房產(chǎn)營銷策劃書3篇
時光如流水般匆匆流動，一段時間的工作已經(jīng)結(jié)束了，我們又將迎來新的工作內(nèi)容，有新的工作目標(biāo)，這時候，最關(guān)鍵的策劃書怎么能落下！那么你會寫策劃書嗎？以下是小編精心整理的房產(chǎn)營銷策劃書，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房產(chǎn)營銷策劃書1
一、調(diào)研收集資料
1、項目用地范圍紅線圖、外部條件規(guī)劃圖及項目總平面圖。
2、國家有關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)范與準(zhǔn)則。
3、鄭州市(或項目所在城市)房地產(chǎn)息及有關(guān)配套文件。
4、同類項目開發(fā)的經(jīng)驗和資料。
5、有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和分析資料。
6、國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。
7、《河南省建筑工程投資估算指標(biāo)》。
8、現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)的稅費取值依據(jù)及稅率。
二、設(shè)計目的
畢業(yè)設(shè)計是在專業(yè)課程已修完的基礎(chǔ)上進(jìn)行的綜合教學(xué)環(huán)節(jié)，本設(shè)計是在實際類似工程基礎(chǔ)上
結(jié)合學(xué)生能力擬定的課題。通過畢業(yè)設(shè)計的實踐，鞏固和加強(qiáng)學(xué)生所學(xué)知識，通過對項目的背景分析、規(guī)劃方案、開發(fā)方案和營銷方案和經(jīng)濟(jì)效益評價的編制，掌握各分項編制的原則、方法和步驟，并獲得進(jìn)行項目營銷策劃分析的基本訓(xùn)練，培養(yǎng)學(xué)生獨立分析問題、解決問題和實際動手能力。
三、設(shè)計任務(wù)
1、在教師指導(dǎo)下結(jié)合實際工程擬定項目背景資料
2、查閱、熟悉項目地塊及規(guī)劃圖;
3、了解我國房地產(chǎn)業(yè)、鄭州市(或項目所在城市)的基本狀況、有關(guān)調(diào)控的政策;
4、項目周邊樓盤的規(guī)劃特色、開發(fā)周期、銷售情況;
5、根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標(biāo)客戶群定位(不同年齡段、不
同消費層次、不同的風(fēng)格喜好、不同地域文化差異)，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產(chǎn)品設(shè)計方案，
產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計理念，最終完成產(chǎn)品定位。
6、根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標(biāo)市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。內(nèi)容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設(shè)計(VI設(shè)計及宣傳品、銷售工具設(shè)計)，廣告設(shè)計創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動策劃等。
7、項目的經(jīng)濟(jì)效益分析，主要包括：項目的建筑規(guī)模、項目總投資估算、項目的建設(shè)周期、項目的盈利預(yù)測、項目財務(wù)評估、項目不確定分析和規(guī)避市場風(fēng)險策略;
8、項目銷售策劃(項目銷售階段)，此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助發(fā)展商實現(xiàn)預(yù)定銷售時間計劃和收入計劃。
9、策劃結(jié)論與建議
10、打印、裝訂、呈交設(shè)計成果。
學(xué)生應(yīng)在教師指導(dǎo)下，獨立認(rèn)真完成要求的各項設(shè)計內(nèi)容;編制要求準(zhǔn)確化、規(guī)范化、內(nèi)容完整、計算正確，估算合理;按統(tǒng)一規(guī)定，裝訂成冊。
四、設(shè)計說明
1、項目背景研究：從國家宏觀調(diào)控政策到鄭州(或項目所在城市)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，再到本項目所處區(qū)域競爭態(tài)勢分析，從宏觀、中觀、微觀三個方面對本項目進(jìn)行詳實、準(zhǔn)確、客觀的市場分析、研究。
2、項目定位方面：主要根據(jù)項目自身因素通過SWOT分析、結(jié)合開發(fā)商品牌兩個方面進(jìn)行研究，推演出本項目整體定位，從而演變出項目案名及推廣主題。
3、產(chǎn)品定位方面：根據(jù)開發(fā)商產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略得出項目整體物業(yè)發(fā)展建議，包括具體的開發(fā)方案、整體建筑風(fēng)格建議、社區(qū)景觀建議、戶型產(chǎn)品建議及附加價值建議;在此基礎(chǔ)上，對項目產(chǎn)品價格提出市場化、科學(xué)化、合理化的建議。
4、項目的經(jīng)濟(jì)效益分析：結(jié)合實時市場行情，對項目進(jìn)行總投資估算，又根據(jù)市場去化情況編制銷售計劃，以及按銷售計劃確定回款收入;有了這些充分的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，編制項目的現(xiàn)金流量表，最終確定項目可行及收益情況。
5、關(guān)于營銷策劃：房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行所謂"整體營銷"、"全程營銷"。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系
列策劃工作。
五、設(shè)計成果
1、封面(設(shè)計名稱、設(shè)計人、班級學(xué)號);
2、設(shè)計說明書
3、營銷策劃書
4、附件(外文翻譯、附圖、附表等)
房產(chǎn)營銷策劃書2
前言：營銷理由
傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內(nèi)在價值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。
然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標(biāo)準(zhǔn)是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強(qiáng)加給對方。由于認(rèn)識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。
現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。
二房地產(chǎn)營銷策劃書-促銷：點石成金
現(xiàn)在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運用創(chuàng)新思想，設(shè)計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發(fā)，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。
（一）房地產(chǎn)營銷策劃書-立異：以租帶售
房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營銷策略。
“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行貸款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！
（二）房地產(chǎn)營銷策劃書-頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）
眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。
并且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）
阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進(jìn)行精細(xì)化的市場細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其不足。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我唯一要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因為營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）
（三）房地產(chǎn)營銷策劃書-中樓：以舊換新
俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領(lǐng)先的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的、適應(yīng)現(xiàn)實要求的模式，并成功付諸實踐。才能穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強(qiáng)手之林。
目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費涌動，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時，機(jī)會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機(jī)會。我們必須抓住這大好時機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費者支付這個結(jié)果值即可。
關(guān)于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記�。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。
（四）房地產(chǎn)營銷策劃書-綠化：詩意棲居
“詩意棲居”是人類居住的最高夢想！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層�；▓@者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。
滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運營機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。
（五）房地產(chǎn)營銷策劃書-物業(yè)：“和諧”民主
現(xiàn)代消費從一般消費轉(zhuǎn)向體驗消費，由理性消費發(fā)展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務(wù)時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。
海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠(yuǎn)”，其星級服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。
在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。
房產(chǎn)營銷策劃書3
房產(chǎn)營銷策房產(chǎn)營銷策劃書劃的興起，應(yīng)當(dāng)是由廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市開始的。多年的房產(chǎn)營銷策劃實踐，使第一批專業(yè)策劃人員積累了豐富的策劃經(jīng)驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來，內(nèi)地城市的開發(fā)商也開始注重起營銷策劃來。
房地產(chǎn)策劃是伴隨著人們的爭議成長、發(fā)展起來的。多年來，雖然人們普遍認(rèn)可了房地產(chǎn)策劃的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值，但是，還有不少人否認(rèn)房地產(chǎn)策劃存在的價值，對房地產(chǎn)策劃的地位作用存有懷疑
房產(chǎn)市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經(jīng)遠(yuǎn)去，激烈的`競爭需要企業(yè)對房產(chǎn)營銷策劃越來越重視，房產(chǎn)營銷策劃對促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的競爭能力具有重要的意義，房產(chǎn)營銷策劃已成為關(guān)系到房產(chǎn)項目開發(fā)成功與否的首要環(huán)節(jié)。由于我國房產(chǎn)市場發(fā)展比較落后，房產(chǎn)營銷策劃的理論和思想至今仍未真正成熟，再加上一些開發(fā)商缺少營銷策劃方面的經(jīng)驗，在實際房產(chǎn)營銷策劃操作中難免存在一些問題。
1房產(chǎn)營銷策劃中現(xiàn)存的問題
�、倌繕�(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確。
由于高額的消費支出、購買結(jié)果的不確定性，房產(chǎn)消費是一種高關(guān)聯(lián)度的購買行為，其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復(fù)雜得多，變化的可能性也大得多，所以應(yīng)該采用專業(yè)的消費者行為調(diào)研�？墒且恍┓慨a(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為“市場是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費者更專業(yè)”，正是由于房產(chǎn)開發(fā)商的這種心態(tài)，使之在房產(chǎn)開發(fā)過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究，從而造成了目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)的現(xiàn)象。
�、谌鄙僖�(guī)范的可行性分析。
眾所周知，房產(chǎn)開發(fā)不但受諸多相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律和政府相關(guān)政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預(yù)測因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)費用乃至決定項目的成敗。然而，有一些開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項目可行性分析，往往依賴高層領(lǐng)導(dǎo)個人經(jīng)驗和感覺進(jìn)行投資決策，營銷策劃也介入過晚，導(dǎo)致投資決策失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對路，以至于到項目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。
③無視差異化競爭。
與普遍忽視消費者研究相反，部分房產(chǎn)開發(fā)商過度重視對同行競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間動員全公司的力量，發(fā)動地毯式的搜索從本區(qū)域到跨區(qū)域甚至全國的假想敵都無不囊括，從環(huán)境、房型、配套到裝修細(xì)節(jié)等競爭者優(yōu)勢都關(guān)注備至。然而這樣大量的投入沒有什么實質(zhì)性意義，得出的結(jié)論不能指導(dǎo)我們的實際工作。事實上房產(chǎn)與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質(zhì)化，既然不會有同質(zhì)化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭
�、堋翱寺 爆F(xiàn)象比較普遍。
房產(chǎn)營銷策劃的興起，應(yīng)當(dāng)是由廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市開始的。多年的房產(chǎn)營銷策劃實踐，使第一批專業(yè)策劃人員積累了豐富的策劃經(jīng)驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來，內(nèi)地城市的開發(fā)商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業(yè)人員到沿海城市學(xué)習(xí)、取經(jīng)、參加各類策劃培訓(xùn)班；二是要請知名策劃人前往內(nèi)地房產(chǎn)開發(fā)項目擔(dān)任總策劃或顧問；三是內(nèi)地舉辦各種房產(chǎn)營銷策劃演講會，并邀請知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區(qū)房產(chǎn)營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式，沿海城市先進(jìn)的房產(chǎn)營銷策劃理念和優(yōu)秀的經(jīng)典案例，開始在內(nèi)地開花結(jié)果。同時，內(nèi)地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現(xiàn)了“克隆”現(xiàn)象，甚至有的地方幾個樓盤的營銷策劃方案幾乎相同，這已經(jīng)引起同行們的關(guān)注。
⑤過分依賴廣告攻勢。
有些房產(chǎn)策劃者過分強(qiáng)調(diào)“猛烈的廣告攻勢”“、強(qiáng)大的空中優(yōu)勢”，偏愛采用大發(fā)行量的大眾媒體進(jìn)行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會影響最終收益。隨著媒體干擾的增大，媒體的邊際傳播收益也在下滑，房產(chǎn)策劃者應(yīng)該針對具體項目量體裁衣，作出合理的廣告費用預(yù)算。
2房產(chǎn)營銷策劃發(fā)展趨勢
�、購�(qiáng)化品牌戰(zhàn)略。
隨著房產(chǎn)逐漸進(jìn)入品牌競爭時代，房產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，房產(chǎn)開發(fā)商更注重對品牌的培養(yǎng)與宣傳。因此房產(chǎn)營銷策劃者應(yīng)注重對品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的品牌
�、谶m應(yīng)消費者個性化要求。
隨著房產(chǎn)消費市場日趨理性和個性化，消費者偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強(qiáng)；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此房產(chǎn)營銷策劃者應(yīng)該針對不同消費者進(jìn)行日趨明朗的市場細(xì)分，以滿足不同類型消費需求的消費群，比如中小型房產(chǎn)企業(yè)就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。
③調(diào)整營銷模式，建立全程營銷機(jī)制。
房產(chǎn)全程營銷策劃是從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。各開發(fā)商核心能力的側(cè)重點不同，房產(chǎn)營銷組織形式也可以有其獨特性。但是，基本的框架應(yīng)該大同小異以客戶導(dǎo)向型全過程營銷理念為指導(dǎo)，營銷機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化策劃和銷售部門的客戶服務(wù)和反饋功能。策劃部門應(yīng)該是樓盤相關(guān)信息的收集者和樓盤市場興奮點創(chuàng)造性思維產(chǎn)生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項目的市場推廣自然而然地變得容易。當(dāng)然，在整個項目策劃過程中，不排除專業(yè)人士對客戶適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)，從而把雙方可能的分歧解決在前.目前不少開發(fā)公司紛紛成立客戶俱樂部，經(jīng)常性地與客戶溝通項目進(jìn)展、公司狀況，組織客戶深入項目策劃，與客戶形成互動的有效聯(lián)接。一些開發(fā)公司專門成立了客戶服務(wù)中心，設(shè)投訴接待和售后服務(wù)等職能。
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