,為xx市邊境建設(shè)、為了xx市新的一輪發(fā)展,做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

  七、效益與風(fēng)險(xiǎn)分析

  (一)、預(yù)期效益

  1、企業(yè)利潤,根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和市場(chǎng)景氣指數(shù)及社會(huì)平均利潤(行業(yè)平均0.158)計(jì)算,9800萬元的投資,可實(shí)現(xiàn)利潤。

  2、對(duì)當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)按20xx年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP貢獻(xiàn)率41.94%的水平推算(按支出法計(jì)算),9800萬元的固定資產(chǎn)投資對(duì)當(dāng)?shù)谿DP的貢獻(xiàn)為4110.12萬元,按20xx年xx市國內(nèi)GDP值7.85億元計(jì)算增幅,每年能拉動(dòng)xx經(jīng)濟(jì)增長1個(gè)百分點(diǎn)。

  3、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

  據(jù)投入產(chǎn)出模式測(cè)算,每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元,房地產(chǎn)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系,其中建筑行業(yè)最直接?烧T發(fā)產(chǎn)出31.73萬元,高居榜首,其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè),9800萬元的房地產(chǎn)投資,對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求,增加就業(yè),保持社會(huì)穩(wěn)定,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,具有潛在的社會(huì)效益。

  4、增加地方財(cái)政收入

  在9800萬元的投資中,土地使用權(quán)出讓增加地方財(cái)政600萬元,(200畝X3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加,教育附加)480萬元,同時(shí)拓展了稅源。

  (二)風(fēng)險(xiǎn)分析

  1、國內(nèi)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)

  房地產(chǎn)作為特殊的商品,在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中。房地產(chǎn)市場(chǎng)的商住樓仍具有廣闊的市場(chǎng)前景,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生了變化,尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面,大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不

  起;另一方面,近兩年來的商住樓空置率居高不下,據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度,商住樓的空置率已達(dá)24.4%。今年九月,國家六部委局(建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展》提出了若干意見,警告:防止“泡沫”經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。最近國家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺(tái)了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如:強(qiáng)化土地供應(yīng)管理,嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量,調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴(yán)格控制自有資金不足,行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目;大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu);嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款條件,加強(qiáng)對(duì)房地主貸款使用監(jiān)督,充分發(fā)揮金融對(duì)房地主市場(chǎng)的調(diào)控作用。以上信息已表明,對(duì)“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”,國家宏觀管理這一大趨勢(shì),對(duì)我們將進(jìn)行的項(xiàng)目,無疑是一大風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。

  我們必須審時(shí)奪勢(shì),趨利避害,認(rèn)真分析和研究已發(fā)生變化了的情況,從xx房地產(chǎn)市場(chǎng)這一客觀實(shí)際出發(fā),謹(jǐn)慎操作,任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn),制定切實(shí)可行的開發(fā)計(jì)劃。

  2、不確定因素風(fēng)險(xiǎn)

  房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)定位,不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到,xx這一邊境開放城市盡管儲(chǔ)蓄余額較大,但游資成分較多,投入房地產(chǎn)消費(fèi)的資金十分有限。我們要理智的看到,我國目前存在的`貧富懸殊差距正在擴(kuò)大;我們應(yīng)當(dāng)充分的注意到時(shí)下的中國,富者確實(shí)目了,貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境城市,這樣的差距還較為突出。因此,對(duì)國內(nèi)居民的住房,特別是城市居民的住房狀況,已購房率、預(yù)期購房率、普通居民的有支配收入、消費(fèi)意向等情況,進(jìn)一步做深入細(xì)致的調(diào)查分析,在此基礎(chǔ)上,確定國內(nèi)居民購房需求的市場(chǎng)定位。要充分認(rèn)識(shí)到,拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求,主要在于擴(kuò)大國內(nèi)需求。對(duì)此,我們要著力做好當(dāng)?shù)爻W【用瘢绕涫莻(gè)體工商業(yè)者對(duì)商住樓需求的調(diào)查,利用擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)一步深化對(duì)外貿(mào)易這一歷史最好機(jī)遇,促進(jìn)購房消費(fèi);同時(shí),要做好消費(fèi)導(dǎo)向宣傳,切實(shí)推出貨真價(jià)實(shí),質(zhì)量?jī)?yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美,多功能花園住宅小區(qū),占領(lǐng)和開拓xx的住宅房市場(chǎng)。

  3、公司自身的弱勢(shì)

  四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個(gè)品牌,要在本地打響這一品牌,除面臨上述的困難和風(fēng)險(xiǎn)外,還要克服公司自身的弱勢(shì)。首先就我公司而言,異地開發(fā)、投資巨大,也存在鞭長莫及的弱勢(shì),趨利避害,與時(shí)俱進(jìn),謹(jǐn)慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對(duì)公司實(shí)施戰(zhàn)略改造。對(duì)經(jīng)營決策、經(jīng)營管理,都必須聚精竭力,做到指揮得當(dāng),組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進(jìn)、調(diào)整及時(shí)、決心下定、矢志不移。

  八、結(jié)論

  四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)需要?dú)v經(jīng)數(shù)年的中長期項(xiàng)目,無論建設(shè)規(guī)模,還是投資規(guī)模,對(duì)一個(gè)企業(yè)而言無疑是一個(gè)大的項(xiàng)目,其前景看好,可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險(xiǎn),但在xx市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下,在社會(huì)各界和有關(guān)專家的支持幫助下,我們有信心、有能力開發(fā)建設(shè)好。

  經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證,同時(shí),我公司通過一年富有成效的工作,目前已具備啟動(dòng)實(shí)施條件,建議政府列入二00六年度計(jì)劃。以便盡快展開實(shí)質(zhì)性工作。綜上所述,四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是可行的。請(qǐng)市委、市政府、xx市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)給予大力支持。

  住房小區(qū)可行性研究報(bào)告2

  一、項(xiàng)目背景

  1、項(xiàng)目名稱:

  居住小區(qū)(暫定名)

  2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù):

  (1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

  (2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》

  (3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

  (4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

  (5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

  (6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

  (7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

  (8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

  3、項(xiàng)目概況

  1)地塊位置:該基地東起,南至路,西至路、北至,合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米,該地塊屬a市類地段。

  2)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo):

  土地面積:xx畝(平方米)

  容積率:xx

  開發(fā)周期:xx

  土地價(jià)格:xx元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))

  建筑面積(預(yù)計(jì)):總建筑面積:xx㎡

  3)周圍環(huán)境與設(shè)施

  (1)步行約10分鐘可至a市中心。

  (2)西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。

  (3)東側(cè)為城市綠化帶,南側(cè)為廣場(chǎng)。

  (4)西南靠近a市小學(xué)。

  (5)北面為a市人民銀行。

  4、項(xiàng)目swot分析

  優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì):

  (1)該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟,周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

  (2)a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐,使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

  (3)東側(cè)的成功開發(fā),為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。

  (4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成,為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

  (5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大,對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

  (6)該項(xiàng)目以毛地出讓,起價(jià)xx元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。

  (7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū),我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

  (8)我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景,有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

  (9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入,為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理,具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。

  (10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

  劣勢(shì)及威脅:

  (11)拆遷密度過大,拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

  (12)A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái),拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

  (13)市政設(shè)施的帶拆帶建,因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性,使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。

  (14)外來資金的介入,有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。

  (15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位,今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過,具有一定的不可確定性。

  (16)小高層的居住觀念的形成,物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等,將給今后的銷售帶來一定的抗性。

  (17)該地塊的居民大多是二次拆遷,拆遷的難度較大。

  (18)花園的日趨完善,又是多層住宅,與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。

  (19)拆遷的難度,使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

  (20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

  二、市場(chǎng)分析

  1A市概況(參考)

  A市位于xx河南岸,面積xx平方公里,人口xx萬。

  生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級(jí)森林公園、國家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%,1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。

  投資環(huán)境良好。交通通信便捷,公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長江干流的重要港口——A港為樞紐,擁有國家對(duì)外開放口岸,年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸,A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

  項(xiàng)目所在區(qū)位于xxx江中下游南岸,與B市接壤,是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里,人口62萬,轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

  2A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

  A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展,大致經(jīng)歷了三個(gè)階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統(tǒng)代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段,統(tǒng)代建行為逐步消失,商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn),掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快,城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張,城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng),房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止,A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù),完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理,市場(chǎng)體系基本建立。

  二Oxx年,A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

  表現(xiàn)之一:投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元,投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%,占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

  表現(xiàn)之二:市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米,銷售面積22.04萬平方米,消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

  表現(xiàn)之三:房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%,凈增400元/m2左右。

  表現(xiàn)之四:交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起,面積達(dá)89.62萬m2,比上年度分別增長25%和35%,其中存量房買賣2305起,面積24.40萬m2,成交金額8800萬元。

  表現(xiàn)之五:拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元,帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

  對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè):

 、購馁彿磕芰

  伴隨著經(jīng)濟(jì)增長,城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多,20xx年到20xx年,城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大,但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。

  ②從投資角度看

  由于股市長期低迷,銀行利率多次下調(diào),而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持,大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%,年增幅達(dá)16%。

  ③從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看

  隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念,改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查,匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

 、軓男枨箨P(guān)系看

  根據(jù)城市總體規(guī)劃,城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里,城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下,單從住房需求分析,A市每年人口增長拉動(dòng)的住房需求,加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要,將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

  3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

  住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表:

  項(xiàng)目套數(shù)建筑面積(萬㎡)平均單價(jià)(元/㎡)位置

  向陽小區(qū)1500221400寶山路

  新華小區(qū)78581344黃河街

  銀河小區(qū)1701460銀河街

  成光小區(qū)1301400學(xué)院路

  太陽神小區(qū)5006.91508英雄路

  部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況

  項(xiàng)目面積㎡單價(jià)元/㎡位置

  匯豐花園40~~804000~5600新城區(qū)

  秋爽花園50~~705000~12000市中心

  碧苑小區(qū)36~~506800建設(shè)路

  桃園小區(qū)車庫550秋浦路

  荷花村車庫550建設(shè)路

  三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

  (一)、拆遷成本分析

  圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu),其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶,四建公司職工住宅一棟16戶,

  拆遷公司拆遷安置房一棟,30戶)。其它房屋均為二——四層。

  根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié),圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積:住宅34329平方米,經(jīng)營性用房600平方米,合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證,規(guī)劃建房證,房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。

  拆遷成本估算:

  按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。

  1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

  2、經(jīng)營性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

  3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)

  住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

  經(jīng)營性用房:600平方米*45元/平方米=27000元

  4、室內(nèi)裝飾:34929平方米*80元/平方米=2794320元

  5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等:

  34929平方米*48元=1676592元

  6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等:

  1)、搬家費(fèi):

  住宅:200戶*300元=60000元

  經(jīng)營性用房:9戶*500元=4500元

  小計(jì):64500元

  2)、過渡費(fèi):

  住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元

  經(jīng)營性用房:600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元

  小計(jì):632535元

  其他費(fèi)用

  3)、管理費(fèi),委托拆遷費(fèi):

  34929平方米*15元/平方米=523935元

  4)、房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi):35000元

  5)、獎(jiǎng)勵(lì):

  34929平方米*100元/平方米=3492900元

  上述所有費(fèi)用小計(jì):38533208元,折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。

  按照A市人民政府令,對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷,在20xx年上半年尚可以執(zhí)行,自省《城市房屋拆遷管理辦法》,在20xx年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重,特別全國城市房屋拆遷大氣候政策,向被拆遷人傾斜,裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。

  1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米

  1203.18元*34929平方米=42025874.2元

  (二)建筑成本分析

  對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案,沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn),占地面積:50*10*2=1000㎡,建筑面積:2000㎡。

  主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間,次入口設(shè)在路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房,形式基本同S小高層,裙房上建三棟12層住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三棟12層住宅建筑面積:29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡,合計(jì)建筑面積:17906㎡。

  地塊內(nèi)大致布置

  一棟15層29.4*13.8*15層;

  一棟12層29.4*13.8*12層;

  三棟12層40*15*12層;

  一棟15層40*15*15層;

  占地面積:3211㎡,建筑面積:41554㎡

  總占地面積:5861㎡,建筑密度:20.7%

  總建筑面積:61460㎡,容積率:2.17

  高層均設(shè)計(jì)地下室,面積為4861㎡,總戶數(shù)約為297戶。

  建設(shè)成本估算:

  (一)、工程前期費(fèi):

  1、拆遷成本

  2、土地出讓金

  3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

  4、人防基金:配套建地下室

  5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi):56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

  6、墻改:61460*8=49.168萬元

  7、散裝水泥:61460*2=12.29萬元

  8、白蟻防治費(fèi):61460*2=12.29萬元

  9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):61460*2=12.296萬元

  10、施工圖審查:61460*1=6.15萬元

  11、防雷審查:61460*1=6.15萬元

  12、消防審查:

  13、文物:0.2萬元

  14、規(guī)劃設(shè)計(jì):10萬元

  15、建筑設(shè)計(jì):2000*12+59460*30=180.78萬元

  16、地質(zhì)勘探:61460*2=12.29萬元

  17、測(cè)量定位:10萬元

  18、煤氣增容:2500元/戶

  19、供水管網(wǎng)配套費(fèi):20元/㎡

  小計(jì):627.93萬元(18、19項(xiàng)代收代繳,未計(jì))

  (二)工程成本

  1、樁基:59460*100元/㎡=594.6萬元

  2、地下室:4861*600元/㎡=291.66萬元

  3、主體:59460*900+2000*500=5451.4萬元

  4、電梯:9棟*50萬元/棟=450萬元

  5、室外水電氣工程:61460*50=307.3萬元

  6、小區(qū)綠化、道路等工程:61460*60=368.76萬元

  7、監(jiān)理費(fèi):6337.66*1%=63.38萬元

  小計(jì):7527.1萬元

  總計(jì)、8155.03萬元

  (三)項(xiàng)目費(fèi)用分析

  依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則,就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為:

  小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車庫800元/㎡

  銷售收入住宅1900*56160=106704000

  商鋪6000*5300=31800000

  地下室4861*800=3888800

  總計(jì):142392800元

  營業(yè)稅及附加142392800*5.5%=7831604

  各項(xiàng)費(fèi)用142392800*4%=5695712

  總成本:拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本

  =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

  毛利潤:銷售收入—總成本

  =142392800-137103490.2

  =5289309.8元

  四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論

  如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬以內(nèi),該項(xiàng)目具有一定的利潤空間,項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大,項(xiàng)目不可行。

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