男人天堂日韩,中文字幕18页,天天伊人网,成人性生交大片免费视频

歡迎來(lái)到瑞文網(wǎng)!

住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

  一、報(bào)告的基本要求

  1、總結(jié)必須有情況的概述和敘述,有的比較簡(jiǎn)單,有的比較詳細(xì)。這部分內(nèi)容主要是對(duì)工作的主客觀條件、有利和不利條件以及工作的環(huán)境和基礎(chǔ)等進(jìn)行分析。

  2、成績(jī)和缺點(diǎn)。這是總結(jié)的中心?偨Y(jié)的目的就是要肯定成績(jī),找出缺點(diǎn)。成績(jī)有哪些,有多大,表現(xiàn)在哪些方面,是怎樣取得的;缺點(diǎn)有多少,表現(xiàn)在哪些方面,是什么性質(zhì)的,怎樣產(chǎn)生的,都應(yīng)講清楚。

  3、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。做過(guò)一件事,總會(huì)有經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。為便于今后的工作,須對(duì)以往工作的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行分析、研究、概括、集中,并上升到理論的高度來(lái)認(rèn)識(shí)。

  4、今后的打算。根據(jù)今后的工作任務(wù)和要求,吸取前一時(shí)期工作的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),明確努力方向,提出改進(jìn)措施等。

  二、住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

  在生活中,報(bào)告的使用成為日常生活的常態(tài),報(bào)告中提到的所有信息應(yīng)該是準(zhǔn)確無(wú)誤的。其實(shí)寫(xiě)報(bào)告并沒(méi)有想象中那么難,以下是小編精心整理的住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,僅供參考,希望能夠幫助到大家。

  住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1

  一、總論

 。ㄒ唬╉(xiàng)目背景

  1、項(xiàng)目名稱:“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)

  2、承辦單位概況:“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。

  由于其他的在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用大量資金,且本項(xiàng)目工程量大,建設(shè)周期長(zhǎng)。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn),“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想·世紀(jì)高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。

  公司注冊(cè)資本1億元(“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬(wàn)元,武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司3000萬(wàn)元,北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4000萬(wàn)元)流動(dòng)資金2400萬(wàn)元(滾動(dòng)開(kāi)發(fā))。

  武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的,授權(quán)全面經(jīng)營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊(cè)資本15億元,目前全資、控股、參股企業(yè)35家,已成為“武漢·中國(guó)光谷”建設(shè)的主力軍,是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國(guó)有控股集團(tuán)。

  成立于XX年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司,也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。

  3、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù):

 。1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

  (2)《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》

 。3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

 。4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

 。5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

 。6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

 。7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

  (8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

 。ǘ╉(xiàng)目概況

  1、地塊位置:關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè),南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院,西緊鄰關(guān)山一路,北靠長(zhǎng)江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū),不僅未來(lái)發(fā)展前景不俗,其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商嘗菜嘗休閑廣場(chǎng)眾多,大專院校林立,公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)!奥(lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有:華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣嘗關(guān)山市嘗關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市嘗電信數(shù)碼港、長(zhǎng)江樂(lè)園、東湖新技術(shù)開(kāi)區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。

  2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo):

  土地面積:270畝(180090平方米);

  容積率:1.75(本地塊位于武漢市郊區(qū),沿關(guān)山一路南行800米即達(dá)武黃高速公路,是武漢光谷的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段,因此為了吸引眾多的科技人才,光谷白領(lǐng)階層來(lái)此購(gòu)房置業(yè),把容積率把握在較小的數(shù)值);

  建筑面積:314528平方米;

  開(kāi)發(fā)周期:7至8年;

  土地價(jià)格:5400萬(wàn)(高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地,作為股本投入)。

  3、周圍環(huán)境與設(shè)施

 。1)步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站;

 。2)魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場(chǎng)所均幾步之遙;

 。4)華中科技大學(xué),中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞;

 。3)武漢光谷cbd中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)。

  4、項(xiàng)目投入資金及效益情況:

  項(xiàng)目總投資:33597.28萬(wàn)元;

  自有資金投入:12400萬(wàn)元;

  住宅銷售價(jià)格:XX元/平米起;

  項(xiàng)目銷售收入:59104.00萬(wàn)元;

  項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額:16127.14萬(wàn)元;

  項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn):27.28%;

  項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率:25.39%。

 。ㄈ╉(xiàng)目建設(shè)緣由

  項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展。公司自成立以來(lái),秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念,依托開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持,立足于東湖開(kāi)發(fā)區(qū),輻射武漢三鎮(zhèn)。通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),占據(jù)光谷cbd區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng),發(fā)展壯大公司實(shí)力,并進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。

  2、項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神。

  國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令,更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬(wàn)平方米的住宅,五年共建3000萬(wàn)平方米,用五年的時(shí)間解決30萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展,加之廣泛的宣傳引導(dǎo),市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件,市民賣舊買新,二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段,房改前的好條件正在逐步被消化,繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房,會(huì)刺激住房有效需求,形成住房梯級(jí)消費(fèi)。

  根據(jù)XX年第二季度武房指數(shù)報(bào)告,洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主,武珞路沿線以商務(wù)寫(xiě)字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國(guó)光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國(guó)光谷的發(fā)展壯大,小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn),在未來(lái)的5年內(nèi),中國(guó)光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋(gè)科工貿(mào)年收入超過(guò)1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園,加上長(zhǎng)江樂(lè)園的帶動(dòng)效應(yīng),一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興起,本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此,我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū),由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺,我們選取武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴,三方經(jīng)過(guò)協(xié)商,達(dá)成一致,成立合資公司武漢聯(lián)想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司共同開(kāi)發(fā)高科集團(tuán)270畝儲(chǔ)備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。

  3、由于市區(qū)可開(kāi)發(fā)土地稀缺,三方合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開(kāi)發(fā)策略。

  從土地供應(yīng)的角度分析,由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自90年代中期以來(lái)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展,武漢市區(qū)土地資源日益減少,在市區(qū)內(nèi),土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類似本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺,土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化,為了合理的利用城市土地資源,土地獲得方式已由過(guò)去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本,對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不利。本項(xiàng)目由武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán),為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的地塊,有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài),合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷策略,穩(wěn)步樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象,這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見(jiàn)。項(xiàng)目周邊樓盤的開(kāi)發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值,本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。

  4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)所在

  世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù),高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備,融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì)。

  (四)市場(chǎng)分析

  1、武漢概況

  武漢市是中國(guó)六大中心城市之一。在1992年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中,武漢名列第六。XX年,武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比XX年增長(zhǎng)12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高,全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8%,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來(lái),武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨,全市?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高,人民生活水平繼續(xù)改善,各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步,實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開(kāi)局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境,經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開(kāi)拓點(diǎn)染,創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明,為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中華人民共和國(guó)成立后,武漢經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展,已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地,華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心,我國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地,在全國(guó)221個(gè)地級(jí)以上城市中,武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位,是中國(guó)的特大中心城市之一。

  改革開(kāi)放以來(lái),武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn),目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首,實(shí)際利用外資63.7億美元,外資來(lái)自全球五大洲40多個(gè)國(guó)家或地區(qū),全球500強(qiáng)跨國(guó)公司有35家來(lái)漢投資,另有45家設(shè)立了代表處。邁向世界超級(jí)城市世紀(jì)之交,正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際,美國(guó)《未來(lái)學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來(lái)的超級(jí)城市》的文章,預(yù)言中國(guó)的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū):人口超過(guò)100萬(wàn);能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求(包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素:水源;國(guó)際機(jī)場(chǎng);與腹地的交通聯(lián)絡(luò);圓頂體育場(chǎng);技術(shù)中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎(chǔ)設(shè)施;新的政治機(jī)制。未來(lái)的十大超級(jí)城市:班加羅爾(印度);武漢(中國(guó));上海(中國(guó));曼谷(泰國(guó));丹佛(美國(guó));亞特蘭大(美國(guó));昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖,擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院,武漢具有很大的機(jī)會(huì)。

  2、光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

  (1)“光谷地區(qū)”概況

  信息技術(shù)的突飛猛進(jìn),給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一,隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展,光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來(lái)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè),必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下,大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì),及時(shí)決策,力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年,武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì),被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地(簡(jiǎn)稱“武漢中國(guó)光谷”)。“武漢中國(guó)光谷”高等院校和科研院所眾多,匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專家學(xué)者,為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持;以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè),已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模,形成了光谷發(fā)展的骨架;“武漢中國(guó)光谷”依托國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)——武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),有著良好的外部環(huán)境和條件,這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校,56個(gè)省部屬科研院所,65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科,10個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室,7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心,43名兩院院士,20多萬(wàn)名各類專業(yè)科技人員,35萬(wàn)在校大學(xué)生,每年有5萬(wàn)余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū),擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。

  (2)建筑類型

  武漢市(光谷地區(qū))住宅類建筑其類型現(xiàn)狀:

  ●多層。作為一種最為普遍的建筑形式,多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體,這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少,有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延,尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的“三區(qū)五片”,即漢口的金銀湖片和后湖片,武昌的南湖片、東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)片以及漢陽(yáng)地區(qū)的沌口開(kāi)發(fā)區(qū),無(wú)論樓盤規(guī)模如何,均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。從最近新開(kāi)樓盤來(lái)看,多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。

  ●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外,小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開(kāi)盤,其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層,再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì),市場(chǎng)反映良好。此外,近期開(kāi)盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

  ●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世,為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相,而且都以高品質(zhì)樹(shù)立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象,使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

  ●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來(lái)看,別墅市場(chǎng)中無(wú)論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看,townhouse(即聯(lián)排別墅)都是最好的。究其原因,一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì),即住宅功能齊全,并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低,綠化率高,環(huán)境優(yōu)美;另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購(gòu)房人群中所占的比例不斷增大,要求改善生活質(zhì)量的購(gòu)房消費(fèi)者日益增多,直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。

  本項(xiàng)目建筑類型:以高層(c型)為主干,周圍點(diǎn)綴布局(a、b、d、e型)多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致,1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。

  配比:多層:a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟;高層:c型14棟。

  目標(biāo)市場(chǎng)地位、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下:

  (1)外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士;

  (2)周邊高校的教師以及工作者;

  (3)欲改善居住條件的置業(yè)者;

  (4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部;

  (5)外地來(lái)漢的經(jīng)商者。

  (6)其他

  (五)結(jié)論

  本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳,項(xiàng)目可行。

  住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2

  總論

  一、項(xiàng)目背景與概況

  1、項(xiàng)目名稱

  湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目

  2、承辦單位概況

  單位名稱:衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

  單位性質(zhì):有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)

  3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

 。1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議;

 。2)國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[20XX]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》;

 。3)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》;

 。4)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》;

  (5)《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。

  4、編制范圍

  依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范,對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。

  5、項(xiàng)目提出的理由

  ①項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

  當(dāng)前,我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期,為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展,必然要求擴(kuò)大內(nèi)需,優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu),把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究,房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升,對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。

  根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè),我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變,到20XX年,我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米,平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房,住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%,城市化水平將提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室,力爭(zhēng)20XX年達(dá)到人均建筑面積35平方米,主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。

  正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大,國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此,本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

 、陧(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用

  20XX年12月24日,在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中,提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。

  衡陽(yáng)作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出,對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力,在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下,衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑,提高衡陽(yáng)城市品位,加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)20XX年規(guī)劃,未來(lái)10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅,使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。

  目前,衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小,而且居住條件也比較差,與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此,改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽(yáng)市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí),隨著衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高,人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高,近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。

  湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃,貫徹了“3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略,其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美化城市空間,創(chuàng)造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義。

 、劢鉀Q勞動(dòng)就業(yè)的需要

  由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期,部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免,廣開(kāi)就業(yè)渠道,解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力,因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng),以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

  據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算,我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn),全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位,而住宅投資每增加10%,大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn),則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此,住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用,而本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一,將為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。

  6、擬建地點(diǎn)

  本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段,總占地面積20,936.7平方米,小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望;距衡陽(yáng)市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越,道路交通便利。

  7、預(yù)期目標(biāo)

  湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上,建設(shè)總?cè)莘e率為2.63,建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房(其中住宅面積47,652.3平方米,1-2層商鋪面積7419.1平方米,地下停車場(chǎng)面積10,842平方米)。

  8、主要建設(shè)條件

  湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分,該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(沿江風(fēng)光帶)和商住房開(kāi)發(fā)兩部門進(jìn)行,項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念,旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度,加快衡陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展,把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心城市,珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察,在中國(guó)20XX年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè),并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(zhǎng),珠暉區(qū)委書(shū)記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng),市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目?紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng),帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯,對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策,并下發(fā)了衡政發(fā)[20XX]20號(hào)文,“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知,該通知第五條規(guī)定用地控制范圍!霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開(kāi)發(fā)的土地范圍內(nèi),根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積,作為投資方的開(kāi)發(fā)用地,由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開(kāi)發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)!耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán);正在改制的企業(yè),按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行,整宗土地采取掛牌方式供地,市天翔公司(原三機(jī)廠)、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開(kāi)發(fā),市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開(kāi)發(fā)。

  二、問(wèn)題與建議

  項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán),各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及衡陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。

  根據(jù)測(cè)算,在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下,本項(xiàng)目具備良好的可行性。

  衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期,競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化,因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏;在建設(shè)過(guò)程中,需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。

  充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源;與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌;制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案,擴(kuò)大媒體宣傳,注重營(yíng)銷推廣,保證銷售資金回款。

  三、投資環(huán)境分析

  1、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策

  20XX年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元,比上年增長(zhǎng)11.4%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元,增長(zhǎng)3.7%;第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元,增長(zhǎng)13.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元,增長(zhǎng)11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%,與上年持平;第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%,上升0.3個(gè)百分點(diǎn);第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%,下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

  固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元,比上年增長(zhǎng)24.8%。在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元,比上年增長(zhǎng)31.1%;第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元,增長(zhǎng)29.0%;第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元,增長(zhǎng)23.2%。

  全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25,280億元,比上年增長(zhǎng)30.2%,其中商品住宅投資18,010億元,增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58,236萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)4.3%。商品房銷售面積76,193萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)23.2%,其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)24.7%。

  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將20XX年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮,為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”,20XX年12月8日,央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn);同年11月CPI同比上漲6.9%;隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位;12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令:城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,繼20XX年經(jīng)來(lái),因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高,調(diào)控力度之大,前所未有,以“管嚴(yán)土地,看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施,緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈,房貸利率持續(xù)漲高,同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī),消除房地產(chǎn)泡沫,保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。

  2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素

  20XX年,衡陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(初步核算)823.51億元,增長(zhǎng)15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元,增長(zhǎng)4.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元,增長(zhǎng)20.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元,增長(zhǎng)17.3%。按常住人口計(jì)算,全市人均生產(chǎn)總值12287元,比20XX年增長(zhǎng)213.8%,翻了一番。近五年,是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年,經(jīng)濟(jì)總量從20XX年的432.34億元,增加到20XX年的823.51億元,年均增長(zhǎng)速度達(dá)到11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化,第二產(chǎn)業(yè)比重上升,20XX年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到40.73%,比20XX年上升5.23個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較20XX年下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力397.5萬(wàn)人,新增就業(yè)人員5.75萬(wàn)人,其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬(wàn)人,其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬(wàn)人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%,就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升5.27個(gè)百分點(diǎn),其中,服務(wù)價(jià)格上漲1.23個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲6.47個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲12.31個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲5.49%,其中商品房銷售價(jià)格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn),全年共發(fā)生各類安全事故864起,同比下降14.88%;死亡242人,同比下降26.89%;億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為0.55,道路交通萬(wàn)車死亡率10.1;煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率8.3;工礦商貿(mào)企業(yè)十萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75,四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。

  20XX年,衡陽(yáng)市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口728.83萬(wàn)人,其中城鎮(zhèn)人口300.43萬(wàn)人,增長(zhǎng)11.8%;鄉(xiāng)村人口428.45萬(wàn)人,下降6.4%。人口出生率11.32‰,人口死亡率6.32‰,人口自然增長(zhǎng)率5.00‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。20XX年衡陽(yáng)市全部職工年平均工資17673元,月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681元,比上年增長(zhǎng)16.54%;扣除物價(jià)因素,實(shí)際增長(zhǎng)10.7%。農(nóng)民人均純收入4885元,增長(zhǎng)14.53%,實(shí)際增長(zhǎng)8.8%。城市居民人均生活消費(fèi)7608元,比上年增長(zhǎng)15.3%,扣除物價(jià)因素,實(shí)際增長(zhǎng)9.5%;農(nóng)村居民消費(fèi)3554元,增長(zhǎng)14.02%,實(shí)際增長(zhǎng)8.5%。20XX-20XX年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見(jiàn)圖6和圖7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。

  年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面19.31萬(wàn)人次,參??cè)藬?shù)196.66萬(wàn)人次,征繳基金17.26億元(含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠),支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù)3.74萬(wàn)人,參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)65.45萬(wàn)人,其中職工數(shù)46.22人,離退休人員19.35萬(wàn)人;參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位155家,參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù)13.04萬(wàn)人;基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá)50.87人,新增4.61萬(wàn)人,其中職工34.79萬(wàn)人,離退休人員16.09萬(wàn)人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù)22.12萬(wàn)人,參加生育保險(xiǎn)人數(shù)35.09萬(wàn)人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有20.18萬(wàn)人,城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)0.89萬(wàn)人,基本做到應(yīng)保盡保。

  20XX年,衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng),投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成227.9億元,比上年增長(zhǎng)28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看,第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元,與去年持平;第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元,增長(zhǎng)52.4%;第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元,增長(zhǎng)10.8%,工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元,比上年增長(zhǎng)53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元,占工業(yè)投資的比重為71.5%;電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資8.5億元,占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng),全年完成投資額23.5億元,增長(zhǎng)41.7%,最近五年是衡陽(yáng)投資額增加最快的五年。

  四、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  1、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)

 、僦鞒菂^(qū)板塊

  主城區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心,交通便利、配套完善,商業(yè)氛圍濃厚,升值潛力及投資價(jià)值大,土地成本較高,主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同,住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。

  主要特征:市區(qū)中心位置,規(guī)模較小,占地面積不大,高容積率,一、兩棟樓體,多為高層,居住環(huán)境一般,小區(qū)景觀,面積以中、大戶型為主,售價(jià)多為1800-3000元/平方米左右。

 、谌A新開(kāi)發(fā)區(qū)板快

  華新開(kāi)發(fā)區(qū)位于衡陽(yáng)市西部,是衡陽(yáng)市新的行政中心,市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū),已形成一定的規(guī)模,政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成,區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始體現(xiàn),片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽(yáng)市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的,片區(qū)規(guī)劃較好,路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成,生活配套設(shè)施正在逐步完善,生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境,現(xiàn)已成為衡陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。

  主要特征:普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下,銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。

  ③立新片區(qū)板塊

  相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言,立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近,但感覺(jué)比較偏僻,區(qū)域形象不佳,規(guī)劃不好,小區(qū)檔次普遍比較低,建設(shè)速度也比較慢,交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái),并且檔次不高,缺乏基本的生活配套設(shè)施,生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。

  主要特征:片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少,先天條件不足,推出樓盤一般中低檔次,主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額,如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤,價(jià)格相對(duì)比較低。

 、芙瓥|板塊

  江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂,缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施,但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè),尤其是沿江路風(fēng)光帶的'建設(shè),區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升,江岸沿線正催生著衡陽(yáng)未來(lái)的江景豪宅板快。

  主要特征:早期樓盤少,檔次低,規(guī)模少,樓盤素質(zhì)一般中檔次以下,普遍價(jià)格比較低,但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高,隨著風(fēng)光帶的建設(shè),沿江路將發(fā)展成為衡陽(yáng)的豪宅地標(biāo)。

  2、衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析

  衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng),一次是20XX年,一次是20XX年。20XX年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起,也可以說(shuō)是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng),而20XX年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng),兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

  20XX、20XX年是衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年,快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看,很多都是20XX年就開(kāi)始興建的項(xiàng)目,只經(jīng)過(guò)1-2年的銷售,項(xiàng)目就基本售完,表明銷售速度大大提升。

  20XX年,不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了100萬(wàn)平方米以上,尤其是新開(kāi)工面積增幅達(dá)135.55%,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系,20XX年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年。

  不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài),市場(chǎng)需求整體向好。

  4、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析:

  綜上所述,我們可以對(duì)近幾年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下:

 、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng),但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。

 、谠隽康毓⿷(yīng)大幅度增加,存量地減少,住宅用地供應(yīng)總量增加。

  ③商品房供給快速增長(zhǎng),市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。

 、墚a(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高,不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面,任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。

  5、20XX年衡陽(yáng)樓市分析

 、俸怅(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

  隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí),衡陽(yáng)20XX年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

  1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱,新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少,增量資金謹(jǐn)慎入市。另外,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。

  2)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求,套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加,中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加,大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制,中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

  3)土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策,住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難,存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng),但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱,將緩解土地供求的矛盾。

 、20XX年衡陽(yáng)樓市走勢(shì)

  對(duì)衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的走勢(shì),目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響,樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩,但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭,主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾,建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng),人工工資的提高,直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升,所以20XX年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。

  五、銷售預(yù)測(cè)

  1、項(xiàng)目需求分析

  本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽(yáng)市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒(méi)有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里,人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善,帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng),人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高,而本項(xiàng)目地處衡陽(yáng)市湘江東岸南段,西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依,南至望江路與著名的東洲島隔河相望,項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽(yáng)珠暉區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū),以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽(yáng)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房,使得沿河而居成為衡陽(yáng)人民追求新生活的時(shí)尚,成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。

  2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位

  本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤,銷售目標(biāo)客戶群定位如下:

 、僖活惪蛻簦浩笫聵I(yè)單位職工

  本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多,上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽(yáng)鐵路部門職工等等。

  1)中鋼衡重企業(yè)職工

  衡陽(yáng)中鋼衡重設(shè)備有限公司(原湖南金陽(yáng)機(jī)電設(shè)備制造有限公司)是集科研、設(shè)計(jì)、制造開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從19XX年開(kāi)始研制卷取機(jī)卷筒,經(jīng)過(guò)四十多年的發(fā)展,成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè),能生產(chǎn)各種冷軋開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國(guó)板帶材生產(chǎn)線,并出口日本、南非、馬來(lái)西亞等國(guó)。公司占地面積26000平方米,固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達(dá)2.5億元。

  該企業(yè)有超過(guò)十年未建設(shè)過(guò)單位住房,員工及家屬近3萬(wàn)人,該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠購(gòu)買主力客戶群,預(yù)計(jì)可購(gòu)房800-1000套。

  2)衡陽(yáng)鐵路部門職工

  衡陽(yáng)鐵路系統(tǒng),包括中鐵五局員工及家屬近5萬(wàn)人,目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶,居住環(huán)境較差,交通不便利,該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠的購(gòu)買主力客戶群。

 、诙惪蛻簦褐苓叺乃綘I(yíng)業(yè)主

  項(xiàng)目毗臨衡陽(yáng)火車站,周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多,主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽(yáng)主力批發(fā)市場(chǎng),具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人,目前都住在江東,街道狹小,而且普遍家庭人口眾多,居住空間不夠,急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。

 、廴惪蛻簦褐苓厡W(xué)校老師

  珠暉區(qū)學(xué)校眾多,從小學(xué)到大學(xué)皆而有之,如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽(yáng)師范學(xué)院、衡陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、衡陽(yáng)機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽(yáng)財(cái)政學(xué)校等等,從業(yè)教師近萬(wàn)人,而且學(xué)校老師待遇較高,具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。

 、芩念惪蛻簦褐闀焻^(qū)公務(wù)員

  珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng),包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人,該部分客戶主要考慮就近工作就近上班,但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè),不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求,而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面,本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。

 、菸孱惪蛻簦汉怅(yáng)在外地成功人士

  目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽(yáng),大型規(guī)模的社區(qū)都罕有,特別是別墅社區(qū),對(duì)于在外工作的衡陽(yáng)籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房,一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū),作為湘江邊唯一的別墅區(qū),湘水明珠無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主,對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。

  衡陽(yáng)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié),外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè),一方面是為了改善父母的居住環(huán)境;另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。

 、蘖惪蛻簦焊飨螺牽h區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士

  “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”,這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿,其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū),對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。

  ⑦七類客戶:各地房地產(chǎn)投資人士

  衡陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低,20XX年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格2700元/㎡,衡陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡,有著極大的升值空間,將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。

  本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳,已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記,希望能第一時(shí)間購(gòu)買到湘水明珠的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期,計(jì)劃儲(chǔ)備客戶3000批以上。

  1、銷售計(jì)劃

  鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度,銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況,制定以下銷售計(jì)劃。

 、黉N售量

  一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套,總建面積65913.47㎡,可銷售額約2.億;

 、阡N售進(jìn)度

  本項(xiàng)目預(yù)計(jì)20XX年10月初開(kāi)盤:

  開(kāi)盤后一個(gè)月內(nèi),即至20XX年11月底,完成總銷售任務(wù)的50%,約186套住 宅,銷售金額約9000萬(wàn);

  開(kāi)盤后三個(gè)月內(nèi),即至20XX年1月底,完成總銷售任務(wù)的70%,約260套住宅,銷售金額約1.4億;

  開(kāi)盤后六個(gè)月內(nèi),即至20XX年4月底,完成總銷售任務(wù)的80%,約298套住宅,銷售金額約1.60億;

  開(kāi)盤后九個(gè)月內(nèi),即至20XX年7月底,完成總銷售任務(wù)的90%,約335套住宅,銷售金額約1.8億;

  開(kāi)盤后十二個(gè)月,即至20XX年10月底,完成總銷售任務(wù)的100%,約372套,銷售金額約2億。

  2、銷售收入預(yù)測(cè)

  1)周邊城市房?jī)r(jià)比較:

  許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,衡陽(yáng)目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平,經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ,在未?lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里,將有比較好的成長(zhǎng)空間,20XX年10月下旬,由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行,湖南銀行監(jiān)局,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉:全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米,衡陽(yáng)的均價(jià)為1972.9元/平方米,低于全省平均水平。從周邊城市開(kāi)發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià),長(zhǎng)沙為3709元/平方米,邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為2222元/平方米,永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。從單純的書(shū)記來(lái)看,衡陽(yáng)的房屋均價(jià)低于長(zhǎng)沙、邵陽(yáng),略高于郴州、永州,處于中等水平。

  在衡陽(yáng)市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上,市城建開(kāi)發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn),衡陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段:90年代至20XX年為第一極端,這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整;20XX年至20XX年為第二階段,這一階段是衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段,也是譜寫(xiě)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一階段全市共完成開(kāi)發(fā)投資61.29億元,完成土地開(kāi)發(fā)面積117.81萬(wàn)平方米,竣工房屋面積434.39萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額33.29億元。20XX年開(kāi)始進(jìn)入第三階段,衡陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后,已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。

  經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備,許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備,并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來(lái)了。一是房貸新政策抬高門檻,開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加,自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲;其次是本身就稀缺的土地,協(xié)議出讓方嚴(yán)管后,地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì);其三是建材價(jià)格在上漲,提高了建筑成本;第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善,房屋成本上漲;最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽(yáng)房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。20XX年6月份時(shí),衡陽(yáng)商品房均價(jià)為1972.9元/平方米,但到年底已經(jīng)突破20XX元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。

  2)衡陽(yáng)樓市價(jià)格現(xiàn)狀:

  根據(jù)衡陽(yáng)業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查,衡陽(yáng)電梯樓價(jià)大致如下:中泰峰景均價(jià)3000元/平方米,愉景灣均價(jià)2900元/平方米,中凌景蒂2700元/平方米,江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米,月畔灣2600元/平方米,尚邦2500元/平方米,雅士林2500元/平方米。

  3)項(xiàng)目銷售價(jià)格定位:

  根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格,標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/㎡;其中1號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米,2號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米,3號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米,1號(hào)至3號(hào)樓公共停車場(chǎng)3000元/平方米,3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米,3號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米,本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為65913.423萬(wàn)元,詳見(jiàn)附表五《銷售收入及稅金估算表》。

  六、營(yíng)銷策略

  本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間,升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略:

  1、推廣渠道

  ①報(bào)紙廣告

  包括衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)、衡陽(yáng)晚報(bào),屬于典型的政府報(bào),報(bào)紙不宜投入過(guò)多,開(kāi)盤和推新品前1-2周進(jìn)行3-4次推廣既可。

  ②短信推廣

  成本低,覆蓋面廣,操作簡(jiǎn)單靈活,可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。

 、塾耙晱V告

  當(dāng)?shù)貛讉(gè)電視臺(tái)收視率不高,主要用來(lái)開(kāi)盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái),值得周期性的高密度投放。

 、軉螐埮砂l(fā)

  貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器,衡陽(yáng)地方小,人口集中,單張派發(fā)能起到良效。

 、轄I(yíng)銷活動(dòng)

  活動(dòng)一:“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開(kāi)盤慶典”。

  活動(dòng)二:“廣州炒房團(tuán)衡陽(yáng)購(gòu)房動(dòng)”。

  活動(dòng)三:“百年衡陽(yáng)湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”。

  活動(dòng)四:衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇。

  活動(dòng)五:系列名人講座。

  活動(dòng)六:衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇

  2、媒體宣傳組合

  開(kāi)盤前三個(gè)月,公司會(huì)以電視廣告,平面媒體,戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠,增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量,擴(kuò)大蓄客量,為開(kāi)盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開(kāi)盤當(dāng)月,公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工,舉辦各種活動(dòng),擴(kuò)大在衡陽(yáng)的知名度,加以促進(jìn)銷售。開(kāi)盤三個(gè)月后,公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放,加大廣告投放力度。

  公交和站臺(tái)廣告:開(kāi)盤前三個(gè)月至開(kāi)盤后三個(gè)月,周期半年。

  路橋廣告:貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。

  影視廣告:開(kāi)盤前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。

  衡陽(yáng)報(bào)紙:開(kāi)盤前一月投放3-4次,以及每次新貨上市投放1次。

  單張派發(fā):每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽(yáng)的每一個(gè)角落。

  短信推廣:一般一個(gè)月派發(fā)4-6次,開(kāi)盤前每周發(fā)送2-3次。

  公關(guān)活動(dòng):開(kāi)盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng),開(kāi)盤當(dāng)日舉行1-2場(chǎng),開(kāi)盤后視銷售情況舉行。

  七、建設(shè)規(guī)模

  本項(xiàng)目總占地面積20,936.7平方米,總建筑面積為65,913.47平方米,建設(shè)總?cè)莘e率為2.63,建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房(其中住宅面積47,652.3平方米,1-2層商鋪面積7419.1平方米,地下停車場(chǎng)面積10,842平方米)。

  八、項(xiàng)目概況現(xiàn)狀

  1、地點(diǎn)與地理位置

  本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段,總占地面積20,936.7平方米,小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望;距衡陽(yáng)市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越,交通十分便利,是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。

  2、土地權(quán)屬類別和土地狀況

  本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽(yáng)市珠暉區(qū)荷花坪154號(hào)地區(qū),面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽(yáng)市人民政府國(guó)用(20XX)第A102843號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。

  本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃,已經(jīng)衡陽(yáng)市規(guī)劃局審議通過(guò)。

  九、項(xiàng)目建設(shè)條件

  1、地形、地貌、地震情況

  衡陽(yáng)市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地,內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地,構(gòu)成典型的盆地形勢(shì)。衡陽(yáng)盆地南高北低。整個(gè)盆地南面地勢(shì)較高,1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里,而盆地北面相對(duì)偏低,衡山山脈雖較高,但各峰呈峰林狀屹立于中間,其東西兩側(cè)都有較低的向北通道,其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜,而盆地由四周向中部降低,呈現(xiàn)1000米,800-700米、400-300米、150米四級(jí)夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞,中部平、崗丘交錯(cuò)。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳;南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳;西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺;西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層,構(gòu)成衡陽(yáng)盆地的主體,面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上,最高是常寧的天堂山,海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上,最高是祁東縣的騰云嶺,海拔1044米。東北部除南岳衡山外,一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰,海拔1290米,最低點(diǎn)為衡東的彭陂港,海拔只有39.2米。整個(gè)地形比降為7.9‰。地貌類型以崗丘為主,山地占總面積的21%,丘陵占27%,崗地占27%平原占21%,水面占4%。境內(nèi)有河長(zhǎng)5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條,總境長(zhǎng)達(dá)8355公里,河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流,自祁東歸陽(yáng)鎮(zhèn)入境,依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽(yáng)縣、衡山縣和衡東縣,境內(nèi)長(zhǎng)226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級(jí)支流有舂陵水,蒸水,耒水、洣水。水電資源理論蘊(yùn)藏量87.61萬(wàn)千瓦,可供開(kāi)發(fā)量64.17萬(wàn)千瓦。

  衡陽(yáng)資源豐富,物產(chǎn)眾多,開(kāi)發(fā)前景誘人,是全國(guó)著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚(yú)米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等百余種,儲(chǔ)量豐富,在國(guó)內(nèi)外占有重要地位。

  根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-20XX),該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)(g)<0.05,地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.35s,對(duì)照地震基本烈度<Ⅵ度,屬弱震區(qū)。

  2、氣候條件

  衡陽(yáng)地處亞熱帶,屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候,四季分明,光熱充足,全年平均氣溫為16—18℃,日照時(shí)數(shù)1300—1800小時(shí),無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá)260—310天,自然資源極為豐富。

 、贇鉁

  年平均氣溫 18.4℃

  一月份氣溫 3.5℃

  七月份氣溫 28.3℃

  極端最低氣溫 -2.9℃

  極端最高氣溫 38.7℃

 、诮邓

  年平均降水量 1660.4mm

  年降雨天數(shù) 150天

  日最大降水量 192.5mm

  ③濕度

  最冷月平均相對(duì)濕度 81%

  最熱月平均相對(duì)濕度 75%

 、茱L(fēng)

  風(fēng)速年平均值 2.7m/s

  主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 2.6m/s

  冬季 NNW 2.8m/s

  30年一遇最大風(fēng)速 23m/s

 、葑畲蠓e雪深度 10cm

  ⑥最大凍土深度 5cm

 、呷耆照諘r(shí)數(shù) 1717.0h

  3、水文地質(zhì)

  衡陽(yáng)水系屬湘江水系,由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成?傞L(zhǎng)603公里的36條大小河川呈樹(shù)枝狀分布市境,是典型的江南水鄉(xiāng),水資源總量為40.92億立方米,其中地表水34.62億立方米,地下水6.3億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小,多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間;二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽(yáng)市總匯集面積達(dá)7.72萬(wàn)平方公里,總量為581.34億立方米,客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。

  4、交通運(yùn)輸條件

  衡陽(yáng)交通發(fā)達(dá),在全國(guó)45個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位,京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū),開(kāi)工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽(yáng)。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國(guó)鐵路大型編組站之一,平均日到達(dá)、發(fā)送貨列1.2萬(wàn)輛。公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá),京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽(yáng)T接,北京至廣州的107國(guó)道、衡陽(yáng)至廣西憑祥的322國(guó)道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運(yùn)輸便利,湘江上溯瀟水,下入洞庭,通江達(dá)海,常年可通千噸級(jí)輪船。市區(qū)距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約170公里,行程約2小時(shí)。

  衡陽(yáng)作為全國(guó)45個(gè)公路主樞紐之一,不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn),也是物流的集散地,這里的水運(yùn)資源也十分豐富,境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來(lái),衡陽(yáng)市大力發(fā)展水路運(yùn)輸,努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò),并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手,切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè),實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。

  5、生態(tài)環(huán)境條件

  風(fēng)水有云:宅居者“藏風(fēng)聚氣,得水為上”,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長(zhǎng)達(dá)約800米,屬湘江衡陽(yáng)段最為寬闊之地,水脈綿長(zhǎng)而流遠(yuǎn),整體呈江水環(huán)抱之勢(shì),處態(tài)不凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬(wàn)匯,斂氣納財(cái),乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。

  本住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段,相傍湘江河,西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶,東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連,南到望江路與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島,森林茂密,鳥(niǎo)語(yǔ)花香,香煙繚繞。仁者樂(lè)島,智者樂(lè)水,臨島而居,近水而棲,吸納天地之靈性,培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。臨江觀島,詩(shī)情畫(huà)意,自然生活,這正是中國(guó)人所追求的理想居家之地。

  6、施工條件

  本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦,不占用城市主干道,無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善,承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍,只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家,施工隊(duì)伍不成問(wèn)題,施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿足,故施工條件較好。

  7、政策環(huán)境

  本項(xiàng)目的建設(shè)符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽(yáng)市珠暉區(qū)總體規(guī)劃,貫徹了衡陽(yáng)市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略,其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美化城市空間,創(chuàng)造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義。目前,衡陽(yáng)珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(zhǎng),珠暉區(qū)委書(shū)記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng),市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員,考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng),帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯,區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[20XX]20號(hào)文,“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知,將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目,享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。

  十、項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念

  湘水明珠,地處被譽(yù)為衡陽(yáng)八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè),立于湘江東岸,“遠(yuǎn)眺峰巒峻秀,近看湘水伊人”,山水皆自然稟賦,屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽(yáng)市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長(zhǎng)廊”,全長(zhǎng)3.2公里,獨(dú)享原生態(tài)江岸文化,成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。

  項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所”承接,該設(shè)計(jì)公司接觸項(xiàng)目初期,即被衡陽(yáng)所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服,即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計(jì)上,以江景為導(dǎo)向,考量衡陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣,利用地形,讓建筑樓棟合理布局,充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通,而且每棟均擁有寬綽樓間距,使每一戶均能享受開(kāi)闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。

  在項(xiàng)目整體規(guī)劃上,以西方建筑特色為藍(lán)本,融合東方居住理念,傾力打造國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū),為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。

  湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念,旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上,項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論,力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合,將和諧生活氛圍的營(yíng)造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。

  十一、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案

  1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

 、偻诰虻貕K核心價(jià)值,以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū);

 、谝凿N售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì),保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作;

 、酃(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì),以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間;

  ④人車雙路線設(shè)計(jì),即相對(duì)人車分流系統(tǒng),避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。

  2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局

  本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽(yáng)眾多大盤規(guī)劃,力圖體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性,總占地面積20,936.7平方米,總建筑面積為65,913.47平方米,本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì),強(qiáng)調(diào)人和人的交往,動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合,社區(qū)停車方式的多元化,生活形態(tài)的多樣化,用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè)建筑與居住社區(qū)配套,確保該項(xiàng)目能夠站在衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)高端,對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響,在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo),重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng),力爭(zhēng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù),向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。

 、侏(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊,形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居,強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū),延伸到湘江岸邊,真正做到景觀的均好性。

 、诟嗟膹V場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景,設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車庫(kù),即使在車庫(kù)里也可以看見(jiàn)如畫(huà)的園林風(fēng)景,并形成獨(dú)具特色的下沉景觀,使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。

  ③充分考慮衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn),在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透,力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。

 、懿捎米罱(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸,合理組織交通,盡可能減少公攤面積。

  3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局

  本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主,靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居,同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓,物業(yè)類型較為多樣。

  本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全,既有臨街商業(yè)街,又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路,結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置,形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街,沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè),增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。

  十二、建筑設(shè)計(jì)

  1、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)

 、僖勒铡耙匀藶楸尽钡慕ㄖO(shè)計(jì)理念,體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格,將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。

 、僭诮ㄖ⒚嫔喜捎脷W洲古堡的顏色,用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果;在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn),讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉,又盡顯尊貴、典雅,浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)

 、诮ㄖ⒚骟w現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格,采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái),經(jīng)典的三段式立面,在寫(xiě)意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。

  2、建筑戶型特色

 、偌(xì)化功能,把握尺度營(yíng)造氣氛,更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。

 、诔浞挚紤]衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn),在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透,力求組織穿堂風(fēng),明廚、明衛(wèi),提高生活品質(zhì)。

  ③住宅戶型格局方正大氣,功能布置合理,空間結(jié)構(gòu)緊湊。

 、軕粜驮O(shè)計(jì)新穎,增加品位空間,符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求,提升賣點(diǎn)。如:陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。

 、莶捎米罱(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸,合理組織交通,盡可能減少公攤面積。

  十三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

  1、指導(dǎo)思路

  在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容:

 、瘛⑹菇Y(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。

 、颉⒕邆浔匾目拐鸪休d力,良好的變形能力和消耗地震能量的能力。

 、蟆(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位,擬采取措施提高抗震能力。

  2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

  結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí),設(shè)計(jì)使用年限50年,抗震設(shè)防類別丙類,地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí),地下室防水等級(jí)二級(jí)。

  3、結(jié)構(gòu)選型:

  6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu),4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫(kù),確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。

  4、地下室設(shè)計(jì)

  地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu),地下車庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu),以減少樓板的跨度和厚度;梁采用反梁形式,以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主,抗?jié)B等極S8。

  5、使用工具及軟件

  中國(guó)建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件20XX年新規(guī)范版。

  十四、給排水設(shè)計(jì)

 、俳o水設(shè)計(jì)

  Ⅰ水源概況:

  本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水

  小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600;小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求;壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。

 、蛴盟浚

  生活用水量Q=1440M3/D(138M3/H);室外消防用水量Q=20L/S。

 、蠼o水系統(tǒng):

  小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。

  Ⅳ消防系統(tǒng):

  小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置,管徑DN150,并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。

 、谂潘O(shè)計(jì)

  小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。

  小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后,直接排入市政雨水管。

  各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后,先排入小區(qū)化糞池,經(jīng)處理后,再排入市政下水道。

  十五、設(shè)計(jì)依據(jù)

  為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開(kāi)發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策,改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境,提高采暖和空調(diào)的能源利用效率,根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù)。

  十六、建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)

  1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃,并設(shè)置活動(dòng)外遮陽(yáng)。

  2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。

 、贉\色磁磚飾面。

 、谕饧颖馗魺針(gòu)造。

 、鄄捎玫怪檬轿菝婧头N植屋面,局部采用坡屋頂,以增加溫隔熱性能。

  3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理,保證其內(nèi)表面溫度,不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。

  4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。

  5、樓梯間采用封閉式并可開(kāi)啟外窗。

  十七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)

  環(huán)境現(xiàn)狀:

  1、氣象

  全年氣候的基本特點(diǎn):上半年氣溫延續(xù)近10年來(lái)一直偏高的特點(diǎn),主要原因是冬季偏暖,而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢(shì):冬暖且春溫高。這種氣溫特征對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利,同時(shí)對(duì)人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響,對(duì)環(huán)境有極大影響,例如:候鳥(niǎo)提前北歸、作物過(guò)早發(fā)芽等。入春后降水較集中,給春收和春插帶來(lái)一定影響。下半年氣候基本趨勢(shì):夏秋季節(jié)雨水充沛,比較涼爽,雨季結(jié)束不明顯,與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性,是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫18.2℃(衡東、西渡、祁東)—18.6℃(市區(qū)),較歷年偏高0.3(衡東、西渡、祁東、常寧)~0.7℃(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9℃,出現(xiàn)在西渡、衡東(12月26日),當(dāng)日全市都出現(xiàn)低于0.0℃的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3℃。全市極端最高氣溫38.7℃,出現(xiàn)在衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37.7℃(7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)~32(衡山)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn):20XX年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。

  2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀

  根據(jù)檢測(cè)結(jié)果,建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微,TSP亦未超標(biāo),大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn),環(huán)境空氣質(zhì)量較好。

  十八、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響

  項(xiàng)目范圍內(nèi)沒(méi)有任何污染源,項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染,符合環(huán)保要求。

  十九、環(huán)境保護(hù)措施

  1、設(shè)計(jì)原則

 、俳ㄔO(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用,各類污染物經(jīng)處理后符合國(guó)家和長(zhǎng)沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。

 、趫(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。

  2、治理措施

 、傥鬯卫

  本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流,建筑屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道,并就近排入市政雨水管道。

 、谠肼曋卫

  高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備,在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器,必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。

  各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房,水泵均設(shè)隔振墊,在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭,出水管上安裝止回閥。

 、酃腆w廢物治理

  小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾,小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn),布置在交叉路口,便于居民投放垃圾,另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒,這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集,送到城市垃圾站處理。

  二十、職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施

  1、安全施工保障措施

 、龠x擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備,保證施工過(guò)程的本質(zhì)安全,從源頭上消除事故隱患。

 、趯(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制,重大事故隱患得到有效治理。

  ③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系,創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段,提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。

 、芙⒔∪(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。

 、萁踩┕へ(zé)任制,健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。

 、藿ㄔO(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工,同時(shí)投入使用。

  2、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施

 、俳ㄔO(shè)項(xiàng)目的工作場(chǎng)所,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家職業(yè)衛(wèi)生要求。

 、诮⒑屯晟坡殬I(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制,配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。

  ③研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù),采用職業(yè)安全健康管理體系,促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。

 、苈鋵(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。

 、菁訌(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。

 、藿ㄔO(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。

  二十一、消防設(shè)計(jì)

  1、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則

  本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局,建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮,全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營(yíng)的需要。

  2、總體消防設(shè)計(jì)

  本工程為多層建筑,耐火等級(jí)為二級(jí)。

  本方案嚴(yán)格遵循國(guó)家有關(guān)規(guī)范,首先滿足與相鄰建筑的防火間距,在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道,各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口,并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。

  3、室內(nèi)裝修防火

  室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50222-1995)執(zhí)行,根據(jù)功能和所處位置不同,采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn),所選材料均為非燃燒體或難燃燒體,且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。

  4、消防道路設(shè)計(jì)

  商業(yè)部分:四周形成了環(huán)形路,消防車能達(dá)到大部分位置。

  住宅部分:住宅四周已有環(huán)形道路,小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。

  5、水量

  室內(nèi)消火栓用水量:30L/S

  室內(nèi)消火栓用水量:25L/S

  自動(dòng)噴水用水量:30L/S

  6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)

  小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓,城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。

  7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)

  小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng),采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動(dòng)按鈕,保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。

  8、自動(dòng)噴水系統(tǒng)

  小區(qū)停車庫(kù)防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。

  二十二、組織機(jī)構(gòu)

  衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在20XX年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè),并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè),公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等,組織結(jié)構(gòu)圖如下:

  二十三、人力資源配置

  衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)有職員26人,其中高級(jí)職稱1人,中級(jí)職稱7人,公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員,完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項(xiàng)目順利實(shí)施的人員需要。

  二十四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期

  20XX年1月至20XX年6月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。

  二十五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

  項(xiàng)目總體工期時(shí)間為1.5年,從20XX年1月至20XX年6月。

  20XX年7月,完成項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷工作;

  20XX年2月,1-3號(hào)樓商品住宅房、商鋪房項(xiàng)目主體完工;

  20XX年4月,1-3號(hào)樓公共停車場(chǎng)建設(shè)主體完工;

  20XX年6月,完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。

  二十六、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施

  1、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施

  在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對(duì)檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:

  (1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表;

  (2)派出常駐人員,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查;

  (3)定期召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。

  2、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施

  項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說(shuō)話”的原則,以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法,把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來(lái),形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限,而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體,使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化,從而建造出百姓滿意的工程。

  3、項(xiàng)目資金控制措施

  在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理,硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?顚S、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定,任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支,更不得截留和挪用項(xiàng)目資金;要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度,對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督;要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算,規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問(wèn)效。

  二十七、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述

  招標(biāo)投標(biāo)是國(guó)際上通用的交易方式,是一種規(guī)范化的競(jìng)爭(zhēng)手段。在建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過(guò)程中,全面工程方面招標(biāo)投標(biāo),有利于運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用,確保招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)化。

  1、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性,激發(fā)企業(yè)的活力。

  改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。企業(yè)原來(lái)在生產(chǎn)銷售過(guò)程中建立的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在,于是不斷加大技術(shù)改造的力度,通過(guò)招投標(biāo)了解和成功引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù),開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品,以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對(duì)市場(chǎng)新一輪競(jìng)爭(zhēng)。

  2、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益,無(wú)償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息,與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)接軌的有效途徑。

  改革開(kāi)放以來(lái),企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)逐步得到落實(shí),但投資決策并未完全以市場(chǎng)為導(dǎo)向。由此,會(huì)產(chǎn)生一系列弊端:投資總量難以調(diào)控,投資結(jié)構(gòu)不夠合理,低水平重復(fù)建設(shè)過(guò)多,投資效益低下,銀行不良貸款增加,貸款資金本息不能如期收回。

  3、招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價(jià)格。

  在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中,投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益,市場(chǎng)份額,企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮,都力爭(zhēng)中標(biāo),而價(jià)格是否較低是評(píng)標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一,因此,投標(biāo)方往往在投標(biāo)過(guò)程中競(jìng)相壓價(jià),爭(zhēng)取中標(biāo)。

  4、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡(jiǎn)單、節(jié)省時(shí)間費(fèi)用和勞動(dòng)力。

  由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快,產(chǎn)品更新升級(jí)換代的周期縮短,因此,有時(shí)時(shí)間對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就意味著效益。在這種情況下,通過(guò)規(guī)范的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購(gòu)能為企業(yè)節(jié)省大量的時(shí)間和精力。

  5、招標(biāo)制度公開(kāi)、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購(gòu)過(guò)程的透明化

  公平性競(jìng)爭(zhēng)與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性,是招標(biāo)過(guò)程的首要條件。隨著我國(guó)加入WTO和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,企業(yè)的采購(gòu)行為將進(jìn)一步規(guī)范化,招標(biāo)投標(biāo)制度將會(huì)越來(lái)越多來(lái)地運(yùn)用于各個(gè)領(lǐng)域,為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。

  二十八、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析

  招投標(biāo)是作為一種市場(chǎng)交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的,一個(gè)成功的招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購(gòu)業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上的大大節(jié)省,同時(shí)也會(huì)為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財(cái)物力消耗。但是,影響一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目成功與否的因素是多方面的,其中任何一個(gè)因素不配合,就有可能造成招標(biāo)項(xiàng)目的失敗。

  1、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。

  首先,業(yè)主應(yīng)對(duì)招投標(biāo)這種采購(gòu)方式有一定的了解,信任這種方式,并希望通過(guò)招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。

  其次,業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴,并時(shí)常就各自的想法進(jìn)行相當(dāng)程度的相互溝通,從而保證在整個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,采購(gòu)業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致,不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。

  第三,采購(gòu)業(yè)主在其采購(gòu)行為納入招標(biāo)程序后,由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性,常常會(huì)爭(zhēng)取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時(shí),如果采購(gòu)業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契,在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時(shí)采取一視同仁的態(tài)度,公平地對(duì)待他們,將有助于吸引更多投標(biāo)人,從而在該項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中形成良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍,有效降低設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià),增加設(shè)備的配置,實(shí)現(xiàn)采購(gòu)業(yè)主利益最大化。

  2、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

  采購(gòu)業(yè)主在項(xiàng)目納入招投標(biāo)前有時(shí)會(huì)與部分投標(biāo)人先期交流、接觸,在這種背景下,其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購(gòu)設(shè)備技術(shù)要求難免會(huì)出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況;而有時(shí),采購(gòu)業(yè)主也可能由于對(duì)擬采購(gòu)設(shè)備不完全了解,提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過(guò)于簡(jiǎn)略。

  3、招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。

  近年來(lái),我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布,國(guó)家對(duì)企業(yè)通過(guò)規(guī)范招標(biāo)采購(gòu)設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而,由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和認(rèn)識(shí),越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場(chǎng)的前景,紛紛進(jìn)入。他們對(duì)有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國(guó)家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉,同時(shí)急于占領(lǐng)招標(biāo)市場(chǎng),往往采用無(wú)序競(jìng)爭(zhēng),一味滿足采購(gòu)業(yè)主的不合理要求,違反國(guó)家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定,視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo),從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來(lái)巨大的沖擊。

  4、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。

  招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹(shù)立“服務(wù)”意識(shí),一切從業(yè)主利益出發(fā),以高度的敬業(yè)精神要求自己,配合采購(gòu)業(yè)主的時(shí)間安排加班和出差,主動(dòng)辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò),急業(yè)主之所急,想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性,參與主持評(píng)標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會(huì)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)中占一席之地,這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律,遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定,尊重評(píng)標(biāo)委員會(huì)的決定,不做損害采購(gòu)業(yè)主利益的事。

  5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高,專業(yè)分配合理的專家評(píng)委為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持。

  招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長(zhǎng)期的工作關(guān)系,則在招標(biāo)過(guò)程的招標(biāo)文件審核和開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)中,采購(gòu)業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請(qǐng)到專業(yè)配置合理的專家評(píng)委,基于這些專家長(zhǎng)期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn),他們常常會(huì)給采購(gòu)業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見(jiàn)和建議,完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評(píng)價(jià),招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人,采購(gòu)業(yè)主則可在評(píng)標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況,這在技術(shù)方面對(duì)招投標(biāo)項(xiàng)目的成功是一個(gè)有力的保障。

  6、做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個(gè)重要條件。

  一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)的簡(jiǎn)單過(guò)程,從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說(shuō),它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個(gè)階段的較長(zhǎng)周期的工作。也就是說(shuō):招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個(gè)過(guò)程,項(xiàng)目開(kāi)展前,招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入,收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購(gòu)業(yè)主保持溝通,確保招投標(biāo)順利實(shí)施。在項(xiàng)目定標(biāo),采購(gòu)業(yè)主與中標(biāo)人簽定購(gòu)貨合同乃至到貨過(guò)程中,招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展,在貨物驗(yàn)收合格,正式投產(chǎn)后,還應(yīng)回訪業(yè)主,了解設(shè)備使用情況。也就是說(shuō),招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對(duì)待,招投標(biāo)這種采購(gòu)方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)和益處。

  二十九、招標(biāo)依據(jù)

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)制定的《湖南工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《湖南省實(shí)施<中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》第十一條之規(guī)定,達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的,必須招標(biāo):

 、偈┕雾(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元人民幣以上的;

  ②重要設(shè)備、材料等物資的采購(gòu),單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上的;

 、劭辈臁⒃O(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù),單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬(wàn)元人民幣以上的;

  ④單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第①項(xiàng)、第②項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),但項(xiàng)目總投資額在1,000萬(wàn)元人民幣以上的。

  三十、招標(biāo)方式

  項(xiàng)目招標(biāo)均采用公開(kāi)招標(biāo)的方式。

  項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì),土方工程,樁基工程,土建工程,裝修裝飾工程,水電工程,綠化、景觀塑造,小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),重要設(shè)備、材料等物資的采購(gòu),項(xiàng)目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。

  三十一、投資估算

  1、法律依據(jù)

 、、國(guó)家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī);

 、、國(guó)家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》;

 、蟆⒅袊(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》;

 、簟(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》;

 、、《中華人民共和國(guó)土地管理法》;

  Ⅵ、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;

 、鳌⒅腥A人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508—20XX《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。

  2、投資估算結(jié)果

  項(xiàng)目總投資為11,650.44萬(wàn)元,包括工程費(fèi)用8,479.07萬(wàn)元,前期費(fèi)用102.62萬(wàn)元,土地費(fèi)用1,287.4萬(wàn)元,報(bào)建費(fèi)548萬(wàn)元,監(jiān)理費(fèi)84.79萬(wàn)元,設(shè)計(jì)費(fèi)61.95萬(wàn)元,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)423.95萬(wàn)元,銷售費(fèi)用396.04萬(wàn)元,建設(shè)期貸款利息266.62萬(wàn)元,詳見(jiàn)附表一《總投資估算表》

  三十二、資金籌措

  1、資本金籌措

  本項(xiàng)目自籌資本金為8,650.44萬(wàn)元(約占總投資的74%),全部用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。

  2、債務(wù)資本籌措

  本項(xiàng)目債務(wù)資金約3,000萬(wàn)元,全部用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè),通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)融資解決,按2年期利率7.56%上浮40%計(jì)算,本金及利息擬用銷售款進(jìn)行償還。

  3、資金來(lái)源落實(shí)情況

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下:自有資金全部用于投資;預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資;若資金還短缺,則通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借貸來(lái)彌補(bǔ)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有兩個(gè)渠道:一是自有資金,二是銀行借貸資金。根據(jù)國(guó)務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房)項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上,本項(xiàng)目自有資金8,650.44萬(wàn)元(約占總投資的74%),向金融機(jī)構(gòu)融資3,000萬(wàn)元(約占總投資的26%),本項(xiàng)目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。

  三十三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇

  銷售價(jià)格按照建設(shè)成本及營(yíng)銷部門提供的數(shù)據(jù)確定;

  營(yíng)業(yè)稅:稅率為5%;

  城市維護(hù)建設(shè)稅:按實(shí)際繳納增值稅7%計(jì)算;

  教育費(fèi)附加:按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算;

  所得稅:稅率為25%。

  折現(xiàn)率的設(shè)定:參考行業(yè)規(guī)定,結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待,將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%;

  三十四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

  1、基本報(bào)表

  損益和利潤(rùn)分配表(見(jiàn)附表六)。

  財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)(見(jiàn)附表八)。

  2、盈利能力分析

  財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

  根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算,可以測(cè)算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)為73.86%,詳見(jiàn)附表八。

  財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

  根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算,在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下,可測(cè)算出其凈現(xiàn)值為3,001.06萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表八。

  投資回收期

  根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算,本項(xiàng)目在20XX年上半年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正,從20XX年1月開(kāi)始計(jì)逄,本項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)回收期0.88年。詳見(jiàn)附表八。

  根據(jù)損益和利潤(rùn)分配表測(cè)算,本項(xiàng)目年均利潤(rùn)總額為3,395.97萬(wàn)元、年均凈利潤(rùn)為2,280.19萬(wàn)元。

  三十五、不確定性分析

  1、敏感性分析

  根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對(duì)銷售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值(NPV)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)進(jìn)行敏感性測(cè)試。測(cè)試結(jié)果表明:

  當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時(shí),總投資不變的情況下,其收入下降5%,項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2231.16萬(wàn)元,內(nèi)部收益率為56.16%;當(dāng)項(xiàng)目成本增加10%,在收入不變的情況下,項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2010.77萬(wàn)元,內(nèi)部收益率46.75%。均高于基準(zhǔn)收益率10%,說(shuō)明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

  2、盈虧平衡分析

  當(dāng)其他條件不變,銷售均價(jià)下降19%時(shí),凈現(xiàn)值趨近于0,也可以說(shuō),當(dāng)銷售率為81%時(shí)(不考慮其他經(jīng)營(yíng)性收入,如車位租金、會(huì)所經(jīng)營(yíng)等),就可以達(dá)到盈虧平衡。

  就直接成本而言,在其他條件不變情況下,直接成本上升30%時(shí),也能保持盈虧平衡。

  三十六、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析

  本項(xiàng)目建成后,不僅能給發(fā)展商帶來(lái)可觀的投資回報(bào),取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益,同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面:

  1、引進(jìn)先進(jìn)的住宅開(kāi)發(fā)理念,推動(dòng)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

  衡陽(yáng)市房地產(chǎn)近年來(lái)發(fā)展很快,但由于起步較晚,大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)較差,注重短期效益,不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從住居習(xí)慣和開(kāi)發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn),造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,真正有競(jìng)爭(zhēng)力,能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。

  衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在開(kāi)發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合,通過(guò)戶型設(shè)計(jì)、人車分流、景觀營(yíng)造和星級(jí)物業(yè)等方面樹(shù)立富邦升輝的形象,通過(guò)在湘江東面江景房的成功打造,使小區(qū)臨島而居,近水而棲,吸納天地之靈性,培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷,力爭(zhēng)建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤,著眼于在衡陽(yáng)市房地產(chǎn)事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

  2、開(kāi)發(fā)精品社區(qū),提高住戶的人居水準(zhǔn)

  本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在衡陽(yáng)湘江東岸南段地區(qū)建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,將從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)施工、材料采購(gòu)、配套完善、市場(chǎng)推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制,將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計(jì)當(dāng)中,力爭(zhēng)開(kāi)發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū),進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè),將大大改善周邊居民的生活環(huán)境,提升整個(gè)江東樓盤的建設(shè)品位,總體改善江東沿江城區(qū)的面貌,為衡陽(yáng)市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義,并成為衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。

  3、發(fā)展衡陽(yáng)市經(jīng)濟(jì),從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值

  根據(jù)衡陽(yáng)市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略,衡陽(yáng)市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善,城市的人氣越來(lái)越旺。本項(xiàng)目屬于衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大工程,規(guī)劃、品牌優(yōu)勢(shì)明顯,項(xiàng)目建成后將徹底改變衡陽(yáng)珠暉區(qū)荷花坪地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌,提高城市品位,營(yíng)造高品質(zhì)的生活環(huán)境,突出“人·城市·生態(tài)文化”主題,有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng)銷售價(jià)格,促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展,提高周邊人氣,從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高,對(duì)于提升衡陽(yáng)城市建設(shè)檔次與水平,改善區(qū)域環(huán)境,提升衡陽(yáng)地區(qū)的城市形象,具有十分重要的意義。

  三十七、風(fēng)險(xiǎn)分析

  1、政策風(fēng)險(xiǎn)及防范

  近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁,宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)降溫,其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險(xiǎn),本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。

  2、銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范

  本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理,建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合。因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時(shí)間段,建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度,嚴(yán)格控制施工質(zhì)量,尤其對(duì)住宅項(xiàng)目而言,可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球,在其價(jià)格定位上,采用低開(kāi)高走的策略,給前期購(gòu)房者以信心,從而進(jìn)一步刺激有購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)買欲望,發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),促進(jìn)銷售回籠,降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

  3、工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范

  由于本項(xiàng)目規(guī)模較大,工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響,為保證及時(shí)竣工,在工程管理方面,通過(guò)詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧,資金方面,公司自有資金及時(shí)足額投入,同時(shí)積極申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時(shí)方面,通過(guò)監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督,業(yè)格執(zhí)行國(guó)家及公司質(zhì)時(shí)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

  總之,該項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確,優(yōu)勢(shì)較明顯,銷售價(jià)格定價(jià)較適中,在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力,加之若嚴(yán)格控制房屋開(kāi)發(fā)的成本,采用有力的銷售策略,縮短銷售周期,能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。

  三十八、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論

  通過(guò)社會(huì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析得出:本項(xiàng)目建成后,不僅給發(fā)展商帶來(lái)可觀的投資回報(bào),給政府帶來(lái)大量的稅收,取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益,又能安置好住戶,改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境,為政府排憂解難,在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級(jí)的影響。

  三十九、可行性研究結(jié)論

  1、市場(chǎng)分析結(jié)論

  通過(guò)對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析,綜合本項(xiàng)目特點(diǎn),本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備,市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟,符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定,經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。

  2、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論

  通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析,項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為73.86%,大于基準(zhǔn)收益率10%;財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3,001.06萬(wàn)元,大于0;靜態(tài)投資收回期為0.83年,動(dòng)態(tài)投資回期為0.88年,充分說(shuō)明項(xiàng)目投資收益率高,經(jīng)濟(jì)效益好,清償能力強(qiáng),具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。

  綜上所述,本項(xiàng)目的實(shí)施,其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益顯著,建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù),做好規(guī)劃設(shè)計(jì),投入開(kāi)發(fā)建設(shè)。

  四十、建議

  1、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨競(jìng)爭(zhēng)激烈,購(gòu)房者心態(tài)也越來(lái)越成熟,良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件,公司結(jié)合消費(fèi)者的心理,按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工。

  2、從資金來(lái)源看,銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對(duì)銷售回籠款的依賴性較強(qiáng),公司密切關(guān)注市場(chǎng)變化,加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研,針對(duì)目標(biāo)客戶,有針對(duì)性地做好宣傳推介,盡快開(kāi)展樓盤的形象展示,盡快聚集人氣,創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),保障銷售方案的順利實(shí)施,加快銷售款回籠。

  3、本項(xiàng)目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工,以及工程施工過(guò)程存在一定的不確定性;在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用,降低投資成本,加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度,確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工;同時(shí),還應(yīng)注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。否則,施工進(jìn)度不能保證,則直接影響銷售及完工交付。

  4、為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),保障貸款資金的安全性、流動(dòng)性,同時(shí)減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力,保障項(xiàng)目順利建設(shè),貸款銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商銷售款開(kāi)設(shè)專用帳戶,對(duì)銷售款進(jìn)行監(jiān)管,保障銷售款及時(shí)償還貸款本利。

【住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告】相關(guān)文章:

1.商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

2.商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文

3.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(可行性研究報(bào)告,項(xiàng)目)

4.住宅酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

5.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6.項(xiàng)目可行性的研究報(bào)告

7.關(guān)于項(xiàng)目可行性的研究報(bào)告

8.LED項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

9.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板