房地產(chǎn)企業(yè)董事長演講稿
論壇主辦方出這樣一個題目，讓我講一講“中國房地產(chǎn)業(yè)面對的挑戰(zhàn)和機(jī)遇”，這個時候講房地產(chǎn)很敏感，不管誰來講、不論講什么，都會挨罵。但組委會一定讓我講這個題目，我只好講幾句，就作為學(xué)術(shù)探討吧。
一、中國房地產(chǎn)業(yè)面臨困難調(diào)整期
1、從數(shù)字上看，今年1—9月全國房地產(chǎn)銷售額不到1.3萬億元，同比減少1萬億元，預(yù)計今年全年房地產(chǎn)銷售額大概在1.6萬億元以內(nèi)，比XX年2.9萬億的銷售額要減少1.3萬億元以上。也就是說，今年全年銷售額和去年同比不會超過60%。XX年全國購地投資3.1萬億元，XX年到目前購地投資1萬億元左右，預(yù)計全年在1.5萬億元以內(nèi)，投資降幅在50%以上。
更嚴(yán)重的不是投資及銷售的減少，而是消費者心理預(yù)期的變化，“經(jīng)濟(jì)的一半是心理”，一年來消費者在宏觀政策和輿論的引導(dǎo)下，各種消費都產(chǎn)生嚴(yán)重的觀望心態(tài)，尤其是房地產(chǎn)市場，消費者觀望心理十分濃厚，改變這種心理需要相當(dāng)長一段時間。
2、宏觀調(diào)控錯失逆向操作的最佳時機(jī)。逆向操作指的是宏觀政策與經(jīng)濟(jì)趨勢要逆向?qū)_，在發(fā)現(xiàn)市場有轉(zhuǎn)變苗頭的時候就出臺政策，才能產(chǎn)生最好的效果。現(xiàn)在盡管出臺了一些救*政策，但為時已晚，這將造成經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期的延長，我個人判斷，隨著房地產(chǎn)業(yè)的下滑，這次中國的經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期要二至三年，那些認(rèn)為經(jīng)濟(jì)調(diào)整將會很快過去的觀點，都過于樂觀。
二、中國房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨大發(fā)展機(jī)遇
在目前形勢下，有人認(rèn)為中國房地產(chǎn)已經(jīng)不行了，個別專家認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)將要*盤，還有人寫文章勸房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行。我認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)*盤的可能性是不存在的，從中長期看，中國房地產(chǎn)業(yè)仍將有大的發(fā)展，理由有以下四點：
1、這是由房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用決定的。中國房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了中國gdp的11%左右，稅收占全國總稅收額的8%左右，扣除關(guān)稅等特殊稅種后，占稅收額的15%左右。房地產(chǎn)賣地等收入，占各級地方政府非稅財政收入的50%左右，個別地區(qū)甚至達(dá)到70%。房地產(chǎn)業(yè)直接就業(yè)人員400多萬人，間接就業(yè)的建筑業(yè)人員8000多萬人。所以說這個行業(yè)是不可能*盤的，如果房地產(chǎn)*盤，中國經(jīng)濟(jì)就會*盤。
2、這是由房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度決定的。與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切的行業(yè)超過40個。XX年前三季度全國房地產(chǎn)和去年同比少賣2億多平方米，相當(dāng)于少賣200多萬*房子，結(jié)果造成了多個相關(guān)行業(yè)的困難。按照每平方米鋼材用量計算，少消耗鋼材XX萬噸以上；按照購房者中三分之一購車來計算，少賣汽車70萬輛；買新房的人絕大部分都要買新家具和家電，那么家具、家電就要少賣近200萬*�，F(xiàn)在全國空調(diào)積壓1700萬臺，全國冰箱積壓接近XX萬臺，汽車壓庫超過50萬輛，鐵礦石壓港壓庫超過1億噸，而且這些數(shù)字還在不斷增加。所以，房地產(chǎn)業(yè)的快速下降對工業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)，甚至餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的影響是巨大的，可以說是一榮俱榮，一損俱損。
3、這是由房地產(chǎn)對金融的影響決定的。世界上沒有任何一個行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)一樣跟金融行業(yè)聯(lián)系這么緊密，影響這么大。全世界金融業(yè)對房地產(chǎn)貸款余額占信貸總量的20%-30%，中國大約在20%左右，全世界沒有任何一個行業(yè)可以占用如此多的金融資源。上海銀監(jiān)局今年5月發(fā)布一個報告指出，金融安全的.一半系于房地產(chǎn)。上海市銀監(jiān)局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，25%的貸款余額給了開發(fā)貸款和按揭貸款，還有25%其他行業(yè)的貸款，其抵押品是不動產(chǎn)。所以如果房地產(chǎn)深度下調(diào)，將嚴(yán)重危及貸款安全。這不是危言聳聽，也不是綁架中國經(jīng)濟(jì)，如果房地產(chǎn)業(yè)*盤，中國多年金融改革的成果將毀于一旦，恐怕不會比當(dāng)年亞洲金融危機(jī)中的泰國、韓國好多少。
4、這是由當(dāng)前的形勢決定的。今年中國前三季度經(jīng)濟(jì)增長下滑趨勢十分明顯，9月的gdp增長已經(jīng)是8%左右，9月的全國財政收入和去年同比幾乎零增長，工業(yè)增加值滑到十多年來最低點， 中小企業(yè)(行情 *吧)倒閉潮從沿海漫到內(nèi)地，個別地方政府出現(xiàn)了支付困難。這種下滑態(tài)勢不可能很快扭轉(zhuǎn)，估計XX年會更困難，如果不果斷采取措施，不排除中國經(jīng)濟(jì)有硬著陸的風(fēng)險。那么如何阻止中國經(jīng)濟(jì)快速下滑？如何在全球金融海嘯的背景下，保持中國經(jīng)濟(jì)一枝獨秀？這就成為當(dāng)前國家和地方政府研究的課題�，F(xiàn)在最簡單有效的辦法就是刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，當(dāng)前形勢下，無論發(fā)展哪種產(chǎn)業(yè)都不能迅速見效，遠(yuǎn)水難解近渴。只有刺激房地產(chǎn)才能立竿見影，才能迅速拉動若干行業(yè)增長。所以基于目前經(jīng)濟(jì)形勢的需要，不管各級政府情不情愿，不管一些人高興不高興，不管背不背罵名，當(dāng)前最有效的手段就是刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。大家要清楚，現(xiàn)在所謂的救*或者調(diào)整，不是救房企，是救政府、救民生。不然的話，明年將會看到：失業(yè)就增了、工資就少了、鬧事的多了。
所以，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，至少十年左右，房地產(chǎn)業(yè)的走向決定中國經(jīng)濟(jì)的走向，除非有新的支柱替代產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)。借用格林斯潘上個月在國會聽證時講的一句話：“只有美國房價(專題)不再下降，美國經(jīng)濟(jì)才能見到曙光�！蔽艺f：只有中國房地產(chǎn)業(yè)重新興旺，中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期才會結(jié)束。當(dāng)然，中國經(jīng)濟(jì)不能長期依賴房地產(chǎn)業(yè)支撐，應(yīng)該在本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整后，立刻尋找中國經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)。
正是基于對中國房地產(chǎn)的信心，基于對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不會*盤的判斷，更是對四川經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)市場的長期看好，所以今天上午萬達(dá)集團(tuán)在成都簽下一個商業(yè)中心投資項目，這也是四川地震后第一家大型房地產(chǎn)企業(yè)在成都買地、投資。我也呼吁行業(yè)有識之士，看到四川震后產(chǎn)生出來的新發(fā)展機(jī)遇。
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